Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 20 de Abril de 2006
| Fecha de Resolución | 20 de Abril de 2006 |
| Emisor | Juzgado del Municipio Zamora |
| Ponente | Alberto José Freites Deffit |
| Procedimiento | Impugnación De Asamblea |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
GUATIRE
DEMANDANTE: PROMOTORA SAN IGNACIO, C. A., sociedad mercantil, domiciliada en Caracas, inscrita ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 31 de octubre de 1997, bajo el Nº 36, Tomo 3 A-VII.
APODERADOS DE LA DEMANDANTE: J.D.C. y L.A.M.A., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 3.445 y 21.583.
DEMANDADA: COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS DEL CENTRO COMERRCIAL B.V.P., inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, ubicado en la Avenida Intercomunal Guarenas-Guatire, jurisdicción del Municipio Z.d.E.M..
APODERADOS DE LA DEMANDADA: No constituyó apoderado judicial estuvo representada por el ciudadano R.E., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 3.157.334, en su carácter de Administrador o Gerente de Administración del Condominio del referido Centro Comercial.
MOTIVO: IMPUGNACIÓN DE ASAMBLEA.
EXPEDIENTE Nº 2165-06.
-I-
PARTE NARRATIVA
Se inician las presentes actuaciones por libelo de demanda presentado en fecha 01 de marzo de 2006 por la representación judicial de la demandante, en el cual, por las razones de hecho y derecho plasmadas en el mismo, proceden a demandar a LA JUNTA DE CONDOMINIO EN REPRESENTACION DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO COMERCIAL B.V.P., para que convenga en que la asamblea de copropietarios celebrada el 20 de febrero de 2006, y en la que se eligió a la plancha Nº 1, integrada por los ciudadanos R.L., DUARTE DAHORTA, A.D., C.G., A.D. y O.F., es absolutamente nula y carece de todo valor.
En fecha 03 de marzo de 2006, se admitió la acción ordenándose al efecto el emplazamiento del representante de la demandada, ciudadano R.E., en su carácter de administrador del Condominio, para el acto de contestación de la demanda.
Conforme la diligencia estampada por el Alguacil del Tribunal en fecha 14 de marzo de 2006, el día 10 del mismo mes y año practicó la citación personal del Administrador del condominio del Centro Comercial y representante legal de la demandada, haciéndole entrega de la respectiva compulsa de citación.
El 16 de marzo de 2006, siendo la oportunidad legal para ello, el representante legal de la demandada, consignó escrito de contestación de la demanda en el que, en términos generales, admite que si no se alcanzó el quórum que para deliberar exige el contrato de condominio, menos aún lo adoptado en la Asamblea puede producir algún efecto, por lo que la Asamblea debe ser declarada nula.
Durante el lapso probatorio, ninguna de las partes hizo uso de ese derecho.
Llegada como ha sido la oportunidad para dictar sentencia, no habiendo ningún impedimento subjetivo en el Juez para ello, este Tribunal pasa a hacerlo y al efecto OBSERVA:
-II-
PARTE MOTIVA
La litis quedó trabada de la siguiente manera:
La representación judicial de la parte demandante, en su libelo de demanda expresa, en términos generales, lo siguiente:
-
Que consta del documento de Condominio del CENTRO COMERCIAL B.V.P., que su representada construyó el referido Centro Comercial, para ser enajenado conforme las disposiciones contenidas en la Ley de Propiedad H.y.p. esta fecha continúa siendo propietaria, entre otros, de los locales distinguidos con las letras y números PL-60, PL-87, PL-94, PL-95, PL-97, PL-98, PL-100, PL-101, PL-103, M-34, M-35, M-36 y M-37, por no haber sido vendidos aún.
-
Que el 20 de febrero de 2006, se celebró una reunión extraordinaria del condominio del Centro Comercial en cuestión, para elegir a la nueva junta de Condominio y nombrar al Administrador, la cual fue producto de una segunda convocatoria, tal y como se señala en la referida acta.
-
Que al constatarse el quórum, conforme lo establece el artículo 26 del Documento de Condominio, se evidenció que únicamente se encontraban presentes o representados, el equivalente al 40,14% del valor del inmueble, lo cual hacía nula cualquier decisión tomada por esos propietarios, tal y como lo establece el antes citado artículo 26 del documento de condominio.
-
Que luego de haberse constatado que el quórum del 40,14% era evidentemente menor al exigido por el artículo 26 del documento de condominio, la asamblea debió haber sido declarada desierta y no decidir entrar a deliberar con los presentes, como se hizo, ya que dicha decisión se encuentra viciada de nulidad y lo resuelto allí es absolutamente írrito, por ser contrario a las disposiciones del documento de condominio; como consecuencia de ello debió seguirse el procedimiento de consultas obligatorias establecido en el mismo documento de condominio.
-
Por lo expuesto acuden a la vía jurisdiccional para impugnar los acuerdos tomados por los propietarios y en consecuencia se declare la nulidad de la Asamblea General Extraordinaria de Propietarios celebrada el 20 de febrero de 2006, así como la elección de la Junta de Condominio realizada en la misma.
En el escrito de contestación de la demanda, el representante legal del Condominio del Centro Comercial, en términos generales, aduce lo siguiente:
-
Que tal y como se evidencia de la correspondiente Acta que corre inserta en el expediente, la Asamblea en ella plasmada se celebró el día, a la hora y en el lugar que fue señalado en la convocatoria.
-
Que sin embargo, el Acta no recogió todo lo que en verdad aconteció durante el desarrollo de la misma, ya que no se dejó sentado, entre otras circunstancias: las deliberaciones de los presentes sobre lo dispuesto en el artículo 26 del Documento de Condominio que rige para el Condominio del Centro Comercial B.V.P., respecto del señalamiento correspondiente a que previa toda deliberación, se requería verificar si se había o no conformado el quórum exigido por el artículo antes citado, que se lograba con la presencia como mínimo en la Asamblea del cincuenta y uno por ciento (51%) del valor total del inmueble y que éste se constataba sumando las alícuotas de condominio de cada uno de los propietarios presentes; que se dejó transcurrir mas de una (1) hora como margen de tolerancia para que llegaran los copropietarios a la Asamblea; que la redacción del Acta estuvo a cargo y bajo la responsabilidad de abogados presentes en la Asamblea asesores del condominio.
-
Que el Acto de la Asamblea Extraordinaria a que se contrae este juicio, contó con el auxilio de los asesores abogados que venían prestándole servicios profesionales al Condominio del Centro Comercial B.V.P., quienes muy a pesar de las advertencias que hicieran algunos copropietarios en la Asamblea y lo dispuesto en el Documento Condominial, toleraron que los presentes siguieran con el desarrollo de la Asamblea.
-
Que se desprende ostensiblemente del Acta objeto de la acción, al constatarse el quórum en la Asamblea, sólo se logró la presencia del 40,14% del valor total del inmueble, y que dicho porcentaje era evidentemente insuficiente para que la Asamblea procediera a deliberar como lo hizo, y, menos aún, para adoptar resoluciones con relación al objeto de la convocatoria.
-
Que dicho quórum para deliberar se encuentra claramente regulado por la Cláusula 26 del Documento de Condominio del Centro Comercial B.V.P., el cual es el 51% del valor total del inmueble, al que se llega sumando las alícuotas de condominio de cada uno de los copropietarios que asistan a la Asamblea.
-
Por lo expresado concluye que no hay duda alguna respecto de que si no se alcanzó el quórum que para deliberar exige el contrato de condominio, lo adoptado por la Asamblea no puede producir algún efecto, y debe ser declarada nula o inexistente.
Siendo el contenido de la contestación de la demanda el equivalente a la admisión de los hechos y el derecho contenidos en el escrito libelar, y no habiéndose trabado la litis mediante algún hecho contradictorio, este Tribunal pasa de seguidas a dictar su fallo y para ello estima necesario hacer las siguientes CONSIDERACIONES:
PRIMERA CONSIDERACION: En primer lugar debe revisar este Tribunal la representación ejercida por el ciudadano R.E. como administrador del Condominio del Centro Comercial B.V.P..
En tal sentido, observa que de la Inspección Ocular traída por la parte demandante al cuaderno de medidas como complemento probatorio a los fines del decreto de la cautelar innominada, se deriva fehacientemente el carácter con el que dicho ciudadano actúa. Así, del acta de la Asamblea impugnada, que fue certificada por este mismo Tribunal al momento de practicar la Inspección en comento, se evidencia que el ciudadano R.E. fue ratificado en el cargo de Administrador por la Asamblea impugnada, hasta que se estudien nuevos (sic) currículos y se convoque nueva Asamblea para nombrarlo en forma definitiva.
Ello es suficiente para dejar bien sentado que el ciudadano R.E. quien fuere citado en nombre de la Comunidad de Copropietarios del Centro Comercial B.V.P., tiene la representación que se atribuye, cuyas facultades están contenidas en el artículo 22 del Documento de Condominio que rige a los propietarios del referido Centro Comercial ASI SE DECIDE.
SEGUNDA CONSIDERACION: Respecto del fondo del asunto sometido a la consideración de este Juzgador, y ante la admisión de los hechos y el derecho formulada po0r el representante legal de la comunidad de propietarios, este Tribunal observa que efectivamente el artículo 26 del Documento de Condominio del Centro Comercial B.V.P. establece en forma clara y precisa el quórum necesario para deliberar y adoptar resoluciones en toda Asamblea que se convoque.
Así, de dicho texto se desprenden las siguientes circunstancias:
-
La convocatoria para las Asambleas debe hacerse en la forma prevista en los artículos 23 y 24 del referido Documento de Condominio.
-
Antes de la verificación del quórum para deliberar, el director del debate debe otorgar un margen de tolerancia de quince minutos contados a partir de la hora fijada para la celebración de la Asamblea.
-
El quórum para deliberar se logra con la presencia del cincuenta y uno por ciento (51%) del valor total del inmueble, tomado sumando las alícuotas de condominio de cada uno de los propietarios que asistan a la Asamblea.
-
En caso de declararse desierta la primera convocatoria, se convocará para una segunda oportunidad, en la cual se deben reunir los mismos requisitos anteriores.
-
Si la segunda convocatoria se declarara desierta, debe seguirse el procedimiento de consultas obligatorias previsto en el tercer párrafo del artículo 24 de Ley de Propiedad Horizontal, tomándose en consideración las disposiciones sobre consultas previstas en el artículo 28 del Documento de Condominio.
Pues bien, sobre la base de lo antes expresado, es necesario concluir que el Documento de Condominio establece con meridiana claridad el procedimiento y los requisitos formales para la validez de las Asambleas de propietarios. En consecuencia, la celebración de una Asamblea que no cumpla tales requisitos trae como lógica consecuencia la anulación de los acuerdos que en dicha reunión puedan haber sido adoptados, tal y como lo prevé el artículo 25 de la Ley de Propiedad H.A.S. DEJA ESTABLECIDO.
TERCERA CONSIDERACION: Efectivamente del contenido del Acta que en copia certificada consta al cuaderno de medidas de este expediente, levantada con motivo de la Asamblea General Extraordinaria de Copropietarios del Centro Comercial B.V.P., celebrada el 20 de febrero de 2006 en segunda convocatoria, se evidencia que luego de haber sido verificado el quórum respectivo, se constató que se encontraba presente un número de propietarios que representaban en conjunto el CUARENTA COMA CATORCE POR CIENTO (40,14%) del valor total del condominio atribuido al inmueble. Sin embargo, los presentes – tal y como quedó plasmado en el acta – por unanimidad acordaron deliberar con dicho quórum, hecho que además fue admitido por la demandada.
Tal proceder configura una flagrante transgresión al contenido del artículo 26 del Documento de Condominio, que en modo alguno faculta a los propietarios en número inferior al CINCUENTA Y UNO POR CIENTO (51%) del valor Condominial atribuido al Centro Comercial, para deliberar y mucho menos para adoptar decisiones que – en atención al dispositivo del artículo 25 de la Ley de Propiedad H.-.d. ser de obligatorio cumplimiento para el resto de la comunidad. ASI SE DECLARA.
Por consiguiente, resulta forzoso para este Juzgador, declarar que sin lugar a dudas la Asamblea General Extraordinaria de Copropietarios del Centro Comercial B.V.P., celebrada el 20 de febrero de 2006, se encuentra inficionada de nulidad por ser violatoria del Documento de Condominio, toda vez que en la misma no se reunió el quórum para deliberar, haciendo procedente en derecho la acción incoada y así será declarado en la dispositiva del fallo. ASI SE DECIDE.
CUARTA CONSIDERACION: Establece el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal un lapso de caducidad para interponer la acción el cual es de TREINTA (30) días contados a partir del día siguiente a la fecha de la Asamblea correspondiente.
Pues bien, la Asamblea impugnada fue celebrada el 20 de febrero de 2006, y el lapso de caducidad para impugnarla vencía el 22 de marzo del mismo año.
Intentada la acción el 1º de marzo de 2006, se debe declarar que la misma se intentó dentro del lapso de ley para ello, y por ende no sobrevino la caducidad. ASI SE DECLARA.
-III-
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda de IMPUGNACION DE ASAMBLEA interpuesta por PROMOTORA SAN IGNACIO, C. A. contra la COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS DEL CENTRO COMERCIAL B.V.P., todos plenamente identificados al comienzo de este fallo.
En consecuencia, se declara LA NULIDAD de los acuerdos tomados en la Asamblea General Extraordinaria de Copropietarios del Centro Comercial B.V.P., celebrada el 20 de febrero de 2006.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en COSTAS a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente litis.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DE ESTE TRIBUNAL.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Guatire a los veinte (20) días del mes de abril de dos mil seis. Años: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
EL JUEZ,
A.J.F.D..
LA SECRETARIA,
R.S.M.
En la misma fecha y como fue ordenado se publicó y registró la anterior decisión siendo las tres y quince minutos de la tarde (03:15 p.m.).
LA SECRETARIA,
R.S.M.
Exp. 2165-06.
AJFD/RSM.
