Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 19 de Marzo de 2007
| Fecha de Resolución | 19 de Marzo de 2007 |
| Emisor | Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo. |
| Ponente | Emerita Avendaño |
| Procedimiento | Recurso De Nulidad |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DE LA REGIÓN CAPITAL
VISTOS: Con Informes
I
EL abogado en ejercicio de este domicilio G.I., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 2.658, procediendo en su carácter de apoderado judicial del ciudadano R.T.C., de nacionalidad española, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° E-691.552, arrendatario del inmueble constituido por las Parcelas 10 y 11, ubicadas en la Avenida F.P. con Calle R.B.F., Sector Nº 8, Urbanización S.M., Parroquia San Pedro de esta ciudad de Caracas, intentó recurso de nulidad contra los actos administrativos contenidos en las Resoluciones Nros 009508 y 009509, ambas de de fecha Veintiséis (26) de julio del año dos mil cinco (2005), emanadas de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que regularon los cánones de arrendamiento de dichos inmuebles.
En fecha 12 de enero de 2.006 el abogado G.I. reformó el escrito libelar y consignó recaudos que quedaron agregados al expediente.
En fecha 25 de enero de 2.006 se requirieron a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, los respectivos antecedentes administrativos de los actos impugnados.
Recibidos los antecedentes administrativos y encontrándose cumplidos los extremos de Ley, se admitió el recurso en fecha 21 de Febrero de 2.006, se ordenó citar a la Procuradora General de la Republica, así como notificar mediante oficio al ciudadano Fiscal General de la República y personalmente mediante boleta a la sociedad mercantil DESARROLLOS SM 18, C.A, en la persona de su representante legal y a la Sucesión R.T. en la persona de su Representante Legal y, se emplazó a los interesados mediante cartel conforme al artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.
En fecha 20 de marzo compareció el abogado M.A., inscrito en el inpreabogado bajo el N’ 37.120, actuando en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil DESARROLLOS SM 18, C.A, propietaria del inmueble de que trata el presente procedimiento, se dio por notificado y solicitó el respectivo pronunciamiento sobre la suspensión de efectos de los actos administrativos solicitada por el recurrente.
En fecha 22 de marzo de 2.006 se aperturó cuaderno separado a los fines de proveer sobre la suspensión de efectos de los actos administrativos, y en fecha 21 de abril de 2.006, el Tribunal dictó sentencia mediante la cual ordenó suspender temporalmente los efectos de las resoluciones Nros 009508 y 009509, ambas de fecha 26 de Julio de 2.005 y estableció que la medida de suspensión que comenzará a surtir sus efectos una vez que el recurrente consigne caución real o fianza bancaria o de empresas de seguros hasta por un monto de CINCUENTA Y OCHO MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS 58.792.636,80, y para ello otorgó un plazo de diez 10 días de despacho siguientes a la notificación del recurrente, sin que la misma fuera presentada, no obstante haber quedado notificado el 10 de junio de 2006.
En fecha cinco (05) de junio de dos mil seis (2006), compareció el abogado en ejercicio de este domicilio M.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 37.120, procediendo en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil DESARROLLOS SM, 18, C.A, consignó escrito de contestación al recurso de nulidad y recaudos que quedaron insertos a los folios 178 al 184.
En fecha 06 de junio de 2006, se abrió a pruebas la presente causa y el abogado G.I., promovió:
1) El mérito favorable de los autos.
2) Experticia, para determinar el valor y la renta del área que ocupa su representado. Se evacuó,
Por su parte el abogado M.A., promovió:
1) El mérito favorable de los autos.
2) Experticia, para determinar el valor y la renta del inmueble. Se evacuó, cuyas resultas corren insertas a los folios 206 al 233.
En fecha 17 de octubre de 2006, en la oportunidad del acto de informes, compareció la abogada M.E. M., en su condición de Fiscal del Ministerio Público, realizó su exposición oral y pública relacionada con el presente caso y consignó escrito que recoge su exposición, el cual quedó agregados a los folios 236 al 241.
Cumplida la normativa procesal prevista en el Artículo 21º de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y siguientes. Se dijo “VISTOS”.
Para decidir, se observa:
II
ALEGATOS DEL ABOGADO G.I., APODERADO JUDICIAL DEL CIUDADANO R.T.C.
Señala que las Resoluciones impugnadas violan los supuestos contenidos en el articulo 58º de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y 12º del Código de Procedimiento Civil, por transgredir el órgano administrativo al momento de efectuar el avalúo de las parcelas de terreno, lo establecido en los artículos 30º y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debido a que los inmuebles objeto de los procedimientos de regulación, son parcelas de terrenos cuyas construcciones fueron ejecutadas por su mandante y que no pueden ser objeto de avalúo por parte del órgano administrativo. Denuncia además como infringido el artículo 30º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el avalúo efectuado por la Dirección de Inquilinato no cumplió con los requisitos establecidos en el mismo.
Denunció igualmente la Infracción de los artículos 9º, 18º Ordinal 5° de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por inmotivación del acto impugnado. El recurrente denuncia la inmotivación en el avalúo de las resoluciones emanadas de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, referentes a los factores para la fijación del canon de arrendamiento, algunos de los cuales sobre el tipo de construcción, el precio para establecer el avalúo, el precio de venta de inmuebles en los dos (2) últimos años, así como que su representado no ocupa la totalidad de las parcelas de terreno sino un área de 900, Mt2.
ALEGATOS DEL ABOGADO M.A., APODERADO JUDICIAL DE LA SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES SM 18, C.A.
Rechazó el argumento del recurrente referente a que el inmueble objeto del procedimiento de regulación, sean parcelas de terreno sin construcción y que por ello están exceptuadas del procedimiento regulatorio, toda vez, que estos argumentos debieron ser expuestos ante el órgano administrativo en el plazo que le fue otorgado para presentar su contestación y sus pruebas conforme lo establece los artículos 68° y 69° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no haberlo hecho oportunamente quedaron confesos. Invocó que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de Abril de 1.993, en su cláusula Quinta, permite que el arrendatario ejecute todo tipo de construcciones y cambios en las parcelas que sean acordes con el tipo de negocio determinado en la Cláusula Segunda (establecimiento de vehículos, lavado y engrase, servicios mecánicos y cualquier actividad conexa), por lo que afirma que el arrendatario ha ejecutado en las parcelas una serie de bienechurias tendientes al mejoramiento de su actividad comercial que constan en el Avalúo y en la Inspección Fiscal practicada por la Dirección de Inquilinato, por lo que dichas obras conforme a la Cláusula Décima Segunda del aludido contrato, quedan en beneficio de las parcelas, a menos que el arrendatario desee entregar las parcelas en el estado en que las recibieron.
Señaló además que la Dirección de Inquilinato para determinar la rentabilidad realizó el Avalúo de la totalidad de las parcelas 10 y 11, y les fijó el alquiler en una irrisoria suma, aplicándole la parte proporcional al inmueble regulado de una renta calculada a razón del 9% anual, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 29º de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que este avalúo está muy por debajo de los avalúos para inmuebles arrendados en la zona y por ende los actos administrativos están incursos en vicios que los afectan de nulidad, conforme lo previsto en el ordinal 1º del artículo 19º de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y denunció como infringidos los artículos 29º y 30º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el avalúo efectuado por la Dirección de Inquilinato no cumplió con los requisitos establecidos en el mismo.
Finalmente denunció la Infracción de los artículos 9º, 18º Ordinal 5° y 58º de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por inmotivación del acto impugnado, y solicitó la desaplicación del artículo 79º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el mismo es inconstitucional.
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Pasa el Tribunal en primer lugar, a a.l.i.d. artículo 30º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios denunciado por ambas partes, y al efecto se observa:
El avalúo que elaboró la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contiene la descripción del inmueble, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción y por último el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final, la estimación del valor total del inmueble.
Sin embargo, no aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.
Las anotadas deficiencias quedan evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto a los folios doscientos seis (206) al doscientos treinta y tres (233), resultado de la experticia evacuada en esta sede por los expertos EURIDISIS MORENO, Arquitecto, O.P., Perito y N.B.V., Ingeniero.
El informe pericial presentado describe el inmueble, los factores de su localización; tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente; el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos, privados y disponibles; la edad y características de la construcción; el análisis del valor asignado al terreno, la metodología empleada y un estudio análisis comparativo de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de la incidencias respectivas, corregido mediante aplicación de los índices de inflación del Banco Central de Venezuela a la fecha de elaboración del informe, por ser ello lo procedente con vista del destino de la prueba, que es la del restablecimiento de la situación jurídica infringida, mediante la presente sentencia. Por último, se indica los servicios auxiliares directos - de importancia relevante para la determinación del valor rental -, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstanciadamente los demás elementos exigidos por la Ley, como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares.
Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los Artículos 451º y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la administración, corrobora la existencia de vicios en el avalúo practicado por esta última, vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consiste en la infracción de los extremos que prescribe el Artículo 30º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para su realización. Por tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se declara.
La naturaleza del anterior pronunciamiento releva al Tribunal de entrar a conocer las denuncias restantes, en virtud de que las partes involucradas en el proceso buscaban como fin la nulidad del acto administrativo impugnado.
RESTABLECIMIENTO DE LA SITUACIÓN JURÍDICA LESIONADA
Habiendo sido declarada nula la Resolución impugnada, pasa el Tribunal a analizar y decidir la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida solicitada por el abogado M.A., y en tal sentido observa:
El artículo 259º de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente:
La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.
Por su parte el artículo 21º de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, dispone textualmente lo siguiente:
En su fallo definitivo el Tribunal Supremo de Justicia declarará si procede o no la nulidad del acto o de los actos impugnados, y determinará en su caso los efectos de su decisión en el tiempo; igualmente podrá, de acuerdo con los términos de la solicitud, condenar el pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la administración, así como disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa
.
Asimismo, el artículo 26º de la Constitución establece:
Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles
.
De otra parte, el segundo aparte del artículo 334º de la Constitución, consagra el control difuso de constitucionalidad de las leyes por parte de todos los jueces de la República, disponiendo que:
En caso de incompatibilidad entre ésta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicará las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aun de oficio, decidir lo conducente
.
A su vez, el artículo 20º del Código de Procedimiento Civil, dispone que:
Cuando la ley vigente, cuya aplicación se pida, colidiere con alguna disposición constitucional, los jueces aplicarán ésta con preferencia.
Ahora bien, visto que el primer aparte del artículo 79º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:
Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo
.
Este Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334º constitucional y 20º del Código de Procedimiento Civil, y visto que la norma contenida en artículo 79º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes transcrito, viola abiertamente las disposiciones contenidas en los artículos 26º y 259º de la Constitución, DESAPLICA POR INCONSTITUCIONAL EN EL CASO CONCRETO, el mencionado artículo 79º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia, procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide.
Ahora bien, analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, se le acuerda valor de plena prueba y se resuelve proceder a fijar el canon de arrendamiento solicitado para el área que ocupa el recurrente, con base al valor estimado en la misma, el cual monta a la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y DOS MIL QUINIENTOS VEINTE BOLIVARES CON CUARENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 380.272.520,43), equivalentes a 11.317,63 unidades tributarias a razón de Bs. 33.600 la unidad tributaria vigente para la fecha de la consignación de la experticia practicada al inmueble de autos, por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento anual del 9% de conformidad con lo previsto en el artículo 29º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando como canon de arrendamiento máximo para comercio del inmueble constituido por un área que ocupa el recurrente de Novecientos Metros Cuadrados 900,00 Mt2, ubicado dentro de las Parcelas 10 y 11, situadas en la Avenida F.P. con Calle R.B.F., Sector Nº 8, Urbanización S.M., Parroquia San Pedro de esta ciudad de Caracas, en la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CUARENTA Y TRES BOLIVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. 2.852.043,90).
IV
Por las razones expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, decide:
Se declara con lugar el recurso contencioso de nulidad interpuesto por el abogado en ejercicio de este domicilio G.I., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 2658, procediendo en su carácter de apoderado judicial del ciudadano R.T.C., contra los actos administrativos contenidos en las Resoluciones Nros 009508 y 009509, ambas de fecha veintiséis (26) de julio del año dos mil cinco (2005), emanadas de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante las cuales fijó canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble constituido por la Parcelas 10 y 11, ubicadas en la Avenida F.P. con Calle R.B.F., Sector Nº 8, Urbanización S.M., Parroquia San Pedro de esta ciudad de Caracas, actos administrativos cuyas nulidades se declaran.
A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por los actos anulados solicitada por el abogado M.A., se fija el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio por el área que ocupa el recurrente de Novecientos Metros Cuadrados 900,00 Mt2, ubicado dentro de las Parcelas 10 y 11, situadas en la Avenida F.P. con Calle R.B.F., Sector Nº 8, Urbanización S.M., Parroquia San Pedro de esta ciudad de Caracas, en la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CUARENTA Y TRES BOLIVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. 2.852.043,90).
Conforme lo exige el Artículo 21º de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, tendrán lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme, en adelante.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital. En Caracas, a los ( ) días del mes de marzo de dos mil siete (2007). Años 196º y 148º.
LA JUEZA PROVISORIA,
C.A.G.
LA SECRETARIA,
Y.V.
En el mismo día, siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
Y.V.
CAG/ags.
