Decisión nº 629D-201206 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 20 de Diciembre de 2006

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.-

EXPEDIENTE No. 49.602

DEMANDANTE: C.M.M.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No. 9.512.639.

APODERADO JUDICIAL: J.H.O., abogado en ejercicio, de este domicilio, Inpreabogado No. 55.678.

DEMANDADA: M.L.C.G.T., venezolana, mayor de edad, soltera de este domicilio, C.I. No. 3.908.183.

APODERADOS JUDICIALES: J.G.M.M. y M.A.G., abogados en ejercicio, de este domicilio, Inpreabogado Nos. 48.773 y 102.526.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Opción de Compraventa.

SENTENCIA: Definitiva.

I

DE LA NARRATIVA

La presente demanda fue admitida en fecha 19 de septiembre de 2005, presentada por su firmante, asistido de abogado. Alega la parte demandante:

Que en fecha 27 de agosto de 2004, suscribió un contrato de arrendamiento, por un lapso de cuatro (4) meses con la demandada, por el cual esta le cedió un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización R.U., Bloque 07, Edificio 01, Sector Único, Tipo B-4, No. 01-05, Parroquia M.P., Municipio Valencia, Estado Carabobo.

Que el referido contrato fue prorrogado verbalmente y tácitamente hasta el mes de febrero de 2005, en el cual de mutuo y común acuerdo decidieron dejar sin efecto el contrato de arrendamiento, para comenzar los trámites preparatorios para el otorgamiento de un contrato de promesa bilateral de compraventa, en el cual la demandada me cedía en opción de compraventa el inmueble antes descrito.

Que en fecha 04 de febrero de 2005, hizo entrega a la misma de Bs. 980.000,oo por adelanto del futuro contrato; después el 14 de febrero de 2005, le entregó Bs. 500.000,oo; depositando en fecha 24 de febrero de 2005 la suma de Bs. 1.600.000,oo en su cuenta de ahorros No. 108-0123180200183958 del Banco Provincial, y finalmente el día 04 de marzo de 2005 entregó el cheque de gerencia No. 39404070 del Banco Banesco por la suma de Bs. 2.900.000,oo, todo lo cual arroja la cantidad de Bs. 5.980.000,oo.

Que en la misma fecha de la última oportunidad señalada otorgaron por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, el antes aludido contrato de promesa bilateral de compraventa, quedando anotado bajo el No. 43, tomo 31, y a través del cual acordaron de mutuo y común acuerdo que el inmueble que estaba ocupando bajo la figura de arrendamiento, ahora lo ocupaba como opcionado en compra cuyo precio de la venta es la cantidad de Bs. 17.000.000,oo, de los cuales al momento de la firma debía entregar Bs. 4.500.000,oo (pagado hasta esa fecha Bs. 5.980.000,oo), y la cantidad de Bs. 12.500.000,oo al momento de otorgarse el documento definitivo, por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Estado Carabobo., a mas tardar el día 15 de abril de 2005, con una prórroga hasta el día 30 de abril de 2005.

Que transcurridas como fueron las fechas anteriores y cumplido inclusive con mas de lo prometido, sin que la demandada haya hecho alguna gestión pata otorgar el documento definitivo de compraventa, es decir, no ha elaborado el documento definitivo, no lo ha revisado en la Oficina Subalterna y mucho menos ha notificado sobre fecha cierta para otorgar la escritura definitiva, respondiendo con evasivas y pretextos cada vez que le exige el cumplimiento, exigiéndole que le siga pagando los cánones del contrato de arrendamiento del contrato rescindido.

Que por no haber recibido una respuesta satisfactoria de su parte, acude a demandar como en efecto lo hace a la ciudadana M.L.C.G.T., ya identificada, por cumplimiento de contrato para que sea condenada por este Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: A cumplir con lo establecido en el documento de promesa bilateral de compraventa otorgado ante la Notaría Pública Séptima de Valencia en fecha 04 de marzo de 2005, bajo el No. 43, tomo 31, y especialmente en el otorgamiento del documento definitivo. SEGUNDO: A reconocerle el adelanto de la cantidad de Bs. 5.980.000,oo y como saldo la cantidad de Bs. 11.020.000,oo. TERCERO: Al pago de Bs. 2.000.000,oo por concepto de cláusula penal, conforme la cláusula tercera del contrato, ante su incumplimiento. CUARTO. La cantidad de Bs. 15.000.000,oo por concepto de daños y perjuicios y lucro cesante y daño emergente. Pidió medida cautelar. Solicitó costas. Estimó su demanda en la suma de Bs. 22.980.000,oo. Fundamentó su demanda en los artículos 1165, 1160, 1185, 1167 y 1273 del Código Civil.

La citación de la parte demandada se realizó por el procedimiento de carteles a que alude el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, como así consta de los folios 18, 37, 39, 41, 42, 43, 44, y 45 del expediente, designándose como su defensor judicial al abogado J.C.Z. en la fecha del 02 de febrero de 2006; no obstante, la parte demandada según consta al folio 49 del expediente, debidamente asistida de abogado, se dio por citada en la fecha del 08 de febrero de 2006. En la misma fecha, de manera apud acta, designó como sus apoderados judiciales a los abogados J.G.M.M. y M.A.G., Inpreabogado Nos. 48.773 y 102.526.

La contestación de la demanda fue dada en fecha 16 de marzo de 2006, y corre a los folios que van desde el 52 hasta el 63. En ella, la parte demandada:

1. Convino en la celebración de dos contratos, uno; de arrendamiento; y otro de opción de compraventa; B) Reconoció haber recibido la suma de Bs. 5.500.000,oo como parte del precio de la opción de compraventa; C) Contradijo la pretensión, negando y rechazando pormenorizadamente los hechos y el derecho invocados en la demanda, por infundados; D) Propuso la reconvención o mutua petición, para lo cual alegó:

   Que ambas partes suscribieron un contrato de naturaleza privada, no autenticado, como opción de compraventa por la suma de Bs. 20.000.000,oo, firmado en la misma fecha en que se firmó el contrato de arrendamiento.

   Que llegada la oportunidad para que se llevara a cabo la venta del inmueble, el comprador no había pagado ninguna de las cantidades previstas en el acuerdo contractual en su Cláusula Quinta, como tampoco continuó pagando los cánones del Contrato de Arrendamiento, ocasionándole daños y perjuicios a la propietaria, al dejar esta de percibir los correspondientes meses de alquiler y la imposibilidad de vender el inmueble a terceros por estar ocupado el mismo.

   Que vencido el plazo establecido en el documento contrato, al tercer mes de ello, el demandante pidió una reconsideración en el precio, y su representada accedió en bajarle el precio a la suma de Bs. 17.000.000,oo, para lo cual se redactó uno nuevo que es el que el demandante acompaña con su demanda.

   Que respecto del arrendamiento, como allí se preveía que podía ser prorrogado por un nuevo período de igual tiempo, consideraba innecesario realizar esos gastos, ya que el le cumpliría inclusive de manera anticipada.

   Que antes del nuevo vencimiento, el demandante propuso que la venta se efectuare a nombre del ciudadano E.J.M.C., cédula de identidad No. 9.926.076, quién es su hermano, y que fue aceptado por su representada, por lo cual así se redactó el documento presentado en fecha 27 de abril de 2005, ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito de Valencia, quién devolvió los recaudos por no corresponder con la pactado en la opción, que les obligó a redactar un nuevo documento de venta ahora a favor del opcionado, quien estuvo de acuerdo, que se introdujo el 10 de mayo de 2005, y el cual el demandante no cumplió, procediendo a consignar los meses que adeudaba por concepto de arrendamiento ante el Juzgado Sexto de Municipios de Valencia.

   Que esta situación demuestra la mala fe con que actúa el demandante al pretender por esta demanda exigir el cumplimiento de un compromiso que el mismo faltó, y se le conceda la venta en un procio y condiciones que en la actualidad no ofrecen ningún atractivo o beneficio a quién tenía la fiel intención de vender.

   Que cabe resaltar que su representada en los actuales momentos vive alquilada, y para el pago de dicho alquiler requería del canon que le cancelaba el demandante, cuyo monto es de Bs. 160.000,oo.

   Que al no tener la posesión del inmueble se le dificulta realizar cualquier tipo de negocio sobre el mismo.

   Que al no poder materializar la venta con el demandante, perdió la oportunidad de adquirir un inmueble al cual ya se había comprometido mediante un contrato de opción de compraventa, del cual perdió la cantidad de Bs. 8.000.000,oo otorgados en arras de garantía.

   Fundamentó en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil.

   Peticionó: Que el contrato de opción sea resuelto; se le restituya la posesión del inmueble objeto de este juicio; el pago de Bs. 12.400.000,oo, que comprenden Bs. 2.000.000,oo por concepto de Cláusula Penal, prevista en el contrato; Bs. 2.400.000,oo por cánones de arrendamientos dejados de pagar durante los 15 meses que han transcurrido desde la fecha del vencimiento del contrato de opción, y los que se sigan venciendo; Bs. 8.000.000,oo por concepto del dinero que otorgó su representada para adquirir otro inmueble, los cuales perdió.

   La contestación a la reconvención fue dada en fecha 29 de marzo de 2006. En ella, el demandante reconvenido, contradijo la mutua petición; especialmente alegó, como un efecto inmediato a esta pretensión (vuelto del folio 77), que …rechaza, niega y contradice, que la posesión ostentada sobre el inmueble, por su representado sea a consecuencia de un contrato de arrendamiento que actualmente no existe, sino por el contrario dicha posesión lo es a consecuencia del inminente negocio de compraventa posterior a la promesa bilateral razón por la cual es absurdo concluir que se pretenda desalojar de dicho inmueble a su representado, alegando resolución de contrato o desalojo, puesto que como ya anteriormente lo señaló el aludido contrato de arrendamiento ya no existe ni tiene efecto jurídico entre las partes…

   Como un alegato valedero, citó decisión de Instancia, del Juzgado Primero Civil y Mercantil del Estado Carabobo, en relación con el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes conjuntamente con el de opción, que fuese demandado en resolución de contrato, que en Alzada correspondió decidir, y en la cual en parte motivó: “SEGUNDO: “Que la ciudadana M.G.T., mal podría reclamar canon de arrendamiento por un contrato brevísimo a sabiendas de que el contrato que pretendía resolver, no existían (sic) por haber sido sustituido sin lugar a duda por otro diferente es decir el de promesa bilateral…Omissis”.

   Es de hacer notar que esta decisión citada fue declarada nula en el procedimiento de amparo constitucional que se llevó por ante el Juzgado Superior Segundo Civil y Mercantil del Estado Carabobo, en sentencia de fecha 16 de octubre de 2006, causa 11.667, como así consta de las copias simples de copia certificada incorporadas al expediente a los folios que van desde el 181 al 204.

   Durante el lapso probatorio la parte demandante consignó su escrito de pruebas en la fecha del 02 de mayo de 2006. Promovió:

1. Mérito de autos. B) documentales.

   De igual fecha es a consignación de escrito de pruebas de la demandada. Promovió:

1. Mérito favorable. B) Instrumentales.

   Estas pruebas fueron admitidas en fecha 09 de mayo de 2006, como así consta de los folios 131 y 132.

   Los informes de las partes fueron presentados en fecha 07 de agosto de 2006.

   Encontrándose la causa en estado de dictar sentencia el Tribunal procede a hacerlo previo los siguientes análisis y consideraciones:

   II

   ANALISIS PROBATORIO

   1. Pruebas de la parte demandante.

   Con la demanda. Documentales.

1. Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por ante la Notaria Séptima de Valencia, en fecha 27 de agosto de 2004, el cual quedo inserto bajo el No. 50, tomo 138.

   El Tribunal desestima esta copia simple por ser impertinente al merito discutido, en conformidad con lo dispuesto en el articulo 507 del Código de Procedimiento Civil.

2. Copia simple del contrato de opción celebrado entre las partes en fecha 04 de marzo de 2005, por ante el mismo notario, asentado bajo el No. 43, tomo 31, mediante el cual, las partes convienen en celebrar una promesa bilateral de compraventa sobre el apartamento distinguido con el No. 01-05, piso 1, edificio 1, urbanización R.U., Valencia, Estado Carabobo, cuya futura venta sería por Bs. 17.000.000,oo, de los cuales Bs. 4.500.000.000,oo entregados a la firma de esta opción, y el saldo o sea Bs. 12.500.000,oo en un plazo no mayor del día 15 de abril de 2005, prorrogable hasta el 30 de abril de 2005, si así lo solicitare el opcionado; fijando Bs. 2.000.000,oo por daños y perjuicios por el incumplimiento de cualquiera de ellos, que dejaría resuelto el contrato; conviniendo expresamente, señalando como incumplimiento del comprador la falta de pago en las fechas establecidas o el desistimiento de la operación; declarando que bajo ninguna circunstancia este contrato podría considerarse como documento traslativo de derecho alguno, ni como documento traslativo de propiedad del inmueble, por cuanto la voluntad de las partes es establecer los lineamientos de una próxima venta, siempre y cuando cada una de las partes cumpla exactamente con los términos y condiciones establecidas.

   El Tribunal admite esta prueba de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al haber sido aceptado por ambas partes, sin impugnación de su validez formal y material.

3. Copia simple del documento de propiedad del referido apartamento objeto del presente juicio, mediante el cual el Instituto Nacional de la Vivienda INAVI, vende a la ciudadana María de la C.G.T., protocolizado en fecha 25 de octubre de 2004, por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Estado Carabobo, asentado bajo el No. 16, folios del 1 al 3, tomo 22, previamente autenticado por ante la Notaría Séptima de Valencia, en fecha 07 de septiembre de 2003, bajo el No. 49, tomo 138.

4. Copia simple de comunicación dirigida por el INAVI en Valencia, mediante la cual declara la liberación de la cláusula opcional a favor del Instituto, y en plena facultad para negociar la venta del inmueble con terceras personas.

   El Tribunal admite esta prueba de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1371del Código Civil.

   2. A) Con las pruebas. Documentales. Copia certificada del documento de promesa bilateral firmado entre las partes en fecha 04 de marzo de 2005, autenticado bajo el No. 43, folio 31 por ante el Notario Séptimo de Valencia, ya analizado en el aparte “B” del numeral “1”, de este análisis probatorio.

   El Tribunal admite esta prueba de conformidad con lo dispuesto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.

2. Recibos de pago y depósitos bancarios por Bs. 980.000,oo; Bs. 500.000,oo; Bs. 1.600.000,oo; y 2.900.000,oo a favor de la demandada, por concepto de adelantos de pago efectuados por el demandante.

   El Tribunal admite esta prueba de conformidad con lo dispuesto en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, y 1363 del Código Civil.

   Copia certificada de la sentencia de Resolución de contrato, dictada SIN LUGAR por el Juzgado Sexto de los Municipios de Valencia, que corren a los folios que van desde el 90 hasta el 101 del expediente.

   El Tribunal desestima esta prueba por ser impertinente al mérito que se discute, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.

   Pruebas de la Parte Demandada.

   1. Con la Contestación de la demanda. A) Documento Privado de arrendamiento con opción a compra, sin fecha, suscrito presuntamente entre las partes, mediante el cual la demandada ofrece al demandante el inmueble objeto de la pretensión, por cuatro meses, con un canon de Bs. 160.000,oo, y un precio de Bs. 20.000.000,oo.

   El Tribunal desestima esta prueba de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1364 y 1369 del Código Civil.

2. Documento Público. Promesa Bilateral de Compraventa suscrita entre las partes, ya analizado en particulares anteriores, de fecha 04 de marzo de 2005, asentado bajo el No. 43, tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Séptima de Valencia.

   El Tribunal admite esta prueba con fundamento en lo dispuesto en los artículos 429 y 434 del Código de procedimiento Civil.

3. Documentales para su registro, devueltas por el Departamento de Revisión de la Oficina de Registro, que van desde el folio 110 hasta el folio 117, de fechas entre el 03-05-2005 y el 12-05-2005, en las cuales aparece la demandada vendiendo, primero a C.M.M., C.I. No. 9.512.639 (folio 111), y luego a E.J.M., C.I. No. 9.926.076 (folio 114).

   El Tribunal admite esta prueba con fundamento en lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por considerarla creíble y autentica.

4. Copia simple de consignaciones, según expediente No. 3097, llevado por ante el Juzgado Sexto de Los Municipios de Valencia, en los cuales el demandante deposita la suma de Bs. 640.000,oo por concepto e pago de pensiones de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2005, causadas por el apartamento objeto de la presente demanda.

   El Tribunal desestima esta prueba por ser impertinente al mérito que se discute, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.

5. Testimoniales. Declaración de los ciudadanos M.d.V.A.; A.C.P.; y C.L.A.S., quienes al declarar sobre los hechos que le fueron preguntados, no fundaron la razón de sus dichos, es decir, como les consta haber tenido conocimiento de ellos, por lo cual el Tribunal rechaza esta prueba evacuada al no ser suficiente y válida, todo en conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

   3. Con los informes. Copia simple de la Interlocutoria de admisión de la acción de amparo, que dictase el Juzgado Superior Segundo en Lo Civil y Mercantil, en fechas 14 de junio de 2006, intentada contra la sentencia de Alzada dictada por el Juzgado Primero en lo Civil y Mercantil, Bancario y Agrario, ambos de esta Circunscripción Judicial, en relación con la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por la parte demandada en la presente causa, ante el Juzgado Sexto de Los Municipios de Valencia, según sentencia de fecha 07 de diciembre de 2005.

   El Tribunal desestima esta prueba de conformidad con lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por ser impertinente y ajena al mérito que se discute en la presente.

   III

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PRIMERA

La pretensión intentada en esta causa es el cumplimiento del contrato preliminar de promesa bilateral de compraventa celebrado entre las partes, y cuyo objeto lo constituye un apartamento propiedad de la demandada. La afirmación principal del demandante es de que, cumplido con mas de lo prometido en el contrato suscrito, sin que su contratante halla hecho alguna gestión para otorgar el documento definitivo de compraventa, es decir, no ha elaborado el documento definitivo, no lo ha revisado en la Oficina Subalterna de Registro y mucho menos le ha notificado sobre fecha cierta para otorgar la escritura definitiva, y agotadas las vías conciliatorias para ello, solicita su condenación a cumplir con lo establecido en el contrato, es decir, el otorgamiento del contrato definitivo de compraventa.

La parte demandada, en la oportunidad legal, contradice la demanda y propone la reconvención, con el alegato principal de que ambas partes suscribieron un contrato privado, como opción de compra por la suma de Bs. 20.000.000,oo, y llegada la oportunidad para que se llevara a cabo la venta del inmueble, el comprador no había pagado ninguna de las cantidades previstas en el acuerdo contractual en su cláusula quinta, y vencido el contrato al tercer mes de ello, el demandante pidió una reconsideración del precio, a la suma de Bs. 17.000.000,oo, para lo cual se redactó uno nuevo que es el que el demandante acompaña con su demanda.

Que antes del vencimiento del contrato que opone el demandante, este propuso que la venta se efectuare a nombre de su hermano E.J.M., lo cual fue aceptado y reconocen, y fueron hechos los tramites para ello, no aceptándolo la oficina de registro, por no concordar con la opción, y se redactó tal cual como debió haberse hecho al principio, sin que en esta última oportunidad el demandante diera cumplimiento a ello.

SEGUNDA

Una de las características o elemento inherente a la presente causa, es que las partes integran a sus motivaciones de hecho, cuestión fáctica que puede afectar o influir en una pretensión de derecho, la existencia de otro contrato simultáneo o contemporáneo con el de promesa de compraventa, y en sus afirmaciones tratan de hacer depender uno del otro en cuanto a efectos, obligaciones y consecuencias por las estipulaciones en ellos suscritas.

Es necesario que este sentenciador, para los efectos de la decisión que haya de tomar, aclare que en esta oportunidad se decidirá lo concerniente a un contrato de promesa bilateral de venta, documentado y reconocido por las partes contendientes, y los requisitos que este debe contener para su validez, cumplimiento o resolución, sin que puedan existir razones, que conduzcan al sentenciador a tomar en sus motivaciones de hecho y derecho para sentenciar, las que contempla el supuesto del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto que “en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad, y de la buena fe”, toda vez que se encuentra perfectamente determinado que las partes celebraron dos contratos, uno de arrendamiento, y uno de opción de compraventa; y que el hecho que los hayan plasmado en un solo documento; o independientemente uno del otro en distintos documentos, pero necesariamente con distinto objeto inmediato; en uno el usufructo, en otro la adquisición por enajenación, pero contemporáneos o simultáneos, y sobre el mismo bien de la vida, no puede haber entonces influencia en uno sobre el otro o viceversa, por que, cada uno de ellos se rige por requisitos de existencia y validez diferentes del otro, en conformidad con lo establecido en el artículo 1166 del Código Civil, en cuanto a los efectos internos y externos de todo contrato.

Y es así, por que no podría resolverse en derecho sobre una pretensión Inquilinaria, que se rige por lo dispuesto en los artículos 33 y siguientes de la ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, conjuntamente con una pretensión de carácter ordinaria que tiene como dispositivo el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, sin que se violase el supuesto de hecho del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto incompatibilidad de procedimiento en la pretensión que quisiere acumularse.

Estas razones anticipadas que genera el sentenciador, son precisamente para que en la deducción de los hechos pretendidos y reconvenidos en esta causa, no haya que dar justificación del porque se omite cualquier hecho que las partes hayan querido hacer valer, en sus motivaciones aludidas sobre el contrato de arrendamiento, de acuerdo con las explicaciones volcadas y las razones dadas para ello en este particular.

Ante el hecho cierto e incontrovertible que cursa a los autos, asimismo habrá de procederse en la acción inquilinaria que haya de resolver el Juez de Primera Instancia en Alzada, en la oportunidad en que le toque dictar sentencia, vista la decisión que corre en autos del Juez Superior Segundo en lo Civil y Mercantil, que anuló la existente al declarar con lugar la acción de amparo constitucional que invocare la parte demandada reconvincente.

En consecuencia, este sentenciador procede a la revisión del mérito correspondiente.

TERCERA

La doctrina y la jurisprudencia se encuentran acordes en sostener, que las determinaciones especificas en cuanto al cumplimiento del contrato, que se encuentren contenidas en él, deben subsumirse en la regla legal el artículo 1264 del Código Civil, que expresa que “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”, como principio general que obliga a las partes a cumplir, o en todo caso al Juez para resolver, en caso de conflicto, quién conforme al principio de veracidad y legalidad, se atendrá a las condiciones del contrato, su formación, y la intención de lo que las partes quisieron decir, dada la facultad que le ha sido conferida.

En ese sentido, el contrato de opción suscrito en fecha 04 de marzo de 2005, establece en su contenido entre otras, que:

La demandada se obliga a vender el inmueble de su propiedad que se encuentra protocolizado el 25 de octubre de 2004, por la suma de Bs. 17.000.000,oo, de los cuales al momento de autenticarlo, es decir, el 04 de marzo de 2005, recibe Bs. 4.500.000,oo, y en un plazo no mayor al 30 de abril de 2005, incluida su prorroga para el pago, la suma de Bs. 12.500.000,oo.

La presente estipulación, conforme con las pruebas aportadas no fue cumplida, por cuanto de ellas se desprende que el demandante, realizó los siguientes pagos, conforme aparecen del expediente; siendo ellos, uno, por Bs. 980.000.000,oo el 04 de febrero de 2005; otro, por Bs. 500.000,oo el 14 de febrero de 2005; un tercer pago, de Bs. 1.600.000,oo en fecha 24 de febrero de 2005, mediante deposito bancario; y finalmente un pago de Bs. 2.900.000,oo, mediante depósito bancario, el 24 de febrero de 2005.

Estos pagos totalizan la cantidad de Bs. 5.980.000,oo, que fueron realizados durante el mes de febrero de 2005, mientras que la negociación documentada se autenticó en fecha 04 de marzo de 2005. Habría que preguntarse entonces, si el demandante pagó fraccionadamente el pago inicial, antes de otorgarse el documento, ya que no hay prueba del pago de Bs. 4.500.000,oo salvo la declaración de las partes en el documento que se otorgó.

De cualquier manera que haya sido, y conforme con los plazos dados para cumplir con los pagos, para obtener la propiedad definitiva del inmueble, y su registro ante las oficinas correspondientes, se encuentra totalmente demostrado que el demandante, no dio cumplimiento a sus obligaciones contraídas en la opción, al considerarse procedentes y aceptados los alegatos de la parte demandada, en cuanto que realizó los tramites para la protocolización del documento definitivo, inclusive a nombre de un hermano del demandante, para así dejar zanjada la negociación, cuestión que este no enervó en el desarrollo del proceso.

CUARTA

En relación con la petición de daños y perjuicios realizada por la parte demandada en su reconvención, el Tribunal desestima la misma, por cuanto que, siendo sustentada en el hecho de que la propietaria, ante la entrega del inmueble al opcionado, y sin tener vivienda que habitar, contrato una opción de compra a su vez, por la cual pago Bs. 8.000.000,oo que no pudo cumplir, por la falta de pago de su deudor; el Tribunal debe decir, que con fundamento precisamente en lo dispuesto en el artículo 1166 del Código Civil, en cuanto la relatividad de los contratos, los actos realizados con terceros no tienen influencia en la responsabilidad que por cumplimiento pueda originarse en sus relaciones contractuales, y viceversa, la falta de cumplimiento de los contratos entre partes, no puede tener influencia en aquellos que pueda haber realizado el contratante, y con mayor razón cuando estos contratos celebrados carezcan de la solemnidad registral que obliga a terceros, conforme al principio de publicidad, de las obligaciones contractuales en materia de inmuebles.

QUINTA

Como una manera de dejar resueltas las pretensiones invocadas en la presente, este Tribunal, en razón de las consideraciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales señaladas, en Nombre de la República Bolivariana, y por Autoridad de la Ley, con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1, 12, 243, 254, 338, 507, 509, del Código de Procedimiento Civil, 115 de la Constitución Nacional, y 1167 del Código Civil, declara: SIN LUGAR, la demanda de Cumplimiento de Contrato; y PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de Resolución de Contrato, en el juicio llevado por C.M.M.C. y M.d.C.G.T., representadas las partes por los abogados J.H.O. y J.G.M.M. y M.A.G., todos identificados en esta sentencia.

En consecuencia, se declara resuelto el Contrato de Opción ó promesa bilateral de Venta celebrado entre las partes.

No proceden las costas procesales, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de la presente con fundamento en lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, Sellada y Firmada en la Sala de despacho del Tribunal, a los veinte (20) días del mes de diciembre de dos mil seis (2.006). Años: 196º de la Independencia y 146º de la Federación.-

EL JUEZ,

Abog. R.R.G..

La Secretaria Temporal,

SIDYA GUDIÑO.

En la misma fecha se dicto y publicó la anterior sentencia, a las 01:50 de la tarde.-

La Secretaria Temp.,

Exp.49.602

DEC.-