Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 30 de Agosto de 2004

manifiesta la parte actora CORPORACIÓN BIG POLLO C.A. que mediante documento otorgado en fecha 18/11/2.002, la empresa INVERSIONES TEREPAIMA C.A., ya identificada, le dió en arrendamiento parte de un inmueble con una superficie de 500 mts.2, ubicado en la calle G.A. con San Rafael colindante con la sede de la empresa Embotelladora Terepaima, en la ciudad de Cabudare, Estado Lara. Que de conformidad con la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento el galpón dado en arrendamiento seria utilizado para la comercialización de avicultura, enfriado de aves, huevos y afines, pudiendo extenderse a la comercialización de productos de consumo masivo sin que pudiese darse otro uso o destino al inmueble, salvo autorización expresa de la arrendadora. Que el contrato tendría una duración de dos años, a contar desde el 01/11/2.002. Que el inmueble arrendado no ha podido ser utilizado por la arrendataria por causas no imputables a ella, debido a que, desde el principio, ha presentado las siguientes irregularidades: filtraciones de aguas de lluvia en el techo y paredes; tuberías de aguas negras tapadas; la existencia de una sola entrada hacia el interior del inmueble arrendado, cuyo acceso es imposible los días de mercado popular, debido a que éste se instala específicamente por la calle donde está ubicada la única vía de acceso al inmueble arrendado, conformada por un portón de hierro azul que se encuentra en la calle V.A.d.C.. Que las circunstancias antes mencionadas han sido puestas en conocimiento de la arrendadora, la empresa INVERSIONES TEREPAIMA C.A., ya identificada, en diversas oportunidades, habiéndose esta comprometido a entregar el inmueble en óptimas condiciones para su uso y disfrute, lo cual no ha cumplido, por lo que no ha podido entrar en funcionamiento el negocio establecido en el contrato de arrendamiento, dada la imposibilidad de utilizar el inmueble arrendado con tal fin. Que esta situación se ha agravado por cuanto luego la arrendadora ha procedido a colocar un candado en el portón de acceso al inmueble arrendado a los fines de impedir el acceso al mismo y a los bienes propiedad de la arrendataria que se encuentran dentro del mismo, tales como una infraestructura destinada al enfriamiento de aves sacrificadas para el consumo humano, los cuales son de un valor considerable. Que por estas razones es por las que acude por ante los Tribunales a demandar la resolución del contrato de arrendamiento INVERSIONES TEREPAIMA C.A., al contestar la demanda, opuso las cuestiones previas establecidas en los ordinales 1° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y contesta al fondo de la demanda, rechazando y contradiciendo las pretensiones de la parte actora, por no ser ciertos los hechos alegados

En el juicio acumulado, KP02-M-2003-000577 INVERSIONES TEREPAIMA C.A., presentó demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento contra la empresa CORPORACION BIG POLLO C.A., y contra el ciudadano M.A.O.L., en la cual manifiesta que en fecha 18/11/2.002, celebró un contrato de arrendamiento con la empresa CORPORACION BIG POLLO C.A., sobre un inmueble consistente en un galpón con una superficie de 500 mts.2 aproximadamente, ubicado en la calle G.A. con calle San Rafael, colindante con la sede de la empresa Embotelladora Terepaima C.A., en la ciudad de Cabudare, Estado Lara. Que se convino que la duración del contrato sería de dos años, a contar desde el 01/11/2.002, prorrogables por un año mas; conviniéndose en que el canon de arrendamiento sería la cantidad de Bs. 600.000,oo, en el lapso comprendido entre el 01/11/2.002 y el 01/05/2.003; Bs. 720.000,oo, en el lapso comprendido entre el 01/05/2.003 y el 01/11/2.003; Bs. 864.000,oo, en el lapso comprendido entre el 01/11/2.003 y el 01/06/2.004; y Bs. 1.036.800,oo en el lapso comprendido entre el 01/06/2.004 y el 01/11/2.004. Que se estableció en el contrato que si la arrendataria no cumplía con su obligación de pagar dos mensualidades consecutivas, daría derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del contrato; de igual manera, se convino que en caso de que la arrendataria no cumpliera con su obligación de entregar el inmueble en el lapso establecido al terminar el contrato, debería continuar pagando el cánon de arrendamiento más la cantidad de Bs. 50.000,oo. Que por cuanto la arrendataria no ha pagado los cánones de arrendamiento desde el mes de noviembre del año 2.002, es por lo que acude por ante los Tribunales a demandar la resolución del contrato de arrendamiento, y en consecuencia sea condenado a entregar el inmueble arrendado, libre de personas y de bienes, a pagar los cánones de arrendamiento adeudados desde el mes de noviembre del año 2.002 al mes de junio del año 2.003 cuyo monto asciende a la cantidad de Bs. 5.040.000,oo, mas los daños y perjuicios, los cuales estima en un monto equivalente al monto del canon de arrendamiento, hasta la fecha de entrega del inmueble. CORPORACION BIG POLLO C.A., al dar contestación a esta demanda, expresó que rechazaba y contradecía las pretensiones de la parte actora, alegando que la arrendataria nunca ha ocupado el inmueble arrendado por cuanto el mismo no se encuentra en condiciones de ser utilizado para el fin establecido en el contrato, el cual era la comercialización de avicultura, enfriado de aves, huevos y afines, pudiendo extenderse a la comercialización de productos de consumo masivo sin que pudiese darse otro uso o destino al inmueble, salvo autorización expresa de la arrendadora, motivo por el cual se le hicieron las observaciones conducentes a la arrendadora, pero ésta hizo caso omiso a las mismas, motivo por el cual no se ha podido poner en funcionamiento el fondo de comercio que iba a funcionar en dicho local, razón por la cual, la arrendataria no se encuentra obligada a pagar los cánones de arrendamiento, en aplicación del principio contenido en la excepción de contrato no cumplido o “exceptio non adiplenti contractus”.

respecto a la cuestión previa opuesta por INVERSIONES TEREPAIMA C.A. en la oportunidad de la contestación del fondo de la demanda, el día 26/08/04, establecida en el artículo 346,8° del Código de Procedimiento Civil, expresó lo siguiente: “Asimismo alego la cuestión previa establecida en el numeral ocho (08) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto” (f. 70), expresamente contradicha por CORPORACIÓN BIG POLLO en escrito de fecha 27/08/03.

La cuestión prejudicial consiste en la existencia de un proceso distinto o separado que puede influir en la decisión de mérito que se dictará en el juicio donde se opone, por lo cual no debe suspender el proceso, sino que éste continúa hasta llegar al estado en que se dicte sentencia de mérito, donde sí se paraliza hasta que se resuelva por sentencia firme la cuestión prejudicial alegada, por cuanto la naturaleza de la acción que se ventila en el juicio que se alegó como prejudicial puede atentar contra la pretensión que se hace valer en la causa donde se opuso.

La existencia de la cuestión prejudicial pendiente, requiere el cumplimiento de los siguientes extremos: 1°) la existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil; 2°) que esa cuestión curse en un procedimiento distinto y 3°) que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, sin posibilidad de desprenderse de aquélla.

Considera este Juzgado que en el presente caso, no se trajo a los autos la prueba de la existencia de la alegada cuestión prejudicial, no se demostró ni con la contestación de la demanda ni durante la fase probatoria, que haya otro procedimiento relacionado con esta causa, diferente a los dos acumulados y que en este fallo deciden, cuya decisión deba precederle, razón por la cual debe declararse improcedente. Así se decide.

el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.” La doctrina y jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de resolución se encuentra sujeta al cumplimiento de los siguientes requisitos: 1°) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2°) la no ejecución de su obligación por parte de aquél contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y, 3°) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y se pronuncie sobre la procedencia o no de la pretensión del demandante.

De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el del incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de resolución. Sobre el incumplimiento, J.M.O., en su obra: “DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO”, expresa:

SIC: “… Por “incumplimiento” se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no sólo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aún de simple retardo en el cumplimiento.

Pero la propia letra del artículo 1.167 C.C. cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución, y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea, culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable (supra, Nº 339) no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimiento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de la “teoría de los riesgos” a los que deberemos acudir. …” (pp.737 y 738)

En este mismo orden de ideas, el J.M.O., en su obra: “LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO”, expresa:

SIC: “… En el sistema del Código Civil francés, no todo “retardo” puede dar lugar a una acción resolutoria, pero es al juez a quien le corresponde hacer la concreta discriminación de cuáles son aptos para justificarla y hacer la concreta discriminación de cuáles son aptos para justificarla y cuáles no lo son, discriminación que resulta de otorgar un plazo de gracia.

… Omissis …

Toda inejecución, cualquiera que sea su importancia –escriben los Mazeaud-, no entraña necesariamente resolución: el juez dispone de un poder soberano para apreciar el grado de gravedad del incumplimiento susceptible de entrañar la resolución. El apreciará si este modo de reparación excede o no del daño … La regla se aplica en caso de simple retardo en la ejecución: o bien el juez rechazará la demanda de resolución si el deudor ha ejecutado tardíamente o si él ofrece cumplir en el curso del proceso, aún en apelación; o, por el contrario, la resolución será pronunciada

.

… Omississ …

Esta misma idea la hallamos en Marty y Raynaud, quienes expresan: “La resolución es facultativa para el juez. Hemos observado que los jueces aprecian las condiciones de la inejecución de que se queja el acreedor, así como el carácter satisfactorio de las ofertas del deudor. Si las condiciones de la inejecución no le parecen cumplidas, ellos pueden rehusar pronunciarla; si les parecen solo parcialmente cumplidas, pueden pronunciar una resolución parcial. En caso de impedimento de ejecución transitorio, pueden decidir suspender simplemente el contrato. …” (p.p 160 a 162)

En cuanto a la posibilidad que ante la demanda de resolución del contrato, el demandado alegue su intención de cumplir el mismo, y esta defensa haga nugatoria la pretensión de resolución, el citado autor J.M.O., en su obra: “LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO”, expone lo siguiente:

SIC: “… Laurent plantea todavía el siguiente problema: “¿podrá el demandado impedir la resolución ejecutando su compromiso, y hasta qué momento puede hacerlo? Se enseña, con razón, que el deudor tiene el derecho a pagar hasta que el juez haya pronunciado la resolución del contrato. En efecto, el acreedor no tiene jamás un derecho estricto a la resolución, porque no es en virtud del contrato por lo que ella ha lugar, sino que es el juez quien la pronuncia por consideraciones de equidad. De ello que, aunque una primera sentencia hubiera concedido un lapso y el deudor lo hubiere dejado pasar sin ejecutar sus compromisos, todavía podrá pagar él en el curso de la segunda instancia: el contrato subsiste, y en tanto que el contrato no haya sido resuelto, debe admitírsele al deudor el derecho a ejecutarlo. Es más, la resolución no deviene definitiva hasta que la sentencia haya adquirido autoridad de cosa Juzgada”

… Omissis …

En primer lugar, no parece que pueda ponerse en duda que posprincipios que rigen el proceso (arts. 12, 21 y 162 del C de P.C.) determinan que la apreciación que deberá hacer el juez para verificar si se da o no el incumplimiento del demandado que debe servir de base necesaria a su sentencia de resolución, no puede referirse por este arbitrariamente a argumentos de hechos que no hayan ido alegados en el libelo y en la contestación, así como que tampoco le es posible al juez fundarse, para dar por comprobados o desmentidos tales hechos, en elementos de prueba que no hayan sido regularmente traídos a los autos. Pero así como no puede ser obstáculo a la resolución judicial la oferta de cumplimiento del deudor hecha aun antes de la introducción de la demanda, cuando los hechos mismos le permitan al juez considerar que ha habido una violación contractual sustancial, suficiente como tal para justificar el rechazo del acreedor a la prestación que se le ofrecía, asimismo creemos que la potestad que se le reconoce al juez en materia de resolución judicial para valorar la suficiencia o no del incumplimiento a los fines de servir de fundamento a su sentencia, le permite apreciar el ofrecimiento (y más aún, el objetivo comportamiento del deudor demandado),aun si estos son posteriores al momento de admisión de la demanda, para calificar la suficiencia o no del retardo a los efectos de fundar una sentencia de resolución. No se trata, por supuesto, de afirmar como un criterio general que el deudor en mora tenga, después de haber sido demandado en resolución, un derecho a cumplir tardíamente su prestación en especie con solo agregare los daños y perjuicios moratorios, sino de hacer resaltar que el derecho a la resolución que pertenece a la parte fiel, no es puramente potestativo, que el mismo está sometido a condiciones objetivas cuyo control ejerce el juez y que se concretan en la idoneidad o no que corresponda atribuir al comportamiento aun tardío del deudor, para satisfacer los intereses legítimos tutelados por el contrato. En otras palabras: se trata de que aun a la “parte fiel” no le está permitido arrepentirse del contrato mediante la simple excusa de un retardo insignificante de su co-contratante, y el despliegue de una especial diligencia en acudir cuanto antes a la demanda de resolución. Si se admitiera tal cosa, se desdibujarían totalmente los perfiles de las resolución judicial y sería imposible discernirla de otros institutos afines como la cláusula resolutoria expresa, la resolución legal, etc. …” (pp. 295 a 298)

en cuanto a la posibilidad que ante la demanda de resolución de contrato, el demandado alegue como defensa la “exceptio non adimplenti contractus”, y esta defensa haga nugatoria la pretensión de resolución, J.M.O., en su obra: “DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO”, expresa:

SIC: “… En la reforma de nuestro Código Civil que se cumplió en 1942 se tomó del artículo 48 del Proyecto de Código de las Obligaciones y de los Contratos franco-italiano el texto de la llamada exceptio non adimpleti contractus para formar nuestro artículo 1.160 que dice: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones.”

… Omissis …

El artículo 1.168 C.C. nos señala explícitamente que la excepción non adimpleti contractus sólo se da “en los contratos bilaterales”. El contrato bilateral lo define el artículo 1.134 C.C. como aquel contrato en que las partes se obligan “recíprocamente”. La nota caracterizante parece ser, según esto, la correspectividad de las obligaciones; lo que en la doctrina se ha llamado la existencia de un sinalagma genético, que supone que las contrapuestas obligaciones de cada una de las partes del contrato nazcan simultáneamente del mismo contrato, esto es, que coexistan desde el perfeccionamiento del contrato.

El Código italiano de 1942 ha preferido utilizar el término “contrato con prestaciones correspectivas”. No existe sin embargo acuerdo en la doctrina italiana acerca de si este concepto se identifica con el concepto de contrato bilateral que trae nuestro Código y que también traía el viejo Código italiano de 1865. Para algunos autores (p. ej,: De Ruggiero) estos dos conceptos se identifican; para otros (Messineo, Colagrosso, Barassi) el concepto de contrato con prestaciones correspectivas cubre también el ámbito de los contratos unilaterales onerosos, por ejemplo, el mutuo con intereses, lo que haría explicable el Art. 1.820 C.C. italiano de 1942; y, en fin, para otros (Trabucchi y Luzzato) la cuestión debe ser resuelta caso por caso.

La excepción non adimpleti contractus implica más que la correspectividad de las obligaciones surgidas del mismo contrato, pues la excepción, lo mismo que la resolución, postulan el llamado sinalagma funcional, esto es, que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar (voluntaria o involuntariamente) la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación (resolución) o de rehusar el cumplimiento de la misma hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya (exceptio). Para aquellos que admiten que la categoría de contratos bilaterales o sinalagmáticos no se agota en los contratos en que la correspectividad e interdependencia de las obligaciones de las partes son elementos naturales del contrato, sino que admiten que en un contrato normalmente unilateral (p.ej.: el mandato o el depósito) pueden pactarse –en uso de la autonomía privada- como correspectivas e interdependientes las contrapuestas obligaciones de las partes (p. ej..: mandato remunerado, depósito remunerado), la acción de resolución y la exceptio pueden concebirse perfectamente en contratos de esta última especie. Quedarían excluidos tan sólo los contratos unilaterales en que no pueda predicarse de las obligaciones de las partes que son correspectivas e interdepedientes entre sí, pues aunque llegare a surgir una obligación para la parte que inicialmente no tenía obligación a su cargo, ella habría surgido con posterioridad al momento de perfeccionamiento del contrato y sólo como consecuencia de eventos sobrevenidos durante la vida del mismo. Tal sería el caso del mandato o del depósito gratuitos en los supuestos de los artículos 1.699 o 1.733 del Código Civil o el del comodato en el caso del artículo 1.733 C.C.

… Omissis …

Condiciones de aplicación. Debe, pues, rechazarse que uno de los contratantes pretenda justificar u propio incumplimiento cuando la relación cronológica evidencia que él ha sido el primero en incumplir (inadimpleti non est adimplendum), pero además de la comprobación del incumplimiento de aquel a quien le es opuesta la excepción debe demostrársele al juez que ese incumplimiento del excepcionado es la verdadera causa que ha determinado al excipiens a oponer la excepción, comprobación que exige obviamente una adecuación causal entre el propio incumplimiento del excipiens y aquel de su contraparte con el cual él pretende justificarlo. Ello no significa sin embargo que ambos incumplimientos deban ser de la misma magnitud, sino que –como hoy dice el artículo 1.460 del Código italiano de 1942- “habida cuenta de las circunstancias”, la negativa del excipiens a cumplir no aparezca ser contraria a la buena fe objetiva. “En definitiva –escribe Realmonte- se puede afirmar que la escasa importancia del incumplimiento no es necesaria ni suficiente para impedir la proponibilidad de la exceptio non adimpleti contractus. El legítimo ejercicio de este remedio depende no sólo de un examen relativo de la entidad del incumplimiento, sino de una valoración de todas las circunstancias concretas, entre las cuales hay que considerar también aquellas subjetivas, como por ejemplo, el conocimiento por parte del excepcionante de que el incumplimiento de la otra parte ha sido causado por simple error u omisión involuntaria, para evitar que la excepción de medio de defensa venga a transfomarse en un instrumento vejatorio. Así, aun si la oponibilidad de la exceptio inadimplenti contractus no resulta excluida por la escasa importancia del incumplimiento, esta circunstancia puede asumir notable relieve cuando concurre con otras para hacer ilegítima la negativa a cumplir. Piénsese en la hipótesis en que, establecidas para las obligaciones respectivamente asumidas por las partes términos de exigibilidad contemporáneos, uno de los contrayentes justifique su propio retardo con motivos objetivos y de convenientes seguridades de cumplir lo más pronto, mostrando en cambio las graves consecuencias que se verificarían en su patrimonio si la contraparte, aduciendo el retardo en el cumplimiento, se rehusare a ejecutar hasta tanto ambas partes estén en condiciones de cumplir simultáneamente. El juez, valoradas todas las circunstancias concretas, deberá considerar la negativa a cumplir contraria a la buena fe y consecuencialmente condenar al excepcionante”. …” (Op. Cit. Págs. 769 a 785).

realizadas las anteriores consideraciones, este Tribunal observa que dada la forma como se trabó la litis entre las partes, son hechos no controvertidos entre ellas, la existencia de la relación jurídica en las condiciones expuestas en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en cuanto al objeto del contrato, uso o fin al cual se iba a destinar el bien arrendado, lapso de duración del contrato y monto del cánon de arrendamiento; por lo que respecta en estos aspectos, el contrato celebrado entre las partes que se encuentra inserto a los folios 8 al 13 y 320 al 325, del expediente, al no haber sido desconocido ni tachado de falso por las partes, es apreciado en todo su valor probatorio. Así se establece.

De igual manera, es un hecho no controvertido entre las partes, la circunstancia de que la parte arrendataria no pagó los cánones de arrendamiento establecidos en el contrato, por haberlo reconocido al oponer la “exceptio non adimpleti contractus” a los fines de liberarse del cumplimiento de dicha obligación. Así se establece.

Establecido lo anterior, necesariamente se debe llegar a la conclusión que, a los fines de determinar la procedencia o no de las pretensiones y defensas opuestas por las partes en el presente juicio, es necesario determinar las condiciones del inmueble dado en arrendamiento, a los fines de determinar si era o no apto para destinarlo a la actividad económica cuyo propósito de explotación motivó su celebración. Así se establece.

la Cláusula Cuarta del contrato señala lo siguiente: “LA ARRENDATARIA destinará el galpón para la comercialización de avicultura, enfriado de aves, huevos y afines, pudiendo extenderse a la compra-venta, al mayor o detal, importación o exportación de dicho producto. Así como para la comercialización de productos de consumo masivo. Queda expresamente prohibido a LA ARRENDATARIA realizar dentro del galpón, cualquier actividad que no esté directamente relacionado con el destino previamente hincado y no podrá darle otro uso o destino, salvo autorización expresa y por escrito de LA ARRENDADORA:”

En cuanto a las condiciones en que fué entregado el inmueble arrendado, este Tribunal observa que en el contrato celebrado entre las partes no se expresa nada al respecto, por lo que en principio se debe aplicar lo establecido en el artículo 1.595 del Código Civil, según el cual: “Si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario.”

Al analizar este aspecto de la relación arrendaticia, J.L.A.G., en su obra: “CONTRATOS Y GARANTÍAS. DERECHO CIVIL IV”, expresa lo siguiente:

SIC: “Por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario la cosa arrendada; conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arrendado; y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada (C.C.art. 1.585). Pero nada impide que, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad, las partes aumenten o disminuyan dichas obligaciones.

… Omissis …

2º. Por analogía con lo dispuesto en materia de venta, el arrendador debe entregar la cosa arrendada con todos los accesorios que responden a la naturaleza y destino de aquélla. En silencio del contrato, los usos locales constituyen una excelente guía para determinar lo que debe entregar el arrendador a título de accesorios y lo que deberá ser traído por el arrendatario para que el disfrute de éste pueda efectuarse en las condiciones que responden al destino del bien arrendado.

2. A diferencia de lo que ocurre en la venta, el arrendador debe entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias (C.C. art. 1.586, encab.), sin distinguir entre éstas. Desde luego, es posible el pacto en contrario incluso tácito; pero no basta para dar por celebrado el pacto la sola circunstancia de que el arrendatario conozca el mal estado de la cosa y comience no obstante el goce de la misma, ya que el arrendatario en tales condiciones puede esperar legítimamente que el arrendador cumpla con su obligación. Sin embargo, el arrendatario que proceda en tal forma debe tener en cuenta que si no se ha hecho la descripción del inmueble se presume que lo ha recibido en buen estado y con las reparaciones locativas y que, salvo prueba en contrario, debe devolverlo en las mismas condiciones (C.C.art. 1.595). …” (p.p. 335 a 336)

Teniendo presente el criterio contenido en la cita antes transcrita, necesariamente se debe concluir que en el presente caso al haber un silencio en el contrato sobre las condiciones en que fue entregado el inmueble arrendado, la carga probatoria de demostrar que éste no estaba en condiciones para ser utilizado en la actividad económica indicada en el contrato de arrendamiento, le corresponde a la empresa arrendataria. Así se establece.

establecido el punto anterior, este Tribunal observa que la empresa CORPORACION BIG POLLO C.A., y el ciudadano M.A.O.L., ambos ya identificados, trajeron a los autos los siguientes elementos probatorios:

1°) Inspección extrajudicial realizada por el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y S.P.d.E.L., en fecha 21/05/2.003, en el inmueble arrendado, cuyas resultas corren insertas a los folios 14 al 44 del expediente; inspección judicial extra litem realizada por el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y S.P.d.E.L., en fecha 17/06/2.003, en el inmueble arrendado, cuyas resultas corren insertas a los folios 45 al 53 del expediente; inspección judicial extra litem realizada por el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y S.P.d.E.L., en fecha 20/08/2.003, en el inmueble arrendado, cuyas resultas corren insertas a los folios 459 al 468 del expediente.

Con respecto a la validez de la prueba de inspección judicial “extra litem”, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 07/07/1.993, caso: MAQUINARIAS CARONI S.A. Y OTRO CONTRA BANCO TEQUENDAMA S.A., estableció:

SIC: “… Nuestra doctrina ha sentado que se ha de entender por prueba irregular, aquélla en la cual no se cumplieron las formalidades legales requeridas para su otorgamiento o evacuación según los casos; es decir, la noción se refiere a hechos y circunstancias o condiciones d que debe estar rodeado el acto para su legalidad, pero que no tiene nada que hacer con su contenido.

La prueba de inspección judicial se puede promover y evacuar antes y durante el proceso. En uno u otro tiempo, esta prueba ha de reunir ciertas formalidades necesarias para su regularidad. Así, pues, cuando se ha de promover y evacuar antes del proceso, esto es, una prueba preconstituida o extra-litem, se ha de regir por las exigencias del Código Civil en relación a la antigua inspección ocular, y a lo consagrado en el nuevo Código de Procedimiento Civil en su artículo 938, que regula la evacuación extra-litem de esta prueba.

Por su parte, el recurrente señala que dicha prueba no debió apreciarse ni valorarse por cuanto no se probó la urgencia para su evacuación, y no fue ratificada en el proceso.

Como se evidencia de los párrafos transcritos de la formalización, el recurrente considera que al no probarse la urgencia y al no ratificarse la misma en el proceso, la prueba era incapaz de producir efectos como tal, por cuanto la misma es irregular.

Ha señalado nuestra doctrina y la ley, que la inspección judicial preconstituida es procedente cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, e la urgencia o el perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegado al Juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de las circunstancias, así lo acuerde.

Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente o con regularidad. No tiene el promoverte que demostrar ante el Juez a quien se le pide su evacuación, la urgencia o el perjuicio por retardo: tan sólo se hade jurar su urgencia, y con ello basta para que el Juez la acuerde.

Usese, o no, ese medio probatorio en un posterior proceso o juicio, la misma vale como tal, aún cuando desaparezcan inmediatamente después de evacuada la prueba, aquellas circunstancias o estados que se temían en peligro de desaparecer o modificarse.

En la prueba de inspección judicial preconstituida, no es requisito de validez para la promoción, ni para la evacuación, que se pruebe el posible perjuicio por el retardo; es posteriormente, cuando la prueba preconstituida sea producida en juicio, que debe demostrarse la urgencia o el retardo perjudicial. Esto es, la necesidad de haberla practicado antes del proceso. Esta exigencia procura justificar el por qué se evacuó dicha prueba sin la participación de la futura contraparte, privando a ésta de un derecho legítimo, como lo es el participar en su evacuación para hacer las respectivas observaciones durante el proceso.

La inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto sí hubo inmediación del Juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

Tan sólo se necesita probarla urgencia o el retardo perjudicial … Esta prueba de la urgencia se puede realizar por diversos medios de prueba, siendo el más contundente la evacuación de una nueva inspección judicial sobre las mismas cosas, circunstancias, estados o personas y sobre los mismos particulares. También constituye prueba de esa urgencia el hecho de que la nueva inspección judicial, no pueda ser evacuada sobre los mismos particulares, por cuanto éstos se modificaron o desaparecieron. …”

En cuanto a los supuestos en los cuales es procedente la realización de una inspección judicial “extra litem”, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 25/10/1.989, estableció:

SIC: “… Este artículo 799 del Código de Procedimiento Civil de 1916, guardaba p.a. con lo dispuesto en el artículo 1429 del Código Civil, el cual señala que los reconocimientos judiciales sólo pueden preconstituirse antes del juicio con asistencia de prácticos y con eficacia frente a terceros, cuando el estado de la cosa pueda desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, pero no se extenderá a opiniones sobre las causas del estrago o sobre puntos que requieran de conocimientos periciales y así lo ha admitido pacíficamente la doctrina de la Sala.

En sentencia del 9 de diciembre de 1965, la Sala señaló que:

… La inspección ocular preconstituída efectuada a espaldas de la contraparte, sólo puede promoverse para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. ..

(G.F. Nº: 50, 2ª Etapa, pág. 586)

Posteriormente, en sentencia del 26 de febrero de 1969, la Sala igualmente al pronunciarse sobre esta materia expresó:

… La inspección ocular extra-litem, practicada dentro de los supuestos del artículo 1429 del Código Civil, tiene el valor de una prueba legal cuyo mérito está el Juez obligado a analizar en la correspondiente sentencia, aún cuando en ella no haya intervenido la parte contra quien ulteriormente se oponga en juicio, sin que pueda, por tanto, rechazar de plano su valor fundado en las solas razones de no ser una prueba preconstituida como la documental y de no haber intervenido en ella la parte demandada. (G.F. Nº: 63, 2ª Etapa. Pág. 400).

Esta sentencia fue reiterada en fallo del 13 de junio de 1973 (G.F. Nº: 80, 3ª Etapa. Pág. 454).

En conclusión, sólo en determinadas circunstancias la inspección ocular extra-litem tiene validez, pero cuando es practicada dentro de los supuestos previstos en el artículo 1429 de Código Civil tiene eficacia probatoria y debe apreciarla el Juez, como en efecto ocurrió en el presente proceso, en el cual la recurrida le dio pleno valor probatorio, y adminiculándola a otras pruebas de autos concluyó que los daños en el inmueble propiedad de los demandantes se produjeron con anterioridad a la fecha alegada en el libelo, por lo cual era procedente la excepción de inadmisibilidad opuesta por el demandado …, por caducidad de la acción propuesta. …

Realizadas las anteriores consideraciones, y apreciadas las resultas de las inspecciones judiciales extra-litem consignadas, este Tribunal llega a la conclusión que, con la primera inspección se demuestra que frente al inmueble, por el lado que colinda con la Calle V.A. funciona un mercado de buhoneros que impide la circulación vehicular y dificulta el paso peatonal por dicha zona; que dentro del local se encuentran instaladas dos cavas cuartos, instaladas encima de un sobre-piso de concreto; que las tanquillas de desague al ser derramada agua en las mismas no permitieron que saliera, lo que hace presumir que están tapadas; que se perciben en las vigas de corona y paredes marcas o manchas de humedad; y que en el inmueble no está funcionando ningún negocio; y, de la segunda inspección judicial se tiene que el Tribunal no tuvo acceso al interior del inmueble. Así se establece.

2°) Copias certificadas del expediente No. KP02-M-2003-000101 y del Cuaderno de Medidas No. KN04-X-2003-000043 de la nomenclatura del Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, cursante en autos a los folios 469 al 524, y de las cuales se tiene que se trata de un juicio por Cobro de Bolívares intentado por la empresa CORPORACION BIG POLLO C.A. contra la empresa POLLO BURGER S.B. C.A., y que los abogados J.G.C.P., W.J.R.B. Y M.I.B.A., fueron los apoderados de la empresa CORPORACION BIG POLLO C.A., lo cual no es una circunstancia que tenga incidencia alguna en la procedencia o no de las pretensiones de ninguna de las partes en el presente juicio, razón por la cual se desecha. Así se declara.

3°) Documentales insertas a los folios 534 al 586, consistentes en facturas emanadas de diversos establecimientos mercantiles, y que no pueden apreciarse como pruebas, en virtud de no haber sido ratificadas por las empresas de las cuales emanan, sin embargo, se aprecian como indicios que la empresa CORPORACION BIG POLLO C..A, adquirió los bienes indicados en dichas facturas. Así se establece.

4°) Declaración testifical del ciudadano G.A.R.R., inserta a los folios 612 al 615 del expediente, la cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se tiene prueba de que el testigo fue quien instaló las cavas cuartos y equipos de refrigeración que se encuentran en el inmueble arrendado y que son propiedad de la empresa CORPORACION BIG POLLO C.A.,y que al momento de hacer esta instalación pudo apreciar que en dicho inmueble no existían aducciones o conexiones directas de aguas blancas y energía eléctrica, sino que el mismo hizo las conexiones para poder utilizar dichos servicios de un galpón anexo donde funciona otra empresa propiedad de la arrendadora. Así se establece.

5°) Declaración testifical del ciudadano W.A.Y.R., inserta a los folios 616 al 619 del expediente, la cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se tiene prueba de que el testigo participó en las instalación de las cavas cuartos y sus equipos de enfriamiento que se encuentran en el inmueble arrendado y que son propiedad de la empresa CORPORACION BIG POLLO C.A. Así se establece.

6°) Declaración testifical del ciudadano E.M.S., inserta a los folios 620 al 622 del expediente, la cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se tiene prueba que el testigo participó en las instalación de las cavas cuartos y sus equipos de enfriamiento que se encuentran en el inmueble arrendado y que son propiedad de la empresa CORPORACION BIG POLLO C.A. Así se establece.

7°) Declaración testifical del ciudadano A.P.C.C., inserta a los folios 623 al 626 del expediente, la cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se tiene prueba de que el testigo participó en las instalación de las cavas cuartos y sus equipos de enfriamiento que se encuentran en el inmueble arrendado y que son propiedad de la empresa CORPORACION BIG POLLO C.A.; así como también que él presenció los problemas de filtraciones de aguas de lluvia y en el desagüe de las aguas negras que tenía el inmueble arrendado, y que el arrendador se comprometió a solucionarlos ante los requerimientos que le formulaba el arrendatario Así se establece.

8°) Declaración testifical del ciudadano J.M.H.A., inserta a los folios 627 y 629, la cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se tiene prueba de que el testigo fue contratado para hacer unas puertas pero no pudo efectuar ese trabajo debido a que no se le permitió el acceso al inmueble arrendado debido a los conflictos surgidos entre arrendador y arrendatario. Así se establece.

9°) Declaración testifical del ciudadano F.R.L.G., inserta a los folios 630 al 632, la cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se tiene prueba de que el testigo fue contratado para trabajar en la instalación de las cavas cuartos y demás equipos, que pudo presenciar las filtraciones que se producían por las lluvias, y los problemas como con los desagües, así como los reclamos realizados por el arrendatario al arrendador y los compromisos de este de solucionar los mismos. Así se establece.

10°) Declaración testifical de los ciudadanos O.Z.B.N. Y Z.J.U.B., insertas a los folios 649 al 651 y 662 al 664, las cuales se aprecian de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y de las mismas se tiene prueba de que los testigos presenciaron cuando en fecha 20/08/2.003 no se les permitió el acceso al inmueble arrendado cuando el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y S.P.d.E.L. pretendía practicar una inspección. Así se establece.

11°) Declaración testifical del ciudadano O.E. D’HERS MATA, inserta a los folios 653 al 657, la cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se tiene prueba de que el testigo es un intermediario que le iba a vender equipos a la empresa CORPORACION BIG POLLO C..A, y en virtud de ello tuvo acceso al inmueble y pudo presenciar conversaciones entre el arrendador y el arrendatario y así mismo, las condiciones del inmueble, y los reclamos formulados en relación con ellos así como los compromisos del arrendador de solucionarlos. Así se establece.

12°) Declaración testifical de los ciudadanos A.H.B. y S.S., insertas a los folios 658 al 661, las cuales se aprecian de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y se desechan por cuanto de ellas no se desprenden elementos a favor o en contra de las pretensiones de ninguna de las partes. Así se establece.

13°) Declaración testifical de la ciudadana B.C.V.T., inserta a los folios 665 al 668, la cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se tiene prueba que aproximadamente desde el mes de marzo del año 2.003 se le impidió a la arrendataria y sus empleados el acceso al inmueble arrendado, de igual manera presenció los problemas de filtraciones de aguas de lluvia y de desagüe, los reclamos realizados por la arrendadora y los compromisos del arrendador de solucionarlos. Así se establece.

14°) Inspección Judicial realizada por el Tribunal en el inmueble arrendado, cuyas resultas corren insertas a los folios 635 al 644 y de la misma se tiene prueba que el inmueble arrendado carece de salas de baño, también carece de aducciones directas de agua y energía eléctrica; que los drenajes, al echarle agua, se pudo percibir que estaban tapados, que se encuentra una cava cuarto doble marca Fri Tech con 28 paneles laterales y otra serie de bienes muebles aparentemente destinados a la instalación de equipos de refrigeración; de igual manera, con la ayuda practica de un funcionario de sanidad de profesión Ingeniero Sanitario, de nombre L.R.B., este le informa al Tribunal que el inmueble no esta en condiciones para que en el funcione un local de venta de aves beneficiadas. Así se establece.

por su parte, la empresa INVERSIONES TEREPAIMA C.A., trajo a los autos los siguientes elementos probatorios:

1°) Inspección extrajudicial realizada por el Juzgado Segundo de los Municipios Palavecino y S.P.d.E.L., en fecha 03/07/2.003, en el inmueble arrendado, inserta a los folios 417 al 448 del expediente, para cuya apreciación este Tribunal toma en cuenta las consideraciones sobre las inspecciones extrajudiciales realizadas anteriormente, y con fundamento en ellas, llega a la conclusión que demuestra que ese día no estaba funcionando el mercado popular en las afueras del inmueble arrendado, pero no tiene suficientes elementos de convicción para determinar las condiciones del interior del inmueble arrendado, por cuanto el Tribunal que hizo la Inspección no dejó constancia de que tuvo acceso al mismo, a lo que se debe agregar que dada la circunstancia de que quien impulsó la realización de la inspección es la parte propietaria del inmueble, el hecho de que el Tribunal haya tenido acceso a la parcela de terreno no desvirtúa que el otro Tribunal que se trasladó en fechas 17/06/2.003 y 20/08/2.003 no tuvo posibilidad de acceder al interior de la parcela, ya que precisamente el alegato de la parte arrendataria es que el propietario fue el que lo impidió mediante la colocación de un candado en el portón de acceso al mismo del cual sólo el propietario tenía llave y el arrendatario no. Así se establece.

2°) Declaración testifical del ciudadano L.A.R.A., inserta a los folios 591 al 597, la cual se aprecia de conformidad con lo establecido ene. artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con las demás actuaciones del expediente, especialmente las resultas de la inspección judicial realizada por el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y S.P.d.E.L., en fecha 20/08/2.003, cuyas resultas corren insertas a los folios 459 al 468, desechándose esta declaración por cuanto de la misma se desprende que el testigo declara bajo presiones de su patrono por lo que el mismo no es imparcial en sus dichos. Así se establece.

3°) Declaración testifical del ciudadano D.E.M.T., inserta a los folios 598 al 603 del expediente, la cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y se desecha por cuanto de la misma se tiene que el testigo hasta el mes de junio del año 2.003 se desempeñaba como el encargado de la revisión, control y chequeo de transporte de la empresa INVERSIONES TEREPAIMA C.A., desempeñando actualmente un trabajo de contratista de la misma empresa en la distribución de sus productos, con lo cual se tienen suficientes elementos de convicción que hacen dudar de la imparcialidad del testigo, por lo que, como ya se afirmó, se desecha la declaración del testigo. Así se establece.

4°) Declaración testifical de la ciudadana M.V.G.C., inserta a los folios 669 al 673, la cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y se desecha por cuanto de sus declaraciones se observa que es empleada de la arrendadora e incurre en contradicciones que hacen dudar de su imparcialidad al responder las preguntas formuladas. Así se establece.

del examen minucioso del material probatorio aportado por las partes, es posible concluir, que en el presente caso, la empresa CORPORACION BIG POLLO C.A., comenzó a cumplir la relación contractual de buena fe, procediendo a realizar todas las actividades destinadas a poner en funcionamiento un fondo de comercio destinado a la comercialización de aves beneficiadas conforme lo establecido en el contrato suscrito, pero que durante la realización de estas actividades, observó, que en el inmueble arrendado había problemas debido a filtraciones de aguas de lluvia y con los desagües, por lo que le hizo las reclamaciones conducentes al representante de la empresa arrendadora, habiéndose comprometido éste a solucionar dichos problemas, además de hacer las gestiones destinadas a la instalación de conexiones directas de energía eléctrica y aguas blancas al inmueble, pero no cumplió con los compromisos adquiridos, lo cual denota una conducta contratria a la buena fe contractual, tal como lo prevé el artículo 1.160 del Código Civil, y que a criterio de este Tribunal sirve de razón suficiente para que la arrendataria ejerciera la potestad que le concede la ley de abstenerse de cumplir su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, dada la imposibilidad que el inmueble arrendado se utilizara para desarrollar la actividad indicada en el contrato; por lo que la defensa perentoria de “non adimpleti contractus” opuesta debe prosperar. Así se declara.

DECISIÓN

En mérito de las precedentes consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la empresa INVERSIONES TEREPAIMA C.A. contra la empresa CORPORACION BIG POLLO C.A., y contra el ciudadano M.O.L., ambas ya identificados; y, DECLARA CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la empresa CORPORACION BIG POLLO C.A., contra la empresa INVERSIONES TEREPAIMA C.A., ya identificadas; y SE DECLARA SIN LUGAR LA CUESTION PREVIA PREVISTA EN EL ARTÍCULOS 346,8° DEL Código de Procedimiento Civil (cuestión prejudicial) opuesta por la demandada y, en consecuencia, SE DECLARA RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre las partes en fecha 18/11/2.002 sobre el local comercial suficientemente identificado en esta sentencia. Se ordena a la empresa CORPORACION BIG POLLO C.A., entregar el inmueble arrendado libre de bienes y personas, y se ordena a la empresa INVERSIONES TEREPAIMA C.A., permitirle a la empresa CORPORACION BIG POLLO C.A., el retiro de todos los bienes de su propiedad que se encuentran en el inmueble arrendado y que se identifican en el acta de la Inspección Judicial realizada por este Tribunal en fecha 03/12/2.003, y cuyas resultas corren insertas a los folios 745 al 783. Se condenan en costas a ambas empresas de manera recíproca, de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil. NOTIFIQUESE A LAS PARTES la presente decisión, advirtiéndoles que una vez conste en autos la última notificación comenzarán a correr los lapsos procesales a los fines que interpongan el recurso que consideren conveniente contra la presente decisión. Líbrense las correspondientes boletas, de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L., en la ciudad de Barquisimeto, a los treinta (30) días del mes de agosto del año dos mil cuatro (2.004). años: 194º y 145º.*libny*

La Juez

TAMAR GRANADOS IZARRA

La Secretaria Accidental

GREGORIA DUNO DE PINEDA

En la misma fecha se publicó siendo las 2.10 p.m. y se dejó copia.

La Secretaria Accidental