Decisión de Juzgado Primera Instancia Civil y Mercantil "El Vigia" de Merida (Extensión El Vigia), de 19 de Febrero de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

EN SU NOMBRE.

EL TRIBUNAL CON ASOCIADOS DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA CON SEDE EN EL VIGÍA,

PASA A DICTAR SENTENCIA EN EL PRESENTE JUICIO EN LOS TÉRMINOS SIGUIENTES. El Vigía 19 del mes de febrero del año Dos Mil Diez

199º y 150º

CAPITULO PRIMERO.

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS.

A.- PARTE ACTORA.- L.A.D.C. y A.K.C.C., venezolanos, mayores de edad, oficinista el primero y licenciada en Administración la segunda, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 15.074.756 y 15.234.171 respectivamente, domiciliados en El Vigía, Municipio A.A.d.E.M. y hábiles, obrando el primero en defensa de sus propios derechos y en representación de la última codemandante de conformidad con lo establecido en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil.

APODERADA DE LA PARTE DEMANDANTE.- Funge como apoderada de la parte demandante, L.A.D.C., la Abogada D.C.L., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. V-3.929.732, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº. 10.469, domiciliada en la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M., representación que consta del Poder Apud Acta que le fuera otorgado en fecha 04 de junio de Dos Mil Nueve (2009), mediante diligencia que obra al folio 26 del presente Expediente.

B.- PARTE DEMANDADA.- E.J.C.I., de nacionalidad colombiana, mayor de edad, soltera, comerciante, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº E- 81.694.735, domiciliada en El Vigía, Municipio A.A.d.E.M. y hábil.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: J.G.R.G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 13. 525.188 y hábil, carácter éste que consta en el escrito contentivo de la contestación de la demanda.

CAPITULO SEGUNDO.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

La presente causa se inicio mediante formal demanda, incoada por el ciudadano L.A.D.C., en su propio nombre y en representación de la comunera A.K.C.C., por resolución del contrato de opción de compra, que había celebrado con E.J.C.I..

Dicha demanda fue admitida mediante auto de fecha Doce (12) de M.d.D.M.N. (2009), que corre inserto al folio 17 del presente Expediente, a través del cual, se emplazó a la demandada, E.J.C.I., para que diera contestación a la demanda incoada en su contra, comisionando a los efectos de su citación al Juzgado del Municipio Pinto Salinas de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, citación ésta que fue debidamente practicada en fecha 13 de Abril del año 2.009, remitiendo el comisionado los recaudos contentivos de la citación, al Tribunal de la causa, los cuales fueron recibidos el 20 de Mayo de 2.009 y agregados al Expediente.

En el Despacho del día 19 de Junio de 2.009, la parte demandada, asistida de Abogado, consignó escrito contentivo de la contestación de la demanda.

Abierta la causa a pruebas, la parte actora promovió las que estimó convenientes, las cuales fueron admitidas por el Tribunal.

Vencido el término de evacuación de pruebas, la parte actora solicitó que la causa fuera decidida con asociados, lo cual fue acordado por el Tribunal, quedando constituido el Tribunal, además del Juez Natural, por los abogados R.M.M. y E.A.M.M., quienes prestaron en su oportunidad el juramento de Ley.

Constituido el Tribunal con asociados el acto de informes se efectuó en el Despacho del día Primero del mes de Diciembre de 2.009, consignando la parte actora escrito contentivo de los mismos, posteriormente, la parte demandada consignó su escrito de informes en fecha Dos (02) de Diciembre de Dos Mil Nueve (2.009), entrando la causa en término para dictar sentencia. Tal es la síntesis de la presente causa.

CAPITULO TERCERO

DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA SEGÚN LA DEMANDA Y SUS CONTESTACIÓN

I

La parte actora alegó en su libelo de demanda que, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública de la ciudad de El Vigía, en fecha 23 de Enero de 2.007, inserto bajo el Nº 59, Tomo 11, en los libros de autenticaciones que llevaba esa Notaría durante el citado año, celebró con la ciudadana E.Y.C.I., un contrato que fue denominado de “opción de compra”, el cual tenía como objeto la compra venta de un inmueble, que el aquí demandante había adquirido mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Pinto Salinas del Estado Mérida en fecha 28 de Julio del 2.005, inserto bajo el Nº 58, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Tercer Trimestre del citado año, durante la vigencia de la sociedad conyugal que había constituido con la ciudadana A.K.C.C., objeto que está constituido por una casa para habitación, distinguida con el Nº 143, ubicado en la Urbanización “María Antonieta Rossi”, sector Puerto Rico de la población de S.C.d.M., Municipio Pinto Salinas del Estado Mérida, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: En una extensión de Veinte metros (20 Mts.) colinda con la parcela Nº 142; Sur: En la misma extensión que la anterior, con la parcela Nº 144; Este: En una extensión de seis metros (6 Mts.) colinda con Camellón propiedad de la hacienda El Molino; y, Oeste: En igual extensión que la anterior, con la Calle 4. Que el precio fue establecido en la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), de los cuales recibió en el mismo acto la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000.00), quedando a deber la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) los cuales debía de pagar en el término de seis meses, contados a partir de la fecha del citado contrato, o sea, a partir del 23 de Enero del 2.007, término éste, que podría ser prorrogado por tres meses adicionales, previo acuerdo de las partes dado por escrito, quedando facultada además, la futura compradora para habitar el inmueble durante la vigencia del contrato preliminar, y en caso de que fuese anulado por las partes, o no se diere cumplimiento a la obligación del pago del saldo adeudado por parte de la ciudadana E.J.C.I., quedaba suficientemente autorizado el demandante para solicitar el desalojo o entrega del inmueble objeto del contrato.

Que el vendedor asumió la obligación, una vez cancelado el saldo adeudado, tramitar todo lo concerniente a la formalización de la operación de compra venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, excluida la obligación de pagar honorarios profesionales, y los gastos de protocolización; también asumió la obligación de cancelar la hipoteca de primer grado, que pesaba en ese momento sobre el inmueble objeto del contrato.

Alegó por otra parte la demandante, que a pesar de que dio cumplimiento a las obligaciones por ella contraídas y de cancelar el gravamen que pesaba sobre el inmueble la ciudadana E.J.C.I., no ha cumplido con la obligación de cancelar el saldo del precio, o sea, de pagar los DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) que son equivalente a DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) por efecto de la conversión monetaria, cuyo término venció el 23 de Julio de 2007.

Que en razón de lo expuesto es por lo que demanda a la ciudadana A.J.C.I. por resolución de contrato, y por vía de consecuencia, para que le haga entrega del inmueble en las misma condiciones como lo recibió, y para que le cancela la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00) mensuales, por el uso del apartamento, a partir del día 23 de Febrero de 2007, fecha en la cual entró en mora, hasta el día 23 de Febrero de 2.009, es decir diecinueve (19) meses, lo cual asciende a la cantidad de CINCO MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.700,00) por concepto de daños y perjuicios, cantidad ésta que sería deducida del capital recibido, y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva de la cosa.

II

La parte demandada en la oportunidad procesal de dar contestación a la demanda, procedió a oponer como defensa de previo pronunciamiento al fondo, la falta de capacidad de postulación o representación de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del demandante, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuye, o porque el poder no está otorgado en forma legal o sea insuficiente, (porque el poder de su ex-esposa, A.K.C.C.) , no fue otorgado en forma legal, ni al demandante, ni a la abogada asistente, ya que la ex-esposa del demandante no firma el libelo de la demanda, lo que produce una contradicción de los hechos, que le quita el carácter de veracidad de la acción propuesta, lo que le lleva a la conclusión de que el libelo de la demanda no llena los requisitos de la verdad verdadera de los hechos y la verdad legal, tal como lo establece el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

Alegó además, que la parte actora estaba incursa en la cuestión previa de “falta de capacidad procesal”, establecida en el ordinal 2 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, alegando en tal sentido que, para el momento en el cual se firmó el otorgamiento de la opción de compra, la parte actora tenía constituida una hipoteca de primer grado a favor de la caja de ahorros del poder judicial, sobre el inmueble objeto de la demanda; y alegó por otra parte, que la actora había violado los acuerdos contenidos en las cláusulas identificadas con las letras d), e), y f), del contrato.

Expuestas las defensas anteriores, a todo evento, la parte demandada rechazó en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada en su contra por los hechos y circunstancias que a continuación se expresan:

- Que el demandante violó disposiciones expresas en las causas: d),e), y f), en el contrato de hipoteca de Primer Grado a favor de la Caja de Ahorros del Poder Judicial.

- Que la acción petitoria del libelo de la demanda solo favorece al demandante, violando así el principio de igualdad, contemplado en el artículo 21, Ordinal 2º de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

- Que hace la petición de la resolución de un contrato de opción de compra, aún cuando en el libelo de la demanda se habla de una compra venta, no teniendo claro el efecto jurídico de dicho contrato, es decir, si se trata de un contrato de opción de compra, o de una venta pura y simple, perfecta e irrevocable.

- Que el demandante actúa en representación de su ex esposa, pero no presenta poder para ejercer la representación y ella no firma el libelo, por lo que se desvirtúa la autenticidad de la demanda.

- Admitió como cierto el hecho que había incurrido en mora, pero que ello se debió, a una causa justificada de fuerza mayor, porque estuvo varios meses delicada de salud por una bronco-pulmonía.

- Admitió que al celebrarse el contrato de opción de compra, canceló casi la totalidad del inmueble, (el 80% del precio establecido) o sea, la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 40.000.000,00), es decir: CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 40.000,00) , dinero del cual el aquí demandado obtuvo el uso, goce, disfrute y beneficio, y que aunque el demandante posteriormente liberó la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, lo hizo con el dinero que le había dada por la opción de compra.

- Por último, manifestó que tiene el dinero con sus respectivos intereses de mora, para ser cancelado, una vez que se convenga y firme la documentación respectiva.

CAPITULO CUARTO

DE LAS RAZONES DE HECHO Y DE DERECHO DE LA PRESENTE DECISIÓN.

I

Razones de hecho y de derecho de la parte Actora

La parte actora fundamenta su demanda en el hecho que en fecha 23 de Enero de 2.007, celebró un contrato de “opción de compra” con la ciudadana E.J.C.I., en el cual se estableció como precio la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) de los cuales quedó debiendo la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), que debía pagar en el término de seis (06) meses, contados a partir del Veintitrés (23) de Enero del año 2.007, término que venció el Veintitrés (23) de Julio del mismo año; y por cuanto, la compradora no cumplió con la obligación de pagar el saldo del precio, es por lo que demanda a la ciudadana E.J.C.Y., por resolución de contrato, y solicita se le haga entrega del inmueble que constituyó el objeto de la venta.

Como fundamento de derecho, la parte actora pretende subsumir los hechos alegados en las disposiciones legales siguientes:

1).- En el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, en el cual fundamenta la representación que asumió de la comunera A.K.C.C., el cual dice:

Artículo 168.- Podrán presentarse en juicio como actores sin poder: El heredero por su coheredero, en los casos originados por la herencia, y el comunero por su condueño, en lo relativo a la comunidad.

Por la parte demandada podrá presentarse además sin poder, cualquiera que reuna las cualidades necesarias para ser apoderado judicial; pero quedará sometido a observar las disposiciones pertinentes en la Ley de Abogados.,

2).- En el Ordinal 5º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.- el cual fundamenta la medida cautelar de secuestro, y el cual transcrito textualmente, dice:

Artículo 599.-Se decretará el secuestro:….

5º.- De la cosa que el demandado haya comprado y esté gozando sin haber pagado su precio.

3).- En el artículo 1.159 del Código Civil, que dice:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por nuevo consentimiento por las causas autorizadas por la Ley.

4).- En el artículo 1.167 del Código Civil, que dice:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la resolución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

II

Razones de hecho y de derecho de la parte demandada.-

La parte demandada fundamentó su defensa en el hecho de que el demandante había violado expresas disposiciones contenidas en el contrato de opción de compra, aún cuando en el libelo se habla de un contrato de opción de compra venta.

Igualmente alegó que en el demandante actuó en representación de su ex -esposa, pero que no presentó poder para ejercer tal representación.

Los hechos alegados los pretende subsumir la parte demandada en las disposiciones legales siguiente:

I.- En el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, que dice:

Artículo 361.- En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

Junto con las defensas incoadas por el demandado en la contestación, podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º y 10 y 11º del artículo 346, cuando éstas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

Si el demandado quisiere proponer reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.

II.- En los ordinales 2º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual transcrito parcialmente dice:

Artículo 346.- Dentro del plazo fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

2º.- La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.

3º.- La ilegitimidad de la persona de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.

III.-En el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que dice:

Artículo 340.- El libelo de la demanda deberá expresar:

1.º - La indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda.

2.º - El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tienen.

3º.- Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los demás datos relativos a su creación o registro.

4º.- El objeto de la pretensión, el cual debe determinarse con precisión indicando su situación o linderos, si fuere mueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarias, si se tratare de derechos u objetos incorporados.

5º.- La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que base su pretensión, con las pertinentes conclusiones.

6º.- Los Instrumentos en los que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.

7º.- Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas.

8º.- El nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder

9º.- La sede o dirección del demandante a que se refiere en artículo 174.

IV.-En el ordinal 2º del artículo 21 de la Constitución, que trascrito parcialmente, dice:

Artículo 21.- Todas las personas son iguales ante la Ley, en consecuencia:

2. – La Ley garantizará las condiciones jurídicas y administrativas para que la igualdad ante la ley sea real y efectiva; adoptará medidas positivas a favor de personas o grupos que puedan ser discriminados, marginados o vulnerables; protegerá especialmente aquellas personas que por alguna de las condiciones antes especificadas, se encuentren en circunstancias de debilidad manifiesta y sancionará los abusos o maltratos que contra ellas se cometan.

V.- En el artículo 115 de la Constitución que dice:

Artículo 115.- Se garantizará el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a contribuciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general. Solo por causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes.

CAPITULO SEXTO

DECISIÓN POSITIVA Y PRECISA CON ARREGLO A LA PRETENSIÓN DEDUCIDA Y A LAS EXCEPCIONES O DEFENSAS OPUESTAS.

I

PUNTOS PREVIOS

Planteada en los términos que anteceden la controversia, este Tribunal con asociados, previamente a la decisión de fondo, pasa a resolver, como puntos previos, las defensas siguientes:

Primera.- Sí la parte demandada al dar contestación a la demanda, opuso cuestiones previas, o contestó al fondo la demanda incoada en su contra.

Segunda: Sí la naturaleza jurídica del contrato cuya resolución se demanda, es un contrato de opción de compra o un contrato de compra venta.

Tercera: Sí la parte demandante carece de capacidad de postulación o representación de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, es decir, si la parte actora carece de legitimidad para representar a la ciudadana A.K.C.C., por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuye de su ex - esposa. Ya que el poder no fue otorgado en forma legal, ni al demandante, ni a la abogada asistente, y porque ésta no firma el libelo de la demanda, lo que produce una contradicción de los hechos, que le quita el carácter de veracidad a la acción propuesta.

En lo que respecta al Primer Punto, este Tribunal con Asociados, observa, que la parte demandada, en el escrito que fue consignado por ante la Secretaría del Tribunal en fecha Diecinueve (19) de junio del año Dos Mil Nueve (2.009), que obra del Folio 27 al Folio 30, ambos inclusive del presente Expediente, opuso como punto previo para ser resuelto de previo pronunciamiento a la sentencia definitiva, la defensa de falta de capacidad de postulación o representación prevista en el Ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, o sea, la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuye, o porque el poder no está otorgado en forma legal o sea insuficiente ( porque el poder de su ex –esposa, A.K.C.C., no fue otorgado en forma legal, ni al demandante, ni al abogado asistente, y porque la ex-esposa del demandante no firmó el libelo, de la demanda, lo que produce una contradicción de los hechos, que le quita el carácter de veracidad a la acción propuesta, lo que hace que el libelo esté defectuoso, toda vez que no cumple con los requisitos de la verdad verdadera de los hechos y la verdad legal, tal como lo establece el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

De igual forma afirma que, el demandante está incurso en la Cuestión Previa de “Falta de cualidad procesal”, establecida en el Ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, o sea, en la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.

Opuestas las cuestiones previas en los términos antes expuestos, la parte demandada procedió a contestar al fondo de la demanda, rechazando y contradiciendo a todo evento la demanda incoada en su contra.

Planteada en los términos que anteceden la contestación de la demanda, este Tribunal con Asociados se ve en la imperiosa obligación de determinar, si lo que opuso la demandada fueron cuestiones previas o contestó al fondo la demanda, lo que hace en los términos siguientes:

Conforme se desprende de los términos contenidos en el escrito de contestación de la demanda, la demandada, manifestó en forma clara, enfática y precisa que, procedía a dar contestación a la demanda, manifestando en el decurso del su escrito de contestación que:

rechazaba, contradecía en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra”, por las razones, hechos y circunstancias que en ella expuso

Con tales expresiones, este Tribunal con asociados, considera que la parte demandada, manifestó en forma clara, enfática y precisa, su intención de contestar y contradecir la demanda, lo que trae como consecuencia, que las cuestiones previas contempladas en los Ordinales 2º y 3º del artículo 246 del Código de Procedimiento Civil, se consideran como no opuestas, por ser contrarias al espíritu y letra del artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

En cuanto al Segundo Punto Previo, referido a si la naturaleza jurídica del contrato cuya resolución se demanda, es un contrato de opción de compra o un contrato de compra venta. El Tribunal con asociados, para decidir sobre el particular, hace previamente las consideraciones siguientes:

Que la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, dejó sentado que el demandante solicita la resolución de un contrato de opción de compra, aún cuando en el libelo de la demanda se habla de una compra-venta, no teniendo claro el efecto jurídico de dicho contrato, es decir, si se trata de un contrato de “opción de compra o de una venta pura y simple, perfecta e irrevocable.

Por su parte, el Tribunal observa, que la parte actora, en el libelo de la demanda expreso:

“Ciudadano Juez, a pesar de que los contratantes denominamos el contrato fundamento de la acción incoada en este proceso de “OPCION A COMPRA”, fue una compraventa, pues que hubo un acuerdo de voluntades de mi parte, de entregar el inmueble objeto del contrato, y de parte de la demandada o “futura compradora” de cancelar su precio.”

Planteado en los términos que anteceden este punto controvertido, pasa este Tribunal a analizar el documento fundamental de la acción que obra al folio seis (06) del presente expediente, del cual se desprende lo siguiente:

Que en fecha 23 de Enero del año 2007, el aquí demandante, L.A.D.C., mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública de la ciudad de El Vigía del Estado Mérida, el cual corre inserto bajo el Nº 59, Tomo 11, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Oficina Notaríal durante el citado año, celebró con la ciudadana E.J.C.Y., un contrato que denominaron “Opción de compra” el cual tenía como objeto un inmueble que había adquirido durante la vigencia de la comunidad conyugal que existió entre él y A.K.C.C., consistente en una casa para habitación familiar, distinguida con el Nº 143, ubicada en la Urbanización “María Antonieta Rossi”, sector Puerto Rico en la población de S.C.d.M., municipio A.P.S.d.E.M., cuya propiedad, había adquirido en fecha 28 de Julio de 2.005, mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro, bajo el Nº 58, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Tercer Trimestre del citado año, cuyas características y demás especificaciones fueron debidamente descritas en el libelo. Que el precio fue establecido en la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000.00), la cual la futura compradora debía de pagar en la forma siguiente:

1. La cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) que recibió en el acto de la celebración del contrato; y la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00) que debía de pagar en el término de seis (06) meses, contados a partir del 23 de Enero del 2.007.

   Este Tribunal, haciendo uso de la facultad que le otorga el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, antes de atenerse al sentido literal de las palabras que fueron utilizadas por las partes al celebrar dicha convención, pasa a escudriñar cual fue la común intención de ellas al celebrar el contrato, pues aunque los términos utilizados son claros, los mismos no se pueden conciliar con la evidente intención de los contratantes, razón por la cual debemos determinar con toda la precisión cuál es, en verdad, la voluntad de las partes al celebrar dicho contrato: si es una “opción de compra” o una “compra venta”, a cuyo efecto hacemos las consideraciones siguientes:

   La “Opción de Compra” es un contrato en virtud del cual el propietario de una cosa o derecho, concede a otra persona, por tiempo fijo y bajo determinadas condiciones la facultad de adquirirla o de transferirla a un tercero. Este ha sido el concepto concebido en reiterada jurisprudencia emanada de los tribunales de instancia de la República (Sentencia de fecha 28 de Abril de 1976 dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda).

   La Corte Superior de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil en sentencia de fecha Siete (07) de Mayo de 1.974, definió el contrato de “Opción de Compra” como: “Una promesa unilateral de venta, distinto de la oferta de venta y del pacto de preferencia.”

   Según los conceptos antes mencionados, se desprende que lo esencial para que exista un contrato de “Opción de Compra”, radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta, la cual consiste en no disponer de un derecho por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra (que tiene la opción) de decidir si acepta o no.

   En el caso específico de la compra venta, el vendedor se obliga a vender, pero el comprador no se obliga a comprar.

   De lo antes expuesto, resulta evidente que no puede existir un contrato de “Opción de Compra” en los casos siguientes:

1. Cuando las partes se obligan recíprocamente a celebrar otro contrato;

2. Cuando una de las partes se compromete a celebrar otro contrato, si así lo desea la otra parte;

3. Cuando el optante resulta obligado a ejercer la opción, ya que una de las características de este contrato es la libertad del optante;

4. Que lo esencial para un contrato de “Opción de Compra”, radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta, la cual consiste en no disponer de un derecho por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra (que tiene la opción) de decidir si acepta o no. En el caso específico de la compra venta, el vendedor se obliga a vender, pero el comprador no se obliga a comprar.

   Aplicando lo antes expuesto al instrumento que constituye el documento fundamental de la acción de resolución propuesta, y que constituye el objeto de nuestro análisis, tenemos: Que éste no constituye un contrato de “Opción de Compra”, como impropiamente lo denominaron las partes, ya que del contenido de las cláusulas del mismo se desprende que, el propietaria del inmueble que constituyó el objeto del contrato, no solo se obligó a realizar una conducta consistente en no disponer del derecho de propiedad sobre la casa ubicada en el sector Puerto R.d.M.A.P.S. por el término de seis (06) meses, contados a partir del 23 de Enero del año 2.007, término éste que venció el 23 de Julio del mismo año, sino que además se obligó a cancelar una hipoteca convencional de primer grado que pesaba sobre dicho inmueble a favor de la Caja de Ahorro del Poder Judicial, y a realizar otro contrato, como era llevar a efecto todos los requisitos necesarios para la formalización o celebración del contrato de compraventa. Por otra parte, el contrato habla en su Cláusula Sexta de una Cláusula Penal, para el caso de que cualquiera de las partes decidan no dar cumplimiento a las obligaciones contenidas en el presunto contrato de opción, lo que va en contra de una de las características esenciales de ésta categoría de contrato, como lo es la libertad en la cual queda el optante de ejercer o no la opción, lo que va contra la doctrina que establece que si el optante queda obligado a ejercer la opción, mal puede hablarse entonces, de un contrato de opción.

   Por otra parte, del contenido del contrato sub análisis se evidencia que las partes establecieron obligaciones recíprocas, ya que por una parte, la propietaria del inmueble, se obligó a dar éste en venta, y la optante se obligó a pagar la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) como precio, de los cuales efectivamente pagó la cantidad de CUARENTA MILLONES (Bs. 40.000.000,00), quedando a deber el saldo de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) en el término de seis (06) meses.

   Con estas obligaciones recíprocas, se desvirtuó la esencia del contrato de “Opción de Compra”, la cual se concentra en la obligatoriedad que de este contrato surge para una de las partes, de desplegar una conducta, consistente en no disponer, durante cierto tiempo de un derecho, y en la posibilidad para el optante de decidir si la acepta o no.

   De estos hechos resulta evidente que el contrato cuya resolución se demanda no constituye un contrato de opción de compra, sino un contrato de venta, el cual es definido en el artículo 1.474 del Código Civil, como aquél en el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, y así se deja establecido.

   En cuanto al tercer punto previo, referente a sí la parte demandante, carece de capacidad de postulación o representación de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, es decir, si carece de legitimidad para representar a la ciudadana A.K.C.C., por no tener ésta la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuye de su ex - esposa, A.K.C.C.), ya que no fue otorgado poder en forma legal, ni al demandante, ni a la abogada asistente, y porque ésta no firma el libelo de la demanda, lo que, según la demandada, produce una contradicción de los hechos, que le quita el carácter de veracidad de la acción propuesta.

   Sobre este punto, el Tribunal considera conveniente señalar que, la parte actora en el encabezamiento del escrito contentivo del libelo de la demanda, expresó textualmente :

   que actuaba en este acto en mi propio nombre y en representación de mi comunera A.K.C.C., mayor de edad, venezolana, divorciada, licenciada en administración, titular de la Cédula de Identidad Nº 15.234.171 y del mismo domicilio, conforme a lo previsto en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil…

   De la interpretación literal del párrafo transcrito, se evidencia que el actor, L.A.D.C., asumió la representación sin poder de la ciudadana A.K.C., quien para el momento de la celebración del contrato cuya resolución se demanda, era la cónyuge de éste, y en tal carácter autorizó el contrato cuya resolución se demanda, el cual fue suscrito por ante la Notaría Pública de El Vigía, al dejar expresa constancia en la parte in fine de dicho instrumento que:

   …. en mi carácter de cónyuge del ciudadano L.A.D.C., en su carácter de EL FUTURO VENDEDOR, por medio del presente documento DECLARO: Que estoy conforme con todos y cada uno de los términos del presente documento y doy mi autorización para que se realice el presente contrato de opción de compra…

   Ahora bien, observa el Tribunal con asociados, que el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, invocado por el actor en su libelo, permite la representación en juicio sin poder como actores: Al heredero por su coheredero, en las causas originadas por la herencia, y al comunero por su condueño en lo relativo a la comunidad.

   Por otra parte, ha sido criterio sustentado por el Tribunal Supremo de Justicia, que la representación sin poder a que se refiere esta norma, constituye una excepción al principio consagrado en el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil, que establece que la actuación de las partes en juicio se encuentra supeditado al otorgamiento de un poder, bien en forma auténtica o apud acta; y en consecuencia, su interpretación debe ser restringida, por lo que los supuestos de hecho establecidos para la representación sin poder, revisten carácter taxativo (Sentencia del 21 de Noviembre de 2002 Ponente: Yolanda Jaimes Guerrero. Expediente Nº 00-0780. S. Nº 1.373). Es decir, que la representación sin poder no surge de pleno derecho, sino que debe reunir ciertas condiciones necesarias que se deben cumplir, entre las cuales tenemos:

1. Que la persona que se presenta sin poder, debe invocar tal representación en el mismo acto en que asume tal representación ( Sentencia S.C.S. de fecha 29 de Junio de 2.006, Juicio C.E.G.d.R. );

2. Si se trata de causas originadas por herencia, debe demostrar su condición de heredero y que representa sin poder a su coheredero, y,

3. Si se trata de una comunidad, el comunero debe manifestar que representa además a su condueño y que el negocio se originó de modo directo y concreto por la comunidad.

4. Si Quien se presenta sin poder en un juicio es la parte actora, no requiere que reuna las condiciones necesarias para ser apoderado judicial, pues así se desprende del acápite del artículo 168 del Código de Procedimiento Civil; pero si quien se presenta en juicio es por el demandado, éste debe reunir las condiciones requeridas para ser apoderado judicial, las cuales están contenidas en el artículo 3 de la Ley de Abogados.

   Ahora bien, constando pues de autos que, el actor en el escrito contentivo del libelo de la demanda, dejó expresa constancia que actuaba en nombre propio y en representación de su comunera, A.K.C.C., de conformidad con lo establecido en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, que el negocio había tenido su origen durante la vigencia de la sociedad de conyugal, la cual se extinguió, como lo admite expresamente la parte demandada al hablar de la ex -esposa del actor, no hay duda que la ilegitimidad del actor para representar a la ciudadana A.K.C.C., por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuye de su ex - esposa, A.K.C.C.), porque no le otorgó poder en forma legal, y porque ésta no firma el libelo de la demanda, debe ser declarada improcedente por haber manifestado expresamente el demandante, que hacía uso de la facultad que le otorga el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto, no era requisito que ésta firmara el libelo de la demanda como lo pretende la parte demandada, pues si el demandante asumía tal representación por estar facultado para ello, mal podía exigírsele a la representada de esta forma, que firmara el libelo de la demanda, lo que trae como consecuencia que la ilegitimidad de la persona del actor, alegada por la parte demandada, debe ser declarada sin lugar, y así se decide.

   Decididos en la forma que anteceden estos puntos previos, pasa este Tribunal con Asociados a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, haciendo previamente una relación sucinta de los elementos probatorios aportados por las partes, en los términos siguientes:

   II

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES.

   1. - Pruebas promovidas por la parte actora.-

   Mediante escrito que obra al Folio 31 del presente Expediente, la parte actora estando dentro de la oportunidad legal correspondiente promovió las siguientes pruebas:

Primera

Documental. Promovió el documento protocolizado en la Oficina Pública del Registro Inmobiliario del Municipio A.P.S.d.E.M. con funciones notariales en fecha 28 de Julio del 2005, bajo el Nº 58, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Tercer Trimestre del citado año, documento que corre al Folio 7 del presente Expediente.

Segunda

Documental. Promovió el documento autenticado por ante la Notaría Pública de la ciudad de El Vigía del Estado Mérida en fecha 23 de Enero del 2.007, inserto bajo el Nº 59, Tomo 11 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría durante el citado año.

Tercera

Invocó la confesión judicial contenida en el escrito de contestación conforme a lo establecido en el artículo 1,400 y siguientes del Código Civil.

Cuarta

Promovió la prueba de Experticia conforme a lo previsto en el artículo 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil

Estas pruebas fueron agregadas al expediente y admitidas mediante auto de fecha 27 de Julio de 2009, que obra al Folio 33 del presente Expediente.

2. - Pruebas promovidas por la parte demandada.-

El Tribunal observa que la parte demandadas no promovió prueba alguna para probar sus alegatos.

III

VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA.-

Prueba de confesión judicial.-

La parte demandante invocó como medio de prueba, confesión judicial contenida en el escrito de contestación conforme a lo establecido en el artículo 1,400 y siguientes del Código Civil.

Sobre esta probanza el Tribunal observa: Ha sido doctrina sentada por la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 17 de Noviembre de 1.954, que ha sido confirmada en otros fallos que, no todos los alegatos rendidos por el demandado en el escrito de la contestación de la demanda, envuelven una confesión y por lo tanto , sino un acto de los que fija el alcance y límite de la relación procesal, y que determina cual es el alcance de los hechos alegados, admitidos y controvertidos en el juicio, razón por la cual estos alegatos no se hacen con “animus confitendi” o sea sobre hechos capaces de tener juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien hace la confesión y la existencia de una obligación a quien confiesa,

Por lo tanto la confesión espontánea, no constituye jurídicamente hablando, una confesión como medio de prueba, sino un acto de los que determinan el alcance y límites de la relación procesal, es decir, cual es el alcance de los hechos alegados, admitidos y controvertidos en el juicio; razón por la cual solo puede surtir efectos a los fines de fijar el alcance y límites de la relación procesal y no como la prueba que se refiere el artículo 1.400 del Código Civil, en consecuencia, los hechos alegados, por la parte demandada en el escrito de contestación, solo surten efecto para fijar la carga de la prueba en el proceso, porque no lo hizo con “animus confitendi” y en tal sentido se aprecian, y así se deja establecido. (Cf. Jurisprudencia de Ramírez y Garay, Tomo 249. Nº 2013-07 p.654).

Documentales

Promovió el documento protocolizado en la Oficina Pública del Registro Inmobiliario del Municipio A.P.S.d.E.M. con funciones notariales en fecha 28 de Julio del 2005, bajo el Nº 58, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Tercer Trimestre del citado año, documento que corre al Folio 7 del presente Expediente, y el documento autenticado por ante la Notaría Pública de la ciudad de El Vigía del Estado Mérida en fecha 23 de Enero del 2.007, inserto bajo el Nº 59, Tomo 11 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría durante el citado año, documentos éstos que este Tribunal aprecia con el valor probatorio del documento público por haber sido autorizados con las formalidades de ley por un funcionario que tiene autoridad para darle fe pública a dicho dichos instrumentos por no haber sido tachados, ni declarados falsos, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, y así se deja establecido.

Prueba de Experticia.-

En cuanto a la prueba de Experticia promovida de conformidad con lo previsto en el artículo 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal procedió a fijar día y hora para el nombramiento de los expertos conforme consta de auto que obra al Folio 39 del presente Expediente, designando la parte actora a J.E.F.V., ingeniero, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.447.973, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela con el Nº 54.829 y en el SOITAVE, con el Nº 908, el Tribunal por cuanto la parte demandada no asistió al acto, designo por ella al ciudadano O.T.V.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 9.477.353, domiciliado en la ciudad de Mérida y por el tribunal designó al ciudadano J.D.G., venezolano, mayor de edad, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela con el Nro. 5389, de este domicilio y hábil, quienes fueron debidamente juramentados, y quienes presentaron su respectivo Informe, el cual corre agregado al Expediente del Folio 48 al 65, ambos inclusive., en el cual dejaron establecido que el valor del terreno y las mejoras o edificaciones sobre él construidas era la cantidad de DOSCIENTOS VEINTISEIS MIL BOLIVARES, (Bs.226.000,00) y que el canon de arrendamiento mensual era la cantidad e MIL CIENTO TREINTA BOLÍVARES (Bs. 1.130,00) . Esta prueba fue promovida para determinar el monto de los daños y perjuicios reclamados, y su eficacia probatoria se la reserva el Tribunal para apreciarla en la oportunidad de hacer la valoración en conjunto de todos los medios probatorios aportados por las partes, y así se deja establecido.

De los medios probatorios que obran en las actas que forman el presente expediente este Tribunal con asociados, ha llegado a las conclusiones siguientes:

Que ha quedado debidamente probado en autos, que el ciudadano L.A.D.C., a través del documento autenticado por ante la Notaría Pública de la ciudad de El Vigía, en fecha 23 de Enero de 2.007, inserto en los libros de autenticaciones bajo el Nº 59, Tomo 11, que llevaba esa Notaría durante el citado año, el cual fue debidamente valorado ut supra, celebró con la ciudadana E.Y.C.I., un contrato que este Tribunal calificó como de “Compra Venta” y no de “Opción de Compra” como lo tipificaron las partes, el cual tiene como objeto, un inmueble, constituido por una casa para habitación, distinguida con el Nº 143, ubicado en la Urbanización “María Antonieta Rossi”, sector Puerto Rico de la población de S.C.d.M., Municipio Pinto Salinas del Estado Mérida: que dicho inmueble lo había adquirido mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Pinto Salinas del Estado Mérida en fecha 28 de Julio del 2.005, inserto bajo el Nº 58, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Tercer Trimestre del citado año; que dicho inmueble, está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: En una extensión de Veinte metros (20 Mts.) , colinda con la parcela Nº 142: Sur: En la misma extensión que la anterior con la parcela Nº 144; Este: En una extensión de seis metros (6 Mts.) , linda con camellón propiedad de la hacienda El Molino; y, Oeste: En igual extensión que la anterior, con la Calle 4. Que el precio fue la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), de los cuales recibió comprador aquí demandante la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000.00). Además, ha quedado comprobado a través de este documento que el vendedor, autorizó a la compradora para habitar el inmueble durante la vigencia del contrato; que la compradora quedó debiendo al vendedor la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), los cuales debía de pagar en el término de seis (06) meses, contados a partir de la fecha del citado contrato, o sea, a partir del 23 de Enero del 2.007, término que venció el 23 de Julio de 2.007. Ha quedado probado a través de este documento, que el vendedor asumió la obligación, de tramitar todo lo concerniente a la formalización de la operación de compra venta por ante la Oficina Subalterna de registro correspondiente, obligación que debía ser cumplida, una vez que el comprador pagara el saldo deudor del precio; igualmente ha quedado debidamente probado en autos que el vendedor se obligó a cancelar la hipoteca de primer grado, que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato; que igualmente, ha quedado debidamente probado en autos, a través de éste mismo documento que la compradora, quedó debiendo como saldo del precio de la venta la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), los cuales debía de pagar en el término de seis meses, contados a partir de la fecha del citado contrato, o sea, a partir del 23 de Enero del 2007, término que venció el 23 de Julio de 2007, debiendo la compradora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, la carga de la probar el pago o el hecho que ha producido o generado la extinción de tal obligación.

Que la ciudadana E.J.C.I., parte demandada en el presente juicio, no promovió prueba alguna, a través de la cual demostrara que había cumplido con la obligación de pagar el saldo del precio, antes por el contrario, en el escrito de contestación de la demanda admitió tal hecho, alegando una presunta causa extraña que le impidió su cumplimiento, hecho éste que tampoco fue probado en autos, razón por la cual, ha quedado probado en autos que la parte demandada se encuentra en mora con el cumplimiento de esta obligación, lo que hace que la acción de resolución del contrato de compraventa celebrado entre ella y el actor, resulte procedente declararla con lugar, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y así se decide.

Igualmente ha quedado debidamente probado en autos, mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Pinto Salinas del Estado Mérida en fecha 28 de Julio del 2.005, inserto bajo el Nº 58, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Tercer Trimestre del citado año, que el inmueble consistente en una parcela de terreno, ubicado en el sector conocido como Puerto Rico de la población de S.C.d.M. distinguida con el Nº 143 de la Urbanización “María Antonieta Rossi”, la cual está comprendida dentro de linderos y medidas: Norte: En una extensión de Veinte metros (20 Mts.) , colinda con la parcela Nº 142: Sur: En la misma extensión que la anterior con la parcela Nº 144; Este: En una extensión de seis metros (6 Mts.), linda con Camellón propiedad de la hacienda El Molino; y, Oeste: En igual extensión que la anterior, con la Calle Nº 4., es propiedad del aquí demandante, L.A.D.C., por haberlo adquirido por compra que de él hizo a L.B.V.P., documento este que fue acompañado conjuntamente con el libelo de la demanda y el cual obra del Folio Nueve (09) al Folio Quince (15) de este Expediente, y el cual se aprecia con el valor probatorio del Documento Público por no haber sido tachado de falso, ni desconocido en su oportunidad, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, y así se decide.

Igualmente ha quedado debidamente comprobado en autos, a través de éste documento que la parcela de terreno que constituyó el objeto de la venta celebrada entre el demandante y la demandada, estaba gravado con una hipoteca convencional de primer grado hasta por la cantidad de TREINTA MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 30.800,00) a favor de la Institución Caja de Ahorros del Poder Judicial, garantía ésta que no impedía la venta de dicha parcela, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.267 del Código Civil, que establece: “No se permite ni es válida la estipulación según la cual una persona se comprometa a no enajenar, ni gravar inmuebles determinados, por virtud de una negociación de préstamo con hipoteca.” .Y así se decide.

DAÑOS Y PERJUICIOS.

En cuanto a la indemnización de los daños y perjuicios demandados por la parte actora, este Tribunal observa que del documento contentivo del contrato que fue llamado por las partes como “Opción de Compra”, ha quedado debidamente probado que las partes establecieron una “Cláusula penal” para el caso en que no se diere cumplimiento a las obligaciones contraídas por ellas en el dicho documento, como se desprende de la cláusula sexta, que trascrita a la letra dice: SEXTA: “ (Cláusula Penal) Tanto el FUTURO VENDEDOR como la FUTURA COMPRADORA, se obligan a cumplir con todas y cada una de las obligaciones previstas en el presente documento , de no cumplirse deberán responder a la parte afectada por los daños y perjuicios causados en el incumplimiento de los términos previstos en la presente OPCION DE COMPRA”.

Ahora bien, en cuanto a los términos como fue constituida esta cláusula penal, este Tribunal, hace las consideraciones siguientes:

La Cláusula Penal es una indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios que se originan del incumplimiento, o por el retardo en el cumplimiento de una obligación, o dicho de otra forma, es una estipulación a través de la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de una obligación o del retardo culposo en la ejecución, el deudor debe cumplir una prestación de dar o hacer.

Lo importante de la cláusula penal, es que la persona que sufre los daños no los tiene que demostrar, ni siquiera que los ha experimentado, pues procede por el solo incumplimiento culposo, aunque éste no cause daño alguno. En una prestación de carácter accesorio, que no tiene valor propio independiente de la obligación principal, de modo que si ésta se extingue o es nula, también se extingue la cláusula penal. Esta cláusula es inmutable, porque reviste un carácter fijo, de modo que el acreedor no puede pretenden exigir una pretensión o cantidad mayor a la establecida en la cláusula, aun cuando demuestre que ésta es insuficiente para cubrir los gastos realmente experimentados por el incumplimiento o el retardo de la obligación principal.; ni el deudor puede liberarse entregando una prestación menor que la fijada en la cláusula penal, ni aun cuando demuestre que su incumplimiento causó daños menores o no causó daño alguno. Sin embargo este efecto presenta dos excepciones, cuando se trata de un incumplimiento parcial, en cuyo caso la cláusula penal puede ser disminuida por el Juez conforme a lo establecido en el artículo 1.260 del Código Civil; y cuando las partes acuerdan que la estipulación de la cláusula penal no excluye la indemnización de de daños y perjuicios distintos de los comprendidos en la cláusula penal.

Aplicando lo expuesto tenemos que la cláusula penal fue establecida para garantizar, en lo que respecta al comprador, el pago del saldo del precio de la venta, o sea la cantidad de DIEZ MILONES DE BOLÍVARES, (Bs. 10.000,00,00) que éste debía de pagar el 23 de Julio del año 2.007, incurriendo en un retardo culposo, que según el artículo 1.271 del Código Civil, genera la obligación de indemnizar los daños y perjuicios que se derivan de la mora, ya que, los presuntos hechos alegados como causa extraña por la demandada, no fueron probados durante el decurso del proceso, la que hace que los daños y perjuicios reclamados por la actora, por tratarse de un retardo parcial en el cumplimiento de la obligación contraída de pagar el saldo del precio pueden ser fijados por el Tribunal, como en efecto se fijan en la cantidad de CINCO MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.700,00) sin tener en cuenta, los montos establecidos en el informe pericial que dio resultado la experticia practicada para tal fin, por cuanto al establecerse la cláusula penal, la actora no podía reclamar otros daños y perjuicios distintos a los previstos en dicha cláusula penal, y así se decide.

Por último, el este Tribunal con asociados observa, que la ciudadana E.J.C.I., parte demandada en el presente juicio, no promovió prueba alguna, a través de la cual desvirtuara y probara lo alegado por la parte actora, y sobre todo, el haber cumplido con la obligación de pagar el saldo del precio, antes por el contrario, en el escrito de contestación de la demanda admitió tal hecho, alegando como justificación de su retardo una presunta causa extraña que generó dicho retardo, hecho éste que tampoco fue probado en autos, quedando con ello, probado en autos que la parte demandada se encuentra en mora con el cumplimiento de esta obligación, lo que hace que la acción de resolución del contrato de compraventa celebrado entre ella y el actor, resulte procedente, así como la indemnización de los daños y perjuicios derivados de dicho retardo, sea declarada con lugar en los términos y condiciones como se establecieron ut supra, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.167 y 1.260 del Código Civil y así se decide.

DECISIÓN

Por las consideraciones antes expuestas, este Tribunal con Asociados, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR La demanda de resolución de contrato de compra-venta incoada por el ciudadano L.A.D.C., quien obra en defensa de sus propios derechos e intereses, y en representación de A.K.C.C., de conformidad con lo establecido en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil y A.K.C.C., quienes son venezolanos, mayores de edad, oficinista el primero y licenciada en Administración la segunda, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 15.074.756 y 15.234.171 respectivamente, domiciliados en El Vigía, Municipio A.A.d.E.M. y hábiles, contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública de la ciudad de El Vigía, en fecha 23 de Enero de 2.007, inserto en los libros de autenticaciones bajo el Nº 59, Tomo 11, que llevaba esa Notaría durante el citado año, mediante el cual L.A.D.C. dio en venta a la ciudadana E.J.C.I., de nacionalidad colombiana, mayor de edad, soltera, comerciante, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº E- 81.694.735, domiciliada en El Vigía, Municipio A.A.d.E.M. y hábil, un inmueble constituido por una casa para habitación, distinguida con el Nº 143, ubicado en la Urbanización “María Antonieta Rossi”, sector Puerto Rico de la población de S.C.d.M., Municipio Pinto Salinas del Estado Mérida, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: En una extensión de Veinte metros (20 Mts.) , colinda con la parcela Nº 142: Sur: En la misma extensión que la anterior con la parcela Nº 144; Este: En una extensión de seis metros (6 Mts.) , linda con camellón propiedad de la hacienda El Molino; y, Oeste: En igual extensión que la anterior, con la Calle 4. Como consecuencia de tal resolución las partes contratantes vuelven a la situación jurídica que tenían antes de la celebración del contrato, y en consecuencia la parte actora debe devolver a la parte demandada la suma de CUARENTA MIL BOLIVARES que recibió como pago parcial de la venta; y la parte demandada deberá hacer entrega al demandante en las mismas condiciones en el cual lo recibió el inmueble que le fue entregado al momento de la celebración del contrato que por este fallo se resuelve. SEGUNDO: Se condena a pagar a la parte demandada la cantidad de CINCO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.700,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicio por el retardo en el cumplimiento de la obligación contraída, cantidad ésta que será compensada de la suma que la parte actora deba restituir a la parte demandada de la que recibió como parte del pago del precio, en la oportunidad de la celebración del contrato que por esta se declara resuelto. TERCERO: Con relación a la pretensión del actor de indemnización por concepto de daños y perjuicios que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, este Tribunal, ordena la realización de una experticia complementaria del fallo, desde la fecha de admisión de la presente demanda hasta que se ordene la ejecución de la sentencia definitivamente firme. CUARTO: Se le imponen las costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de audiencias de este Tribunal, a los diecinueve días de mes de febrero del año dos mil diez.

JUECES ASOCIADOS

E.M.M.R.A.M.M.

(Ponente)

J.C. NEWMAN GUTIÉREZ