Decisión nº 15 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 25 de Marzo de 2010

Subieron las presentes actuaciones a esta alzada en virtud de la apelación interpuesta por el abogado C.J.P.R., coapoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 22 de febrero de 2010 dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró con lugar la falta de cualidad del actor opuesta por la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y, en consecuencia, inadmisible la demanda por resolución de contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios interpuesta por el ciudadano F.A.L., condenándolo en costas.

Se inició el presente asunto cuando el ciudadano F.A.C.L., asistido por la abogada M.A.C.P., demandó al ciudadano F.M.R. por cumplimiento de contrato de arrendamiento, con fundamento en los artículos 1.159. 1.160 y 1.167 del Código Civil, y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (fls. 1 al 3). Anexos. (fls. 4 al 21).

Por auto de fecha 04 de junio de 2009 el Juzgado de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial admitió la demanda y ordenó la citación del demandado a los fines de dar contestación a la misma. (fl. 22).

Al folio 25 riela poder apud acta conferido en fecha 29 de julio de 2009 por el ciudadano F.A.C.L., a la abogada M.A.C.P..

En fecha 10 de noviembre de 2009 la abogada M.A.C.P., apoderada judicial del ciudadano F.A.C.L., presentó escrito de reforma total de la demanda, manifestando lo siguiente:

- Que consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, el 1° de agosto de 2005, inserto bajo el N° 63, Tomo 102 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que su representado celebró con el ciudadano F.M.R., un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle 16 con carrera 10, N° 10-10, San Cristóbal, Estado Táchira.

- Que de igual modo se evidencia de documento autenticado ante la mencionada Notaría en fecha 1° de agosto de 2005, inserto bajo el N° 62, Tomo 102, que fue celebrado también contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por una casa para fines de habitación y comercio, ubicado en la calle 16 con carrera 10, N° 10-14, San Cristóbal, Estado Táchira, que forma un solo cuerpo con el inmueble descrito en el aparte anterior, entre el mismo arrendatario F.M.R. y el ciudadano J.M.M.L..

- Que al fallecimiento del mencionado arrendador J.M.M.L. ocurrida el 11 de octubre de 2005, continuó la relación arrendaticia que consta en el anterior instrumento, fungiendo su mandante F.A.C.L., a partir de ese momento, como arrendador respecto de ambos contratos, al recibir de manera mensual los cánones de arrendamiento de los mismos, y así lo reconoce expresamente el arrendatario en el expediente de consignaciones arrendaticias signado con el N° 751-09 de la nomenclatura del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, al manifestar ser arrendatario de dos locales comerciales “ubicados en la calle 16 con carrera 10, uno signado con el N° 10-10 y el otro con el N° 10-14”, aceptando de esa manera la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de ambos contratos y reconociendo el carácter de arrendador del ciudadano F.A.C.L..

- Que en la cláusula PRIMERA de los mencionados contratos se estableció el arrendamiento para fines comerciales respecto del primer contrato, y para fines comerciales y de vivienda respecto del segundo. Que sin embargo, el inmueble distinguido con el N° 10-10 es utilizado como depósito de mercancía y el inmueble distinguido con el N° 10-14 para fines comerciales por lo que respecta al local comercial ubicado en el frente del inmueble, pero en la parte que debía ser destinada a vivienda fue instalada maquinaria propia para la manufactura de gomas para vehículos, tal como se evidencia de inspección judicial practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial en fecha 03 de noviembre de 2009, convirtiendo el inmueble en una suerte de fábrica, cambiando de esa forma su destino e incumpliendo flagrantemente con la cláusula contractual DÉCIMA PRIMERA. Que de dicha cláusula se desprende la prohibición de usar el inmueble con fines diferentes del comercio, excepción hecha de la facultad que permite la cláusula primera del contrato N° 62, que prevé la posibilidad de usarlo también como vivienda, estando entonces tácitamente prohibido dar uso o destino industrial o para manufactura como lo está haciendo el arrendatario, causando en el inmueble deterioros significativos ante el uso indebido que se le está dando.

- Que los referidos contratos fueron suscritos el día 1° de agosto de 2005, por un (1) año contado a partir del 1° de mayo de 2005, es decir, que los mismos vencieron el 1° de mayo de 2006, y no habiendo sido suscritos nuevos contratos, se inició de pleno derecho el lapso de prórroga legal, el cual, tomando en consideración la duración por más de diez años de la relación arrendaticia, se extendió por tres (3) años, según lo establecido en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la prórroga transcurrió íntegramente, venciendo el plazo máximo para proceder a la entrega del inmueble objeto de los contratos de arrendamiento, el 02 de mayo de 2009, de lo cual estaba en pleno conocimiento el ciudadano F.M.R., quien hasta la fecha se ha negado a entregar el inmueble libre de personas y cosas y en perfecto estado de conservación y mantenimiento, incurriendo de esta manera en incumplimiento de la obligación asumida en la cláusula segunda de los contratos.

- En cuanto a los daños y perjuicios, manifestó que aún cuando no era necesaria la notificación de no renovación del contrato de arrendamiento, el ciudadano F.M.R. fue notificado debidamente de la voluntad de terminar la relación arrendaticia, empezando a transcurrir de esa manera el lapso de la prórroga legal por tres años, de conformidad con las previsiones del literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que sin embargo, ese lapso de tres años, al parecer fue insuficiente para el arrendatario, quien al vencimiento del lapso de la prórroga legal ha continuado ocupando –ahora de manera ilegítima- el inmueble objeto de los contratos, aun cuando éste construyó una edificación de tres pisos en la misma calle 16, esquina de carrera 8, es decir, a una cuadra. Que el arrendatario hizo uso de la prórroga legal, extendiéndose más allá del límite máximo, incurriendo en un incumplimiento flagrante de sus obligaciones legales y contractuales, ocupando ilegítimamente el inmueble y abusando de un derecho que ya se extinguió con el transcurso y vencimiento de la prórroga legal.

- Que de acuerdo a lo expresado en el acta de inspección ocular practicada el 03 de noviembre de 2009 en el inmueble objeto del litigio, por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, fueron instaladas una serie de máquinas industriales y semi-industriales para la manufactura de gomas, cuyo funcionamiento ha ocasionado daños en la estructura del inmueble que no está diseñado para tal uso, los cuales no pueden ser apreciados a simple vista, pero que podrán ser determinados en toda su extensión y causas mediante evacuación de una prueba técnica en la oportunidad procesal correspondiente, además de los deterioros propios que sufre el inmueble en cuyo interior funciona una fábrica de partes o repuestos de vehículos.

- Que tales circunstancias han ocasionado un daño material, que como fue dicho, ha afectado de manera delicada la estructura del inmueble, y ese daño derivó directamente de la conducta del arrendatario al cambiar el uso y destino permitido en el inmueble, motivo por el cual quedó demostrada la relación de la causalidad entre el daño y el agente, restando sólo la demostración de la entidad de éste y su monto, estimándolo de manera prudencial en la cantidad de Bs, 100.000,oo.

- Que, igualmente, durante el lapso de prórroga legal fueron múltiples los requerimientos efectuados al arrendatario para acordar un monto del canon de arrendamiento que fuese justo y proporcional con el beneficio obtenido con el inmueble y las dimensiones del mismo, y es así que a finales del año 2007 se logró un incremento de doscientos bolívares, pasando a pagar la cantidad de novecientos mil bolívares, y hacia finales del año 2008 empezó a pagar la cantidad de mil doscientos bolívares, manteniéndose dicho monto hasta el presente. Que el canon de arrendamiento es la única fuente de ingreso de su representado, quien es una persona de más de cincuenta años con problemas de salud, con una carga familiar considerable, pues es sostén de su esposa y sus dos hijos el mayor de 19 años estudiante universitario y la menor de 8 años.

- Que ante el hecho cierto del vencimiento de la prórroga legal, que conllevaba la natural entrega del inmueble arrendado, su representado no insistió más en tal incremento, ante la expectativa de iniciar en éste un negocio propio con la ayuda de sus hermanos, para mejorar su situación económica, sin contar con el incumplimiento grosero y abusivo del arrendatario, pues está haciendo uso ilegítimo del inmueble, pagando un canon de arrendamiento realmente irrisorio.

- Que el 02 de mayo de 2009 venció el plazo máximo de la prórroga legal, en tal virtud, a partir de esa fecha, la ocupación del inmueble por parte del ciudadano F.M.R. ha sido injustificablemente injusta e ilegal, ha seguido pagando la cantidad de Bs. 1.200,oo por concepto de canon de arrendamiento, mediante consignación arrendaticia. Que sin embargo, habiendo vencido los contratos de arrendamiento, tales sumas no pueden ser imputadas como cánones, sino a título de indemnización o compensación por el uso ilegal del inmueble, y en tal sentido, siendo evidente el daño material del tipo lucro cesante que está experimentando su representado, estima el mismo en la suma de Bs. 3.800,oo mensuales por los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2009, calculados sobre la base de la diferencia entre lo pagado y lo que a criterio de su mandante es una suma justa por el uso mensual del inmueble, es decir, la cantidad de Bs. 5.000,oo mensuales. Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.592 y 1.593 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

- Por las razones expuestas, demanda al ciudadano F.M.R. en su carácter de arrendatario del inmueble descrito, por resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios y, en consecuencia, convenga o a ello sea condenado por el tribunal, en lo siguiente: 1.- Considerar resueltos los contratos de arrendamiento suscritos el 1° de agosto de 2005 ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, bajo los Nos. 62 y 63, Tomo 102 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. 2.- Hacer entrega inmediata del inmueble objeto de los contratos de arrendamiento cuya resolución se demanda. 3.- Pagar la cantidad que sea determinada mediante la evacuación de la prueba técnica anunciada, por concepto de los daños experimentados en la estructura del inmueble, estimados prudencialmente en la cantidad de Bs. 100.000,oo. 4.- La suma de Bs. 26.600,oo por concepto de indemnización de daños y perjuicios derivados del uso del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, durante los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2009, a razón de Bs. 3.800,oo cada uno. 5.- La cantidad de Bs. 5.000,oo mensuales contados a partir del mes de noviembre de 2009 exclusive, hasta la total entrega del inmueble. 6.- Demanda la indexación de las cantidades reclamadas en el numeral 3 desde la fecha de determinación del monto del daño hasta su total y definitivo pago; y la indexación de lo reclamado en los numerales 4 y 5, y que la misma sea calculada mediante experticia complementaria del folio.

- Estimó la demanda en la cantidad de ciento veintiséis mil seiscientos bolívares (Bs. 126.600,oo). (fls. 29 al 33). Anexos (fls 34 al 71).

Por auto de fecha 12 de noviembre de 2009, el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira admitió la reforma de demanda presentada el 10 de noviembre de 2009 por la apoderada judicial de la parte actora. (fl. 72).

Mediante diligencia de fecha 17 de diciembre de 2009, la abogada M.A.C.P. sustituyó el poder apud acta que le fuera conferido por el ciudadano F.A.C.L., en los abogados C.J.P.R., M.P.G. y D.T.O., con reserva de su ejercicio.

Al folio 77 riela diligencia de fecha 1 de febrero de 2010, mediante la cual el ciudadano L.F.M.R., parte demandada, confirió poder apud acta a los abogados E.V.M.R. y M.E.N.A..

En fecha 02 de febrero de 2002, los apoderados judiciales de la parte demandada dieron contestación a la demanda en los siguientes términos:

- Rechazaron y contradijeron la primitiva demanda incoada en contra de su representado, aduciendo que durante todo el proceso, libelo de demanda original, reforma de la demanda e incluso durante la notificación realizada ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, donde se le notificaba la supuesta culminación de la prórroga legal, fue mal identificado y por tal razón, a su decir, no tenía conocimiento cierto del presente proceso y de la referida notificación, ya que fue erróneamente identificado como F.M. y F.M., cuando su nombre es L.F.M.R.. Opusieron esta situación como cuestión previa, con fundamento en lo previsto en el artículo 346, ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil.

- De igual forma, conforme a la precitada norma, opusieron como cuestión previa, la falta de identificación clara y precisa del objeto de la demanda, aduciendo al respecto que la parte demandante pretende solicitar la resolución del contrato por incumplimiento de la cláusula décima primera relativa al uso que debe darse el inmueble, a lo cual puede aplicarse el principio general del derecho de que lo que no se tiene como prohibido, tácitamente está permitido. Que además, en la demanda inicial el objeto es el cumplimiento del contrato y luego de la supuesta reforma, es la resolución del contrato, no existiendo claridad si el demandante quiere que se resuelva el contrato y no se tome en cuenta todo el procedimiento de prórroga legal, o que se cumpla con el contrato y se tome en cuenta el procedimiento de prórroga.

-En cuanto a la contestación de fondo, opusieron la falta de cualidad y de interés procesal del demandante para interponer la demanda, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 16 eiusdem. Que la prueba fehaciente de la falta de cualidad la constituye el hecho de que el inmueble objeto de arrendamiento es propiedad de un conjunto de personas, es decir, de un litisconsorcio activo necesario, tal como se desprende del documento de propiedad del inmueble en cuestión. Que no consta por ningún lado poder notariado que se le otorgue al demandante; por tanto, él puede ser arrendador pero no tiene la cualidad de ser actor de una demanda conforme a las previsiones del artículo 140 del Código de Procedimiento Civil.

- Negaron en todo su alcance y contenido los hechos alegados por la parte actora, ya que los mismos no concuerdan con la realidad, puesto que su representado siempre ha cumplido las obligaciones derivadas de la relación arrendaticia.

- Negaron y contradijeron que se le haya notificado a su representado la intención de no prorrogar el contrato que desde hace varios años ha tenido, en primer lugar con la tía del supuesto demandante y ahora con él mismo.

- Señalaron que los hechos alegados por la parte demandante son completamente falaces, tal como el hecho de que se haya cambiado el uso de los inmuebles, lo cual es falso, por cuanto se estableció para uno el uso comercial y para el otro el uso comercial y familiar y así se ha cumplido.

- Rechazaron y negaron los daños y perjuicios reclamados por la parte actora, por cuanto carecen de suficiente base de sustentación, pretendiéndose burlar lo establecido en el contrato de arrendamiento que fue celebrado entre ellos.

- En cuanto a los reclamos por el diferencial de lo que para la parte actora hay que pagar y lo que se paga realmente, no es menester establecerlo por esta vía y debe ser dilucidado entre ambos.

- Rechazaron y contradijeron la estimación de la demanda por no cumplir con los requerimientos que establece el Código de Procedimiento Civil. En cuanto a los daños y perjuicios señalaron que los mismos son falsos, por cuanto se encuentran lejos de la realidad y la veracidad. (fls. 79 al 87).

A los folios 100 al 103 riela escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado C.J.P.R., coapoderado judicial de la parte demandante, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 17 de febrero de 2010. (fl. 111).

En fecha 18 de febrero de 2010, los coapoderados judiciales de la parte demandada presentaron escrito de promoción de pruebas. (fls. 116 al 119). Anexos. (fls. 120 al 169). Dichas pruebas fueron admitidas por el Juzgado de la causa en fecha 18 de febrero de 2010. (fl. 170).

A los folios 171 al 188 riela la decisión de fecha 11 de febrero de 2010, relacionada al comienzo de la presente narrativa. (fls. 171 al 188).

Por diligencia de fecha 2 de marzo de 2010, el coapoderado judicial de la parte actora apeló de la referida decisión. (fl. 189), recurso que fue oído en ambos efectos por auto de fecha 03 de marzo de 2010, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior distribuidor. (fl. 190).

Por auto de fecha 11 de marzo de 2010 se le dio entrada a la causa en este Juzgado Superior, ordenándose el curso de ley correspondiente. (fls. 192 al 193).

En fecha 22 de marzo de 2010, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito en el que destacó que su mandante ha obrado a partir de la reforma de la demanda con el carácter de arrendador y no como copropietario y arrendador, tal como lo establece la decisión apelada, incurriendo en falso supuesto de hecho. Que es la relación arrendaticia la que vincula a las partes de este proceso y no el derecho de propiedad sobre el inmueble objeto de arrendamiento que une a los copropietarios, el cual no se verá afectado ni modificado por las resultas del presente juicio, independientemente de la decisión que se dicte, por lo que no existe un litis consorcio activo necesario. Por las razones expuestas, solicita se revoque la decisión apelada que declaró con lugar la falta de cualidad del actor propuesta por la parte demandada. (fls. 194 al 198).

En fecha 24 de marzo de 2010, los apoderados judiciales del demandado consignaron también escrito en el que solicitaron la ratificación de la sentencia de fecha 22 de febrero de 2010 proferida por el a quo, la cual estableció que el actor consignó junto con su escrito libelar copia del documento de propiedad del inmueble, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San C.d.E.T. el 18 de agosto de 1993, bajo el N° 12, Tomo 13, Protocolo Primero, Tercer Trimestre, así como declaración sucesoral, de los cuales se evidencia que los inmuebles dados en arrendamiento al demandado, pertenecen tanto al demandante como a los ciudadanos S.d.J.C.L., E.R.C.L., J.E.C.L. y J.C.C.L. y, por tanto, la legitimación para actuar en el juicio se encuentra atribuida a varias personas, existiendo un litis consorcio activo necesario, el cual conforme a lo establecido en el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, procede cuando ellas se encuentren en un estado de comunidad jurídica en relación al objeto de la causa. Que en el presente caso existe comunidad jurídica entre el actor y los ciudadanos antes mencionados, extendiéndose esta comunidad a los contratos de arrendamiento, y no constando en actas autorización o poder de administración alguno que legitime al demandante para presentarse como actor aun cuando posee cualidad de arrendador, y por cuanto la legitimación a la causa no la ostenta el actor en forma individual, ya que se encuentra atribuida al conjunto de propietarios, quienes debieron ser parte en el juicio, declaró con lugar la falta de cualidad del demandante opuesta por la parte demandada, e inadmisible la demanda.

Adujeron que al presente caso no puede aplicarse lo dispuesto en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, ya que su contenido es demasiado restrictivo, aunado al hecho de que la parte demandante siempre menciona que actúa con el carácter de arrendador y no como copropietario. (fls. 199 al 203).

II

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por el coapoderado judicial de la parte actora, contra la decisión de fecha 22 de febrero de 2010 dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró con lugar la falta de cualidad del actor opuesta por la parte demandada y, en consecuencia, inadmisible la demanda por resolución de contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios interpuesta por el ciudadano F.A.C.L. contra L.F.M.R..

El actor F.A.C.L., en su carácter de arrendador, demanda al ciudadano L.F.P.R., en su carácter de arrendatario, por resolución de los contratos de arrendamiento suscritos en fecha 1° de agosto de 2005, sobre unos inmuebles ubicados en la calle 16 con carrera 10, signados con los Nos 10-10 y 10-14, San Cristóbal, Estado Táchira que hoy forman un solo cuerpo, y la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, con fundamento en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.592 y 1.593 del Código Civil, y 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

Alega al respecto el incumplimiento por parte del arrendatario de la cláusula DÉCIMA PRIMERA de los referidos contratos, en virtud de que fue cambiado el uso que debía

darse a los inmuebles, ocasionando con esto el deterioro de los mismos; así como de la obligación asumida en la cláusula SEGUNDA, en la cual se estableció que el término de duración de dichos contratos sería de un (1) año fijo, contado desde el 1° de mayo de 2005, y que es convenio entre las partes para la renovación de los mismos por períodos de un (1) año, que tal renovación debía hacerse por escrito para evitar su conversión a tiempo indeterminado; por lo tanto, al no haber renovación los inmuebles deberían ser entregados totalmente desocupados al arrendador.

Que habiendo vencido dichos contratos el 1° de mayo de 2006, y no habiendo sido suscritos nuevos contratos, se inició de pleno derecho el lapso de prórroga legal, el cual tomando en consideración la duración por más de diez años de la relación arrendaticia, se extendió por tres años de conformidad con lo contemplado en el literal d del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la prórroga legal transcurrió íntegramente, venciendo el lapso máximo para proceder a la entrega del inmueble objeto de los contratos de arrendamiento el 02 de mayo de 2009, de lo cual está en pleno conocimiento el ciudadano F.M.R., quien hasta la fecha se ha negado a entregar dichos inmuebles libres de personas y cosas. Que aún cuando no era necesaria la notificación de no renovación del arrendamiento, el ciudadano F.M.R. fue notificado debidamente de la voluntad de terminar la relación arrendaticia, iniciándose de esta manera el lapso de la prórroga legal por tres años. Que al vencimiento del lapso de la prórroga el arrendatario ha continuado ocupando -ahora de manera ilegítima- el inmueble objeto de los contratos, y por cuanto no se estableció un canon de arrendamiento justo durante el lapso de la prórroga y tampoco una justa indemnización después de su vencimiento, se le ha producido a su poderdante un lucro cesante.

En cuanto a su carácter de arrendador, aduce que uno de los referidos contratos de arrendamiento fue suscrito por él, y el otro fue suscrito por el ciudadano J.M.M.L., quién falleció el 11 de octubre de 2008, fungiendo él desde ese momento como arrendador respecto de ambos contratos, al recibir de manera mensual los cánones de arrendamiento. Que así lo reconoce expresamente el arrendatario en el expediente de consignaciones arrendaticias signado con el N° 751-09 de la nomenclatura del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial.

Por su parte, el demandado al dar contestación a la demanda opuso con fundamento en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa de defecto de forma de la demanda por no llenar los requisitos que indica el artículo 340 eiusdem. Igualmente, como defensas perentorias opuso la falta de cualidad e interés del actor para intentar el juicio, con fundamento en los artículos 361 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 16 eiusdem, alegando al respecto que el inmueble objeto de arrendamiento es propiedad de un conjunto de personas, por lo que a su entender existe un litis consorcio activo necesario, no constando en las actas procesales que los demás copropietarios le hubiesen dado poder para actuar en su nombre. Igualmente, negó los hechos alegados por el actor

sobre su incumplimiento de las obligaciones derivadas de la relación arrendaticia y los supuestos daños y perjuicios demandados, así como la indexación peticionada.

Circunscrito como ha quedado el thema decidendum y aun cuando las cuestiones previas no fueron resueltas por el a quo en su debida oportunidad, considera esta sentenciadora necesario resolver en primer lugar como cuestiones de previo pronunciamiento, las atinentes a la falta de cualidad del actor para interponer el juicio y a la admisibilidad de la demanda, puesto que de resultar procedentes, sería inoficioso pronunciarse sobre el resto de los alegatos efectuados por las partes.

PUNTO PREVIO I

FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS DEL ACTOR

PARA INTERPONER EL JUICIO

La representación judicial del demandado alegó en la contestación de la demanda, la falta de cualidad e interés del actor para interponer el juicio, aduciendo al respecto que por cuanto el inmueble objeto de los contratos de arrendamiento es propiedad de un conjunto de personas, tal como se evidencia del documento de propiedad traído al juicio por la parte actora, existe a su entender un litis consorcio activo necesario, y por cuanto no consta en las actas procesales que los demás copropietarios le hubieren dado poder para actuar en su nombre, carece de legitimación activa.

Ahora bien, la cualidad o legitimatio ad-causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar. La cualidad viene dada por la afirmación de titularidad de un interés jurídico propio y que por ende tiene legitimación para hacerlo valer en juicio, de tal manera que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.

En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido que “…la legitimación debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito...”. ( Vid. Sent. Nº 1919, del 14 de julio de 2003).

Por su parte, el tratadista patrio Dr. L.L., al analizar el aspecto procesal de cualidad, señala que “…Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son en un proceso, las partes legítimas…”, concluyendo en que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…”. (Ensayos Jurídicos, Fundación R.G., Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, ps. 177-189).

En lo que respecta al interés procesal, el mismo es sinónimo de necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) legal que autoriza la ley para el reconocimiento y satisfacción del derecho ventilado, o simple reconocimiento, si de proceso mero-declarativo se trata. (HERNÍQUEZ LA ROCHE, Ricardo, Código de Procedimiento Civil, Tomo III, Librería Á.N., C.A., Caracas 2004, p. 122).

El interés procesal alude, por tanto, a la necesidad de hacer uso del proceso.

Tanto la legitimación como el interés que deben tenerse para accionar y sostener el juicio, se encuentran establecidos en el ordenamiento jurídico venezolano, en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, lo que le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario, y que no se produzca la contención entre cualesquiera partes, sino entre aquellas en las cuales existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.

Así, los artículos 16 y 361 del Código de Procedimiento Civil establecen:

Artículo 16.- Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual.

…Omissis…

Artículo 361.-…Omissis…

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio,… (Resaltado propio)

La falta de cualidad e interés del actor y/ o del demandado constituye, así, una excepción que debe ser opuesta en la contestación de la demanda y decidida en la oportunidad de dictar sentencia de fondo.

Ahora bien, en el caso sub iudice si bien es cierto que el inmueble que en su totalidad constituye el objeto de los contratos de arrendamiento cuya resolución se pretende, pertenece a una comunidad de personas, entre las que figura el demandante, tal como quedó evidenciado de documento de propiedad protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San C.d.E.T., el 18 de agosto de 1995, bajo el N° 12, Tomo 13, Protocolo Primero, Tercer Trimestre, corriente a los folios 4 al 5, no obstante, se desprende del escrito de reforma total de la demanda inserto a los folios 29 al 33, que el ciudadano F.A.C.L. interpone la acción con el carácter de arrendador del referido inmueble, ubicado en la calle 16 con carrera 10, signado con los Nos. 10-10 y 10-14, San Cristóbal, Estado Táchira.

Al respecto, observa esta sentenciadora a los folios 34 al 35 contrato de arrendamiento suscrito entre el demandante y el demandado en fecha 1° de agosto de 2005 por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el N° 63, Tomo 102 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre parte de dicho inmueble constituida por el local comercial N° 10-10. Igualmente, aprecia que aun cuando la otra parte del inmueble signada con el N° 10-14 fue dada en arrendamiento al demandado por el ciudadano J.M.M.L., fallecido en fecha 08 de octubre de 2005 según consta del acta de defunción cursante al folio 17, no obstante, el ciudadano F.A.C.L. siguió fungiendo en adelante como arrendador de la totalidad del inmueble, carácter que le fue reconocido expresamente por el arrendatario demandado en el expediente de consignaciones arrendaticias N° 751 de la nomenclatura del Juzgado Tercer de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, cuya copia certificada riela a los folios 38 al 74, en cuya solicitud presentada por el arrendatario L.F.M.R. se lee textualmente lo siguiente:

Ciudadano Juez, es el caso que venimos ocupando con mi cónyuge en calidad de Arrendatarios (sic) desde hace veinte (20) años un inmueble consistente en dos (2) locales comerciales ubicados en la calle 16 con carrera 10 anteriormente uno signado con el N° 10-10 y el otro con el N° 10-14, actualmente signados ambos con el N° 10-10 del Municipio San C.E.T. según último contrato de arrendamiento, propiedad que fuera de R.L. (fallecida), hoy co-propietario el ciudadano F.A.C.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.813.987, hasta el momento he venido pagando puntualmente un canon de arrendamiento de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (sic) (Bs. 1.200,oo) mensuales sin dilaciones ni retrasos indebidos, pues poseo en mi poder el último recibo de pago del mes de julio de 2009 correspondiente al mes de Julio del año 2009, que me fue recibido por el ciudadano F.A.C.L. identificado anteriormente en su carácter de co-propietario.

Hago de su conocimiento que el contrato de arrendamiento lo celebré con el ciudadano F.A.C.L., por tanto fungía como Arrendador (sic) en el último contrato celebrado a tiempo determinado prorrogable, de fecha 1° de agosto de 2005 por ante la Notaría Pública Cuarta de San C.E.T., bajo el N° 63, Tomo 102 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Ahora bien Ciudadano Juez, es el caso que en la actualidad el Arrendador (sic) no quiere recibir el canon de arrendamiento sin tener una causa justificada para ello, sin tomar en cuenta los reiterados llamados para cancelar el canon de arrendamiento del mes de agosto del año en curso, y para el momento en que se debe consignar en tribunal el depósito correspondiente estaban de vacaciones judiciales, por lo que me fue imposible realizar el depósito.

Ciudadano Juez en virtud de lo anteriormente expuesto, es que solicito a este d.T., para que me autoricen a partir del momento a consignar por intermedio del Tribunal correspondiente los cánones de arrendamiento de los meses de agosto y septiembre del año en curso, ordenándose aperturar (sic) cuenta bancaria a nombre del Arrendador (sic) ciudadano F.A.C.L.. Así mismo solicito que una vez tomada la decisión por este despacho le sea notificada al Arrendador (sic) con la urgencia del caso en la siguiente dirección: Avenida 19 de A.R.E.P., San C.E.T..

Consta igualmente, en dicho expediente, que los cánones de arrendamiento correspondientes a la totalidad del inmueble han sido retirados por el ciudadano F.A.C.L., sin objeción de ninguna especie por parte de los demás copropietarios del inmueble.

En este sentido, cabe destacar el criterio expresado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en caso semejante al presente, en la decisión N° 637 de fecha 03 de octubre de 2003, en la cual señaló:

En efecto, el problema planteado versa sobre si la parte actora, propietaria del 50% de los derechos del inmueble, podía demandar el cumplimiento de contrato de arrendamiento, sin estar acompañada por la copropietaria Gama Inversiones C.A., que posee el otro 50% de los derechos y acciones del inmueble.

La comunidad se refiere a un derecho real que se encuentra distribuido entre varios, es decir, la titularidad, en vez de ser de una persona, es de un grupo de personas.

Lo anterior significa que el derecho de propiedad no está dividido en partes materiales o ideales sino que cada copropietario tiene un derecho de propiedad pleno, cualitativamente igual al derecho del propietario exclusivo, y cuantitativamente diverso, al estar limitado por la concurrencia de los derechos iguales de los otros copropietarios. Es decir, el derecho de cada comunero se refiere y afecta a toda la cosa, no a una fracción de la misma, pero como debe coexistir con los derechos de los otros comuneros, es un derecho restringido en cuanto a la extensión de sus facultades.

Por consiguiente, el derecho de cada comunero produce para él los mismos efectos que produce el derecho exclusivo de un propietario sobre una misma cosa.

Este rasgo es importante a los efectos de la defensa judicial de su derecho frente a terceros o frente a los restantes condóminos, pues cada copropietario ha de ser tenido como propietario de la cosa entera, aunque sea una propiedad limitada por los derechos de los otros copropietarios; como tal, está facultado para ejercer las acciones judiciales frente a los terceros en beneficio o para la conservación de la cosa común, sobre todo en caso de negligencia de los demás. Desde este punto de vista, cada comunero está legitimado para intentar la acción judicial por sí mismo y no por cuenta de los otros, a menos que éstos lo hayan encargado de ello.

Al respecto, M.S.E. en su obra Bienes y Derechos Reales (Caracas, Editorial Criterio, Primera Reimpresión, 1974, p. 297 y 298), expresa:

... puede decirse que el fenómeno de la comunidad en la propiedad no produce alteración especial en la relación de dominio. La propiedad sobre el bien permanece inalterada, tal como si no existiese sino un solo titular. Esto quiere decir que todos los atributos integrantes del contenido de la propiedad permanecen sin modificación alguna, y que en consecuencia la parte activa integrada por los copropietarios o comuneros tiene todos los atributos que supone la plenitud del dominio.

(...)

La copropiedad o condominio, ... no modifica la naturaleza, ni las consecuencias, ni las características fundamentales del derecho de propiedad. El dominio sigue existiendo en forma plena

.

De acuerdo a la doctrina citada y los criterios antes expuestos, considera la Sala que tanto los ciudadanos D.J.R.M.d.C. y E.J.R.M. como Gama Inversiones C.A., tienen todos los atributos que supone el derecho exclusivo de un propietario y, por tanto, están legitimados para demandar judicialmente a terceros.

Por ello, la recurrida, al declarar que los copropietarios D.J.R.M.d.C. y E.J.R.M., no tienen legitimación para demandar por sí solos el cumplimiento del contrato de arrendamiento contra la empresa Multimetal C.A., conforme al artículo 764 del Código Civil, aplicó falsamente dicha regla, lo cual fue determinante en el dispositivo del fallo, pues por esa razón el sentenciador declaró sin lugar la demanda, revocando la sentencia apelada.

En consecuencia, se declara procedente la denuncia de infracción del artículo 764 del Código Civil.

(Expediente N° 2001-000480).

Conforme a lo expuesto, habiendo reconocido en forma manifiesta el demandado que el actor F.A.C.L., ostenta el carácter de arrendador del inmueble al cual se contrae el presente juicio por resolución de los contratos de arrendamiento suscritos sobre el mismo, mal puede pretender ahora desconocer la cualidad y el interés que le devienen tanto de su carácter de arrendador como de su carácter de comunero, para intentar la acción propuesta. En tal virtud, debe desecharse la defensa previa de falta de cualidad e interés opuesta por la parte demandada. Así se decide.

PUNTO PREVIO II

DE LA ADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA

Resuelto el punto anterior, considera esta alzada necesario determinar si en el caso de autos la demanda interpuesta llena los requisitos de admisibilidad a tenor de lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.

En la norma transcrita supra, el legislador prevé en forma taxativa las causas por los cuales es inadmisible la demanda, a saber: que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de tales supuestos, no puede el órgano jurisdiccional negarse a admitir la demanda.

En el caso de autos se aprecia que la pretensión del actor se circunscribe a demandar la resolución de los contratos de arrendamiento suscritos sobre un inmueble constituido por dos locales comerciales que hoy forman un solo cuerpo, ubicado en la calle 16 con carrera 10 N° 10-10 de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.

Ahora bien, la parte actora alega en el escrito contentivo de la reforma de la demanda lo siguiente:

De igual modo, es menester indicar que los contratos fueron suscritos el día 1° de agosto de 2005, por un (01) año contado a partir del 1° de mayo de 2005, es decir, los mismos vencieron el 1° de mayo de 2006, y no habiendo sido suscrito nuevos contratos, inició de pleno derecho el lapso de prórroga legal, el cual tomando en consideración la duración por más de diez (10) años de la relación arrendaticia, se extendió por tres (03) años a tenor de la norma consagrada en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tal sentido la prórroga legal transcurrió íntegramente venciendo el plazo máximo para proceder a la entrega del inmueble objeto de los contratos de arrendamiento el día 02 de mayo de 2009, estando en pleno conocimiento de ello el ciudadano F.M.R., quien hasta la fecha se ha negado a entregar el inmueble libre de personas y cosas y en perfecto estado de conservación y mantenimiento según lo exige el contrato.

De la revisión de los referidos contratos de arrendamiento corrientes a los folios 34 al 37 se aprecia que las partes fijaron el plazo de duración de los mismos en la cláusula segunda, en los siguientes términos: