Decisión de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 14 de Abril de 2003

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA

1. IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-

   PARTE ACTORA-RECONVENIDA: CONSTRUCTORA MENDOZA 2705 C.A., sociedad mercantil de este domicilio, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, el día 08.10.1996, bajo el N° 2.334, Tomo 2 Adic. 43.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: no acreditó. PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: E.D.V.J., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.375.026 y de este domicilio.

   APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: abogado E.A.M., inscrito en el inpreabogado bajo el N° 44.645.

2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

   Se inicia el presente asunto por demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA, interpuesta por el abogado E.H.O., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MENDOZA 2705 C.A., en contra de la ciudadana E.D.V.J., ya identificados.

   Alega el apoderado judicial de la parte actora que el día 18.05.2001, la ciudadana E.D.V.J., suscribió un contrato de opción de compra en donde su representada se comprometió formalmente a venderle y ésta a comprarle a ella, un inmueble de su propiedad identificado como Town House 1A-4, el cual forma parte del Conjunto Residencial “Ramenlá Chalets”, ubicado en la autopista Porlamar – El Valle del E.S., Municipio Autónomo G.d.E.N.E., cuyos linderos, especificaciones y demás características se encuentran en el mencionado documento de Opción de Compra, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar y anotado bajo el N° 32, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

   Asimismo alega, que se desprende de la cláusula tercera del contrato señalado, la ciudadana E.D.V.J., se comprometió a pagar por la referida propiedad la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 35.000.000,00) de la manera siguiente y cita: “A) La cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), en el acto de la firma de la presente opción de compra, en cheque del Banco Caracas, B) La cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.000,00), que serán cancelados en un plazo de treinta (30) días continuos a solicitud de LA OPTANTE, contados a partir de la firma del presente documento; fecha en la cual LA PROMITENTE hará entrega del inmueble objeto de esta negociación a LA OPTANTE y C) El saldo, es decir, la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00) serán cancelados en un plazo de noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma del presente instrumento, en el acto de la protocolización de la venta definitiva por ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectiva”.

   Asimismo alega, que la cláusula quinta del mencionado contrato establece y cita: “QUINTA: Si LA OPTANTE no cumple con la obligación contraída para con LA PROMITENTE conforme a lo dispuesto en la cláusula primera de este contrato, LA PROMITENTE retendrá la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) a titulo de única indemnización…”.

   Igualmente señala, que la ciudadana E.D.V.J., cumplió con los apartes A) y B) de la cláusula tercera y se le entregó el inmueble, incluso su representada cumplió a cabalidad lo establecido en la cláusula séptima del mencionado contrato de opción de compra entregándole el inmueble totalmente terminado, hasta tanto se firmara el documento de venta definitivo por ante la Oficina de Registro respectiva, pero a pesar de los esfuerzos y gestiones múltiples encaminados a la cancelación de lo establecido en el aparte C) de la mencionada cláusula, esto no pudo lograrse en el lapso establecido de noventa (90) días continuos, ya vencidos, y que fueron contados a partir de la fecha de la firma del contrato de opción de compra, violando así la cláusula quinta del mencionado contrato, circunstancias por las cuales ocurre para demandar como en efecto lo hace a la ciudadana E.D.V.J., para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: a) En la resolución del contrato de opción de compra que la demandada celebró con su representada, b) en la entrega del bien inmueble objeto de esta demanda, c)en dejar en beneficio del inmueble y de su representada las mejoras realizadas en el inmueble y d) en pagar las costas y costos de este juicio.

   Fue recibida por distribución en fecha 16.10.2001 (vto. f. 4) y admitida por auto de fecha 19.10.2001 (f. 14), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana E.D.V.J., a los fines de que compareciera por ante éste Tribunal, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en el expediente su citación, a objeto de que diera contestación a la demanda incoada en su contra.

   En fecha 01.11.2001 (f. 15), compareció la ciudadana E.D.V.J.G., con el carácter que tiene acreditado en autos, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia le confirió poder especial al abogado E.A.M..

   En fecha 01.11.2001 (f. 16), compareció la ciudadana E.D.V.J.G., con el carácter que tiene acreditado en autos, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia se dio por citada en la presente causa.

   En fecha 08.11.2001 (f. 17), compareció el abogado E.H.O., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se abriera el cuaderno de medidas.

   En fecha 12.11.2001 (vto. f. 17), se dejó constancia de haberse aperturado el cuaderno de medidas.

   En fecha 03.12.2001 (f. 18 al 21), compareció el abogado E.A.M., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de contestación de la demanda y reconvención.

   Por auto de fecha 05.12.2001 (f. 47), se admitió la reconvención presentada por el apoderado judicial de la parte demandada y se ordenó emplazar a la parte reconvenida, empresa CONSTRUCTORA MENDOZA 2705 C.A., para que sin necesidad de citación, en el quinto (5°) día de despacho siguiente la contestara, la cual fue propuesta de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 13.12.2001 (f. 48 al 52), compareció el abogado E.H.O., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de contestación de la reconvención.

   En fecha 18.12.2001 (f. 59), compareció el abogado E.A.M., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de impugnación del documento presentado por la parte reconvenida en el acto de contestación de la reconvención.

   En fecha 22.01.2002 (f. 61 y 62), compareció el abogado E.H.O., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de promoción de pruebas.

   En fecha 24.01.2002 (f. 64 y 65), compareció el abogado E.A.M., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de promoción de pruebas.

   Por auto de fecha 01.02.2002 (f. 66 y 67), se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida, fijándose el segundo (2°) día de despacho siguiente a esa fecha, a las 11:00 de la mañana, para que la parte demandada, ciudadana E.D.V.J., absolviera las posiciones juradas que le serían formuladas por su promovente y asimismo, se fijó el día inmediatamente siguiente a las 11:00 de la mañana, para que la parte contraria las absuelva recíprocamente, sin necesidad de citación. En cuanto a la prueba de experticia se fijó el tercer (3°) día de despacho siguiente a esa fecha, a las 10:00 de la mañana, la oportunidad para que tuviera lugar el acto de designación de expertos. Igualmente, se ordenó comisionar al Juzgado Distribuidor de los Municipios Mariño y García, y al Juzgado del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que le tomaran declaración a los testigos promovidos, siendo libradas en esa misma fecha la boleta de citación, las comisiones y los oficios.

   Por auto de fecha 01.02.2002 (f. 74 y 75), se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente, ordenándose oficiar al Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y Usuario (INDECU). Asimismo, se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente a esa fecha, a las 2:30 de la tarde, la oportunidad para la practica de la inspección judicial e igualmente, se comisionó al Juzgado Distribuidor de los Municipios Mariño y García de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que le tomara declaración a los testigos promovidos, siendo librado en esa misma fecha la comisión y los oficios.

   Por auto de fecha 07.02.2002 (f. 80), la Juez Accidental de éste Tribunal se avocó al conocimiento de la presente causa.

   En fecha 07.02.2002 (f. 81), se declaró desierto el acto de designación de expertos.

   En fecha 07.02.2002 (f. 82), se declaró desierto el acto de absolución de posiciones juradas.

   Por auto de fecha 07.02.2002 (f. 83), se ordenó reformar el auto de admisión de las pruebas de la parte actora-reconvenida, el cual quedó redactado de la siguiente manera: “En cuanto a la prueba de posiciones juradas solicitadas en el capítulo II del presente escrito de pruebas, éste Tribunal fija el segundo día de despacho siguiente a su citación, a las 11:00 a.m., para que la parte demandada, ciudadana E.D.V.J., absuelva las posiciones juradas que le serán formuladas por su promovente, asimismo, se fijó el día inmediato siguiente a las 11:00 a.m., para que la parte contraria las absuelva recíprocamente, sin necesidad de citación”, e igualmente se revocó el acta dictada en esa misma fecha a las 11:00 a.m.

   Por auto de fecha 21.02.2002 (f. 84), se difirió la oportunidad para la practica de la inspección judicial acordada por auto de fecha 01.02.2002, para el segundo día de despacho siguiente a esa fecha, a las 2:30 de la tarde.

   Por auto de fecha 26.02.2002 (f. 85), se difirió la oportunidad para la practica de la inspección judicial, para el cuarto día de despacho siguiente a esa fecha, a las 2:30 de la tarde.

   En fecha 27.02.2002 (f. 86), la secretaria de éste Tribunal dejó constancia de haber recibido escrito de intimación de honorarios profesionales, por el ciudadano E.H.O., debidamente asistido de abogado.

   Por auto de fecha 01.03.2002 (f. 87), se ordenó abrir un cuaderno separado encabezándose las actuaciones con el escrito de intimación de honorarios profesionales, previo desglose de los autos, siendo cumplido lo ordenado en esa misma fecha.

   En fecha 04.03.2002 (f. 88 al 92), tuvo lugar la practica de la inspección judicial.

   En fecha 13.03.2002 (f. 93), compareció el abogado E.A.M., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó las copias remitidas por el INDECU, según oficio 090-02 de fecha 11 de los corrientes, dirigidas a éste Despacho, cuyas copias fueron agregadas al expediente por auto de fecha 13.03.2002.

   Por auto de fecha 19.03.2002 (f. 342), se ordenó corregir la foliatura del presente expediente y la del cuaderno separado, previo desglose del mencionado cuaderno, lo cual fue cumplido en esa misma fecha.

   En fecha 25.04.2002 (vto. f. 343), se agregó a los autos las resultas de la comisión conferida al Juzgado Primero de los Municipios Mariño y García de esta Circunscripción Judicial.

   En fecha 07.06.2002 (vto. f. 356), se agregó a los autos las resultas de la comisión conferida al Juzgado Segundo de los Municipios Mariño y García de esta Circunscripción Judicial.

   En fecha 28.11.2002 (vto. f. 369), se agregó a los autos las resultas de la comisión conferida al Juzgado del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial.

   Por auto de fecha 02.12.2002 (f. 376), la Juez Titular de éste Tribunal se avocó al conocimiento de la presente causa.

   Por auto de fecha 02.12.2002 (f. 377), se le aclaró a las partes que a partir del día 29.11.2002 inclusive, comenzó a transcurrir el lapso de los quince días de despacho para presentar sus respectivos informes.

   Por auto de fecha 13.01.2003 (f. 378), la Juez Temporal de éste Tribunal se avocó al conocimiento de la presente causa y se le aclaró a las partes que la presente causa se encontraba en etapa de sentencia a partir del día 10.01.2003 inclusive.

   Por auto de fecha 06.03.2003 (f. 379), la Juez Titular de éste Tribunal se avocó al conocimiento de la presente causa.

   Por auto de fecha 10.03.2003 (f. 380), se difirió la oportunidad para dictar sentencia para el trigésimo (30°) día consecutivo siguiente a esa fecha y se ordenó corregir la foliatura del presente expediente a partir del folio 288.

   CUADERNO DE MEDIDAS.-

   Por auto de fecha 12.11.2001 (f. 1), se ordenó de conformidad con lo establecido en el artículo 601 del Código de Procedimiento Civil, ampliar la prueba con miras a acreditar la condición relativa al peligro de que quedara ilusoria la ejecución del fallo.

   CUADERNO SEPARADO.-

   Por auto de fecha 01.03.2002 (f. 1), tal como fue ordenado en auto de esa misma fecha que riela al folio 87 del cuaderno principal, se abrió el cuaderno separado, en el cual se tramitaría todo lo relacionado con la intimación de honorarios profesionales, interpuesto por el ciudadano E.H.O..

   Por auto de fecha 01.03.2002 (f. 9), se admitió el escrito de intimación de honorarios profesionales, presentado por el ciudadano E.H.O. y se ordenó la intimación de la parte demandada, CONSTRUCTORA MENDOZA 2705 C.A., en la persona de los ciudadanos J.M.B. y R.J.P., en sus caracteres de directores vicepresidentes, a los fines de que comparecieran por ante éste Tribunal, al décimo (10° día de despacho siguiente a que constara en autos su intimación, pudiendo dentro de ese lapso acogerse al derecho de la retasa y/o ejercer las defensas que a bien tuviere, tal como lo establece el artículo 22 de la Ley de Abogados.

   En fecha 19.03.2002 (f. 10), compareció el ciudadano E.H.O., con el carácter que tiene acreditado en autos, debidamente asistido de abogado y mediante diligencia solicitó que se librara boleta de intimación mediante compulsa del libelo de la demanda con su orden de comparecencia al pie para la contestación de la demanda, y se entregara al alguacil a los fines de que practicara la citación en el domicilio del demandado, e igualmente solicitó que se abriera el cuaderno de medidas correspondientes.

   En fecha 19.03.2002 (f. 11), compareció el ciudadano E.H.O., con el carácter que tiene acreditado en autos, debidamente asistido de abogado y mediante diligencia le confirió poder especial a la abogada A.G.R..

   En 19.03.2002 (vto. f. 11), se dejó constancia de haberse corregido la foliatura en el cuaderno separado dándose cumplimiento al auto de esa misma fecha inserto en el cuaderno principal.

   Por auto de fecha 03.04.2002 (f. 13), la Juez Temporal de éste Tribunal se avocó al conocimiento de la presente causa y se ordenó aperturar el cuaderno de medidas, lo cual se realizó en esa misma fecha.

   En fecha 10.05.2002 (vto. f. 13), se dejó constancia de haberse librado las correspondientes compulsas.

   En fecha 31.05.2002 (f. 14), compareció el alguacil de éste Tribunal y mediante diligencia consignó los recibos de intimación de los ciudadanos R.J.P.A. y J.M.B., debidamente firmados.

   CUADERNO DE MEDIDAS.-

   Por auto de fecha 03.04.2002 (f. 1), se abrió el cuaderno de medidas y se consideró que hasta tanto la empresa CONSTRUCTORA MENDOZA 2705 C.A., sea intimada y llegado el caso, se resuelva lo concerniente a la retasa de los honorarios exigidos, el Tribunal se abstenía de pronunciarse sobre el decreto de la medida solicitada.

   En fecha 08.07.2002 (f. 2), compareció el ciudadano E.H.O., con el carácter que tiene acreditado en autos, debidamente asistido de abogado y mediante diligencia solicitó que el Tribunal se pronunciara sobre la medida solicitada.

   Por auto de fecha 18.07.2002 (f. 3), se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre un inmueble tipo Town House, ubicado en la autopista Porlamar – El Valle del E.S., Municipio Autónomo G.d.E.N.E., el cual le pertenece a la parte demandada, sociedad mercantil CONSTRUCTORA MENDOZA 2705 C.A., y ordenándose participar lo conducente al Registrador correspondiente, siendo librado el oficio en esa misma fecha.

   Siendo la oportunidad para decidir se hace bajo las siguientes consideraciones:

3. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-

   PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-

   PARTE ACTORA-RECONVENIDA.-

   1. - Copia certificada (f. 9 al 13) expedida por la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta, del documento original que fue presentado para su autenticación y devolución, el cual quedó anotado bajo el N° 32, Tomo 27, de fecha 18.05.2001, del cual se infiere que entre la firma mercantil CONSTRUCTORA MENDOZA 2705 C.A., representada por sus directores vicepresidentes, ciudadanos J.M.B. y R.P.A., quien a los efectos de este contrato se denominó LA PROMITENTE, y por la otra, E.D.V.J., quien a los efectos se este contrato se denominó LA OPTANTE, convinieron en celebrar el presente contrato de opción de compra, el cual se regiría por las cláusulas siguientes: PRIMERA: LA PROMITENTE se comprometió formalmente a vender, libre de todo gravamen y sin ocupación alguna a LA OPTANTE, y ésta a comprarle a ella, un inmueble de su propiedad identificado como Town House 1A-4, el cual forma parte del Conjunto Residencial “Ramenlá Chalets”, ubicado en la Autopista Porlamar – El Valle del E.S., Municipio Autónomo G.d.E.N.E., el cual se encuentra ubicado entre los siguientes linderos: NORTE: con áreas de circulación; SUR: con town house 2A-4; ESTE: con parte de terrenos que son o fueron de P.G.R. y OESTE: con área de circulación. TERCERA: El precio de esta venta es por la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 35.000.000,00) que LA OPTANTE se compromete a pagar a LA PROMITENTE con dinero en efectivo, de circulación en el país, de la siguiente forma: A) La cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), en el acto de la firma de la presente opción de compra, en cheque del Banco Caracas, B) La cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.000,00), que serian cancelados en un plazo de treinta (30) días continuos a solicitud de LA OPTANTE, contados a partir de la firma del presente documento; fecha en la cual LA PROMITENTE hará entrega del inmueble objeto de esta negociación a LA OPTANTE y C) El saldo, es decir, la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00) serán cancelados en un plazo de noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma del presente instrumento, en el acto de la protocolización de la venta definitiva por ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectiva. SEPTIMA: El inmueble objeto de esta negociación se encuentra actualmente sin sus respectivos acabados, los cuales LA PROMITENTE se compromete a culminarlos y a entregar el referido inmueble totalmente terminado conforme al aparte (B) de la Cláusula Tercera del presente documento. Este documento que emana de las partes, no fue tachado ni desconocido en su oportunidad, ni tampoco durante el curso del proceso, por lo que se le confiere valor probatorio conforme al artículo 1363 del Código Civil para demostrar que LA PROMITENTE se comprometió formalmente a vender, libre de todo gravamen y sin ocupación alguna a LA OPTANTE, y ésta a comprarle a ella, un inmueble de su propiedad identificado como Town House 1A-4, el cual forma parte del Conjunto Residencial “Ramenlá Chalets”, ubicado en la Autopista Porlamar – El Valle del E.S., Municipio Autónomo G.d.E.N.E., y que el inmueble objeto de esta negociación se encontraba actualmente sin sus respectivos acabados, los cuales LA PROMITENTE se comprometió a culminarlos y a entregar el referido inmueble totalmente terminado conforme al aparte (B) de la Cláusula Tercera del documento. Y ASI SE DECLARA.

   2. - Original (f. 53 al 57) del documento redactado por el abogado E.H.O., inscrito en el inpreabogado bajo el N° 32.064, del cual se infiere que los ciudadanos J.M.B. y R.J.P.A., procediendo como directores vicepresidentes, de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MENDOZA 2705 C.A., dan en venta de propiedad horizontal, pura y simple, perfecta e irrevocable a la señora E.D.V.J., un inmueble tipo Town House de su exclusiva propiedad, distinguido con el N° 1A-4, el cual forma parte del Conjunto Residencial “Ranmelá Chalets”, ubicado en ka autopista Porlamar - El Valle del E.S., Municipio Autónomo G.d.E.N.E. y que el precio de esta venta es por la cantidad de TREINTA Y SIETE MILOONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 37.000.000,00) que declararon recibir en este acto del comprador para su representada, en dinero efectivo y a su entera satisfacción; que la ciudadana E.D.V.J., aceptó la venta que se le hizo en los términos expuestos, asimismo declaró que recibió de los ciudadanos J.M.B. y R.J.P.A., la suma de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) al 1% mensual con un plazo de un (1) mes contado a partir de la fecha de otorgamiento de este documento y que para garantizar a su acreedor hipotecario el cumplimiento de esta obligación, así como los intereses de la misma, constituyó a su favor hipoteca especial y de primer grado sobre un inmueble tipo Town House de su exclusiva propiedad, distinguido con el N° 1A-4, el cual forma parte del Conjunto Residencial “Ramenlá Chalets”. Este documento carece de firmas y por consiguiente, no se le atribuye valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

   3. - Copia fotostática simple (f. 58) del documento redactado por el abogado E.A.M., inscrito en el inpreabogado bajo el N° 44.645, del cual se infiere que la firma mercantil CONSTRUCTORA MENDOZA 2705 C.A., representada por los ciudadanos J.M.B. y R.J.P.A., y la ciudadana E.D.V.J., de mutuo y amistoso acuerdo convinieron en modificar la cláusula tercera del documento contentivo del contrato de opción de compra, debidamente autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 18.05.2001, anotado bajo el N° 32, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones, específicamente en su literal C, otorgándose para ambas un plazo de noventa (90) días continuos a partir del día 18 de agosto del 2001, es decir, que a mas tardar el día 18 de noviembre del año en curso ambas partes deberán cumplir con lo pactado en este literal, es decir para que la empresa otorgue el documento definitivo, y la compradora pague el único monto que adeuda a la empresa que es la suma de BOLIVARES TRES MILLONES (Bs. 3.000.000,00), incluyendo los intereses de Ley, es decir la suma de BOLIVARES NOVENTA MIL (Bs. 90.000,00) calculados al uno por ciento (1%) de interés mensuales. Este documento a pesar de que fue impugnado y durante la etapa probatoria fue consignado su original, no se le confiere valor probatorio, por cuanto carece de firmas. Y ASI SE DECLARA.

   4. - Original (f. 63) del documento redactado por el abogado E.A.M., inscrito en el inpreabogado bajo el N° 44.645, del cual se infiere que la firma mercantil CONSTRUCTORA MENDOZA 2705 C.A., representada por los ciudadanos J.M.B. y R.J.P.A., y la ciudadana E.D.V.J., de mutuo y amistoso acuerdo convinieron en modificar la cláusula tercera del documento contentivo del contrato de opción de compra, debidamente autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 18.05.2001, anotado bajo el N° 32, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones, específicamente en su literal C, otorgándose para ambas un plazo de noventa (90) días continuos a partir del día 18 de agosto del 2001, es decir, que a mas tardar el día 18 de noviembre del año en curso ambas partes deberán cumplir con lo pactado en este literal, es decir para que la empresa otorgue el documento definitivo, y la compradora pague el único monto que adeuda a la empresa que es la suma de BOLIVARES TRES MILLONES (Bs. 3.000.000,00), incluyendo los intereses de Ley, es decir la suma de BOLIVARES NOVENTA MIL (Bs. 90.000,00) calculados al uno por ciento (1%) de interés mensuales. Este documento carece de firmas y por consiguiente, no se le atribuye valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

   5. - Prueba testimonial del ciudadano J.F., comisionándose al Juzgado del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que le tomara su declaración, la cual no fue evacuada por cuanto el testigo no se presentó a rendir su declaración y fue declarada desierta.

   6. - Prueba testimonial de los ciudadanos C.L., D.S., M.D.R., J.L. CENTENO, PASCUALE DI CATORCINO y ATINA LESTAKES, comisionándose al Juzgado Primero de los Municipios Mariño y García de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que les tomaran sus declaraciones, las cuales no fueron evacuadas por cuanto los testigos no se presentaron a rendir sus declaraciones y fueron declaradas desiertas.

      PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE.-

   1. - Inspección judicial (f. 22 al 46) signada con el N° 2001-3674, evacuada en fecha 04.09.2001 por el Juzgado Primero de los Municipios Mariño y García de esta Circunscripción Judicial, en la cual se dejó constancia que en un inmueble conformado por un Town House, distinguido con el N° 1A-4, ubicado en el Conjunto Residencial “RAMENLA CHALETS”, el cual está situado en la vía autopista El Valle, Municipio Autónomo G.d.E.N.E., el piso era de cemento color marrón; que los dos puestos de estacionamiento, que según la solicitante corresponden al apartamento 1A-4, ubicado a la entrada del Conjunto a mano izquierda, se observan varios promontorios de escombros; que los dos baños del Town House , tienen su baldosa en buen estado, en el baño de la parte superior, al lado del lavamano, se observó el desprendimiento de la jabonera, la cual se encontraba en el piso a un lado del referido lavamano; que el acabado del friso es irregular; que la pared de la terraza del inmueble, su friso es completamente irregular, sobre todo en su parte superior que presenta un abombamiento; que en la parte posterior del Conjunto, se encuentra ubicada una planta de tratamiento de aguas negras y para el momento de practicarse esta inspección estaba funcionando; que falta una losa de la cerámica que se encuentra colocada en la parte superior de la batea; y que tanto la puerta principal del inmueble como la trasera que da hacia el estacionamiento, de madera y hierro, respectivamente, se encuentran descuadradas. Para la valoración de esta prueba se debe tomar en cuenta el fallo dictado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 03.05.2001, que estableció:

      …La doctrina y la jurisprudencia han señalado que la inspección judicial extra litem es procedente cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que pueden desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegada al Juez ante quien se promueve, para que este (sic), previo análisis breve de las circunstancias esgrimidas, así lo acuerde.

      …La no probanza de la última condición indicada, la necesidad de evacuarse dicha prueba antes del proceso, si (sic) afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida solo (sic) es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de los lugares o cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde (sic) es producida, la prueba no puede ser apreciada.

      Como consecuencia de lo expuesto, para que sea procedente la denuncia de infracción de los artículos 1429 y 1430 por no haberse apreciado una inspección judicial extra litem es preciso que la parte recurrente precise la razón por la cual se evacuó anticipadamente la prueba de inspección judicial y como (sic) probó tal circunstancia en el juicio, y al no haberse cumplido con tal exigencia debe ser desechada la presente denuncia.

      Es decir, que para que la inspección extra litem pueda ser valorada en juicio el solicitante debe manifestar los motivos, la urgencia o el perjuicio que le pueda ocasionar la no evacuación de la misma en ese momento, y no durante el proceso, lo cual no se cumplió en la prueba bajo examen ya que del escrito que la encabeza se evidencia que el solicitante no hizo referencia alguna en torno a la necesidad de su evacuación en la oportunidad en que la misma fue evacuada que lo fue antes de haberse iniciado el juicio, ni menos justificar la razón por la que en lugar de promoverla como prueba durante la secuela probatoria acudió a otro Juzgado para realizarla por la vía de la jurisdicción voluntaria. Por consiguiente el Tribunal no la valora. Y ASI SE DECLARA.

   2. - EXPERTICIA. Se deja constancia que a pesar de haber sido admitida esta prueba la misma no fue evacuada.

   3. - POSICIONES JURADAS. Se deja constancia que a pesar de haber sido admitida esta prueba la misma no fue evacuada.

   4. - Prueba de informes (f. 94 al 339), oficio N° 090-02 de fecha 11.03.2002 emanado del Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), mediante el cual envía copias certificadas del expediente 368 de fecha 29.09.1999, contentivo de la denuncia interpuesta por los ciudadanos J.M.T. y S.D.G., propietarios de los inmuebles 1B-1 y 2A-2 del Conjunto Residencial RAMENLA CHALETS en contra de la CONSTRUCTORA MENDOZA 2705 C.A. Esta prueba de la cual se observa que de los recaudos presentados se inició el correspondiente procedimiento administrativo a consecuencia de la denuncia incoada por algunos de los propietarios del Conjunto Residencial RAMENLA CHALETS en contra de la empresa constructora, sin embargo a pesar de que existen dos informes técnicos el primero elaborado por el técnico inspector C.M. BERMUDEZ G. al Coordinador Regional IDECU – Nueva Esparta el mismo se refiere al Town House N° 1 B-2 que nada tiene que ver en esta causa, y no con el 1A-4 que fue el bien objeto del contrato de opción de compra objeto del presente juicio, y el segundo se refiere a aspectos de carácter general que tienen que ver con el Conjunto Residencial RAMENLA CHALETS. Del mismo modo, tampoco emana de dichos recaudos el acto administrativo emanado del Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU) mediante el cual resuelva sobre la procedencia o no de las denuncias, todo lo cual es corroborado con el oficio N° 090-02 suscrito por el Lic. JOSE R. ZABALA, Coordinador Regional del INDECU - Nueva Esparta, mediante el cual indica que el expediente se encuentra en etapa de sustanciación. De manera que, éste Tribunal valora dichas actuaciones solo para demostrar que en la actualidad el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario instruye expediente con motivo de la denuncia interpuesta por algunos propietarios del Conjunto Residencial Ramenla Chalets en contra de la Constructora Mendoza 2705 C.A. Y ASI SE DECLARA.

   5. - Prueba testimonial de los ciudadanos M.C.Q., P.F.V. y J.M., comisionándose al Juzgado Segundo de los Municipios Mariño y García de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que les tomara sus declaraciones, las cuales no fueron evacuadas por cuanto los testigos no se presentaron a rendir sus declaraciones y fueron declaradas desiertas.

   6. - Inspección Judicial evacuada por éste Juzgado el día 04.03.2002 (f. 88 al 92), en el Registro Subalterno del Municipio Mariño de este Estado, en la cual se dejó constancia que al folio 228 del segundo trimestre, se dio inicio a la búsqueda de la existencia de presentación de algún documento definitivo de compra-venta hecho por la parte de la vendedora o mediante un tercero actuando en su nombre, donde la empresa CONSTRUCTORA MENDOZA 2705 C.A., le vende a la ciudadana E.D.V.J.G. un inmueble constituido por un Town House, distinguido como 1-A-4, que forma parte del Conjunto Residencial “Ramenla Chalets”, ubicada en la autopista de El Valle del E.S. en jurisdicción del Municipio G.d.E.N.E. y que al terminar el libro de presentaciones correspondiente al segundo trimestre del año 2001, al folio 500, no se evidenció el punto sobre el cual recae esta inspección y al revisar el libro de presentaciones designado como adicional 1 del año 2001, correspondiente al tercer trimestre de dicho año fue revisado desde el folio 1 al folio 219, y no se observó la presentación de algún documento contentivo de compra-venta al ya señalado. Esta prueba se valora conforme al artículo 1428 del Código Civil para demostrar que la parte actora-reconvenida no cumplió con la carga que rige el contrato de presentar el documento para su protocolización. Y ASI SE DECLARA.

      CARGA DE LA PRUEBA.-

      En este caso, el actor como fundamentos fácticos de la acción argumentó que el día 18.05.2001, la ciudadana E.D.V.J., suscribió un contrato de opción de compra en donde se comprometió formalmente a venderle y ésta a comprarle a ella, un inmueble de su propiedad identificado como Town House 1A-4, el cual forma parte del Conjunto Residencial “Ramenlá Chalets”, ubicado en la autopista Porlamar – El Valle del E.S., Municipio Autónomo G.d.E.N.E., cuyos linderos, especificaciones y demás características se encuentran en el mencionado documento de Opción de Compra, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar y anotado bajo el N° 32, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; que se desprendía de la cláusula tercera del contrato señalado, que la ciudadana E.D.V.J., se comprometió a pagar por la referida propiedad la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 35.000.000,00) de la manera siguiente: A) La cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), en el acto de la firma de la opción de compra, en cheque del Banco Caracas, B) La cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.000,00), que serían cancelados en un plazo de treinta (30) días continuos a solicitud de LA OPTANTE, contados a partir de la firma del documento; fecha en la cual LA PROMITENTE haría entrega del inmueble objeto de la negociación a LA OPTANTE y C) El saldo, es decir, la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00) serían cancelados en un plazo de noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma del instrumento, en el acto de la protocolización de la venta definitiva por ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectiva; que en la cláusula quinta del contrato se estableció que si LA OPTANTE no cumplía con la obligación contraída para con LA PROMITENTE conforme a lo dispuesto en la cláusula primera del contrato, LA PROMITENTE retendría la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) a titulo de única indemnización; que la ciudadana E.D.V.J., cumplió con los apartes A) y B) de la cláusula tercera y que se le entregó el inmueble, y que él cumplió a cabalidad lo establecido en la cláusula séptima del contrato de opción de compra entregándole el inmueble totalmente terminado, hasta tanto se firmara el documento de venta definitivo por ante la Oficina de Registro respectiva, pero a pesar de los esfuerzos y gestiones múltiples encaminados a la cancelación de lo establecido en el aparte C) de la mencionada cláusula, esto no pudo lograrse en el lapso establecido de noventa (90) días continuos, ya vencidos, y que fueron contados a partir de la fecha de la firma del contrato de opción de compra, violando así la cláusula quinta del mencionado contrato.

      Una vez llegada la oportunidad para que la parte accionada diera contestación a la demanda ésta concurrió oportunamente y procedió a admitir que celebró el mencionado contrato y que dio fiel cumplimiento a la obligación para ella pactadas en los literales A y B de la cláusula tercera de dicho contrato, como lo era el pago de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMO (Bs. 20.000.000,00) lo cual hizo en el momento de la firma del mismo y la suma de DOCE MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 12.000.000,00) dentro de los treinta días continuos a partir del día 18.06.2001, fecha en la cual le fue entregado el inmueble ofrecido en venta por la parte actora-reconvenida, y a rechazarla de manera categórica, contradiciéndola en todas y cada una de sus partes bajo los siguientes argumentos: por cuanto la actora-reconvenida no le dio cumplimiento a la obligación asumida por ella al momento de celebrar el contrato, específicamente en la cláusula séptima, como lo era entregar el inmueble completamente terminado, con el piso de cerámica y los acabados de primera, y que haya violado la cláusula quinta, ya que no pagó la última cuota debido al incumplimiento de la obligación de la parte actora-reconvenida de presentar el documento definitivo para su respectiva protocolización ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio García de este Estado, para que pudiera pagar el resto del precio, ya que esta se verificaría en el acto de la protocolización de la venta definitiva, conforme a lo estipulado en el literal C de la cláusula tercera de la opción celebrada, e intentando demanda de mutua petición contra el actor. Todos estos argumentos fueron rechazados en forma categórica por el contrario, acarreando así que a ambos sujetos les corresponda la carga de probar sus afirmaciones so pena de sucumbir en sus pretensiones.

      LA RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA.-

      En su libelo de demanda el actor-reconvenido argumentó que el día 18.05.2001, la ciudadana E.D.V.J., suscribió un contrato de opción de compra en donde se comprometió formalmente a venderle y ésta a comprarle a él, un inmueble de su propiedad identificado como Town House 1A-4, el cual forma parte del Conjunto Residencial “Ramenlá Chalets”, ubicado en la autopista Porlamar – El Valle del E.S., Municipio Autónomo G.d.E.N.E., cuyos linderos, especificaciones y demás características se encuentran en el mencionado documento de Opción de Compra, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar y anotado bajo el N° 32, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; que se desprendía de la cláusula tercera del contrato señalado, que la ciudadana E.D.V.J., se comprometió a pagar por la referida propiedad la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 35.000.000,00) de la manera siguiente: A) La cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), en el acto de la firma de la opción de compra, en cheque del Banco Caracas, B) La cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.000,00), que serían cancelados en un plazo de treinta (30) días continuos a solicitud de LA OPTANTE, contados a partir de la firma del documento; fecha en la cual LA PROMITENTE haría entrega del inmueble objeto de la negociación a LA OPTANTE y C) El saldo, es decir, la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00) serían cancelados en un plazo de noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma del instrumento, en el acto de la protocolización de la venta definitiva por ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectiva; que en la cláusula quinta del contrato se estableció que si LA OPTANTE no cumplía con la obligación contraída para con LA PROMITENTE conforme a lo dispuesto en la cláusula primera del contrato, LA PROMITENTE retendría la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) a titulo de única indemnización; que la ciudadana E.D.V.J., cumplió con los apartes A) y B) de la cláusula tercera y que se le entregó el inmueble, y que él cumplió a cabalidad lo establecido en la cláusula séptima del contrato de opción de compra entregándole el inmueble totalmente terminado, hasta tanto se firmara el documento de venta definitivo por ante la Oficina de Registro respectiva, pero a pesar de los esfuerzos y gestiones múltiples encaminados a la cancelación de lo establecido en el aparte C) de la mencionada cláusula, esto no pudo lograrse en el lapso establecido de noventa (90) días continuos, ya vencidos, y que fueron contados a partir de la fecha de la firma del contrato de opción de compra, violando así la cláusula quinta del mencionado contrato, cuyos hechos fueron rechazados de manera categórica por la parte accionada-reconviniente al momento de dar contestación a la demanda y quien convino además que celebró el mencionado contrato y que dio fiel cumplimiento a la obligación para ella pactadas en los literales A y B de la cláusula tercera de dicho contrato, como lo era el pago de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMO (Bs. 20.000.000,00) lo cual hizo en el momento de la firma del mismo y la suma de DOCE MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 12.000.000,00) dentro de los treinta días continuos a partir del día 18.06.2001, fecha en la cual le fue entregado el inmueble ofrecido en venta por la parte actora-reconvenida.

      Durante la etapa probatoria se desprende que la parte actora no demostró sus dichos, esto es que cumplió cabalmente lo establecido en la cláusula séptima del contrato de opción de compra, relacionado con la entrega a la demandada-reconviniente, ciudadana E.D.V.J.d. inmueble totalmente terminado con acabados de primera para que surgiera la obligación de la accionada-reconviniente de pagarle los TRES MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 3.000.000,00) restantes para completar el pago del precio, su actividad probatoria fue prácticamente nula, pues se evidencia que a pesar de haber promovido varias testimoniales que pudieran en un momento dado aclarar la controversia existente, estas no fueron evacuadas por causas que le son única y exclusivamente imputables a esa parte. Debiendo en consecuencia desestimarse como en efecto se desestima, la presente demanda. Y ASI SE DECIDE.

      LA RECONVENCION.-

      Se desprende que el accionado llegada la oportunidad legal, contestó la demanda rechazándola categóricamente y procedió además, a intentar demanda de mutua petición contra la CONSTRUCTORA MENDOZA 2705 C.A. argumentando que en la cláusula tercera del contrato de opción de compra, se estableció el precio TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 35.000.000,00), de los cuales su mandante pagó la suma de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 32.000.000,00), conforme a los literales A y B, de la cláusula tercera del contrato, quedando pendiente por cancelar lo estipulado en el literal C, o sea la suma de TRES MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 3.000.000,00), lo cual no fue cumplido por su mandante por lo siguiente, primero por cuanto la actora-reconvenida no le dio cumplimiento a la obligación asumida por ella al momento de celebrar el contrato, específicamente en la cláusula séptima, como lo era entregar el inmueble completamente terminado, con el piso de cerámica y los acabados de primera, y segundo, por incumplir la obligación de presentar el documento definitivo para su respectiva protocolización ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio García de este Estado, para que su mandante pudiera pagar el resto del precio, ya que esta se verificaría en el acto de la protocolización de la venta definitiva, conforme a lo estipulado en el literal C de la cláusula tercera de la opción celebrada por las partes; todo lo cual fue rechazado por su contrario al señalar que no era cierto que no haya culminado y entregado el inmueble sin sus respectivos acabados de primera, ya que el inmueble había sido totalmente terminado y entregado con acabados superiores a los que se había convenido, cumpliendo a cabalidad con las obligaciones asumidas en el contrato de opción a compra y que igualmente no era cierto que el plazo acordado para el pago del saldo del precio establecido conforme al aparte C) de la cláusula tercera, haya vencido en fecha 15 de septiembre de 2001, sino el día 16 de agosto de dicho año, fecha desde la cual trató de hacer efectivo lo convenido por la vía extrajudicial, significando que en este caso, también, la carga de la prueba le corresponda al demandante en mutua petición que tampoco cumplió su carga procesal al limitar sus probanzas a demostrar mediante inspección judicial practicada por éste Juzgado el día 04.03.2002 en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, que desde el segundo trimestre hasta el tercer trimestre del año 2001 no fue presentado documento alguno contentivo de la compra-venta definitiva, donde la empresa CONSTRUCTORA MENDOZA 2705 C.A. le vende a la ciudadana E.D.V.J.G. el inmueble constituido por un Town House, distinguido como 1-A-4, que forma parte del Conjunto Residencial “Ramenla Chalets”, ubicada en la autopista de El Valle del E.S. en jurisdicción del Municipio G.d.E.N.E., prueba esta que por sí sola no es suficiente para demostrar el presunto incumplimiento de la cláusula séptima del contrato que se refiere al compromiso asumido por la constructora en culminar los acabados del inmueble ni tampoco que cumplió cabalmente con la obligación de pagar la totalidad del precio de venta. De manera que -en ambos casos, en la demanda y en la reconvención- en cumplimiento del principio in dubio pro reo, consagrado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil que establece que los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella, se concluya que ambas acciones deben ser desestimadas. De tal modo, que ante la deficiente actividad probatoria desplegada en este juicio por ambas partes debe forzosamente concluirse de manera determinante que se declaren ambas acciones improcedentes. Y ASI SE DECIDE.

4. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: