Decisión de Juzgado Superios Cuarto Civil, Mercantil, Transito, Trabajo, de Protección del Niño y el Adolescente, Agrario y Bancario de Tachira, de 14 de Abril de 2011
| Fecha de Resolución | 14 de Abril de 2011 |
| Emisor | Juzgado Superios Cuarto Civil, Mercantil, Transito, Trabajo, de Protección del Niño y el Adolescente, Agrario y Bancario |
| Ponente | Jeanne Lisbeth Fernández |
| Procedimiento | Retracto Legal Arrendaticio |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
EXPEDIENTE Nº 2477
El presente expediente se refiere al juicio que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO accionaran los abogados J.R.C.S. y C.R.V., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-1.792.876 y V-4.829.120, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 7.715 y 26.169, actuando en nombre y presentación del ciudadano J.A.C.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.192.008; en contra de la ciudadana V.D.J.C.G., venezolana, mayor de edad, titular de las cédula de identidad N° V-4.193.273, representada por los abogados J.C.G., C.E.C.C. y M.P.M.M., titulares de las cédulas de identidad números V-4.829.238, V-9.463.588 y V-15.242.047 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 15.897, 48.291 y 105.378.
Conoce esta Alzada del presente expediente en v.d.R.D.A. ejercido por el abogado J.R.C.S. contra la decisión dictada el 1° de diciembre de 2010 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, mediante la cual se declaró INADMISIBLE LA DEMANDA INTERPUESTA POR LOS ABOGADOS J.R.C.S. Y C.R.V. CONTRA LA CIUDADANA V.D.J.C.G. Y CONDENÓ EN COSTAS A LA PARTE DEMANDATE.
I
En fecha 26 de enero de 2.009 (folios 1 al 5), es presentado para su distribución libelo de demanda, junto con anexos que van a los folios 6 al 16. Por auto de fecha 19 de febrero de 2009 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibió el libelo de demanda, dándole entrada y el curso de ley correspondiente (folio 17).
En fecha 11 de junio de 2009 la parte demandada contestó la demanda incoada en su contra (folios 29 al 33), y consignó anexos corrientes a los folios 34 al 37.
Por escrito del 16 de junio de 2009 (folio 38) la parte demandada promovió sus pruebas; y en fecha 18 de junio de 2009, promovió pruebas la parte demandante, y anexos a los folios 42 al 204.
A los folios 2 al 226 de la pieza N° 2 corre prueba documental promovida por la representación de la demandada en fecha 26 de junio de 2009.
A los folios 42 al 55 de la pieza N° 3 corre inserta la decisión dictada el 1° de diciembre de 2010 con asiento diario N° 16, ya relacionada ab initio. Decisión que fue apelada por el co-apoderado de la parte demandante, y por auto de fecha 15 de marzo de 2011 el Tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior correspondiente (folio 64).
En fecha 30 de marzo de 2011 este Juzgado Superior recibió el expediente, le dio entrada y el curso de ley correspondiente, inventariándolo bajo el N° 2.477 (folios 68 y 69).
Hallándose la causa dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia, lo hace de seguidas quien suscribe el presente fallo previas las consideraciones siguientes:
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
Esta Alzada como órgano superior asume el conocimiento pleno de la controversia, y en tal sentido, tiene plena jurisdicción sobre el asunto apelado, lo que le permite descender a las actas procesales y revisar todo lo acontecido durante el desarrollo del iter procesal.
La representación judicial de la demandada en su escrito de contestación, alegó:
…SEGUNDO: Falta de cualidad e interés:
Para que se decidida como punto previo a la sentencia de fondo, oponemos al demandante la falta de cualidad e interés para incoar esta demanda y la falta de cualidad e interés de nuestra representada para sostener este juicio, ex artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. …
Ahora bien, en el caso que nos ocupa, J.A.C.B., el demandante, se pretende, según su demanda, titular del derecho consagrado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, el derecho a la llamada preferencia ofertiva.
Es verdad que ese es un derecho que tiene el arrendatario cuando el propietario arrendador quiere vender el inmueble ocupado por aquél.
Pero, más adelante, el demandante narra que la arrendadora propietaria dio en venta el inmueble a un tercero, N.E.S.M. e identifica el documento por medio del cual hizo esa venta…
…El demandante, carece de legitimación a la causa para demandar a nuestra representada o solamente a nuestra representada, la vendedora V.D.J.C.G. pues ha debido demandar también,…, al adquirente N.E.S.M.. …
. (Negritas y subárido de quien decide).
En el caso sometido al conocimiento de esta Alzada se observa que la Jueza a quo en su decisión apelada, resuelve como punto previo conforme lo alegado por la parte demandada, y en consecuencia declaró inadmisible la demanda.
La parte actora en su escrito contentivo de la demanda señaló:
…nuestro mandante J.A.C.B., es arrendatario de un inmueble ubicado en la población de Rubio, Municipio Junín del estado Táchira, Urbanización Mi Refugio, Calle 25, casa N° 9-45…, el cual suscribió con el arrendador el día 25 de enero de 2001… .
…el propietario-arrendador dio en venta a un tercero, o sea, al ciudadano N.E.S.M...., el inmueble que actualmente ocupo como arrendatario según documento público que se encuentra inserto en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Junín y R.U.-Rubio del estado Táchira, quedando inscrito bajo la matrícula año 2005…, tomo 2, documento N° 44 de fecha 9 de febrero de 2005, violando de esta manera el artículo 42 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
…Por las razones de hecho y de derecho anteriormente señaladas es por lo que recurrimos en nuestro carácter ya señalado ante su competente autoridad para demandar como en efecto así lo hacemos el retracto legal arrendaticio, contemplado en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la persona de V.D.J.C.G. para que convenga o en su defecto de ello sea condenada por este Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: Que soy arrendatario de un inmueble de su propiedad, ubicado en la población de Rubio, Municipio Junín del estado Táchira… .
SEGUNDO: Que no fuí notificado en forma auténtica de la preferencia ofertiva de venta del referido inmueble.
TERCERO: En virtud del incumplimiento del anterior requisito me subrogo en la referida venta, sustituyendo al comprador en las mismas condiciones estipuladas, en el instrumento de venta identificado ut-supra. …
(Subrayado y negritas de quien Sentencia).
Es decir, la parte actora demandó el retracto legal arrendaticio alegando entre otras cosas la falta de “notificación y oferta” por parte del propietario (arrendador) de la venta efectuada sobre el inmueble del cual es arrendatario desde el 25 de enero de 2001; que la venta efectuada se encuentra debidamente registrada por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Junín y R.U. del estado Táchira de fecha nueve (9) de febrero de 2005, pero no incluyó en su demanda al comprador.
Ahora bien, la inadmisibilidad de la acción entre otras causales legales hace referencia a la falta de alguno de los presupuestos procesales cuya ausencia acarrea indefectiblemente su inadmisibilidad, tal es el caso, de la falta de cualidad e interés procesal, la cual afecta directamente la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el Juez puede incluso de oficio constatar tal situación.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del primero (1) de diciembre de 2008, dictada en el Exp. N° 07-0738, dejó sentado en cuanto a la falta de cualidad en la acción por retracto legal, lo siguiente:
…,la Sala estima oportuna la cita del criterio propio que fue expresado en el fallo N° 1193 del 22 de julio de 2008 donde se estableció:
La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista L.L. “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hacer valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional. Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social. Con fundamento en el argumento anterior, la Sala concluye en la necesidad de efectuar ciertas precisiones en cuanto a la constitución de la relación procesal a que dio lugar el juicio de retracto legal arrendaticio. Si bien el arrendatario, J.L.G., demandó a los vendedores y a la compradora, en su escrito expresó que la compra se había efectuado con financiamiento bancario y acompañó a su escrito la copia del contrato…”.
Y la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 15 de diciembre de 2009, expediente N° AA20-C-2009-000385, resolvió:
…, el juzgador de alzada estableció en su fallo, lo siguiente:
…En fecha 02 de diciembre de 2005 tuvo lugar el acto de contestación de la demanda…, en los siguientes términos: 1) Conforme a lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, oponía y hacía valer la falta de cualidad de sus representados, por cuanto la legitimatio ad causam no solo (sic) corresponde a estos (sic), sino a todos los sujetos legitimados para contradecir la pretensión, y en el caso de autos debió ser demandada en su condición de vendedora la ciudadana A.C.M. (SIC) OTTAVIANO, lo cual no ocurrió en este asunto judicial a los fines de integrar el contradictorio, en razón de que el mismo se plantea la existencia de un litisconsorcio necesario y esta era quien tenía a su cargo la responsabilidad de garantizarle a la actora en su condición de arrendatario, el derecho de preferencia para a (sic) comprar el inmueble conforme lo establece el artículo 6° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda Urbana, legislación especial vigente para la fecha en que sucedió la venta del inmueble objeto del retracto legal arrendaticio ejercido, y por lo tanto la ley aplicable a la presente causa, y en razón de ello, fue solicitado se declarar (sic) procedente la defensa de falta de cualidad de la parte demandada y sin lugar la demanda, motivada a que la acción fue propuesta sólo contra dos litisconsortes, impidiendo que una de las partes de la relación sustancial pudiera ejercer su derecho a contradecir los alegatos formulados por la parte demandante… (…Omissis…)
De manera tal, resulta evidente que la actora en su escrito libelar solo accionó contra los actuales propietarios del inmueble y los cónyuges de estos, al estimar que dada la naturaleza de la pretensión no era necesario demandar a quien figuraba como vendedora en la negociación cuyo retracto legal se invoca, arguyendo adicionalmente, como se expresa en el libelo de la demanda que la misma había fallecido luego de la celebrada venta siendo este un hecho no controvertido en juicio, indicando que solo conocían como herederos de la de cujus A.C.M. (SIC) OTTAVIANO, a sus sobrinos, no estando al tanto de saber si existían otros herederos, aportando la misma parte actora en alzada el acta de defunción (…), lo que implica que ha debido demandarse a la parte vendedora en la persona de los herederos conocidos y desconocidos en la forma prevista en el artículo 231 del Código Adjetivo Civil…
.
Conforme a lo expuesto por el ad quem en su fallo, esta Sala en modo alguno, evidencia que éste haya incurrido en la aludida infracción por falsa aplicación del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto, tal infracción se configura cuando el juez aplica una determinada norma jurídica a una situación de hecho que no es la contemplada en ella. Siendo que, en el caso in comento los demandados en la oportunidad de dar contestación a la demanda, procedieron conforme a lo previsto en el artículo 361 eiusdem, al oponer y hacer valer la falta de cualidad de éstos, y ante tal alegato por ellos invocados el juzgador de alzada, determinó acorde con la normativa que rige el retracto legal arrendaticio, que en la presente causa existe una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal, por cuanto, del libelo de la demanda evidenció que la referida pretensión, no fue dirigida contra la arrendadora-vendedora del inmueble que se pretende subrogar o sus herederos, motivo por el cual, declaró procedente la falta de cualidad pasiva opuesta por los accionados, al no estar debidamente constituida la referida relación jurídico procesal. En consecuencia, esta Sala declara improcedente la infracción por falsa aplicación del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide….”.
Así las cosas, de la revisión y análisis efectuado al escrito libelar se constata que la parte actora interpone la presente demanda únicamente en contra la ciudadana V.D.J.C.G., quien fuera propietaria y arrendadora del inmueble enajenado según documento registrado el 9 de febrero de 2005, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Junín y R.U. del estado Táchira al ciudadano N.E.S.M., y no en la persona de ambos, esto es, en contra de los ciudadanos V.D.J.C.G. y N.E.S.M., en su carácter de vendedora y comprador del inmueble arrendado respectivamente; razón por la cual, la demandada de autos V.D.J.C.G. carece de la cualidad para comparecer y sostener el presente juicio, por no haberse configurado el litis consorcio pasivo necesario, ocasionando ineludiblemente que se declare inadmisible la demanda por faltar dicho presupuesto procesal.
Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, concluye esta sentenciadora del conocimiento en grado jerárquico vertical que el presente recurso de apelación debe declararse sin lugar, Y ASÍ SE RESUELVE.
III
DISPOSITIVA
Por los fundamentos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado J.R.C.S., el 14 de marzo de 2011 contra la sentencia dictada en fecha 1° de diciembre de 2010 por el Juzgado de Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
Se DECLARA INADMISIBLE la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por los abogados J.R.C.S. y C.R.V. actuando en su carácter de carácter de apoderados judiciales del ciudadano J.A.C.B. en contra de la ciudadana V.D.J.C.G..
Se CONDENA en costas a la parte actora de conformidad con los artículos 271 y 284 del Código de Procedimiento Civil.
Queda CONFIRMADA la sentencia apelada.
Publíquese esta sentencia en el expediente Nº 2.477, y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los catorce (14) días del mes de abril de 2.011. Años 200º de la Independencia y 152º de la federación.
La Jueza Titular,
J.L.F.D.A.
Refrendada por
El Secretario,
J.G.O.V.
En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 2.477, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) dejándose copia certificada para el archivo de este Tribunal.
El Secretario,
J.G.O.V.
JLFdeA/JGOV/Javier s.
Exp: 2.477.-
