Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 4 de Agosto de 2009
| Fecha de Resolución | 4 de Agosto de 2009 |
| Emisor | Juzgado Sexto de Municipio |
| Ponente | José Emilio Cartaña |
| Procedimiento | Desalojo Arrendaticio |
ASUNTO: AP31-V-2009-001761
Se refiere el presente caso a una demanda de resolución de contrato de arrendamiento que presentó la empresa CORPORACIÓN PEFKI, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día 01 de noviembre de 1996, bajo el No.39, Tomo 593-A-Sgdo., representada por el abogado E.d.C.R.B., IPSA # 15.518; contra el ciudadano M.R.C., mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.5.218.452.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado de la parte demandante que su defendida dio al demandado en arrendamiento el local comercial distinguido 3-A, de 200 metros cuadrados, del Edificio centro comercial El Indio, Mezzanina dos (2), ubicado en la calle Este Dos, entre las esquinas de Cují a Romualda, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capita, Caracas, según documento notariado que acompaña, cuyo contrato se habría indeterminado.
El objeto de la pretensión es el desalojo de dicho inmueble, porque el arrendatario-demandado no paga los alquileres, debiendo los cánones de los meses consecutivos que van desde enero de 2008 hasta mayo de 2009, ambos inclusive.
Explica que el canon de arrendamiento fue convenido en el contrato a razón de Bs.f.500,oo mensual, pagadero los primeros cinco días del siguientes al vencimiento de cada mes; pero dicho alquiler fue aumentado a Bs.3.780,oo, por Resolución #011241 del 12-07-07, del Ministerio del Ministerio Popular para la Infraestructura (antiguo Ministerio de Fomento), que fue notificada al arrendatario, de acuerdo con el Decreto ley de Inquilinato, en fecha 15 de agosto de 2007, y que para la presente fecha se encuentra firme; pero sin que la parte arrendataria le diese cumplimiento, debiendo los meses que se dejan señalados, que para la presente fecha, suman Bs.64.260,oo, que representan 1.168,56 unidades tributarias, y que es el valor de la demanda a los fines de la competencia.
El arrendatario ha consignado el mes de enero y febrero de 2009, a razón de Bs.500, oo cada uno; y consignó noviembre y diciembre de 2008, a razón de Bs.520,oo cada uno; todo lo cual demuestra el estado de insolvencia en que se encuentra.; por cuanto esta debidamente notificado y en pleno conocimiento de que la resolución administrativa firme, nunca impugnada por el arrendatario, le fijó un canon de Bs.3.780,oo, que la demandada se niega a cancelarlo.
Después de fundamentar su demanda con la cita de varias disposiciones legales que transcribe, y de explanar consideraciones de índole jurídica, y de sacar conclusiones, concluye con el petitorio, donde demanda el desalojo del local arrendado y el pago de Bs.3.780, oo por concepto de los cánones insolutos que motivan la acción incoada; así como los que se siguieran venciendo durante el juicio hasta la entrega del inmueble, como indemnización por el uso de la cosa.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por el abogado J.G.H.C., IPSA # 103571, quien en la oportunidad legal pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
◙ Opuso las cuestiones previas de los Nos.2 y 3 del art. 346 CPC, que las soporta en la circunstancia de que no consta en autos el Acta de Asamblea de Copropietarios del Edificio “Centro Comercial El Indio”, donde a la parte actora se le debió designar administrador y autorizar para incoar el presente juicio. Por esa razón dice que la actora carece de capacidad para comparecer en juicio
◙ Seguidamente pasa a contestar el fondo de la demanda, para lo cual dice:
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que si bien es cierto la suscripción del contrato de arrendamiento por el precio de Bs.f. 500, oo, no conocía la Resolución administrativa que lo aumentó, ya que no había sido notificado.
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Además alega que la notificación que llevó a cabo la actora el 15 de agosto de 2007 no surtió efecto, porque dejó al inquilino en el goce de la cosa, recibiéndole los alquileres hasta diciembre de 2007, ya que el incumplimiento en los cánones se produce a partir de enero de 2008. Debe entonces la parte actora practicar nuevas notificaciones para que le diga al arrendatario a partir de que fecha debe comenzar a parel el nuevo canon
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La parte actora recibió el canon establecido no solo hasta el año 2007, sino durante el año 2008, como se demostrará.
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Los cánones del año 2008 están consignados en la cuenta bancaria de la parte actora, como se evidencia de los depósitos bancarios, como lo había hecho en el pasado con regularidad así como de las consignaciones judiciales., a que tuvo que acudir cuando la actora cerró arbitrariamente la cuenta.
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Hubo una aceptación tácita por parte de la actora de que siguiera realizando los pagos de los alquileres con el canon anterior pactado. Hasta la fecha de la demanda ha aceptado el monto acordado; y solo dos años después de la resolución administrativa, es que alega la falta de pago para demandar
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Niega que la parte actora haya realizado gestiones extrajudiciales para cobrar el alquiler.
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Niega que las consignaciones sean extemporáneas; ya que la actora dispuso de los fondos depositados.
Examen de las pruebas
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Al folio 47 y ss corre documento poder judicial notariado que la parte actora le otorgó al abogado E.R.B..
La parte demandada dice que no se acompañó el Acta de Asamblea de Copropietarios del Edificio, designando apoderado al abogado, ni se acompañó la autorización para que iniciara el presente juicio , de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal; lo cual hace defectuoso el poder, y actualiza las cuestiones previas del art.346 No.2 y 3 del CPC.
Debemos decir antes que nada que un solo supuesto de hecho no puede fundamentar dos cuestiones previas a la vez; ya que cada una responde a hechos o situaciones distintas.
Por otra parte, debemos decir que la empresa CORPORACIÓN PEFKI C.A. se presenta a demandar con el carácter de arrendadora del inmueble, y como tal es poseedora en nombre propio del local de autos. Entonces, siendo el contrato celebrado por ella un negocio privativo de sus intereses, no vemos porqué razón el apoderado judicial que ella nombre deba ser designado y autorizado por la Comunidad de Copropietarios, de acuerdo con el régimen comunitario entre los condóminos. La Ley de Propiedad Horizontal sería aplicable si el local de marra fuera un bien común de la comunidad de copropietarios y la parte actora fuese la administradora del los copropietarios; pero éste no es el caso.
El Apoderado del demandado esta confundiendo el régimen legal privativo de cada copropietario, que se rige por el derecho común, con el régimen legal comunitario de los condóminos., que se rige por la Ley de Propiedad Horizontal; los cuales ordenamientos no se deben mezclar.
No ha lugar las cuestiones previas invocadas.
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Al folio 07 y ss corre documento notariado contentivo del contrato de arrendamiento objeto de desalojo en el preste juicio.
Aquí volvemos a ver que la parte actora es la arrendadora del local; o sea el arrendamiento es un negocio privativo suyo.
El alquiler fue pactado en Bs. normales 500.000, oo, que actualmente equivale a Bs.f.500,oo.
Ahora la parte actora manifiesta que este alquiler fue aumentado, y la parte demandada no lo paga.
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Al folio 12 y ss corre en copia certificada Resolución dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (antiguo Ministerio de Fomento), de fecha 12 de julio de 2007, en la cual se le fijó al local MEZZ 2-.3A, (200m 2) del Edificio Centro Comercial El Indio, el alquiler de Bs.3.780,oo mensual.
Para que esta Resolución se haga obligante a los inquilinos y corra el lapso para interponer el recurso de nulidad contencioso-administrativo que cabe contra ella, debe ser notificada a ellos, de conformidad con los artículos 72 y siguientes del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual es carga de la parte arrendadora.
Es de observar al folio 16 que en fecha 3-9-2007, se cumplió por parte del Inspector de Inmuebles de la Dirección de Inquilinato, con la notificación prevista en el art. 72 del Decreto Ley.Inquilinario.
Sería a contar diez días después de esa fecha, que los inquilinos interesados se deben considerar notificados de la resolución administrativa dictada, fijando los nuevos alquileres.
La parte demandada dijo en contestación que la parte actora en forma tácita, por virtud del transcurso del tiempo que dejo pasar, habría exonerado o eximido a la parte demandada de cancelar el nuevo monto. Cosa que, de conformidad con la distribución de la carga de la prueba, le corresponderá probar, según el art. 1354 del Código Civil; ya que no existe ninguna presunción legal, u hominis, que haga suponer que el solo transcurso del tiempo implica una renuncia del derecho a cobrar el canon nuevo. Habría que hacer la salvedad respecto de la prescripción de la acción por el transcurso de tres años, del art.1980 del Código Civil; pero aquí no se trata de la prescripción de la acción, y lo que se alega es que una especie de decaimiento por el transcurso del tiempo de la notificación que se le hizo a la parte demandada, que haría necesario volverla a notificarla.
Si la parte actora ha aceptado tácitamente que se siguiera pagando el canon anterior, deberá el demandado producir la prueba de esa aceptación tácita.
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Al folio 35 y ss corre un documento representativo de una consignación de cánones de arrendamiento del local de autos, realizada por la parte demandada a favor de la parte actora, correspondiente a los meses de enero y febrero de 2009, por Bs. Fuertes.1000,oo.
Dicho depósito tiene fecha de 10 de febrero de 2009, y como podemos ver no corresponde al nuevo canon.
Además, siendo las consignaciones actuaciones unilaterales del inquilino, no cabe suponer que implique aceptación voluntaria del arrendador.
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Al folio 37 y ss corren dos consignaciones realizadas a partir del 13 de mayo y 15 de abril de 2009, por Bs.500, oo c/u, correspondientes a los meses de marzo y abril de 2009.
Corresponde decir lo mismo. Además, siendo las consignaciones actuaciones unilaterales del inquilino, no cabe suponer que implique aceptación del arrendador.
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Al folio 41 y ss corre documento notariado representativo de un poder que una serie de personas, entre las cuales se encuentra la parte demandada les confirieron a unos abogados para que defiendan sus derechos inquilinarios frente a Corporación Pefki c.a.
No arroja argumentos de prueba para esta litis.
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Al folio 76 y ss corre copia de una Sentencia (12de junio de 2009) del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró sin lugar una demanda de desalojo que intentó la parte actora de este juicio contra la empresa Hilos Esther srl.
Podemos ver que la parte demandada en aquel juicio es una persona diferente a la de este juicio, y el local arrendado es también distinto al de este juicio; por lo tanto al no coincidir ni las personas ni el objeto, de ambos juicios no podríamos hablar de cosa juzgada; y por otra parte, no alcanzamos a entender el porqué la parte demandada trae dicha sentencia a este juicio.
La doctrina del TSJ ha venido sentado el criterio—que acoge este juzgador—de que el promoverte debe especificar, cuando promueve un medio probatorio, el objeto del mismo, esto es qué se propone demostrar con el mismo; caso contrario la parte contraria no podría ejercer el control de la prueba, ni el juez juzgar la pertinencia del medio promovido
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Al folio 90 y ss hasta el folio 101 corre un aserie de documentos privados representativos de planillas de depósitos bancarias realizados por la parte demandada en la cuenta de la actora en el banco federal, por Bs.520, oo c/u.
Salvo que se demuestre que el pagar en la cuenta bancaria privada del acreedor haya sido una forma de pago convenida entre las partes, no es válido tratar de liberarse o solventarse de esa manera; ya que ley ha previsto expresamente el procedimiento de oferta real para las obligaciones de derecho común, o el trámite de la consignación judicial inquilinaria para la deuda de alquileres, a fin de alcanzar ese propósito.
Además, haciendo abstracción de lo anterior esa depósitos no alcanzan el monto del alquiler regulado.
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Al folio 102 y ss hasta 105 corre en fotostatos una serie de planillas de depósitos bancarios realizados por la parte demandada en la cuenta de la parte actora, por Bs.520 c/u.
Cabe decir lo mismo; además, siendo esas planillas documentos privados, sus copias fotostáticas simples carecen de valor probatorio, de conformidad con el art. 429 CPVC, que le reconoce valor probatorio solo a los fotostatos de los documentos públicos o privados reconocidos.
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Al folio 106 y ss hasta el 111 corren en originales planillas de depósitos bancarios en la cuenta del Juzgado Quinto de Municipio de esta circunscripción Judicial, representativas de consignaciones que ha llevado a cabo la parte demandada a favor de la parte actora, representativa de los meses de arrendamientos que va desde enero y febrero de 2009 hasta el mes de julio de 2008. La primera es por Bs.1000,oo y las otras por Bs.500,oo c/u.
Cono se ve no corresponden al monto del canon regulado de Bs.3.780,oo mensual.
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Al folio 126 y ss corren una serie de recaudos representativos de consignaciones judiciales llevadas a caobo por la parte demandada a favor de la parte actora, correspondiente a los meses que van desde el mes de enero y febrero de 2009 por Bs.1000,oo y los siguientes hasta junio de 2009, por Bs.f. 500,oo c/u.
Como se ve no corresponde al canon regulado de Bs. 3.760,oo mensual.
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Al folio 197 y ss corre en fotostato documento privado, representativo de un contrato de administración celebrado entre la parte actora—que allí funciona como el administrador—y la compañía Inversiones y Construcciones Indio c.a., que aparece como el propietario.
No goza de valor probatorio, ya que es un fotostato simple de un documento privado, de conformidad con el art. 429 CPC.
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Al folio 199 y ss corren fotostato un documento público representativo de un contrato de venta que Construcciones Indio c.a. hace a una serie de personas representadas por el ciudadano J.C.F.d.E. al que pertenece el local comercial de este juicio.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir que la parte demandada fue imputada en el libelo de no pagar el canon de arrendamiento regulado por el Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en Bs.F 3.780, oo; la cual resolución, como acto administrativo que es, adquiere eficacia vinculante por ser un proveimiento ejecutivo y ejecutorio, de conformidad con la ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
Sin embargo la parte demandada no lo paga, sino insiste en cancelar el monto anterior; bajo el argumento—que esgrimió en contestación—de que la parte actora habría consentido de que siguiera pagando ese canon anterior; y además de que por el tiempo que ha transcurrido desde la notificación que se le hizo del Resuelto Administrativo, dicha notificación habría perdido vigencia, necesitándose realizar nueva notificación.
Ambos argumentos no se acogen: el primero, porque no hay prueba de ese consentimiento tácito del arrendador, de que siguiera pagando el canon anterior; haya existido, siendo una carga probatoria de la parte demandada; de conformidad con el art. 1354 CC; y el segundo porque las notificaciones no pierden vigencia por el transcurso del tiempo. Lo único que prescribe es la acción por el transcurso de tres años, pero que éste no es el caso.
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara con lugar la demanda que presentó Corporación Pefki c.a. contra M.R.C., ambas partes arriba identificadas. En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:
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Desestima las cuestiones previas que interpuso la parte demandada.
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Declara terminado o resuelto el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, por incumplimiento en el pago del canon regulado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura de fecha 12 de julio de 2007, en Bs.3.780,oo mensual.
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Como consecuencia de dicha extinción condena a la parte demandada a que proceda a desalojar y entrega el local comercial arrendado a la parte actora. Inmueble que esta identificado en la primera parte de este fallo y que se da aquí por reproducido.
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Condena a la parte demandada a que le pague a la parte actora los alquileres a razón de Bs.3.789,oo mensual correspondientes a los meses que van consecutivamente desde enero de 2008 hasta mayo de 2009, ambos inclusive; así como los de los meses que se sigan causando posteriormente hasta la entrega del local.
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Hay costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de lz Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cuatro días del mes de agosto de dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las una y media de la tarde se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria
