Decisión de Juzgado Undecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 30 de Junio de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, treinta (30) de junio de dos mil once (2011)

Años: 201º y 152º.

ASUNTO: AH1B-V-2008-000221

Sentencia Definitiva.

PARTE ACTORA:

• Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, inscrita según documento otorgado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito de Registro del antes Departamento Libertador (hoy Municipio Libertador del Distrito Capital), en fecha 12 de abril de 1951, quedando anotado bajo el Nro. 24, folio 50, Protocolo 1°, con número de Registro de Información Fiscal J-00160893-1.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:

• G.I., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 2658.

PARTE DEMANDADA:

• Sociedad Mercantil B.M., C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la antigua Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital y Estado Miranda), el día 6 de marzo de 1981, anotada bajo el Nro. 44, Tomo 15A, Pmro.

• A.O.D.A., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. E.-82.051.526.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

• G.M.H., J.L.A.F., R.A.S. y C.R.M., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 13.283, 1.608, 12.967 y 26.538, respectivamente.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prorroga Legal.

I

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

Se inició el presente juicio en virtud de la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, incoada por el profesional del derecho G.I., actuando en su condición de apoderado judicial de la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, contra la Sociedad Mercantil B.M., C.A. y la ciudadana A.O.D.A.; dicha demanda fue presentada en fecha 18 de febrero de 2008, ante el Juzgado de Primera Instancia Distribuidor de Turno, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal.

Consignados como fueron los recaudos que acompañan la presente demanda, en fecha 03 de marzo de 2008, este Juzgado admitió la misma, ordenando en dicho auto la citación personal de las demandadas. Posteriormente, en fecha 17 de marzo de 2008, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de reforma de su demanda, la cual fue admitida por auto dictado en fecha 26 de marzo de 2008, ordenándose nuevamente la citación de la parte demandada.

Cumplidas la formalidades de ley para la citación de la parte demandada en el presente juicio, tal y como se evidencia de las actuaciones que rielan del folio treinta y dos (32) al cincuenta y nueve (59), ambos inclusive, la representación judicial de las codemandadas Sociedad Mercantil B.M., C.A. y la ciudadana A.O.D.A., presentó escrito de contestación a la demanda incoada en contra de sus representadas.

Siendo el día 23 de julio de 2008, la representación judicial de la parte demanda presentó escrito de promoción de pruebas, la cuales fueron admitidas por auto dictado en fecha 25 de julio de 2008.

En fecha 17 de julio de 2009, quien aquí decide, se abocó al conocimiento de la presente causa, ordenado la notificación de dicho abocamiento a la parte demandada, por encontrarse en conocimiento del mismo la parte actora, quedando constancia en autos de la notificación de las co-demandadas en fecha 02 de noviembre de 2009, conforme se evidencia de las diligencias presentadas por Alguacil adscrito a la Oficina de Actos de Comunicación de este Circuito Judicial que rielan en los folios ciento cuarenta y uno (141) al ciento cuarenta y seis (146).

Mediante diligencias de fecha 3 de noviembre de 2010 y 6 de mayo de 2011, la representación judicial de la parte actora, solicitó a este Juzgado dictar sentencia en la presente causa.

II

Ahora bien, establecido el trámite procesal seguido en la presente causa, pasa este Sentenciador de seguidas a observar los argumentos esgrimidos por las partes, así como la actividad probatoria efectuada durante el proceso:

PLANTEAMIENTO DE LA LITIS

Alegó la representación judicial de la parte actora en el escrito de reforma de la demanda lo siguiente:

Que su mandante dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil B.M., C.A., representada en dicho acto por la ciudadana A.O.D.A.; mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Décimo Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Capital), en fecha 05 de enero de 1999, anotado bajo el Nro. 105, Tomo 120 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; un inmueble constituido por una casa Quinta de dos plantas denominada “La Tejana”, ubicada en la Avenida A-2, de la Urbanización El Pinar, sector El Paraíso, Parroquia San Juan, de esta ciudad de Caracas. Que además firmó la ciudadana A.O.D.A., dicho contrato también en su propio nombre.

Que en la cláusula Cuarta del contrato se acordó que la duración del mismo seria por un año fijo, y en su cláusula sexta se dispuso que comenzaría a regir el dia 1° de enero de 1999, estableciéndose un canon montante a la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,00), que actualmente, en virtud de la reconversión monetaria ascienden a la suma de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F 450,00).

Que el acuerdo en cuestión se extinguió al haber transcurrido el plazo convenido para su duración, siendo sustituido por un nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes, el cual no fue autenticado.

Que el contrato antes referido versó sobre el mismo inmueble, Quinta “La Tejana”, siendo convenido en la cláusula Cuarta que su tiempo de duración seria por tres años fijos y en su cláusula sexta, que comenzaría a regir el día primero de enero de 2000, estableciéndose un canon de arrendamiento montante a Quinientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00), que actualmente, en virtud de la reconversión monetaria ascienden a la suma de Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F 500,00), ajustable al índice inflacionario pasado que fuera el primer año del contrato; venciendo su tiempo de duración el primero de enero de 2003; y que el mismo quedó terminado por mutuo o amistoso acuerdo de las partes, contenido en documento inscrito en la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 26 de enero de 2006, bajo el Nro. 10, Tomo 05 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, en razón de haber accedido la Sociedad Mercantil B.M., C.A. y la ciudadana A.O.D.A., a cumplir los deseos de Sociedad Civil SANTUARIO COROMOTO DE EL PINAR, de no prorrogarlo en razón de la urgente necesidad que tenía esta ultima de utilizar el inmueble arrendado para ampliar el Seminario de la orden de los Misioneros Redentoristas, cuya sede esta ubicada a un costado del inmueble arrendado, por lo que aduce que en razón de este acuerdo, las hoy demandadas, aceptaron y convinieron que el contrato de arrendamiento quedó definitivamente terminado, comprometiéndose las arrendatarias a entregar de forma voluntaria, pacíficamente y sin inconveniente alguno el inmueble anteriormente descrito a la arrendadora, el 1° de julio del año 2006.

Que las arrendatarias, no pudieron dar cumplimiento a la obligación de entregar el inmueble arrendado, por lo cual su poderdante convino en extender el plazo de entrega hasta el día quince de enero de 2007, lo cual fue asentado en documento inscrito en la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día once de agosto de 2006, bajo el No. 25, tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina. Señalando la representación judicial de la parte actora, que tampoco pudieron las arrendatarias dar cumplimiento a la entrega pactada en el documento antes referido, por lo cual nuevamente convino con estas en extender el plazo de la entrega hasta el quince de diciembre de 2007, que consta en un nuevo documento otorgado ante la misma Oficina Notarial, en fecha 26 de enero de 2007, inscrito bajo el Nro. 73, Tomo 3. Además agrega que en los documentos aquí referidos existe un error en cuanto a la identificación del contrato de arrendamiento que por dicho documento se da por terminado, siendo que se indicó que el contrato que empezó a regir en fecha 1° de enero de 2000, con duración de tres años fijos, quedó registrado ante la Notaria Pública Décimo Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Capital), en fecha 05 de enero de 1999, anotado bajo el Nro. 105, Tomo 120 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

Que el compromiso de entrega asumido por las inquilinas contenía además una serie de obligaciones pertinentes, reiteradas en los acuerdos de extensión de plazo para cumplirla, las cuales se refieren no solamente a que la arrendataria debía entregar el bien inmueble objeto de arrendamiento, sino que este debía encontrase en optimas condiciones y apto para prestar el servicio para el cual está destinado, totalmente desocupado de personas y bienes; que las bienhechurias efectuadas por parte de la referida sociedad civil quedarán a beneficio del inmueble sin que nada tuviese que serle cancelado a las arrendatarias por ese concepto; que las arrendataria entregarían las llaves de acceso al inmueble a sus dependencias internas y harían constar expresamente que son las únicas existentes en su poder; y, que al quince de diciembre de 2007, se obligaban a pagar toda deuda u obligación que hubiesen contraído anterior o posteriormente a esa oportunidad y antes de la entrega, en especial las derivadas o contraídas de la prestación de servicios públicos de que estuviere dotado el inmueble o que de alguna manera, fueren causadas por su condición de ocupante.

Que previamente al contrato objeto de la demanda, existía una relación entre ambas partes iniciada en razón de contrato celebrado por un lapso de tres años comenzando a partir del primero de enero de 1988, prorrogable por dos lapsos sucesivos de tres años consecutivos cada uno, y que finalizó el 31 de diciembre de 1997, y se prolongó hasta la celebración de los contratos sucesivos.

Que conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, le correspondió a las arrendatarias una prorroga de tres años, la cual comenzó el primero de enero 2003 y finalizó el treinta y uno de diciembre de 2005, por lo que al vencimiento de esta procedieron la arrendadora y las arrendatarias a suscribir los acuerdos supra referidos.

Que transcurrido el plazo acordado en el último de los convenios citados, para la entrega del inmueble arrendado, en el cual se estableció que la entregada del inmueble se efectuaría el 27 de diciembre de 2007, las arrendatarias continúan ocupando el inmueble arrendado haciendo caso omiso al compromiso adquirido por su poderdante.

Que en virtud de lo antes expuesto procedía en nombre de su mandante a demandar a la Sociedad Mercantil B.M., C.A. y a la ciudadana A.O.D.A., para que conviniesen o en su defecto fueran condenadas por este Tribunal en cumplir con el contrato de arrendamiento suscrito con la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, cuya vigencia comenzó el 1° de enero de 2000, con un lapso de duración de tres años fijos, por haberse cumplido la prórroga legal prevista por la Ley Vigente, así como el cumplimiento de los acuerdos suscritos posteriormente; cuyos datos notariales fueron indicados up supra, ordenado este Tribunal a las arrendatarias Sociedad Mercantil B.M., C.A., y a la ciudadana A.O.D.A., la entrega del inmueble arrendado. Asimismo, que se le cancele a su mandante en calidad de indemnización por la ocupación del inmueble arrendado y por los gastos que le ocasiona la dilación en la entrega la suma de Mil Trescientos Bolívares (Bs. F 1.300,00), durante el tiempo que continuaren ocupando la Quinta “Tejana”, conforme a lo establecido en el documento autenticado en la Notaría Pública Décima Octava en fecha 26 de enero de 2007, inscrito bajo el Nro. 73, Tomo 3.

A los fines de sustentar su demanda invoca los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.211, 1.214, 1.264, 1.594, y 1.599 del Código Civil, así como los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Solicitó dicha representación judicial igualmente se decretase Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado, conforme a lo establecido en el artículo 39 del Ley arrendaticia.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

Estando dentro del lapso de contestación a la demanda, los apoderados judiciales de las codemandadas Sociedad Mercantil B.M., C.A. y la ciudadana A.O.D.A., procedieron a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:

Negaron, rechazaron y contradijeron la demanda propuesta en contra de sus representadas tanto en los hechos como en el derecho invocado.

Adujó la representación judicial de la parte demandada, que el inmueble alquilado, denominado Quinta “Tejana”, fue arrendado por la Sociedad B.M., C.A., y en forma personal, en un principio, por la ciudadana A.O., quien suscribió los contratos en su propio nombre y en representación de la prenombrada empresa, y posteriormente, por su representada A.O.D.A., por lo que dicho inmueble ha sido el hogar permanente de la familia ORECCHIONI desde el mismo momento de la suscripción de los primeros contratos de arrendamiento sobre el mencionado inmueble, hasta la presente fecha; señalando que además del Gimnasio a que hace referencia en los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes en su Cláusula Segunda, también ha sido el hogar permanente de su representada A.O.D.A. y de su familia.

Que de igual forma a lo largo de todos estos años se ha encargo su mandante, con dinero de su propio peculio del mantenimiento y conservación del referido inmueble, sin que la actora hubiere erogado hasta la fecha ninguna suma de dinero para tal mantenimiento y conservación, desde la fecha del primer contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

Por otro lado señalan, que si bien el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se inicio como contrato a tiempo determinado, luego se convirtió en contrato a tiempo indeterminado, aduciendo que la actora no dice la verdad cuando afirma que la relación arrendaticia existente entre las partes se inició con el contrato de arrendamiento celebrado el 1° de enero de 1988, por un lapso de tres (03) años, prorrogables por dos (02) lapsos sucesivos, de tres (03) años cada uno, y que supuestamente finalizó el 31 de diciembre de 1997, y se prolongó hasta la celebración de los nuevos contratos de arrendamiento suscritos entre las partes; ya que consta de documento firmado el día 14 de diciembre de 1983, que la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, presentada por su Director, dio en arrendamiento a la compañía B.M., C.A., representada por la ciudadana A.O. y a esta última en su propio nombre, por tres (03) años el inmueble denominado Quinta “Tejana”, siendo prorrogable dicho contrato hasta por tres (03) años mas, comenzando a regir dicho contrato el 1° de enero de 1987; y que posteriormente, se firmó en fecha 31 de diciembre de 1987, un nuevo contrato de arrendamiento con una duración de tres (03) años, comenzado a regir el 1° de enero de 1988; aduciendo al respecto que entre la finalización de un contrato y la suscripción del otro existía una diferencia de un año, y que en ese tiempo las inquilinas continuaron ocupando el inmueble, y en consecuencia, como para esa fecha la legislación inquilinaria vigente no contemplaba la figura de la prórroga legal para contratos a tiempo determinado, se produjo la tácita reconducción, según lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, alegando además en virtud de lo antes señalado, que el contrato celebrado el 31 de diciembre de 1987, el cual comenzaría a regir el 1° de enero de 1988, es nulo, por haberse convertido el contrato anterior a tiempo indeterminado y que al amparo de la ley de Alquileres vigentes para la época en se celebraron los contratos de arrendamientos mencionados es ilegal que se firmara un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado, ya que tal circunstancia perjudica al arrendatario, y por ende, solo podía demandar la parte actora el Desalojo con fundamento en lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que por documento autenticado el 12 de marzo de 1996, las mismas partes, es decir, la compañía B.M., C.A., representada por la ciudadana A.O., y sobre el mismo inmueble, Quinta “Tejana”, celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con una duración de un año y que comenzaría a regir el 1° de enero de 1996, con vencimiento el 1° de enero de 1997; que posteriormente, por documento autenticado el 19 de diciembre de 1987, las partes celebraron otro contrato con duración de un año fijo, que comenzaría a correr el 1° de enero de 1998, y finalizaba el 1° de enero de 1999; y que luego, por documento autenticado el 05 de enero de 1999, las mismas partes y sobre el mismo inmueble, celebraron un contrato de arrendamiento con duración de un año fijo, que comenzó a regir a partir del 1° de enero de 1999, por lo que su conclusión fue el 1° de enero de 2000; sosteniendo que respecto a los contratos antes señalados no son mencionados por la parte actora en su libelo de demanda, por cuanto la demandante solo se refiere en su libelo a dos contratos de arrendamiento, el primero que se inició a partir del 1° de enero de 1999, y el que se inició a partir del 1° de enero de 2000.

Que a raíz de la finalización del contrato que se inició a partir del 1° de enero de 2000, el cual tuvo una duración de tres (03) años fijos, venciendo el 1° de enero de 2003, no fue firmado un nuevo contrato, y que las arrendatarias Sociedad Mercantil B.M., C.A. y la ciudadana A.O.D.A., continuaron ocupando el inmueble arrendado, aduciendo que a partir del 02 de enero de 2003, comenzó un vacio sin contrato de arrendamiento que se prolongó hasta el 26 de enero de 2006, fecha en que las partes firmaron un acuerdo que consta en documento autenticado, en el cual se acordó que no sería prorrogado el arrendamiento en virtud de que la arrendadora tenia necesidad de ocupar el inmueble arrendado para ampliar el Seminario de los Misioneros Redentoristas, que el contrato de arrendamiento suscrito con duración de tres (03) años, comenzado a partir del 1° de enero de 2000, había quedado definitivamente terminado, y que las inquilinas entregarían el inmueble en fecha 1° de julio de 2006.

Que las tres prorrogas que fueron concedidas a las arrendatarias para entregar el inmueble, la primera, con vencimiento el 1° de julio de 2006, la segunda, con vencimiento el 16 de enero de 2007, y la tercera con vencimiento el 15 de diciembre de 2007, fueron acordadas debido a que la parte arrendadora hizo valer como contrato a tiempo determinado el que finalizó el 1° de enero de 2003, para hacer valer el lapso de prorroga de tres (03) años, que va del 1° de enero de 2003, hasta el 1° de enero de 2006, como el de prorroga de tres (03) años al cual tendrían derecho las inquilinas si el contrato era a tiempo determinado, calificación esta que niegan debido a la reconducción tacita desde el 1° de enero de 1987.

Como otros aspectos que destaca la representación judicial de la parte demandada, se encuentra que consideran violatorio de las normas legales que rigen la relación arrendaticia, el hecho de que se haya fijado por parte de la arrendadora un canon de alquiler mensual en cada una de las prorrogas concedidas, superior al canon mensual de arrendamiento estipulado en el contrato suscrito el 1° de enero de 2000, y que termino el 1° de enero de 2003, para el cual se estableció un canon mensual de QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 500,00), siendo, que en el acuerdo firmado entre las partes el 26 de enero de 2006, cuya finalización de la prorroga fue acordada para el 1° de julio de 2006, debiendo pagar mensualmente la suma de Ochocientos Bolívares mensuales (Bs. F 800,00); y luego que en virtud de que las arrendatarias no pudieron entregar el inmueble de 1° de julio de 2006, se les concedió una prorroga para la entrega hasta el 15 de enero de 2007, fijándose el canon de arrendamiento en la cantidad de Mil Cien Bolívares (Bs. F 1.100,00); pero que llegada la fecha las arrendatarias no pudieron entregar el inmueble, por lo que les fue concedida una tercera prorroga hasta el 15 de diciembre de 2007, con la obligación de las inquilinas de cancelar un canon mensual de Un Mil Trescientos Bolívares (Bs. F 1.300,00); señalando que tales cantidades que las arrendatarias se obligaron a pagar eran ilegales por cuanto los cánones de alquiler se encontraban congelados, por lo que sus representadas debían continuar cancelando la cantidad establecida en el contrato que empezó a regir el 1° de enero de 2003.

Que en virtud de lo antes señalado solicitan en nombre de sus representadas que la demanda incoada en contra de sus representadas se declarase sin lugar, condenando al pago de las costas del proceso a la parte actora.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

Del análisis de los hechos y el derecho alegado por las partes este Juzgado observa que ambas partes son contestes en la existencia de una relación arrendaticia entre la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR y la Sociedad Mercantil B.M., C.A. conjuntamente con la cuidada A.O.D.A., siendo el objeto de dicha relación arrendaticia el inmueble constituido por una casa Quinta de dos plantas denominada “La Tejana”, ubicada en la Avenida A-2, de la Urbanización El Pinar, sector El Paraíso, Parroquia San Juan, de esta ciudad de Caracas.

Ahora bien, radica la controversia que da origen al presente proceso en la verificación del incumplimiento de las arrendatarias en la entrega del inmueble supra identificado; por expiración del contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes el cual entró en vigencia en fecha 1° de enero de 2000, con una duración de tres años (fijo), precluyendo en fecha 1° de enero de 2003; así como de la prorroga legal concedida a las arrendatarias por un periodo de tres años en virtud que la relación arrendaticia que vincula a las partes data de 1988; y al cumplimiento de lo acordado por las partes mediante documentos los tres documentos suscritos en fechas 26 de enero de 2006, 11 de agosto de 2006, y 26 de enero de 2007. Siendo estos hechos negados rotundamente por la representación judicial de la parte demandada, ya que alega que la relación arrendaticia que vincula a las partes se indetermino por efectos de la tácita reconducción que se produjo, en virtud del vencimiento de un contrato de arrendamiento celebrado mediante documento firmado el día 14 de diciembre de 1983, entre la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR y la compañía B.M., C.A., representada por la ciudadana A.O., y a esta última en su propio nombre, a cuyo vencimiento se firmó en fecha 31 de diciembre de 1987, un nuevo contrato de arrendamiento con una duración de tres (03) años, comenzado a regir el 1° de enero de 1988; aduciendo al respecto que entre la finalización de un contrato y la suscripción del otro existía una diferencia de un año, y que en ese tiempo las inquilinas continuaron ocupando el inmueble sin oposición de la arrendadora, y que tal circunstancia vicia de nulidad todos los contratos posteriores.

DE LAS PRUEBAS

Ahora bien, delimitados los términos a los cuales se circunscribe la litis, pasa este Sentenciador a examinar las pruebas aportadas por las partes, como fundamento de sus contrapuestas posiciones en el juicio, considerando así que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.

En este mismo orden de ideas la doctrina y la jurisprudencia están acorde en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de arrendamiento, en el cual se apoya la acción deducida en el presente juicio, le basta al actor probar la existencia autentica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, probada la existencia del arrendamiento en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que esta solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.

En tal sentido, con fundamento en las anteriores consideraciones, procede este Juzgador a analizar y emitir juicio sobre los medios probatorios que fueron aportados al proceso:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

• Original del documento de Poder autenticado por ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nro. 01, Tomo 105 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual no fue tachado, desconocido ni impugnado por la parte demandada, y se le otorga todo el valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil de Venezuela, siendo que tal instrumento acredita la representación de la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, a la cual ostenta los profesionales del Derecho M.G.A. y G.I., quienes se encuentran inscritos en el Inpreabogado bajo los números 33.081 y 2658, respectivamente. ASI SE ESTABLECE.

• Copia simple y Original del Contrato de arrendamiento privado, suscrito entre la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, y la Sociedad Mercantil B.M., C.A., conjuntamente con la ciudadana A.O.D.A., siendo el objeto de dicho contrato el inmueble constituido por una casa Quinta de dos plantas denominada “La Tejana”, ubicada en la Avenida A-2, de la Urbanización El Pinar, sector El Paraíso, Parroquia San Juan, de esta ciudad de Caracas; para ser destinado a Gimnasio, y comenzando a regir a partir del 1° de enero de 2000, con un lapso de duración de tres (03) años fijos, y un canon de arrendamiento mensual establecido en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), actualmente QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 500,00), por efectos de la reconversión monetaria. Dicho instrumento no fue desconocido, impugnado ni tachado por la demandada, por lo que este Juzgador le otorga todo el valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en artículo 1.363 del Código Civil, y lo aprecia por cuanto el mismo constituye plena prueba entre las partes que lo suscriben y da fe de la existencia de la relación contractual iniciada el 1° de enero de 2000, y finalizada el 1° de enero de 2003, así como de las obligaciones contraídas por ambas partes durante la vigencia del mismo. ASI SE ESTABLECE.

• Copia simple del documento suscrito en fecha 09 de enero de 2006, entre la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, en calidad de arrendadora, y la Sociedad Mercantil B.M., C.A., conjuntamente con la ciudadana A.O.D.A., en su calidad de arrendatarias, el cual fuera autenticado ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de enero de 2006, quedando anotado bajo el Nro. 10, Tomo 05 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho instrumento no fue desconocido, impugnado ni tachado por la demandada, por lo que este Juzgador le otorga todo el valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil de Venezuela; en virtud de que tal documento es contentivo de transacción celebrada a tenor de lo dispuesto en los artículos 1713 del Código Civil 255 y 256 del Código de Procedimiento Civil, con el objeto de precaver un litigio eventual por vencimiento del contrato de arrendamiento escrito y a tiempo determinado y de su prórroga, y por ello resulta plena prueba de la voluntad expresa tanto de la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, como de la Sociedad Mercantil B.M., C.A., representada por la ciudadana A.O.D.A., y de esta última en su propio nombre, de dar por terminado el contrato de arrendamiento privado suscrito por los prenombrados sujetos el cual comenzó a regir a partir del 1° de enero de 2000, cuyo objeto fue el inmueble constituido por una casa Quinta de dos plantas denominada “La Tejana”, ubicada en la Avenida A-2, de la Urbanización El Pinar, sector El Paraíso, Parroquia San Juan, de esta ciudad de Caracas; para ser destinado a Gimnasio; así mismo, es prueba fehaciente de la voluntad manifiesta de la Sociedad Mercantil B.M., C.A., representada por la ciudadana A.O.D.A., y de esta en su propio nombre, de su obligación de entregar en fecha 1° de julio de 2006, de forma voluntaria, pacíficamente y sin inconveniente alguno el inmueble antes descrito, y de cancelar mensualmente la suma de Ochocientos Bolívares (Bs. F 800,00), en calidad de indemnización por la ocupación del inmueble por los gatos e inconvenientes que le ocasiona a la arrendadora la dilación en la entrega del inmueble arrendado; y finalmente, es plena prueba de la declaración de las partes de que nada quedarían a reclamarse entre ellas, una vez cumplida la totalidad de las obligaciones asumidas en la transacción, por lo que a tal efecto le otorgarían el mas amplio finiquito de ley; renunciando además, a toda acción judicial, administrativa o de cualquier otra naturaleza preexistente, actual, eventual o futura derivada del contrato de arrendamiento del inmueble, que por medio de dicha transacción se dio por terminado; quedando salvo aquellas acciones que se derivasen por el incumplimiento de las obligaciones previstas en dicha transacción. ASI SE ESTABLECE.

• Copia simple del documento suscrito en fecha 1° de julio de 2006, entre la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, en calidad de arrendadora, y la Sociedad Mercantil B.M., C.A., conjuntamente con la ciudadana A.O.D.A., en su calidad de arrendatarias, el cual fuera autenticado ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de agosto de 2006, quedando anotado bajo el Nro. 25, Tomo 71, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho instrumento no fue desconocido, impugnado ni tachado por la demandada, por lo que este Juzgador le otorga todo el valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil de Venezuela; en virtud de que tal documento es contentivo de transacción celebrada con el objeto de conceder una nueva prorroga a las arrendatarias, en virtud de la imposibilidad de hacer efectiva la entrega de inmueble conforme a lo establecido en el documento suscrito en fecha 1° de enero de 2006, anteriormente valorado. En consecuencia, es prueba fehaciente de la voluntad manifiesta de la Sociedad Mercantil B.M., C.A., representada por la ciudadana A.O.D.A., y de esta en su propio nombre, de su obligación de entregar el inmueble arrendado en fecha 15 de enero de 2007, y de cancelar mensualmente la suma de Un mil Cien Bolívares (Bs. F 1.100,00), en calidad de indemnización por la ocupación del mismo, por los gatos e inconvenientes que le ocasiona a la arrendadora la dilación en la entrega del inmueble arrendado; y finalmente, es plena prueba de la declaración de las partes de que nada quedarían a reclamarse entre ellas, una vez cumplida la totalidad de las obligaciones asumidas en la transacción, por lo que a tal efecto le otorgarían el mas amplio finiquito de ley; renunciando además, a toda acción judicial, administrativa o de cualquier otra naturaleza preexistente, actual, eventual o futura derivada del contrato de arrendamiento del inmueble que se dio por terminado por voluntad de las partes por medio de la transacción contenida en el documento suscrito en fecha 09 de enero de 2006, autenticado ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de enero de 2006, anotado bajo el Nro. 10, Tomo 05 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; y quedando salvo aquellas acciones que se derivasen por el incumplimiento de las obligaciones previstas en la transacción sub examine. ASI SE ESTABLECE.

• Original del documento suscrito entre la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, en calidad de arrendadora, y la Sociedad Mercantil B.M., C.A., conjuntamente con la ciudadana A.O.D.A., en su calidad de arrendatarias, el cual fuera autenticado ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de enero de 2007, quedando anotado bajo el Nro. 73, Tomo 03, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho instrumento no fue desconocido, impugnado ni tachado por la demandada, por lo que este Juzgador le otorga todo el valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil de Venezuela; en virtud de que tal documento es contentivo de transacción celebrada con el objeto de conceder una nueva prorroga a las arrendatarias, en virtud de la imposibilidad de hacer efectiva la entrega de inmueble conforme a lo establecido en el documento suscrito en fecha 15 de enero de 2007, anteriormente valorado. En consecuencia, es prueba fehaciente de la voluntad manifiesta de la Sociedad Mercantil B.M., C.A., representada por la ciudadana A.O.D.A., y de esta en su propio nombre, de su obligación de entregar el inmueble arrendado en fecha 15 de diciembre de 2007, y de cancelar mensualmente la suma de Un mil trescientos Bolívares (Bs. F 1.300,00), en calidad de indemnización por la ocupación del inmueble por los gatos e inconvenientes que le ocasiona a la arrendadora la dilación en la entrega del mismo; y finalmente, es plena prueba de la declaración de las partes de que nada quedarían a reclamarse entre ellas, una vez cumplida la totalidad de las obligaciones asumidas en la transacción, por lo que a tal efecto le otorgarían el mas amplio finiquito de ley; renunciando además, a toda acción judicial, administrativa o de cualquier otra naturaleza preexistente, actual, eventual o futura derivada del contrato de arrendamiento del inmueble que se dio por terminado por voluntad de las partes por medio de la transacción contenida en el documento suscrito en fecha 09 de enero de 2006, autenticado ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de enero de 2006, anotado bajo el Nro. 10, Tomo 05 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; y quedando salvo aquellas acciones que se derivasen por el incumplimiento de las obligaciones previstas en la transacción sub examine. ASI SE ESTABLECE.

• Original de Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaria Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de enero de 1999, anotado bajo el Nro. 105, Tomo 120 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; dicho contrato fue suscrito entre la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, y la Sociedad Mercantil B.M., C.A., conjuntamente con la ciudadana A.O.D.A., siendo el objeto de dicho contrato el inmueble constituido por una casa Quinta de dos plantas denominada “La Tejana”, ubicada en la Avenida A-2, de la Urbanización El Pinar, sector El Paraíso, Parroquia San Juan, de esta ciudad de Caracas; para ser destinado a Gimnasio, y comenzando a regir a partir del 1° de enero de 1999, con un lapso de duración de un (01) año fijo, y un canon de arrendamiento mensual establecido en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), actualmente CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 400,00), por efectos de la reconversión monetaria. Dicho instrumento no fue desconocido, impugnado ni tachado por la demandada, por lo que este Juzgador le otorga todo el valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil de Venezuela; y lo aprecia por cuanto el mismo constituye plena prueba de la existencia de la relación contractual iniciada el 1° de enero de 1999, y finalizada el 1° de enero de 2000. ASI SE ESTABLECE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

• Original del documento de Poder autenticado por ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de febrero de 2008, anotado bajo el Nro. 60, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual no fue tachado, desconocido ni impugnado por la parte demandada, y se le otorga todo el valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil de Venezuela, siendo que tal instrumento acredita la representación de la Sociedad Mercantil B.M., C.A. y de la ciudadana A.O.D.A., a la cual ostenta los profesionales del Derecho G.M.H., J.L.A.F., R.A.S. y C.R.M., quienes se encuentran inscritos en el Inpreabogado bajo los números 13.283, 1.3608, 12.967 y 26.538, respectivamente. ASI SE ESTABLECE.

• Copia simple del documento suscrito en fecha 1° de julio de 2006, entre la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, en calidad de arrendadora, y la Sociedad Mercantil B.M., C.A., conjuntamente con la ciudadana A.O.D.A., en su calidad de arrendatarias, el cual fuera autenticado ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de agosto de 2006, quedando anotado bajo el Nro. 25, Tomo 71, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho documento ya fue valorado tal y como se evidencia del texto de presente fallo.

Original y copias simples de dos (02) Contratos de arrendamiento que se especifican a continuación:

• Contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 14 de diciembre de 1983, entre la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, representada por su Director S.C.M., por una parte; y por la otra la Sociedad Mercantil B.M., C.A. representada por la ciudadana A.O., titular de la cédula de identidad Nro. 6.160.270, actuando también en su propio nombre; siendo el objeto de dicho contrato el inmueble constituido por una casa Quinta de dos plantas denominada “La Tejana”, ubicada en la Avenida A-2, de la Urbanización El Pinar, sector El Paraíso, Parroquia San Juan, de esta ciudad de Caracas; para ser destinado a únicamente a los usos permitidos por la ley, y comenzando a regir a partir del 1° de enero de 1984, con un lapso de duración de tres (03) años fijos, prorrogable hasta por tres (03) años mas.

• Contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 31 de diciembre de 1987, entre la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, representada por su Director S.C.M., por una parte; y por la otra la Sociedad Mercantil B.M., C.A. representada por la ciudadana A.O., titular de la cédula de identidad Nro. 6.160.270, actuando también en su propio nombre; siendo el objeto de dicho contrato el inmueble constituido por una casa Quinta de dos plantas denominada “La Tejana”, ubicada en la Avenida A-2, de la Urbanización El Pinar, sector El Paraíso, Parroquia San Juan, de esta ciudad de Caracas; para ser destinado a únicamente a los usos permitidos por la ley, y comenzando a regir a partir del 1° de enero de 1988, con un lapso de duración de tres (03) años fijos, prorrogable por dos lapsos sucesivos de tres (03) años cada uno.

Los documentos antes señalados no fueron desconocidos, impugnados ni tachados por la parte actora, por lo que este Juzgador le otorga valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en artículo 1.363 del Código Civil, y los aprecia solo en lo que respecta a la existencia de una relación arrendaticia que data desde el año 1984 entre la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR y Sociedad Mercantil B.M., C.A., por cuanto la ciudadana A.O., no es uno de los sujetos intervinientes en el presente proceso. ASI SE ESTABLECE.

• Copia Simple del Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de marzo de 1996, anotado bajo el Nro. 109, Tomo 24 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; y suscrito en fecha 31 de diciembre de 1995, entre la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, representada por su Director S.C.M., por una parte; y por la otra la Sociedad Mercantil B.M., C.A. representada por la ciudadana A.O.D.A., actuando también en su propio nombre; siendo el objeto de dicho contrato el inmueble constituido por una casa Quinta de dos plantas denominada “La Tejana”, ubicada en la Avenida A-2, de la Urbanización El Pinar, sector El Paraíso, Parroquia San Juan, de esta ciudad de Caracas; para ser destinado únicamente a los usos permitidos por la ley, y comenzando a regir a partir del 1° de enero de 1996, con un lapso de duración de un (01) años fijo, prorrogable por el lapso de un (01) año a voluntad de las partes. Dicho instrumento no fue desconocido, impugnado ni tachado por la demandada, por lo que este Juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil de Venezuela; siendo que de dicho documento se desprende la existencia de la relación arrendaticia que mantuvieron la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, la Sociedad Mercantil B.M., C.A. y la ciudadana A.O.D.A., a partir del 1° de enero de 1996.

• Copia simple del Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de diciembre de 1997, anotado bajo el Nro. 07, Tomo 142 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; y suscrito entre la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, representada por su Director J.H.I., por una parte; y por la otra la Sociedad Mercantil B.M., C.A. representada por la ciudadana A.O.D.A., actuando también en su propio nombre; siendo el objeto de dicho contrato el inmueble constituido por una casa Quinta de dos plantas denominada “La Tejana”, ubicada en la Avenida A-2, de la Urbanización El Pinar, sector El Paraíso, Parroquia San Juan, de esta ciudad de Caracas; para ser destinado a Gimnasio, y comenzando a regir a partir del 1° de enero de 1998, con un lapso de duración de un (01) año fijo. Dicho instrumento no fue desconocido, impugnado ni tachado por la demandada, por lo que este Juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil de Venezuela; siendo que de dicho documento se desprende la existencia de la relación arrendaticia que mantuvieron la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, la Sociedad Mercantil B.M., C.A. y la ciudadana A.O.D.A., a partir del 1° de enero de 1998.

• Copia simple del Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaria Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de enero de 1999, anotado bajo el Nro. 105, Tomo 120 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; dicho contrato fue suscrito entre la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, y la Sociedad Mercantil B.M., C.A., conjuntamente con la ciudadana A.O.D.A.. Dicho contrato fue valorado tal y como se evidencia del texto de presente fallo.

En original tres (03) recibos que se identifican a continuación:

• Recibo de fecha 11 de octubre de 2007, suscrito por el ciudadano L.N., titular de la cédula de identidad Nro. V.- 15.206.266, quien en nombre de la los Misioneros Redentoristas, recibe de la ciudadana A.O.D.A., la cantidad de Un millón trescientos mil bolívares (Bs. 1.300.000,00), actualmente Mil trescientos bolívares fuertes (Bs. F 1.300,00), por efecto de la reconversión monetaria; por concepto de indemnización por ocupación del inmueble Quinta Tejana, por el mes de octubre de 2007.

• Recibo de fecha 2 de noviembre de 2007, suscrito por el ciudadano L.N., titular de la cédula de identidad Nro. V.- 15.206.266, quien en nombre de la los Misioneros Redentoristas, recibe de la ciudadana A.O.D.A., la cantidad de Un millón trescientos mil bolívares (Bs. 1.300.000,00), actualmente Mil trescientos bolívares fuertes (Bs. F 1.300,00), por efecto de la reconversión monetaria; por concepto de indemnización por ocupación del inmueble Quinta Tejana, por el mes de noviembre de 2007.

• Recibo de fecha 8 de diciembre de 2007, suscrito por el ciudadano L.N., titular de la cédula de identidad Nro. V.- 15.206.266, quien en nombre de la los Misioneros Redentoristas, recibe de la ciudadana A.O.D.A., la cantidad de Un millón trescientos mil bolívares (Bs. 1.300.000,00), actualmente Mil trescientos bolívares fuertes (Bs. F 1.300,00), por efecto de la reconversión monetaria; por concepto de indemnización por ocupación del inmueble Quinta Tejana, por el mes de diciembre de 2007.

En original cuatro (04) bauchers de depósitos bancarios en la cuenta Nro. 0012 87 0001037592 de Banco Industrial de Venezuela, perteneciente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial; los cuales se especifican a continuación:

• Baucher de depósito Bancario Nro. 1043228, efectuado por la Sociedad Mercantil B.M., C.A., a nombre de SANCORP, en la citada cuenta, en fecha 31 de enero de 2008, por la cantidad de Dos Mil Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs. F 2.600,00).

• Baucher de depósito Bancario Nro. 1043229, efectuado por la Sociedad Mercantil B.M., C.A. a nombre de SANCORP, en la citada cuenta, en fecha 28 de febrero de 2008, por la cantidad de Mil Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. F 1.300,00).

• Baucher de depósito Bancario Nro. 1061731, efectuado por la Sociedad Mercantil B.M., C.A. a nombre de SANCORP, en la citada cuenta, en fecha 26 de marzo de 2008, por la cantidad de Mil Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. F 1.300,00).

• Baucher de depósito Bancario Nro. 1043231, efectuado por la Sociedad Mercantil B.M., C.A. a nombre de SANCORP, en la citada cuenta, en fecha 30 de abril de 2008, por la cantidad de Mil Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. F 1.300,00).

Tanto los recibos como los bauchers de depósitos bancarios previamente señalados no fueron desconocidos, impugnados ni tachados por la parte actora, sin embargo, quien aquí decide los desecha del cúmulo probatorio ya que nada aportan al presente proceso, por cuanto el hecho debatido en el caso sub examine no es el incumplimiento de la parte demandada en el pago de cánones de arrendamiento, sino su incumplimiento en la entrega del inmueble objeto de mismo. ASÍ SE ESTABLECE.

• Copias certificadas de los folios uno (01) al veintinueve (29), que corren insertos en el expediente Nro. 20080201, cursante ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, con motivo de pago de cánones de arrendamiento por consignación ante dicho Tribunal, efectuadas por la Sociedad Mercantil B.M., C.A., a favor de la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR. Dicha documental no fue tachada, impugnada ni desconocida por la parte actora, sin embargo, este Juzgador considera que la misma no guarda relación con los hechos discutidos en el presente juicio, y en consecuencia se desecha del cúmulo probatorio. ASI SE ESTABLECE.

MOTIVA

Estando en la oportunidad procesal correspondiente y habiéndose efectuado previamente una síntesis de los hechos conforme a lo ordenado en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y referido como ha sido a este Tribunal el conocimiento de las presentes actuaciones, por efecto del sortero de ley efectuado por el Juzgado Distribuidor de turno, quien aquí decide pasa a emitir su fallo con base a las siguientes consideraciones:

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem.

En tal sentido, es de observar que la presente acción se funda en el incumplimiento por parte de las demandadas de la obligación de entregar a la demandante el bien inmueble constituido por una casa Quinta de dos plantas denominada “La Tejana”, ubicada en la Avenida A-2, de la Urbanización El Pinar, sector El Paraíso, Parroquia San Juan, de esta ciudad de Caracas, con fundamento en lo establecido en el Contrato de arrendamiento privado, suscrito entre la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, y la Sociedad Mercantil B.M., C.A., conjuntamente con la ciudadana A.O.D.A., el cual comenzó a regir a partir del 1° de enero de 2000, con un lapso de duración de tres (03) años fijos; por expiración del termino de duración de dicho contrato y de la prorroga legal conferida a la arrendataria; así como, en el documento autenticado ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de enero de 2007, quedando anotado bajo el Nro. 73, Tomo 03, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; contentivo del convenio celebrado con el objeto de conceder una nueva prorroga a las arrendatarias, en virtud de la imposibilidad de hacer efectiva la entrega de inmueble denominado Quinta Tejana.

Ahora bien, respecto al contrato de arrendamiento privado previamente citado, observa este Juzgador que conforme a su cláusula cuarta, tuvo un plazo de duración de tres años (03) fijos, y comenzó a regir en fecha 1° de enero de 2000, según establece la cláusula sexta, precluyendo en consecuencia en fecha 1° de enero de 2003, por lo que a partir de dicha fecha, sin que conste en autos voluntad de las partes de renovar la relación arrendaticia mediante contrato alguno y no habiéndose pactado prorrogas contractuales en dicho documento, operó de pleno de derecho para las arrendatarias la prorroga legal, que conforme a lo establecido en el artículo 38, literal de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, correspondía un lapso de tres (03) años, dado que la relación que vincula a la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, en su carácter de arrendadora, y a la Sociedad Mercantil B.M., C.A., conjuntamente con la ciudadana A.O.D.A., en su condición de arrendatarias, tal y como quedo demostrado de los documentos consignados a los autos ya valorados, data del año 1996, manteniéndose hasta la expiración del último contrato, a tiempo determinado, sin que bajo ningún concepto, como lo alega la parte demandada en su escrito de contestación hubiera operado la tacita reconducción, por mantenerse la relación locativa bajo el régimen de los contratos de arrendamientos siguientes: el primero autenticado ante la Notaria Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de marzo de 1996, anotado bajo el Nro. 109, Tomo 24 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; y suscrito en fecha 31 de diciembre de 1995, con vigencia a partir del 1° de enero de 1996, con un lapso de duración de un (01) año fijo, prorrogable por el lapso de un (01) año a voluntad de las partes; le sucede a este el Contrato de arrendamiento autenticado ante la misma Oficina Notarial, en fecha 19 de diciembre de 1997, anotado bajo el Nro. 07, Tomo 142; suscrito el cual comenzó regir a partir del 1° de enero de 1998, con un lapso de duración de un (01) año fijo, de lo cual es evidente que este contrato fue suscrito inmediatamente al vencimiento de la prorroga contractual del contrato anterior. A la finalización del contrato antes señalado, fue suscrito otro Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaria Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de enero de 1999, anotado bajo el Nro. 105, Tomo 120; el cual comenzó a regir a partir del 1° de enero de 1999, con plazo de duración de un (01) año fijo, por lo que precluyó el 1° de enero de 2000, fecha en la cual se celebra el contrato de arrendamiento privado cuyo cumplimiento demanda la parte actora, con duración de tres (03) años fijos, venciendo en consecuencia su plazo de duración en fecha 1° de enero de 2003, y otorgándose a la finalización del mismo a las arrendatarias su respectiva prorroga legal de tres (03) años. ASI SE ESTABLECE.

Por otra parte observa este jurisdicente, que por voluntad expresa las partes, es decir, la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, la Sociedad Mercantil B.M., C.A., y la ciudadana A.O.D.A., actuando en su propio nombre y representación de la prenombrada Sociedad Mercantil; mediante el documento suscrito en fecha 09 de enero de 2006, autenticado ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de enero de 2006, anotado bajo el Nro. 10, Tomo 05, celebraron una transacción a tenor de lo dispuesto en los artículos 1713 del Código Civil y 255 y 256 del Código de Procedimiento Civil, con el objeto de precaver un litigio eventual por vencimiento del supra mencionado contrato de arrendamiento escrito y a tiempo determinado y de su prórroga legal, en consecuencia, según se desprende de las cláusulas primera y tercera, las partes dan por terminado el contrato de arrendamiento privado que comenzó a regir a partir del 1° de enero de 2000; obligándose las arrendatarias a hacer entrega del inmueble Quinta Tejana en fecha 1° de julio de 2006, de forma voluntaria, pacíficamente y sin inconveniente alguno, siendo en este punto de trascendental destacar la declaración contenida en la cláusula séptima del documento sub examine, la cual es del tenor siguiente:

SEPTIMA: Ambas partes expresamente declaran que nada más quedarán a reclamarse entre ellas, una vez cumplidas la totalidad de las obligaciones asumidas en esta transacción, y a tal efecto se otorgaran el más amplio finiquito de ley. Renuncian en este acto a toda acción judicial o administrativa o de cualquier otra naturaleza preexistente, actual, eventual o futura derivada del Contrato de Arrendamiento del inmueble, que por medio de la presente transacción se da por terminado. Quedan a salvo aquellas acciones que se originasen por el incumplimiento de las obligaciones previstas en la presente transacción.

De la cláusula antes citada claramente se desprende la voluntad de las partes de que nada quedarían a reclamarse entre ellas, una vez cumplida la totalidad de las obligaciones asumidas en dicha transacción, por lo que a tal efecto le otorgarían el mas amplio finiquito de ley; renunciando, a toda acción judicial, administrativa o de cualquier otra naturaleza preexistente, actual, eventual o futura derivada del contrato de arrendamiento del inmueble, que por medio de dicha transacción se dio por terminado, es decir, el contrato de arrendamiento privado que comenzó a regir en fecha 1° de enero de 2000; quedando salvo aquellas acciones que se derivasen por el incumplimiento de las obligaciones previstas en dicha transacción. Tal cláusula prevalece bajo el mismo ordinal tanto en el documento suscrito en fecha 1° de julio de 2006, autenticado ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de agosto de 2006, anotado bajo el Nro. 25, Tomo 71, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; como en el documento autenticado ante la misma Notaria en fecha 26 de enero de 2007, anotado bajo el Nro. 73, Tomo 03, en los cuales además de establecerse lo ya referido, se les concedió a la Sociedad Mercantil B.M., C.A., y la ciudadana A.O.D.A., en dos oportunidades plazos para la entrega del bien inmueble Quinta La Tejana, siendo fijada la primera oportunidad para el 15 de enero de 2007, y en virtud de la imposibilidad de la entrega se fijo nueva oportunidad para el 15 de diciembre de 2007; además, es de resaltar que de forma progresiva las partes en cada uno de los documentos anteriores asumieron la obligación de pagar en el primero de ellos la suma de OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 800,00), en el segundo se pacto el pago de UN MIL CIEN BOLÍVARES (BS. F 1.100,00); y en el tercero se estableció el pago de MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (BS. F 1.300,00), cantidades estas que se comprometían a cancelar en calidad de indemnización por la ocupación del inmueble, por los gatos e inconvenientes que le ocasionaba a la arrendadora la dilación en la entrega del inmueble arrendado.

Así las cosas, es oportuno abrir un paréntesis para acotar que respecto del cumplimiento de un contrato la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan a saber, aquellas estipulaciones expresas y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato, unido a ello nos encontramos con el principio de buena fé que debe regir en el cumplimiento de los contratos.

Precisando lo anterior, cabe destacar que el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano, establece el efecto primordial que produce todo contrato, siendo este que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley. A este efecto se le conoce con el nombre de la intangibilidad de los contratos o de la fuerza obligatoria del mismo. Ese respeto a los términos del contrato se le impone no sólo a los contratantes, sino también al juez que lo conozca.

Nuestra doctrina ha señalado que el principio de intangibilidad del contrato significa “que las partes no pueden sustraerse a su deber de observar el contrato tal como el fue contraído, en su conjunto y en cada una de sus cláusulas. Aunado a este principio tenemos el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, el cual deriva de la innata libertad del ser humano, la vigencia de este principio significa reconocer la autarquía del individuo en la configuración creadora de las relaciones jurídicas, es la voluntad de las partes la que crea el contrato por estas suscrito, los efectos que esta produce y la que determina el contenido establecido en el mismo. El civilista español F.d.C. y Bravo, definía a la autonomía privada como: “aquel poder complejo reconocido a la persona para el ejercicio de sus facultades, sea dentro del ámbito de libertad que le pertenece como sujeto de derechos, sea para crear reglas de conducta para sí en relación con los demás con la consiguiente responsabilidad en cuanto actuación en la vida social”. La autonomía de la voluntad tiene como límites, tal como lo establece el artículo 6 del Código Civil, al orden público y a las buenas costumbres.

En este orden de ideas, retomando el tema que nos ocupa, constituye el documento suscrito en fecha 09 de enero de 2006, una transacción extrajudicial celebrada entre la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, la Sociedad Mercantil B.M., C.A., y la ciudadana A.O.D.A., actuando en su propio nombre y en representación de la prenombrada Sociedad Mercantil; y ello es así, por que habiéndose efectuado conforme a lo establecido en el artículo 1713 del Código Civil, su objeto fue precaver un litigio eventual por el vencimiento del contrato de arrendamiento que hoy demanda la parte actora, circunstancia esta que hace sucumbir tal pretensión, en virtud que como ya fue expreso; ambas partes de forma voluntaria, renuncian, a toda acción judicial, administrativa o de cualquier otra naturaleza preexistente, actual, eventual o futura derivada del contrato de arrendamiento del inmueble que se reclama, y en aplicación de las normas y preceptos señalados en el paréntesis anterior, tal convenio o contrato debe cumplirse tal y como fue pactado por ambas partes asumiendo los derechos, obligaciones y consecuencias jurídicas contraídas al momento de expresar su consentimiento para el perfeccionamiento del mismo. De tal manera, en virtud de lo antes alegado no puede la parte actora ocurrir ante esta vía a ejercer la acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento por escrito y a tiempo determinado, habiendo previamente convenido con las hoy demandas que nada quedarían a reclamarse por este concepto; por lo que este jurisdicente considera que tal pretensión no debe prosperar en derecho en base a las normas y fundamentos citados anteriormente, y así debe declararse en la parte dispositiva del presente fallo. ASI SE DECIDE.

Sin embargo, no escapan las codemandadas, Sociedad Mercantil B.M., C.A., y la ciudadana A.O.D.A., del cumplimiento de las obligaciones contraídas a través de los convenios que se celebraron posterior al vencimiento del contrato de arrendamiento privado y de la prorroga legal concedida a las codemandadas, y siendo que cada uno de los contratos es sustitutivo del otro por el hecho de otorgarse prorrogas para que efectuasen la definitiva entrega del inmueble Quinta Tejana, sin que ello significase la voluntad de las partes de renovar el contrato antes referido, que por el contrario de forma reiterada en cada uno de estos tres documentos dan por terminado; sino también, el hecho de que se comprometieron a cancelar las cantidades de dinero, en calidad de indemnización por la ocupación del inmueble durante las prorrogas concedidas para la entrega del mismo, por los gastos e inconvenientes que le ocasionaba a la arrendadora la dilación en su entrega, sin que a través del presente procedimiento hubiera la parte desvirtuado de manera contundente el cumplimiento de la obligación de hacer entrega efectiva del inmueble a la fecha de la última prorroga, es decir, en fecha 15 de diciembre de 2007.

Por ello, partiendo de que las codemandadas se encuentran sujetas a cumplir las obligaciones contraídas en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes, lo que no ha ocurrido en el caso de autos hasta la fecha, tal circunstancia motivó a que la arrendadora ejerciera el derecho solicitar el cumplimiento de lo pactado en el documento autenticado ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de enero de 2007, quedando anotado bajo el Nro. 73, Tomo 03, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, haciéndolas tal incumplimiento, responsables de cancelar la suma de MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. F 1.300,00), desde la fecha de interposición de la presente demanda, hasta que se produzca la definitiva entrega del inmueble arrendado, debiendo prosperar en derecho tal pretensión. ASI SE DECIDE.

En base a lo anteriormente expuesto, estando los méritos probatorios a favor de la actora, únicamente respecto a la pretensión antes referida resulta forzoso declarar parcialmente Con Lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato incoada por la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, contra la Sociedad Mercantil B.M., C.A., y la ciudadana A.O.D.A., y así se dispondrá de manera expresa, positiva y precisa en la sección in fine de esta decisión. ASÍ SE DECIDE.

III

DISPOSITIVA

Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentes, este JUZGADO UNDÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE Con Lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato incoada por el profesional del derecho G.I., actuando en su condición de apoderado judicial de la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, contra la Sociedad Mercantil B.M., C.A. y la ciudadana A.O.D.A..

SEGUNDO

Como consecuencia de la anterior declaratoria se condena a la Sociedad Mercantil B.M., C.A. y la ciudadana A.O.D.A., a efectuar de inmediato y sin plazo alguno, la entrega material a la parte actora del inmueble constituido por una casa Quinta de dos plantas denominada “La Tejana”, ubicada en la Avenida A-2, de la Urbanización El Pinar, sector El Paraíso, Parroquia San Juan, de esta ciudad de Caracas; libre de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo recibió.

TERCERO

Se condenada a la Sociedad Mercantil B.M., C.A. y la ciudadana A.O.D.A., en pagar a la actora la cantidad de MIL TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F 1.300,00) mensuales, por concepto de indemnización por la ocupación del inmueble, a partir del 18 de febrero de 2008, inclusive, hasta la total y definitiva devolución del inmueble.

CUARTO

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal correspondiente, se ordena su notificación a las partes conforme a lo previsto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del JUZGADO UNDÉCIMO DE INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los treinta días del mes de junio del año dos mil diez (2.011). Años: 201° de la Independencia y 151º de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

DR. A.V.R..

ABG. S.C.M..

En esta misma fecha, siendo las 01:25 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

ABG. S.C.M..

Asunto: AH1B-V-2008-000221.

Asunto Antiguo: 25547

AVR/SCM/alexandra