Decisión nº 10.102-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 3 de Mayo de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

VISTOS, con sus antecedentes.

I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: ciudadana M.C.M., venezolana, mayor de edad, domiciliada en Nueva York, Estadios Unidos de América, y titular de la cédula de identidad Nº V-4.473.601.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: A.T.S., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 7.196.

PARTE DEMANDADA: ciudadano A.M.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° V-3.145.919.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: C.J.V.M., L.H.T., D.S.C., Filman A.M. y E.G. MariottI, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 44.177, 112.022, 89.504, 67.903 y 64.303, respectivamente

II.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben los autos a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 02.07.2009 (f. 221), por el abogado A.T.S., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana M.C.M. contra la sentencia definitiva de fecha 16.03.2009 (f. 209 al 213), proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato arrendaticio incoada por la ciudadana M.C.M. contra A.M.P..

Cumplida la distribución legal, por auto de fecha 03.08.2009 (f. 226), este Juzgado Superior dio por recibido el presente expediente, dándole entrada y el trámite de ordinaria civil definitiva.

En fecha 23.10.2009 (f. 227), por auto dictado por este Tribunal, se dejó constancia que en virtud de haber transcurrido el lapso de presentación de informes sin que las partes lo hicieran, advirtiéndose que a partir del día 22.10.2009, comenzaría a correr el término para dictar sentencia.

En fecha 30.10.2009 (f. 228) este Tribunal revocó el auto dictado en fecha 03.08.2009 (f. 226), y de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a ese para dictar sentencia, ordenando la notificación de las partes.

Notificadas las partes, se entró en oportunidad para decidir, se hace con arreglo a las siguientes consideraciones.

III. BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.-

Se trata de un proceso que por cumplimiento de contrato arrendaticio sigue la ciudadana M.C.M. contra el ciudadano A.M.P., por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial. Del Área Metropolitana de Caracas.

Por auto de fecha 24.03.2008 (f. 89) el Juzgado A quo admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, y ordenó la citación de la parte demandada, de acuerdo a los trámites del Procedimiento Breve.

Cumplidas las gestiones de citación, el 23.05.2008 (f. 92 al 110), la apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda.

En fecha 16.06.2008, (f.125) la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 22.09.2008 (f. 127) la representación judicial de la parte demandada, consignó copias certificadas del expediente Nº 2006-0230, de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto (25º) de Municipio de ésta Circunscripción Judicial.

En fecha 16.03.2009 (f. 209 al 213), el Tribunal A quo dictó sentencia definitiva, declarando sin lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato incoada por la ciudadana M.C.M. contra el ciudadano A.M.P..

Notificadas las partes, mediante diligencia presentada en fecha 02.07.2009 (f. 221), el apoderado judicial de la parte actora, abogado A.T.S., apeló de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha 16.03.2009 (f. 209 al 213).

En fecha 10.07.2009 (f. 222), el Juzgado de la Primera Instancia oyó, en ambos efectos, la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora, A.T.S., ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta misma Circunscripción Judicial.

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

1.- De la trabazón de la litis.-

a. Alegatos de la parte actora.

1 Que en fecha 05.03.2003, por intermedio de quien fuera su apoderada ciudadana P.H.R., suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano A.M.P., sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 41-A, situado en el piso 4 de la Torre “A” del edificio RESIDENCIAS ALHELI, ubicado en la Primera Avenida, entre Primera y Segunda Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda.

2 En el citado contrato se estableció en sus cláusulas, entre otras cosas, lo siguiente: PRIMERA: LA ARRENDADORA da en arrendamiento al ARRENDATARIO, quien lo recibe en tal concepto, un (1) inmueble con los bienes muebles que se detallan en Hoja de Inventario Anexo y que forma parte integrante de este contrato, constituido por un apartamento para vivienda, ubicado en la Residencias Alheli, en la primera Avenida, entre la primera y segunda transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, distinguido con el número 41-A, en el piso cuatro (4), Torre “A” del mencionado edificio. El apartamento arrendado consta de un (1) salón-comedor, dos (2) habitaciones con closets, una (1) cocina, un (1) baño, un calentador de agua de 35 litros, instalaciones eléctricas, lavamanos, poceta, regadera, reja de hierro en la puerta. Dicho inmueble, así como los equipos, aparatos y enseres mencionados en la Hoja de Inventario Anexo, le son entregados en este mismo acto a EL ARRENDATARIO, quien lo recibe a su entera satisfacción y sobre los cuales deja constancia de que estos se encuentran en buen estado, así como todas sus dependencias, incluso las instalaciones eléctricas y sus similares. TERCERA: El canon de arrendamiento mensual ha sido convenido en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 550.000,oo) mensuales que el arrendatario se obliga a pagar puntualmente por mensualidades anticipadas, esto es todos los CINCO (05) de cada mes, pagaderos en efectivo en: Avenida Universidad, Esquina de Sociedad, Edificio Ávila, tercer piso, oficina No. 33. En caso de que esta cancelación no se haga en la oportunidad correspondiente EL ARRENDATARIO cancelará los intereses de mora establecidos por la LEY por cada día de atraso y dado el caso de utilizar los servicios de un cobrador pagará los gastos de cobranza. Además pagará el uno por ciento (01%) por cánones atrasados y dado el caso de que para el cobro se tenga que utilizar los servicio de un abogado EL ARRENDATARIO pagará el veinte por ciento (20%) sobre el canon de arrendamiento vencido, por concepto de honorarios profesionales. La falta de pago de dos mensualidades será suficiente para que el contrato quede rescindido de pleno derecho y LA ARRENDADORA podrá exigir a EL ARRENDATARIO la inmediata desocupación del inmueble, sin estar obligado a dar previo aviso, sin menoscabo del ejercicio de las acciones que legalmente le correspondan, incluso la de indemnización por daños y perjuicios. Los alquileres correrán por cuenta de EL ARRENDATARIO hasta la fecha cuando sea devuelto el inmueble arrendado completamente desocupado y en buen estado de aseo y de conservación como hoy lo recibe. CUARTA: La duración de este contrato es de un año fijo, contado a partir del día cinco (05) de marzo del 2.003 hasta el día cinco (05) de marzo del 2.004. Vencido el plazo inicial, si las partes desearan un nuevo Contrato de Arrendamiento por el ya referido inmueble, el nuevo canon de arrendamiento se ajustará a las exigencias del mercado sobre la base del valor real de la moneda que rija en el comercio para ese momento. Para estos efectos las partes deberán notificarse por escrito, con por lo menos dos meses de anticipación, su disposición de suscribir el nuevo Contrato. En caso de no suscribirse un nuevo contrato, treinta días antes del vencimiento, se entenderá que LA ARRENDADORA ha decidido no renovar y consecuentemente el inmueble será entregado por EL ARRENDATARIO al término del mismo. Queda expresamente acordado que si EL ARRENDATARIO no entrega a LA ARRENDADORA el inmueble debidamente desocupado para la fecha del vencimiento del contrato o en la fecha cuando se produzca su rescisión por cualquiera de las causas indicadas pagará a LA ARRENDADORA como cláusula penal, en compensación de daños y perjuicios la suma de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,oo) correspondientes al día de retraso, por cada día de retraso hasta la entrega definitiva del inmueble. Las obligaciones asumidas por EL ARRENDATARIO mediante el presente contrato, permanecerán con toda su fuerza y vigor hasta el día cuando el inmueble arrendado sea entregado a LA ARRENDADORA debidamente desocupado y en el buen estado como hoy lo recibe. (…Omissis…)”

3 Asimismo, transcurrido el primer año de la relación arrendaticia, las mismas partes convinieron en la celebración de un nuevo y segundo contrato de arrendamiento cuya vigencia corrió desde el día cinco (5) de marzo de 2004 hasta el día cinco de marzo de 2005.

4 Que vencido el termino de duración de ése segundo contrato, por corresponderle legalmente al arrendatario se le otorgó el término de un año de prorroga , como lo ordena el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual transcurrió desde el día 05 de marzo de 2005 hasta el día 05 de marzo de 2006, fecha para la cual el arrendatario debió hacer la entrega material del inmueble arrendado en los términos contractuales, lo cual no ocurrió, ya que en fecha 20 de febrero de 2006, recurrió al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de ésta misma Circunscripción Judicial y procedió a aperturar, bajo el Nº 2006-0230, expediente de consignaciones arrendaticias, consignando desde esa fecha la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,oo), hoy SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,oo), mensualmente, para el pago de cánones de arrendamiento, lo cual no corresponde, por cuanto el término del contrato y su prorroga concluyó y en el peor de los casos, tampoco sería la cantidad que estaría obligado a pagar, porque de haberse suscrito un nuevo contrato de arrendamiento o producido la prorroga del mismo, como lo establece en su cláusula Cuarta, que ordena un incremento sobre el valor real de la moneda que rija el mercado en el comercio para ese momento, por lo que el arrendatario desde el 20.02.2006, ha continuado consignando el señalado monto con la única intención de no hacer la entrega del inmueble, como quedó obligado contractualmente.

5 Que demanda por Cumplimiento de Contrato al ciudadano A.M.P., para que convenga o en su defecto sea condenado en lo siguiente: Primero: Hacer entrega del inmueble arrendado; Segundo: subsidiariamente demandó el pago de VEINTICUATRO MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.955.000,oo) hoy VEINTICUATRO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y CINCO (Bs. 24.955,oo), cantidad correspondiente a los setecientos trece (713) días contados a partir del día seis (6) de marzo de 2006, fecha en la que venció la prorroga legal, hasta el día 16 de febrero de 2008, fecha tomada para el corte, a razón de Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,oo) hoy Treinta y Cinco Bolívares (Bs. 35,oo), como cláusula penal por cada día de retardo en la devolución del inmueble arrendado; Tercero: el pago de Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,oo) hoy Treinta y Cinco Bolívares (Bs. 35,oo) diarios, correspondientes a la Cláusula Penal acordada en el contrato, contados a partir del día 17.02.2008, hasta el día en que se haga real y efectiva la entrega del inmueble arrendado, por lo que solicitó que ésa cantidad sea determinada mediante una experticia complementaria al fallo que recaiga sobre esta acción.

b. Contestación de la demanda.

(i) Convino que celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana M.C.M., por intermedio de su apoderada P.H.R., en fecha 05.03.2003, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao, anotado bajo el Nº 7, tomo 21, sobre un inmueble constituido por un apartamento para la vivienda, distinguido con el Nº 41-A, situado en el piso 4, de la torre “A” del edificio Residencias ALHELÍ, ubicado en la Primera Avenida, entre Primera y Segunda Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Miranda.

(ii) Convino que al vencimiento del referido contrato de arrendamiento, suscribió un nuevo contrato, por ante la Notaría Pública antes señalada, en fecha 06 de abril de 2004, quedando anotado bajo el Nº 36, Tomo 32.

1 Rechazó y contradijo expresamente que se le haya otorgado el termino de un año de prorroga, como lo estipula el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la arrendadora siguió recibiendo los pagos por conceptos de cánones de arrendamiento una vez vencido el referido contrato, y jamás notificó a su representado del día que comenzaría a disfrutar de su derecho a prorroga legal.

2 Rechazó y contradijo que haya incumplido con su obligación de hacer la entrega material del inmueble arrendado, visto que se encuentra bajo la figura de un contrato a tiempo indeterminado.

3 Rechazó y contradijo que se encuentre depositando en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, un monto por concepto de cánones de arrendamiento distinto al convenido, ya que se corresponde con lo previsto en el referido contrato en su cláusula cuarta, por lo que al indeterminarse el referido contrato de arrendamiento, existe un nuevo contrato en lo que respecta al tiempo, mas no en cuanto al monto que debe pagar el arrendatario, ya que el contrato continúa bajo las mismas condiciones, aunado a ello el referido inmueble se encuentra sometido al régimen de regulación, todo ello de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

4 Rechazó y contradijo que se encuentra en retraso en la entrega del referido inmueble, y por tanto no es aplicable la cláusula penal.

5 Que cursa a los autos copias certificadas del Expediente signado con el Nº 2006-0230, debidamente promovidas por la parte actora en su libelo, el cual fue aperturado en fecha 20.02.2006 por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de ésta misma Circunscripción Judicial, con competencia en consignaciones de cánones de arrendamiento, de los cuales se evidencia lo siguiente: 1.- Que el ciudadano A.M.P., se vio en la obligación de consignar el canon de arrendamiento por ante el referido Juzgado, pues la ciudadana P.H.R., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana M.C.M., y parte actora en la presente causa, se negó a recibir dicho pago; 2.- Que continuó ocupando el inmueble de forma continua, pacífica e ininterrumpida, desde el 05 de marzo de 2004 hasta el 06 de mayo de 2008.

6 Que la parte actora ejerció la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, siendo improcedente la presente acción, pues se trata de un contrato a tiempo indeterminado para lo cual es procedente la acción de desalojo por las causales taxativas establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

7 Que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, fue celebrado inicialmente a tiempo determinado hasta la fecha 05 de marzo de 2005, esto sin obviar que el primer contrato celebrado bajo la misma modalidad desde el 05 de marzo de 2003 al 05 de marzo de 2004, por lo que se puede constatar que la actitud de la arrendadora en cabeza de su apoderada indeterminó el contrato de arrendamiento con fundamento en lo siguiente: 1.- la arrendadora continuó recibiendo los cánones de arrendamiento una vez vencido el último de los contratos, es por ello que operó la tácita reconducción, acto éste que equivale a la confesión espontánea que hace plena prueba contra el confesante y aunado a ello no notificó al arrendatario de la no renovación del contrato y tampoco le notificó de la prorroga legal, es decir operó la tácita reconducción, tal como lo consagra el artículo 1614 del Código Civil.

8 Que la falta de interés en recibir el inmueble, la no oportuna oposición o la falta de oposición de la arrendadora, en consecuencia la acción procedente es el Desalojo fundamentado en las causales taxativas de la ley de arrendamientos inmobiliarios. En el supuesto de encontrarse en el disfrute de la prorroga legal, en orden con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendadora debe solicitar la entrega del inmueble arrendado, cosa que no hizo, sino por el contrario dejó que el arrendatario siguiera consignando los pagos respectivos hasta la presente fecha.

Así quedó trabada la litis, correspondiendo a cada parte la carga de sus afirmaciones (art. 506 CPC). ASÍ SE DECLARA.

2.- Aportaciones probatorias.

a.- De la parte actora.

*Recaudos acompañados al escrito libelar:

1. Marcado con la Letra “B”, Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre P.H.R., actuando en su carácter de apoderada de M.C.M., y el ciudadano A.M.P., debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano, en fecha 05 de marzo de 2003, quedando anotado bajo el Nº 07, Tomo 21 (f.15 al 22).

En cuanto a este medio probatorio observa quien sentencia que se trata de un documento autenticado que merece fe pública (art. 1360 Cciv) para acreditar (1) que la ciudadana P.H.R., en su carácter de apoderada de la ciudadana M.C.M., dio en arrendamiento al ciudadano A.M.P., un inmueble constituido por un apartamento ubicado en las Residencias Alhelí, en la Primera Avenida, entre la primera y segunda transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, distinguido con el Nº 41-A, Piso cuatro (4), Torre “A” del mencionado edificio (cl. 1ª). (2) Que el canon de arrendamiento mensual fue convenido en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 550.000,oo) mensuales, que el arrendatario se obligaba a pagar puntualmente por mensualidades anticipadas, todos los CINCO (05) de cada mes, que en caso de mora cancelará intereses , los gastos de cobranza y honorarios de abogados. La falta de pago de dos mensualidades será suficiente para que el contrato quede rescindido de pleno derecho y LA ARRENDADORA podrá exigir a EL ARRENDATARIO la inmediata desocupación del inmueble. (3) La duración de este contrato es de un año fijo, contado a partir del día cinco (05) de marzo del 2.003 hasta el día cinco (05) de marzo del 2.004. Vencido el plazo inicial, si las partes desearan un nuevo Contrato de Arrendamiento por el ya referido inmueble, el nuevo canon de arrendamiento se ajustará a las exigencias del mercado sobre la base del valor real de la moneda que rija en el comercio para ese momento. Para estos efectos las partes deberán notificarse por escrito, con por lo menos dos meses de anticipación, su disposición de suscribir el nuevo Contrato. En caso de no suscribirse un nuevo contrato, treinta días antes del vencimiento, se entenderá que LA ARRENDADORA ha decidido no renovar y consecuentemente el inmueble será entregado por EL ARRENDATARIO al término del mismo. Se establece como cláusula penal, en compensación de daños y perjuicios la suma de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,oo) por cada día de retraso hasta la entrega definitiva del inmueble (cl 4ª). ASI SE DECLARA.

2.- Marcado con la Letra “C”, Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre P.H.R., actuando en su carácter de apoderada de M.C.M., y el ciudadano A.M.P., debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano, en fecha 06 de abril de 2004, quedando anotado bajo el Nº 36, Tomo 32, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría (f. 23 al 29).

En cuanto a este medio probatorio observa quien sentencia que se trata de un documento autenticado que merece fe pública (art. 1360 Cciv) para acreditar que la ciudadana P.H.R., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana M.C.M., dio en arrendamiento al A.M.P., el inmueble identificado en el punto anterior, manteniendo las mismas modalidades, con las variables de que el canon de arrendamiento es de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,oo) mensuales y que el contrato se inicia el 05.03.2004 y fenece el 05.03.2005. ASI SE DECLARA.

3.- Marcado con la letra “D”, Copias Certificadas expedidas en fecha 14 de enero de 2008, por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de Municipio de ésta misma Circunscripción Judicial, del Expediente Nº 2006-0230, de la nomenclatura de ese mismo Juzgado, contentivas de las consignaciones de cánones de arrendamiento mensual hechas por el ciudadano A.M.P., desde el mes de febrero de 2006 hasta el mes diciembre de 2007, en beneficio de la ciudadana P.H.R., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana M.C.M. (f. 30 al 86).

En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal observa que por tratarse de copia simple de un documentos públicos, y de actuaciones procesales contenidas en expediente tribunalicio, con fuerza de documento público, traído a los autos en copias certificadas, y por no haber sido impugnadas según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de conformidad con los artículos 1359 del Código Civil, este Juzgador les otorga pleno valor probatorio para acreditar que la parte demandada ha consignado la cantidad de Bs. 600.000,oo mensuales desde febrero de 2006 a diciembre de 2006. ASÍ SE DECLARA.

4.- Marcado con la letra “E”, Copia simple de documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 19 de agosto de 1992, anotado bajo el Nº 08, Tomo 17, Protocolo Primero (f. 87 y 88).

En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal observa que por tratarse de copias fotostáticas de un documento público, traídas a los autos en copias simples, permitidas su reproducción por este medio, y por no haber sido impugnadas según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil este Juzgador les otorga pleno valor probatorio, para acreditar que la parte actora es propietaria del inmueble objeto de la litis. ASÍ SE DECLARA.-

** Las aportadas en el período de promoción:

La parte actora no aportó pruebas en el lapso de promoción.

b.- De la parte demandada.

* Las aportadas con el Escrito de Contestación:

1.- Marcada con la letra “B”, Sentencia dictada en fecha 10 de enero de 2008, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el Asunto Nº AP31-V-2007-001887, contentivo del Juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoado por la ciudadana M.P.O.S. contra J.Y.M.C..

En relación a este medio de prueba, observa este Sentenciador que se trata de una sentencia bajada de la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, consignada, a titulo informativo y no vinculante. Por lo tanto, este Juzgado Superior Primero considera inoficioso pronunciarse sobre su admisibilidad como medio probatorio. ASI SE DECLARA.-

** Las aportadas en el lapso de Promoción:

2.- Copias Certificadas expedidas en fecha 31 de julio de 2008, por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de Municipio de ésta misma Circunscripción Judicial, del Expediente Nº 2006-0230, de la nomenclatura de ese mismo Juzgado, contentivas de las consignaciones de cánones de arrendamiento mensual hechas por el ciudadano A.M.P., desde el mes de febrero de 2006 hasta el mes junio de 2008, en beneficio de la ciudadana P.H.R., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana M.C.M. (f. 128 al 207).

En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal observa que por tratarse de copia simple de un documentos públicos, y de actuaciones procesales contenidas en expediente tribunalicio, con fuerza de documento público, traído a los autos en copias certificadas, y por no haber sido impugnadas según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de conformidad con los artículos 1359 del Código Civil este Juzgador les otorga pleno valor probatorio, para acreditar que la parte demandada ha consignado la cantidad de Bs. 600.000,oo mensuales desde febrero de 2006 a junio de 2008. ASÍ SE DECLARA.

3.- Del mérito.

En su escrito libelar el apoderado judicial de la parte actora señaló que en fecha 05 de marzo de 2003, su representada M.C.M., por medio de quien fuera su apoderada P.H.R., suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano A.M.P., por ante la Notaría Segunda del Municipio Autónomo de Chacao, jurisdicción del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 7, Tomo 21, sobre un inmueble constituido por un apartamento para vivienda, distinguido con el Nº 41-A, situado en el piso 4 de la Torre “A” del edificio Residencias Alhelí, y ubicado en la Primera Avenida, entre Primera y Segunda Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda. Que la duración del contrato de arrendamiento era de un año fijo, contado a partir del 05 de marzo de 2003 hasta el 05 de marzo de 2004. Que vencido el plazo inicial, las partes deberían notificarse por escrito, con lo por lo menos dos meses de anticipación, su disposición de suscribir el nuevo contrato de arrendamiento. Que en caso de no suscribirse nuevo contrato, treinta días antes del vencimiento, se entenderá que la arrendadora ha decidido no renovar y consecuentemente el inmueble le será entregado por el arrendatario al término del mismo. Que al vencimiento del referido contrato, las partes decidieron suscribir un nuevo contrato, sobre el mismo inmueble, el cual se otorgó por ante la Notaría Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital, en fecha 06 de abril de 2004, quedando anotado bajo el Nº 36, Tomo 32. Que en ése segundo contrato se estableció en su cláusula tercera que el canon de arrendamiento sería la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,oo), hoy Seiscientos Bolívares (Bsf. 600,oo) que el arrendatario se obligó a pagar puntualmente por mensualidades anticipadas los días cinco (05) de cada mes, pagaderos en efectivo. Que en su cláusula Cuarta se estipuló que la duración del contrato sería de un año fijo, contado a partir del 05 de marzo de 2004 hasta el 05 de marzo de 2005, vencido dicho plazo, las partes debían notificarse por escrito, con por lo menos dos meses de anticipación, su disposición de suscribir el nuevo contrato y en caso de no suscribirse un nuevo contrato, treinta días antes del vencimiento, se entenderá que la arrendadora ha decidido no renovar el mismo y consecuentemente el inmueble le sería entregado por el arrendatario al termino del contrato. Que quedó expresamente acordado como cláusula penal, en compensación de daños y perjuicios, la suma de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,oo), por cada día de retraso hasta la entrega definitiva del inmueble. Que una vez vencido el segundo contrato de arrendamiento al arrendatario se le otorgó la prorroga legal contenida en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo lapso transcurrió desde el 05 de marzo de 2005 hasta el 05 de marzo de 2006, fecha para la cual el arrendatario debió hacer entrega del inmueble arrendado, lo cual no ocurrió, ya que en fecha 20 de marzo de 2006, recurrió al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de ésta misma Circunscripción Judicial, y procedió a aperturar bajo el Nº 2006-0230, expediente de consignaciones arrendaticias. Que demandada al ciudadano A.M.P., en su carácter de arrendatario, para que convenga o en su defecto sea condenado en lo siguiente: 1.- Cumplir con la obligación contractual de hacer entrega del inmueble arrendado, 2.- Subsidiariamente demanda el pago del Veinticuatro Millones Novecientos Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 24.955.000, oo), hoy Veinticuatro Mil Novecientos Cincuenta y Cinco Bolívares Fuertes (Bs. 24.955,oo), que es la cantidad correspondiente a los Setecientos Trece días contados a partir del 06 de marzo de 2006, como cláusula penal por cada día de retardo en la entrega del inmueble arrendado, 3.- Demandó el pago de Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,oo), hoy Treinta y Cinco Bolívares Fuertes (Bs. F. 35,oo) diarios, como cláusula penal, contados a partir del 17 de febrero de 2008, hasta el día que se haga la real y efectiva entrega del inmueble arrendado y el pago de costas y costos que se causen en el proceso.

En su oportunidad la representación judicial del demandado, (i) Convino que celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana M.C.M., por intermedio de su apoderada P.H.R., en fecha 05.03.2003, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao, anotado bajo el Nº 7, tomo 21, sobre un inmueble constituido por un apartamento para la vivienda, distinguido con el Nº 41-A, situado en el piso 4, de la torre “A” del edificio Residencias ALHELÍ, ubicado en la Primera Avenida, entre Primera y Segunda Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Miranda. (ii) Convino que al vencimiento del referido contrato de arrendamiento, suscribió un nuevo contrato, por ante la Notaría Pública antes señalada, en fecha 06 de abril de 2004, quedando anotado bajo el Nº 36, Tomo 32.

Ha sido admitida por las partes la existencia de una relación arrendaticia sobre el apartamento Nº 41-A, Torre A, Edificio ALHELI, Urbanización Los Palos Grandes, la primera, por el periodo que va del 05.03.2003 al 05.03.2004; y la segunda del 05.03.2004 al 05.03.2005, devenida por los contratos suscritos por las partes y que ya se han mencionado. Luego, tal admisión releva de pruebas para acreditar la existencia de la relación arrendaticia. ASI SE DECLARA.

La parte demandada rechazó la demanda, señalando que a su representado A.M.P., se le haya otorgado el termino de un año de prorroga, como lo estipula el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la arrendadora siguió recibiendo los pagos por conceptos de cánones de arrendamiento una vez vencido el referido contrato, y jamás notificó a su representado del día que comenzaría a disfrutar de su derecho a prorroga legal. Rechazó y contradijo que su representado haya incumplido con su obligación de hacer la entrega material del inmueble arrendado, visto que se encuentra bajo la figura de un contrato a tiempo indeterminado. Rechazó y contradijo que su representado A.M.P., se encuentre depositando en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, un monto por concepto de cánones de arrendamiento distinto al convenido, ya que se corresponde con lo previsto en el referido contrato en su cláusula cuarta, por lo que al indeterminarse el referido contrato de arrendamiento, existe un nuevo contrato en lo que respecta al tiempo, mas no en cuanto al monto que debe pagar el arrendatario, ya que el contrato continúa bajo las mismas condiciones, aunado a ello el referido inmueble se encuentra sometido al régimen de regulación, todo ello de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Rechazó y contradijo que su representado se encuentra en retraso en la entrega del referido inmueble, y por tanto no es aplicable la cláusula penal. Que cursa a los autos copias certificadas del Expediente signado con el Nº 2006-0230, debidamente promovidas por la parte actora en su libelo, el cual fue aperturado en fecha 20.02.2006 por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de ésta misma Circunscripción Judicial, con competencia en consignaciones de cánones de arrendamiento, de los cuales se evidencia lo siguiente: 1.- Que su representado, el ciudadano A.M.P., se vio en la obligación de consignar el canon de arrendamiento por ante el referido Juzgado, pues la ciudadana P.H.R., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana M.C.M., y parte actora en la presente causa, se negó a recibir dicho pago; 2.- Que su representado continuó ocupando el inmueble de forma continua, pacífica e ininterrumpida, desde el 05 de marzo de 2004 hasta el 06 de mayo de 2008. Que la parte actora ejerció la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, siendo improcedente la presente acción, pues se trata de un contrato a tiempo indeterminado para lo cual es procedente la acción de desalojo por las causales taxativas establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, fue celebrado inicialmente a tiempo determinado hasta la fecha 05 de marzo de 2005, esto sin obviar que el primer contrato celebrado bajo la misma modalidad desde el 05 de marzo de 2003 al 05 de marzo de 2004, por lo que se puede constatar que la actitud de la arrendadora en cabeza de su apoderada indeterminó el contrato de arrendamiento con fundamento en lo siguiente: 1.- la arrendadora continuó recibiendo los cánones de arrendamiento una vez vencido el último de los contratos, es por ello que operó la tácita reconducción, acto éste que equivale a la confesión espontánea que hace plena prueba contra el confesante y aunado a ello no notificó al arrendatario de la no renovación del contrato y tampoco le notificó de la prorroga legal, es decir operó la tácita reconducción, tal como lo consagra el artículo 1614 del Código Civil. Que la falta de interés en recibir el inmueble, la no oportuna oposición o la falta de oposición de la arrendadora, en consecuencia la acción procedente es el Desalojo fundamentado en las causales taxativas de la ley de arrendamientos inmobiliarios. En el supuesto de encontrarse en el disfrute de la prorroga legal, en orden con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendadora debe solicitar la entrega del inmueble arrendado, cosa que no hizo, sino por el contrario dejó que el arrendatario siguiera consignando los pagos respectivos hasta la presente fecha.

* Precisiones conceptuales.

El legislador civil, estableció medios procesales para actuar cuando haya una relación jurídica arrendaticia.

Así el artículo 34 de La Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, establece que:

"Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces; o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

Al comentar este artículo, dice el doctor J.L.V., en su texto Análisis a la Nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, p. 89, “(…) En estos contratos la acción resolutoria, de cumplimiento, o cualquier otra acción puede ejercerse cuando las causales de incumplimientos o violación de la ley no sean coincidentes con los casos previstos en los literales de dicho artículo, conforme lo señala el Parágrafo Segundo, ejusdem, el cual dispone: “quedan a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.

En criterio de quien sentencia, el artículo 34 pretranscrito contiene dos supuestos procesales muy específicos: (a) en los casos de reclamos sobre contratos a tiempo indeterminados y verbales, sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las causales que taxativamente señala en los literales de la a la , y por cualquiera de los otros medios procesales, cuando se trate de motivos distintos a los señalados en sus literales; y (b) las acciones de resolución, cumplimiento o cualquier otra podrán intentarse cuando se trate de contratos a tiempo determinado. Quiere decir que en los supuestos de contratos a tiempo determinado queda excluida la acción por desalojo.

*Temporalidad Arrendaticia del Contrato.-

Bajo este predicamento, conviene analizar la temporalidad arrendaticia del contrato existente entre las partes actuantes, para verificar sí ciertamente el presente contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, o si es un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto, éste hecho incide indefectiblemente (st. del 23.08.2.004, y Nº 053 del 11.05.2009, dictadas por este tribunal), sobre la inadmisibilidad de la acción propuesta, cuando se trata de un contrato a tiempo determinado de un inmueble, solicitando resolución contractual vía artículo 1167 del Código Civil.

A los efectos de definir la naturaleza temporal del contrato, se observa que la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento habido entre las partes, establece lo siguiente:

La duración de este contrato es de un año fijo, contado a partir del día cinco (05) de marzo del (sic) 2004 hasta el día cinco (05) de Marzo del (sic) 2005. Vencido el plazo inicial, si las partes desearan suscribir un nuevo contrato de arrendamiento (…) las partes deberán notificarse por escrito, con por lo menos dos (2) meses de anticipación, su disposición de suscribir el nuevo contrato. En caso de no suscribirse un nuevo contrato, treinta días antes del vencimiento, se entenderá que LA ARRENDADORA ha decidido no renovar y consecuentemente el inmueble será entregado por EL ARRENDATARIO (….)

.

De la presinsertada cláusula del contrato suscrito por las partes actuantes en el presente juicio en fecha 06.04.2004, queda entendido que las partes, sin duda alguna, se avinieron a una relación contractual de tiempo determinado (un año), y se sometieron a la posibilidad de renovarlo, siempre y cuando una de las partes manifestare a la otra por escrito, con dos meses de anticipación antes del plazo fijo, su deseo de suscribir un nuevo contrato, lo que debería cumplirse treinta días antes del vencimiento, de lo contrario se entenderá que se ha decidido no renovar.

Si bien es determinante y clara la voluntad de las partes de conferirle al contrato de arrendamiento un término fijo, este hecho por sí sólo no le hace inmodificable por eventos posteriores o por mandato legal, por lo que se impone examinar otros elementos que incidieron sobre esta relación contractual. O interpretar la voluntad contractual, en especial cuando luego del 05.03.2005 no se acredita conducta de la arrendadora.

A tales efectos, se debe decir que la cláusula cuarta señala que el contrato será renovable bajo dos modalidades: (i) cuando con sesenta días de anticipación al vencimiento, se manifieste el deseo de renovarlo; y (ii) siempre y cuando se firme la renovación 30 días antes del vencimiento del contrato. Quiere decir que la ausencia de un nuevo contrato determina la finalización de la relación contractual arrendaticia, no siendo posible hablar de prorrogas automáticas.

Al no generarse prorrogas automáticas y no notificarse el desahucio se genera la duda, si ciertamente se recondujo el contrato, en vista de la permanencia del arrendatario en el inmueble. Da fuerza a esta interpretación (i) la ausencia de determinación de la naturaleza contractual por la actora, la que se limita a afirmar que hasta el marzo de 2005 se llevaba una relación arrendaticia, y que a partir de allí se inició la prorroga legal, la cual feneció, en su decir el 05.03.2006; y (ii) el silencio sobre el periodo posterior al 05.03.2006 al 25.02.2008 –cuando presenta la demanda-, justificando su conducta por las consignaciones de los cánones ante el juzgado municipal. Esto genera una duda razonable ¿por qué si era a tiempo determinado el contrato, con un impago desde febrero de 2006, no se le notificó la culminación de prorroga legal, para así reclamar el cumplimiento?. O es que la parte actora ya lo percibía como indeterminado.

Luego, ante estas dudas, hay que decir, interpretando el contrato (art. 12 CPC) que la voluntad contractual interpartes fue celebrar un contrato a tiempo determinado, no prorrogable automáticamente. Lo que significa que al vencimiento del segundo contrato el 05.03.2005, cumplida la prorroga legal, en su decir, el 05.03.2006 y permanecer la demandada en el inmueble, sin oposición de la arrendadora, el contrato se tornó a tiempo indeterminado, dado que se dan los supuestos para que ésta ocurra.

A saber,

a.- La existencia de un contrato a término fijo el cual está vencido, tal como lo dispone el contrato suscrito entre la partes, condicionando el desahucio a la omisión como modo de expresarlo, es decir, la no notificación, el silencio, dentro de un tiempo con anterioridad a la terminación del contrato, significa que el contrato laxativo tácitamente se extingue.

b.- Que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término del contrato y después de vencido el lapso de prorroga legal si es que el arrendatario se ha beneficiado de ella, tal como ha sucedió en el presente caso, que una vez vencida la prorroga legal en fecha 05.03.2006, el ciudadano A.M.P. continuó en posesión del inmueble arrendado.

C.- Que el arrendador, por su voluntad tácita, deje al arrendatario en posesión de la cosa arrendada, lo cual supone que no haga o haya hecho manifestación contraria a esta circunstancia, supuesto dado en el presente juicio, donde se puede evidenciar que desde el vencimiento de la prorroga legal 05.03.2006, hasta el 25.02.2008 fecha en que se interpuso la demanda de cumplimiento de contrato contra el arrendatario A.M.P., habían transcurrido un (1) año y once (11) meses, comprobándose la voluntad tácita de la arrendadora M.C.M..

Luego, no cabe duda que el contrato se recondujo tácitamente y se tornó en contrato de arriendo a tiempo indeterminado. ASI SE DECLARA.

Ahora, en el presente asunto la ciudadana M.C.M., mediante demanda interpuesta contra el ciudadano A.M.P., solicita el cumplimiento del contrato de arrendamiento del apartamento Nº 41-A, Torre A, Residencias Alheli, Urbanización Los Palos Grandes, suscrito el 06.04.2004, con vencimiento el 05.03.2005 e indemnización prevista como cláusula penal, y siendo que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, a tiempo determinado, luego se tornó en indeterminado. Entiende este sentenciador, al calificar la acción propuesta que al reclamarse la resolución contractual por cumplimiento de término de un contrato a tiempo indeterminado, sin atender a las previsiones del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es evidente que se está yendo contra dicha previsión legal, que sólo autoriza la acción de desalojo en esos casos. ASI SE DECLARA.

Evidenciándose en las actas procesales que la relación contractual arrendaticia establecida entre la ciudadana M.C.M., en su carácter de arrendataria y el ciudadano A.M.P., es a tiempo indeterminado y que la causal de cumplimiento por término, alegada por la actora en su libelo de demanda no se subsume en ninguno de los literales del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, aparte de que resulta un dislate tal peticionar, por lo que resulta forzoso para esta Alzada declarar Inadmisible el accionar de la parte actora por estar expresamente prohibido por la Ley. Empero, a los fines de garantizar la aplicabilidad del principio de la reforma en peor, se limita a declara la improcedencia de la presente acción. ASI SE DECIDE.-

*** De los otros alegatos y defensas.

En razón de lo antes expuesto, de la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta por la demandante, que le torna improcedente, se hace inoficioso pronunciarse sobre los demás alegatos y probanzas presentados durante la secuela del proceso. Y ASÍ SE DECLARA.

5. DISPOSITIVA.-

En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR. la apelación interpuesta en fecha 02.07.2009 (f. 221), por el abogado A.T.S., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana M.C.M. contra la sentencia definitiva de fecha 16.03.2009 (f. 209 al 213), proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato arrendaticio incoada por la ciudadana M.C.M. contra A.M.P..

SEGUNDO

IMPROCEDENTE la demanda de Cumplimiento de Contrato arrendaticio incoada por la ciudadana M.C.M. contra el ciudadano A.M.P., ambos identificados a los autos.

TERCERO

Queda confirmada la sentencia apelada, aun cuando con distinta motivación.

CUARTO

Se condena a la parte accionante a las costas del recurso, conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber confirmada en todas sus partes la sentencia apelada.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los tres (03) días del mes de Mayo del año dos mil diez (2.010). Años 201° y 150°.-

EL JUEZ

DR. FRANK PETIT DA COSTA

LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abg. MARIA ÁNGELICA LONGART V.

Exp. N° 09.10160

Cumplimiento de Contrato/Def.

Materia: Civil

FPD/mal/eh

En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las nueve de la mañana. Conste,

La Secretaria Temp.,