Decisión nº 04-D de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 7 de Junio de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

200° y 151°

Parte Demandante:

G.F.R.D.R. y L.C.R.D.M., venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-1.538.758 y V-1.556.723, respectivamente, hábiles y de este domicilio.

Apoderada Judicial de

la Parte Demandante:

M.A.S., titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.248.192, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 67.059.

Parte Demandada:

L.J.P.R., colombiano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E- 855.974, hábil y de este domicilio.

Abogado Asistente de

la Parte Demandada: D.A.C.A., titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.211.739, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 83.090

Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

Expediente N° 427-2007

PARTE NARRATIVA

Suben a esta Alzada las actuaciones, en virtud de la apelación interpuesta por la Abogada M.A.S., actuando en el carácter de apoderada judicial de las ciudadanas G.F.R.d.R. y L.C.R.d.M., contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 06 de Diciembre de 2006, la cual declaró sin lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la parte demandante y condenó a las accionantes al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida.

La demanda fue admitida por el Juzgado A quo, en fecha 25 de Septiembre de 2006 (F. 47)

En fecha 02 de Octubre de 2006, el Alguacil del Tribunal hizo constar que en fecha 29 de Septiembre de 2006 el ciudadano L.J.P.R. se negó a firmar la boleta de citación. (F.49)

En fecha 09 de Octubre de 2006, la apoderada judicial de la parte demandante solicitó la notificación de la parte demandada de conformidad a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por auto de fecha 13 de Octubre de 2006. (Fls. 50 al 52)

En fecha 13 de Noviembre de 2006, la Secretaria del Tribunal diligenció haciendo constar que el 10 de Noviembre de 2006, entregó al ciudadano O.P., la boleta de notificación librada para el ciudadano L.J.P.R., quien manifestó ser hijo del demandado. (F. 53)

En fecha 15 de Noviembre de 2006, la parte demandada presentó escrito de cuestiones previas y contestación de la demanda. (F. 55)

En fecha 27 de Noviembre de 2006, la parte demandada debidamente asistido de abogado presentó escrito de promoción de pruebas. En la misma fecha se agregaron y admitieron las pruebas presentadas por la parte demandada. (Fls. 56 al 172)

En fecha 28 de Noviembre de 2006, la apoderada judicial de la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas. En la misma fecha se agregaron y admitieron las pruebas presentadas por la parte demandante. (Fls. 173 al 238)

En fecha 05 de Diciembre de 2006, la parte demandada debidamente asistida de abogado presentó escrito de informes. (F. 239)

En fecha 06 de Diciembre de 2006, el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira dictó sentencia. (Fls. 240 al 256)

En fecha 12 de Diciembre de 2006, la Abogada M.A.S. apela de la decisión de fecha 06 de Diciembre de 2006, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial el Estado Táchira. (Fls. 257 al 259)

En fecha 13 de Diciembre de 2006, por auto el Tribunal A quo acuerda oír la apelación en ambos efectos. (F. 260)

En fecha 11 de Enero de 2007, este Tribunal previa distribución recibió el expediente con oficio N° 3180-907 de fecha 13 de Diciembre de 2006, constante de 261 folios útiles el cuaderno principal. (F. 263)

En fecha 25 de Enero de 2007, la parte demandada debidamente asistido por abogado presentó escrito de informes en la oportunidad procesal correspondiente. (F. 264)

PARTE MOTIVA

Para decidir se observa que la materia sometida al conocimiento de esta Alzada, versa sobre la Apelación interpuesta por la abogada M.A.S., quien recurre con el objeto de que sea revisado el fallo apelado, siendo el objeto de la litis planteada la resolución de un contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre Marzo 2004 hasta Agosto de 2006, ambos inclusive, por haber sido consignados extemporáneamente.

Que la parte motiva de la sentencia recurrida no consideró el argumento de la parte accionante respecto de la ilegalidad o ilegitimidad de las consignaciones a partir de marzo de 2004 hasta agosto de 2006, por no haberse hecho en tiempo útil, en concordancia con lo previsto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento cuya resolución se demandó y el artículo 51 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedando pendiente dicha declaración conforme a lo previsto en el artículo 56 de la ley antes mencionada.

Que el Tribunal A quo en su decisión no señaló los fundamentos de derecho de sus conclusiones, específicamente el relativo al incumplimiento por parte de la demandante de su obligación de impugnar la consignación arrendaticia.

Que la referida sentencia en su parte motiva sólo señaló que el expediente de consignaciones constó el 22 de Febrero de 2001 y que en fecha 21 de Marzo de 2002, fueron consignados cánones de arrendamiento de los meses de Enero y Febrero del 2002 y así sucesivamente hasta la última consignación realizada, nunca constando en auto que la codemandante G.F.R.d.R., haya manifestado su inconformidad por las consignaciones realizadas, siendo su deber manifestar por escrito su inconformidad por la manera en que estaban siendo consignados los cánones de arrendamiento por lo que ambas partes incurrieron en omisiones relativas al contrato.

Que el deber de cumplir con lo establecido en el artículo 51 ejusdem, luego de acogerse al procedimiento de pago por consignación, es del arrendatario-consignante, máxime cuando se trata de una norma de orden público que garantiza seguridad jurídica al colectivo dentro de ciertos requisitos que deben cumplirse, por otro lado el haberse intentado en el año 2005 una acción de desalojo, expediente Nº 4139-2005, tal como consta en autos (sentencia Nº 331, de fecha 25/10/2005) por la falta de pago por extemporaneidad de las consignaciones arrendaticias; intentar actualmente una acción de resolución y no haber retirado las consignaciones arrendaticias, son una manifestación de la voluntad de la parte demandante de no estar de acuerdo con las mismas, pues su ilegitimidad deriva del incumplimiento por parte del consignante del requisito esencial correspondiente a la oportunidad para realizarla, que como se ha dicho es un requisito legal al cual debe someter su actuación el consignante.

Que no existe norma alguna en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que imponga al arrendador, consignatario o beneficiario el deber u obligación de impugnar la consignación arrendaticia en ese procedimiento, por cuanto es un procedimiento no contencioso de jurisdicción voluntaria.

A efectos de verificar la apelación, esta Alzada considera pertinente transcribir parcialmente el texto de la sentencia objeto del recurso en estudio, se lee como sigue:

“Por todos los razonamientos antes expuestos se declara sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada en lo referente al ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

Ahora bien una vez esbozada la síntesis de la controversia, resuelta la cuestión previa, procede este sentenciador a valorar las pruebas presentadas conforme a los principios de la comunidad de la prueba, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularla entre si con independencia de la parte que las aportó al proceso.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

(…omissis…)

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

(…omissis…)

…en fecha 02 de mayo del 2001 fueron consignados los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo y abril del 2001; el 16 de mayo del 2001 fueron cancelados los cánones de arrendamiento de los meses de mayo y junio del 2001; el 25 de septiembre del 2001; fueron cancelados los meses de julio y agosto del 2001; en fecha 27 de septiembre del 2001 fue solicitada autorización por la ciudadana G.F.R.D.R.; el 22 de noviembre del 2001 fueron consignados los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre y octubre del 2006; en fecha 21 de enero del 2001 fueron cancelados los cánones de los meses de noviembre y diciembre del 2001; en fecha 11 de marzo del 2002, fue solicitado el pago de los cánones de arrendamiento; en fecha 21 de marzo del 2002 fueron consignados los cánones de arrendamiento de los meses de enero y febrero del 2002 y así sucesivamente hasta la última consignación realizada nunca constando en auto que la codemandante G.F.R.D.R., haya manifestado su inconformidad por la consignaciones realizadas, siendo su deber manifestar por escrito su inconformidad por la manera en que estaban siendo consignados los cánones de arrendamiento, por lo que ambas partes incurrieron en omisiones relativas al contrato, por lo que este sentenciador en aras de garantizar el derecho a la defensa, la tutela judicial efectiva y el verdadero estado de derecho y equidad consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en base a los anteriores razonamientos considera improcedente la presente acción y así se decide.

Igualmente, este juzgador observa del escrito libelar que sirvió para activar el aparato jurisdiccional, teniéndose de su texto en el petitorio como sigue:

“por EL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE PAGAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO, EN LA OPORTUNIDAD PREVISTA EN LA CLÁUSULA SEGUNDA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, cuya resolución se demanda, que establece la obligación del arrendatario hoy demandado de cancelar el canon de arrendamiento en los siguientes términos: “SEGUNDA: El canon de Arrendamiento se ha fijado en la suma de (…) pagaderos mensual consecutivamente dentro de los (4) días siguientes a la fecha de vencimiento de cada mensualidad (…); específicamente por FALTA DE PAGO de los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de año 2004; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Noviembre, Diciembre de año 2005; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Noviembre, Diciembre del año 2006, para un total de 30 cánones de arrendamiento que ascienden a la cantidad de Dos Millones Cien Mil Bolívares (Bs. 2.100.000,oo), es decir, 30 mensualidades a razón de Bs. 70.000,oo cada una.”

(…omissis…)

…la consignación se realizó con dos (2) meses de posterioridad (del 19 de Mayo de 2004 al 19 de Julio de 2004); POR LO CUAL PIDO QUE SEA DECLARADA EXTEMPORÁNEA POR HABER SIDO HECHA A DESTIEMPO Y EN CONSECUENCIA NO VÁLIDA PARA SOLVENTAR AL DEMANDADO.

(…omissis…)

Nuevamente el DEMANDADO vulneró el procedimiento de consignación al depositar los cánones de arrendamiento depositados correspondían los meses de Mayo y Junio de 2004, con un (1) mes y once (11) días de posterioridad (del 19 de Julio al 30 de Agosto). Pues, de acuerdo a lo anteriormente alegado, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo y Junio del 2004, legalmente debían ser depositados dentro de los primeros diecinueve (19) días del mes de Junio del 2004. Sin embargo, tal como consta en el Expediente de Consignaciones Nº 263, folio Nº 80, el deposito bancario se efectuó el día 30 de Agosto de 2004; por lo cual pido que la consignación de los cánones de arrendamiento de los meses de Mayo y Junio de 2004 sea declarada EXTEMPORÁNEA por no haber sido hecha en tiempo útil y en consecuencia no válida para solventar al DEMANDADO. Y en virtud de la premisa de una de las consignaciones trae como consecuencia la extemporaneidad de todas las consignaciones posteriores, pido que así sea declarado en el presente caso en la sentencia definitiva.

Igualmente destaco, que por fundamentarse la presente demanda en el INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE PAGAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO, EN LA OPORTUNIDAD PREVISTA EN LA CLÁUSULA SEGUNDA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, mis representadas hasta la presente fecha no han retirado las pensiones arrendaticias consignadas por el DEMANDADO, tal como consta en el expediente de consignación.

(Subrayado del Escrito)

En la contestación de la demanda, el accionado en autos señala lo siguiente:

PUNTO PREVIO

Opongo la cuestión previa del ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, porque no se especificó por su situación y linderos el objeto de la demanda, esto es, no se identifico el inmueble y asi (sic) debe ser declarado y se declare la extinción del proceso.

Opongo la cuestión previa del ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, porque no se indico el carácter que tiene el demandante, es decir no cumplió con el requisito 2 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

CONTESTACIÓN AL FONDO

Rechazo niego y contradigo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada por la parte actora, en virtud de tratarse de una demanda temeraria y falsa, porque es falso que yo adeude cantidad alguna de dinero por concepto de canon de arrendamiento, pues tengo pago el canon de arrendamientos hasta el 31 del mes de Diciembre del año 2006 y en tal sentido no existe causal alguna de (sic) motive el DESALOJO del inmueble y por otra parte estoy consignando los (sic) canon de arrendamiento en el Juzgado de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado (sic) Táchira, según consta en el expediente de consignación que oportunamente promoveré y presentaré en el lapso de pruebas.

Visto los señalamientos antes transcritos, referente a lo peticionado y lo decidido; es de destacar que la sentencia como silogismo, constituye un juicio lógico y a su vez una orden del Estado para resolver un conflicto. En este sentido, es oportuno referir al artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

Artículo 243. Toda sentencia debe contener:

1° La indicación del Tribunal que la pronuncia.

2° La indicación de las partes y de sus apoderados.

3° Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.

4° Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.

5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.

6° La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión

.

De la disposición precedentemente transcrita, se observa que está implícito el carácter de orden público de la sentencia, asimismo las partes que debe contener toda sentencia, las cuales son: narrativa, la motiva y la dispositiva. Evidentemente, que dichas partes son indivisibles, no pudiendo el juzgador prescindir de alguna de ellas, debido a que cada una es indispensable para la perfecta comprensión de la decisión que se tome, debiendo entonces cumplir con la estructura lógica de la sentencia y, por ende, con la congruencia.

En este sentido, es oportuno hacer mención a los doctrinarios A.A.B. y L.A.M.A., en su obra “La Casación Civil” quienes señalan:

…Ahora bien, ¿qué se entiende, más ampliamente por congruencia de la sentencia? Puede ser definida como la conformidad que debe existir entre la sentencia y la pretensión o pretensiones que constituyen el objeto del proceso, más la oposición o (sic) oposiciones en cuanto delimitan este objeto…

Es pues, una relación entre dos términos, uno de los cuales es la sentencia misma y más concretamente su fallo o parte dispositiva, y otro el objeto procesal en sentido riguroso, no, por lo tanto, la demanda, ni las cuestiones, ni el debate, ni la alegaciones y las pruebas, sino la pretensión procesal y la oposición a la misma en cuanto la delimita o acota, teniendo en cuenta todos los elementos individualizadores de tal objeto: los sujetos que en él figuran, la materia sobre que recae y el título que jurídicamente lo perfila.

(Subrayado del Tribunal)

Por otra parte, en sentencia de la Sala de Casación Civil N° 0022, con ponencia del Magistrado Dr. F.A.G., de fecha 24 de Enero de 2002, quedó sentado:

…La congruencia es uno de los requisitos intrínsecos de la sentencia…, que señala al Juez el deber de circunscribirse a lo debatido entre las partes, decidiendo sólo lo alegado y sobre todo lo alegado, para luego, con base en la máxima iura novit curia, verificar si las alegaciones debidamente hechas en el juicio, coinciden o no con los supuestos de hecho de la norma y declarar la voluntad de ley, dando la razón a quien la tenga. Por tanto, el Juez puede elaborar argumentos de derecho para sustentar su decisión…

De lo antes transcrito, se evidencia que el Juez al momento de resolver deberá hacerlo dentro de los límites de los alegatos, probanzas, excepciones y defensas presentadas por las partes, en consecuencia, decidirá conforme a sólo lo pedido y todo lo pedido y así dar cumplimiento al principio iura novit curia, contemplado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, constituyéndose en la forma correcta que debe sentenciar el Juez, para evitar que su decisión infrinja preceptos legales; pues de lo contrario incurriría en el denominado Vicio de Incongruencia, el cual deviene de la violación de lo dispuesto en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, referido a una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia.

Con relación al contenido de la precitada norma, para el procesalista H.C. cuando se refiere a que la sentencia contenga decisión expresa, positiva y precisa, significa: que la sentencia no debe contener implícitos ni sobreentendido (expresa), ser cierta, efectiva y verdadera, sin dejar cuestiones pendientes (positiva) y sin lugar a dudas, incertidumbres, insuficiencias, oscuridades o ambigüedades (precisa).

Sobre el referido vicio, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia de fecha 13 de Noviembre de 1996, cuyo criterio fue posteriormente reiterado en decisiones de fecha 25 de Mayo de 2000 y 27 de Marzo de 2003 , estableció lo siguiente:

En diversa oportunidades, esta Sala ha señalado que el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, es equivalente al mismo precepto que contemplaba el artículo 162 del Código derogado, al exigir que la sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

De esta manera, el legislador desea que la sentencia sea congruente, es decir, que guarde relación con los pedimentos del libelo de demanda y los términos en que el demandado dio su contestación. Este principio que la doctrina denomina principio de congruencia, tiene relación con dos deberes fundamentales: a) resolver sólo sobre lo alegado y b) resolver sobre todo lo alegado, para dar cumplimiento así, a otro principio de la moderna doctrina procesal, que es la exhaustividad, que según el tratadista de Derecho Procesal Civil Español, P.C., consiste que el Juez por su función, no sólo esta obligado a fallar en todo caso, sino a fallar de manera total, como deber impuesto por la necesidad de someter el principio político de la suficiencia del ordenamiento jurídico del Estado, y cuyo cumplimiento implica que la sentencia contenga todas las declaraciones que la demanda y la defensa adversaria exijan, y la posible reconvención de ésta: Condena o absolución y decidir todos los puntos litigiosos, esto es, tanto los principales como los accesorios que hayan sido objeto de debate.

De lo antes expuesto, se evidencia que en acatamiento de lo dispuesto en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el juez, en la sentencia debe de manera clara y precisa, decidir todos los puntos objeto de debate, porque de no hacerlo, incurre en el vicio de incongruencia, el cual surge cada vez que el juez altera o modifica el problema judicial debatido entre la partes, bien por que no resuelve sólo lo alegado por éstos, o bien por que no resuelve sobre todo lo alegado por los sujetos del litigio.

En nuestro sistema procesal existe toda una tradición sobre lo que debe entenderse por problema judicial como tema y objeto de la sentencia. Así ha dicho la Sala, en doctrina reiterada y constante:

(…) el problema jurídico sometido a la decisión de los jueces queda circunscrito a los términos de la demanda y de la contestación, por lo cual sólo pueden resolver las cuestiones que hayan sido presentadas en estos actos, aplicando el derecho a los hechos alegados y probados (…)

En este sentido que la Sala ha venido pronunciándose, variando únicamente, en los últimos años, en el sentido de considerar que, además, el juez está igualmente obligado a decidir aquellos planteamientos que si bien fueron planteados en el curso del debate judicial, han sido alegados fuera de la demanda y la contestación, como los pedimentos de confesión ficta, perención, prescripción y otros similares, que al dejarlos de considerar el juez en el fallo, se produciría el vicio de omisión de pronunciamiento o incongruencia…

(Subrayado del Tribunal)

En este sentido, la Sala de Casación Civil en decisión de fecha 08 de Junio de 2000, reiterada en fecha 16 de Diciembre de 2003, ha establecido las modalidades (tipos) y los aspectos que revisten el vicio de incongruencia, al respecto ha señalado:

De allí que la incongruencia adopta dos modalidades y tres aspectos. Las modalidades son: incongruencia positiva, cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido, o la incongruencia negativa, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, y los aspectos son: a) cuando se otorga más de lo pedido (ultrapetita); b) cuando se otorga algo distinto de lo pedido (extrapetita); y c) cuando se deja de resolver algo pedido u excepcionado (citrapetita)…

De lo antes referido, se infiere, que en nuestro derecho no existen fórmulas rígidas para que los jurisdicentes elaboren las sentencias, pero si tienen como deber que las mismas sean congruentes, es decir, que los razonamientos efectuados por el juzgador sea acorde con los hechos planteados subsumidos en el derecho, para así poder obtener como resultado de su juicio lógico la decisión para el caso en concreto, y evitar dar más de lo pedido, menos de lo pedido o algo diferente a lo pedido.

Visto lo anterior, y ateniéndose a la doctrina y criterios jurisprudenciales ut supra mencionados, este Juzgador observa que la sentencia apelada en su parte motiva no se correspondió con los alegatos, defensas y excepciones presentada por las partes, es decir, no se circunscribió al problema planteado, debido a que la pretensión del demandante es totalmente distinta a lo decidido, así como también sencillamente se pronunció sobre la cuestión previa del artículo 346 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, dejando de emitir pronunciamiento con respecto a la cuestión previa del artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 2º del artículo 340 ejusdem, referido a que no se indicó el carácter que tiene el demandante; igualmente el Juez A quo solamente se pronunció y valoró las pruebas de la parte demandante, sin referirse a las pruebas de la parte demandada, con lo cual infringe el principio de exhaustividad que debe imperar en cualquier proceso; de allí que por no existir la adecuada concatenación entre lo alegado y probado, se desvió de ésta manera la pretensión de las partes y se omitió el debido pronunciamiento sobre el problema judicial, incurriendo en grave quebrantamiento de las normas procesales.

Evidentemente, que el Juez A quo decidió el fondo de la controversia de manera ligera al declarar sin lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento. Es de destacar, que no ha sido admitido que la sola palabra del Juez, expresada en fórmulas genéricas, sea suficiente para considerar que la decisión está razonada, sino que es preciso que se indiquen concretamente las razones de hecho y de derecho que sustenten el dispositivo dictado por el Tribunal de que se trate.

En virtud de lo señalado anteriormente, quien aquí juzga considera que la congruencia de la sentencia se constituye como una garantía contra la arbitrariedad judicial, y la sana administración de justicia y cuyo cumplimiento obstaculiza el control del dispositivo haciéndolo inejecutable, es por lo que se concluye que la sentencia recurrida está viciada de nulidad, debido a que se existe franca violación del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al no pronunciar decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a las pretensiones deducidas, sino que el Juez A quo se extralimitó en la función juzgadora, e incurrió en lo que la doctrina y jurisprudencia de manera pacífica y reiterada han denominado Incongruencia Negativa. En consecuencia, habiéndose evidenciado el vicio antes referido, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, se declara la nulidad de la sentencia recurrida. Así se decide.

Por otro lado, también se observa que la sentencia recurrida carece de motivación; sin embargo, considera esta Alzada inoficioso hacer un pronunciamiento al respecto, toda vez que ya ha sido declarada la nulidad del fallo recurrido, bastando la configuración de uno sólo de los vicios para que ello sea procedente. Así se decide.

Ahora bien, una vez establecida la nulidad de la sentencia recurrida, resulta oportuno referir a la sentencia N° 00105 de la Sala de Casación Civil, de fecha 25 de Febrero de 2004, Exp. N° AA20-C-2002-000214, que señala:

…El artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, dispone:…

Tal como claramente se desprende del texto del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, declarada la nulidad de una sentencia definitiva por el Tribunal que conozca de la apelación, éste no podrá reponer la causa para que se dicte nueva sentencia y deberá resolver sobre el litigio. En el caso bajo análisis, el Sentenciador de Alzada, declaró la nulidad de la sentencia definitiva de la primera instancia, pero ordenó la reposición de la causa al estado que se dicte nueva decisión, violentando de esta manera la disposición precedentemente transcrita y eludiendo así su obligación de resolver el fondo de la controversia.

Bajo estos presupuestos de hecho, estima la Sala que estamos en presencia de un problema de orden público procesal, dado que si la sentencia definitiva dictada por el a-quo, fue revocada por el Juez Superior, éste debió proceder a resolver la controversia a tenor de lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, por lo que al ordenar la reposición de la causa al estado de que se dicte nueva sentencia en primera instancia, incurrió en una violación del citado artículo 209 eiusdem, al eludir la obligación establecida en dicha norma que le ordena que decida el fondo del litigio.

Atendiendo al criterio antes transcrito y al artículo 209 del Código adjetivo, pasa este sentenciador a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, lo cual se hace en los términos siguientes:

PUNTO PREVIO

Las cuestiones previas tienen por objeto depurar el proceso de vicios, defectos y omisiones, es decir, actúan como despacho saneador en el proceso, constituyéndose en una garantía para el ejercicio del derecho a la defensa establecido en el artículo 49 numeral 1 de nuestra Carta Magna.

En tal sentido, resulta oportuno mencionar la Sentencia N° 01146 de la Sala de Casación Civil, de fecha 29 de Septiembre de 2004, Exp. N° AA20-C-2004-000118, la cual señala:

Ahora bien, denuncia la formalizante que el juez superior no tenía potestad para revisar el pronunciamiento sobre la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma no tiene apelación por expresa disposición del artículo 357 eiusdem, que establece que “La decisión del juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2, 3, 4, 5, 6, 7 y 8 del artículo 346, no tendrá apelación…”

La formalizante no tiene razón. El juez superior sí tiene plena potestad para revisar la cuestión previa de ilegitimidad de las personas que se presentan como apoderados de la demandante, pues según lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios las cuestiones previas en el procedimiento especial de resolución de contrato de arrendamiento, deben resolverse conjuntamente con el fondo del debate en la sentencia definitiva, lo que quiere decir que el aquo conforme al artículo 891 del Código de Procedimiento Civil transmite su jurisdicción al tribunal de la alzada para que éste revise a plenitud la causa y confirme, modifique, revoque o anule la sentencia apelada.

En el presente caso, el aquo declaró sin lugar la cuestión previa opuesta y entró a conocer el fondo de la controversia, por lo cual la alzada tiene potestad para revisar el asunto relativo a la ilegitimidad de las personas que se presentan como apoderados de la demandante, ya que ello forma parte de la materia deferida al juez superior por efecto de la apelación ejercida sin reserva de ningún tipo contra la sentencia definitiva dictada por el de primera instancia.

Es decir, el ad quem tenía jurisdicción para revisar la totalidad de lo resuelto por la sentencia apelada, lo que en el caso que se estudia se hizo extensivo a la cuestión previa opuesta. …

(Subrayado del Tribunal)

Ahora bien, quien aquí juzga, adhiriéndose al criterio jurisprudencial precedentemente señalado, y por cuanto el Tribunal A quo resolvió las cuestiones previas planteadas en su decisión de fondo, le es dable a esta Alzada revisar las mismas. De allí, que entra en conocimiento de las cuestiones previas como sigue a continuación:

2.1- Cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

La parte demandada señala que opone la referida cuestión previa, en virtud de que la parte actora no especificó por su situación y linderos el objeto de la demanda. En este sentido, es oportuno referir al artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que señala:

“Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:…

6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.

Asimismo, es de señalar el ordinal 4 del artículo 340, del código adjetivo, que refiere:

“Artículo 340.- El libelo de la demanda deberá expresar:

(omissis)

4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos, si fueren semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales. (Subrayado del Tribunal)

Visto lo anterior, es necesario aludir a lo señalado en el libelo de demanda el cual la parte demandante expresa lo siguiente:

“…con el carácter de Copropietarias del inmueble del cual forma parte el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, conforme consta en la “Quinta Adjudicación” del documento de “Partición Amistosa de Bienes” de las herencia dejada por C.R.A., Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Distrito San Cristóbal, bajo el Nº 20, Tomo 30, Protocolo 1, en fecha 30 de Noviembre de 1994, cuyas medidas y linderos se encuentran especificados en este documento y en consecuencia se dan aquí por reproducidas (anexo copia certificada marcada “2-1”)…” (Subrayado del Juez)

En este sentido, en el referido documento de partición en la Cláusula Quinta, señala lo siguiente:

QUINTA ADJUDICACIÓN: G.F.R.O. DE RODRÍGUEZ y L.C.R.O. DE MARTÍNEZ, ya identificadas, les corresponden una edificación…construída sobre terreno ejido, ubicado en la Carrera 11-46, 11-50 y 11-56, Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, alinderada así: NORTE: mejoras de P.S. y M.R., mide 27,40 mts.; SUR: mejoras de C.R.G., mide 27,50 mts; ESTE: mejoras de M.R., mide 18,40 mts. Y OESTE: Carrera 6 y mide 18,05 mts…

Ahora bien, se evidencia que la parte demandante si bien no refiere en el libelo tales menciones, en el mismo alude que se encuentran especificados en el documento de partición el cual corre inserto en autos, y al revisar el referido instrumento efectivamente se encuentran especificados los linderos y medidas, en consecuencia, el inmueble objeto de litis se encuentra claramente especificado con respecto a sus linderos y medidas, de allí que no es procedente la cuestión previa del ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

2.2- Cuestión previa del numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340, ordinal 2° ejusdem

La parte demandada opone la referida cuestión previa, señalando que no se cumplió con el presupuesto del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, al no indicarse el carácter que tiene la parte actora.

En este sentido, resulta oportuno mencionar el ordinal 2º del artículo 340 ejusdem, el cual señala:

“Artículo 340.- El libelo de la demanda deberá expresar:

(omissis)

2º El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tienen.

Ahora bien, el reconocido tratadista Ricardo Henríquez La Roche en su libro “Instituciones de Derecho Procesal”, P. 123 afirma lo siguiente:

El interés legítimo del sujeto es condición necesaria en la relación sustancial y en la relación procesal. El interés que una persona puede experimentar en la consecución de un bien patrimonial o extramatrimonial es legítimo cuando es justo, debido; en este sentido debe entenderse la palabra Derecho, como sinónimo de lo derecho, lo recto, la ipsa res iusta. La legitimidad proviene de la justicia que asiste ese interés, respaldada por la ley. Por tanto el interés legítimo, en este sentido, es el núcleo y motor del derecho subjetivo.

Asimismo, debe partirse del criterio establecido por la Sala Constitucional en sentencia N° 3.592, de fecha 06 de Diciembre de 2005, al señalar lo siguiente:

…Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal como lo afirmó el insigne Maestro L.L., en materia de cualidad, la regla es que “allí donde se afirma tener un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…” (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción al estudio de la inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana.pg.189).

Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.

Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (Caso: M.P.), (1) la falta de cualidad afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el Juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente.

(omissis…)

Si bien nuestro sistema dispositivo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al juez el deber de atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; la falta de interés, aún cuando no haya sido alegada, comporta una inadmisibilidad de la acción, que hace posible y necesario de parte del juzgador, se declare como punto previo, antes de entrar a conocer de la pretensión demandada.

(Subrayado del Tribunal).

Visto los razonamientos doctrinales y jurisprudencial anteriormente transcritos a los cuales se adhiere quien sentencia, el criterio en la materia es que el interés es sinónimo de cualidad a los efectos del artículo 361 de la norma adjetiva, en virtud de lo cual, analizar la falta de cualidad es también analizar la falta de interés. Así se decide.

Asimismo, resulta conveniente reseñar el criterio que estableció en Sentencia N° 202, de la Sala Constitucional, Expediente N° 0342, de fecha 19 de Febrero de 2004, que expresa lo siguiente:

La legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida

.

De lo precedentemente transcrito, se evidencia que la legitimación es un presupuesto necesario de la pretensión, lo cual va a delimitar de manera clara y precisa si el demandante tiene derecho a lo que reclama y el demandado está obligado a cumplir con lo pretendido; y por ende, le corresponde al sentenciador valorar adecuadamente la pretensión y establecer si es procedente o no es procedente lo planteado.

De allí, que en el caso bajo estudio, se observa que la parte actora, es decir, las ciudadanas G.F.R.d.R. y L.C.R., intentaron la presente acción con el carácter de copropietarias del inmueble objeto de litis, tal como lo señalan en el libelo de demanda cuando manifiestan:

…con el carácter de Copropietarias del inmueble del cual forma parte el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, conforme consta en la “Quinta Adjudicación” del documento de “Partición Amistosa de Bienes” de la herencia dejada por C.R.A., protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Distrito San Cristóbal, Bajo el Nº 20, Tomo 30, Protocolo 1, en fecha 30 de Noviembre de 1994,…” (Subrayado del Tribunal)

En este sentido, en el referido documento de partición amistosa, señala como sigue:

…

Declaramos: De mutuo y común acuerdo hemos decidido liquidar en parte la comunidad existente de los derechos y acciones que nos corresponden en los siguientes bienes inmuebles:

(…omissis…)

QUINTA ADJUDICACIÓN: G.F.R.O. DE RODRÍGUEZ y L.C.R.O. DE MARTÍNEZ, ya identificadas, les corresponden una edificación…construída sobre terreno ejido, ubicado en la Carrera 11-46, 11-50 y 11-56, Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, alinderada así: NORTE: mejoras de P.S. y M.R., mide 27,40 mts.; SUR: mejoras de C.R.G., mide 27,50 mts; ESTE: mejoras de M.R., mide 18,40 mts. Y OESTE: Carrera 6 y mide 18,05 mts…

Visto lo anterior, es oportuno hacer referencia al artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:

Artículo 11: A los fines del procedimiento administrativo se consideran interesados:

a) El propietario.

b) El arrendador y el arrendatario.

c) El subarrendador y el subarrendatario.

d) El usufructuante y el usufructuario.

e) Todas aquellas personas que tengan un interés personal, legítimo y directo en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulación de un inmueble, o la exención de tal regulación.

Parágrafo Único: Se consideran también interesados a las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores.

De allí, que es necesario mencionar al autor A.E.G.F., en sus Comentarios a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que expresa:

“El término “interesado” viene a constituir el señalamiento que se le hace a todo aquel que tenga que ver con la relación arrendaticia, específicamente con el procedimiento administrativo que no necesariamente, es parte en el contrato. En este sentido se consideran partes al arrendador y arrendatario y lo mismo sucede con el subarrendador y el subarrendatario aun cuando en este caso, al arrendatario de la primera relación, en la segunda, se convierte en arrendador en su condición de subarrendador. Pero lo importante es que a las partes también se les considera interesados, debido a que les importa el resultado de la relación arrendaticia de una manera u otra.

Con respecto al propietario, se le señala en el literal b) como de primero, porque efectivamente es el primer interesado y es quien puede delegar el arrendamiento de su inmueble a terceros, con el carácter de administradores, bien sea persona natural o jurídica, los cuales deben considerarse también interesados como lo prescribe el parágrafo único de la norma.

Evidentemente, que la ley especial establece claramente quienes son los interesados en una relación arrendaticia, bien sea el propietario, arrendador y arrendatario, subarrendador y subarrendatario, usufructante y usufrutuario, y aquellas personas que tengan un interés personal, legítimo y directo; pero al mismo tiempo queda abierta la posibilidad de que sean interesados las personas naturales y jurídicas, siempre y cuando su actividad habitual sea la de administrar inmuebles y exista un instrumento que acredite dicha representación y el cual se debe señalar en el contrato de arrendamiento.

En tal sentido, quien aquí juzga después de revisar las actas procesales observa que la parte demandante realmente ostentan el carácter de propietarias del bien inmueble, y por ende, son interesadas en la relación arrendaticia que iniciare su padre el ciudadano C.R.A. con L.J.P.R.; en consecuencia al no ser desvirtuado dicha cualidad, la referida cuestión previa se debe declarar sin lugar. Así se decide.

Una vez resuelto lo anterior, quien aquí juzga entra a conocer el fondo y observa que las partes inmersas en esta causa, destacan la existencia del Contrato de Arrendamiento en fecha 26 de Agosto de 1990. Ahora bien, la parte demandante señala que interpone la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, por cuanto se trata de contrato a tiempo determinado suscrito entre C.A. y el ciudadano L.J.P.R..

Que la parte demandada ha incumplido la obligación de pagar el canon de arrendamiento, por cuanto los cánones correspondientes a los meses de Marzo y Abril de 2004, conforme a lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento y artículo 51 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, legalmente debían ser depositados dentro de los primeros diecinueve (19) días del mes de Mayo de 2004, pero tal como consta en el Expediente de Consignación Nº 263, el depósito bancario se efectuó el día 19 de julio 2004, con lo cual queda plenamente probado en autos que la consignación se realizó con dos meses de posterioridad, por lo cual son extemporáneas por haber sido hecha a destiempo y en consecuencia no válida para solventar al demandado.

Que demanda la falta de pago de los meses: desde Marzo hasta Diciembre de 2004; desde Enero hasta Diciembre de 2005 y desde Enero hasta Agosto de 2006, siendo un total de treinta (30) cánones de arrendamiento.

Que la parte demandante no ha retirado las pensiones arrendaticias consignadas por el demandado.

Sin embargo, la parte demandada rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como el derecho la demanda incoada por la parte actora, en virtud de tratarse de una demanda temeraria y falsa, porque es falso que adeude cantidad alguna de dinero por concepto de cánones de arrendamientos, por cuanto tiene cancelado hasta el 31 de Diciembre de 2006, de allí que no existe causal alguna que motive el desalojo del inmueble; además está consignando los cánones de arrendamiento en el Juzgado de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

 PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

1. - Copia fotostática certificada del documento de partición amistosa, registrada por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, inserto bajo el Nº 20, Tomo 30, Protocolo 1, de fecha 30 de Noviembre de 1994.

   Esta prueba la valora el Tribunal, de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil. Queda evidenciado con tal instrumento que las ciudadanas G.F.R.d.R. y L.C.R.d.M. son las propietarias del bien inmueble objeto de litigio.

2. - Copia fotostática certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano C.R.A. y L.J.P.R., autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San C.E.T., inserto bajo el Nº 22, Tomo 101, en fecha 20 de Agosto de 1990.

   Esta prueba la valora este Tribunal de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil. Por cuanto, de la misma se desprende la existencia de la relación arrendaticia entre el padre de las accionantes (actuales propietarias) y el demandado.

3. - Copias fotostáticas relacionadas con el expediente de consignaciones signado bajo el Nº 263 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

   Esta prueba se valora de conformidad con el artículo 429 Código de Procedimiento Civil. De dicha prueba se desprende que las consignaciones efectuadas por la parte demandada fueron efectuadas extemporáneamente, lo cual lo coloca en estado de insolvencia, y por ende, ha incumplido las normas contractuales y legales.

4. - Copia certificada de la sentencia emanada del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 25 de Octubre de 2005, registrada bajo el Nº 331, Expediente 4139-2005

   Por cuanto, esta prueba no demuestra ningún hecho controvertido, este Tribunal no le concede valor probatorio alguno.

    PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

   1- Copia certificada del Expediente Nº 263, que cursa por ante el Juzgado de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, contentivo de la consignación de los cánones de arrendamiento realizado a favor de la ciudadana G.F.R.d.R., titular de la Cédula de Identidad Nº V- 1.538.758.

   Esta prueba ya fue valorada.

   Ahora bien, visto que la pretensión de la parte actora, es la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito con el ciudadano L.J.P., quien aquí decide juzga necesario indicar cuáles son los contratos susceptibles de resolución, y a tales efectos debe referirse lo establecido en la norma sustantiva civil en su artículo 1.167 que señala textualmente:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Así mismo el artículo 1.134 de la citada norma sustantiva prevé el contrato bilateral, al señalar:

   El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; bilateral, cuando se obligan recíprocamente.

   Por otra parte, tal y como lo señala el tratadista E.C.B., en sus Comentarios al Código Civil Venezolano, la Acción Resolutoria se define como:

   La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.

   La doctrina ha distinguido diversas condiciones para la procedencia de la acción de Resolución, siendo las que siguen:

1. - El contrato debe ser bilateral; en tal sentido, la posición tanto de la jurisprudencia como de la doctrina venezolana, exige la bilateralidad del contrato como requisito necesario de la acción de resolución. En el caso bajo estudio, se observa que se trata de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, según el cual el ciudadano C.R.A. se obligó a ceder en arrendamiento al ciudadano L.J.P.R., el inmueble objeto de litis, y éste se obligó a pagar una cantidad de dinero como canon de arrendamiento. Sin embargo, al ser las demandantes las nuevas propietarias del inmueble tal como quedó establecido ut supra, continuaron entonces sus obligaciones como arrendadoras y el demandado como arrendatario. Siendo así, se concluye que se trata de un contrato bilateral, donde hubo recíprocas obligaciones, por lo cual sí era viable intentar la acción de resolución. Así se decide.

2. - Se hace necesario el incumplimiento culposo de la obligación asumida en el contrato de una de las partes; de la revisión de la causa, se observa que la parte actora manifestó que el demandado ciudadano L.J.P.R. ha incumplido la obligación de pagar el canon de arrendamiento, por cuanto se encuentra insolvente con los cánones correspondientes desde Marzo hasta Diciembre de 2004; desde Enero hasta Diciembre de 2005 y desde Enero hasta Agosto de 2006, siendo un total de treinta (30) cánones de arrendamiento.

   Por su parte, el accionado manifiesta que es falso que adeude cantidad alguna de dinero por concepto de cánones de arrendamientos, por cuanto tiene cancelado hasta el 31 de Diciembre de 2006, de allí que no existe causal alguna que motive el desalojo del inmueble.

   Vistos los alegatos efectuados por las partes en el presente juicio, resulta indispensable señalar la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que establece el lapso de duración del contrato de arrendamiento, y es como sigue:

   Cuarta: La duración de éste Contrato es de Un (1) año, contado a partir del día 01 de Agosto de 1990 hasta el día 31 de Julio de 1991, prorrogable a voluntad de las partes, siempre y cuando EL ARRENDATARIO estuviese solvente con el último mes de arrendamiento del mencionado contrato. En caso de no prorrogarse el término de duración se hará la participación por escrito con un mes de anticipación a la fecha de vencimiento y el ARRENDADOR tendrá pleno derecho de pedir la inmediata desocupación del inmueble, demandar para ello e incluso pedir el secuestro del mismo.

   (Subrayado del Tribunal)

   Asimismo, en la cláusula segunda señala:

   SEGUNDA: El canon de Arrendamiento se ha fijado en la suma de SETECIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 799,oo) pagaderos mensual y consecutivamente dentro de los (4) días siguientes a la fecha de vencimiento de cada mensualidad en forma espontánea en la residencia o habitación del Arrendador.

   (Subrayado del Tribunal).

   En este sentido, es oportuno referir a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala lo siguiente:

   Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

   (Subrayado del Tribunal)

   Igualmente, por sentencia N° 1177, de fecha 9 de junio de 2005, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente N° 04-3257, estableció:

   …Sin perjuicio de lo anterior, considera necesario la Sala aclararle a la parte accionante que la solicitud de resolución o de cumplimiento del contrato es una facultad potestativa del arrendador y en el primero de los casos, cuando se solicite la resolución, ello no releva al arrendatario de su obligación del pago de los cánones ya vencidos. Por lo tanto, el hecho de que se consigne el pago de los cánones atrasados que dieron lugar a la demanda, lo cual forma parte del necesario cumplimiento sus obligaciones, en modo alguno desvirtúa la procedencia de la solicitud de resolución de contrato. Antes por el contrario, demuestra que hubo un incumplimiento del contrato de arrendamiento y tal actuación es en si misma una causal de resolución del mismo…

   De lo antes señalado, se evidencia que en la norma especial el legislador constituye una verdadera defensa de liberación para el o los arrendatarios, ante el rechazo del o de los arrendadores de recibir el canon de arrendamiento; ya que estatuye la posibilidad de consignar los montos adeudos por ante el Juzgado del Municipio correspondiente en un plazo de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del canon de arrendamiento.

   En el mismo orden de ideas, al tratarse de insolvencia inquilinaria, debe hacerse referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, esto independientemente de la causa del no pago, en virtud de que el solo hecho de existir pensiones insolutas, en los términos del contrato o de la ley, es que puede hablarse de insolvencia inquilinaria.

   Enseña el especialista A.E.G.F., que tal causal está sujeta a prueba judicial, con las garantías del contradictorio, y bajo la valoración jurisdiccional del Juez. De ello, se deduce que si el arrendador le imputa al arrendatario la falta de pago de ciertas mensualidades, le corresponde a éste último demostrar el estado de solvencia, comprobando haber pagado las mismas, en virtud de que desde el mismo momento en que el arrendador pone en duda la solvencia del demandado, la presunción de solvencia queda igualmente en duda; entran entonces en juego dos principios, tomando en cuenta lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, que señalan que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en el sentido de que si el arrendador pretende el cobro judicial de pensiones arrendaticias insolutas y el arrendatario desconoce la relación arrendaticia, corresponde al arrendador probar la existencia jurídica del contrato, o lo que es lo mismo, probar la obligación; en tanto, que si el arrendatario pretende haber sido liberado de la obligación de pagar el alquiler correspondiente a determinados meses, entonces le corresponde al mismo demostrar el pago de los mismos.

   De allí, que en el caso de marras al existir un contrato de arrendamiento por escrito a tiempo determinado, y por cuanto el accionado de autos acepta el mismo, quedaba en cabeza del arrendatario la comprobación del pago de los cánones de arrendamiento alegados por el arrendador como insolutos. Sin embargo, después de revisar el acervo probatorio se evidencia que las consignaciones efectuadas por el arrendatario correspondiente al mes de Marzo y Abril de 2004, fueron efectuadas en fecha 21 de Julio de 2004, cuando la norma ut supra mencionada refiere a que se debe realizar dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del canon de arrendamiento correspondiente, por ende, dichas consignaciones quedaron fuera del plazo que otorga la Ley, razón por la cual se considera extemporáneo por tardío la liberación de la obligación.

   Aunado a ello, es importante destacar, que los cánones correspondientes a los meses de Mayo, Junio y Julio de 2004 fueron consignados el 30 de Agosto de 2004, y los cánones correspondientes Agosto y Septiembre de 2004 fueron consignados en fecha 06 de Octubre de 2004; los cánones correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre fueron consignados en fecha 29 de Noviembre de 2004; los cánones correspondientes a los meses Enero y Febrero de 2005, fueron consignados en fecha 28 de Febrero de 2005; los cánones correspondientes a los meses Mayo y Junio de 2005 fueron consignados en fecha 27 de Junio de 2005; los meses de Julio y Agosto de 2005 fueron consignados en fecha 19 de Septiembre de 2005; los cánones correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre de 2005 fueron consignados en fecha 03 de Noviembre de 2005; los cánones de arrendamiento de Noviembre y Diciembre de 2005 fueron consignados en fecha 17 de Enero de 2006; los cánones de Enero, Febrero y Marzo de 2006 fueron consignados en fecha 03 de Abril de 2006; los cánones correspondientes a los meses de Abril y Mayo de 2006 fueron consignados en fecha 05 de Junio de 2006 y los cánones correspondientes a los meses de Junio y Julio de 2006 fueron consignados en fecha 31 de Julio de 2006; de allí que estos pagos fueron realizados igualmente de manera extemporánea, lo que reitera aún más el incumplimiento del aquí demandado.

   Por lo tanto, ante el hecho de que el arrendatario no haya realizado las consignaciones dentro del lapso establecido y siendo las mismas extemporáneas por demoradas, quien aquí juzga, considera que el arrendatario incumplió con una de las obligaciones principales como es el pago de los cánones de arrendamiento. Asimismo, se evidencia de autos que la parte demandante no ha retirado los cánones de arrendamiento correspondientes desde de Marzo de 2004 hasta Agosto de 2006, cumpliendo así con lo estipulado en el artículo 52 de la ley especial. En razón de lo expuesto, quien aquí juzga considera suficientes motivaciones para considerar que aún cuando existe una consignación de cánones de arrendamiento, la misma no fue realizada en tiempo útil, lo que demuestra la insolvencia del accionado, por lo que se reputa apto y suficiente el incumplimiento expresado para demandar la Resolución, llenándose por tanto este extremo de procedencia. Así se decide.

3. - Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; el ejercicio de la acción de resolución no supone necesariamente en quien la intenta debe demostrar que él ha cumplido a su vez su obligación recíproca u ofrecido formalmente cumplirla; ello en virtud de que el ejercicio de esta acción, por aplicación de la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, no está subordinado allí a ninguna otra limitación que a la del incumplimiento de quien es demandado. No obstante lo anterior, es forzoso señalar, que es evidente el cumplimiento por parte de la accionante, por cuanto efectivamente dio en arrendamiento el inmueble objeto de litis, lo cual representa la obligación fundamental por parte de quien es Arrendador. Así se decide.

4. - Es necesaria la Intervención Judicial; esto por aplicación de la misma norma que se comenta contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, y dado que la resolución ha sido considerada como una sanción, es comprensible que en esta norma se haya considerado indispensable la mediación del Juez para decidir acerca de la aplicabilidad de tal sanción. En consecuencia, al activarse el aparato jurisdiccional con el presente juicio se colige que el accionante cumplió con su deber de instar al órgano jurisdiccional competente. Así se decide.

   Por todo lo expuesto, este Jurisdicente considera que la resolución de contrato de arrendamiento pretendido por la parte demandante en contra del ciudadano L.J.P.R., es procedente, toda vez que la parte accionante si cumplió con la carga probatoria impuesta por mandato del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que fue ella quien alegó la existencia de una relación arrendaticia, la cual quedó probada fehacientemente, y además probó la falta de pago en la cual incurrió la parte demanda, constituyéndose en procedente lo peticionado por las accionantes. Así se decide.

   DISPOSITIVA

   Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, resuelve lo siguiente:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR, la Apelación interpuesta por la abogada M.A.S., actuando como apoderada judicial de las ciudadanas G.F.R.d.R. y L.C.R.d.M., contra el ciudadano L.J.P.R., por Resolución de Contrato de Arrendamiento.

SEGUNDO

Se declara NULA la decisión proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 06 de Diciembre de 2006.

TERCERO

Se declara CON LUGAR, la demanda interpuesta por la abogada M.A.S., actuando como apoderada judicial de las ciudadanas G.F.R.d.R. y L.C.R.d.M., contra el ciudadano L.J.P.R., por Resolución de Contrato de Arrendamiento.

CUARTO

Se ORDENA al ciudadano L.J.P.R. a entregar el inmueble ubicado en la Carrera 6 N° 11-46, Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.

QUINTO

Se CONDENA a la parte demandada al pago de los cánones de arrendamiento insolutos desde Marzo de 2004 hasta Agosto de 2006, más lo que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, descontando los cánones que se encuentran depositados en el Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, los cuales pueden ser retirados a requerimiento de la parte demandante.

SEXTO

Se CONDENA en costas a la parte perdidosa, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los siete (07) días del mes de Junio de Dos Mil Diez (2010). EL JUEZ. (fdo) P.A.S.R.. LA SECRETARIA. (fdo) M.A.M.D.H.. (ESTA EL SELLO DEL TRIBUNAL).