Decisión nº 10.175-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 20 de Septiembre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

VISTOS, con informes y observaciones de las partes.-

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

   PARTE ACTORA: la sociedad mercantil CONSTRUCTORA OLJAPE C.A. domiciliada en Caracas, e inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 31.01.1990, bajo el N° 24, Tomo 27-Asegundo.

   APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: A.M.L. y P.A.M.E., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 16.960 y 109.455.

   PARTE DEMANDADA: ciudadano A.J.C. Venezolanos, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. V- 7.663.240.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: B.F.A., C.L.P.P., M.E.U., P.J.R.R., C.M.A.Á. y P.M.R.E.. Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 21.606, 3.869, 21.28, 19.748,95.052 y 95.051 Respectivamente.

2. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.-

   Suben las actuaciones a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 11.02.2010, por el abogado A.M.L., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA OJALPE, contra la decisión definitiva del 19.01.2010 proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Sin Lugar la demanda interpuesta por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA OJALPE, C.A. contra el ciudadano A.J.C., por resolución de contrato de opción de compra-venta.

   Cumplida la distribución legal, por auto de fecha 26.02.2010 (f.233), este Tribunal dio por recibido el expediente, le dio entrada y trámite de definitiva.

   En fecha 07.05.2010, el apoderado judicial de la parte demandada (f. 238) y la apoderada judicial de parte actora (f.242), consignaron sendos escritos de informes.

   En fecha 24.05.2010 (f. 276), el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de observaciones a los informes de su contraparte. En fecha 28.05.2010 (f. 283) la representación judicial de la parte demandante consignó escrito de observaciones a los Informes de su contraparte.

   Mediante auto de fecha 31.05.2010 (f.286), este Juzgado advirtió a las partes que a partir del día 29.05.2010, inclusive, la presente causa entró en término para dictar sentencia.

   Fue diferida la oportunidad de sentencia el 28.07.2010 (f. 287) y estando dentro del la oportunidad para dictar sentencia, se hace bajo las siguientes consideraciones.

3. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS

   Se inició el presente proceso de resolución de contrato de opción de compraventa, mediante demanda interpuesta por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA OJALPE C.A., por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas contra el ciudadano A.C..

   Por auto de fecha 19.05.2008 (f. 44), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, admitió la demanda interpuesta, y le dio trámite por la vía del procedimiento ordinario.

   En fecha 23.05.2008 (f.47), la representación judicial de la parte actora solicitó se gestionara la citación de su contraparte ciudadano A.J.C., por medio de alguacil distinto al del Juzgado de la causa.

   Mediante diligencia de fecha 04.06.2008 (f.50) la representación judicial de la parte demandada se dio por citada en el presente juicio.

   En fecha 21.07.2008 (f.81) la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda.

   En fecha 04.08.2008 (f.89 al 95) la representación judicial de la parte actora consignó escrito de “conceptualización”.

   Abierto a pruebas. En fecha 04.08.2008 (f.96) la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha 22.09.2008 (f.97) la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.

   Por auto de fecha 20.10.2008 (f.105) el Tribunal A quo admite en cuanto a lugar en derecho las pruebas promovidas por las partes, salvo su apreciación en la definitiva.

   En fecha 19.01.2010 (f.205 al 214), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia mediante la cual declaro Sin lugar la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato opción compraventa incoada por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA OLJAPE, C.A. en contra de ciudadano A.J.C..

   Notificadas las partes, en fecha 11.02.2010 (f.229), la representación judicial de la parte actora, apeló de la sentencia dictada en fecha 19.01.2010.

   Por auto de fecha 17.02.2010 (f.230), el tribunal A quo oyó en ambos efectos la apelación interpuesta, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de Turno.

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   1. - De la defensa perentoria de falta de cualidad activa.

   Ha alegado la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, que la parte actora no posee cualidad para sostener el presente juicio, ya que no dispone de derecho para demandar en virtud de que la demandada ha cumplido con las obligaciones establecidas en el contrato de Oposición de Compra Venta, en los términos previstos en el contrato definitivo de venta.

   * Ubicación conceptual.

   Al respecto pasa este sentenciador se permite señalar que la falta de cualidad como defensa perentoria, fue implementada por el Código de Procedimiento Civil vigente, en su artículo 361, ya que el Código derogado la contenía como defensa previa que, generalmente, por rozar con el fondo, los jueces trasladaban su oportunidad de resolverla, a un punto previo de la sentencia de mérito.

   El mencionado artículo 361 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

   En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

   Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podría éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandando para intentar o sostener el juicio, u las cuestiones a que se refieren los ordinales 9, 10 y 11 del artículo 346, cuando éstas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

   (…)

   Un proceso no puede instaurarse indiferentemente entre sujetos, sino entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. Es la cualidad como legitimación en juicio.

   Y ha explicado el maestro L.L.A., en su trabajo “Ensayos Jurídicos”, p. 21, que en: “(...) sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimidad activa; en el segundo, de cualidad o legitimidad pasiva. El problema de cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejerciendo concretamente un derecho jurídico o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándola, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado”.

   No hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa (vid. RENGEL-ROMBERG, Arístides: Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, T. II, p. 28).

   Ahora bien, de la revisión de las actas procesales, evidencia este Sentenciador que la sociedad mercantil CONSTRUCTORA OJALPE C.A. suscribió con el ciudadano Á.J.C.S., un contrato de opción de compra venta de una casa-quinta y el terreno sobre el que está construida, ubicada en la Avenida A.C., sección Las Palmas, Manzana No. PW5, en el plano de la Urbanización San Bernardino, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue suscrito por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 11.12.2007 y cuya nulidad pretende. Quiere decir que hay un contrato, cuya nulidad se pretende, suscrito por las partes hoy contendientes, lo que le da la legitimidad al actor para reclamar o pretender su nulidad. Que si el contrato se consumó o se extinguió por haberse suscrito el documento definitivo, ello constituye materia a analizar en el mérito, ya que la titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda. ASI SE DECLARA.

   Luego, es improcedente la defensa perentoria de falta de legitimidad activa opuesta por la parte accionada. ASI SE DECLARA.

   2.- De la trabazón de la litis.-

   * Argumentos expuestos por la parte actora en su libelo de demanda:

   Que mediante un documento autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital con fecha 11de diciembre de 2007 su representada suscribió con el demandado documento de opción compraventa cuyo objeto versa sobre un inmueble identificado como: una casa-quinta y el terreno sobre el que está construida, ubicada en la Avenida A.C., sección Las Palmas, Manzana No. PW5, en el plano de la Urbanización San Bernardino, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital.

   Que las partes pactaron como precio la cantidad de Bs. 900.000.000,00, cantidad esta que debía ser pagada de la siguiente forma: una inicial de Bs. 270.000.000,00 y para la fecha de protocolización del documento de compraventa la cantidad de Bs. 630.000.000,00.

   Que como lapso para la protocolización de dicho documento de compraventa convinieron un plazo de 90 días, con una prórroga de 30 días a partir de la firma del documento de opción de compraventa. Y dado el caso de inejecución del contrato establecieron una cláusula penal por la cantidad de Bs. 270.000.000,00, los cuales quedarían a favor del vendedor de no concretarse por causa del comprador y serían devueltos junto a una cantidad igual en caso de que el incumplimiento fuera de parte del vendedor.

   Que en fecha 10 de abril de 2008 venció la opción de compraventa y su prórroga.

   Que las partes concurrieron a protocolizar el documento definitivo de compraventa, y luego de suscrito el documento, la compradora solamente entregó la cantidad de Bs. 300.000.000,00 equivalentes a la cantidad de Bsf. 300.000,00, alegando diversas razones que hicieron al vendedor aceptar la obligación de recibir el pago del resto, es decir, la cantidad de Bs. 330.000.000,00 equivalentes a la cantidad de Bsf. 330.000,00, al día siguiente, es decir, el día 11 de abril de 2008, para evitar la anulación del acto y pérdida de los gastos de protocolización.

   Que a partir del 10 de Abril de 2008, luego de abandonar la oficina del Quinto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, el PROMITENTE COMPRADOR se ha convertido en inubicable pese a las numerosas gestiones efectuadas para encontrarlo y exigirle el cumplimiento de su promesa.

   Solicita que las arras entregadas queden a su favor por el evidente incumplimiento de la parte demandada.

   Que sea decretada la nulidad del documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de abril de 2008, bajo el No. 30, Tomo 02, Protocolo Primero.

   ** Alegatos de la parte demandada en su escrito de contestación:

   Que por ser contraria a derecho contradicen en todas y cada una la demanda interpuesta por la actora.

   Que suscribió contrato de opción de compraventa con la actora, sobre un inmueble identificado como: una casa-quinta y el terreno sobre el que está construida, ubicada en la Avenida A.C., sección Las Palmas, Manzana No. PW5, en el plano de la Urbanización San Bernardino, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, respecto del cual se suscribió con posterioridad el documento definitivo de compraventa por ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de abril de 2008.

   Que el contrato definitivo de venta quedo protocolizado exactamente en los términos previstos en el contrato de opción de compraventa, suscrito por las partes y que el demandado cumplió con su obligación de pagar el precio, el día y en el lugar pactado.

   Que a ocasión del registro del documento definitivo de compraventa queda sin efecto el contrato de opción de compraventa suscrito inicialmente.

   Que la actora no puede demandar la resolución del contrato de opción de compraventa por cuanto el mismo ya no surte efecto entre las partes en virtud de que su objeto fue cumplido a cabalidad a través de la protocolización del documento definitivo de compraventa.

   Que no puede exigir el cumplimiento judicial de una obligación, cuya obligación se ha cumplido cabal mente por las partes.

   Que en virtud de que el contrato definitivo de venta quedo protocolizado en los mismos términos establecidos en el contrato de opción de compra venta la actora no puede demandar la ejecución de la cláusula penal por cuanto, no se produjeron los supuestos establecidos para ello.

   Que la actora no posee cualidad alguna para sostener el presente proceso, ya que no tiene interés procesal para demandar por cuanto no posee derecho alguno para actuar.

   Que la actora no fundamento de ninguna forma su pedimento de la declaratoria de nulidad del documento definitivo de venta.

   Que en virtud de que en documento protocolizado en fecha 10.04.2008 es un documento publico a los fines de su impugnación debió la actora alegar la tacha de los instrumentos, cosa que no ha ocurrido.

   Así quedó trabada la litis, correspondiendo a cada parte la comprobación de los hechos afirmados (art. 506 C.P.C). ASI SE DECLARA.

   3.- Aportaciones probatorias.-

   A.-De la parte actora.

   *Con el libelo de la demanda.

   a.- Marcada con letra “A” copia certificada de contrato de opción de compraventa celebrado entre las partes, de fecha 11 de diciembre de 2007, autenticado ante la notaria Publica Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el numero 01 Tomo 99 de fecha 11 de diciembre 2007.

   En cuanto a este medio probatorio observa quien sentencia que se trata de un documento autenticado que merece fe pública (art. 1360 Cciv) para acreditar que la sociedad mercantil CONSTRUCTORA OJALPE C.A. y el ciudadano Á.C. suscribieron un contrato de opción a compraventa sobre una casa-quinta y el terreno sobre el cual está construida, ubicada en la Avenida A.C., sección Las Palmas, manzana numero PW, en el plano de la urbanización San Bernardino, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 11.12.2007, conviniéndose (i) que el precio de la venta sería de Bs. 900.000.000,oo, pagaderos asÍ: Bs. 270.000.000,oo con la opción y Bs. 630.000.000,oo al momento de la firma del documento definitivo. (ii) Que el término para la protocolización respectiva sería de 90 días, más 30 días de prorroga. (iii) Que en caso de inejecución se acordó penalizar a cualquiera de las partes con una indemnización de Bs. 270.000.000,oo ASI SE DECLARA.

   b.- Marcada con letra “B” copia certificada de contrato de compraventa celebrado entre las partes, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 10.04.2008, bajo el Nº 36, tomo 02, Protocolo 1º (f. 24).

   En cuanto a este medio probatorio observa quien sentencia que se trata de un documento que merece fe pública (art. 1360 Cciv) para acreditar que la sociedad mercantil CONSTRUCTORA OJALPE C.A. y el ciudadano Á.C. suscribieron la venta de una casa-quinta y el terreno sobre el cual está construida, ubicada en la Avenida A.C., sección Las Palmas, manzana numero PW, en el plano de la urbanización San Bernardino, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 10.04.2008, en la que se estableció (i) que el precio de la venta sería de Bs. 900.000.000,oo, que se recibía en ese acto a su entera satisfacción, por lo que se tramitaba el bien vendido. Y (ii) se constituyó un gravamen hipotecario de primer grado hasta por la cantidad de Bs. 750.000.000,oo a favor del Banco Industrial de Venezuela C.A., para garantizar el pago de un préstamo de Bs. 300.000.000,oo. ASI SE DECLARA.

   c.- Planilla de Cálculo de Servicio Autónomo por Bs. 197.800,oo por concepto de registro de documento y fotocopia de voucher de depósito bancario Nº 272167042 por el monto arriba mencionado, a la orden de la Oficina de Registro del Quinto Circuito (f. 32/33).

   En cuanto a este medio probatorio se observa que se trata de una planilla, a la que hay que darle la naturaleza de documento administrativo, emitida por la Oficina Registral fijando o calculando el costo de derechos por concepto de registro, y que al no haber sido cuestionada se le tiene por veraz, para acreditar que los derecdgos de registro por el documento de venta fueron de Bs. 197.800,oo los cuales fueron depositados en la cuenta que el Registro del Quinto Circuito tiene en Banesco. ASI SE DECLARA.

   d.- Solicitud de reconocimiento de firma del ciudadano A.C. presentada en 21.08.2008 por ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial (f. 38).

   Con este medio probatorio, presentado en copia simple no impugnada, sólo se acredita que el 02.05.2008, el Juzgado Undécimo le dio entrada y acordó la tramitación del reconocimiento en su contenido y firma del documento que en original cursa en autos, asignándole el 25723. ASI SE DECLARA.

   **En la oportunidad de la promisión de pruebas.

   e.- Copia certificada del expediente Nº 25723 contentivo del reconocimiento de firma del ciudadano A.C. declarado reconocido el 16.07.2008 por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial (f. 110).

   Este medio probatorio lo constituye el expediente levantado por el Juzgado Undécimo con ocasión de la solicitud del reconocimiento de firma de un documento privado suscrito por las partes el 09.04.2008, y sirve para acreditar el reconocimiento que la parte accionada hace de ser deudor de una diferencia de Bs. 330.000.000,oo no cancelados al momento de la venta, los que entregaría el día 11.04.2008 para que se le haga la entrega del inmueble. ASI SE DECLARA.

   e.- Promovió copia certificada del acta constitutiva-estatutos de Constructora Ojalpe emanada del Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y7 Estado M.B. el número 24, Toma 27b A Sdo. De fecha 31 de enero de 1999.

   En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que se trata de copia certificada de documento público, consecuentemente se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, para acreditar que en fecha 22.01.1990 se constituyó y registró la compañía denominada CONSTRUCTORA OJALPE y se establecieron sus estatutos. ASI SE DECLARA.

   B.- De la parte Demandada.

   a.- Promovió el merito favorable a favor de su mandante del lo desprendido en autos y que beneficie a su representado en relación a las pruebas aportadas por la parte actora según se desprende del Contrato de opción a compra venta, Contrato definitivo de venta suscrito por las partes y lo alegado en autos.

   En relación con esta prueba promovida, este Tribunal observa que el mérito favorable de los autos constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal. ASÍ SE DECLARA.-

   4.- Del mérito.

   Se reclama la resolución del contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 11.12.2007, bajo el Nº 01, tomo 99 y consecuentemente la nulidad de la venta contenida en el documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 10.04.2008, bajo el No. 30, Tomo 02, Protocolo Primero, de una casa-quinta y el terreno sobre el que está construida, ubicada en la Avenida A.C., sección Las Palmas, Manzana No. PW5, en el plano de la Urbanización San Bernardino, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital.

   Señala la actora que las partes pactaron como precio la cantidad de Bs. 900.000.000,oo que debía ser pagada de la siguiente forma: una inicial de Bs. 270.000.000,oo al momento de la opción; y para la fecha de protocolización del documento de compraventa la cantidad de Bs. 630.000.000,00. Que como lapso para la protocolización de dicho documento de compraventa convinieron un plazo de 90 días, con una prórroga de 30 días a partir de la firma del documento de opción de compraventa. Y dado el caso de inejecución del contrato establecieron una cláusula penal por la cantidad de Bs. 270.000.000,00, los cuales quedarían a favor del vendedor de no concretarse por causa del comprador y serían devueltos junto a una cantidad igual en caso de que el incumplimiento fuera de parte del vendedor. Que en fecha 10 de abril de 2008 venció la opción de compraventa y su prórroga. Que las partes concurrieron a protocolizar el documento definitivo de compraventa, y luego de suscrito el documento, la compradora solamente entregó la cantidad de Bs. 300.000.000,oo equivalentes a la cantidad de Bsf. 300.000,oo, alegando diversas razones que hicieron al vendedor aceptar la obligación de recibir el pago del resto, es decir, la cantidad de Bs. 330.000.000,oo equivalentes a la cantidad de Bsf. 330.000,oo al día siguiente, es decir, el día 11 de abril de 2008, para evitar la anulación del acto y pérdida de los gastos de protocolización. Que este pago no fue cumplido.

   La parte demandada ha rechazado la demanda, admitiendo si que suscribió contrato de opción de compraventa con la actora, sobre un inmueble antes identificado y que suscribió con posterioridad el documento definitivo de compraventa por ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de abril de 2008.

   Y alega que el contrato definitivo de venta quedo protocolizado exactamente en los términos previstos en el contrato de opción de compraventa, suscrito por las partes y que el demandado cumplió con su obligación de pagar el precio, el día y en el lugar pactado. Que con ocasión del registro del documento definitivo de compraventa queda sin efecto el contrato de opción de compraventa suscrito inicialmente. Que la actora no puede demandar la resolución del contrato de opción de compraventa por cuanto el mismo ya no surte efecto entre las partes en virtud de que su objeto fue cumplido a cabalidad a través de la protocolización del documento definitivo de compraventa. Que no puede exigir el cumplimiento judicial de una obligación, cuya obligación se ha cumplido cabalmente por las partes. Que en virtud de que el contrato definitivo de venta quedo protocolizado en los mismos términos establecidos en el contrato de opción de compra venta la actora no puede demandar la ejecución de la cláusula penal por cuanto, no se produjeron los supuestos establecidos para ello. Que la actora no fundamento de ninguna forma su pedimento de la declaratoria de nulidad del documento definitivo de venta. Que en virtud de que en documento protocolizado en fecha 10.04.2008 es un documento publico a los fines de su impugnación debió la actora alegar la tacha de los instrumentos, cosa que no ha ocurrido.

   a.- De la acción de resolución del contrato de opción.

   Para una mayor inteligencia del asunto hay que señalar que se demanda la resolución del contrato de compraventa de un inmueble, en vista de que protocolizada la venta una parte del precio no fue pagada.

   Esto obliga a hacer varias precisiones.

   La primera, es que de acuerdo a lo que dispone el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Y como categoría contractual se incluye a la opción de compraventa cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato. En este sentido, el autor patrio E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, Tomo II, afirma que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro.

   En la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar y la promesa bilateral de contratar.

   La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo éste el caso más frecuente.

   Al respecto, sostiene Maduro Luyando que “la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.

   Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue

   .

   Ahora, al tener la opción de compraventa como objeto la celebración posterior de un contrato, termina de manera natural con la celebración del contrato de venta definitiva, que embaraza las modalidades precontractuales convenidas. Las que si no se cumplen conllevan a una terminación no natural del contrato, mediante formas de terminación del contrato más conflictivas, que dan origen a diferencias entre las partes. Es lo que ocurre cuando las partes difieren acerca de la validez originaria de su acuerdo o sobre la subsistencia en el período de ejecución de obligaciones que nacieron válidamente. Entonces, la paz entre los contratantes se acaba y la tarea de jueces y juristas es discernir las patologías que puedan afectar al contrato: si tiene algún vicio de inexistencia, validez o ineficacia, o si opera la resolución, la imprevisión u otra forma de terminación durante su cumplimiento.

   En el presente asunto subapelación, aun cuando fue acreditada la venta del inmueble objeto de la litis, con el documento de venta suscrito por las partes por ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, 10.04.2008, bajo el Nº 36, Tomo 02, la parte actora niega que hubiese habido una terminación natural de la opción de compraventa, al también acreditar que no recibió la totalidad del precio, ya que al momento de la firma, tal como consta del documento reconocido quedó un saldo deudor de Bsf. 330.000,oo los cuales se comprometió a pagar el comprador y no ha satisfecho su pago. Considera quien sentencia que el hecho de pago parcial de la obligación convenida, no niega la terminación natural del contrato de opción. Ese impago o pago parcial, admitido por el comprador mediante el documento que suscribió y que posteriormente reconoció, lo que le confiere es el derecho a negarse a cumplir con la obligación de entrega del inmueble hasta tanto se produzca el pago, tal como lo prevé el artículo 1493 del Código Civil, dispositivo legal que excusa la obligación del vendedor ante el no pago, sin que pueda entenderse que es una modalidad de retención, ya que, como bien lo afirma el doctor J.R.B.V., en su libro El Derecho de Retención en el Derecho Civil Venezolano, p. 103, se trata “de la aplicación concreta de la excepción de incumplimiento, cuyo derecho nace de un contrato bilateral en virtud de la ejecución simultánea de las obligaciones”.

   Esta excepción de incumplimiento, que da el derecho a no entregar la cosa, obra directamente contra el contrato de venta suscrito y protocolizado y no contra la opción de compraventa, que terminó naturalmente con la venta. Luego, al terminar naturalmente el contrato de opción de compraventa, contra él no es ejercible ningún ataque, por una sencilla razón: no existe. Lo que significa que la presente acción de resolución del contrato de compraventa no puede prosperar en derecho. ASI SE DECIDE.

   b.- De la nulidad de la venta.

   Entiende esta Alzada que, cuando en el petitorio libelado la parte actora manifiesta que igualmente “se decrete la nulidad del documento protocolizado bajo el número 30, tomo 02, Protocolo Primero de fecha 10 de abril de 2008 ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital”, está incorporando a su acción libelada una petición subsidiaria de nulidad que impone una respuesta del oficio judicial.

   * Precisiones terminológicas de la nulidad.

   La teoría de las nulidades es quizás uno de los puntos más controvertidos dentro del campo jurídico, dado los cambios que la doctrina contemporánea ha ido incluyendo, predicando una gran flexibilidad en el interior de las categorías de nulidad absoluta y nulidad relativa, refiriéndola a la índole del interés protegido por la específica regla legal violada.

   Haciendo una precisión terminológica la nulidad “es una sanción legal que priva de sus efectos normales a un acto jurídico, en virtud de una causa originaria, es decir, existente en el momento de su celebración” (cfr. BORDA, Guillermo: Derecho Civil, Parte General, T. II, p. 957), y existe “cuando un contrato no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la Ley, bien porque carezca de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto o causa) o porque lesione el orden público o las buenas costumbres” (cfr. MADURO LUYANDO, Eloy: Curso de Obligaciones, p. 594).

   Se caracteriza por ser un vicio originario y su fuente es legal. Y se distingue en nulidad expresa cuando una norma prescribe la sanción de nulidad para el caso de inobservancia; y nulidad virtual, cuando sin estar prevista la sanción, ella resulta de la interpretación sistemática del ordenamiento. Distinción que, por cierto, ha dividido a la doctrina durante muchos años, señalando un grupo importante de autores que la preservación de la seguridad en las relaciones jurídicas requería de nulidades expresas, en el sentido de existir una declaración clara, específica. La evolución del pensamiento jurídico se inclina en los últimos años hacia la relativización del principio indicando que pueden existir nulidades implícitas, siendo suficiente que ésta se deduzca de una norma o de una prohibición.

   Además de esta distinción de nulidad expresa y nulidad virtual, la doctrina ha distinguido las nulidades en nulidad absoluta y nulidad relativa, que producen en el contrato, como lo dice el profesor D.B. (cfr. Sistema de Derecho Privado, Tomo IV, 632) “un estado originario de muerte”, en el caso de la nulidad absoluta; o “un estado de enfermedad” que puede conducir a la muerte, en el caso de la nulidad relativa.

   La nulidad absoluta surge como una figura en función de la protección del interés público y tiene como notas especificas: a) que es imprescriptible, porque los vicios que afectan al contrato no desaparecen en el tiempo, criterio sostenido por Casación, más desestimado por algunos autores como el doctor F.L.H., quien alega que esa imprescriptibilidad cede frente a la prescripción decenal de las acciones personales del artículo 1977 del Código Civil, porque no se puede mantener una imprescriptibilidad ad eternum, es decir, que pasen generaciones y todavía pueda reclamarse la nulidad (cfr. Autor cit., La Nulidad de los Contratos en la Legislación Civil de Venezuela, p. 107); b) que es insubsanable por confirmación, tal como lo preceptúa el artículo 1352 del Código Civil.

   Ahora bien, siguiendo al doctor R.R.M. (cfr. Las Nulidades en el Derecho Civil y Procesal, p. 66) debemos afirmar que las nulidades absolutas son de interpretación restrictiva; y la regla general es la nulidad relativa y la excepción es la nulidad absoluta. Pudiendo hablar de nulidades por el objeto ilícito (art. 1141.2 Civil), causa ilícita (art. 1141.3 Cciv), por ausencia de consentimiento (art. 1141 Ccivil) y por norma imperativa o prohibitiva de la ley (art. 898, 1144, 1436, 1481, 1573, 1650 Cciv).

   Ahora, el principio general aceptado por la doctrina es que la nulidad da derecho al propietario legítimo de reivindicar la cosa incluso contra los terceros poseedores. Planteándose en sus efectos variables bien se trate de terceros o de las partes.

   En el caso de las partes, dice el doctor R.R.M. (vid. Las Nulidades en el Derecho Civil y Procesal, p. 213) –criterio que acoge este juzgador- que “cualquiera de las sustituciones que se haya que hacer, estas están incluidas en la demanda, por la naturaleza misma de la nulidad y el efecto general que ella produce al ser declarada con lugar, de manera que el Juez debe considerarlas en la sentencia porque son un efecto de iure de la decisión. Es decir, también, proceden de oficio. No incurrirá en ultrapetita si el Juez decreta las restituciones así no hayan sido solicitadas, bastará que conste en autos que fueron realizadas las obligaciones”.

   Y para el supuesto de que se trate de terceros, se debe decir, siguiendo al mismo autor (vid. ob. cit., p. 217), “es prudente que en la misma demanda de nulidad deba solicitarse como consecuencia la reivindicación, contra quien tenga la cosa. De esto se deduce que los terceros poseedores que han derivado su derecho de una persona que adquirió con transgresión de los artículos 1141 y 1142 del Código Civil, deben ser citados a juicio, para que la sentencia les sea oponible, sino deberá con posterioridad a la sentencia de nulidad intentar un nuevo juicio para reivindicar”.

   Establecidas esas premisas, hay que decir que ha sido solicitada la anulación de una venta, en virtud de considerar que hubo pago parcial del precio convenido y establecido en el contrato de venta, quedando el demandado a deber la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 330.000.000,oo) -hoy Bsf. 330.000,oo-, tal como lo reconocen en el documento privado suscrito interpartes y luego reconocido por la parte demandada y admitido en su contestación a la demanda.

   Es importante señalar que no hay la menor duda que se ha celebrado un contrato de compraventa, cuyos elementos constitutivos son: (art 1141 Cciv) 1.Consentimiento de las partes; 2. Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3. Causa lícita. La ausencia de uno de ellos, daría lugar a anular el contrato. Ahora, el elemento cuestionado no es la ausencia de consentimiento, sino un consentimiento prestado por error o bajo la falsa creencia de que al día siguiente le sería pagado la totalidad del precio de la venta.

   El consentimiento, es la coincidencia de dos declaraciones de voluntad que procediendo de diversos sujetos capaces, se unen concurriendo a un fin común. En los contratos una de las voluntades está dirigida a prometer y la otra aceptar, dando lugar a una nueva y única voluntad, que es la voluntad contractual.

   Este proceso de formación de voluntad puede estar afectado, perturbado por vicios en el consentimiento. Vicios que nuestro legislador sustantivo reduce a las hipótesis de error, dolo y violencia. Y excepcionalmente a la hipótesis de lesión, que más bien es un motivo de rescisión contractual.

   Al hablar del error, el doctor J.M.O. (vid. Teoría General del Contrato, p. 187) señala que es “la tenencia de una falsa noción sobre ella” y que hay dos clases de error: (i) el error-vicio del consentimiento, que actúa sobre la voluntad interna del sujeto declarante. Hay la prestación efectiva de la voluntad declarada, sólo que lo hizo bajo la presión de motivos perturbadores y sin el debido conocimiento. Y (ii) el error en la declaración que opera sólo en momento de emitirse la declaración y que se llama también error obstativo o error obstáculo. En este caso –dice el mismo autor- “el asunto no estriba en controlar la causación libre y consciente de la voluntad interna del declarante, sino en mostrar que el declarante ha equivocado inconscientemente el instrumento para manifestar su voluntad libre y conscientemente formada y por tal causa ha manifestado una voluntad distinta. El problema se reduce entonces a tomar una de estas dos decisiones: validez de lo convenido según lo declarado o invalidez de lo declarado por no reflejar la declaración un verdadero asentimiento”.

   Se trate de error-vicio o error-obstáculo en el consentimiento, considera quien sentencia que, en ambas especies se debe hablar de una nulidad relativa con sus efectos, y para ser impugnado el consentimiento y anulado el contrato, deben concurrir los siguientes requisitos: (a) esencialidad del error (art. 1148 Cciv). La esencialidad se da cuando incide sobre el contenido del contrato y no sobre sus circunstancias extrínsecas y que sea determinante de la voluntad negocial. (b) la recognoscibilidad del mismo (art. 1149 Cciv.). Quiere decir, que ese error no sea producto de su torpeza o culpa grave, sino que efectivamente haya existido en el ánimo de aquel que impugna el contrato. Y (c) excusabilidad del error (art. 1146 Cciv), que viene dada porque quien ha incurrido en el error haya obrado de buena fe, sin dolo ni culpa.

   Ahora, ¿se dan en el presente asunto la concurrencia de esos requisitos?.

   De acuerdo a lo establecido en las actas procesales y admitidas por ambas partes en sus diversos escritos en estrados, entre la compañía CONSTRUCTORA OLJAPE C.A. y el ciudadano A.J.C.S., se planteó una venta de un inmueble objeto de la litis. Se inicia la relación con un contrato de opción de compraventa, en el que se conviene que el precio de venta del inmueble sería de Bs. 900.000.000,oo de los cuales se entregan en garantía Bs. 270.000.000,oo. Llegada la oportunidad convenida, las partes suscriben y protocolizan el documento de venta del referido inmueble, manifestando en el mismo que el precio de venta es de Bs. 900.000.000,oo que se recibe haciéndole la tradición legal y constituyéndose una garantía hipotecaria a favor del Banco Industrial de Venezuela para garantizar el préstamo de Bs. 300.000.000,oo. Sin embargo, y como complemento de esa operación el comprador, hoy demandado, suscribe un documento privado con una data del 09.04.2008 (f. 116) y declarado reconocido por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, 16.07.2008, manifestando que (i) entrega la cantidad de Bsf. 300.000,oo quedando a deber la cantidad de Bsf. 330.000,oo que la entregará el día 11.04.2008; y que (ii) después de materializado el pago se le hará formal entrega del inmueble.

   Pues toda esta conducta, para este sentenciador, niegan el cumplimiento de los requisitos de procedencia del error vicio del consentimiento, para solicitar o reclamar la nulidad de la venta que se hiciera del inmueble objeto de la litis, porque si bien es cierto que la venta está supeditada al pago integro de la obligación y que quizás se hizo bajo la creencia de que con el pago diferido de Bsf. 330.000,oo –tal como lo acredita el documento reconocido- se cumplirían todas las modalidades de la venta; no es menos cierto, que en esa hipótesis lo que está planteada es un incumplimiento por falta de pago, que da lugar a reclamar bien el cumplimiento o la resolución de la venta (art. 1167 Cciv), lo que de manera rotunda, desdicen la esencialidad, recognoscibilidad y excusabilidad del error, elementos estos fúndantes de una alegación de nulidad por vicios en el consentimiento dado por error.

   Luego, no puede hablarse del error-vicio en el consentimiento en la operación de venta cuya nulidad se pretende, por cuanto no se dan los supuestos de procedencia que el legislador establece. ASI SE DECLARA.

   De conformidad con todos los razonamientos expuestos, se hace forzoso para este Juzgador declarar sin lugar la demanda de nulidad del contrato de venta interpuesta por la compañía CONSTRUCTORA OLJAPE C.A. y el ciudadano A.J.C.S., de un inmueble constituido de una casa-quinta y el terreno sobre el cual está construida, ubicada en la Avenida A.C., sección Las Palmas, manzana numero PW, en el plano de la urbanización San Bernardino, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital. ASÍ SE DECIDE.-

5. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentes, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: