Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 6 de Abril de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

POR AUTORIDAD DE LA LEY

EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: COUNTRY PARK, C.A. representada judicialmente por los abogados R.O.O. y L.H., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 34.699 y 102.405 respectivamente.

DEMANDADO: S.C.M.H., representada judicialmente por los abogados C.Y.R.D.O., D.A.O.R. y J.E.P.H., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 110.969, 118.377 y 118.359 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE VENTA

EXPEDIENTE: 21.577

SENTENCIA: DEFINITIVA

I

Por escrito presentado en fecha 01 de diciembre de 2008, el abogado L.E.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.664.201, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 102.405 y de este domicilio, actuando con el carácter de apoderado judicial de COUNTRY PARK, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 03 de julio de 1997, bajo el Nro. 03, Tomo 65-A, interpuso formal demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE PROMERA BILATERAL DE VENTA, contra la ciudadana S.C.M.H., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. 7.549.504 y de este domicilio. La demanda es admitida por auto de fecha 16 de diciembre de 2008. En diligencia de fecha 16 de marzo de 2009, la secretaria de éste tribunal dejó constancia de haber entregado personalmente la boleta de notificación a la demandada S.C.M.H., identificada en autos. En fecha 16 de abril de 2009, la representación judicial de la accionada, contestó la demanda y reconvino a la accionante.

Por auto de fecha 29 de abril de 2009, el tribunal admitió la reconvención propuesta por el D.A.O.R. antes identificado en su carácter ya expresado. En fecha 09 de diciembre de 2009, la Juez Provisoria de éste Juzgado, se avocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de las partes. Por escrito de fecha 08 de abril de 2010, el abogado L.E.H., antes identificado, contestó la reconvención de la demanda. Por auto de fecha 21 de mayo de 2010, se admitieron las pruebas promovidas por las partes. En fecha 22 de septiembre de 2010, la representación judicial de la accionante, presentó escrito de informes. Avocada como se encuentra esta juzgadora al conocimiento de la causa, pasa de seguida a dictar su fallo en los términos siguientes:

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DEL DEMANDANTE:

Alega en su escrito libelar, que el 4 de diciembre de 2004, la empresa COUNTRY PARK, C.A., celebró un contrato de promesa bilateral de venta con la ciudadana S.C.M.H., el cual quedó sentado en documento privado suscrito por las partes, cuyo objeto fue la venta de un inmueble cuyos linderos son: NORTE: en parte con parcela T7 y en parte con la parcela T8, SUR: con la calle Los Cedros, ESTE: con la parcela S8, OESTE: con la parcela S10, según consta en documento de parcelamiento, protocolizado en el Registro Subalterno de los Municipios Naguanagua y San Diego, en fecha 5 de junio de 2003, bajo el Nro. 19, Tomo 19, folios 1 al 22, protocolo primero. Las especificaciones del inmueble las describe de la siguiente manera: “…una parcela de terreno y la casa que sobre el (sic) se construirá, ubicada en la urbanización COUNTRY PARK VILLASERINO, signada bajo la letra S y número 9 en jurisdicción del municipio San Diego, estado Carabobo. El mencionado inmueble se encuentra así determinado: Una parcela de terreno identificado bajo el número 9, S, con una superficie de CIENTO OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS de terreno (182,00 M2) aproximadamente y la casa tiene una superficie de CIENTO SEIS METROS CUADRADOS de construcción (106 m2) aproximadamente…”. Que el precio de la venta, quedó establecido en la cláusula segunda del contrato, por la cantidad de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000,00) hoy NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (B. F. 95.000,00), los cuales serían pagados de la siguiente manera: CINCUENTA Y SIETE MILLONES SEISCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 57.660.000,00) incluidos los intereses calculados al 12% anual por dos años, por concepto de inicial pagadera de la siguiente forma: 1.- CINCO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.750.000,00), por concepto de reserva imputable a la inicial realizada en fecha 19 de julio de 2004. 2.- CINCUENTA Y SIETE MILLONES SETECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 57.760.000,00) en veinticuatro cuotas ordinarias por la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.402.500,00) y ocho cuotas extraordinarias por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00). El saldo del precio pactado, es decir la cantidad de CUARENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 47.000.000,00) hoy CUARENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (B. F. 47.000,00), sería financiado por una institución bancaria, que debía ser gestionado por la compradora, lo cual alega que no realizó en el plazo de treinta (30) días, estipulado en el contrato. Afirma que la compradora canceló la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (B. F. 47.500,00), total correspondiente a las cuotas ordinarias y extraordinarias pactadas. Alega que sin embargo la compradora dejó de cancelar el saldo restante por un monto de CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (B. F. 47.500,00). Que dado el incumplimiento de la compradora, acuden ante el Tribunal para interponer pretensión de Resolución de Contrato y, a que se declare que las sumas dinerarias pagadas por la demandada, queden a favor de su mandante, conforme a lo previsto en la cláusula cuarta del contrato. Solicitan que se declare con lugar la resolución del contrato y con lugar la pretensión de condena de daños y perjuicios.

ALEGATOS DE LA DEMANDADA:

Que es cierto y por tanto conviene que su representada y la demandante de autos suscribieron un contrato de promesa bilateral de venta, en fecha 04 de diciembre de 2004. Es cierto y por tanto conviene en que el contrato de opción de compra venta, tiene por objeto el inmueble cuyos linderos se especifican en el escrito de la demanda. Que es cierto y conviene que las características del inmueble son las señaladas en el libelo de la demanda, contentivas en el contrato de promesa bilateral de venta que suscribieron las partes. Convienen en que la demandada se comprometió a realizar los pagos a la demandante con ocasión del contrato objeto de la demanda en la forma y oportunidades señaladas en el libelo. Convienen por ser cierto que el precio fijado para la operación de compra venta es el señalado en el libelo. Alega que es falso que su patrocinada no haya dado cumplimiento al contrato por falta de pago del saldo restante, el cual conforme al mismo contrato en la cláusula tercera sería pagado mediante el financiamiento de una Institución Bancaria. Afirma que fue el demandante quién no entregó nunca durante los treinta días siguientes al 16 de octubre de 2006 la c.d.A. y Terminación de Obra expedida por la Alcaldía del Municipio San Diego, entre otros. Que es falso y por tanto lo contradice, que su mandante deba pagar suma alguna de dinero por concepto de cláusula penal a la demandante, toda vez que quien incumplió el contrato fue ella misma.

ALEGATOS DE LA RECONVENCIÓN

Alega que su mandante suscribió con la Sociedad Mercantil COUNTRY PARK, C.A., un contrato de promesa bilateral de venta, la cual tiene por objeto la parcela de terreno y la casa ubicada en la Urbanización COUNTRY PARK VILLASERINO, cuyas características, precio, forma de pago y demás determinaciones constan suficientemente en el mencionado contrato que riela a los autos. Que su patrocinada -una vez cancelada la última cuota y habiendo la demandante completado los recaudos solicitados por la entidad financiera-, acudió a la entidad financiera a los fines del análisis del crédito solicitado, siendo aprobado dicho crédito en fecha 21 de diciembre de 2007. Afirma que se hizo imposible la presentación del crédito a la oficina de Registro Público correspondiente, porque dicha oficina solicita para la admisión del documento copia simple del título de propiedad, en este caso de la demandante y una serie de requisitos. Documentos estos que están en poder de la demandante por cuanto ella es la propietaria y la vendedora del inmueble en cuestión, configurándose de esta manera el incumplimiento del contrato por parte de la demandante. Por todo lo expuesto, reconviene a la demandante para que convenga en que son ciertos los hechos narrados en la reconvención y a que cumpla con el contrato de marras o a ello sea condenada por el Tribunal, a otorgar el documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro respectiva. Se compromete a consignar la suma adeudada en la forma y oportunidad que se señale en la ejecución de la sentencia.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

Alega que es falso que su mandante no hubiere entregado a la demandada los recaudos necesarios para la gestión del préstamo que le haría una institución financiera. Que la verdad es que la demandante sí le entregó a la demandada los documentos necesarios para ello. Invoca la confesión de la demandada al decir que la institución bancaria BANFOANDES le otorgó un crédito para la cancelación del saldo “…una vez que nuestra mandante había completado los recaudos solicitados por dicha entidad financiera…”. Afirma que la demandada obtuvo el crédito financiero con el cual honrar su obligación para con su mandante. En virtud de lo expuesto solicita que se declare IMPROCEDENTE el argumento de la accionada. Rechazan la pretensión de la accionada reconviniente en que se haga la tradición de la cosa vendida. Ello en virtud de que a decir de la demandada, el 21 de diciembre de 2007, el banco BANFOANDES aprobó el crédito en cuestión, sin embargo, que desde la referida fecha hasta el momento de contestar la reconvención, no honró la demandada su obligación de pagare el saldo del precio. Solicita que la reconvención sea declarada SIN LUGAR.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

A.l.a.d. las partes, quedan establecidos como hechos admitidos y no sujetos a prueba: PRIMERO: El contrato de promesa bilateral de venta, celebrado en fecha 04 de diciembre de 2004 y SEGUNDO: El pago oportuno –efectuado por la demandada- por la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MILLONES SEISCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 57.660.000,00) incluido los intereses calculados al 12% anual por dos años, por concepto de inicial. Por su parte, quedan establecidos como hechos controvertidos los siguientes: PRIMERO: La falta de gestión por parte de la demandada en el plazo establecido, a los fines lograr el financiamiento de la institución bancaria, para el pago del saldo restante del precio de la venta, es decir la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (B. F. 47.500,00) y SEGUNDO: La procedencia de la indemnización por daños y perjuicios, pactada en la cláusula cuarta del contrato objeto de la presente causa.

ANÁLISIS Y VALORACION DEL MATERIAL PROBATORIO

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:

Adjunto al libelo de demanda, consignó:

A los folios 23, 24 y su vuelto, riela original de documento privado suscrito por las partes, contentivo de contrato de promesa bilateral de venta, celebrada en fecha 04 de diciembre de 2004. Dicho instrumento es apreciado por quien juzga, sin embargo es un hecho admitido por las partes, en consecuencia esta exento de prueba. Y así se declara.-

Al folio 25, riela copia fotostática simple, a la cual no se le concede ningún valor probatorio por no tratarse ni de instrumento público, ni privado reconocido, ni tenido legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostática simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-

A los folios 26 y 27, rielan documentos emanados de la demandante, los cuales son desechados por el Tribunal, con fundamento en el principio de la alteridad de la prueba, el cual consagra que la prueba no puede emanar de quien la promueve. Y así se declara.-

Durante el debate probatorio, promovió:

Al folio 59, riela documento privado, emanado de la demandante y recibido por la demandada, el cual es apreciado por el Tribunal por haber quedado reconocido durante el proceso y con el mismo queda probado que la actora le entregó a la demandada los documentos necesarios para tramitar el financiamiento, ello en fecha 1ro de agosto de 2007. Y así se declara.-

Al folio 60, riela en original, documento emanado del Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), contentivo de citación a la sociedad de comercio COUNTRY PARK, C.A., para dar inicio a un proceso conciliatorio entre la mencionada empresa y la ciudadana S.M., parte demandada en la presente causa. Dicho instrumento es apreciado como documento público administrativo y con el mismo queda probado que en fecha 05 de mayo de 2008, la aquí demandada presentó denuncia ante el INDECU contra la demandante. La denuncia, riela del folio 61 al folio 66 en original, la cual es valorada asimismo como documento público administrativo, por emanar también del Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU). Apreciados ambos instrumentos, adminiculados con la prueba que riela al folio 59, queda probado que la aquí demandada recibió de manera tardía -de parte de la empresa demandante- los documentos necesarios para tramitar el financiamiento para cancelar el inmueble y que a pesar de ese hecho, tramitó el crédito bancario para cancelar el inmueble objeto del contrato de marras. Y así se declara.-

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:

Del folio 70 al folio 94, rielan documentos privados emanados de la parte demandante, los cuales son desechados, por cuanto nada aportan a los hechos controvertidos en la presente causa, ya que el pago de la inicial del precio es un hecho admitido no sujeto a pruebas. Y así se declara.-

Al folio 95, riela copia fotostática simple de documento emanado de la Dirección de Ordenación Urbanística e Infraestructura de la Alcaldía de San Diego, el cual es apreciado como documento público administrativo, y con el mismo queda probado que el recaudo relativo a la c.d.a. y terminación de la obra construida por la empresa Country Park, C.A., fue expedido en fecha 01 de junio de 2007. Y así se declara.-

Del folio 103 al folio 105, riela la resulta de la prueba de informe, promovida por la demandada de autos, de la cual se observa que la Dirección de Ordenación Urbanística e Infraestructura de la Alcaldía de San Diego, efectivamente emitió la c.d.a. y terminación de la obra, en fecha 01 de junio de 2007, asimismo que el órgano administrativo, fue notificado de la culminación de la obra, en fecha 25 de mayo de 2007. Y así se declara.-

MOTIVA:

Llegada la oportunidad para decidir la presente causa, el Tribunal lo hace en atención a las siguientes consideraciones:

La sociedad mercantil COUNTRY PARK, C.A., pretende la resolución del contrato contentivo de promesa bilateral de venta, suscrito en fecha 04 de diciembre de 2004 con la ciudadana S.C.M.H., alegando que la misma no cumplió durante el lapso oportuno con la obligación de cancelar -a través de financiamiento bancario-, el saldo del precio del inmueble objeto del contrato. En este sentido, es un hecho admitido por las partes que la accionada canceló la totalidad de la inicial el día 30 de agosto de 2006, por lo cual a partir del día 31 de agosto del mismo año, comenzó a transcurrir el lapso de 30 días para tramitar el financiamiento y protocolización del documento de venta difinitiva. Así las cosas, el día 29 de septiembre de 2006 terminó el mencionado plazo sin que la demandante haya suministrado a la demandada los documentos necesarios a los fines de tramitar el crédito bancario, este hecho quedó probado con carácter de plena prueba durante el análisis y valoración de la prueba que riela al folio 59, con la cual quedó demostrado que en fecha 1ro de agosto de 2007, la vendedora suministró a la compradora los documentos necesarios a los fines de tramitar el financiamiento del banco, es decir que puso a su disposición los mencionados recaudos ONCE MESES después de haber cancelado la demandada la inicial del precio. En este orden de ideas, si bien es cierto que la demandada obtuvo el crédito en fecha 21 de diciembre de 2007, también es cierto que los documentos no le fueron suministrados oportunamente a los fines de obtener el financiamiento durante el lapso establecido en el contrato, por lo cual no hubo incumplimiento imputable a la demandada, sino por el contrario, durante el proceso quedo probada la gestión de la misma en lograr el financiamiento bancario, en consecuencia la pretendida resolución del contrato debe ser declarada SIN LUGAR, tal como se hará en el dispositivo del presente fallo. Asimismo, se desprende del libelo, que la actora pretende indemnización de daños y perjuicios, en virtud del supuesto incumplimiento de la compradora reconviniente, solicitando que las sumas dinerarias pagadas queden en su favor, invocando a tal fin la cláusula cuarta del contrato de marras, en este sentido observa el Tribunal que en virtud de no haber incumplido la demandada con el contrato de marras, dicha pretensión es improcedente, por lo cual la misma debe ser declarada SIN LUGAR, tal como se hará en el dispositivo del presente fallo.

En relación a la reconvención, en la cual la demandada pretende que la actora otorgue el documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro respectiva, queda establecido que habiendo cumplido la demandada con el pago de la inicial del precio y asimismo obtenido el crédito a los fines de cancelar el saldo del precio -como quedó probado-, queda obligada la vendedora cumplir con la tradición de la cosa que se obligó a vender, por lo cual la pretensión contenida en la reconvención planteada, debe ser declarada CON LUGAR, tal como se hará en el dispositivo del fallo.

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoada por el abogado L.E.H., actuando con el carácter de apoderado judicial de COUNTRY PARK, C.A., contra la ciudadana S.C.M.H..

SEGUNDO

SIN LUGAR la indemnización de daños y perjuicios pretendida por la demandante.

TERCERO

CON LUGAR la reconvención propuesta por el abogado D.A.O.R., procediendo en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana S.C.M.H..

CUARTO

Se ordena a la sociedad mercantil COUNTRY PARK, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 03 de julio de 1997, bajo el Nro. 03, Tomo 65-A, a otorgar el documento definitivo de la venta, a la ciudadana S.C.M.H., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.549.504 y de este domicilio, ante la Oficina de Registro Público correspondiente, una vez la compradora aquí demandada-reconviniente consigne en cheque de gerencia el valor restante del precio del inmueble, es decir la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 47.000,00), tal como lo convinieron en el contrato de promesa bilateral de compra venta.

QUINTO

Conforme a lo dispuesto en el artículo 274, se condena en costas a la parte actora, sociedad mercantil COUNTRY PARK, C.A., por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.

SEXTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.

Publíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los 06 días del mes de abril del año dos mil once (2011).

Años: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.

La Juez Provisorio,

Abog. O.E.,

La Secretaria,

Abog. N.M.,

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 3:15 minutos de la tarde.

La Secretaria,