Decisión de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 12 de Abril de 2007

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE DEMANDANTE: CONTAMETA, C.A., sociedad mercantil domiciliada en Caracas e inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 07 de septiembre de 1966, bajo el No. 20, Tomo 52-A.

APODERADOS JUDICIALES: R.A.S., V.T.P., B.W.H., A.F.R., T.N. e I.C.B., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los Nos. 26.304, 66.383, 81.406, 92.670, 98.663 y 117.854, respectivamente.

ARTE DEMANDADA: METRO CARS CENTER, C.A. (anteriormente denominada IMPORTACIONES Y EXPORTACIONES J.F. DE OLIVEIRA, C.A.), sociedad mercantil domiciliada en Caracas e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 3 de agosto de 1992, bajo el No. 65, Tomo 58-A Pro.

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: P.M.O. y J.D.B.R., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los Nos. 13.671 y 83.497, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE: 15.054

I

Se inició la presente causa por libelo de demanda contentivo de la acción de resolución de contrato de arrendamiento, el cual fue introducido en fecha 10 de octubre de 2006 por ante el Juzgado Distribuidor de turno de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo que luego de la distribución respectiva correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial.

En fecha 11 de octubre de 2006, la representación judicial de la parte actora consignó los recaudos de la demanda.

En fecha 20 de octubre de 2006, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.

En fecha 31 de octubre de 2006, la parte actora solicitó medida de secuestro sobre el bien inmueble arrendado. Dicha medida fue acordada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito en fecha 2 de noviembre de 2006.

En fecha 17 de noviembre de 2006, el alguacil de ese Juzgado de Primera Instancia dejó constancia de no haber podido lograr la citación de la parte demandada.

En fecha 22 de noviembre de 2006, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda, el cual fue ratificado por esa representación judicial en fechas 23 y 24 de noviembre de 2006.

En fecha 23 de noviembre de 2006, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito fijó un acto conciliatorio el cual tuvo lugar el 27 de noviembre de 2006.

En fecha 27 de noviembre de 2006, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, y de formalización de tacha de falsedad propuesta contra la inspección practicada por la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en el inmueble arrendado objeto del presente proceso, en fecha 23 de octubre de 2006.

En fecha 6 de diciembre de 2006, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 7 de diciembre de 2006, se celebró nuevo acto conciliatorio, y en el mismo se acordó la suspensión del curso de la causa hasta el 15 de diciembre de 2006. Posteriormente, en fecha 15 de diciembre de 2006, mediante diligencia las partes suspendieron de común acuerdo nuevamente el curso de la causa hasta el 19 de enero de 2007.

En fecha 22 de enero de 2007, la parte demandante consignó un escrito de alegatos mediante el cual señalan que el poder conferido a los abogados de la parte demandante en fecha 3 de octubre de 2006, es inexistente, en virtud de que según sus dichos para el momento en que el mismo fue otorgado, la compañía no existía por haber vencido su término de duración.

En esa misma fecha, la parte actora consignó nuevamente escrito de promoción de pruebas.

En fecha 25 de enero de 2007, la parte actora consignó inspección judicial practicada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 7 de diciembre de 2006, al expediente de la sociedad mercantil demandada que cursa ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda.

En fecha 30 de enero de 2007, el Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial se inhibió del conocimiento de la presente causa, motivo por el cual el expediente fue remitido al Juzgado Distribuidor correspondiente.

En fecha 5 de febrero de 2007, fue redistribuido el presente expediente, correspondiendo a este Juzgado el conocimiento del mismo. Posteriormente, en fecha 2 de marzo de 2007, quien aquí decide se avocó al conocimiento de la presente causa.

En fecha 6 de marzo de 2007, la representación judicial de la parte demandante solicitó a este Tribunal se pronunciase sobre las pruebas promovidas por ambas partes en el presente proceso.

En fecha 7 de marzo de 2007, este Juzgado solicitó al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito un cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 20 de octubre de 2006 hasta el 30 de enero de 2007, a los fines de proveer sobre lo solicitado por la parte actora.

En fecha 14 de marzo de 2007, este Juzgado agregó el cómputo librado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 22 de marzo de 2007, este Juzgado dictó un auto mediante el cual reordenó el presente proceso y ordenó la reposición de la causa al estado de pronunciarse sobre las pruebas promovidas por las partes en el presente juicio. En este sentido, este Tribunal emitió pronunciamiento sobre la admisión de las pruebas promovidas en el presente proceso.

En fecha 28 de marzo de 2007, la representación judicial de la parte demandada presentó un escrito mediante el cual dicha representación judicial señaló haber cumplido con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2006, y que cuando la parte actora aceptó dichos pagos operó el “perdón de la falta”. En este mismo escrito, la parte demandada consignó cheques correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de enero y febrero de 2007, por no haber sido los mismos aceptados por la parte actora.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La representación judicial de CONTAMETA, C.A., demandó la resolución del contrato de arrendamiento sobre un edificio comercial denominado “Contameta”, ubicado en la Avenida Don D.C., en el Municipio Sucre del Estado Miranda que fue suscrito con la sociedad mercantil IMPORTACIONES Y EXPORTACIONES J.F. DE OLIVEIRA, C.A. (hoy denominada METRO CARS CENTER, C.A.). Señalan que dicho contrato fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 18 de marzo de 2005, inserto bajo el No. 22, Tomo 57 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

Aduce esa representación judicial que CONTAMETA, C.A. es la propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, según se evidencia de documento de propiedad registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, Chacao, el día 13 de diciembre de 1966, bajo el No. 47, Protocolo Primero, Tomo 26 del Cuarto Trimestre de 1966.

Señalan que en el contrato de arrendamiento -Cláusula Primera- se estableció que el inmueble sería destinado por la arrendataria para almacenar y depositar todo lo relacionado con productos para supermercados, incluyendo áreas para vehículos y equipos para oficinas y para el desarrollo comercial de las empresas relacionadas propiedad de los accionistas de la arrendataria.

Aducen de igual manera, que la Cláusula Segunda de ese contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, establece: “LA ARRENDATARIA recibe el inmueble en perfectas condiciones a su entera satisfacción y así se obliga a devolverlo en el mismo buen estado en que lo recibe, y de mantenerlo durante todo el tiempo de arrendamiento, en perfectas condiciones de aseo y conservación incluyendo los vidrios, canales, bajantes, sanitarios, etc, LA ARRENDATARIA se obliga a efectuar por su sola cuenta, todas las reparaciones menores necesarias”.

Apuntan que en la Cláusula Sexta del contrato de arrendamiento se estableció que el canon de arrendamiento convenido y aceptado por ambas partes fue el siguiente: El primer año, contado a partir del Primero (01) de Enero de 2005, el arrendatario pagaría un canon mensual de OCHO MILLONES SEISCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 8.615.000,00), y sería cancelado en la forma y lugar establecido mutuamente por las partes, por mensualidades vencidas dentro de los diez (10) primeros días del mes calendario siguiente.

Continúan señalando más adelante que también en la referida Cláusula Sexta del contrato de arrendamiento se estableció: “LA ARRENDATARIA se compromete formalmente, en previsión de cualquier accidente durante la vigencia del contrato, y a partir del Primero (01) de Enero de 2005, suscribir por cuenta y riesgo una póliza de seguros lo suficientemente amplia que cubra incendios, inundaciones, explosiones, motines, daños causados por AERONAVES, terremotos, y conmoción civil que ampara el inmueble arrendado, póliza de la cual EL ARRENDADOR es el único beneficiario en caso de siniestro. LA ARRENDATARIA se compromete a entregar un duplicado de esta póliza a EL ARRENDADOR, así como copia del recibo por concepto de cancelación de la prima anual de seguro. Cualquier aumento de los derechos de frente u otro impuesto futuro sobre la propiedad, se cargará a LA ARRENDATARIA”.

Por otra parte apuntan que en la Cláusula Octava del contrato de arrendamiento se estableció: “…por incumplimiento por parte de LA ARRENDATARIA, de alguna cualquiera de las cláusulas contenidas en el presente contrato, quedará rescindido éste contrato de arrendamiento y LA ARRENDATARIA tiene la obligación de pagar a EL ARRENDADOR la suma correspondiente a las pensiones de arrendamiento por todo el tiempo que sea necesario para que EL ARRENDADOR alquile a un tercero, el local objeto de este contrato, sin perjuicio de las otras indemnizaciones a que hubiera lugar. EL ARRENDADOR a su juicio podrá solicitar la desocupación del inmueble si LA ARRENDATARIA no cumple con lo establecido en esta Cláusula por el procedimiento pautado para los juicios breves a la resolución judicial del contrato y solicitar las medidas preventivas que juzgue más convenientes para la defensa de sus acciones; derechos o intereses. Todos los gastos que ocasione este contrato, serán por cuenta de LA ARRENDATARIA, inclusive honorarios de abogados, y los que pudieran originarse por la desocupación o actuación judicial”.

Adicionalmente señalan que en la Cláusula Décima Primera del contrato de arrendamiento se estableció la obligación de la arrendataria de constituir fianza para garantizar el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contenidas en contrato, a favor del arrendador, dentro de los dos (2) meses siguientes a la firma del contrato.

Apunta esa representación judicial que mediante Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 20 de julio de 2006, la sociedad mercantil IMPORTACIONES Y EXPORTACIONES J.F. DE OLIVEIRA, C.A. cambió su nombre a METRO CARS CENTER, C.A.

Teniendo claro lo anterior, aducen que la arrendataria no ha cumplido con la obligación contractual contenida en la Cláusula Décima Primera del contrato de arrendamiento, consistente en la constitución de la fianza a favor del arrendador. Apuntan que de conformidad con la referida cláusula, la arrendataria tenía un plazo para el cumplimiento de esa obligación, esto es, dos (2) meses contados a partir de la suscripción del contrato de arrendamiento. Lo anterior, según los dichos de la parte actora, significa que la arrendataria tenía un plazo desde el 18 de mayo de 2005 (fecha de suscripción del contrato) y solo hasta el 18 de mayo de 2005, para constituir la fianza, lo cual no hizo.

Así, según los dichos de la actora, al no haber cumplido la arrendataria con su obligación de constituir fianza en el plazo pactado, ni con posterioridad al mismo, operó el incumplimiento definitivo del contrato.

De igual manera arguyen que además del incumplimiento antes referido, la arrendataria tampoco ha suscrito, ni entregado a la arrendadora la póliza de seguros a la cual estaba obligada de conformidad con lo establecido en la Cláusula Sexta del contrato de arrendamiento. Luego, según los dichos de la parte actora, al haber incumplido la arrendataria la obligación de contratar una p.d.s. operó otro incumplimiento definitivo.

Por último aducen que la arrendataria ha incumplido con el deber de conservación y aseo del inmueble arrendado, al cual estaba obligado el arrendatario según la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, pues, aun cuando el inmueble fue entregado por la arrendataria en perfectas condiciones, la arrendataria ha descuidado absolutamente su deber de conservación y aseo, siendo que en la actualidad el inmueble arrendado se encuentra muy deteriorado, hasta el punto de ser actualmente foco de molestias para los vecinos del sector, así como para los usuarios de las calles y avenidas circundantes y de los terceros en general que deben desplazarse por sus adyacencias, ello en virtud de los malos olores, presencia de basura y escombros, alimañas, insectos y roedores perjudiciales para la salud pública, y estado ruinoso de los accesorios constructivos como instalaciones eléctricas, rejas y ventanas, entre otros.

Por todas estas razones, CONTAMETA, C.A. demandó la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre esa sociedad mercantil y la parte demandada, y en consecuencia solicitó la entrega del inmueble arrendado.

En la oportunidad legal correspondiente, la representación judicial de la parte demandada, opuso en primer lugar y de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la defensa de fondo de inadmisibilidad de la demanda, por no haberse agotado previamente la vía conciliatoria, como lo establece la cláusula Décima Novena del contrato de arrendamiento.

Considera esa representación judicial que lo primero que ha debido hacer la arrendadora, era agotar la vía de la conciliación si consideraba que la arrendataria había infringido alguna disposición contractual. Así, apuntan que la arrendadora no agotó la vía de la conciliación que era una condición contractual, ya que la arrendataria nunca recibió ninguna queja o reclamación que pudiera contener la observación de alguna anomalía en la ejecución del contrato.

Señalan que hasta la fecha la arrendadora ha recibido el canon de arrendamiento sin hacer jamás observación alguna que pudiera referirse a los hechos planteados en el libelo de demanda, lo cual constituye una satisfacción en la ejecución del contrato. En igual sentido, apuntan que de habérseles pedido una explicación del por qué de la presencias de ciertos desechos en el patio se le hubiera explicado que los mismos eran producto de renovaciones y refacciones que se le iban a hacer al edificio para su mantenimiento, al igual que algunos elementos de desecho que cotidianamente produce la actividad de la empresa. Apuntan que la basura que se encontraba en el inmueble no es contaminante y solamente se esperaba cierto cúmulo para su traslado o bote. Luego, destacan que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento tiene más de Treinta (30) años de construido y sin embargo su estado de conservación es excelente.

Posteriormente, la arrendataria en el punto tercero de su escrito de contestación a la demanda, aceptó como ciertos los siguientes hechos: (i) la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado entre CONTAMETA, C.A. y su representada sobre un inmueble ubicado en la Avenida Don D.C., Municipio Sucre del Estado Miranda; (ii) el contenido de las cláusulas primera, segunda, sexta, séptima, octava y décima primera del referido contrato; y (iii) que mediante Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 20 de julio de 2006, la sociedad mercantil IMPORTACIONES Y EXPORTACIONES J.F. DE OLIVEIRA, C.A. cambió su nombre a METRO CARS CENTER, C.A.

No obstante lo anterior, esa representación judicial negó, rechazó y contradijo, los siguientes hechos:

En primer lugar, aducen que no es cierto que la arrendataria no haya dado cumplimiento a la obligación contractual de constituir fianza a favor del arrendador. En efecto, señalan que la arrendataria sí constituyó fianza, tal y como consta de documento contentivo del contrato de fianza que se acompañó al escrito de contestación a la demanda marcado “B”, motivo por el cual negó, rechazó y contradijo que la arrendataria haya incumplido con la obligación de constituir fianza en el plazo pactado ni tampoco con posterioridad al mismo.

En segundo lugar, señalan que no es cierto que su representada haya incumplido con lo establecido en la cláusula Décima Primera del contrato de arrendamiento, de suscribir y hacer entrega al arrendatario de una póliza de seguros a la cual estaba obligada a tenor de lo establecido en la cláusula Sexta del contrato de arrendamiento. Apuntan que su representada sí contrató una póliza de seguros para cubrir y amparar el inmueble arrendado de todas las eventualidades que pudiera sufrir el mismo, tal como se desprende de la póliza de seguros de la cual afirman se envió copia al Sr. L.V.D. y que acompañó marcada “B”.

En tercer lugar, apuntan que no es cierto que la arrendataria haya incumplido con lo establecido en la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, ya que el inmueble se encuentra y se ha mantenido en perfectas condiciones de aseo y conservación. Por lo tanto, negó, rechazó y contradijo que el inmueble se encuentre muy deteriorado, que haya perdido su valor y que actualmente sea foco de molestias para los vecinos del sector y de los usuarios de las calles y avenidas circundantes y de terceros en general que deben desplazarse por sus adyacencias.

En igual sentido, la representación judicial de la arrendataria impugnó las actuaciones practicadas por la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital y que fueron acompañadas al presente proceso por la parte actora. Señalan que es falso que el Notario Público de esa oficina pública se haya trasladado y constituido en la Avenida Principal Los Ruices Don D.C., edificio comercial CONTAMETA, Municipio Sucre, pues el funcionario público lo que hizo fue pedir la colaboración de un ciudadano de nombre R.C. para tomar algunas fotografías, jamás ingresaron al edificio comercial sonde funciona METRO CARS CENTER, C.A. Luego, impugnan las actuaciones de dicha Notaría en virtud de las siguientes razones: (i) no consta que las actuaciones hayan sido notificadas a persona alguna; (ii) los notarios públicos no están facultados para realizar este tipo de actuaciones; y (iii) el ciudadano R.C. no suscribió el acta.

De igual manera, la representación judicial de la arrendataria en el acto de la contestación a la demanda tacha de falsas las actuaciones practicadas por la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, puesto que según sus dichos es falso lo que asevera la Notario Público y los demás intervinientes en el acto, en el sentido de que se trasladaron y constituyeron en la Avenida Principal Los Ruices el día 23 de octubre de 2006.

II

Estando en la oportunidad para emitir el correspondiente fallo, este Tribunal pasa a hacerlo con base a las consideraciones que de seguidas se explanan:

En el caso sub iudice, la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con METRO CARS CENTER, C.A. (anteriormente denominada Importaciones y Exportaciones J.F. DE OLIVEIRA DE OLIVEIRA, C.A.) ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 18 de marzo de 2005, inserto bajo el No. 22, Tomo 57 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en base a los supuestos incumplimientos contractuales de la arrendataria consistentes en: (i) la falta de constitución de fianza para garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario a través del contrato de arrendamiento -cláusula Décima Primera-; (ii) la falta de constitución de una póliza de seguros en caso de eventuales siniestros que pudiera sufrir el inmueble; y (iii) la falta de conservación y aseo del inmueble arrendado.

Ahora bien, antes de pasar a analizar los supuestos incumplimientos de la arrendataria en el presente proceso, es menester resolver como punto previo de la presente decisión los alegatos de la parte demandada referidos a la “inadmisibilidad” presente demanda por no haberse agotado previamente la vía conciliatoria como lo establece la cláusula Novena del contrato de arrendamiento.

Con respecto a este alegato de la parte demandada en el presente juicio, se hace de vital importancia señalar que nuestro Código de Procedimiento Civil establece cuales son las causales de admisibilidad de la demanda, así el artículo 341 del referido Código Adjetivo dispone: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”.

Luego, quien aquí decide observa con meridiana claridad que la demanda interpuesta por CONTAMETA, C.A. contra METRO CARS CENTER, C.A. no es contraria al orden público, ni a las buenas costumbres ni mucho menos a alguna disposición expresa en la ley. En efecto, no existe disposición legal alguna que convierta al sano llamado a la conciliación previa que se hace en algunos contratos de modo consuetudinario, en una causa de inadmisibilidad de las demandas, o menos en una especie de cuestión prejudicial que haya que agotar previamente a la interposición de la demanda. Por estos motivos se hace inoficioso reexaminar la admisibilidad de la presente demanda. ASÍ SE DECIDE.

No obstante lo anterior, de los autos del presente expediente puede evidenciarse que en el transcurso del presente juicio las partes, excitadas por el Juez Segundo de Primera Instancia quien conoció primeramente del presente asunto, se reunieron en fechas 27 y 28 de diciembre de 2006 con ánimos conciliatorios, pero que sin embargo luego de haberse agotado las conversaciones amistosas correspondientes, no fue posible llegar a acuerdo alguno.

De esta manera, quien aquí decide considera que la conciliación, como medio alternativo de resolución de controversias, el cual puede ser planteado inclusive de modo paralelo a la causa judicial, fue en todo caso agotada mediante la celebración de tales actos conciliatorios, los cuales además ocurrieron en el decurso del presente proceso, y a los cuales las partes acudieron voluntariamente, razón por la cual la vía conciliatoria a que se refiere la cláusula Novena del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes debe tenerse por agotada. ASÍ SE DECIDE.

De igual manera y antes de pasar a analizar los supuestos incumplimientos contractuales de la arrendataria, esta Juzgadora considera pertinente pronunciarse sobre el alegato de la parte demandada referido a la supuesta inexistencia del poder conferido a los apoderados judiciales de la parte actora en el presente juicio en fecha 3 de octubre de 2006. En efecto, señala esa representación judicial que al no haberse cumplido con el procedimiento previo de registro y publicación del acta de asamblea de accionistas de la sociedad mercantil CONTAMETA, C.A. a través de la cual se acordó prorrogar el término de duración de dicha sociedad de comercio, la compañía demandante entró en forma automática en proceso de liquidación, siendo que el administrador único, ciudadano L.V.D. no tenía facultad para actuar en nombre y representación de CONTAMETA, C.A.

Luego, apuntan que como consecuencia de lo anterior, el mandato conferido por el precitado ciudadano a los abogados que ejercen la representación de CONTAMETA, C.A. en inexistente, siendo por tanto completamente nulas todas las actuaciones realizadas por ellos en el presente proceso. Además, plantea la parte demandada una serie de supuestas irregularidades contenidas en actas de asambleas de accionistas de la parte actora, y alega la nulidad de ciertas y determinadas actas de asamblea de esa sociedad mercantil.

Con respecto a lo anterior, esta Juzgadora considera pertinente hacer las siguientes consideraciones: En primer lugar, observa quien aquí decide que este alegato de la parte demandada referido a la inexistencia del poder conferido a los apoderados judiciales de la parte actora, fue traído al presente proceso por vez primera, en fecha 22 de enero de 2007, esto es, en un momento muy posterior a la oportunidad legal para dar contestación a la demanda.

En este sentido, señala el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…”. Luego, en el presente caso, esta Juzgadora observa que la representación judicial de la parte demandada ha debido -y no lo hizo- oponer en la oportunidad prevista para dar contestación a la demanda, todas y cada una de las defensas que considerase convenientes para hacer frente a una supuesta y eventual inexistencia del poder judicial conferido a los abogados de CONTAMETA, C.A., derivado de un supuesto y eventual problema relacionado con el término de duración de la sociedad mercantil demandante y las atribuciones de sus accionistas y administradores para otorgar poderes judiciales.

Adicionalmente a lo anterior, es menester señalar que el acto de contestación de la demanda traba la litis, motivo por el cual no le es dable, ni al actor ni al demandado, introducir o aportar nuevos hechos al proceso luego de que se produce la contestación, la cual fija los límites del proceso mediante la determinación hecha por las partes, de los hechos que quieren someter al análisis y juzgamiento del operador de justicia.

En este mismo orden de ideas, al no haberse alegado lo referido a la inexistencia del poder y al término de duración de la sociedad mercantil demandante en la fase alegatoria del presente proceso, tales hechos están fuera de los límites del proceso y por ende no constituyen hechos controvertidos en el mismo. ASÍ SE DECIDE.

Adicionalmente a lo anterior, es bien conocido que la actividad probatoria se produce al momento en que las partes pasan a demostrar sus extremos de hecho; así el demandante al interponer la demanda, sabe cuales son los extremos de hecho que deberá demostrar si pretende ver coronada con éxito su pretensión. De igual manera, sucede con el demandado, quien para ver coronada con éxito su excepción manifestada en la contestación de la demanda, deberá demostrar los hechos en que fundamenta su defensa, es decir que una vez producida la contestación, el accionado sabrá cuáles son los hechos que debe demostrar para salir victorioso en el proceso.

De lo antes mencionado, se infiere que el objeto mediato que produce la contestación de la demanda, es la determinación y fijación definitiva del objeto de la controversia, de los hechos litigiosos, los cuales serán objeto del debate probatorio y sobre los cuales debe recaer la decisión del órgano jurisdiccional.

Luego, al no haber alegado el demandado el tema relacionado con la supuesta inexistencia del poder y la supuesta expiración del término de la compañía en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, las partes no tenían que desplegar su actividad probatoria sobre estos hechos porque los mismos no son hechos controvertidos, ya que no fueron sometidos válidamente al juzgamiento de quien aquí decide. Por esta razón, las pruebas aportadas por ambas partes en el presente proceso tendentes a demostrar una alegación de hecho que está fuera de aquellos hechos que deben ser analizados y juzgados por quien hoy aquí decide, son desechadas por esta Juzgadora. Y ASÍ SE DECIDE.

Por otra parte, esta Juzgadora no puede obviar el hecho de que la actora con este proceso, pretende la resolución de un contrato de arrendamiento por los supuestos incumplimientos contractuales de la arrendataria. Así, la parte demandante esgrimió en su escrito libelar los hechos que a su juicio encarnan los supuestos incumplimientos contractuales en los que ha incurrido la demandada y que por tanto le dan -a su juicio- el derecho de solicitar la resolución del contrato. Por su parte, la demandada en su escrito de contestación ejerció las defensas y excepciones que consideró convenientes, pero de ninguna manera alegó en esa oportunidad hecho alguno relacionado con la inexistencia del poder conferido a los abogados de la actora.

Así, los alegatos de la demandada referentes a una supuesta y eventual inexistencia del poder judicial conferido a los abogados de CONTAMETA, C.A. derivado de un supuesto y eventual problema relacionado con el término de duración de la sociedad mercantil demandante y las atribuciones de sus accionistas y administradores para otorgar poderes judiciales, así como las supuestas irregularidades en actas de asambleas de accionistas de la parte actora y las nulidades alegadas, deberán ser objeto de un proceso judicial distinto a éste que deberá ser ventilado ante la jurisdicción respectiva, por encontrarse los mismos fuera de los hechos que deben ser resueltos por esta Juzgadora. ASÍ SE DECIDE.

Respecto a la FIANZA, tal y como fue señalado anteriormente, la arrendadora señaló en su escrito libelar que la arrendataria incumplió la cláusula Décima Primera del contrato de arrendamiento, que establece: “LA ARRENDATARIA constituirá fianza para garantizar el cumplimiento de todas y cada una de las estipulaciones contenidas en este contrato, a favor de EL ARRENDADOR, dentro de los dos (02) meses siguientes a la firma del presente contrato”.

No obstante lo anterior, la parte demandada apuntó en su escrito de contestación de la demanda que la arrendataria sí dio cumplimiento a dicha cláusula contractual, pues ella sí constituyó la fianza en fecha 23 de marzo de 2005, esto es, dentro de los dos (2) meses siguientes a la firma del contrato de arrendamiento. A los fines de demostrar tal afirmación de hecho consignó marcado “B” la fianza fiel cumplimiento No. 101 suscrito en fecha 23 de marzo de 2005.

Analizado el mencionado documento, esta Juzgadora puede evidenciar que se trata de un documento contentivo de un contrato de fianza mediante el cual la sociedad mercantil INVERSORA SOFIANDES, C.A., de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 28 de diciembre de 2001, bajo el No. 56, Tomo 622-A-Qto., se constituyó en fiadora solidaria y principal pagadora de IMPORTACIONES Y EXPORTACIONES J.F. DE OLIVEIRA, C.A. hasta por la cantidad de Veintiocho Millones Ochocientos Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 25.845.000,00) para garantizar a la actora CONTAMETA, C.A. el fiel, cabal y oportuno cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contraídas por el afianzado en el contrato de arrendamiento.

Tratándose la fianza consignada por la parte demandada de un documento privado suscrito entre INVERSORA SOFIANDES, C.A. y METRO CARS CENTER, C.A., es importante destacar que la fecha cierta de este documento que es oponible a las partes intervinientes en ese negocio jurídico, esto es, para INVERSORA SOFIANDES, C.A. y METRO CARS CENTER, C.A. es el 23 de marzo de 2005, momento en el cual aparentemente se suscribió dicha fianza. Sin embargo, no sucede lo mismo respecto a la sociedad mercantil CONTAMETA, C.A., pues al ser ésta un tercero ajeno a ese negocio jurídico, no le es oponible la fecha asentada en dicho documento, sino la fecha a partir de la cual dicho instrumento consta a los autos de este proceso.

En efecto, así lo dispone el artículo 1369 del Código Civil al establecer: “La fecha de los instrumentos privados no se cuenta, respecto de terceros, sino desde que alguno de los que hayan firmado haya muerto o haya quedado en la imposibilidad física de escribir; o desde que el instrumento se haya copiado o incorporado en algún Registro público, o conste habérsele presentado en juicio o que ha tomado razón de él o lo ha inventariado un funcionario público, o que se haya archivado en una Oficina de Registro u otra competente”.

Luego, la fecha que contiene este instrumento (23 de marzo de 2005) no le es oponible a la sociedad mercantil demandante, sino la fecha de presentación de dicho documento en juicio, es decir el 22 de noviembre de 2006. ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, la anterior fianza de fiel cumplimiento constituye un instrumento privado que emana de una sociedad mercantil denominada INVERSORA SOFIANDES, C.A., es decir, de un tercero que no es parte en el presente juicio.

Conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los documentos privados emanados de terceros que no son partes en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial. Así, el legislador exige que aquél sujeto -tercero- de quien emana el documento, debe acudir a ratificar el mismo, caso en el cual el promovente en el lapso probatorio, debe promover la prueba testimonial a los efectos de la ratificación del documento, sin lo cual, el documento carece de eficacia probatoria.

Luego, en el presente caso el instrumento emana, como bien dijimos anteriormente, de una sociedad mercantil distinta a la partes en el presente proceso, motivo por el cual, y al ser un instrumento privado, debió ser ratificado por esa sociedad mercantil -INVERSORA SOFIANDES, C.A.- a través del testimonio de la persona facultada por esa compañía para realizar tales actos.

Sin embargo, de los autos que conforman el presente expediente no se evidencia de manera alguna que la fianza de fiel cumplimiento emanada de la sociedad mercantil INVERSORA SOFIANDES, C.A. y que fue aportada al proceso por la parte demandada, haya sido ratificada de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual este instrumento carece de eficacia probatoria. ASÍ SE DECIDE.

De esta manera, al no serle oponible la fecha cierta de ese instrumento privado a la arrendadora, y al no haber sido ratificada la fianza emanada de INVERSORA SOFIANDES, C.A. por esa sociedad mercantil, no puede considerar esta Juzgadora en base a lo alegado y probado en autos, que la arrendataria haya dado cumplimiento a lo estipulado en la cláusula Décima Primera del contrato de arrendamiento suscrito por ambas parte en fecha 18 de marzo de 2005. ASÍ SE DECIDE.

De igual manera, respecto a la P.D.S. la arrendadora señaló en su escrito libelar que la arrendataria incumplió la cláusula Sexta del contrato de arrendamiento, que establece: “…LA ARRENDATARIA se compromete formalmente, en previsión de cualquier accidente durante la vigencia del contrato, y a partir del Primero (01) de Enero de 2005, suscribir por cuenta y riesgo una póliza de seguros lo suficientemente amplia que cubra incendios, inundaciones, explosiones, motines, daños causados por AERONAVES, terremotos, y conmoción civil que ampara el inmueble arrendado, póliza de la cual EL ARRENDADOR es el único beneficiario en caso de siniestro. LA ARRENDATARIA se compromete a entregar un duplicado de esta póliza a EL ARRENDADOR, así como copia del recibo por concepto de cancelación de la prima anual de seguro. Cualquier aumento de los derechos de frente u otro impuesto futuro sobre la propiedad, se cargará a LA ARRENDATARIA”.

No obstante lo anterior, la parte demandada apuntó en su escrito de contestación de la demanda que la arrendataria sí dio cumplimiento a dicha estipulación contractual pues ella sí contrató la misma. A los fines de demostrar tal afirmación de hecho consignó marcada “C”: (i) Póliza de Seguros en caso de incendio emanada de Seguros Bancentro; (ii) Póliza de Seguros en caso de terremoto o temblor de tierra emanada de Seguros Bancentro; (iii) Póliza de Seguros en caso de motín, disturbios populares, disturbios laborales y daños maliciosos, emanada de Seguros Bancentro; (iv) Póliza de Seguros en caso de inundación, emanada de Seguros Bancentro; y (v) recibos de pago Nos. 318744, 318749, 317180, 317182 de las primas correspondientes a la p.N.9..

Respecto a este documento, es importante destacar lo que dice su cláusula Sexta: “…LA ARRENDATARIA se compromete a entregar un duplicado de esta póliza a EL ARRENDADOR, así como copia del recibo por concepto de cancelación de la prima anual de seguro. Cualquier aumento de los derechos de frente u otro impuesto futuro sobre la propiedad, se cargará a LA ARRENDATARIA”. Luego, del extracto de esta cláusula se desprende que una de las obligaciones de la arrendataria era efectivamente entregar un duplicado de esta póliza al arrendador, así como la copia del recibo de la cancelación de la prima.

Sin embargo, esta Juzgadora puede evidenciar que no consta de los autos ni de las pruebas aportadas por la parte demandada, que la arrendataria haya dado cumplimiento a tal obligación de hacer entrega al arrendador de un duplicado de la póliza citada. En efecto, la demandada no logró demostrar a lo largo del presente proceso, haber entregado esos documentos a la arrendadora.

Aunado a ello, la arrendataria no logró demostrar que la arrendadora tenía conocimiento de la constitución de esa p.d.s. así estos documentos no pueden ser oponibles a la sociedad mercantil demandante, pues siendo esos instrumentos de naturaleza privada suscritos aparentemente entre SEGUROS BANCENTRO y la arrendataria, la fecha de esos instrumentos no cuentan con respecto a CONTAMETA, C.A., sino desde que el mismo fue presentado en el juicio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1369, citado en el capítulo referido a la fianza, operando en la misma forma de ley.

En todo caso, quien aquí decide puede evidenciar de esas documentales aportadas por la parte demandada que se tratan de instrumentos privados que emanan de la sociedad mercantil SEGUROS BANCENTRO, es decir, de un tercero que no es parte en el presente proceso. Luego, conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los documentos privados emanados de terceros que no son partes en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial.

En el presente caso los instrumentos emanan, de una sociedad mercantil distinta a las partes en el presente proceso, motivo por el cual, y al ser instrumentos privados, debieron haber sido ratificados por esa sociedad mercantil -SEGUROS BANCENTRO- a través del testimonio de la persona facultada por esa compañía para realizar tales actos.

En este sentido, no se evidencia de manera alguna que estos instrumentos que aparentemente emanan de la sociedad mercantil SEGUROS BANCENTRO y que fueron aportados al proceso por la parte demandada, hayan sido ratificados de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual los mismos carecen de eficacia probatoria. ASÍ SE DECIDE.

De esta manera, al no haber sido ratificados los instrumentos emanados de SEGUROS BANCENTRO por esa sociedad mercantil, al no haberse demostrado el cumplimiento de hacer entrega del duplicado de la póliza de seguros y del recibo de cancelación de la prima anual del seguro, y al no serle oponible la fecha cierta de ese instrumento privado a la arrendadora, no puede considerar esta Juzgadora que la arrendataria haya dado cumplimiento a lo estipulado en la cláusula Sexta del contrato de arrendamiento suscrito por ambas parte en fecha 18 de marzo de 2005. ASÍ SE DECIDE.

Por otro lado, la parte actora en el libelo de la demanda denuncia el incumplimiento del deber de CONSERVACIÓN Y ASEO del inmueble arrendado que está contenido en la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento. Apunta la actora que en efecto, aun cuando el inmueble fue entregado por la arrendadora en perfectas condiciones, puede observarse a simple vista como la arrendataria ha descuidado absolutamente su deber de conservación y aseo, siendo que según sus dichos, en la actualidad el inmueble arrendado se encuentra muy deteriorado.

Adujo esa representación judicial, que en virtud de esta situación, el mencionado inmueble ha perdido valor, y es actualmente foco de molestias para los vecinos del sector, así como para los usuarios de las calles y avenidas circundantes y de los terceros en general que deben desplazarse por sus adyacencias, ello en virtud de los malos olores, presencia de basura y escombros, alimañas, insectos y roedores perjudiciales para la salud pública, y estado ruinoso de los accesorios constructivos como instalaciones eléctricas, rejas y ventanas, entre otros.

Por su parte, la representación judicial de la arrendataria señaló que no es cierto que la arrendataria haya incumplido con lo establecido en la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, ya que el inmueble se encuentra y se ha mantenido en perfectas condiciones de aseo y conservación. Por lo tanto, negó, rechazó y contradijo que el inmueble se encuentre muy deteriorado, que haya perdido su valor y que actualmente sea foco de molestias para los vecinos del sector y de los usuarios de las calles y avenidas circundantes y de terceros en general que deben desplazarse por sus adyacencias.

Ahora bien, antes de analizar si la arrendataria incumplió con el deber de conservación del inmueble, esta Juzgadora debe analizar los medios probatorios aportados por las partes en el presente proceso, con respecto a este punto. Veamos:

En primer lugar, a los fines de la fundamentación de la medida de secuestro solicitada y decretada en este proceso, la parte actora promovió una inspección ocular practicada el día 23 de octubre de 2006, por la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en el inmueble arrendado objeto del presente proceso.

Esta documental fue impugnada y tachada de falsedad por la parte demandada. En efecto, la tacha propuesta contra la inspección realizada por la Notaría Pública Décimo Séptima fue formalizada en fecha 27 de noviembre de 2006, en base al ordinal 6° del artículo 1.380 del Código Civil, y en fundamento de los siguientes argumentos: “1.- Los Notarios Públicos no están facultados para realizar este tipo de actuaciones, calificadas por la propia Notario Público como Inspección. 2.- No consta que las actuaciones hayan sido notificadas a persona alguna. 3.- El supuesto ciudadano R.C., quien supuestamente tomó las fotografías no fue debidamente juramentado, ni suscribió el acta. 4.- La Notario emite juicio de valor cuando afirma “El estado de conservación, mantenimiento y salubridad del inmueble inspeccionado son evidentemente deplorables. 5.- Constituye un elemento que crea suspicacia el hecho de que como consta en el acta, la Notario se trasladó y constituye en la sede de la empresa a las 9:05 AM y según el mismo dicho de la propia Notario Público siendo las 9:28 AM. se culmina la inspección requerida. Es decir que en escaso veintitrés (23) minutos hubo tiempo para redactar y transcribir el acta, inspeccionar el inmueble, tomar las fotografías y emitir un criterio del estado en que supuestamente se encontraba el inmueble. Cuestión que es completamente ilógica y materialmente imposible de realizar”.

Observa esta sentenciadora, que la parte demandada formaliza la tacha propuesta contra esta documental, las cuales constituye un documento público, en base al ordinal 6° del artículo 1.380 del Código Civil, a saber: “6º Que aun siendo ciertas las firmas del funcionario y los otorgantes, el primero hubiese hecho constar falsamente y en fraude de la Ley o perjuicio de terceros, que el acto se efectuó en fecha o lugar diferentes de los de su verdadera realización”.

Sin embargo, puede evidenciarse de los hechos que posteriormente alega la demandada en su escrito de tacha y formalización, que ninguno de ellos encuadra dentro de las causales alegadas, puesto que el tachante no expone cuales son las falsas constancias respecto a fecha o lugar de la realización de los actos tachados.

Por ende, resulta claro para esta sentenciadora, que aun cuando la tacha propuesta fue encuadrada dentro de una de las causales del artículo 1.380, los hechos denunciados no se circunscriben al presupuesto tipificado en dicha causal, lo cual constituye por sí solo una razón para desechar dicha incidencia. Sin embargo, en base al principio de exhaustividad procede quien aquí decide a analizar la sustanciación de dicha incidencia antes de arribar a una conclusión definitiva. En efecto, la parte actora promovente de la mencionada documental insistió en hacer valer la misma en tiempo hábil, y contestó la tacha negando, rechazando y contradiciendo todas y cada una de las aseveraciones sostenidas por la parte demandada respecto a supuestas irregularidades contenidas en la mencionada inspección. De modo que, tocaba a la parte demandada, demostrar la existencia de las irregularidades alegadas como fundamento de su tacha, lo cual no hizo, en virtud de que tal y como consta a los autos, el tachante no promovió ni evacuó prueba alguna relacionada con la tacha formalizada.

Adicionalmente, respecto a la inspección practicada por la Notaría Pública Décimo Séptima, debe esta sentenciadora citar el ordinal 13° del artículo 74 del Decreto con Fuerza de Ley de Registro Público y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial número 37.333, de fecha 27 de noviembre de 2001, que reza: “Los Notarios son competentes en el ámbito de su jurisdicción para dar fe pública de todos los actos, hechos y declaraciones que autoricen con tal carácter, particularmente de los siguientes: 13. Constancias de cualquier hecho o acto a través de inspección extrajudicial”. De modo que, ante la solicitud de un particular, los Notarios si están facultados para realizar inspecciones.

De modo que la tacha no solo fue mal fundamentada, sino que además los fundamentos utilizados no fueron sometidos a actividad probatoria alguna que aportase al proceso elementos sobre su procedencia. Por ende, la tacha propuesta contra la inspección ocular practicada por la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en el inmueble arrendado objeto del presente proceso, en fecha 23 de octubre de 2006 debe necesariamente ser declarada SIN LUGAR. ASÍ SE DECIDE.

Sin embargo, debe analizar esta Sentenciadora el valor probatorio de esta inspección. Dispone el artículo 1.429 del Código Civil, que: “En los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, los interesados podrán promover la inspección ocular antes del juicio para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo”. Igualmente dispone el artículo 1.430 del mismo Código, lo siguiente: “Los Jueces estimarán en su oportunidad el mérito de la prueba dicha”.

En base a los artículos antes citadas, se le otorga a la inspección realizada por la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en el inmueble arrendado objeto del presente proceso, en fecha 23 de octubre de 2006 PLENO VALOR PROBATORIO. Y ASÍ SE DECIDE.

Así tenemos, que la práctica de esta inspección fue solicitada por la parte accionante, y sus resultas fueron consignadas en este expediente, a fin de sustentar la solicitud de medida preventiva de secuestro, que fue decretada y practicada en este proceso. Con esta inspección la actora trajo a los autos, una prueba de la situación material en la que se encontraba y se encuentra el inmueble objeto del proceso, y tal prueba fundamentó la existencia de las presunciones de ley para la procedencia de las medidas cautelares, esto es el fumus bonis iuris y el periculum in mora.

Posteriormente, en fecha 09 de abril de 2007 fue practicada inspección judicial sobre el inmueble objeto del presente proceso. Esta inspección fue promovida a pedimento de la parte actora, durante el lapso de promoción y evacuación de pruebas en el presente proceso, en virtud del principio de inmediación, y con la finalidad de que esta sentenciadora se formase personalmente un criterio respecto al hecho controvertido, esto es el incumplimiento de la demandada, de su deber de conservación y aseo del inmueble arrendado, y demostrar igualmente que en la actualidad el mismo se encuentra muy deteriorado, ha perdido valor, y es foco de molestias para los vecinos del sector, así como para los usuarios de las calles y avenidas circundantes y para los terceros en general que deben desplazarse por sus adyacencias, ello en virtud de los malos olores, presencia de basura y escombros, alimañas, insectos y roedores perjudiciales para la salud pública, y estado ruinoso de los accesorios constructivos como instalaciones eléctricas, rejas y ventanas, entre otros.

Esta inspección, debidamente admitida y practicada, constituye la prueba idónea para demostrar el incumplimiento en que ha incurrido la demandada, de su deber de conservación y aseo del inmueble arrendado, y posee pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.428 del Código Civil, así como a tenor de los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y ASÍ SE DECIDE.

De esta inspección quedó suficientemente demostrado a criterio de esta Sentenciadora, que el inmueble objeto del presente proceso se encuentra deteriorado, sus accesorios constructivos como instalaciones eléctricas, rejas, ventanas y techos se encuentran en estado ruinoso, y está abarrotado de basura y escombros. En efecto, en la mencionada inspección se dejó constancia de lo siguiente: “En cuanto al deterioro del inmueble se observa que el mismo se encuentra en malas condiciones en virtud de las filtraciones de tanto paredes como techos, así como el olor a humedad producidos por estas filtraciones observándose manchas verdes en ellas. Se observa así mismo el desprendimiento del cableado eléctrico tanto en paredes como techos, así como lámparas fluorescentes. Igualmente se observa gran cantidad de variedad de escombros (metales, láminas de techos, cableado y otros tipos de objetos deteriorados). También es de acotar que la generalidad del techo en su estructura se encuentra dañada y deformada, observándose incluso láminas faltantes, corroídas, rotas y en general en un estado bastante deplorable de conservación. Igualmente se observa deterioro general tanto como externo como interno de la pintura del inmueble. Se observan en puertas y ventanas vidrios rotos”.

Igualmente, el experto ingeniero designado por el Tribunal para la práctica de dicha inspección, dejó constancia de lo siguiente: “1. ESTRUCTURA: Los elementos estructurales como vigas, columnas, cerchas y refuerzos no están recubiertos con fondo anticorrosivo y epóxicos por lo tanto están corroídos por falta de mantenimiento, evidenciando daños de vieja data. 2. TECHOS: Las láminas de techo en el área de galpón están incompletas en algunos sectores y rotas en otras áreas, esto permite entrada de agua de lluvia ocasionando filtraciones y corrosiones en los elementos metálicos de su infraestructura. La losa techo de concreto del segundo nivel de las oficinas que dan hacia la fachada principal del inmueble, tiene problemas de impermeabilización que han ocasionado un lento y progresivo deterioro, y han provocado que los cielos rasos de laminas de yeso estén en mal estado y podridos; los mismos deberán ser reemplazados en su totalidad, una vez corregida la impermeabilización de la losa. 3. OFICINAS: La tabiquería, puertas y ventanas están deteriorados, incompletos y rotos. Se pudieron observar puertas rotas y en mal estado, vidrios y ventanas partidas y tabiques rotos en el piso. La mayor parte del cielo raso en el área de oficinas se encuentra dañado. 4. INSTALACIONES SANITARIAS: Las cerámicas que recubren los pisos y paredes están en mal estado con manchas y con algunas piezas partidas en el área de galpón y oficinas. Los desagües del congelador industrial ubicado en el fondo del área de galpón están desarmados y completamente oxidados y podridos, y existen daños y filtraciones en los bajantes de agua de lluvias en la fachada principal. 5. INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Los cables no están debidamente canalizados con las tuberías exigidas por las normas de seguridad, el tablero principal y los tableros de distribución están sin sus tapas y se observan cables sueltos y con recubrimientos perdidos, exponiéndose a posibles cortocircuitos en su sistema eléctrico. Se observan lámparas dañadas, y desprendidas del techo, con los tubos fluorescentes rotos y otras sin los tubos fluorescentes”.

Finalmente, este Tribunal a.e.a.d.l. demandada, esgrimido en su escrito de fecha 28 de marzo de 2007, en el sentido de que el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2006 y su aceptación por parte de la actora, hizo operar el “perdón de la falta”. En este sentido, tal argumento podría tener vigencia si se planteara en una demanda por resolución de contrato de arrendamiento en virtud de la falta de pago de los cánones. Sin embargo, la presente demanda no es por falta de pago, sino por incumplimiento de una serie de obligaciones contractuales diferentes del pago del arrendamiento, y es lógico concluir que el perdón de la falta de pago no puede prosperar si los pagos no han faltado. La recepción de los pagos por parte de la actora es su derecho legítimo siempre que la demandada los efectúe, y hasta tanto no se declarase resuelto el contrato objeto de este litigio. Por ende, el ejercicio de tal derecho no podría en modo alguno convalidar el resto de los incumplimientos, que han servido de fundamento para la presente demanda. Tal convalidación deberá ser siempre expresa, más aun existiendo un proceso judicial en curso fundamentado en las reclamaciones que se pretenden convalidadas. Por ende tal argumento debe necesariamente ser desechado. ASÍ SE DECIDE.

Respecto a los cheques consignados por la parte demandada, esta Sentenciadora debe necesariamente ordenar el desglose e inmediata devolución de los mismos a la parte demandada, quien los ha consignado, ya que el presente no es un procedimiento consignatorio de los previstos en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Tal procedimiento consignatorio es un procedimiento especial incompatible con el presente procedimiento breve, que hace imposible su acumulación en una misma causa, independientemente del erróneo momento procesal en que su acumulación fue planteada por la parte demandada. Por tal razón el mismo se declara inadmisible. ASÍ SE DECIDE.

De modo que, a criterio de esta Sentenciadora ha quedado plenamente demostrado el deterioro del inmueble, y su estado de inmundicia, tomando para ello en consideración el hecho de que dicho inmueble se le entregó a la arrendataria, hoy demandada, en perfecto estado de conservación y aseo, hecho este probado en la afirmación contenida en el propio contrato de arrendamiento.

De esta manera, al demostrarse el deterioro del inmueble y el estado de inmundicia en el que efectivamente se encuentra el mismo, no puede considerar esta Juzgadora en base a lo alegado y probado en autos, que la arrendataria haya dado cumplimiento a lo estipulado en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento suscrito por ambas parte en fecha 18 de marzo de 2005, por lo que le resulta forzoso a esta Juzgadora declarar CON LUGAR LA DEMANDA. Y ASÍ SE DECIDE.

III

En virtud de las consideraciones antes expuestas, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por la sociedad mercantil CONTAMETA, C.A. en contra de la sociedad mercantil METRO CARS CENTER, C.A., en virtud de los incumplimientos contractuales de constitución de fianza, contratación de p.d.s. y de conservación y aseo del inmueble arrendado.

SEGUNDO

Se ordena la ENTREGA MATERIAL del inmueble objeto del presente proceso al propietario del mismo, esto es, a la sociedad mercantil CONTAMETA, C.A.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

Por cuanto la presente decisión es dictada fuera de su oportunidad legal correspondiente, se ordena notificar a las partes, conforme a lo establecido en los Artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, COPIESE Y NOTIFIQUESE A LAS PARTES.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Años 196° de la Independencia y 197° de la Federación, a los Dieciocho (18 ) días del mes de a.d.D.M.S. (2007).

LA JUEZ

Abog. LISBETH SEGOVIA PETIT LA SECRETARIA

Abog. LISRAYLI CORREA

LSP/LC/x

Exp. 15.054

En la misma fecha y siendo la 11:00 am, se publicó, registró y copió la anterior decisión.

LA SECRETARIA.

LISRAYLI CORREA T.