Decisión nº 322 de Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 17 de Noviembre de 2008

Exp. Nº 02762

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Demandante: H.J.I.V., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº V-14.278.730 y con domicilio en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Apoderada Judicial de la Parte Actora: E.C.I.V., Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 121.869, y de este domicilio.

Demandado: A.M.B.M., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº V-7.821.103 y de este domicilio.

Apoderados Judiciales de la Parte Demandada: A.R.A. y S.C.F., Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 34.131 y 91.198 y de este mismo domicilio.

Consta de las actas procesales que integran la anatomía de este expediente distinguido con el Nº 02762, que este Juzgado en fecha 16 de octubre de 2008, le dio entrada y admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara el ciudadano H.J.I.V. en contra del ciudadano A.M.B.M., antes identificado, siendo emplazado para que diera contestación a la demanda en el SEGUNDO día de Despacho siguiente previa constancia en autos de la última formalidad cumplida, con respecto a su citación.

Seguidamente, en fecha 20 de octubre del año que discurre, se libaron recaudos de citación, siendo citado el demandado de autos en fecha 23 de octubre de 2008, según boleta que fuera agregada a las actas el día 27 de octubre del referido mes y año.

Posteriormente, en fecha 29 de octubre de 2008, se presenta en estrados el abogado A.R.A., quien dice obrar en nombre y representación del ciudadano A.M.B.M., y consignó escrito de contestación a la demanda y oposición de cuestión previa, escrito este, que fue agregado a las actas en esa misma oportunidad.

El día 31 de octubre de 2008, el accionante de autos confirió Poder Apud-Acta a la Abogada E.C.I.V., antes identificada.

De igual manera, el día 10 de noviembre de 2008, el demandado de autos confirió Poder Apud-Acta a los Abogados A.R.A. y S.C.F..

Aperturado el juicio a pruebas, el apoderado judicial de la parte accionada, promovió sus probanzas, mediante escrito de fecha 10 de noviembre de 2008, mientras que la apoderada actora presentó su escrito respectivo el día 12 de noviembre de 2008, los cuales fueron agregados y admitidos por este Tribunal, en la oportunidad correspondiente, tal como se evidencia de autos.

Planteamiento de la Controversia:

Alegatos de la parte actora:

La parte demandante en su escrito libelar, alegó que tal y como consta de contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, de fecha 23 de julio de 2007, el cual quedó inserto bajo el N° 18 , Tomo 14 de los libros respectivos, le dio en calidad de arrendamiento el ciudadano A.M.B.M., un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por una casa quinta y su terreno propio, destinado a vivienda familiar ubicado en la calle 81-A de la Urbanización Las Lomas, Casa N° 70B-39, en jurisdicción de la Parroquia R.L.d. esta ciudad del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según consta de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia de fecha 02 de Agosto de 1999, bajo el N° 38, Protocolo Primero, Tomo 3°.

Alegó igualmente, que en la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento, se establecieron seis (6) meses improrrogables como término de duración del mismo; que dicho término se cumplió el 22 de enero de 2008, operando de pleno derecho la prorroga legal de seis (6) meses, situación esta, que se la hizo saber por escrito al arrendatario mediante comunicación de fecha 5 de febrero de 2008, y que fuera recibida por su hermana L.B.; afirmó además, que le ofreció en venta el inmueble al arrendatario por la suma de Bs.F. 325.000,00, oferta esta, que después de un lapso de tiempo, no aceptó por no disponer del dinero, ya que no le habían aprobado el crédito que estaba tramitando y que de la misma forma aprovechó la oportunidad para recordarle que la prórroga legal culminaba el día 22 de julio de 2008, a lo que él respondió que para esa fecha ya estaría desocupado el inmueble porque él ya estaba gestionando arrendar otro inmueble.

Aseveró el actor, que días antes de vencerse el término de la prórroga legal, el arrendatario le informó vía telefónica que necesitaba quince días adicionales para hacer la entrega definitiva del inmueble, pues le había sido imposible concretar otro arrendamiento, tiempo este suficiente para la definitiva desocupación y entrega del inmueble arrendado por parte de su persona y para lo cual cancelaría la mitad del canon de arrendamiento, petición, con la cual no estuvo de acuerdo el actor y le aclaró el contenido de la cláusula décima referida a la penalidad que causa la demora en la entrega del inmueble.

Afirmó, que como quiera que en la cláusula penal se estableció la suma de CIEN (Bs.F. 100,00), diarios, el arrendatario debía cancelar la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.F. 1.500,00), correspondientes a la petición de esos 15 días adicionales, a lo cual éste manifestó no estar de acuerdo y expresó que él solo depositaria en la cuenta corriente N° 0134-0003-29-0033098480 de Banesco C.A. a nombre de su hermana E.I., la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F. 600,00).

Así mismo, arguyó que no obstante que han sido infructuosas todas las acciones emprendida en aras de una desocupación y entrega material del inmueble arrendado de manera voluntaria y amistosa por parte del ciudadano A.M.B.M., éste se ha negado rotundamente a cumplir su obligación de entregar el mismo, alegando que no encuentra vivienda para arrendar, incumpliendo flagrantemente las disposiciones del contrato que se encuentra vencido desde el pasado 22 de Julio de 2008, causándole daños y perjuicios.

Que por lo antes expuesto y con fundamento en el Artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es que acude a demandar, como en efecto demanda al ciudadano A.M.B.M., por cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del lapso de la prórroga legal e incumplimiento de las obligaciones contractuales por no desocupar el inmueble arrendado en el término establecido; solicitando sean calculados y pagados como cláusula penal prevista en el contrato, los días transcurridos desde la fecha de vencimiento hasta la entrega material y efectiva del inmueble arrendado, a razón de Cien Bolívares (Bs. F. 100,00) diarios, deduciendo de la cantidad calculada, la suma total de los posibles depósitos bancarios que dice el arrendatario haber realizado en días posteriores al 22 de Julio de 2008 en la aludida cuenta corriente, lo cual, le es imposible determinar por cuanto el aludido ciudadano no le ha presentado las planillas donde constan los mismos.

Estimó la demanda en CUATRO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs.F. 4.900,00), se reservó el derecho de reclamar los demás daños y perjuicios que se sigan ocasionando con motivo del incumplimiento por parte del demandado y los que sean ocasionados al inmueble arrendado, igualmente solicitó la condenatoria en costas y costos procesales y los honorarios profesionales.

Alegatos de la parte accionada:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el demandado no se apersonó a estrados por sí, sólo compareció el Abogado en ejercicio A.A.R., que para el momento no acreditó documento poder que le atribuyera su representación, y consignó escrito de contestación a la demanda y cuestión previa, razón por la cual, se tiene como no contestada la demanda.

PUNTO PREVIO

En fundamento al Principio de Juridicidad del Punto Previo, que consiste en la potestad que tienen los Jueces de mérito de basar sus fallos en una razón jurídica previa con fuerza y alcance suficiente como para destruir los alegatos de las partes y determinantes para la suerte del proceso, tales como: Los alegatos de Prescripción, Caducidad, Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, Falta de Cualidad, fraude procesal y otros similares, como la Prórroga Legal, este Sentenciador, entra a analizar dicho aspecto, por constituir éste el punto álgido en la presente demanda.

En el presente caso, la parte accionante H.J.I.V. solicita el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre el inmueble dado en arrendamiento mediante contrato debidamente autenticado, que hubo de celebrar con el ciudadano A.M.B.M., en argumento, de que ha fenecido tanto el término de vigencia del contrato (que lo fue por seis meses desde el día 23 de Julio de 2007 hasta el 23 de Enero de 2008) como la prórroga legal, teniendo en cuenta que en el contrato se estipuló que era improrrogable, el mismo siguió siendo a tiempo determinado, sólo que el arrendatario hizo uso de su prórroga legal, de conformidad con el Artículo 38, Numeral a), según el cual:

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses… (Las Negrillas son nuestras)

En efecto, por mandato expreso del mencionado Artículo 38 de la ley especial en materia arrendaticia, la prórroga legal sólo rige para los contratos a tiempo determinado, y tal y como lo señala I.E.O.C. en su obra “Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos Arrendaticios”, trayendo a colación sentencia del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, lo siguiente: “Las normas inquilinarias son de orden público, por lo cual el Juez que conoce de un Juicio de Resolución o Cumplimiento de Contrato debe analizar con preferencia la naturaleza del mismo”.

La prórroga legal es un derecho del arrendatario, que en el caso sub judice, ejerció a cabalidad, ya que se acogió a la misma, prórroga que culminó el día 22 de Julio de 2008.

ANÁLISIS PROBATORIO

Doctrinal y Jurisprudencialmente se ha establecido que las pruebas una vez aportadas al proceso pertenecen al mismo y escapan a la esfera jurídica de su promovente, razón por la cual, el Juez está en la obligación de analizarlas y emitir pronunciamiento conforme a los Principios de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición Procesal, en ese sentido, entra al análisis de las mismas.

Pruebas de la Parte Actora:

La parte actora promovió e hizo evacuar los siguientes medios de pruebas:

.- Produjo el demandante conjuntamente con el libelo de demanda, lo siguiente:

a.- El documento base de la pretensión, esto es, contrato de arrendamiento que celebraron las partes en fecha 23 de Julio de 2007 por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, anotado bajo el N° 18, Tomo 74 de los libros respectivos, el cual fue ratificado por el accionante en el lapso probatorio respectivo, siendo apreciado y valorado por este Tribunal, a tenor de lo preceptuado en los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, aunado al hecho cierto de que el mismo, no fue desconocido, impugnado y mucho menos tachado de falso por la parte demandada. Así se declara.-

b.- Igualmente, produjo signada con la letra “B”, copia fotostática de documento de propiedad debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo, de fecha 2 de agosto de 1999, anotado bajo el N° 38, Tomo 3°, que este Tribunal la tiene como fidedigna, por lo tanto, la aprecia y valora a tenor de lo dispuesto en el Artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil, ya que no fue impugnada por el adversario. Así se decide.-

c.- Consignó comunicación de fecha 5 de febrero de 2008, signada con la letra “C”, suscrita por su persona dirigida al ciudadano A.B., firmado por la ciudadana L.B., en señal de recibido, de cuyo contenido se presume que el arrendatario tuvo conocimiento, porque fue entregada en el inmueble objeto del litigio, siguiendo el criterio sostenido por nuestro M.T., en sentencia N° 2294 de fecha 14 de diciembre de 2006, con Ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., Sala Constitucional, según el cual:

…Omissis… En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye objeto del contrato, con lo cual, coherente con el artículo 1137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de su conocimiento…

La simple consideración de que la falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto del arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado. En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que por esencia presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo propugna el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido. (RAMÍREZ & GARAY: JURISPRUDENCIA VENEZOLANA. Tomo CCXXXIX, Diciembre 2006. Pág. 287 y 288)

En razón de los argumentos antes expuestos, este Tribunal aprecia y valora la anterior comunicación a favor de su promovente, siendo igualmente ratificada en juicio por su promovente, así se declara.-

.- En juicio contradictorio, invocó el mérito favorable de las actas procesales y produjo los siguientes medios probatorios:

a.- Produjo recibo signado con el N° 6to PL, de fecha 30 de Junio de 2008, por Bs. F. 1.200,00, que comprende del día 23 de Junio de 2008 al 22 de Julio de 2008, el cual no fue impugnado por el adversario y que este Jurisdicente aprecia y valora, en el sentido, de que el mismo no fue otorgado por el demandante al arrendatario en señal de conformidad por el supuesto pago del referido mes, no obstante, que el mismo no aporta nada para el mérito de la causa, por cuanto la pretensión no está fundamentada en la falta de pago de cánones de arrendamiento. Así se declara.-

b.- Consignó Inspección Judicial sobre el inmueble objeto del presente litigio practicada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial, en fecha 5 de Noviembre del presente año 2008, la cual este Tribunal aprecia y valora en cuanto a los hechos que pudo constatar dicho Juzgado, y por tratarse de documento público que emana de autoridad competente para ello. No obstante, que la misma, no aporta elementos de convicción para el mérito de la causa. Así se declara.-

c.- Promovió Inspección Judicial para que este Tribunal se trasladara al inmueble objeto del litigio, pero como quiera, que el día previamente fijado para el traslado no compareció la parte accionante, se declaró desierto el acto, razón por la cual, este Tribunal se abstiene de emitir pronunciamiento alguno sobre dicho medio probatorio.

Pruebas de la Parte Demandada:

La parte demandada por intermedio de su Apoderado Judicial, en tiempo oportuno promovió las siguientes probanzas:

a).- Invocó el mérito favorable que se desprenden de las actas procesales.-

b).- Promovió una serie de recibos suscritos por la ciudadana E.I. y planillas de depósitos bancarios de distintas fechas, emitidos por la entidad financiera Banesco, contentivo de depósitos hechos a la cuenta corriente N° 0134-0003-29-003098480 cuya titular es la ciudadana antes referida E.I., los cuales no fueron desconocidos e impugnados por su adversario, antes por el contrario, ambas partes los hicieron valer, en cuanto al contenido de los mismos (RECIBOS) de donde se reseñan en algunos de ellos, la conformidad con la prórroga legal, todo lo cual, traduce que el demandado tenía perfecto conocimiento de que estaba haciendo uso de la prórroga legal establecida en la Ley, en consecuencia, este Sentenciador los aprecia y valora. En lo que respecta a las planillas de depósito (vaucher´s) este Juzgador las aprecia y valora de conformidad con el Artículo 1.383 del Código Civil, toda vez, que la Doctrina y la Jurisprudencia han equiparado el valor probatorio de las mismos al de las tarjas, tal como lo ratificó la Sala de Casación Civil, de nuestro m.T., en sentencia de fecha 20 de Diciembre de 2005, según la cual:

…Si bien es cierto que las planillas de depósito no constituyen un medio de prueba libre, por ser asimilable a las tarjas y, por ende, ser un medio de prueba consagrado en forma particular en la ley, respecto del cual existe regla legal expresa que regula eficacia probatoria, como es el Artículo 1.383 del Código Civil, lo cierto es que ello no fue alegado por el formalizante ni forma parte de esta denuncia, y en todo caso, el error cometido por el juez de alzada respecto de la calificación jurídica de la prueba y su eficacia no sería determinante en el dispositivo del fallo, pues de haber aplicado el Juez el artículo 1.383 del Código Civil, en lugar de los Artículos 1.363 y 1.364 del mismo Código, la conclusión sería la misma, se trata de un medio eficaz capaz de dar fe de su contenido…de allí su apreciación y valoración.

c).- Promovió en copias certificadas solicitud de consignaciones arrendaticias tramitadas por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial, las cuales este Tribunal tiene como fidedignas, apreciándolas y valorándolas a tenor del Artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil, debido a que no fueron impugnadas por la parte adversaria. Así se declara.-

Analizados los medios probáticos, el Tribunal observa lo siguiente:

La relación jurídica procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley Procesal señala a tales efectos. La inobservancia de esos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de esa acción u omisión.

En ese sentido, la Doctrina Procesal ha sentado que quien quiere hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio según el cual el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, Pág. 175).

Como quiera que el demandado de autos ciudadano A.M.B.M., no compareció al acto de la contestación a la demanda ni por sí ni por intermedio de Apoderado Judicial, se entienden reconocidos los hechos narrados en el libelo de demanda, es decir, se tienen como ciertos, lo cual significa, sin lugar a dudas, que el contrato de arrendamiento se venció el día 22 de Enero de 2008; que en esa fecha operó ope legis la prórroga legal de seis (6) meses que culminó el día 22 de Julio de 2008; que desde esa fecha el arrendatario se ha negado a entregar el inmueble, y que por lo tanto, adeuda cien bolívares (Bs. F. 100,00) diarios por cláusula penal por cada día de atraso en la entrega del inmueble, por lo tanto, observa este Sentenciador, que las planillas de depósito consignadas por el Apoderado Judicial del demandado en la etapa probatoria, de fechas 01 de Agosto de 2008, 29 de Agosto de 2008, 01 de Septiembre de 2008 y 10 de Septiembre de 2008, a criterio de este Tribunal, constituyen abonos parciales de lo estipulado en la Cláusula Penal del contrato, y como quiera que desde el 23 de Julio de 2008 hasta el día de hoy, han transcurrido ciento quince (118) días, que ascienden al monto de ONCE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F. 11.800,00), de los cuales debe deducirse el monto depositado en la cuenta corriente antes señalada, que los fue por DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 2.400,00) resultando una diferencia de NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 9.400,00) que el arrendatario deberá pagar al arrendador más los días que se sigan causando como cláusula penal hasta la entrega definitiva del inmueble, y así se determinará en la dispositiva del fallo.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley: DECLARA:

1. -CON LUGAR, el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la parte actora, esto es, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara el ciudadano H.J.I.V. en contra del ciudadano A.M.B.M..

2. - Se condena al demandado de autos a pagar la suma de NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 9.400,00) por concepto de cláusula penal, por la demora en el entrega del inmueble, más los días que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble.

3. - Se condena en costas procesales a la parte demandada, por haber sido vencida totalmente en el presente juicio, conforme a los alcances del Artículo 274 de la Ley Adjetiva Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.-

Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los f.d.A. 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los diecisiete días (17) del mes de Noviembre de dos mil ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-

El Juez,

Abog. I.P.P.L.S.,

Abog. A.A.R.

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 pm)

La Secretaria,

Abog. A.A.R.