Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 14 de Julio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

DEMANDANTE: G.D.C.A.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.- 1.576.797, de este domicilio y civilmente hábil.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado: J.D.C.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 31.175.

DEMANDADO: R.M.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.- 675.889, domiciliado en Cordero, Municipio A.B.d.E.T..

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado: J.N.Z.D., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.122.

MOTIVO: Desalojo (Apelación).

EXPEDIENTE: 6947.

CAPÍTULO I

PARTE NARRATIVA

Suben las presentes actuaciones a esta alzada, con motivo de la apelación interpuesta por la abogado J.D.C.A., en su condición de apoderado de la parte actora, en contra de la decisión dictada en fecha 13 de mayo de 2009, por el Juzgado de los Municipios Cárdenas Guásimos y A.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; la cual, declaró sin lugar la demanda de desalojo, interpuesta por A.C.G.D.C., plenamente identificada en autos, en contra de: B.R.M., igualmente identificado, y lo condenó en costas de conformidad con el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.

ACTUACIONES DE LAS PARTES

En fecha 13 de marzo de 2009, el Juzgado de los Municipios Cárdenas Guasimos y A.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante auto admitió el escrito de demanda que interpuso la ciudadana

G.C.A.C., en contra del ciudadano R.M.B., por desalojo. En dicho escrito expuso:

1. Que es propietaria de un bien inmueble compuesto por un lote de terreno, y una casa para habitación familiar construida sobre dicho lote, ubicado en la Población de Cordero, Urbanización A.B., con los linderos y medidas especificados en el aludido escrito, y con una extensión de 150 metros cuadrados.

2. Que hace 11 años, cedió en calidad de de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado al ciudadano R.M.B. antes identificado, la primera planta de su casa para habitación, de tres habitaciones, dos baños, sala comedor, cocina garaje y que cancela la suma de Bs. 300,oo por concepto de canon de arrendamiento.

3. Que su hijo YILMER B.C.G., titular de la cedula de identidad Nº V.-11.024.921, vive arrendado en una pequeña habitación con su concubina y sus tres (3) hijos, quienes tienen doce (12), ocho (8) y cuatro (4) años de edad, que la habitación no posee cocina ni baño individual.

4. Que su hijo no posee vivienda propia, en tal sentido, se ve en el deber moral de brindarle un techo seguro a su hijo y grupo familiar, por consiguiente, se vio en la necesidad de solicitarle al arrendatario, que le hiciera entrega de la parte de su casa que le arrendó, circunstancia a la cual se ha negado rotundamente sin ninguno tipo de explicación.

5. Que fundamenta la acción en los artículos 49, 26, 115 y 257 de la Constitución, 33 y 34, causal B, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, así como también el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, 881 y siguientes, relacionados con el procedimiento breve del mismo Código.

6. Que es por lo que concurre a esta autoridad para demandar como en efecto demanda, con fundamento en la causal B del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, al arrendatario ya identificado, para que convenga o sea condenado a la desocupación y entrega del bien inmueble arrendado libre de personas y de bienes.

7. Estima la demanda en la cantidad de Bs. 3.600,oo de conformidad con el articulo 36 del Código de Procedimiento Civil.

8. Acompaña con el libelo recaudos numerados del 1 al 8 ambos inclusive.

   DE LA CITACION DEL DEMANDADO.

   En fecha 25 de marzo de 2009, consta diligencia del alguacil del tribunal a quo en la que informa que se le traslado a la dirección del demandado, que se negó a firmar y que lo declaro legalmente citado.

   En fecha 07 de abril de 2009, consta auto de la ciudadana Secretaria que informa que de conformidad con el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil, se entrego Boleta de Notificación al demandado, la cual fue recibida por el mismo.

   En fecha 14 de abril de 2009, se levanto acta en el tribunal del municipio para la celebración de ACTO CONCILIATORIO, se presentó la parte demandada y no se hizo la presente la parte demandante se dejo constancia en el expediente.

   DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

   La parte demandada, procedió mediante escrito de fecha 14 de abril de 2009, a dar contestación a la demanda en la que alegó:

1. Que niega rechaza y contradice en cada uno de sus términos la demanda de DESALOJO, incoada por la demandante en los fundamentos alegados en el libelo de la demanda.

2. Niega rechaza y contradice que desde hace aproximadamente once años, medio en calidad de arrendamiento verbal, un inmueble de su propiedad ubicado en la primera planta de su casa ubicada en Cordero, urbanización A.B., calle 3, casa Nº 3-27, municipio A.B., de este Estado, cuando lo correcto es que el 20 de mayo de 1997, celebraron contrato de arrendamiento escrito por seis meses por periodos iguales y consecutivos, y que agrega en copia fotostática simple marcada con la letra “A”, y que se esta en presencia de un contrato privado y determinado no de un contrato verbal e indeterminado, como pretende hacer ver la parte actora.

3. Que niega rechaza y contradice que desde hace aproximadamente un año le haya participado la voluntad de no prorrogar mas el contrato de arrendamiento en forma verbal, que lo correcto es que en fecha 07 de agosto de 2008 se el notifico através del Tribunal de Cárdenas que debía entregar el inmueble para el 20 de agosto de 2008, esta ha sido la única notificación que ha recibido, que no reconoce que tiene viviendo en el inmueble 11 años y que es sujeto de prorroga legal, que agrega boleta de notificación marcada B.

4. Que niega rechaza y contradice, de que el hijo de su mandante vive en situación paupérrima, que la vivienda en donde este vive tiene condiciones de habitabilidad necesarias para el desarrollo familiar.

5. Niega rechaza y contradice la estimación de la demanda en Bs. 3.600,oo, fundamentada en el articulo 36, ya que se encuentra solvente con el pago de arrendamiento, y no debe dinero por ningún otro concepto.

6. Solicita que se le notifique de la prorroga legal por tener once (11) años en el inmueble, y que dicha prorroga esta establecido en el articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

7. Señala los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y 35 y 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

8. Que rechaza en todos y cada unos de sus términos la temeraria acción incoada en contra de su persona, por no ajustarse a la verdad procesal y que no debe a su arrendadora ninguna cantidad de dinero por canon de arrendamiento, además solicita que se exija a la ciudadana A.C.G., traer a juicio el contrato de arrendamiento que en original tiene en su poder.

   DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO

   En fecha 17 de abril de 2009, parte demandante presenta escrito de pruebas en la que promueve: todos los meritos del estudio de las actas y actos del presente expediente a favor de la demandante.

   Testimoniales: promueve como testigos a los ciudadanos: J.E.Z.S., YILMER CONTRERAS GONZALEZ, G.Y.R., plenamente identificado en autos.

   En fecha 24 de abril de 2009, la parte demandada presenta escrito de pruebas y promueve: 1) El merito favorable que emanan de las actas y actos que rielan en el expediente. 2) Fundamentado en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, solicita que el contrato de arrendamiento que se haya en poder de la actora sea exhibido en original en este juicio. 3) Solicita que se expida y sea agregado en el expediente, copia certificada de la notificación expedida número 4359-2008, de fecha 07 de agosto de 2008. Donde consta que la demandante reconoció la existencia del contrato de arrendamiento firmado por ella como arrendadora y el demandado como arrendatario.

   4) Solicita el expediente de consignaciones numero 1011-2008, que cursa por ante este despacho, para demostrar que el demandado cumple con el pago de los cánones de arrendamiento y que en el mes de Abril se encuentra solvente.

   DELIMITACIÓN DE LA LITIS

   En el presente caso se observa que la parte actora demanda el desalojo del inmueble por cuanto requiere el inmueble para ser ocupado por su hijo quien vive arrendado en una habitación junto con su concubina y sus tres hijos.

   Por su parte, el demandado resistió la pretensión alegando que no celebró arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, sino que firmo un contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado, que el demandante no le dio la prorroga legal por tener once años viviendo en el inmueble.

   CAPÍTULO II

   PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA

   ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS

1. Corre agregada al folio 08 al 14, copia certificada de documento registrado por ante la oficina de registro publico del Distrito Cárdenas de fecha 08 de julio de 1994, inserto bajo el numero 28, folios 64 al 65, protocolo 1, tomo 3, tercer trimestre, el cual fue agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que la demandante es la propietaria del inmueble ubicado en Cordero, y que se encuentra arrendado.

   2) Al folio 18 y 19, consta documento de CONSTANCIA DE NO POSEER VIVIENDA Y C.D.C., de fecha 03 y 05 de marzo de 2009, emanado del delegado Civil de la Parroquia C.C.d.M.L. y Registradora civil del Municipio Libertad, el cual no es parte en esta causa y por tanto debe considerarse como terceros en este juicio,

   observándose a demás que tal instrumento no fue ratificado mediante prueba testimonial, ya que la c.d.c. fue otorgado en presencia de dos testigos razón por la cual este Tribunal no lo aprecia ni valora pues los instrumentos privados emanados de terceros deben ser ratificados mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

   3) Al folio 20 al 22, consta acta de nacimiento números: 21,23 y 1495 promovidas en copia certificada, de lo cual no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso, en consecuencia el Tribunal no lo aprecia ni valora por ser impertinente.

   5) Al folio 44 a 45, consta copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre A.C.G.D.C., en su condición de arrendadora Y B.R.M., en su condición de arrendatario sobre un inmueble de tres (3) habitaciones, una (1) habitación pequeña, dos (2) baños, sala, comedor garaje y demás servicios ubicado en la parte baja del inmueble signada con el numero 3.27, calle 3, urbanización A.B.d.E.T.. Dicho contrato se firmo por vía privada en fecha 20 de mayo de 1997, el cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace fe de que la demandante y demandado celebraron contrato de arrendamiento privado sobre el inmueble que se demanda el desalojo en fecha 20 de mayo de 1997.

   6) Al folio 46, consta Boleta de Notificación realizada por el Juzgado del Municipio Cárdenas, Guásimos y A.B. de esta Circunscripción Judicial al demandado, por parte de la demandada, en la que se le notifica que debe entregar el inmueble completamente desocupado de personas y cosas el día 20 de agosto de 2008, el cual fue aportado en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil,

   toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que fue notificado el demandado en fecha 12 de agosto de 2008, para que entregara el inmueble el día 20 de agosto de 2008.

   7) Al folio 47 al 49, consta el escrito que se presentó ante el tribunal del Municipio Cárdenas de solicitud de notificar al demandado de la entrega del inmueble arrendado, el cual fue aportado en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe que la demandante señala que celebró contrato de arrendamiento privado sobre el inmueble en fecha 20 de mayo de 1997.

   8) TESTIMONIALES: en fecha 23 de abril de 2009, se presento por ante el tribunal a quo el ciudadano: J.E.Z., titular de la cedula de identidad Nº V- 1.584.618, en la que declaro: 1) Que no le unen. 2) Que conoce muy poco a Contreras A.C.. 3) Que si conoce a Jilmer desde hace tres años y a la otra señora tiene poco tiempo conociéndola. 4) Que él le alquilo una habitación y los baños y los servicios al señor Jilmer. 5) Que le alquilo en el Barrio Centenario, vereda 2, Nº 21-4, del Municipio L.C.. 6) Que cumple un mes para el 30 de abril. 7) Que viven el señor Jilmer su esposa y sus tres hijos. 8) Que le cobra Bs. 500,oo, y le dio dos meses de deposito. Es todo.- La declaración de este testigo la aprecia y valora el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual con esta prueba se demuestra que el hijo de la demandante se encuentra alquilado en otro inmueble. -En fecha 23 de abril de 2009, se presento por ante el tribunal a quo el ciudadano: J.V.C.G., titular de la cedula de identidad Nº V-11.024.921, y G.Y.R.Q., titular de la cedula de identidad Nº V- 19.033.850, en la que declararon en la pregunta primera que la demandante es la mama y la suegra. La declaración de estos

   testigos no la aprecia ni valora el Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pues demostró tener interés en las resultas del juicio, lo cual conforme al artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, los hace inhábil para declarar en la presente causa.

   7) Al folio 60 al 74 constan documentos públicos y privados presentados en copia certificada conforme lo permite el Código de Procedimiento Civil, la cual esta juzgadora no lo aprecia ni valora, por cuanto ya fueron valorados en su oportunidad legal.

   CONCLUSIÓN FÁCTICA

   De las pruebas analizadas anteriormente se pueden extraer los siguientes hechos:

1. Que la demandante señala en su libelo de demanda que celebro un contrato de arrendamiento verbal con el demandado y a tiempo determinado y que requiere el inmueble para que sea ocupado por su hijo y su concubina y nietos que no posen vivienda y están pagando alquiler.

2. Que las partes tanto demandante como demandada suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble de carácter privado a tiempo determinado por el lapso de seis meses con fecha de 20 de mayo de 1997.

   PRESUPUESTO PARA LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓNDE DESALOJO

   En los términos en que quedó planteada la litis, el asunto a dilucidar consiste en determinar si estamos en presencia de un CONTRATO A TIEMPO DETERMINADO, o si por el contrario se trata de un CONTRATO A TIEMPO INDETERMINADO.

   Así pues, el artículo 34 literal “B” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual señala:

   Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   .....b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo...

   A opinado la doctrina que los contratos de arrendamiento se pueden definir como una convención en virtud, del cual una de las partes es decir, el arrendador se obliga a hacer gozar temporalmente de una cosa mueble o inmueble a la otra que es el arrendatario, y este se obliga a pagar un precio, que recibe por nombre canon de arrendamiento.

   Así pues el contrato de arrendamiento entre el arrendador y arrendatario surgen por efecto de simple consentimiento, los principios de derechos y obligaciones relacionados con el uso de la cosa arrendada, el monto del canon de arrendamiento y la duración del contrato. Dicho esto, la relación arrendaticia va mas allá de un contrato, porque a pesar de que nace por acuerdo entre las partes, después, con el transcurso del tiempo se va desenvolviendo con hechos y normas ajenas a esa voluntad consensual y más aun a veces contrario a esa voluntad. Al caso bajo estudio, hasta este momento queda probada la existencia de un contrato de arrendamiento entre demandante y demandado sobre un bien inmueble y que a pesar de que el contrato de arrendamiento primigenio fue establecido de tiempo determinado, por circunstancias ajenas a la voluntad de las partes contratantes se convirtió en contrato a tiempo indeterminado.

   Ahora bien, con respecto a la naturaleza del contrato, como ya se dijo es un contrato a tiempo indeterminado, ello en virtud, de que las partes han establecido el tiempo de duración en un contrato inicial pero por causas que puedan ser imputables o no a ellas mismas, puede haber operado: a) la tacita reconduccion, b) la prorroga legal o c) la cláusula de prorroga sucesiva. La tacita reconduccion opina la doctrina que es una cláusula implícita en el contrato de arrendamiento, la cual se produce cuando finalizado el plazo, previsto en el contrato el arrendatario el arrendatario se mantiene en el inmueble arrendado y el arrendador no pide la desocupación, sus efectos son que el contrato pasa a ser de tiempo determinado a tiempo indefinido, y si las condiciones del arriendo están establecidas en un documento autentico pierde su fuera ejecutiva.

   Desde el punto de vista subjetivo, cada uno de los litigantes, independientemente de la posición procesal que ocupen, tienen el peso de

   suministrar la prueba de los hechos por ellos alegados que han quedado controvertidos. Las partes tienen necesidad de probar sus respectivas aseveraciones, y por ello lo normal, es que ambas propongan y produzcan pruebas, buscando así demostrar sus respectivas afirmaciones.

   Ahora bien analicemos uno a uno cada hecho controvertido.

   En primer lugar, cabe destacar que el origen de la relación contractual se origino de un contrato privado a tiempo determinado, dicho contrato fue opuesto como prueba por la parte demandada y no fue impugnada por la parte demandante lo cual adquirió la validez de un documento publico, y con ello quedo contradicho lo alegado por la parte demandante que el contrato celebrado entre ella y el demandado era verbal a tiempo indeterminado y asi se decide.-

   En segundo lugar, de la lectura del mismo se desprende que en dicho contrato se encuentra sumergido una relación arrendataria, con prepuestos propios de este tipo de contrato como son: identificación completa de las partes contratantes, Inmueble arrendado, duración de contrato, (6 meses prorrogables) canon de arrendamiento ( Bs 45.000,oo), objeto del contrato, prorroga del contrato, en consecuencia es evidente que estamos en presencia de un Contrato de Arrendamiento escrito a tiempo determinado, con cláusulas explicitas de cumplimiento.

   Dicho esto, es menester determinar cuando estamos en presencia de un contrato determinado, que es cuando el arrendador entrega un bien inmueble al arrendatario para que lo use durante un lapso temporal, especificado en el contrato mediante el pago de un precio. En este tipo de contratos el término final es característico que en ninguna forma puede existir perpetuidad, pues siempre se le pondrá término de conformidad con el artículo 1559 del Código Civil. Sin embargo el articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario señala que los contratos a tiempo determinado llegado el día del vencimiento del plazo estipulado este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, no obstante si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa no puede oponer la tacita reconduccion( art 1601 C.C.).

   En el caso de marras, quedo demostrado que el contrato de concesión onerosa y/o contrato de arrendamiento se firmo por vía privada el 20 de mayo de 1997, con un tiempo de duración de seis meses prorrogables por periodos iguales consecutivos, hasta tanto una de las parte manifieste su deseo de no

   prorrogarlo. De las actas procesales se desprende la notificación de desocupación al arrendatario de fecha 07 de agosto de 2008, lo cual no cumple con los presupuestos establecido en el primer aparte del articulo 38 que la prorroga legal en la que señala, que la prorroga opera obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, en consecuencia no se evidencia que se le haya otorgado la prorroga legal de desocupación que por el tiempo de la relación arrendaticia se corresponde a tres años, según el articulo 38 de la ley de Arrendamiento Inmobiliarios literal D, no obstante vencido el plazo de prorroga legal, podrá ejercer las acciones legal que corresponda para la entrega del inmueble arrendado. Asi mismo, señala la doctrina que durante el lapso de prorroga legal la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado y permanecerán vigente las mismas condiciones y estipulaciones convenidas en el contrato de arrendamiento, salvo las establecidas con respecto a los cánones de arrendamiento. y así se decide.

   En el presente caso tenemos que, la actora sustento su acción en la necesidad que tiene que habitar el inmueble, en principio señalando la propiedad del inmueble a su nombre, así como la necesidad de ocupar el inmueble por parte de su hijo identificado en autos, sin antes haber otorgado la prorroga legal de desocupación que tiene el arrendatario para entregar el inmueble, tal como lo señala taxativamente la ley adjetiva especial, transgrediendo la norma lo que le imposibilita a la actora a ejercer acción alguna en contra del arrendatario que ocupa el inmueble que es de su propiedad, y que se encuentra arrendado.

   Por otra parte, el tribunal a quo declaró erradamente sin lugar la demanda, por cuanto es lesivo para el demandante sancionarlo con la prohibición que trae implícita la cosa juzgada material, al no poder intentar nuevamente la acción incoada una vez sea consumido por el demandado la prorroga legal que por derecho le corresponde; en consecuencia, es forzoso para esta juzgadora declarar CON LUGAR PARCIALMENTE la apelación interpuesta y declarar INADMIBLE la acción de DESALOJO intentada por A.C.G.D.C., tal como se hará de manera clara y precisa en la parte del dispositiva del presente fallo y así se declara.

   CAPÍTULO III

   PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA.

   Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE

   PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, de conformidad con los artículos 2, 26 de la Constitucional, y 12 del Código de Procedimiento Civil resuelve: