Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil de Lara, de 7 de Febrero de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, siete de febrero de dos mil seis

195º y 146º

ASUNTO: KP02-R-2004-001696

PARTE DEMANDANTE: CORPORACION BIG POLLO, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 19 de mayo de 1999, bajo el N° 30, Tomo 132-A Sgdo.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: R.A. D’HERS MATA, A.C.C. e I.P.M., abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 8.834.029 y 10.127.104 y 13.510.373 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 73.424, 71.063 y 80.219, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES TEREPAIMA, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 18 de junio de 1993, anotada bajo el N° 19-A, en la persona de su Director Gerente J.M.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.400.158 y de este domicilio.

APODERADAS DE LA PARTE DEMANDANDA: J.G.C.P., W.J.R.B. y M.I.B.A., abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.966.452, 12.027.017 y 12.703.703, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 66.111, 80.590 y 90.493, respectivamente y de este domicilio.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

Suben las presentes actuaciones a este Juzgado en virtud de la apelación interpuesta por el ABG. W.J.R.B., en su carácter de apoderado judicial de INVERSIONES TEREPAIMA, C.A., contra la sentencia dictada en fecha 30 de agosto del 2004 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en la cual “declaró SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por la empresa Inversiones Terepaima, C.A., contra la empresa Corporación Big Pollo, C.A. y contra M.O.L., y declara CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por la Empresa Corporación Big Pollo, C.A., contra la empresa Inversiones Terepaima, C.A.; y declara SIN LUGAR la Cuestión Previa prevista en el artículo 346, 8° del Código de Procedimiento Civil, (cuestión prejudicial), opuesta por la demandada y en consecuencia declara resuelto el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 18-11-02 sobre el local comercial suficientemente identificado en la sentencia. Se ordena a la empresa Corporación Big Pollo, C.A., entregar el inmueble arrendado libre de bienes y personas, y se ordena a la Empresa Inversiones Terepaima, C.A., permitirle a la empresa Corporación Big Pollo, C.A., el retiro de todos los bienes de su propiedad que se encuentran en el inmueble arrendado y que se identifican en el acta de la inspección judicial realizada por el Tribunal en fecha 03/12/2003 y cuyas resultas corren insertas a los folios 745 al 783. Se condena en costas a ambas empresas de manera recíproca de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil”. Sentencia esta que fue aclarada por el a quo en fecha 20 de Septiembre en la cual aclara que la condena en costas es a la parte perdidosa INVERSIONES TEREPAIMA, C.A. Dicha apelación fue oída en ambos efectos el 21-09-2004, siendo remitidos los autos ese mismo día 21 a la Coordinación de la URDD CIVIL (folio 794); correspondiéndole a conocer de la causa al Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, el cual se declaró incompetente para conocer, motivo por el cual fue redistribuido correspondiéndole conocer al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores de esta Circunscripción Judicial, el cual le dio entrada a los autos el 25-11-04; fijando informes para el décimo día de Despacho siguiente, los cuales fueron presentados solo por la Abogada I.P. apoderada de BIG POLLO, C.A. y de M.A.O.L.; luego en virtud de la Inhibición del Juez Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores; y dado la redistribución de la causa, le correspondió a este Juzgado Superior conocer de la misma, entrando en paralización el proceso en virtud de la incorporación del Suscrito como nuevo Juez, quien en virtud de la diligencia de la Abogado I.P., de fecha 28/10/2005, procede a dictar el auto de prosecución del juicio, previa notificación de las partes y transcurridos 10 días continuos, más tres días de Despacho contados a partir de que conste en autos la última notificación, lo cual se cumplió con la diligencia hecha por el Alguacil de este Tribunal, ciudadano R.A.P.S., y de la constancia que con esa misma fecha, 23 de Noviembre del 2005 hizo en los autos la Secretaria del Tribunal tal como consta al folio 873 vto., quedando en consecuencia, debidamente sustanciado el expediente, procediéndose en consecuencia a hacer una síntesis de la controversia a los fines de determinar si la sentencia apelada está o no conforme a derecho.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Es oportuno señalar, que el presente proceso está comprendido por dos juicios, siendo el primero de ellos, el de Resolución de Contrato de Arrendamiento que tiene incoado por la Empresa CORPORACIÓN BIG POLLO, C.A. contra INVERSIONES TEREPAIMA, C.A., identificadas en autos; y el otro es el juicio acumulado ante el a quo, consistente en la demanda de Resolución del mismo Contrato de Arrendamiento pero incoado por INVERSIONES TEREPAIMA, C.A., contra CORPORACION BIG POLLO, C.A., de manera que se procederá a hacer una síntesis de lo planteado en cada juicio; de los hechos convenidos y los controvertidos. A tal efecto se tiene:

1. En el juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoado por CORPORACIÓN BIG POLLO, C.A., contra INVERSIONES TEREPAIMA, C.A., argumenta los siguientes hechos.

   1) Que INVERSIONES TEREPAIMA, C.A., a través de Contrato de Arrendamiento le dió en arrendamiento una parte de un inmueble de aproximadamente 500 mts., el cual se encuentra ubicado en la Calle Guillermo Alvizú con calle San Rafael, colindante con la Embotelladora Terepaima, C.A., en Cabudare Estado Lara.

   2) Que de acuerdo a la Cláusula Cuarta del Contrato en referencia se estableció que el galpón arrendado sería utilizado para la comercialización de avicultura, enfriado de aves, huevos y afines, pudiendo extenderse a la comercialización de productos de consumo masivo, sin que pudiese darse otro uso distinto al inmueble salvo autorización expresa y por escrito de la arrendadora.

   3) El tiempo de vigencia del contrato se fijó en dos (02) años contados a partir del 01-11-2002.

   4) Que desde el comienzo del contrato el inmueble no ha podido ser utilizado por causas no imputables a ella, debido a que el mismo ha presentado las siguientes irregularidades: 4.1) Filtraciones de aguas de lluvias en el techo y paredes; 4.2) Tuberías de aguas negras tapadas; 4.3) La existencia de una sola entrada hacia el interior del inmueble arrendado cuyo acceso es imposible los días de mercado popular debido a que se instala específicamente por la calle donde está ubicada la única vía de acceso al inmueble arrendado, conformada por un portón de hierro azul que se encuentra en la Calle V.A.d.C..

   5) Que las circunstancias antes mencionadas han sido puestas en conocimiento de la arrendadora, la empresa INVERSIONES TEREPAIMA, C.A., ya identificada, en diversas oportunidades habiéndose ésta comprometido a entregar el inmueble en óptimas condiciones para su uso y disfrute, lo cual no ha cumplido, por lo que no ha podido entrar en funcionamiento el negocio establecido en el Contrato de Arrendamiento dada la imposibilidad de utilizar el inmueble arrendado con tal fin.

   6) Que esa situación se ha agravado por cuanto la arrendadora ha procedido a colocar un candado en el portón de acceso al inmueble arrendado a los fines de impedir el acceso al mismo y a los bienes propiedad de la arrendataria que se encuentran dentro del mismo, tales como, una infraestructura destinada al enfriamiento de aves sacrificadas para el consumo humano, los cuales son de valor considerable.

   Que por estas razones acude a demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento a INVERSIONES TEREPAIMA, C.A., estimando la acción en la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,oo).

   La demandada a través de sus apoderados judiciales, identificados en autos, contestó dos veces la demanda, siendo la primera de ellas la efectuada el día 26/08/2003, la cual la presentó en dos partes, una a manuscrito, en la cual opuso las cuestiones previas, la primera de ellas, la del ordinal 1° del artículo 346 y la segunda de ellas, la prevista en el ordinal 8° de dicho artículo; y la otra parte a través de documento mecanografiado, tal como consta a los folios 70 al 75, en la cual expuso las defensas contra lo afirmado por la demandante en el Libelo; y la otra contestación de demanda la presentó a través de escrito el día 27/09/2003, tal como consta a los folios 76 al 80 de los autos.

   El día 27/09/2003, el Apoderado Actor presentó escrito de oposición a las Cuestiones Previas.

   El día 28/09/2003, el Tribunal que conocía de esa causa decidió sólo la primera de las cuestiones previas declarando Con Lugar la del ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, suspendiendo la causa hasta tanto el asunto acumulado N° KP02-R-2003-000577, llegue al mismo estado en que se encontraba éste antes de haberse ordenado la acumulación; mientras que la segunda se pronunciaría al decidir el fondo del asunto.

   Como síntesis de la Contestación de la Demanda del día 26/08/2003, se señala lo siguiente: Reconoce la existencia y validez del contrato cuya resolución se demanda, pero contradiciendo: a) Rechaza por falso la existencia en el inmueble arrendado de las filtraciones de agua de lluvia en el techo y paredes, tuberías de aguas negras, de la existencia de una sola entrada hacía el interior del inmueble arrendado cuyo acceso es imposible los días de mercado popular debido a que se instala específicamente por la calle donde está ubicada la única vía de acceso al inmueble arrendado, conformada por un portón de hierro de color azul que se encuentra por la Calle V.A.d.C., Urbanización La Mata, por cuanto el inmueble fue entregado a la arrendataria en perfectas condiciones desde el mismo inicio de la relación arrendaticia, tal como se desprende del mismo contrato en el cual no ejerce ninguna objeción del respecto por parte de la arrendataria, lo que implica que el arrendador sí cumplió con la obligación fijada por el artículo 1586 del Código Civil. A su vez afirma, que es principio del derecho común establecido en el artículo 1595 del Código Civil, que si no se hace la descripción de la cosa, ésta ha sido entregada en buen estado y con todas las reparaciones efectuadas. b) Que en el supuesto negado existiesen las supuestas irregularidades, entonces la arrendataria incumplió la obligación contemplada en la Cláusula Novena del Contrato, que la obliga a notificar a la arrendadora con la mayor urgencia los daños mayores del bien arrendado de no hacerle la reparación de estos serán responsabilidad de la arrendataria; y a su vez estaría incumpliendo la obligación establecida en el artículo 1596 del Código Civil. c) Respecto al hecho de la imposibilidad del acceso al inmueble arrendado por la existencia de una sola entrada hacia el interior del inmueble arrendado, los días de mercado popular debido a que se instala específicamente por la calle donde está ubicada la única vía de acceso al inmueble en referencia argumenta que de acuerdo al artículo 1591 del Código Civil, esa perturbación de terceros no es responsabilidad de ella. d) En cuanto a la afirmación hecha por la arrendataria imputándole a ella actos intencionales para impedir definitivamente el uso del local arrendado a través de la colocación de un candado que impide la entrada normal al inmueble constituido por varios galpones, uno de los cuales fue el arrendado a la CORPORACION BIG POLLO, C.A., los rechaza por falso, ya que la inspección realizada no era idónea para ello; y de que todo eso lo realizó la demandante en virtud de que ésta sabía que ya había sido demandada por resolución del contrato por falta de pago. e) Que la arrendataria en el propio libelo de demanda reconoce en el folio 2 vto., que pese a la falta de pago del canon de arrendamiento por parte de la arrendataria, con lo cual admite espontáneamente que no ha cumplido con lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, lo cual da derecho a considerar resuelto de pleno derecho el contrato; motivo por el cual ella ya había demandado el 5 de junio del 2003, la resolución del contrato de arrendamiento (el cual también cursaba ante el a quo bajo el N° KP02-M-2003-000577.

2. En el juicio acumulado en el cual INVERSIONES TEREPAIMA, C.A., presentó demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO contra la Empresa CORPORACIÓN BIG POLLO, C.A., y contra el ciudadano M.A.O.L., argumentó lo siguiente:

   1) Que celebró un Contrato de Arrendamiento con la Empresa CORPORACIÓN BIG POLLO, C.A., sobre un inmueble consistente en un galpón con una superficie de 500 mts2 aproximadamente, ubicado en la Calle Guillermo Alvizú con calle San Rafael, colindante con la sede de la Empresa Embotelladora Terepaima, C.A., en la ciudad de Cabudare, Estado Lara.

   2) Que el tiempo de vigencia del contrato se fijó en 2 años, contados desde el 01/11/2002, prorrogable por un año más.

   3) El canon sería variable aumentándose cada 6 meses de la siguiente manera: del 01/11/2002 al 01/05/2003, Bs. 600.000,oo; del lapso 01/05/2003 al 01/11/2003, Bs. 720.000,oo, del lapso 01/11/2003 al 01/06/2004 Bs. 864.000,oo, y en el último semestre desde el 01/06/2004 al 01/11/20045 Bs. 1.036.800,oo.

   4) Que se estableció igualmente que si la arrendataria no cumplía con su obligación de pagar dos mensualidades consecutivas daría derecho a la arrendataria a solicitar la Resolución del Contrato.

   5) Que se estableció en el caso que la arrendataria no cumpliera con su obligación de entregar el inmueble en el lapso establecido al terminar el contrato, debería continuar pagando el canon de arrendamiento más la cantidad de Bs. 50.000,oo, como cláusula penal.

   6) Que por cuanto la arrendataria no ha pagado los cánones de arrendamiento desde el mes de Noviembre del 2002, es por lo que acude a demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento y pide se condene a entregar el inmueble arrendado, libre de personas y bienes, a pagar los cánones de arrendamiento adeudados desde el mes de Noviembre del 2002 al mes de Junio del 2003, cuyo monto asciende a la cantidad de Bs. 5.040.000,oo, más los daños y perjuicios, los cuales estima en un monto equivalente al monto que él deje de percibir por los cánones de arrendamiento que deje de pagar el inquilino, hasta la total cancelación y definitiva terminación del juicio.

   7) Estimó la demanda en la cantidad de CINCO MILLONES CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 5.040.000,oo). Al folio 335 consta que el a quo admitió la demanda contra CORPORACION BIG POLLO C.A., y al folio 341 consta que complementó dicho auto admitiendo también la acción contra M.O.L..

   Al folio 358 consta que el día 26 de agosto del 2003, el Abogado R.A. D’HERS diligencia consignando poder de la codemandada CORPORACION BIG POLLO, C.A., y posteriormente, el día 28/08/2003, procede a contestar la demanda sin que el otro codemandado (MOISES A.O.L.), estuviese citado.

   Posteriormente en fecha 12 de Septiembre del 2003 (folio 395), este Abogado R.A. D’HERS sustituyó el poder que le confirió la codemandada CORPORACION BIG POLLO, C.A., en la Abogada I.P.M., identificada en autos, quien fue a su vez designada defensor ad-litem del codemandado M.A.O.L.; quien después de haber aceptado el cargo y juramentarse ante el juez, tal como consta en acto de fecha 7 de Noviembre del 2003, (folio 403), procedió a contestar la demanda el día 12 de Noviembre del 2003, tal como consta a los folios 404 al 411, argumentando los siguientes hechos: 1) Admite la existencia del Contrato de Arrendamiento firmado en fecha 18 de Noviembre del 2002, sobre un inmueble de aproximadamente Quinientos Metros Cuadrados (500 mts2), el cual se encuentra ubicado en la Calle Guillermo Alvizú con San Rafael, colindante con la Embotelladora Terepaima, C.A., ubicado en Cabudare Estado Lara, según consta en el referido contrato el cual está anexado a los autos. 2) Que desde el comienzo del Contrato de Arrendamiento el inmueble no ha podido ser utilizado por la arrendataria para darle el uso y disfrute de los fines pactados, en virtud de no encontrarse el inmueble habilitado para ello, debido a causas ajenas de la arrendataria, por cuanto dicho inmueble presenta filtraciones de aguas de lluvia en el techo y paredes; tuberías de aguas negras tapadas; la existencia de una sola entrada hacia el interior del inmueble arrendado, cuyo acceso es imposible los días de mercado popular, debido a que éste se instala específicamente por la calle donde está ubicada la única vía de acceso al inmueble arrendado, conformado por un portón de hierro color azul que se encuentra por la Calle V.A.d.C., Urbanización La Mata. Todas estas irregularidades sólo pudieron determinarse luego de celebrado el Contrato de Arrendamiento, pues se observaron cuando la arrendataria con la finalidad de dejar constancia de tales hechos, practicó inspección judicial en el inmueble arrendado el 21 de mayo del 2003, por el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y S.P.d.E.L.; 2) Que la Arrendadora nunca entregó a la Arrendataria el inmueble señalado en el documento en buenas condiciones que permitieran a ella cumplir con el objeto al cual se destinaría el inmueble conforme se estableció en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento; 3) Que esta circunstancia fue tratada verbalmente por las partes quienes nunca llegaron a algún arregló que permitiera continuar la relación arrendaticia, por esa razón, pero a la imposibilidad del uso del inmueble para el fin al cual debía destinarse por causa imputables a la Arrendadora no estaba obligada al pago de algún canon de arrendamiento. Por tal razón, la arrendadora no ejerció su derecho de reclamo tal como lo establece la Cláusula Décima Sexta del Contrato; 4) Que esta circunstancia se notificó en varias oportunidades a la arrendadora a través de su representante J.C.M. y del apoderado de la arrendadora, J.G.C., sin que hayan realizado acto alguno que permitiera el funcionamiento del negocio para el cual se arrendó el inmueble; 5) Que por el contrario, la arrendadora ha hecho caso omiso a la situación planteada, extendiéndose inclusive a realizar actos intencionales para impedir definitivamente el uso del local arrendado, al colocar un candado que impide la entrada normal al inmueble constituido por varios galpones uno de los cuales fue arrendado a su representada, incumpliendo con ello el acceso a los bienes y bienhechurías instalados allí por ella, para poder funcionar el específico negocio pactado y que con ocasión de ello se practicó Inspección Judicial el 20 de Agosto del 2003, a través del Tribunal del Municipio Palavecino de esta Circunscripción Judicial, en el cual se constató lo siguiente: A) Que estando en la entrada de la empresa INTERPLAST, C.A., Grupo Terepaima, ubicada en la Calle G.A.d.C., se observó que el portón metálico que permite el acceso al interior del local donde funciona la mencionada empresa se encontraba cerrado, local este que forma parte del mismo inmueble del cual forma parte el galpón arrendado. B) Que el Tribunal fue atendido por la ciudadana M.G. quien se identificó con credencial de Analista de Cuentas de la Empresa INTERPLAST, C.A., Grupo Terepaima y por el vigilante de ésta, Sr. L.R.A., quienes manifestaron al Tribunal que ambos tenían instrucciones de sus jefes de no permitirles el acceso al ciudadano M.O., el cual se encontraba presente al momento de la inspección; 6) Que en virtud de ello, su representada demandó a la Arrendadora por ante ese mismo Tribunal según causa N° KP02-V-2003-1431; 7) Alegó la exceptio non adimpleti contractus prevista en el artículo 1168 del Código Civil, en virtud de la Arrendadora no cumplió con la obligación de entregarle el local en buenas condiciones que le permitieran cumplir con el uso fijado en el contrato y además por haber ejecutado acciones tendientes a impedir el acceso al galpón arrendado y a los bienes propiedad de la arrendataria, motivo por el cual niega y rechaza que adeuda los cánones demandados, por cuanto los mismos no se han generado; niega igualmente que le adeude cantidad alguna por concepto de daños y perjuicios por supuestamente haber dejado de percibir los cánones de arrendamiento hasta la culminación del juicio. 8) Que no están dadas las condiciones legales para decretar la medida de embargo solicitada.

   Antes de establecer los términos en que quedó trabada la litis, tal como lo preceptúa el artículo 243 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil considera pertinente establecerse el criterio sobre las dos contestaciones de demanda que efectuaron los apoderados de la demandada INVERSIONES TEREPAIMA, C.A., de la cuales, la primera de ella, fue la efectuada el 26/08/2003, por el Abg. W.J.R.B., la cual cursa a los folios 71 al 75; mientras que la segunda, hecha por el Abg. J.G.C.P., con fecha 27/08/2003; este Juzgador admite como tal la primera mientras que la segunda se declara ilegal y por tanto inexistente; ya que la primera fue hecha al segundo día de despacho siguiente a su diligencia de fecha 22 de Agosto en la que se dio por citada; mientras que de las dos contestaciones de demanda hechas por la codemandada CORPORACION BIG POLLO, C.A., de las cuales la primera de ellas fue la efectuada por el apoderado de ésta, Abg. R.A. D’HERS, el día 28 de Agosto de 2003, la cual cursa a los folios 373 al 384, este Juzgador la considera ilegal e inexistente en virtud de que para esa fecha no había sido citado el otro codemandando M.A.O.L., mientras la contestación de la demanda hecha por la defensor ad-litem de éste último y apoderada de la codemandada CORPORACION BIG POLLO, C.A., Abg. I.P.M., la cual cursa a los folios 404 al 411, de fecha 12 de Noviembre del 2003, se considera válida en virtud de que ésta fue juramentada el día 7 de Noviembre del 2003; y la Contestación se hizo el día 12/11/2003, el cual correspondía al Segundo día de Despacho siguiente, tal como consta de oficio emanado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, bajo el N° 040, de fecha 18 de enero del 2006, en el que da respuesta al requerimiento del cómputo de los días de Despacho transcurridos desde el día 5 al 12 de Noviembre del 2003, en la cual señala que hubo despacho los días 5, 6, 7, 11 y 12 de Noviembre del 2003; Oficio que cursa al folio 880 y así se decide.

   Ahora bien, una vez fijado el criterio sobre la situación irregular ut supra señalada pasa este Juzgador a establecer los límites en que queda planteada la controversia y a tal efecto establece que las partes aceptan los siguientes hechos y por ende están relevadas de prueba:

   1) La existencia del Contrato de Arrendamiento acompañada por cada uno de ellos en sus respectivos libelos de demanda, documentos insertos a los autos en los folios 8 al 13 y 320 al 325, los cuales por ser de carácter privado y que al no ser impugnado, tal como lo preceptúa el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se da por reconocido y en consecuencia, se da por cierto la existencia de la relación jurídica y las condiciones señaladas en el texto del mismo, tales como, el objeto, uso del inmueble arrendado, lapso de vigencia, monto del canon de arrendamiento, condiciones del local objeto de dicha relación arrendaticia y demás obligaciones y derechos establecidos en él.

   2) La CORPORACION BIG POLLO, C.A., no ha pagado canon de arrendamiento desde que se suscribió el contrato objeto de la controversia.

   3) Que la arrendataria recibió el inmueble arrendado 17 días antes de la firma del contrato, el cual fue suscrito el 18 de Noviembre del 2002 y lo recibió el día 1° de Noviembre.

   4) Que la arrendataria a pesar de haber recibido el local arrendado antes de la firma del Contrato, no hizo reserva alguna sobre las condiciones en que lo recibía al momento de firmar el contrato.

   5) Que la arrendataria efectúo mejoras e instaló equipos.

   Quedando como controvertidos los argumentos esgrimidos por:

   1) CORPORACION BIG POLLO, C.A., al demandar la Resolución del Contrato y los cuales a su vez vendrían a ser los que sirven de fundamento de la excepción de contrato no cumplido alegada por esta al contestar la demanda que por resolución de contrato le incoara la arrendadora, es decir: a) ¿Si es vedad que desde el comienzo del contrato el inmueble arrendado no ha podido darle el uso en virtud de: a.1) la existencia de una sola entrada hacia el interior del inmueble arrendado cuyo acceso es imposible los días de mercado popular, debido a que este se instala específicamente por la Calle donde está ubicada la única vía de acceso del inmueble arrendado, conformado por un portón de hierro color azul que se encuentra por la Calle V.A.d.C., Urbanización La Mata. a.2) que presenta filtraciones de aguas de lluvia en el techo y paredes, tuberías de aguas negras tapadas? b) ¿Si es verdad que ella le hizo saber a la arrendadora todas las irregularidades señaladas?; c) ¿Si es verdad que la arrendataria ha realizado actos como colocarle el candado que impide la entrada normal al inmueble constituido por varios galpones, uno de los cuales es el arrendado?; d) La procedencia o no de la excepción de contrato no cumplido.

   2) Los argumentos esgrimidos por INVERSIONES TEREPAIMA, C.A.: a) La Cuestión Previa prevista en el ordinal 8 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la existencia de la Cuestión Prejudicial que debe resolverse por un proceso distinto, opuesta el 26/08/2003, la cual cursa al folio 70; b) La defensa de aplicación del Artículo 1595 del Código Civil, en virtud de la no reserva por parte de la arrendataria al firmar el contrato de las presuntas irregularidades en la cual se encuentra el inmueble arrendado, al momento de suscribir el contrato; c) La no responsabilidad de ella, en instalación del mercado popular en la calle de acceso al inmueble arrendado por ser este un hecho de terceros tal como lo consagra el Artículo 1591 eiusdem. d) La falsedad de la imputación de que ella le ha colocado candado al inmueble; que impugna la inspección judicial practicada el 17/06/2003, con tal efecto en virtud eso fue hecho por cuanto ella sabía que ya le había instaurado la demanda de Resolución de Contrato.

   DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

   DE INVERSIONES TEREPAIMA, C.A.

   Promovió las siguientes:

   1- Valor y mérito de los autos. se desestima ésta por no constituir medio de prueba alguna, y así se decide.

   2- La declaración hecha en su escrito libelar por CORPORACION BIG POLLO, C.A., en la cual admite que no ha pagado canon de arrendamiento alguno. Dicha prueba se desestima por haber sido establecido como hechos aceptados no controvertidos y por lo tanto relevados de prueba y así se decide.

   3- Documental consistente en original de Inspección Judicial realizada por el Juzgado de los Municipios Palavecino y S.P.d.E.L., en fecha 3 de julio del 2003, la cual anexó al escrito de promoción de pruebas marcado letra “A”, la cual cursa a los folios cuatrocientos diecinueve al cuatrocientos cuarenta y nueve (419 al 449), este Juzgador aparte de compartir la doctrina de Casación expuesta por el a quo sobre la valoración de la prueba de inspección extra litem, la cual fue modificada por la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia, el 20 de octubre del 2004, sentencia N-R-C-01244, expediente No. 03563, acepta la apreciación de la misma y da por probado que el día en cual se efectuó la inspección (jueves), no estaba funcionando el mercado en las afueras del inmueble arrendado y así se decide.

   4- De las declaraciones testificales de:

   1. L.A.R.A., la cual cursa a los folios 595 al 600, este Juzgador de conformidad con lo preceptuado por el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil lo desestima en virtud que el testigo siendo vigilante de la arrendadora negó el acceso al Tribunal de los Municipios Palavecino y S.P. de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, quien en esa fecha, 20 de Agosto, que acudió a hacer una Inspección Judicial argumentando para ello que eran instrucciones de sus jefes de no permitir el acceso al SR. M.O.G., titular de la cédula de identidad N° 3.210.029, el cual se encontraba presente al momento de dicha actuación, tal como consta a los folios 467 fte. y vto.; y en su disposición negó ese hecho, lo cual evidencia contradicción en el mismo y de que actuó bajo presión de sus patronos, y así se decide.

   2. M.V.G.C., la cual está inserta a los folios 673 al 677, se desestima, por cuanto manifestó en su deposición ser empleada del grupo INVERSIONES TEREPAIMA, C.A., y ella estuvo junto con el vigilante L.A.R.A., en la Inspección Judicial practicada el 20 de Agosto por el Tribunal Primero de los Municipios Palavecino y S.P., cuando le negaron el acceso al inmueble arrendado al Tribunal y al ciudadano M.O. y en la deposición se contradice con respecto a ese hecho, lo cual obliga de conformidad con lo preceptuado por el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil a desecharlo, por merecerle poca confianza su disposición e imparcialidad, y así se decide.

   3. D.E.M.T., la cual cursa a los folios 602 al 607. Este sentenciador considera que el mismo merece poca confianza, ya que se contradice sobre su declaración acerca del mismo hecho. efectivamente, al ser interrogado por el Abogado W.J.R.B., en el particular primero, en el cual le interrogan ¿si sabe y le consta que la empresa INVERSIONES TEREPAIMA, C.A., arrendó un inmueble, o sea un galpón ubicado en la Calle Alvizu con Calle Amengual de Cabudare, Estado Lara a la empresa CORPORACION BIG POLLO, C.A.?, respondió: Sí, es cierto; pero luego, al ser repreguntado por la Abogada I.P. en el particular séptimo: ¿diga el testigo si sabe y le consta que la empresa INVERSIONES TEREPAIMA, C.A., y no EMBOTELLADORA TEREPAIMA,C.A., contestó: No tengo conocimiento de eso, motivo por el cual de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil se desestima el mismo, y así se decide.

   5- Respecto a las pruebas de informes promovidas en el Capítulo Tercero consistente en requerimientos a la Alcaldía del Municipio Palavecino, a la sociedad mercantil INDUSTRIAS TEREPAIMA C.A., sociedad mercantil LA MONTAÑA DE LARA EMBOTELLADORA C.A., sociedad mercantil TÉCNO CARRIL C.A., este Juzgador se abstiene de pronunciarse en virtud de que la mismas a pesar de haberlas solicitado no se cumplió por conducta de los requeridos y no imputable al Tribunal, de manera que no hay resultas que valorar, y así se decide.

   DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

   CORPORACIÓN BIG POLLO

   1- Documental consistente en copias fotostática certificada del expediente No. KP02-M-2003-000101 y de Cuaderno de Medidas No. KN04-X-000043, de la nomenclatura del Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, cursante en autos a los folios 469 al 524, y del cual se tiene que se trata de un juicio por Cobro de Bolívares intentado por la empresa CORPORACIÓN BIG POLLO C.A., contra la empresa POLLO BURGER S.B. C.A., se desestima por ser impertinente, por cuanto no tiene relación alguna con lo controvertido en este proceso, el cual es un juicio entre CORPORACIÓN BIG POLLO C.A. vs. INVERSIONES TEREPAIMA C.A., y así se decide.

   2- Documentales insertas a los folios 538 al 590, consistente en facturas emanadas de diversos establecimientos mercantiles, ticket de pago de peaje. Estos son desestimados en virtud de la ilegalidad de los mismos, por cuanto la idoneidad del medio probatorio era a través de la prueba testimonial establecida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por ser documentos privados emitidos por terceros que no son partes en el juicio, y así se decide.

   3- Testificales de:

   3.1.) G.A.R., la cual cursa en autos a los folios 612 al 619, se aprecia de conformidad con lo preceptuado por el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido el quien instaló los equipos de refrigeración que se encuentran en el inmueble arrendado, y dado que el manifestó que en dicho local no existía aducciones o conexiones directas de aguas blancas y energía eléctricas; por lo cual el las hizo de un galpón anexo donde funciona otra empresa propiedad de la arrendadora, se da por probado ese hecho, y así se decide.

   3.2.) W.A.Y.R., la cual esta inserta a los folios 620 al 623 de los autos, se desestima por impertinente en virtud de que depuso sobre hechos no controvertidos, como es la que el participo en las instalaciones de las cavas cuartos y sus equipos de enfriamiento, y así se decide.

   3.3.) E.M.S., la cual cursa a los folios 620 al 622 de los autos, se desestima en virtud de que depuso sobre hechos no controvertido como es la de que participó en la instalación de las cavas cuarto y sus equipos de enfriamiento, y así se decide.

   3.4.) A.P.C.C., la cual cursa a los folios 627 al 630, de los autos, se aprecia de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se da por probado que el presenció los problemas de filtraciones de agua de lluvias y en el desagüe de las aguas negras que tiene el inmueble arrendado, y que el arrendador se comprometió a solucionarlos ante los requerimientos que le formulara el arrendatario, y así se establece.

   3.5.) J.M.H.A., la cual cursa a los folios 631 al 633, la cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y de esta se dá por probado que este fue contratado para hacer una puerta pero no pudo efectuar ese trabajo debido a que no se le permitió el acceso al inmueble arrendado motivado a los conflictos surgidos entre el arrendador y arrendatario, y así se decide.

   3.6.) F.R.L.G., la cual cursa a los folios 634 al 636, y se aprecia conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y con ella se dá por demostrado, que fue contratado para trabajar en la instalación de las cavas cuartos y demás equipos; que pudo presenciar las filtraciones que se producían por lluvias y los problemas de desagüe, y también los reclamos realizados por el arrendatario al arrendador y los compromisos de este de solucionar los mismos, y así se establece.

   3.7.) Las de O.Z.B.N. y Z.J.U.B., los cuales cursan a los folios 653 al 655 a 668; respectivamente, las cuales son conteste al afirmar que presenciaron cuando en fecha 20/08/2003 no se les permitió el acceso al inmueble arrendado al Juzgado Primero de Municipio Palavecino y S.P.d.E.L., cuando pretendía practicar una inspección en el inmueble arrendado, se aprecia conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se dá por probado ese hecho, y así se decide.

   3.8.) Octavio Enrique D´Hers Mata, la cual cursa a los folios 657 al 651, se aprecia la misma de acuerdo a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se tiene prueba de que el mismo es intermediario que le iba vender equipos a la empresa CORPORACIÓN BIG POLLO C.A., y en virtud de ello tuvo acceso al inmueble y pudo presenciar conversaciones entre el arrendatario y el arrendador, así como también las condiciones del inmueble y los reclamos formulados en relación, y así se decide.

   3.9.) A.H.B. y S.S., las cuales cursan a los folios 662 al 664, se desestiman en virtud de que a través de sus deposiciones no surgen elementos pertinentes a las prestaciones de la partes, y así se decide.

   4- La inspección judicial practicada por el Tribunal a quo el 03-12-2003, en el inmueble arrendado cuyas resultas están insertas a los folios 639 y 647, en la cual se dejó constancia de: a) que el inmueble arrendado carece de salas de baño; b) Carece de aducciones directa de aguas y energía eléctrica; que los drenajes al echarle agua, se pudo percibir que estaban tapados, que se encuentra una cava cuarto doble marca Fri Tecxh, con 28 párales laterales y otros bienes muebles aparentemente destinados a la instalación de equipos de refrigeración; c) Que la versión dada por el Ingeniero Sanitarista L.R.B., el cual lo designó el Tribunal, práctico para dicha actuación, quien manifestó que el inmueble no está en condiciones para que en el funcione un local de venta de aves beneficiadas; d) Que las manchas en la pared sin que pueda determinar el origen, y su tiempo, prueba esta que se aprecia de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se dá por probado lo aquí señalado, y así se decide.

   5- Documental consistente en inspecciones judiciales realizadas por el Juzgado Primero de los Municipios Palavecinos y S.P.d.E.L., inspección extra liten, los cuales de acuerdo a la jurisprudencia citada por el a quo y ratificada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de octubre del 2004 No. R-C-01244, en la cual estableció que la inspección judicial preconstituida es valida sólo cuando se pretenda probar el estado o la circunstancias de hecho que podrían desaparecerse o modificarse en el transcurso del tiempo, siempre y cuando al solicitarla demostrare ante el órgano jurisdiccional la urgencia o el perjuicio que el retardo pudiera ocasionar su no evacuación…”, situación que considera se cumplieron en las inspecciones que a continuación se señala: 1) la de fecha 21/05/2003, practicada en el inmueble arrendado cuyas resultas están insertas a los folios 14 al 44 en la cual se demuestra: a) que el día de la inspección (miércoles) frente al inmueble, por el lado que colinda calle V.A., funciona un mercado de buhonero, que impide la circulación vehicular ese día; b) Se dejó constancia que dentro del local se encuentra instaladas dos cavas cuartos; que las tanquillas de desagües al ser derramada agua sobre ellas no permitieron que saliera lo que hace presumir que están tapadas, igualmente se percibe en las vigas de corona y paredes marcas o manchas de humedad, y de que en el inmueble no esta funcionando ningún negocio. 2) En la fecha 17/06/2003, dejó constancia que no dejaron entrar al Tribunal al inmueble arrendado lo cual carece coincide con la declaración del testigo J.M.H.Á.. Inspecciones estas que se aprecian de acuerdo al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y en virtud de ello se da por probado lo señalado en ellos.

   Una vez hecho el análisis probatorio sobre los hechos controvertidos pasa este Juzgador a decidir los alegatos y pretensiones de las partes, comenzando por:

1. La cuestión previa contenida en el Ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegada por INVERSIONES TEREPAIMA C.A., en la oportunidad de la contestación del fondo de la demanda el día 26-08-2004, en la cual opuso la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en proceso distinto (vease folio 70) expresamente contradicha por la demandante CORPORACIÓN BIG POLLO, C.A.

   Ahora bien, la existencia de la cuestión previa prejudicial pendiente, requiere el cumplimiento de los siguientes requisitos: a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser controvertida en la jurisdicción civil; 2) Que esa causa este siendo llevada en un proceso distinto; y 3) Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en este, influya de tal forma en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo sin posibilidades de desprenderse de aquella.

   En igual sentido, correspondía a la oponente de la cuestión previa la carga de probar la existencia de la cuestión prejudicial alegada, tal como lo preceptúa el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber demostrado la existencia de la cuestión prejudicial, pues tendrá que sufrir las consecuencias de incumplir con la carga procesal, como es que se le declare improcedente dicha cuestión, y así se decide.

2. La defensa de aplicación de los artículos 1595 del Código Civil, en virtud de la no reserva por parte de la arrendataria al firmar el contrato sobre las irregularidades del local. Al respecto este Juzgador de conformidad con lo preceptuado por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, procede a ejercer la facultad de interpretar el contrato de arrendamiento en virtud de la situación de la ambigüedad planteada.

   A tal efecto, se observa que la arrendataria argumenta que desde el comienzo del contrato el inmueble no ha podido ser utilizado por causas no imputables a ella, debido a que el mismo ha presentado filtraciones de aguas de lluvias en el techo y paredes, tuberías de aguas negras tapadas. Ahora bien, observa este Juzgador, que en la Cláusula Segunda del contrato en controversia estableció que, el mismo tiene una vigencia de dos (2) años fijos contados a partir del 1° de Noviembre del 2002, pero el mismo se firmó el 18-11-2002, documento este que adquirió el carácter de reconocido, y por lo tanto se evidencia que la arrendataria tenía en posesión el inmueble con 17 días de anticipación a la firma del contrato; tiempo suficiente para que hubiese detectado las fallas de lluvias de techo y paredes, y haberle hecho las demás pruebas para ver si soportaba todas las instalaciones de equipos que iba a requerir para acondicionar el local para la actividad a desempeñar dentro del mismo y en base a ello podía no haber firmado dicho contrato. De manera pues, que en virtud de haber estado en posesión de dicho inmueble con 17 días de anticipación a la fecha de la firma del contrato no hizo observación de las condiciones o irregularidades señaladas las cuales eran sencillas de demostrar tal como lo evidenció en la inspección judicial donde dejó constancia de manchas de aguas en la pared y vigas; obliga a establecer que ella aceptó en buenas condiciones el inmueble arrendado, por lo que se debe declarar procedente la aplicación de la presunción del artículo 1595 del Código Civil, invocado por la arrendadora, y así se decide.

3. En cuanto a la defensa esgrimida por la arrendadora, de que ella no tiene responsabilidad de la instalación del mercado popular en la calle de acceso al inmueble arrendado por ser un hecho tercero tal como lo consagra el artículo 1591 del Código Civil, considera este Juzgador pertinente señalar lo siguiente: a) Consta a través de la inspección judicial practicada por la arrendataria, y por inspección judicial practicada por la arrendadora, las cuales fueron supra valoradas, que el mercado se instala solo los días miércoles; b) Consta que la arrendadora no tiene nada que ver con la instalación de dicho evento; y C) A su vez consta, y así esta probado en autos, que la arrendataria tenía en posesión el inmueble arrendado desde el 1° de noviembre del 2002, y de que el contrato lo firmaron el 18 del mismo mes y año, lo que implica, que por lo menos tuvo conocimiento y vio que durante esos 17 días previos a la firma del contrato, ese evento se realizaba ahí; y sin embargo aceptó el contrato y por lo tanto debe correr con las consecuencias que dicho evento le causa; por cuanto la arrendadora nada tiene que ver con la instalación y operatividad del mismo, por cuanto son terceros respecto a él. Vale la pena señalar, que la aplicación del artículo 1591 del Código Civil solicitada por la arrendadora, no es aplicable al caso planteado, por cuanto el supuesto de hecho de la norma está referido a la perturbación de terceros sobre el bien arrendado, y el caso planteado es en una calle o una vías publica, la cual como es obvio no forma parte del bien arrendado, y por lo tanto se decide que la arrendadora no es responsable de ese hecho, y así se decide. D) En cuanto a la falsedad de la imputación de que ella ha colocado candado al inmueble, tal como lo señala la inspección judicial practicada el 17/06/2003, y que todo ello fue practicado de esa forma por la arrendataria, por cuanto sabía que la había demandado; éste Juzgador considera que en auto a través de esta inspección judicial y la practicadas el 20-08-2003, folios 461, los cuales fueron valoradas y se comprobó que es verdad que le ha impedido el acceso a la arrendataria al inmueble arrendado motivo por el cual incumplió con la obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, ya que independientemente de la mora del arrendatario, no podía hacerse justicia por sí misma, por lo tanto se declara sin lugar la defensa opuesta, y así se decide.

   Luego se pasa a analizar la defensa del exceptio non adimpleti contractus, alegada por la arrendataria; instituto éste establecido en el artículo 1168 del Código Civil, el cual preceptúa lo siguiente: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación, si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”

   Por su parte la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 26 de febrero del 2002, sentencia No 06331 expediente No. 16560, ratifica la doctrina de que para la procedencia de la exceptio non adimpleti contractus requiere de condiciones especialisimas para que pueda prosperar, tales como las siguientes: 1) Que se trate de contrato bilateral; 2) Que las obligaciones recíprocas deben satisfacer en forma simultanea; 3) Que el incumplimiento atribuido por la excepcionante a la otra parte sea de tal importancia que incida sobre lo principal. 4) Que la parte que oponga la excepción no haya motivado a su vez el incumplimiento de la otra parte. 5) Que se trate de un incumplimiento culposo.

   Pues bien, en cuanto al primer requisito de que se trate de un contrato bilateral se cumple por cuanto se trata de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble, el cual tiene las obligaciones de cada parte bien definidas, la cuales son complementadas por las disposiciones del Código Civil, y en el presente caso una de las partes es CORPORACIÓN BIG POLLO C.A. arrendataria; y por la otra INVERSIONES TEREPAIMA C.A., que vendría ser la arrendadora. En cuanto al segundo requisito, también se cumple por cuanto las obligación principal del arrendador es entregar el bien objeto del contrato y permitir el goce del mismo al arrendatario, mientras que la principal de este es la de pagar el precio determinado tal como estipula el artículo 1579 del Código Civil; y en el contrato objeto del presente litigio fue establecido en la Cláusula Tercera como obligación a pagarse en cheque de gerencia por mensualidades adelantadas dentro de los primeros 15 días de cada mes, lo cual la arrendataria reconoce no haber cumplido en ninguno de los meses transcurridos desde que se firmó el contrato hasta la presente fecha. En cuanto al tercer requisito, es decir, el que el incumplimiento atribuido por la excepcionante a la otra parte sea de tal importancia que incida sobre lo principal. En criterio de este juzgador no se cumple por cuanto la que primero incumplió desde la firma del contrato como era la de pagar el canon del mes de noviembre del 2002 es la arrendataria, quien para esa fecha 18-11-2002, ya tenía 17 días en posesión del bien arrendado, y no cumplió, ni ha cumplido con los meses subsiguientes por lo menos hasta la fecha que ella decidió demandar también la resolución del contrato, tal como está aceptada por las partes y por lo tanto está relevado de prueba. De manera que al faltar uno de los requisitos ut supra señalados hace improcedente la exceptión non adimpleti contractus, motivo por el cual éste Juzgador considera innecesario el análisis de los dos restantes, y así se decide.

   Ahora bien, desestimada como quedó la defensa de excepción de contrato no cumplido alegada por la arrendataria, quedaría por resolver la procedencia o no de los daños demandados por la arrendadora; a tal efecto, constata éste Juzgador que si bien es cierto, que la arrendataria incumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento desde el mismo momento de que firmó el contrato (18-11-2002) a pesar de estar en posesión del inmueble arrendado y obligada a pagar por mensualidades adelantadas y dentro de los 15 primeros días de cada mes en cheque de gerencia como ut supra se señaló, lo cual hace procedente la acción de resolución de contrato invocada por la arrendadora; también es cierto, que en autos quedó demostrado, que la arrendadora impidió en el transcurso del tiempo de vigencia del contrato, el acceso del inmueble arrendado a la arrendataria haciéndose justicia por su propia mano, en vez de mantener al arrendatario en el goce pacífico del bien, demandar como en efecto lo hizo, y esperar las resultas del juicio; actitud o conducta esta que debe correr con las consecuencias como es la de tener que declarar, que la no procedencia de dicho concepto, por cuanto él le impidió unilateralmente a la arrendataria el uso y goce del inmueble arrendado desde el 17/08/2003 según lo narró la arrendataria en su libelo de demanda, y lo probó a través de la inspección judicial practicada el 17/06/2003, por el Juzgado del Municipio Palavecino, la cual anexó marcado letra “D” y que adminiculado con la fecha de introducción de la demanda de Resolución de Contrato por parte de la arrendadora lo cual ocurrió 05/06/2003, y por lo tanto no procede el pago de esos cánones dejados de percibir, y así se decide.

   Hecho el análisis de los medios probatorios aportados por las partes y determinado a través del mismo, que la arrendataria ha incumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento desde el mismo momento que firmó el contrato (18-11-2002), pero que ya estaba en posesión del inmueble arrendado con 17 días de anticipación a la firma de este, es decir, desde el 1° de noviembre de 2002, tiempo suficiente, para que hubiese determinado las fallas que imputa al inmueble arrendado y se hubiese con ello abstenido para firmar el contrato; y sin embargo firmó el mismo sin hacer objeción alguna sobre las filtraciones etc., lo cual obliga a establecer, que ella aceptó el inmueble en perfectas condiciones, asumiendo de hecho que ella era la que tenía que hacer toda la inversión de acondicionamiento del local para la venta de aves etc., y no la arrendadora, ya que del mismo contrato se deduce que la limitación al uso del local es para ella, quien lo debe usar para ese fin, y por lo tanto es ella quien lo debe acondicionar como tal y no la arrendadora; y por cuanto a su vez quedó evidenciado que hasta el momento en que surgió el conflicto ella estaba en el goce del Local arrendado, y a su vez estaba realizando la inversión para su acondicionamiento, obliga a tener que declarar que la decisión dictada por el a quo de considerar que la arrendataria había cumplido de buena fe el contrato obviando el hecho ut supra señalado y declarar con lugar la excepción de contrato no cumplido alegada por CORPORACIÓN BIG POLLO, C.A., no está ajustada a derecho, y obliga a declarar como en efecto se hace con lugar la apelación interpuesta por la arrendadora INVERSIONES TEREPAIMA, C.A. y a revocar la sentencia dictada por el a quo, y así se decide.

   DECISION

   Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR LA APELACION interpuesta por la Arrendadora INVERSIONES TEREPAIMA, C.A., contra la sentencia dictada por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, el día 30 de Agosto de 2004, REVOCANDOSE en consecuencia la misma, y se decide lo siguiente: PRIMERO: Declara Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por INVERSIONES TEREPAIMA C.A., contra CORPORACION BIG POLLO, C.A., y al fiador M.O.L., todos identificados en autos; y Sin Lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por CORPORACIÓN BIG POLLO C.A. contra la ARRENDADORA INVERSIONES TEREPAIMA C.A., ya identificados; y se declara Sin Lugar la Cuestión Previa prevista en el artículo 346, 8 del Código de Procedimiento Civil; es decir, la cuestión prejudicial opuesta por la Arrendadora INVERSIONES TEREPAIMA C.A., y como consecuencia de ello, se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre las partes en fecha 18 de Noviembre de 2002, sobre el inmueble suficientemente identificado en la presente sentencia. SEGUNDO: Se condena a la empresa CORPORACIÓN BIG POLLO C.A. y al codemandado fiador M.O.L., ambos identificados en autos a pagarle a la ARRENDADORA INVERSIONES TEREPAIMA C.A., los cánones de arrendamiento de los meses, Noviembre y diciembre de 2002; Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2003, cuyo monto ascienda a la cantidad de Cuatro Millones Trescientos Mil Bolívares (Bs. 4.300.000,00). TERCERO: Se declara Sin Lugar el pago de daños y perjuicios demandados por INVERSIONES TEREPAIMA C.A. CUARTO: Se ordena a la empresa CORPORACIÓN BIG POLLO C.A., entregar el local arrendado y ya identificado libre de personas y bienes; y se le ordena igualmente a la empresa INVERSIONES TEREPAIMA C.A., permita a la obligada CORPORACIÓN BIG POLLO C.A., el retiro de todos los bienes de su propiedad que se encuentran en el inmueble arrendado, los cuales están identificados en la inspección judicial practicada por el a-quo el 3 de Diciembre de 2003, cuyas resultas están insertas a los folios 639 al 648.

   No hay condenatoria en costas por no haber procedido la condena a los y perjuicios solicitados.

   Publíquese y regístrese

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los siete días del mes de Febrero de dos mil seis.

   El Juez Suplente Especial

   Abg. J.A.R.Z.

   La Secretaria

   Abg. Maria C. Gómez De Vargas

   Publicada hoy 7 de Febrero de 2006, a las 2:25 p.m.

   La Secretaria

   Abg. María C. Gómez de Vargas