Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 7 de Noviembre de 2006

Corresponde a esta Alzada conocer de la apelación interpuesta en fecha 22 de mayo de 2006, por la abogada N.J.D.G., en su carácter de apoderada judicial de la empresa CORPORACIÓN ALONDANA, C.A., la parte actora en este juicio, en contra de la decisión dictada en fecha 26 de abril de 2006, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda por retracto legal incoada por la sociedad mercantil CORPORACIÓN ALONDANA, C.A., contra las empresas CORPORACIÓN MIGABOSS, C.A., e INVERSIONES INTERAMNIA, C.A., en consecuencia condenó en costas a la parte actora.

En fecha 26 de mayo de 2006, se dictó auto mediante el cual se oyó la apelación en ambos efectos y se ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado Superior Quinto Distribuidor de turno, a los fines correspondientes, correspondiéndole a este juzgado Superior el conocimiento de la causa, por lo que mediante auto de fecha 19 de octubre de 2006, se recibió el presente expediente fijándose el término de diez (10) para dictar sentencia.

Cumplidos los trámites de la distribución correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior Segundo quien por auto de fecha 19 de octubre de 2006 le dio el trámite previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició el presente proceso mediante escrito libelar de demanda por retracto legal interpuesta en fecha 13 de julio de 2005, por la representación judicial de la sociedad mercantil CORPORACIÓN ALONDANA, C.A., contra las empresas CORPORACIÓN MIGABOSS, C.A., e INVERSIONES INTERAMNIA, C.A., por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el cual alegó lo siguiente: 1) Que la actora es arrendataria de un inmueble constituido por un local uso exclusivo de servicio automotriz, el cual está identificado con las siglas S2-E01, ubicado en el nivel automercado del Centro Comercial S.F., Urbanización S.F.N., Avenida J.M.V.. 2) Que el inmueble antes identificado era propiedad de CORPORACIÓN MIGABOSS, C.A., tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento. 3) Que a pesar de que dicho contrato comenzó en el mes de octubre de 2002, de manera informal una relación arrendaticia verbal toda vez que el ciudadano A.P.C., único accionista de la actora comenzó a ocupar el inmueble arrendado en octubre de 2002, pagando un canon mensual de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00). 4) Que cuando se formalizó dicha relación, la misma se hizo a favor de la actora por cesión que hiciera el ciudadano A.P.C., permaneciendo ésta por más de 2 años en el inmueble identificado en autos. 5) Que la actora suscribió contrato el primer contrato de arrendamiento con la demanda en fecha 07 de julio de 2003, y el segundo contrato de arrendamiento fue suscrito en fecha 25 de agosto de 2004. 6) Que durante todo el tiempo de dichos contratos la actora se ha mantenido solvente con el pago de los cánones de arrendamiento. 7) Que en fecha 21 de junio de 2005, la actora recibió comunicación de la empresa INVERSIONES INTERAMNIA, C.A., en donde informa que en fecha 10 de junio de 2005, adquirió de Corporación MIGABOSS, a.C., el inmueble dado por ésta en arrendamiento.

En fecha 15 de julio de 2005, la parte actora consignó los recaudos que fundamentan su pretensión, cursantes del folio 15 al 157 de los autos que conforman el presente expediente.

Por auto de fecha 19 de julio de 2005 el tribunal de la causa admitió y ordenó el emplazamiento de la parte accionada para que diera contestación a la demanda, al segundo de despacho, una vez que constara en autos la última de las citaciones.

En fecha 08 de noviembre de 2005 la representación judicial de la parte co- demandada sociedad mercantil COPRORACION MIGABOSS, C.A., se dio expresamente por citada, y el día 09 del mismo mes y año lo hizo la representación judicial de INVERSIONES INTERAMNIA, C.A. Seguidamente, en fecha 11 de noviembre de 2005 consignó escrito de contestación a la demanda, donde explanaron los siguientes alegatos: 1) INVERSIONES INTERAMNIA, C.A., negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegados por la parte actora en su libelo de demanda. 2) Reconocen que hubo una relación locativa entre CORPORACIÓN MIGABOSS, C.A., y la actora según los contratos de fechas 7 de julio de 2003 y 25 de agosto de 2004. Que en fecha 10 de junio de 2005 adquirieron el inmueble objeto de dichos contratos de arrendamiento. 3) Que es falso que la relación entre la actora y CORPORACIÓN MIGABOSS, C.A., haya comenzado en octubre de 2002, pues para esa fecha se encontraba ocupado el inmueble la CORPORACIÓN PRONTOCAR, tal y como lo afirmó el propio actor. 4) Que nunca hubo relación arrendaticia entre CORPORACIÓN MIGABOSS, C.A., y el ciudadano A.P.C., por lo que no pudo existir cesión de dicho contrato a favor de la actora. 5) Que la actora no cumple con el requisito de haber ocupado el inmueble por más de 2 años como arrendatario, ya que desde que suscribió el primer contrato de arrendamiento ha transcurrido 1 año, 11 meses y 3 días, por lo que CORPORACIÓN MIGABOSS, C.A., podía vender el inmueble, tal y como lo hizo.

En esa misma fecha, 11 de noviembre de 2005, la representación judicial de la co-demandada CORPORACIÓN MIGABOSS, C.A., presentó un escrito donde contestó la demanda en los siguientes términos: 1) Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegados por la parte actora en su libelo de demanda. 2) Que es falso que CORPORACIÓN MIGABOSS, C.A., haya dado en arrendamiento de manera informal en octubre de 2002 a la actora por intermedio del ciudadano A.P.C.. 3) Que la actora no cumple con el requisito de haber ocupado el inmueble por más de 2 años como arrendatario, ya que desde que suscribió el primer contrato de arrendamiento ha transcurrido 1 año, 11 meses y 3 días, por lo que CORPORACIÓN MIGABOSS, C.A., podía vender el inmueble, tal y como lo hizo. 4) Que CORPORACIÓN MIGABOSS, C.A., era propietaria del inmueble arrendado en la que funcionaba la sociedad mercantil CORPORACIÓN PRONTOCAR, C.A., hasta el mes de julio de 2003. 5) Reconocen que hubo una relación arrendaticia entre CORPORACIÓN MIGABOSS, C.A., y la actora según los contratos de fechas 7 de julio de 2003 y 25 de agosto de 2004. 6) Que en fecha 3 de mayo de 2005, CORPORACIÓN MIGABOSS, C.A., notificó a la actora de su intención de no arrendar nuevamente el inmueble y ponerle fin a la relación arrendaticia que las unía. 7) Que nunca hubo relación arrendaticia entre CORPORACIÓN MIGABOSS, C.A., y el ciudadano A.P.C., por lo que no pudo existir cesión de dicho contrato a favor de la actora. 8) Que en mayo de 2005 la CORPORACIÓN MIGABOSS, C.A., comenzó negociaciones con INVERSIONES INTERAMNIA, C.A., para la adquisición del inmueble. Que en fecha 10 de junio de 2005, se celebró la venta del mencionado inmueble, no teniendo la relación arrendaticia por lo menos dos (02) año, motivo por el cual peticionaron que se declare sin lugar la demanda. Con dicho escrito se anexaron medios probatorios que serán analizados más adelante.

El 25 de noviembre de 2005, la parte actora y la representación de la co-demandada INVERSIONES INTERAMNIA, C.A., consignaron escritos de promoción de pruebas.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: Con el libelo de la demanda promovió los siguientes medios probáticos:

• Copia certificada de los Estatutos Sociales de la actora.

• Contratos de arrendamientos sucritos en las fechas 07 de julio de 2003 y 25 de agosto de 2004.

• Recibos de pago de los cánones de arrendamiento.

• Copia certificada del expediente No. 20058378 de consignaciones del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas.

• Notificación recibida en fecha 21 de junio de 2005.

• Copia certificada del documento de compra-venta fechado 10 de junio de 2005.

• Copia certificada de de los Estatutos sociales de la empresa CORPORACION MIGABOSS, C.A., y Acta de Asamblea Extraordinaria de accionistas celebrada el 02 de marzo de 1999.

• Copia Certificada de los Estatutos Sociales de la sociedad mercantil INVERSIONES INTERAMINIA, C.A.

• Con el escrito fechado 25 de noviembre de 2005, (f.257 al 260) reprodujo el mérito favorable de los autos, especialmente, el que deriva de los contratos de arrendamiento suscritos entre CORPORACION ALONDANA, C.A., y CORPORACION MIGABOSS, C.A.

• Reprodujo e hizo valer las documentales aportadas con el libelo, especialmente, el documento de venta del inmueble a INVERSIONES INTERAMNIA, C.A., otorgado en fecha 10 de junio de 2005; la comunicación privada mediante la cual se le notifica de la venta del inmueble fecha 21 de julio de 2005; los recibos de pago acompañados con la letra “A” y “E”, al escrito lilbelar; y, reprodujo las copias certificadas de las consignaciones arrendaticia acompañadas con la letra “F”, del escrito libelar, y promovió copia certificada del expediente de consignaciones expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con respecto a los pago de canon arrendaticia de los meses de agosto a noviembre de 2005 para demostrar la solvencia en los pagos.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: INVERSIONES INTERAMNIA, C.A., reprodujo el mérito favorable de loa autos y promovió las pruebas siguientes:

• Copias simple de las comunicaciones enviada en fecha 31 de mayo de 2003 por el ciudadano A.P.C. al ciudadano M.O. y la enviada el 10 de junio de 2005, por los ciudadanos S.D.B. y B.Z.T. al ciudadano A.P.C..

• Mediante diligencia fechada 29 de noviembre de 2005, promovió copia simple de la notificación judicial practicada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana a petición de INVERSIONES INTERAMNIA, C.A., con respecto a la venta del inmueble arrendado y cesión del contrato de arrendamiento, lo cual se realizó el día 12 de julio de 2005.

La sociedad mercantil co-demandada CORPORACION MIGABOSS, C.A., promovió con su escrito de contestación a la demanda los siguientes medios probáticos:

• Comunicación enviada el 31 de mayo de 2003 por el ciudadano A.P.C. al ciudadano M.O..

• Autorización otorgada por el SENIAT a la funcionaria M.T.B.D.R., fechada 16 de junio de 2003, de la cual se desprende la inspección del domicilio fiscal de la CORPORACION PRONTOCAR, C.A., en el inmueble objeto de litigio.

• Acta de recepción y cancelación de derechos pagados al SENIAT en fecha 27 de junio de 2003, con relación a CORPORACION PRONTOCAR, C.A.,

• Actas de requerimiento de fechas 19 y 27 de junio de 2003, emanada del SENIAT, con respecto al contribuyente CORPORACION PRONTOCAR, C.A., señalándose para esas fechas la dirección del inmueble que era propiedad de CORPORACION MIGABOSS, C.A.

Seguidamente, cursa en autos la sentencia recurrida dictada por el juzgado a quo en fecha 26 de abril de 2006.

Cumplido el trámite procesal de segunda instancia para sentencias definitivas en el procedimiento breve, se entró en la fase decisoria que nos ocupa.

III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia, este Tribunal pasa a ello con base en las siguientes consideraciones:

Es deferida la causa al conocimiento de este Juzgado Superior, en razón del recurso de apelación interpuesto en fecha 22 de mayo de 2006, por la abogada N.J.D.G., actuando en su carácter de apoderada judicial de la empresa CORPORACIÓN ALONDANA, C.A., parte actora en el presente juicio, contra la decisión dictada en fecha 26 de abril de 2006, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda por retracto legal incoada por la sociedad CORPORACIÓN ALONDANA, C.A., en contra de las empresas CORPORACIÓN MIGABOSS, C.A., e INVERSIONES INTERAMNIA, C.A., y condenó en costas a la parte actora, con base a los siguientes argumentos:

“… Ahora bien, siendo que de autos únicamente se desprende la existencia de la relación arrendaticia entre la sociedad mercantil COPORACION MIGABOSS, C.A., y la sociedad mercantil CORPORACION ALONDANA, C.A., desde la fecha 7 de julio de 2003, debe este juzgador verificar si efectivamente se cumplió el primero de los requisitos exigidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En virtud de lo antes expuesto, se desprende que desde la fecha de inicio de la relación arrendaticia de las sociedades mercantiles CORPORACION MIGABOSS, C.A., y CORPORACION ALONDANA, C.A., es decir, 7 de julio de 2003 hasta la fecha en que se protocolizó la venta del inmueble objeto del presente litigio, es decir, 10 de junio de 2005, transcurrió un lapso de un año (1), once (11) meses y tres (3) días; incumpliéndose de esta manera el primero de los requisitos concurrentes para que pueda prosperar la acción de retracto legal. Así se decide.-

Como consecuencia de los razonamientos antes expuestos, es innecesaria la verificación de los otros dos requisitos concurrentes para la procedencia de la acción de retracto legal que nos ocupa. Así se decide...“.

Ahora bien, el thema decidendum de la presente controversia, está referido a la pretensión de la parte actora que persigue la subrogación por retracto legal, alegando tener la condición de arrendataria de un inmueble constituido por el local de marras, propiedad de la sociedad mercantil CORPORACION MIGABOSS, C.A., alegando que la relación arrendaticia comenzó en el mes de octubre de 2002, toda vez que el ciudadano A.P.C. como único accionista comenzó a ocupar el mencionado inmueble, pagando un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de Bs. 500.000,00, al momento de formalizarse dicha relación, este realizó una cesión de derecho y continuo ocupando dicho local quien suscribió un contrato de arrendamiento en fecha 25 de agosto de 2004, manteniéndose solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento.

Estos hechos fueron rechazados por la accionada en la contestación de la demanda, reconociendo que existió tal relación arrendaticia entre la empresa CORPORACION MIGABOSS, C.A., y la accionante CORPORACION ALONDANA, C.A., según los contratos antes referidos, pero jamás y nunca entre esta y el ciudadano A.P.C., además de ello la actora no cumple con los requisitos de haber hecho uso del inmueble como arrendatario por más de dos (02) años como arrendataria, ya que desde que se materializó el primer contrato de arrendamiento transcurrió un (01) año, once (11) meses y tres (03) días, por lo que la referida empresa podía vender el inmueble en cuestión, como en efecto lo hizo.

Determinado lo anterior, debe este sentenciador realizar un análisis exhaustivo de los medios probatorios aportados por las partes en el presente proceso, lo cual se hace en el siguiente orden:

PARTE ACTORA: Con el libelo de la demanda promovió los siguientes medios probáticos:

• Copia certificada de los Estatutos Sociales CORPORACION ALONDANA, C.A., que al no haber sido impugnada, se tiene como fidedigna y se le confiere el valor probatorio y se aprecia conforma a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

• Contratos de arrendamiento sucritos en las fechas 07 de julio de 2003 y 25 de agosto de 2004, los cuales son pertinentes a los hechos alegados, que al no haber sido impugnados ni tachados, demuestran efectivamente la relación contractual de las partes, por lo que se valoran conforme al artículo 1.360 del Código Civil, y así se declara.

• Recibos de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto de 2003 hasta junio de 2005, que por ser emanados de las partes, tienen el carácter de documentos privados, que al no haber sido impugnados se tienen como reconocidos, y se valoran conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código de procedimiento civil, demostrando la solvencia en el pago del canon de arrendamiento para dicho período, y así se declara.

• Copia certificada del expediente No. 20058378 contentivo de consignaciones de cánones de arrendamiento realizadas ente el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que al no haber sido impugnada se tiene como fidedigna, conforme a lo previsto en el artículo 429 eiusdem, y demuestra el pago del canon de arrendamiento desde el mes de junio de 2005, y así se declara.

• Notificación recibida en fecha 21 de junio de 2005, dirigida a la actora por INVERSIONES INTERAMNIA, C.A., participando la venta del inmueble, que al estar relacionada con los hechos debatidos, se valora de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil, y así se declara.

• Copia certificada del documento de compra-venta fechado 10 de junio de 2005, Estatutos Sociales de la empresa CORPORACION MIGABOSS, C.A., Acta de Asamblea Extraordinaria de accionistas celebrada el 02 de marzo de 1999 y Estatutos Sociales de la sociedad mercantil INVERSIONES INTERAMINIA, C.A., que al no haber sido impugnadas se tienen como fidedignas conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.360 del Código Civil, y así se declara.

• En el lapso probatorio reprodujo el mérito favorable de autos en todo lo que favorezca a su representada, expresión que no constituye per se un medio de prueba, por manera que no es objeto de valoración, al tener los jueces la obligación de analizar y valorar todos los medios de prueba aportados al proceso, en razón de los principios de exhaustividad y adquisición procesal consagrado en el artículo 509 ibídem, y así se declara.

• Copia certificada de la consignaciones arrendaticias desde el mes de junio de 2005 al mes de noviembre de 2005, que se aprecia conforme a los artículos 1.360 y 1.384 del Código Civil, que demuestra el pago del canon arrendaticio en dicho período, y así se declara.

PRUEBAS DE LOS CO-DEMANDADOS: INVERSIONES INTERAMNIA, C.A., reprodujo el mérito favorable de autos en todo lo que favorezca a su representada, expresión que no constituye per se un medio de prueba, por manera que no es objeto de valoración, al tener los jueces la obligación de analizar y valorar todos los medios de prueba aportados al proceso, en razón de los principios de exhaustividad y adquisición procesal consagrado en el artículo 509 ibídem, y así se declara.

Asimismo, promovió las pruebas siguientes:

• Copia simple de las comunicaciones enviadas en fecha 31 de mayo de 2003 por el ciudadano A.P.C. al ciudadano M.O. y comunicación enviada el 10 de junio de 2005, por los ciudadanos S.D.B. y B.Z.T. al ciudadano A.P.C., la primera demuestra que para dicha fecha se reconoció que inquilino del local cuyo retracto se pretende era CORPORACION PRONTOCAR, C.A.; y la segunda demuestra la notificación de la venta el día 21 de junio de 2005, y cursan igualmente a los autos en original, que al guardar relación con los hechos debatidos adquieren el valor probatorio del artículo 1.371 del Código de Civil, y así se declara.

• Copia simple de la notificación judicial practicada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a petición de INVERSIONES INTERAMNIA, C.A., en relación a la venta realizada y la cesión del contrato de arrendamiento, que por tratarse de una copia simple no impugnada por la contraparte, adquiere el valor probatorio del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

Por otro lado, la sociedad mercantil co-demandada CORPORACION MIGABOSS, C.A., con su escrito de contestación promovió las probanzas siguientes:

• Comunicación original enviada el 31 de mayo de 2003 por el ciudadano A.P.C. al ciudadano M.O., antes analizada, que por tener relación con el asunto jurídico debatido y no ser impugnada, se valora conforme a lo previsto en el artículo 1.371 del Código Civil, y así se declara.

• Autorización otorgada por el SENIAT a la funcionaria M.T.B.D.R., fechada 16 de junio de 2003, de la cual se desprende la inspección del domicilio fiscal de la CORPORACION PRONTOCAR, C.A., en el inmueble objeto de litigio, que al tratarse de un documento administrativo que guarda relación con los hechos debatidos en el presente proceso, y no haber sido impugnado se tiene como reconocido, adquiere el valor probatorio previsto en el artículo 1.363 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

• Acta de recepción y cancelación de derechos arancelarios pagados al SENIAT en fecha 27 de junio de 2003 y Actas de requerimiento de fechas 19 y 27 de junio de 2003, emanada del SENIAT, en relación a la empresa COPORACION PRONTOCAR, C.A., con dirección en el inmueble objeto de litigio, que igualmente por tratarse de un documento administrativo se valora conforme al artículo 1.363 eiusdem, y así se declara.

PUNTO PREVIO:

Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto al fondo de la presente causa.

Trabada la litis en los términos ya expuestos, se infiere que el punto principal de discusión gira en torno al tiempo que como arrendatario ostenta la parte actora para pretender el retracto legal del bien objeto de litigio, alegando la parte demandada que dicha relación se inició en fecha 07 de julio de 2003, desvirtuando de esta forma lo alegado por el actor, quien no pudo demostrar tal carácter antes de dicha fecha.

Así, prevé el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

...Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

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Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 27 de julio de 2004, con ponencia del Magistrado Tulio Álvarez Ledo, en el juicio de Inversiones y Administradora de Bienes Combienes, C.A., contra N.J.M.L., expediente No. 031006, señaló lo siguiente:

…Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente expresan:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación.

…Las partes tienen por carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación.

Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba y establecen con precisión que corresponden al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generen un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, si bien reitera el artículo 1.354 del Código Civil agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo reus in excipiendo fu actor que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca a su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa…” (Sent 30-11-2000, caso Seguros La Paz c/Banco Provincial de Venezuela SAICA)…

Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negativa constituye una afirmación. Por consiguiente el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que esta expresando es que la cumplió, y por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente esta afirmando.

El problema de la distribución de la carga de la prueba, no es un problema de determinar quien debe aportar al proceso la prueba de los hechos controvertidos, pues como se ha señalado, al juzgador no le interesa quien sea la parte que aporte las probanzas, lo que realmente le interesa al decisor es que las pruebas cursen en autos.

El verdadero problema de la distribución de la carga de la prueba, es determinar en la sentencia, cuando no existan pruebas de los hechos controvertidos en el proceso, sobre cuál de las partes pesará o gravará la consecuencia jurídica desfavorable producto de la falta de prueba, en otros términos, cuál de las partes tenía el interés de aportar la prueba de los hechos dilucidados en la litis, para evitar de esta manera una sentencia adversa o contraria a sus intereses.

Ahora bien, la legislación inquilinaria venezolana consagra el retracto legal, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, establecido en el artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y hoy previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y que por remisión legal de la mencionada norma, al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contenidas en el Código Civil en los artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto y en cuanto puedan ser ajustadas al retracto legal arrendaticio.

De esta manera, estima conveniente quien aquí decide traer a colación lo que al respecto señalan los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Artículo 42: “… La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario...”.

Artículo 43: “… El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendaticio de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…”.

Por otra parte, el autor F.M.R., en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios”, página 362, señala:

…De la exégesis del artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, se infiere que el derecho de adquisición preferente se aplica a los contratos de arrendamientos sin importar, si el contrato es a tiempo indeterminado o a tiempo determinado, con tal que el arrendamiento hubiere durado más de dos años y si no hubiese durado más de este tiempo, el arrendatario tendría ese derecho con tal que hubiese ejecutado mejoras en el inmueble que excedan del 5% del valor del mismo…

“… El otro requisito para el ejercicio válido de este derecho es que el arrendatario estuviese solvente en el pago de las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del Decreto. En fin para el ejercicio válido de ese derecho debe existir un contrato de arrendamiento vigente para el momento de la enajenación del inmueble objeto del contrato y el arrendatario debe estar solvente en el cumplimiento de todas sus obligaciones, lo que significa que no debe estar incurso en ninguna causa de resolución ni causal de desocupación…”.

Nótese, pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis la existencia de un contrato de arrendamiento y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde –como único titular- ejercer ese derecho.

El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma ley, los requisitos que debe reunir el arrendatario que pretenda ejercer esta acción, y sea procedente la misma, los cuales se resumen así: (i) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión, (ii) que se encuentre solvente en los pagos y (iii) que satisfaga las aspiraciones del propietario (Art. 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).

Ahora bien, para una mejor comprensión, este Juzgado Superior se permite transcribir parcialmente la sentencia de la Sala Civil proferida el 05.05.1999, para así ubicar lo reclamado en el contexto doctrinario aplicable a situaciones como la de autos.

… 1) El “tanteo legal inquilinario”, ex definitione, es la específica manifestación que adopta el “derecho de adquisición preferente” del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado en la hipótesis –supuesto de hecho- de una “enajenación (venta) proyectada” sobre ese bien.

2) Por definición, el retracto legal inquilinario

es la específica manifestación que adopta el “derecho de adquisición preferente” del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado en la hipótesis -supuesto de hecho- de una “enajenación (venta) perfeccionada” –ya consumada- sobre ese bien.

3) Constituye elemento esencial del “tanteo legal inquilinario” la esencial notificación previa que el propietario del bien arrendado está obligado a hacerle al inquilino de las condiciones –estipulaciones- de la “enajenación (venta) proyectada”, de modo que este último –el inquilino- pueda ejercitar su “derecho de adquisición preferente” antes de que se celebre –perfeccione- dicha enajenación –la proyectada-, mediante la formulación de una oferta coincidente en sus elementos esenciales –v.gr., precio, forma de pago- con la del tercero que pretenda adquirir dicho inmueble.

4) El retracto legal inquilinario” constituye la norma consecuencia jurídica sancionatoria dispuesta por los diversos ordenamientos positivos para el supuesto –hipótesis normativa- de que el inquilino le haya sido lesionado el derecho de “tanteo legal inquilinario”.

5) El artículo 6 del Decreto Sobre Desalojo de Viviendas, constituye la consagración en el derecho positivo venezolano del técnicamente denominado “derecho de tanteo inquilinario” a favor del arrendatario en el cual concurran circunstancias fácticas que como supuesto normativo condicionante aparecen contempladas en ese mismo texto.

6) El lapso de caducidad legal para el ejercicio del derecho de “tanteo legal inquilinario” previsto en el artículo 6 del Decreto sobre Desalo de Viviendas, por efecto de la remisión al Código Civil hecha en la parte in fine del encabezamiento de este último texto legal, es el lapso de nueve (9) días previsto en el artículo 1.547 del Código Civil, contado a partir de la esencial notificación previa que el propietario del bien arrendado está obligado a hacerle al inquilino de las condiciones –estipulaciones- de la “enajenación (venta) proyectada”-, de modo que este último –el inquilino- pueda ejercitar su “derecho de adquisición preferente” antes de que se celebre –perfeccione- dicha enajenación, mediante la formulación de una oferta coincidente en sus elementos esenciales –v.gr., precio, forma de pago- con la del tercero que pretenda adquirir dicho inmueble.

7) Sólo en el caso de que el propietario del bien arrendado, con su proceder, lesione –frustre- el “derecho de tanteo legal” que, conforme a lo dispuesto en el reiteradamente artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas, le corresponda al arrendatario con relación al inmueble arrendado, dicho inquilino queda investido del derecho de retracto legal contemplado en los también arriba copiados artículos 1.546 y 1.547, ambos del Código Civil.

8) A contrario sensu de lo expresado en el numeral 7 que precede, en el supuesto de que se respete el “derecho de tanteo legal” del inquilino ex artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas –lo cual implica, según se vio antes, que el propietario cumpla su obligación de notificarle previamente al inquilino las condiciones (estipulaciones) de la “enajenación (venta) proyectada”, de modo que el inquilino pueda ejercitar su “derecho de adquisición preferente” antes de que se celebre (perfecciones) dicha enajenación la caducidad legal del derecho subjetivo in comento –tanteo legal- obviamente el arrendatario no podrá, con asidero jurídico, hacer uso del retracto legal previsto en los señalados artículos 1.546 y 1.547, ambos del Código Civil.

9) El lapso de caducidad legal para el ejercicio de la “acción” de retracto –lapso de caducidad legal retractual inquilinario- en el supuesto de que el arrendatario sea notificado por el “vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada”, de conformidad con lo expressis verbis dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, es de nueve (9) días contados a partir de dicha notificación hecha con posterioridad a ese acto enajenatorio.

10) El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el arrendatario no haya sido notificado por el “vendedor o el comprador” de la enajenación (venta) perfeccionada” por la circunstancia que dicho inquilino “no estuviere presente y no hubiere quien lo represente”, de conformidad con lo expressis verbis dispuesto en el artículo 1.547 del Código civil, es de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva.

11) El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el “arrendatario presente o con un representante debidamente constituido” no haya sido notificado por el “vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada”, por aplicación analógica –único aparte del artículo 4 del Código Civil- de lo dispuesto en el artículo 1.547 eiusdem para la hipótesis referida en el numeral 10 supra inmediato, es también de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva…”.

Establecidos los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio, de seguidas pasa este juzgador a analizar si se cumplen en el presente juicio, así:

* Tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble.

En lo que se refiere al primero de los requisitos, esto es, tener más de dos (2) años ocupando el inmueble arrendado como inquilino del mismo, observa este Juzgador que la parte actora, sociedad mercantil CORPORACIÓN ALONDANA, C.A., esgrimió como fundamento de su pretensión la posesión del inmueble como arrendatario desde el mes octubre del año 2002.

Señaló, que esa relación arrendaticia fue devenida de un contrato verbal celebrado con el ciudadano A.P.C., representante legal de la empresa CORPORACIÓN ALONDANA, C.A., parte actora en el presente juicio y que posteriormente dicho contrato verbal fue cedido por el referido ciudadano A.P.C. a la empresa que él representa, y así se declara.

Cabe señalar, que no se desprende de los autos algún medio probatorio tendiente a demostrar la existencia del contrato verbal en que se funda la parte actora para incoar su pretensión, siendo indispensable a los fines de establecer el inició de la relación arrendaticia.

De otro lado, se desprende de los autos que corren insertos a los autos como aportaciones probatorias, sendas copias certificadas de contratos de arrendamiento, suscritos en fechas 07 de julio de 2003 (f. 32) y 25 de agosto de 2004 (f. 40), lo que equivale a concluir que la relación arrendaticia entre CORPORACIÓN ALONDANA. C.A., y CORPORACIÓN MIGABOSS, C.A., e INVERSIONES INTERAMNIA, C.A., –ya que no demostrándose en modo alguno la existencia del contrato verbal aludido-, se inició en fecha 07 de julio de 2003. Y así se establece.

En este orden de ideas, establecido como fue la fecha de inicio de la relación arrendaticia de autos -se repite-, el 07 de julio de 2003, y siendo que la fecha de protocolización del documento de venta del inmueble arrendado es del 10 de junio de 2005, observa quien sentencia, que desde el 07.07.2003 al 10.06.2005, transcurrió un lapso de un (1) año, once (11) meses y tres (3) días, lo cual evidentemente se traduce en que no transcurrieron los dos (2) años a que se refiere el artículo 43 en concordancia con lo previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que entre otros requisitos de procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio exige la ocupación por más de dos (2) años del actor como arrendatario del inmueble.

Luego, no se cumple con el primer requisito de procedencia de la acción de retracto legal. Y así se decide.

En virtud de lo precedentemente expuesto, quien aquí decide considera inoficioso el análisis de los demás requisitos de procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, esto es (ii) que se encuentre solvente en los pagos y (iii) que satisfaga las aspiraciones del propietario, pues las condiciones que debe cumplir el arrendador en este juicio son concurrentes y al faltar una de ellas, ya hace improcedente la demanda e innecesario analizar los demás alegatos y probanzas. ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV

DISPOSITIVO DEL FALLO

Por los razonamientos anteriormente esgrimidos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: