Decisión nº 026 de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 24 de Enero de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Expediente No. 44.339

En virtud de la distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de la Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, corresponde a esta J. actuar como Tribunal de alzada y conocer en segunda instancia del recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio R.M.C.V., inscrita en el Instituto de Prevención Social del Abogado bajo el No. 52.094, actuando en su condición de apoderada judicial de la ciudadana M.G.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.709.719, contra la sentencia definitiva proferida por el JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 16 de junio de 2009, con ocasión del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA–VENTA CON ARRENDAMIENTO, en el cual, la apelante figura como parte actora.

Se recibió y se le dio entrada al presente expediente mediante auto de fecha 13 de julio de 2009, fijándose el vigésimo día de despacho siguiente al referido auto, para la presentación de los informes de las partes, conforme a lo dispuesto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

I

PARTE NARRATIVA

Encontrándose en tiempo hábil, la parte actora recurrente presentó por ante la Secretaría de este Tribunal su respectivo escrito de informe, específicamente el día 12 de agosto de 2009, en el cual arguyó lo siguiente:

…El fundamento de la impugnada sentencia dictada en fecha 16 de Junio de 2009, por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y S.F. de esta misma Circunscripción Judicial, radica sobre la omisión en que incurrió el aquó al no tomar en cuenta en la valoración de las pruebas, que los opcionantes vendedores no hicieron entrega a la opcionante compradora de toda la documentación necesaria para la redacción del documento definitivo de venta por parte de la Consultoría Jurídica del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME). En efecto, dice la sentencia: “…En tal sentido, es preciso señalar que la parte actora no logró demostrar que los demandados de autos se habían negado en hacerle entrega del certificado de liberación de la causante, de los coherederos demandados ANA RAMÍREZ DE VERDE, requerido por el Departamento Legal del Ipasme para la protocolización del documento definitivo de compra-venta”.

El Juzgador señala que los opcionantes vendedores no hicieron entrega del certificado de liberación de la causante, cuando la verdad es que en el libelo, ha sido fundamento de nuestra acción, que los opcionantes vendedores no hicieron entrega de la planilla sucesoral de uno de los causantes.

En apoyo a lo antes expresado, nos permitimos señalar que en la cláusula primera del contrato de opción de compra, dice textualmente: “...El inmueble nos pertenece por ser coherederos de nuestros causantes I.J. VERDE y ANA RAMÍREZ DE VERDE, tal como se evidencia en planilla sucesoral No. 0068011 de fecha 20 de Julio de 2004 y Certificado de Solvencia de Sucesiones No. 0043314 de fecha 5 de agosto de 2004 y Certificado de Liberación como consta de la Resolución No. RZ/DJT/CP/JS/200400206 de fecha 17 de agosto de 2004, expedido por la Administración de Hacienda de la Región Zulia, la cual está agregada al Cuaderno de Comprobantes bajo los Nos. 612 y 613”.

C.J., como podrá apreciar en el caso de autos, se trata de dos causantes, por lo tanto, debieran existir dos (2) planillas sucesorales, de las cuales sólo fue entregada a la opcionante compradora una (1) sola planilla, como se evidencia de la nota de autenticación estampada por la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, cuando se otorgó el varias veces mencionado contrato, en fecha 03 de Julio de 2007, que copiada textualmente dice: “Planilla sucesoral No. 0068011 de fecha 20 de Julio de 2004. Certificado de Solvencia de Sucesiones No. 0043314 de fecha 5 de agosto de 2004 y Certificado de Liberación No. RZ/DJT/CP/JS/200400206 de fecha 17 de agosto de 2004”.

De la nota de autenticación de la Notaría citada textualmente se observa claramente que sólo hace mención a que fue presentada una (1) sola planilla sucesoral, lo cual nos conduce a la conclusión firme de que los opcionantes vendedores no hicieran entrega a la opcionante compradora de ambas planillas sucesorales, pues como se ha dicho en el caso de autos, se trata de dos (2) causantes.

Asimismo, al leer la contestación de la demanda, los demandados al negar los hechos expresan textualmente: “En virtud de que en el mismo día de la firma del documento se les consignó a la demandante los requisitos que requería por parte de mis representados para la tramitación del crédito hipotecario, motivó (sic) incluso que le permitió a la misma consignar los recaudos que estaba obligada a entregar ante el organismo por ante el cual está tramitando el crédito hipotecario (sic) 10 de julio de 2007 (es decir, a escasos seis (6) días posteriores a la autenticación del documento en análisis). Razón por la cual en ninguna cláusula del documento de arrendamiento con opción a compra objeto e instrumento principal de este proceso judicial, se estableció como obligación de mis representados algún tipo de recaudo faltante, en consecuencia la parte actora quiere atribuirle la obligación a mis representados, que nunca fue establecida en el contrato, en tal sentido éstos contractualmente no estaban obligados a realizarlos”.

Los opcionantes vendedores y demandados en la presente causa, pretenden liberarse de la obligación que tienen de entregar toda la

documentación a la opcionante compradora y demandante, de todos los recaudos requeridos por el IPASME (Consultoría Jurídica), para la redacción del documento definitivo de venta y su protocolización, por el contrario, de la anterior afirmación que nos hemos permitido transcribir, pretenden establecer que el documento faltante es un adicional, por lo cual no estaban obligados a entregarlo, constituyendo indudablemente una confesión de su incumplimiento que dio lugar a que después de aprobado el crédito en el tiempo previsto en el contrato (150 días hábiles), la Consultoría Jurídica del IPASME, no redactara el referido documento definitivo de venta por faltar una (1) planilla sucesoral, que en su debido tiempo y oportunidad nuestra representada solicitó a los demandados, negándose reiteradamente a ello.

Por otra parte, de la prueba informativa del IPASME, de fecha 31 de Marzo de 2009, oficio No. 311553/250 que corre a los folios 90, 91, 92 y 93 del expediente anexa los recaudos que requieren para la tramitación de otorgamiento de un crédito hipotecario, entre ellos, señala expresamente: “Fotocopia de planilla Sucesoral”.

Es cierto, como lo afirma también el IPASME que para la tramitación de un crédito sólo se le dará curso si se acompaña con la solicitud todos los recaudos requeridos, en el caso de autos, nuestra representada consignó los recaudos que fueron entregados por los opcionantes vendedores, entre ellos una planilla sucesoral, lo que permitió al Departamento de Crédito del IPASME tramitar y aprobar el crédito, pero cuando fue pasada la documentación a la Consultoría Jurídica de dicho organismo para la elaboración del documento definitivo de venta, ésta advirtió que faltaba una planilla sucesoral como se alegó en el libelo de demanda y se demostró suficientemente en el debate probatorio, pero lamentablemente el Juzgador omitió esta verdad procesal, dando lugar a que procediéramos a la impugnación de su sentencia, por violar el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Por otra parte, se ha demostrado que nuestra representada, como lo dice la misma sentencia, cumplió diligentemente con la solicitud del crédito, pues consignó la documentación al sexto día hábil de la firma del contrato, el cual fue aprobado como ya lo hemos dicho en el tiempo hábil establecido en el contrato, este hecho igualmente se ha demostrado con la prueba informativa solicitada por ambas partes.

También argumenta el Juzgador en su sentencia que a pesar de que nuestra representada dio cumplimiento a lo establecido en el contrato, sin embargo, en aplicación de la teoría del riesgo contractual que establece la omisión, en este caso de una institución que pertenece al Estado, pudiésemos estar en presencia de lo que la doctrina ha denominado La Excepción del Hecho del Príncipe, perjudicando injustamente a nuestra representada, y liberando a los opcionantes vendedores del cumplimiento del contrato, con la entrega de toda la documentación para la tramitación del crédito de marras.

Este criterio del J., lo rechazamos por improcedente su aplicación en el presente caso, como lo hemos afirmado categóricamente, los opcionantes vendedores y demandados, por ser coherederos de sus dos causantes (padres) debieron entregar a nuestra representada dos (2) planillas sucesorales para la tramitación del crédito y sólo hicieron entrega de una (1), negándose a hacer la entrega de la faltante planilla sucesoral, verdadero motivo por el cual la Consultoría Jurídica no redactó el documento definitivo de venta…

.

II

DECISIÓN OBJETO DE APELACIÓN

La decisión apelada tiene carácter de sentencia definitiva, y mediante la misma, el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta con arrendamiento, y ordenó a la parte demandada, hacer entrega a la parte actora de la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), más indexación, siendo este monto el equivalente al entregado en arras con ocasión del citado contrato. La referida decisión proferida en fecha 16 de junio de 2009, fue sustentada en los siguientes argumentos:

“El caso que ocupa la atención de este órgano jurisdiccional, es el presunto incumplimiento de una obligación contractual existente entre la ciudadana MILAGROS CHIQUINQUIRÁ GUERRERO MOSQUERA y los ciudadanos ILVANIA VERDE RAMÍREZ, H.E.V.R., I.L.V.R. y LEO DE JESÚS VERDE RAMÍREZ quienes, tal como lo afirma la parte actora en su libelo, fueron parte en la celebración de un contrato de Opción de compra.

A tales efectos, establece el artículo 1.133 del Código Civil que “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.- Igualmente, señala el artículo 1.159 eiusdem sobre la eficacia de los contratos, lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley”.- El principio de cumplimiento en especie de las obligaciones, se encuentra consagrado en el artículo 1.264, cuando reza: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.- El deudor es responsable por los daños y perjuicios en caso de contravención”.

En tal sentido el contrato de opción de compra se encuentra dentro de la clasificación de los contratos de préstamos, en los cuales una persona llamada tomador o prestatario, recibe de otra persona llamada prestamista, una cosa que se obliga a restituir en especie o por equivalente, después de cierto tiempo y cierto uso.- Jurisprudencialmente se ha establecido que las pruebas una vez promovidas y evacuadas, pertenecen al proceso y escapan de la esfera dispositiva de su promovente, consecuencia de lo cual, el Juez debe valorar su mérito favorable o no con independencia de la parte que la haya promovido.

La parte actora promovió las siguientes documentales:

1. Con el libelo de demanda, promovió copia certificada del documento de opción de compra con arrendamiento, sobre el inmueble constituido por una casa con terreno propio, ubicada en la avenida 40, antes calle G., Nº 91B-65, sector Cañada Honda, en jurisdicción de la parroquia C.M. del municipio Maracaibo del estado Zulia, autenticado en la Oficina Notarial Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 03 de julio de 2007, anotado bajo el Nº 74, tomo 47 de los libros de autenticaciones llevados por la referida institución.- Este instrumento demuestra el contrato objeto de la presente litis, y además, por emanar de un organismo público, tiene naturaleza pública, el cual no fue tachado de falso por su adversario, le merece fe a este J., por lo tanto, el Tribunal lo estima en todo su valor probatorio, lo aprecia y valora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.361 del Código Civil.- Así se declara.

2. Con el escrito de promoción de pruebas promovió documento del Portal de la Página Web del IPASME, titulado Consultas de Crédito Hipotecarios y Constancia de fecha 15/04/2008, emanada del IPASME, sobre las referidas instrumentales debe hacer las siguientes observaciones: las mismas debieron haber sido acompañadas junto al escrito libelar o por lo menos señaladas en el mismo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto por expresa manifestación de la normativa legal ut supra inmediatamente mencionada, no se le admitirá las mismas; sin embargo, y tal como se desprende de la prueba de informes realizada al Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPASME) las informaciones allí contenidas están suficientemente acreditadas y demostradas en la referida prueba de informes que valoraremos en la oportunidad legal correspondiente.- Así se decide.

   La parte demandada promovió las siguientes pruebas:

1. En cuanto a la prueba instrumental que corre inserta en el presente expediente y que riela en el folio 80, la misma no tiene ningún valor probatorio por cuanto no está suscrita, es una simple copia de un documento emanada de un tercero, a lo cual en atención al artículo 429 de la ley Adjetiva Civil, ni la otra parte tiene el deber procesal ni de desconocerlo, ni de impugnarlo, ni de forma alguna negarlo, en este sentido este Tribunal la desecha y no le concede ningún valor probatorio.- Así se decide.

2. En cuanto a la prueba de exhibición de documentos, y a objeto según señala la parte promovente, de constatar el contenido de la copia fotostática simple de los documentos sucesorales que suministraron a fin de determinar si el contenido de la misma era real o no, este Tribunal deja expresa constancia que el contenido es exactamente el mismo de los datos que emanan de la certificación del Notario Público Cuarto, que presentaran para el momento de la celebración del contrato de opción a compra bajo análisis, es decir, que el número de la planilla sucesoral presentada es 0068011 de fecha 20/07/2004, que el certificado de solvencia de sucesiones presentado fue el Nº 0043314 de fecha 05/08/2004, y que el certificado de liberación presentado fue el Nº RZ/DJT/CP/JS/200400206 de fecha 17/08/2004.- Así se decide.

   Ahora bien, en cuanto a la prueba de informes solicitada al Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación y Deportes (IPASME), con domicilio en jurisdicción de la parroquia J. de Á. del municipio Maracaibo del estado Zulia, ubicado específicamente en la calle C.A., frente a la Facultad de Ingeniería de la Universidad del Zulia, la cual fue promovida por ambas partes en la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal la valora y le concede todos sus efectos probatorios en cuanto al contenido emanado de ella, fundamentalmente a que efectivamente el crédito fue aprobado por dicha Institución a la ciudadana M.C.G.M., identificada en actas, en fecha 28/01/2008, igualmente en cuanto a que la solicitud de crédito hipotecario que realizara de adquisición de vivienda que realizara la ciudadana M.C.G.M., fue efectuado el día 10/07/2007 y enviada a la ciudad de Caracas el día 11/07/2007, expediente Nº 215, contentivo de la solicitud con los referidos recaudos y con oficio Nº 311553-846-DC, asimismo se deja constancia que en la referida prueba de informes el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación y Deportes (IPASME), Unidad Maracaibo, hace del conocimiento a este Tribunal de que todo crédito hipotecario para ser procesado debe cumplir con todos los requisitos exigidos por la Institución, de lo contrario dicho crédito no podría ser tramitado; igualmente este Tribunal deja constancia que tal como se señalara en dicha prueba de informes, son requisitos exigidos por la referida Institución, y fue aportado por la ciudadana Milagro Ch. G.M., titular de la cédula de identidad Nº 9.709.719, con los recaudos correspondientes anexos, fotocopia de la cédula de identidad de la afiliada y vendedores, fotocopia y originales de talones de pagos de afiliada, constancia de cesta Tickets, constancia de trabajo, declaración jurada de no poseer vivienda, oferta de venta, certificación de gravamen, fotocopia de documentos de propiedad del inmueble, fotocopia de documento de propiedad del terreno, fotocopia de poder general registrado, fotocopia de planilla sucesoral, informe de avalúo, recibo de pago por concepto de avalúo, fotografías de la fachada del inmueble, y planilla del Banco de Venezuela por concepto de avalúo Nº 38622042; y sobre todo en cuanto a que son desconocedores de los motivos por el cual no fue redactado el documento definitivo de venta de la ciudadana M.C.G.M., ya que dichos documentos para la protocolización son únicamente elaborados por el Departamento Legal del IPAS-ME Caracas.- Así se decide.- Ahora bien, visto los hechos argüidos por la parte actora como fundamento en su escrito libelar, en cuyo ejercicio de defensa manifiesta que el día 03/07/2007 suscribiera contrato de opción de compra venta con arrendamiento, con los ciudadanos Ilvania, H.E., I.L. y L. de J.V.R., sub L. y que en cumplimiento estricto al referido contrato, actuando de manera diligente, acudió ante el IPASME a tramitar el crédito para la compra del inmueble de marras, por la cantidad de Bs. 80.000.000,00 hoy Bs.F. 80.000,00, en tal sentido el crédito fue aprobado por esa Institución en fecha 28/01/2008, siendo aprobado en consecuencia:

   Omissis…en el día 140, en otras palabras, fue aprobado dentro de los Ciento Cincuenta días hábiles, término establecido en la Cláusula Cuarta del Contrato de Opción de Compra Venta. Así las cosas, habiendo dado cumplimiento a mis obligaciones asumidas en el referido Contrato de Opción de Compra - venta, sin embargo, la Promitente Vendedora Arrendadora, si se ha negado a dar cumplimiento a los términos del referido contrato, dicho esto en otras palabras, se ha negado reiteradamente a cumplir con la ejecución del contrato. Y a raíz de mis incesantes requerimientos a la Promitente Vendedora Arrendadora de que cumpla con su obligación, ésta por el contrario, se niega y me atribuye que no cumplí con mi obligación de obtener el crédito dentro de los Ciento Cincuenta (150) días hábiles establecidos en la Cláusula Cuarta del susodicho contrato, lo que resulta incomprensible. Asimismo se han negado de hacerme entrega del certificado de liberación de la causante de los coherederos demandados ANA RAMÍREZ DE VERDE, requerido por el Departamento Legal del IPAS-ME para la Protocolización del Documento definitivo de Compra Venta…

   .

   Por su parte, los demandados alegan como excepción en su defensa, en el escrito de contestación lo siguiente:

   Omissis…En virtud de que en el mismo día de la firma del documento se les consignó a la demandante los requisitos que requería por parte de mis representados para la tramitación del crédito hipotecario, motivo incluso que le permitió a la misma consignar los recaudos que estaba obligada a entregar ante el organismo por el cual está tramitando el crédito hipotecario el día diez (10) de julio de 2007 (es decir a escasos seis (6) días posteriores a la autenticación del documento en análisis…

   “…SEGUNDO: Niego, rechazo y contradigo que mis representados en algún momento se negaron a hacerle entrega a la parte actora, del CERTIFICADO DE SOLVENCIA DE LA CAUSANTE DE LOS COHEREDEROS DEMANDADOS “A.R. VERDE”, debido a que se le consignó a la ciudadana M.C.G.M. identificada en actas al momento de la firma del documento de ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA. Mal pudiera pretender decir que mis representados se niegan ha hacerle entrega del precitado Certificado de Liberación de Causante…”.

   En tal sentido, la relación jurídico procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas, más o menos graves, que pueden llegar hasta la pérdida del proceso.- De esto se deduce que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley Procesal señala a tales efectos.- La inobservancia de estos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de su acción u omisión.

   En ese sentido, la doctrina procesal ha sentado que quien pretende hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal.- Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar el hecho, sino de la obligación que se tiene que demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, página 175).

   En nuestro Derecho Positivo Venezolano, prevalece el principio de la autonomía de la voluntad de las partes al contratar, tanto es así, que el solo consentimiento obliga, que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que los mismos deben ejecutarse de buena fe y su cumplimiento es obligatorio según la equidad, el uso y la Ley, inclusive, todas aquellas consecuencias que se deriven de los mismos.- Mutatis-Mutandi, el demandado de autos con sus alegatos desconoció lo alegado por la parte actora al indicar que efectivamente se le había suministrado a la misma, para el momento en el cual introdujo la solicitud ante el IPASME, es decir, el día 10/07/2007, todos los recaudos exigidos, a fin de que tramitara el crédito habitacional y poder ésta, en definitiva, cumplir en el lapso de los 150 días hábiles con el acto negocial de compra venta del inmueble in comento, sabido que, en los contratos debe respetarse la autonomía de las partes al regular la relación contractual, que en definitiva tiene fuerza de Ley, entre ellas, no pudiendo en tal sentido, atribuírsele otras obligaciones a las partes distintas a lo pactado.- En tal sentido, es preciso señalar que la parte actora no logró demostrar que los demandados de autos se habían negado en hacerle entrega del Certificado de Liberación de la Causante, de los Coherederos demandados A.R. de Verde, requerido por el Departamento Legal del IPASME para la protocolización del documento definitivo de compra venta.

   Por lo que es preciso señalar tal como ut supra se indicara al valorar la prueba de informes emanada del IPASME, que en el numeral 4º de la misma de cuyo contenido se desprende de manera literal “…que todo crédito hipotecario para ser procesado debe cumplir con todos los requisitos exigidos por la Institución de lo contrario dicho crédito no podría ser tramitado…”; asimismo, en el numeral 5º se señala que en la fecha del 10/07/2007, fecha para la cual la ciudadana M.G.M., peticionara el crédito, realizó la debida solicitud del crédito y consignara los documentos requeridos por dicha Institución, por lo que M.M., este J. en sana lógica de la referida información suministrada por la Institución crediticia, concluye que si fue aprobada el día 28/01/2008, la solicitud de la demandante de autos, es porque la misma cumplía con todos los requisitos exigidos por dicha Institución, no siendo demostrado la excepción que en su defensa realizara la parte actora en su favor conocida o denominada por la doctrina como excepción non adimpleti contractus, que señalara que la venta definitiva no se había concretado por el incumplimiento en la entrega de los recaudos por parte de los demandados, así como no se desprende de ningún otro elemento probatorio consignado en la presente causa, dicha pretensión argüida por la actora.- Así se decide.

   Igualmente, es preciso indicar que de los recaudos emanados por la Institución crediticia se observa copia fotostática del cheque signado con el Nº 34623421, girado contra el Banco Banesco, de fecha 18/08/2008, a favor de Ilvania Verde, por Bs. 72.816,40, Código Cuenta Corriente Nº 0134-0031-83-0311140361, por lo que se evidencia que la parte actora incoara el día 21/05/2008, pretensión por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, sin tener el pago convenido por las partes en el contrato objeto de la presente litis.- Así se decide.

   En tal sentido, es preciso señalar el contenido y alcance de la Cláusula Cuarta, la cual señala:

   El lapso o término de la presente opción de compra venta es de ciento cincuenta (150) días hábiles, contados a partir de la fecha de consignación de los documentos, período en el cual la promitente compradora y arrendataria, deberá tramitar diligentemente ante el Instituto de Previsión antes identificado el préstamo hipotecario correspondiente.- Es convenido entre las partes que si la compraventa no se hubiese perfeccionado en un lapso de ciento cincuenta (150) días hábiles por negativa, negligencia, causa o culpa imputable a la promitente compradora y arrendataria, ésta perderá la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00).- Caso contrario, que la promitente vendedora arrendadora desistiera de efectuar la transacción, devolverá la opción de compra venta dada en garantía, es decir, la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) por resarcimiento a daños y perjuicios ocasionados por la no realización de la compra venta del inmueble.- Queda convenido entre ambas partes que en el momento de la entrega del total de la cantidad del precio el inmueble por parte de la promitente compradora arrendataria a la promitente vendedora arrendadora, ésta última devolverá la cantidad dada como opción a compra, es decir, la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00)

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   En consecuencia, y observando este J. que efectivamente el tiempo previsto para el cumplimiento del contrato bajo análisis, es decir de 150 días hábiles, ha transcurrido suficientemente, por lo que a la exigencia en el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, forzosamente este J. la declara sin lugar por ser hiperbólicamente extemporánea por tardía, tal como lo señalan los artículos 1.159, 1.264 y 1.527 del Código Civil.- Así se decide.

   Finalmente, y en aplicación a que la responsabilidad en nuestro Derecho Civil establece la existencia de la culpa, en cuanto a la reparación de los daños y perjuicios, pero visto que en la presente litis se observa con meridiana claridad que la ciudadana M.G.M. actuó diligentemente a fin de cumplir con el pago dentro de los 150 días, término señalado en la Cláusula Cuarta del referido contrato, así igualmente como se demuestra que los demandados de autos cumplieron en dicho contrato con sus obligaciones y que el contrato no se celebró a consecuencia de la omisión de un tercero, en este caso la Consultoría Jurídica del IPASME, y en aplicación a lo señalado en la Teoría del Riesgo Contractual, que establece la omisión en este caso de una Institución que pertenece al Estado, pudiésemos estar en presencia de lo que la doctrina ha denominado la excepción del hecho del príncipe.

   En tal sentido, en aplicación a la misma que como consecuencia trae el maestro C. y Capitant, en su Obra Derecho Civil, Tomo III, que trata sobre el Riesgo de la Cosa en los Contratos Sinalagmáticos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad de un hecho cierto, que el acreedor, comprador, pudiendo haberse convertido en propietario desde el momento del contrato y del cual no asumiera su titularidad producto de la pérdida de la cosa sobre la cual recae, resperi domino, no quiere decir que el deudor “vendedor” no haya cumplido con su obligación, por lo que en tal sentido el comprador estaría obligado a cumplir el pago del precio, mutatis mutandi, y visto que en el caso in comento las partes cumplieron con su obligación, sin que se diera efectivamente el acto negocial de compra venta producto como ut supra se mencionara de la omisión de un tercero, es por lo que este J. y asumiendo la teoría del riesgo ya referida, ordena la devolución íntegra del dinero entregado por parte del vendedor al comprador, y la entrega del inmueble por parte del comprador al vendedor.- Cabe destacar, sin embargo, que en el caso sub judice existen dos negocios jurídicos en un mismo instrumento, este Tribunal sólo se pronuncia en cuanto al cumplimiento del contrato de opción de compra venta, objeto de la presente litis, lo cual fue puesto en conocimiento de este Tribunal, por lo que nada debe este J. pronunciarse sobre el contrato de arrendamiento que subyace en el mismo instrumento donde se contiene el contrato de opción de compra.- Así se decide…”.

   III

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, y en atención al análisis cognoscitivo del caso sub iudice, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a la sentencia definitiva de fecha 16 de junio de 2009, por medio de la cual, el Tribunal a-quo declaró sin lugar la demanda.

   Ahora bien, dado que nuestro sistema de doble grado de jurisdicción se encuentra regido por el principio dispositivo y por el principio de la personalidad del recurso de apelación, esta J. actuando como Tribunal de alzada, sólo puede conocer de aquello que sea sometido por las partes mediante la apelación (nemo judex sine actore), y en la medida del agravio sufrido en la sentencia de primer grado (tantum devolutum quantum appellatum), quedando en consecuencia firmes los puntos no apelados.

   En razón de ello, la extensión y los límites del thema decidendum sobre el cual deberá pronunciarse esta J., se encuentran perfectamente delimitados en el escrito de informes que fue presentado en tiempo hábil por la parte recurrente, y parcialmente transcrito en la parte narrativa de esta decisión.

   Específicamente, la parte actora recurrente expresó en su escrito de informes, que el contrato de opción de compra-venta que celebró —en condición de opcionante compradora— con los demandados, no se perfeccionó en razón de que los últimos, no le hicieron entrega de la planilla sucesoral correspondiente a la difunta ANA RAMÍREZ DE VERDE —causahabiente de los demandados—, la cual fue requerida por la consultoría jurídica del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación y Deportes (en adelante IPAS-ME), para llevar a cabo la redacción del documento definitivo de venta.

   En este sentido, observa esta Sentenciadora, que efectivamente se desprende del contrato de opción de compra-venta, que el inmueble objeto del presente litigio, le pertenece a los opcionantes vendedores en su carácter de coherederos de los ciudadanos I.J. VERDE y A.R. DE VERDE, y también se desprende del referido contrato, y puntualmente de la nota de autenticación estampada por el Notario Público Cuarto de Maracaibo, que al momento de la firma por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, se acompañó únicamente una planilla sucesoral y un certificado de solvencia de sucesiones.

   No obstante lo anteriormente expuesto, debe destacarse que los actores no lograron demostrar a través de medio probatorio alguno, que la planilla sucesoral faltante, efectivamente le hubiese sido exigida por la consultoría jurídica del IPAS-ME para la elaboración del documento definitivo de venta, por el contrario, resulta forzoso destacar, que en el particular séptimo de la comunicación remitida por la referida institución a el Juzgado aquo, se dejó claramente establecido que éstos desconocían el motivo por el cual no había sido redactado el documento definitivo de venta de la ciudadana M.G.M., puesto que, tales documentos son elaborados únicamente por el Departamento Legal del IPAS-ME en Caracas.

   En ese sentido, resulta oportuno puntualizar lo informado por el IPAS-ME a este Órgano Jurisdiccional, mediante comunicación escrita remitida con ocasión de sendas pruebas informativas promovidas tanto por la parte actora como por la parte demandada; a través de la referida comunicación el IPAS-ME enumeró los requisitos necesarios para la solicitud de créditos hipotecarios por ante esa institución, y afirmó en el particular cuarto, que todo crédito hipotecario para ser procesado, debe cumplir con todos los requisitos exigidos por la institución, incluido entre éstos la fotocopia de la planilla sucesoral.

   Precisamente en relación a la consignación de los documentos requeridos para la solicitud del crédito hipotecario, debe destacar esta Sentenciadora, que el contrato de opción de compra-venta con arrendamiento fue suscrito el día tres (03) de julio de 2007, y el día diez (10) de julio de 2007, fue presentada la solicitud formal del crédito por ante el IPAS-ME, debidamente acompañada de todos los recaudos necesarios para ser procesada.

   Ahora bien, a los fines de determinar el lapso de duración de contrato de opción de compra-venta y como debe computarse el mismo, resulta eminentemente necesario, traer a colación lo estipulado por las partes en la cláusula cuarta del contrato de marras:

   El lapso o término de la presente opción a compra-venta es de ciento cincuenta (150) días hábiles, contados a partir de la fecha de consignación de los documentos, período en el cual la promitente compradora y arrendataria, deberá tramitar diligentemente ante el Instituto de Previsión antes identificado el préstamo hipotecario correspondiente. Es convenido entre las partes que si la compra-venta no se hubiese perfeccionado en un lapso de ciento cincuenta (150) días hábiles por negativa, negligencia, causa o culpa imputable a la promitente compradora y arrendataria, ésta perderá la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00). Caso contrario, que la promitente vendedora arrendadora desistiera de efectuar la transacción, devolverá la opción de compra-venta dada en garantía, es decir, la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) por resarcimiento a daños y perjuicios ocasionados por la no realización de la compra venta del inmueble. Queda convenido entre ambas partes que en el momento de la entrega del total de la cantidad del precio del inmueble por parte de la promitente compradora arrendataria a la promitente vendedora arrendadora, ésta última devolverá la cantidad dada como opción a compra, es decir, la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00)

   . (Énfasis de este Tribunal).

   A la luz de la cláusula supra transcrita, la opcionante compradora se encontraba obligada a realizar todas las diligencias tendientes a perfeccionar el contrato definitivo de venta dentro de los ciento cincuenta (150) días hábiles siguientes a la consignación de los documentos por ante el IPAS-ME, los cuales fenecieron el día 12 de febrero de 2008, según cómputo efectuado por este Tribunal, excluyendo sábados, domingos y días feriados.

   En este mismo orden de ideas, la parte actora recurrente alegó que ella obtuvo la aprobación del crédito durante el lapso de duración de la opción de compra-venta, puesto que, consta en autos que la referida aprobación fue efectuada el día 28 de enero de 2008. No obstante lo anterior, debe resaltar esta J., que se desprende de lo establecido como cláusula penal en el citado contrato, que durante los ciento cincuenta (150) días hábiles debía perfeccionarse la venta, no sólo obtener la aprobación del crédito a tales fines.

   Aunado a lo anterior, conviene resaltar que conjuntamente con la prueba informativa remitida por el IPAS-ME al Juzgado aquo, fue remitida una copia del cheque girado a favor de la ciudadana Ilvania Verde, por la cantidad de SETENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS DIECISÉIS BOLÍVARES FUERTES CON 40 /100, por concepto de la compra del inmueble que configura el objeto litigioso en el juicio de marras, y el mismo tiene como fecha de emisión 18 de agosto de 2008, es decir, el cheque fue emitido seis (06) meses después de que venciera el lapso de duración del contrato de opción a compra-venta in comento.

   Así las cosas, no puede afirmar esta J. —tal como sí lo afirmó el Juez que conoció de la causa en primera instancia—, que la opcionante compradora haya tramitado diligentemente ante el IPAS-ME el crédito hipotecario respectivo, ni puede afirmar que los demandados no entregaron todos los recaudos requeridos para la tramitación del citado crédito, en virtud de tres (03) situaciones puntuales: 1. El IPAS-ME informó claramente al Juzgado aquo, que ellos no tramitaban créditos si a las solicitudes no se acompañaban todos los requisitos exigidos por la institución, e incluyeron entre esos requisitos, la planilla sucesoral respectiva, por lo que debe presumir este Tribunal, que si ambas planillas eran necesarias, ambas debieron ser consignadas, pues de lo contrario no hubiese sido procesado el crédito, y si sólo se presentó una planilla sucesoral, pues sólo esa era requerida por la institución; 2. La parte actora recurrente no logró probar el motivo por el cual la consultoría jurídica del IPAS-ME, no efectuó la redacción del documento definitivo de venta; y 3. El cheque girado por el IPAS-ME a favor de la opcionante vendedora, fue emitido más de seis (06) meses después de la fecha en la cual precluyó la duración del contrato de opción de compra-venta.

   En razón de los argumentos esbozados hasta ahora, considera necesario esta Sentenciadora traer a colación lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual a la letra dispone:

   Artículo 254. Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma…

   . (Énfasis del Tribunal).

   A tenor de lo previsto en la norma legal supra transcrita, siendo que el acervo probatorio que consta en acta no logró crear en esta J. ni la convicción ni la certeza de que el contrato de opción de compra-venta que suscribieron las partes el día 03 de julio de 2007, no se perfeccionó en virtud de que la opcionante vendedora se negó a entregarle a la opcionante compradora un recaudo que le fue exigido a esta última por el departamento legal del IPAS-ME para la redacción del documento definitivo de venta; resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional, declarar sin lugar la apelación formulada y confirmar la decisión proferida por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 16 de junio de 2009, mediante la cual se declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de contrato de opción de compra-venta. Así se decide.

   IV

   DECISIÓN

   Por los razonamientos antes expuestos este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: