Decisión de Juzgado Duodecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 8 de Julio de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, ocho (08) de julio de 2010

200º y 151º

ASUNTO: AH1C-R-2005-000028

PARTE ACTORA:COSIMO S.S.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de las cédula de identidad No. 6.196.469.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: I.M.G. y M.A.G., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V12.270.179 y 11.548.165, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 83.025 y 90.758

PARTE DEMANDADA: L.N.D.L., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de las cédula de identidad No. 12.764.252.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: R.G.D., Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 1.541.

MOTIVO: Resolución de Contrato de arrendamiento

SENTENCIA: DEFINITIVA.

I

ANTESEDENTES

Conoce este órgano jurisdiccional en sede de alzada del presente juicio que por resolución de contrato de arrendamiento presentada por los abogados OMAIRA CABRERA MONAGAS, DAIDA ORLANDOPEROZZI y R.T.B., en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano COSIMO S.S.G., y que por recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada abogados xxx, contra la sentencia dictada el 7 de diciembre de 2004, por el juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, correspondió el presente asunto a este juzgado previa distribución que hiciera la Unidad De Recepción Y Distribución De Los Juzgados De Primera Instancia civil, Mercantil, Transito, Bancario De Esta Circunscripción Judicial. En tal sentido este juzgado resolverá la litis previo análisis y prueba presentados por las partes y en tal sentido se observa:

II

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Expone la parte actora en su escrito libelar: Que en fecha 20 de marzo de 1981, suscribió con el demandado un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad, consistente en un apartamento para vivienda distinguido con el NO. 5 del piso 02, del edificio RESIDENCIAS GIULIA, ubicado entre las esquinas de Carmen a S.E. en Jurisdicción de la Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que el referido contrato se estableció que el canon mensual de arrendamiento sería la cantidad de Dos Mil Doscientos Bolívares (Bs. 2.200,00). Que posteriormente, en fecha 16 de junio de 1993, el actor solicitó la regulación del inmueble objeto del contrato de arrendamiento por ante la Dirección General de inquilinato quedando fijado un canon mensual por la cantidad de Quince Mil Doscientos Bolívares Sin Céntimos (Bs. 15.200,00) para el apartamento y la cantidad de Seiscientos Ochenta y Siete bolívares Con Cincuenta Céntimos (Bs. 687,50) para el estacionamiento, lo cual da un total de Quince Mil Ochocientos Ochenta y Siete Bolívares Con Cincuenta Céntimos (Bs. 15.887,50). Que posteriormente en fecha 14 de febrero de 2002, la parte actora solicitó nueva regulación por ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, siendo fijado por dicha autoridad un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de Ciento Cuarenta y Dos Mil Novecientos Ochenta y Siete Bolívares Con Cincuenta Céntimos (Bs. 142.987,50). Asimismo, alegó que dicha Resolución mediante la cual se fijó el nuevo canon de arrendamiento, fue notificada al arrendatario, (hoy demandado) mediante cartel de notificación publicado en el Diario El Globo, y que contra dicho acto administrativo, el arrendatario (hoy demandado) no intentó recurso alguno, razón por la cual dicha decisión quedó definitivamente firme. Que por tanto, dicha resolución emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, surtió plenos efectos y por ende, el arrendatario debía comenzar a pagar o consignar el monto establecido en la misma, una vez notificado de ella. Que por último, el arrendatario hasta la fecha de interposición de la demanda, no ha pagado los cánones de arrendamiento de conformidad con las cantidades establecidas en la tantas veces mencionada resolución de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, por lo que sigue consignando la cantidad de Quince Mil Ochocientos Ochenta y Siete Bolívares Con Cincuenta Céntimos (Bs. 15.887,50), constituyéndose así el supuesto de la insolvencia del arrendatario.

DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA

En fecha 28 de octubre de 2.004, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:

Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora. Que a su decir, la parte actora fundamenta su acción de resolución de contrato en un supuesto documento de fecha 20 de marzo de 1981, siendo que dicho documento no fue suscrito por el demandado L.N.D.L., el cual desconoció en su contenido y firma por no emanar de él, ni de ningún causante suyo, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

Asimismo, el arrendatario reconoció la existencia de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, donde se convino con el arrendador en pagarle la cantidad de Quince Mil Ochocientos Ochenta y Siete Bolívares Con Cincuenta Céntimos (Bs. 15.887,50), mensuales como canon de arrendamiento, cuota ésta que el arrendatario ha pagado puntualmente hasta la fecha.

De igual manera, aduce el arrendatario que en ningún momento fue notificado de la Resolución NO. 005440 de fecha 14 de febrero de 2002, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, ya que la notificación publicada en el Diario El Globo no reúne los requisitos de mayor circulación exigido en el artículo 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por lo que esa notificación debe tenerse como no hecha, por lo que el arrendatario está en conocimiento de esa Regulación a contar del momento en que fue citado para el presente proceso. Alegó igualmente el arrendatario, que ha venido realizando los pagos a través de las consignaciones efectuadas puntualmente por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Que cuando el canon de arrendamiento fijado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, resulta inferior al canon fijado por las partes, el arrendatario está obligado a cumplir de inmediato con dicha Resolución, pero cuando el monto resulte superior a lo acordado es requisito sine qua non que el arrendador llegue a un arreglo con el arrendatario respecto al monto a pagar por concepto de canon de arrendamiento.

III

De Las Pruebas

Pruebas promovidas por la parte actora:

1° Poder autenticado ante la Notaría Pública 19 del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 6 de Septiembre de 2004, bajo el No. 59, tomo 59, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, desprendiéndose de éste la representación judicial de la parte actora. Así se decide.

2° contrato de arrendamiento suscrito entre el demandante COSIMO S.S.G., y el demandado L.N.D.L., instrumento éste de índole privada, el cual fue objeto de desconocimiento tanto en su contenido como en su firma por parte de la representación judicial de la demandada, razón por la cual la parte actora solicitó se practicara la prueba de cotejo a fin de verificar la veracidad del mencionado instrumento. En ese sentido, al momento de practicarse la prueba de cotejo, las partes solicitaron al Tribunal se practicara la misma con un solo experto, siendo designado por el A-QUO al ciudadano R.O.P., el cual presentó su informe pericial, manifestando que:

…La firma que se observa en el contrato de arrendamiento objeto de desconocimiento, fue realizada por la misma persona que ejecutó las firmas presentes en los documentos señalados como indubitados en los que se identificó como firmante L.N.D.L. CI 12.764.252…

.(subrayado y negrilla del tribunal)

Como consecuencia de lo anteriormente expuesto, el documento privado objeto de prueba, si bien fue objeto de desconocimiento por parte del antagonista del promovente en la oportunidad procesal prevista para ello, sobre dicha prueba fue practicada prueba de cotejo, la cual fue llevada a cabo por personas debidamente acreditadas para ello, previo cumplimiento de las formalidades de ley, y cuyo informe llenó los extremos exigidos en el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil. En la cual del dictamen del auxiliar de justicia se determino que la firma contenida en el señalado instrumento y que el demandado negó haber suscrito, efectivamente corresponde al demandado de autos, logrando asi el accionante de la presente causa desvirtuar lo alegado por el demandado en este respecto. Siendo asi, esta Juzgadora le da pleno valor probatorio al dictamen del experto el cual no fue objetado por ninguna de las partes del presente litigio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.363 eiusdem, le otorga pleno valor probatorio a dicha documental, desprendiéndose del mismo la existencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, evidenciándose la relación arrendaticia alegada en la presente causa. Así se decide.

3° Actuaciones administrativas en copias certificadas realizadas por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en el expediente Nro. 86.435, de fechas 23 de marzo de 1994 y 14 de agosto de 2002; Al respecto observa esta Alzada, que la parte contra la que se opuso el documento administrativo no los impugnó, ni logró desvirtuar la presunción de veracidad que nace de los mismos a raíz del mencionado artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Como consecuencia de lo antes expuesto, se logró demostrar la existencia de las Resoluciones Administrativas emanadas de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en las que se fijaron los limites máximos del canon de arrendamiento mensual del inmueble de autos, en las cantidades de Quince Mil Ochocientos Ochenta y Siete Bolívares Con Cincuenta Céntimos (Bs. 15.887,50) y Ciento Cuarenta y Dos Mil Novecientos Ochenta y Siete Bolívares Con Cincuenta Céntimos (Bs. 142.987,50), respectivamente. Así se decide.

4° instrumento presentado en copia simple, cursante a los folios 19 al 32, en la cual se pretende demostrar la propiedad del inmueble objeto del presente litigio. Esta alzada observa que no se encuentra en discusión la propiedad del inmueble de autos, lo que esta en discusión es la relación arrendaticia alegada por la actora con el hoy demandado. En consecuencia dicho instrumento debe forzosamente desecharse del proceso. Así se decide.

5° Instrumentos privados constituido por una serie de recibos de pago de los servicios públicos pertenecientes al inmueble identificado en autos. Esta alzada observa que no se encuentra en discusión el pago de servicios del inmueble de autos, tales como del mantenimiento de ascensores, agua, luz, lo que se encuentra en discusión es la resolución del contrato de arrendamiento de autos por la falta de pago de cánones de arrendamiento conforme a la Regulación dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en consecuencia dichos instrumentos deben forzosamente desecharse del proceso. Así se decide.

6° Comunicación emanada de la Presidenta de la Junta de Condominio de la Residencia Jully dirigida al ciudadano S.S., la cual si bien no fue objeto de impugnación alguna, es un documento emanado de un tercero que no forma parte del proceso, y para surtir valor probatorio debió haber sido ratificado en juicio, motivo por el cual dicha documental debe ser desechada. Así se decide.

Pruebas Promovidas Por La Parte Demandada:

1° Copias certificadas de actas procesales que conforman el expediente signado con el No. 98006914, nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual al no haber sido objeto de impugnación por parte del antagonista del promovente, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la tiene como fidedigna, desprendiéndose de las mismas que el demandado a depositado mensualmente desde el 2000, hasta el 2004, las cantidades de QUINCE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SIETE CON CINCUENTA BOLIVARES (15.887.50) por concepto de cánones de arrendamientos de Así se decide.

2° Planillas de depósitos bancarios del Banco Industrial de Venezuela, las cual contienen el sello de dicha institución financiera, así como también el sello del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Ahora bien, estas planillas por si solas, no pueden tener valor probatorio por cuanto el articulo 53 de la ley de arrendamientos inmobiliario señala que, el juez emitirá un comprobante de la consignación y cursara notificación al beneficiario, ahora bien, para demostrar la consignación realizada al arrendador este deberá estar notificado tal como lo indica el precitado articulo que se encuentra validamente efectuada la consignación una vez que el arrendatario haya cumplido diligentemente con suministrar todo lo relacionado con el arriendo que pretende consignar, constando que el arrendatario se encuentre debidamente notificado, solo así se tendrá por válida dicha consignación, ya que las planillas bancarias no están considerados en la Ley especial, como los instrumentos apropiados para demostrar una consignación arrendaticia. Así se decide.

3° Comunicación emanada de la Presidenta de la Junta de Condominio del inmueble objeto del presente litigio, ciudadana G.D.R., la cual si bien no fue objeto de impugnación alguna, la misma, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no puede surtir efecto probatorio alguno, en razón que dicho documento debe ser ratificado por el tercero que lo promovió para que tenga valor probatorio, motivo por el cual dicha documental debe ser desechada. Así se decide.

4° Instrumentos privados constituidos por un estado de cuenta y una serie de recibos de pago de los servicios públicos pertenecientes al inmueble identificado en autos. Respecto de la presente prueba, observa esta Juzgadora que los mismos son impertinentes por cuanto no guardan relación alguna con el mérito del asunto, como lo es la resolución del contrato de arrendamiento por la falta de pago de cánones de arrendamiento conforme a la Regulación dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Así se decide.

5° Recibos y comunicado emanados de la ciudadana S.P., la cual si bien no fue objeto de impugnación alguna, esta alzada los desecha por cuanto no guardan relación con el fondo de lo debatido la cual es la resolución del contrato de arrendamiento de autos por falta de pago. Así se decide.

IV

De La Decisión

Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, observa quien aquí sentencia que la parte actora demostró la relación arrendaticia alegada en autos, pues consigno contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, y que fue presentemente valorado mostró la relación arrendaticia que hoy se discute.

Ahora bien, demostrada la relación que une las partes del presente litigio, se observa que la accionante de la presente acción, la ejerce por cuanto alega que la hoy demandada ha incumplido con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento del inmueble de autos, desde enero del 2003, hasta el 20 de agosto del 2004, la cual es la cantidad de Ciento Cuarenta y Dos Mil Novecientos Ochenta y Siete Bolívares Con Cincuenta Céntimos (Bs. 142.987,50), de conformidad con la Resolución emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en la que fijo la renta máxima mensual de arrendamiento.

En este sentido la demandada sostuvo en su defensa que esa Resolución no le era aplicable por cuanto la misma no le fue notificada y por ello ha venido consignando la cantidad de Quince Mil Ochocientos Ochenta y Siete Bolívares Con Cincuenta Céntimos (Bs. 15.887,50) por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a favor de la parte actora ciudadano COSIMO S.S.G.. Cantidad esta, que se observa fue la pactado el 20 de marzo de 1981, fecha en la cual se inicio la relación arrendaticia de las partes envueltas en el presente litigio, ahora bien, la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, expresa en sus artículos 75 y 76 lo siguiente:

.El articulo “Artículo 75: La notificación se entregará en el domicilio o residencia del interesado o de su apoderado y se exigirá recibo firmado en el cual se dejará constancia de la fecha en que se realiza el acto y del contenido de la notificación, así como del nombre y cédula de identidad de la persona que la reciba.”

Artículo 76: Cuando resulte impracticable la notificación en la forma prescrita en el artículo anterior, se procederá a la publicación del acto en un diario de mayor circulación de la entidad territorial donde la autoridad que conoce del asunto tenga su sede y, en este caso, se entenderá notificado el interesado quince (15) días después de la publicación, circunstancia que se advertirá en forma expresa.

De la trascripción de los artículos 75 y 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, se evidencia que se cumplieron los tramites administrativos de notificación de la regulación del alquiler de conformidad con las normas establecidas en la ley, pues consta en el expediente que se agoto la notificación personal así el la notificación por cartel de notificación el fue fijado un ejemplar en el inmueble objeto de la Regulación, así como su constancia de fijación por parte del órgano administrativo.

De igual manera se constata, que la parte demandada realizó actuaciones en el expediente administrativo llevado por la Dirección General de Inquilinato, tales como escrito de descargo presentado el 30 de abril del 2002, ratificado en fecha 7 de junio de 2002, referentes al inmueble objeto del presente litigio, razón por la cual se desestima lo alegado por la defensa de la representación de la parte demandada, en cuanto que no tuvo conocimiento de la regulación del canon de arrendamiento hasta que se hizo presente en autos, así como de no ser notificada de la misma. ASI SE DECIDE

Como consecuencia de lo antes expuesto, debe concluir este Tribunal que al encontrarse la demandada en conocimiento de la mencionada resolución administrativa, y siendo que no consta en autos que la misma haya sido recurrida en vía judicial, por consiguiente se entiende que la misma quedo firme en sede administrativa con la natural consecuencia de obligatorio cumplimiento desde la fecha de su notificación, por ello se debió cancelar el canon de arrendamiento según lo establecido en la referida resolución, ya que de conformidad con el principio de ejecutividad y ejecutoriedad de los actos administrativos contenido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dichos actos tienen aplicación inmediata independientemente de que las partes tengan la oportunidad de interponer recursos contenciosos administrativos contra dichos actos. ASI SE DECLARA

Así las cosas, la cantidad que debía pagar la demandada por cánones de arrendamiento era la cantidad de Ciento Cuarenta y Dos Mil Novecientos Ochenta y Siete Bolívares Con Cincuenta Céntimos (Bs. 142.987,50) y no la suma de Quince Mil Ochocientos Ochenta y Siete Bolívares Con Cincuenta Céntimos (Bs. 15.887,50), que es, la cantidad de bolívares que ha venido consignando el demandado en el Tribunal de consignaciones de este Circuito Judicial. ASÍ SE DECIDE.

Establecido lo anterior es criterio reiterado que la dinámica judicial, conforme a las prescripciones de los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código Civil, requiere que aquel que exija el cumplimiento de una obligación, debe demostrar su existencia, entre tanto aquel que alegue haber sido liberado de ella, debe demostrar el pago o hecho extintivo de la obligación. Sólo así, en principio, puede el litigante alzarse con la victoria en la contienda judicial. En tal sentido la demandada no logro demostrar en el devenir del proceso lo alegado en sus defensas, pues nada demostró a su favor en cuanto a la obligación que se le exigía cumplir, la cual era la cancelación de los arriendos en la cantidad de Ciento Cuarenta y Dos Mil Novecientos Ochenta y Siete Bolívares Con Cincuenta Céntimos (Bs. 142.987,50) ASI SE DECLARA

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra de la decisión de fecha 7 de diciembre de 2004, dictada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y en consecuencia:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara COSIMO S.S.G., contra L.N.D.L., ambos plenamente identificados en autos. Como consecuencia de lo anterior, se declara resuelto el contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes con fecha 20 de marzo de 1981.

SEGUNDO

Se condena a la demandada a entregar a la actora el inmueble constituido por un apartamento vivienda distinguido con el NO. 5 del piso 02, del edificio RESIDENCIAS GIULIA, ubicado entre las esquinas de Carmen a S.E. en Jurisdicción de la Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital.

TERCERO

Se condena a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad resultante de la diferencia entre la suma de Bs. 142.987,50 que debió pagar desde enero de 2003 y la suma consignada por el demandado desde dicha fecha, es decir, Bs. 15.887,50, por lo que deberá pagar desde el mes de enero de 2003 hasta la fecha de interposición de la demanda, la cantidad de CIENTO VEINTISIETE MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 127.100,00) actualmente equivalentes a CIENTO VEINTISIETE BOLIVARES FUERTES CON DIEZ CENTIMOS (BsF. 127,10) por cada mes, cantidad ésta que asciende a DOS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS actualmente equivalentes a DOS MIL QUINIENTOS CUARENTA Y DOS BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (BsF. 2.542,00).

CUARTO

Se condena a la parte demandada a pagar a la actora los intereses moratorios de conformidad con lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, deberán ser calculados mediante experticia complementaria del fallo.

QUINTO

Se condena a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de CIENTO CUARENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 142.987,50) por cada mes transcurrido desde agosto de 2004, fecha en que fue interpuesta la demanda, hasta la fecha de entrega definitiva del inmueble.

SEXTO

Queda autorizado la parte actora para retirar las sumas de dinero que se encuentran consignadas a su favor por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEPTIMO

Se confirma la decisión apelada en los términos aquí establecidos.

OCTAVO

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en este juicio.

No se requiere la notificación de las partes en virtud de que la presente decisión se dicto dentro del lapso legal para ello.

Publíquese, regístrese, déjese copia, y una vez cumplidas con las presentes formalidades remítase el presente expediente el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los ocho (08) días del mes de julio de 2010. Años 199° y 150°.

LA JUEZ

BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ

LA SECRETARIA

SUSANA MENDOZA

En la misma fecha anterior, siendo las de la tarde ( ), previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

SUSANA MENDOZA

Exp. AH1C-R-2005-000028

BDSJ/sm