Decisión nº PJ0102010000113 de Juzgado Decimo de Municipio de Caracas, de 30 de Abril de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, treinta (30) de abril de dos mil diez (2010).

200º y 151º

ASUNTO N° AP31-V-2009-001996.

VISTOS

CON SUS ANTECEDENTES.

Resolución de Contrato de Opción de Compra-venta

-I-

-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-

De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:

-PARTE DEMANDANTE: Constituida por los ciudadanos J.R.C.G. y M.L.D.C., venezolano el primero y de nacionalidad española la segunda, mayores de edad, cónyuges y portadores de las cédulas de identidad N°s. V-6.233.525 y E.-822.493 respectivamente. Representados en la causa por la profesional del derecho, abogada Yolimar Q.V., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° V-6.749.506 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 66.473, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 13 de Marzo de 2009, anotado bajo el N° 56, tomo 35 de los libros de autenticaciones respectivo y cursante a los folios 06 y 07 del expediente.

-PARTE DEMANDADA: Constituida por al ciudadano A.G.F., venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad N° V-6.399.014. Representado en la causa por los abogados J.J.B. y J.C.S., venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad N°s. V-14.203.279 y V-6.115.929 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N°s. 136.662 y 68.610 respectivamente, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 27 de Octubre de 2009, anotado bajo el N° 37, Tomo 60 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 93 y 94 del expediente.

-II-

-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-

Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Resolución de Contrato de Opción de compra venta, incoaran los ciudadanos J.R.C.G. y M.L.D.C., en contra del ciudadano A.G.F., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.

En efecto, mediante escrito presentado en fecha 19 de Junio de 2009, la parte actora incoo pretensión de Resolución de contrato de opción de compra venta, argumentando, en síntesis:

1. - Que son propietarios de un (01) inmueble constituido por una (01) parcela de terreno y la Casa-Quinta sobre ella construida identificada con el N° Dieciséis (16), Catastro N° 541-09-08-B, la cual esta situada en la Segunda (2ª) etapa de la Urbanización Palo Verde, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, conforme documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del antes Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del Estado Miranda, en fecha 19 de Noviembre de 1975, bajo el N° 29, Folio 149, Tomo 50 del Protocolo Primero.

2. - Que en fecha 15 de Agosto de 2009, suscribieron por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, contrato de opción de compra-venta con el ciudadano A.G.F., el cual quedó anotado bajo el N° 21, Tomo 128 de los Libros de autenticaciones respectivos, el cual tuvo por objeto el inmueble constituido por una (01) parcela de terreno y la Casa-Quinta sobre ella construida identificada con el N° Dieciséis (16), Catastro N° 541-09-08-B, la cual esta situada en la Segunda (2ª) etapa de la Urbanización Palo Verde, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.

3. - Que en el contrato de opción antes mencionado, se pactó que el documento definitivo de venta debía ser otorgado dentro de los ciento veinte (120) días continuos contados a partir del otorgamiento del documento de opción de compra-venta, habiendo entregado el optante comprador, la suma de doscientos mil bolívares fuertes (200.000,00 Bs.), el cual sería imputado al precio definitivo de venta del inmueble, convenido en la suma de Quinientos Veinticinco Mil Bolívares Fuertes (525.000,00 Bs.).

4. - Que el plazo para el otorgamiento del documento definitivo de venta vencía en fecha 13 de Diciembre de 2008.

5. - Que llegado el día para el otorgamiento del documento definitivo de venta, éste no pudo ser otorgado por causa imputables a los vendedores, por cuanto sobre el inmueble, pesaba para el entonces Hipoteca de Segunda (2°) Grado, que no había sido liberada, aun y cuando se habría cancelado hace mas de treinta (30) años y no se les había entregado el documento de liberación correspondiente.

6. - Que en el propio contrato de opción, se autorizó al comprador, ciudadano A.G.F., a acceder al inmueble objeto de la negociación con el objeto que procediera a llevar a cabo obras de construcción, remodelación interna, reformas arquitectónicas, modificaciones u otras obras de infraestructuras internas que le permitieran acondicionar el inmueble a sus necesidades, más no le fue concedida autorización para ocupar y/o habitarlo, en el entendido que de no concretarse la operación de compra-venta, el inmueble debía ser devuelto de inmediato totalmente desocupado de bienes y personas, quedando cualquier bienhechuría a favor de los vendedores.

7. - Que el optante comprador, sin autorización alguna desde el día 18 de Agosto de 2008, se mudó al inmueble propiedad de los actores, violando lo establecido en la cláusula sexta del mismo, tal y como quedó corroborado mediante Inspección Judicial realizada por el Juzgado Décimo Sexto del Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 22 de Abril de 2009.

8. - Que el comportamiento asumido por el optante comprador, de habitar el inmueble sin autorización de los vendedores, les ha causado un daño irreparable, por cuanto no han podido disponer, ni utilizar el inmueble de su propiedad, así como ha ocupado de forma “ilegal” el mismo por espacio de diez (10) meses, sin cancelar indemnización alguna por el uso o alquiler alguno, no aceptando la devolución de lo dado en arras y la sanción pecuniaria establecida en la cláusula penal del contrato.

9. - Que en virtud que se le han impedido a los propietarios de la libre disposición del bien inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta y habiendo resultado infructuosas todas las gestiones tendentes a llevar a cabo la Resolución pacífica del mismo, proceden a demandar al ciudadano A.G.F., para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en: A.- Resolver el contrato de opción a compra-venta, suscrito por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el N° 21, Tomo 128 de los Libros de autenticaciones respectivos, en virtud de su incumplimiento a lo pactado al tomar posesión del inmueble sin autorización para usarlo como viviendo y habitar en él, y en consecuencia, proceda a entregar de manera inmediata el bien inmueble constituido por una (01) parcela de terreno y la Casa-Quinta sobre ella construida identificada con el N° Dieciséis (16), Catastro N° 541-09-08-B, la cual esta situada en la Segunda (2ª) etapa de la Urbanización Palo Verde, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda; B.- En pagar el monto correspondiente al uso del inmueble, por concepto de daños y perjuicios causados por la ocupación ilegal durante los meses de Septiembre a Diciembre de 2008, y Enero a Junio de 2009, a razón de cinco mil bolívares mensuales (5.000,00 Bs.) mensuales, para un total de cincuenta mil bolívares (50.000,00 Bs.); C.- En pagar el monto correspondiente al uso del inmueble por concepto de daños causado por ocupación ilegal de los meses que se sigan venciendo desde la fecha de introducción del libelo de demanda hasta la definitiva entrega del inmueble; y D.- En pagar las costas procesales y honorarios profesionales de abogado que se causen en juicio.

10. - Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1273 del Código Civil, estimándola en la suma de Cincuenta mil Bolívares (50.000,00 Bs.).

    -DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN:

    Por su parte, el demandado mediante escrito presentado en fecha 05 de Marzo de 2010, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra, alegando en su defensa, grosso modo:

1. - Admitió que en fecha 15 de Agosto de 2008, suscribió con los actores, por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble objeto de la controversia, dando por admitidos el plazo de duración y precio convenido en el mismo.

2. - Negó, rechazó y contradijo que deba convenir o ser condenado por el tribunal en la resolución de contrato impetrada, pues ha cumplido a cabalidad con lo establecido en el contrato, siendo que quienes incumplieron con lo pactaron, resultaron ser los propios actores, quienes no habían liberado de hipoteca de segundo grado (2°) que pesaba sobre el inmueble, constituida a favor de Viviendas Sucre C.A. en fecha 19 de Noviembre de 1975, anotado bajo el N° 29, Folio 149, Tomo 50, Protocolo Primero del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda. Habiendo además elaborado cheque de gerencia por la cantidad de Trescientos Veinticinco Mil Bolívares (325.000,00 Bs.), monto total de la negociación, de fecha 05 de Diciembre de 2008, número 11016845 girado contra la cuenta N° 01400011910000000111 del Banco Canarias, a favor del ciudadano J.R.C., más otro cheque de gerencia por la suma de diez mil bolívares (10.000,00 Bs.), signado bajo el número 11016844, girado contra la cuenta N° 01400011910000000111 del Banco Canarias, por concepto de indexación en vista de la inflación del valor del inmueble desde la firma de la opción al día 05 de Diciembre de 2008.

3. - Negó, rechazó y contradijo que deba pagarle a los actores por el uso del inmueble, por concepto de daños causado por la ocupación ilegal durante los meses de Septiembre de 2008 a Junio de 2009, ni ningún monto posterior a este, a razón de cinco mil bolívares cada uno (5.000,00 Bs. c/u), toda vez que fue autorizado por los vendedores verbalmente a ocupar el inmueble, el mismo día en que estos recibieron el anticipo de la venta, es decir, la suma de Doscientos Mil Bolívares (200,00 Bs.). (Folios 75 al 88).

   En estos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado de Municipio.

   -III-

   -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-

   Mediante escrito presentado en fecha 19 de Junio de 2009, la parte actora incoó pretensión de Resolución de Contrato de Opción de Compra-venta en contra de la parte demandada. (Folios 01 al 06).

   Por auto de fecha 26 de Junio de 2009, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación a la pretensión. (Folios 30 y 31).

   Mediante nota de secretaría de fecha 02 de Julio de 2009, se dejó constancia de haberse librado la correspondiente boleta de citación a la parte demandada. (Folio 36).

   Por auto de fecha 31 de Julio de 2009, se acordó la citación por Carteles de la parte demandada. (Folios 50 y 51).

   Mediante escrito presentado en fecha 05 de Marzo de 2010, la parte demandada procedió a contestar la pretensión incoada en su contra. (Folios 75 al 88).

   Mediante escrito presentado en fecha 22 de Marzo de 2010, la parte actora promovió pruebas en la causa (Folios 109 al 118), las cuales fueron proveídas por auto de fecha 05 de Abril de 2010. (Folios 129 y 130).

   Mediante decisión de fecha 25 de Marzo de 2010, se declaró Inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada en contra de la parte actora. (Folios 124 al 128).

   Mediante escrito presentado en fecha 13 de Abril de 2010, la parte demandada solicitó la reposición de la causa al estado de admisión de la pretensión. (Folios 152 al 157).

   Mediante decisión de fecha 26 de Abril de 2010, se declaró Sin Lugar la solicitud de reposición de la causa pretendida por la parte demandada en su escrito de fecha 13 de Abril de 2010. (Folios 221 al 222).

   Por auto de fecha 26 de Abril de 2010, se acordó diferir el pronunciamiento del fallo en la causa. (Folio 223).

   -IV-

   -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-

   De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:

   -1er. PUNTO PREVIO-

   DE LA TEMPESTIVIDAD DEL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN

   Mediante escrito presentado en fecha 22 de Marzo de 2010, la parte actora en el proceso adujo la extemporaneidad del escrito de contestación a la pretensión presentado por la parte demandada en fecha 05 de Marzo de 2010, por considerar que a la fecha de su presentación, ésta (la demandada) no se había dado por citado en la causa, al encontrarse el juicio para aquel entonces, en etapa de citación. En efecto, la señalada extemporaneidad la argumentó expresando:

   (SIC)”…En fecha 05 de Marzo de 2010, la parte demandada en el presente juicio, compareció por ante este d.J. y contestó la demanda incoada por mis representados. Cabe destacar quie dicha contestación fue extemporánea, en virtud de que la parte demandada, ciudadano A.G. Febres…(…), no se había dado por citado en el presente juicio. Se puede apreciar en el escrito de contestación de la demanda, que la parte demandada señala en el mismo: “Estando dentro del lapso legal para dar contestación a la demanda…”, cuando en realidad el presente juicio se encontraba en etapa de citación de la parte demandada por cuanto los lapsos procesales no pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares, debido a ello el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil establece…(…). Ya que se crearía un estado de indefensión para las partes dentro del proceso, se hace menester que este d.J. declara dicha contestación extemporánea, motivo por el cual la parte demandada ha incurrido en confesión ficta en el presente juicio y por ende no sea admitida la reconvención propuesta en contra de mis representados, por no haber sido efectuada en el lapso procesal establecido para ella…

   …Ahora bien, por cuanto la parte demandada se dio por citada en el presente juicio en fecha 05 de Marzo de 2010, la oportunidad procesal correspondiente para que tuviese lugar la contestación a la demanda fue el día 09 de Marzo de 2010, es decir, el segundo (2°) día siguientes a que conste en autos, la citación de la parte demandada, que según la doctrina que ha venido de manera reiterada aplicándose, se podría permitir que la parte demandada de contestación a la demanda antes del día específicamente establecido para ello según lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, pero jamás se ha aplicado el criterio de que la contestación de la demanda procede y se tomara como legalmente efectuada, antes de que la citación del demandado haya tenido lugar en el juicio. Tan es así que la parte demandada, cuando compareció al juicio ni siquiera señala a través de diligencia o escrito alguno, que se de por citada en el presente juicio, quye renuncie al lapso de comparecencia, absolutamente nada, motivo por el cual sde debe tener su contestación a la demanda como su primera actuación en el proceso, por lo cual es su citación y a partir de ese momento quedó emplazada para dar contestación, es decir, a partir de ese día se debe empezar a contar el lapso para que tenga lugar el acto de contestación a la demanda, la cual tuvo lugar el día 09 de Marzo de 2010. La norma primera del Juez en la materia, debe ser, por consiguiente, el tenor expresado en la ley; tal es, lo establecido en el artículo 215 del Código de Procedimiento Civil, al aclarar que la citación del demandado para la contestación de la demanda, es formalidad necesaria para la validez de todo juicio…”. (Fin de la cita textual). (Folios 115 y 116)..

   Ante tal argumento de extemporaneidad, este Juzgado de Municipio a los fines de su resolución, observa:

   En base a lo dispuesto en los artículos 12, 14 y 15 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el Principio IURA NOVIT CURIA, en el cual el Juez conoce el derecho, pasa éste Juzgado de Municipio, como director del proceso y respondiendo con ello a una justicia transparente, apegada a las leyes y garantista del principio de igualdad de las partes ante la ley y del derecho a la defensa, a establecer la extemporaneidad o tempestividad del escrito de contestación a la pretensión consignado en la causa por la demandada en fecha de 05 de Marzo de 2010, todo lo cual lo realiza en los términos que siguen:

   Nuestro ordenamiento procesal se encuentra regido por el principio de preclusividad de los actos (artículo 202 Código de Procedimiento Civil), en el entendido que una vez verificados éstos, no podrán abrirse ni prorrogarse, salvo en los casos excepcionalmente permitidos por la ley y previo auto motivado que lo acuerde.

   Tal principio procesal se encuentra estrechamente ligado con la garantía del debido proceso, pues es precisamente dentro de las oportunidades procesales previamente establecidas, que las partes pueden ejercer sus alegatos fácticos y probatorios, no pudiendo cercenarse mediante la imposición de lapsos inexistentes, su reducción o supresión, pues ello equivaldría a su vez en violación a la tutela judicial efectiva del justiciable.

   Ante la posibilidad de anarquía procesal, el legislador patrio estimó establecer límites temporales a las actuaciones de las partes en juicio, mediante el establecimiento de los lapsos para el ejercicio de sus alegatos y probanzas, los cuales no pueden catalogarse como simples caprichos sino como propios ordenadores del proceso.

   Por ello, nuestra norma adjetiva estableció una oportunidad procesal para la citación de la parte, una oportunidad para la contestación a la demanda o de la reconvención (según sea el caso) o en su defecto para la interposición de cuestiones previas (de ser admisibles), una oportunidad para la promoción, oposición, admisión y evacuación de pruebas, una oportunidad para la presentación de los informes así como de sus observaciones (en los juicios en que se permiten la presentación de los mismos), y una oportunidad para la decisión de la causa y su diferimiento, así como para la interposición de los recursos contra los fallo que les son adversos a las partes.

   En éste sentido, nuestra norma adjetiva (Código de Procedimiento Civil) en su artículo 883 establece la oportunidad para la contestación de la demanda en los procedimiento breves, una vez citada la parte demandada, ello es, al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, estableciendo en consecuencia un término y no un lapso para ello.

   Ya en éste sentido se ha pronunciado nuestro m.T., cuando en sentencia de fecha 02 de Noviembre de 2.001, con ponencia del magistrado Dr. F.A.G. recaída en el expediente Nº 2000-000883, dejó sentado en relación a la contestación a la demanda en los juicios breves, lo siguiente:

   (SIC)”…El artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, establece claramente que el emplazamiento para la contestación de la demanda se hará para el segundo día siguiente a la citación. La norma dificulta la posibilidad de interpretar que se trata de un lapso, pues no señala “dentro de los dos días”, sino que de manera expresa establece que éste debe tener lugar en el segundo día siguiente a la citación de la demandada. Dadas estas circunstancias interpretativas, si se deja en potestad del demandado escoger entre el primer día o el segundo, entonces la actora podría ver en peligro su derecho de estar presente en el acto celebrado el primer día de despacho, para así contradecir verbalmente las cuestiones previas opuestas por el demandado, siendo este último el único presente, exponiendo libremente y sin contradicción las cuestiones previas que considere pertinentes.

   En otras palabras, de no existir la posibilidad de contradicción inmediata de las cuestiones previas a que hace referencia el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, podría pensarse que en nada se perjudicaría la actora si se interpretase que el artículo 883 eiusdem, establece un lapso y no un término; pero dada la forma como están redactados ambos artículos, en especial el 883 ibidem, establecer que se trata de un lapso sería crear la posibilidad de constituir una suerte de “trampa procesal” para el actor, donde una norma le indica que es al segundo día el acto de contestación de la demanda, pero resulta que el demandante puede comparecer al primero y sorprenderlo con cuestiones previas que el accionante no va a poder contradecir.

   Por estas razones, la Sala considera que cuando el Legislador dispuso en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil “...el emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada...”, estableció un término para la contestación, y en consecuencia, la recurrida actuó conforme a derecho cuando determinó que el demandado incurrió en confesión ficta al contestar la demanda el primer día siguiente a su intimación y no el segundo, y por ello, no infringió por errónea interpretación el referido artículo…”. (Fin de la cita textual). (Subrayado del Tribunal). Así se reitera.

   Criterio reiterado mediante sentencia N° 1811 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 05 de Octubre de 2007, que dispuso:

   (SIC)”…De allí que, en el caso del procedimiento breve la contestación de la demanda y la oposición de las cuestiones previas debe realizarse en el término específico de los dos (2) días luego de haber sido citada la parte demandada. Ahora bien, esta Sala ha ido reiterando dicho criterio a través de su jurisprudencia pacífica, agregando recientemente que sería posible aceptar la interposición adelantada de la contestación de la demanda en el juicio breve pero sólo si no se oponen cuestiones previas, pues en este último caso, sí se lesionarían los derechos de la parte actora que no podría ejercer el contradictorio sobre ellas (ver entre otras, decisión N° 981/2006, ratificada en la sentencia N° 1203/2007).

   Así las cosas, la regla general en el caso del juicio breve es que la parte demandada debe dar contestación a la demanda y oponer cuestiones previas al segundo día de efectuarse la citación, ni antes ni después de ese término. Sin embargo, excepcionalmente podría aceptarse la contestación adelantada de la demanda siempre y cuando no se opongan cuestiones previas…”. (Fin de la cita textual). Así se reitera.

   O como lo reiterara la misma Sala Constitucional Del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo N° 578 de fecha 16 de Abril de 2008, recaída en el expediente N° 06-0921, que dispuso:

   (SIC)”…No obstante, se debe señalar que en sentencia N° 1904 del 11 de noviembre de 2006, en la cual se verificaron las mismas partes, la Sala determinó la validez de la contestación de la demanda de forma anticipada en un procedimiento breve, tal como lo constituye el juicio por resolución de contrato de arrendamiento y, dentro de esa perspectiva citó la sentencia N° 2973 del 10 de octubre de 2005, (caso: “Servicios Halliburton de Venezuela, S.A.”), y concluyó que:

   Ahora bien, estima la Sala que en el presente caso, el adelantamiento en la contestación de la demanda, no constituyó per se perjuicio alguno a la parte actora, por cuanto la misma no se efectuó -tal como lo indicó la accionante- en detrimento, con aventajamiento, o en desmedro de los derechos de la demandante. En tal sentido, observa la Sala que a pesar de que el caso sub júdice se trata de un juicio breve, el mismo efectivamente se desarrolló en formas similares con las del juicio ordinario, ya que al no haber sido opuestas cuestiones previas por el demandado, de ninguna manera podría haber resultado afectada la parte actora; en consecuencia, la contestación de la demanda debió ser considerada tempestiva; y así se declara

   .

   Partiendo de ello, así como de las otras causas similares a esta y que ya fueron decididas por esta Sala en los fallos N° 1.904/01.11.2006, N° 1.203/25.06.2007 y N° 1.784/05.10.2007, esta Sala debe ratificar el criterio sentado, al verificarse que en el caso de autos, el adelantamiento en la contestación de la demanda, no causó ningún agravio a la parte actora, en virtud de que no fueron opuestas cuestiones previas por el demandado, el tercero interesado se encuentra al tanto de todas las actuaciones efectuadas por el accionante en amparo tanto en la presente causa como en el juicio principal, todas las partes se encuentran a derecho y la causa se repuso por el a quo al momento en que se produjo la contestación, en consecuencia, la contestación de la demanda debió ser considerada tempestiva, de allí que, la acción de amparo debe ser declarada con lugar. Así se decide…”. (Fin de la cita textual). Así se reitera.

   Por lo que en acogida a los normas y criterios jurisprudenciales vinculantes y anteriormente expuestos, debe considerarse que no habiendo la parte demandada, opuesto cuestiones previas conjuntamente con su escrito de contestación a la pretensión, en la primera oportunidad de actuación en la causa, no sólo quedó por citada tácitamente, sino que además el escrito por ella consignado, resultaba tempestivo y válido; por lo que el escrito de contestación a la demanda presentado por la parte demandada en fecha 05 de Marzo de 2010, debe ser considerado válido, pues la intención del demandada fue dar contestación a la pretensión incoada en su contra, en donde debe prevalecer la justicia sobre las formas, razón por la cual el argumento de extemporaneidad efectuado por la parte actora en la causa, debe ser declarado Sin Lugar. Así se decide.

   Resuelta la tempestividad del escrito de contestación a la pretensión por parte de la demandada, pasa este Juzgado al análisis y decisión del fondo del asunto sometido a su conocimiento y decisión, para lo cual tiene:

   -ANALISIS Y DECISIÓN DEL FONDO DE LO DEBATIDO-

   Alega la parte actora como premisa fundamental de su pretensión, que la parte demandada incurrió en incumplimiento a lo pacto en el contrato de opción de compra-venta suscrito en fecha 15 de Agosto de 2009, por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el N° 21, Tomo 128 de los Libros de autenticaciones respectivos, que tuvo por objeto el inmueble constituido por una (01) parcela de terreno y la Casa-Quinta sobre ella construida identificada con el N° Dieciséis (16), Catastro N° 541-09-08-B, la cual esta situada en la Segunda (2ª) etapa de la Urbanización Palo Verde, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, toda vez que el optante comprador, sin mediar autorización expresa de los vendedores, procedió a habitar el inmueble en cuestión, cuyo documento definitivo de venta no se habría suscrito por causas propias imputables a los vendedores hoy demandantes.

   Alegato que la parte demandada procedió a rebatir en su escrito de contestación a la pretensión de fecha 05 de Marzo de 2010, argumentando para ello que fue la propia actora (vendedores) que ante su incumplimiento de la firma del documento definitivo de venta, dieron autorización verbal de ocupar el inmueble a los fines de efectuarle las refacciones y mejoras requeridas, habiendo éste dado las arras y estar dispuesto a cumplir con su obligación principal, que sería el pago del precio.

   Todo lo cual a los fines de resolver el conflicto planteado, requiere observar:

   Dada la naturaleza del proceso que nos ocupa, conviene observar que la acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, en resumen, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas.

   Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, en opinión de quien decide, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.

   Normativas éstas que encuentran a su vez, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.

   De cuyo articulado base, se desprende, indiscutiblemente, los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber:

   a).- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello.

   b).- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos.

   c).- Es necesario que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, es decir; debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución; por que de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución y,

   d).- Debe ser declarada por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.

   Derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la Resolución es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.

   De igual forma, cabe observar que, la resolución del contrato no basta para desinteresar al actor, al recobrar o conservar lo que constituye el objeto de su obligación, ya que a menudo obtendrá menos de lo que le hubiese dado el cumplimiento efectivo del contrato, del que esperaba obtener un beneficio. Por esta razón, para compensar el perjuicio que experimente por esta ganancia dejada de percibir, puede pedir del Tribunal que se condene a su contrario a la indemnización de los daños y perjuicios a que hubiere lugar.

   Por último, la resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. En otras palabras, el contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como si jamás hubiese existido el contrato. Las partes que suscriben un contrato bilateral que después de declarado resuelto, vuelven a la situación precontractual como si jamás hubiesen celebrado contrato alguno. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas o el de trabajo, la resolución sólo podrá producir efectos para el futuro. Así se establece.

   Ante ello, es evidente que para proponer una pretensión procesal en uso del derecho de acción como acceso a la jurisdicción, el actor debe poseer un interés sustancial en que el Estado tutele satisfaga su necesidad, en el sentido que someter la voluntad del otro (demandado) a la propia, por lo que a falta de ese interés, la pretensión resulta improponible o improcedente.

   Es así que conforme a las consideraciones preliminares del presente capítulo, el actor en resolución, siempre, ha de haber cumplido con su obligación o de alguna manera ofrezca cumplirla, so pena de permitirse un ilógico jurídico, en el sentido de premiarse al incumplidor en detrimento de la otra parte, beneficiándose de su actitud con la desligadura de las obligaciones asumidas contractualmente, resultando una manera contra legen de terminar la relación, pues ésta se funda en el equilibrio patrimonial de las partes, que debe restablecerse entre las mismas y que quedaría roto si una de estas tuviese que cumplir su obligación sin habérsele a ella satisfecho a la vez.

   Intención que el propio legislador en la norma del artículo 1167 del Código Civil, preveo cuando de su textualidad resalta que “…Si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución…”, en el entendido que, la pretensión Resolutoria la tiene quien ha dado cumplimiento estricto a sus obligaciones y no quien a incumplido con las propias. Así se declara.

   Todo lo cual al subsumirse al caso de autos, se observa que es la propia parte actora quien alega a lo largo de todo el proceso, haber incumplido con su obligación principal de traslación de la cosa al deudor (optante comprador), pues al momento de la firma del contrato definitivo de venta, éste no pudo llevarse a cabo por causa imputables únicamente a ella, ya que de haber sido contraria la situación (haber cumplido), no hubiesen llegado al extremo judicial que hoy nos ocupa, al haberse satisfecho las necesidades (intereses) de ambas.

   Incumplimiento que del texto del libelo de demanda resalta cuando explica que:

   (SIC)”…Llegado ese día no se pudo suscribir el documento definitivo de compra-venta por cuanto sobre el inmueble…(…) pesa hipoteca de segundo (2°) grado…(…). Motivo por el cual el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, no se suscribió por causa imputable a mis representados, lo cual en su nombre reconozco y declaro en éste acto…”. (Fin de la cita textual). (Folio 03).

   Por lo que no podría hoy los actores, pretender la Resolución de un contrato, al cual, justamente ellos, han sido los causantes del incumplimiento, vale decir, el interés sustancial de su pretensión se encuentra ausente, resultando en consecuencia su pretensión IMPROCEDENTE en derecho, tal y como será determinado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.

   -DISPOSITIVO-

   En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos dispuestos en el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:

   -PRIMERO: Se declara IMPROCEDENTE en derecho la pretensión que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA incoaran los ciudadanos J.R.C.G. y M.L.D.C., en contra del ciudadano A.G.F., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.

   -SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se CONDENA en costas del proceso a la parte demandante en la causa, ciudadanos J.R.C.G. y M.L.D.C., en virtud de resultar totalmente vencida en la causa.

   -TERCERO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es dictado dentro del lapso de diferimiento establecido por auto de fecha 26 de Abril de 2010, por lo que resulta innecesaria su notificación.

   -PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-

   Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los TREINTA (30) días del mes de ABRIL del año DOS MIL DIEZ (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

   EL JUEZ TITULAR.

   N.G.C..

   LA SECRETARIA.

   ABG. E.C.S..

   En la misma fecha, siendo las DIEZ Y UN MINUTO DE LA MAÑANA (10:01 A.M), se publicó y registró la anterior decisión.

   LA SECRETARIA.

   ABG. E.C.S..