Decisión nº 9 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 31 de Julio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

199° y 150°

PARTE ACTORA: Ciudadanos F.J.C.R. y N.L.C.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 9.778.950 y 17.085.352, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos J.A. VIRLA, IDEMARO GONZÁLEZ, F.A.M. y G.J.V., inscritos en el Inpre-Abogado bajo el Nos. 14.726, 40.634, 89.798 y 111.583, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos J.D.B.V. y V.Y.B.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 9.569.045 y 10.412.599, respectivamente, de este domicilio.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos M.E., R.B. y V.B., venezolanos, mayores de edad, abogados e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 73.915, 60.731 y 60.730, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA

EXPEDIENTE: 1952-09

SENTENCIA DEFINITIVA. PROCEDIMIENTO ORAL

-I-

BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y previa distribución de fecha 26 de febrero de 2009, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

La representación de la parte actora trajo a los autos junto con el escrito libelar los siguientes recaudos: copia certificada del instrumento de propiedad del inmueble objeto del contrato de opción de compra, protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 16 de febrero de 2006, anotado bajo el No. 6, Protocolo 1°, Tomo 16, el cual riela a los folios 13 al 22 del presente expediente; original de documento autenticado en fecha 14 de agosto de 2007, por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo, anotado bajo el No. 54, Tomo 99, el cual cursa a los folios 4 al 8 del presente expediente y copia certificada de instrumento autenticado ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo, en fecha 01 de febrero de 2008, anotado bajo el No. 50, Tomo 9, que corre inserto a los folios 9 al 12 del presente expediente.

Admitida como fue la demanda en fecha 03 de marzo de 2009, por el procedimiento oral, este Tribunal ordenó la citación de la parte demandada, y agotadas todas las diligencias pertinentes para lograr la citación acordada, en fecha 8 de mayo de 2009, la parte demandada da contestación a la demanda, previa consignación de instrumento poder en fecha 7 de mayo de 2009.

En fecha 11 de mayo de 2009, el Tribunal previo cómputo realizado por Secretaria, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó la audiencia preliminar, la cual se llevó a efecto el día 25 de mayo de 2009, vencido como fue el lapso de suspensión acordado por las partes en fecha 18 de mayo de 2009.

En fecha 27 de mayo de 2009, este Juzgado fijó los límites dentro de los cuales quedó trabada la controversia, dando apertura al lapso probatorio correspondiente.

Por cuanto las partes no hicieron uso al derecho de promover pruebas, el Juzgado en fecha 12 de junio de 2009, se pronunció sobre las pruebas promovidas por ambas partes en su oportunidad legal y en fecha 22 de junio de 2009, fijó la celebración de la audiencia oral la cual se llevó a efecto en fecha 15 de julio de 2009, y concluida como fue la audiencia, la Juez se pronunció oralmente sobre el dispositivo del fallo, expresando una síntesis precisa y lacónica de los motivos de hecho y de derecho, y declaró con lugar la demanda, advirtiéndole a las partes que dentro del lapso de diez días de despacho siguientes, se extenderá por escrito el fallo completo y se agregará a los autos, y estando dentro de la oportunidad legal, el Tribunal pasa a sentenciar de la siguiente manera:

-II-

LIMITES DE LA FUNCIÓN DECISORIA DEL JUEZ

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

En este orden de ideas, establece el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba

.

El Código Civil establece que:

Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.

Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

Artículo 1.161: “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquiriente, aunque la tradición no se haya verificado.”

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Artículo 1.267: “No se permite ni es válida la estipulación según la cual una persona se comprometa a no enajenar ni gravar inmuebles determinados, por virtud de una negociación de préstamo con hipoteca.”

Artículo 1.488: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.”

Artículo 1.527: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinado por el contrato.”

Artículo 1.528: “Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición.”

Por cuanto el presente juicio se refiere a la resolución de contrato de opción de compra y a la indemnización de los daños y perjuicios según el porcentaje por penalización pautado entre las partes, es menester señalar que la Sala ha definido la cláusula penal según el Código Civil y la acción que puede exigir la parte que no ha incurrido en culpa en el contrato y lo hace de la siguiente forma:

“…la Sala observa que el Juez de alzada consideró que no obstante existir en el contrato una “condición resolutoria” que permite la terminación del mismo por incumplimiento imputable a cualquiera de las partes; el incumplimiento capaz de resolver el contrato debe estar fundado en una “causa legítima o justa”, que no puede ser invocada por la parte que dio lugar al incumplimiento, y en virtud de ello explicó para resolver la controversia el artículo 1.167 del Código Civil denunciado como infringido, pues consideró que la causa del incumplimiento alegada por la demandada-reconviniente como fundamento de su pretensión de resolución, no era una “causa justa”, y en consecuencia, la parte actora estaba facultada para solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato. Sobre el particular, la Sala observa que el Juez de alzada cometió un error al calificar como “condición resolutoria” a la referida cláusula, pues lo realmente convenido por las partes fue una cláusula penal, entendida como la estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer. A este respecto, nuestro Código Civil en su artículo 1.257 establece lo siguiente: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo”. Por su parte, el artículo 1.258 eiusdem define la cláusula penal de la siguiente forma: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el siempre retardo”. De los artículos precedentes se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo. Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato. Así lo dispone el artículo 1.263 del Código Civil: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado”. Lo anterior permite afirmar, siguiendo el criterio sostenido por J.L.A.G., (Derecho Civil IV- Contratos y Garantías”, 10° Edición, 1996, UCAB; Pág. 159), que en derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir en exigir el cumplimiento de la obligación principal, o retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado, lo que también permite sostener, a diferencia de lo que ocurre en otros sistemas de derecho, que en Venezuela una venta con arras no puede considerarse una venta condicional.”… (Sentencia N° RC-00653 de la Sala de Casación Civil del 07 de noviembre del 2003, con ponencia del magistrado Franklin Arrieche G., expediente N° 01646).” Publicada en el Tomo 1 del mes de noviembre de 2003 de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, O.R.P.T., págs. 540 y siguientes.

Cabe destacar que, la Sala ha señalado de igual forma lo que puede hacer la parte actora cuando la acción es intentada de acuerdo con el artículo 1.167 del Código Civil, y dice:

“…El artículo 1.273 del Código Civil textualmente dispone: “…Artículo 1.273. Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación…” Por su parte, el Artículo 1.167 del mismo Código, dispone: “…En el contrato bilateral, si unas de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…” En el caso bajo análisis, el formalizante alega la falsa aplicación por la recurrida del artículo 1.273 del Código Civil, por considerar que la acción por daños y perjuicios intentada en el presente procedimiento, no constituía una acción autónoma sino subsidiaria de la principal, es decir, del cumplimiento de contrato demandado, por lo cual, debía correr su misma suerte, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 ejusdem… …De lo expuesto, estima la Sala que, efectivamente, en el caso de autos, erró el sentenciador de alzada al fundamentar la improcedencia de la acción por resarcimiento de daños y perjuicios reclamados en los supuestos del artículo 1.273 del Código Civil, pues como bien señala el accionante, dicha acción fue intentada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo Código, es decir, como subsidiaria de la acción por cumplimiento de contrato. Por lo tanto, bien podía la parte actora, de conformidad con la referida norma, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o su resolución, con los daños y perjuicios inherente, si hubiere lugar a ello. Por lo tanto, si el sentenciador de alzada estimaba como no ajustado a derecho el monto reclamado por la parte actora como indemnización por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual, vistos los argumentos que en tal sentido dejó sentados en el fallo recurrido, es de observar que el supuesto del artículo 1.167 del Código Civil bien lo facultaba para limitarlos o negarlos, al estipular de forma clara y precisa la procedencia de la reclamación de los daños y perjuicios derivados, únicamente en los casos en que hubiere lugar a ello.”… Sentencia de la Sala de Casación Civil del 3 de abril de 2003, con ponencia del magistrado Antonio Ramírez Jiménez, expediente No. 01773, publicada en el Tomo 4 del mes de abril de 2003 de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, O.P.T., págs. 286 y siguientes.

En caso bajo estudio, observa este Tribunal que la parte actora alegó en el escrito libelar que, en fecha 14 de agosto de 2007, suscribió un contrato de opción de compra venta con los demandados, el cual versa sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento, ubicado en la urbanización Ciudadela Faria, situado en la calle 65, primera etapa, planta quinta del Edificio BARBACOA, signado con el apartamento 5-D, en Jurisdicción de la Parroquia I.V., Municipio Maracaibo del Estado Zulia, tal como se evidencia del documento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, el cual quedó anotado bajo el No. 54, Tomo 99, de los libros de anotaciones llevados por ante esa Notaria. Que ambas partes convinieron en el precio de la compra por la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00), tal y como se desprende de la cláusula segunda del contrato, de los cuales, los promitentes compradores entregaron a los promitentes vendedores en calidad de arras la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000, 00).

Alegó que, la cláusula cuarta del contrato estableció como lapso de duración de la opción, un tiempo de 180 días continuos, y que mediante instrumento autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 1° de febrero de 2008, anotado bajo el No. 50, Tomo 9, los demandados solicitaron una prórroga del contrato de opción, la cual fue concedida por un período de 90 días continuos adicionales. Que fue pactado entre las partes, que en el caso de no perfeccionarse la venta estipulada en el lapso, entraría en vigencia lo establecido en la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa.

La parte actora alegó, que los demandados de autos, no ejercieron su derecho a adquirir el inmueble objeto del contrato, ni en el referido tiempo, ni a hasta la presente fecha, por el contrario, se han negado a entregar el inmueble y pretenden permanecer en el mismo en contravención a lo pactado.

Alegó que, la cláusula quinta del contrato de opción establece que, en caso de incumplimiento por no llegarse a efectuar la compra por culpa o razones imputables a los promitentes compradores, los promitentes vendedores podrán de pleno derecho dejar sin efecto jurídico la presente opción.

Indicó la parte actora que por las razones antes expuestas, demanda a los ciudadanos J.D.B.V. y V.Y.B.R., por resolución de contrato de opción de compra venta, suscrito en fecha 14 de agosto de 2007, por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, y sea declarado el derecho de reserva al 30% de lo dado en arras como justa indemnización de los daños y perjuicios; y la entrega del inmueble objeto del contrato, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.l167 del Código Civil.

En el acto de la contestación la parte demandada rechazó, negó y contradijo que haya incumplido con el contrato que los vincula jurídicamente, es decir, que no ejercieron su derecho a adquirir el inmueble objeto del contrato, ya que en la fecha que fue firmada la prórroga quedó entendido que si el crédito no era otorgado por la entidad bancaria, utilizarían un plan B, que consistía en el pago del remanente del precio de venta del inmueble con dinero proveniente de su patrimonio, lo cual se acordó en la cláusula séptima del contrato de compra venta, quedando de esa forma conformes los vendedores y aceptando el acuerdo.

Alegó que transcurrido los primeros treinta (30) días del tiempo de la segunda prórroga, se reunieron con los vendedores y le comunicaron que la negociación de la venta la realizarían con dinero de su peculio, para que tramitaran la cancelación de la hipoteca que pesa sobre el bien inmueble y les entregaran los correspondientes recaudos para la presentación del documento demostrativo de la venta por ante la Oficina de Registro Público respectiva, entre los cuales enunció la solvencia de Hidrolago, solvencia Municipal, el pago de anticipo del Impuesto sobre la Renta o en su defecto la planilla de Registro de Vivienda Principal, la Cédula Catastral y los RIF.

La parte demandada alegó que, los vendedores le propusieron de forma violenta hacer la negociación final por ante una Notaria Pública, para ellos saldar su cuenta con el banco y posterior a esto, el finiquito y liberación de la hipoteca, para poder, entonces, protocolizar por ante la respectiva Oficina Pública de Registro, situación ésta que se negaron a cumplir, por cuanto constituiría un acto jurídico viciado, ya que según la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat cuando un inmueble ha sido adquirido con los fondos provenientes de este Régimen, como es el caso no se puede proceder a vender sin la autorización del acreedor hipotecario y constituye un patrimonio separado del deudor.

Indicó la parte demandada que, ante esa situación, los vendedores les expresaron que les adelantaran otros cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) para ellos solventar su deuda con la Entidad Bancaria. En ese sentido, le expresaron que utilizaran el dinero que había sido entregado como arras, lo cual se había acordado, pero alegó que los vendedores ya habían dispuesto del dinero para otros fines; por lo que alega que el incumplimiento de la obligación lo generó la parte demandante.

De la misma manera, rechazó que se encuentran en posesión del inmueble en contravención a lo pactado, alegando que si están en posesión del inmueble es porque convinieron la entrega material del inmueble con antelación a la realización de la tradición legal.

Invocó los efectos jurídicos de los artículos 1.133, 1.167, 1.160, 1.264, 1.159, 1.161, 1.527, 1528 y 1.488 del Código Civil.

Consta a los autos que, en fecha 12 de junio de 2009, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora junto con el escrito libelar, contentivas a la copia certificada del instrumento de propiedad del inmueble objeto del contrato de opción de compra, protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 16 de febrero de 2006, anotado bajo el No. 6, Protocolo 1°, Tomo 16, el cual riela a los folios 13 al 22 del presente expediente; original de documento autenticado en fecha 14 de agosto de 2007, por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, anotado bajo el No. 54, Tomo 99, el cual cursa a los folios 4 al 8 del presente expediente y copia certificada de instrumento autenticado ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo, en fecha 01 de febrero de 2008, anotado bajo el No. 50, Tomo 9, que corre inserto a los folios 9 al 12 del presente expediente. Estas pruebas fueron expresamente aceptadas por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.384, 1.363 y 1.359 del Código Civil, y tiene como cierto las declaraciones emanadas en dichos instrumentos.

En esa misma fecha, el Tribunal admitió la prueba documental traída a los autos por la parte demandada, contentiva a la certificación de gravamen expedida en fecha 15 de enero del 2008, por la Oficina Pública de Registro del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, la cual riela al folio 56 del expediente, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio y tiene como cierto que existe una hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto de contrato que pretende resolver el accionante.

En relación a las pruebas de Informes promovidas en el escrito de contestación de la demanda y en la audiencia preliminar, dirigidas a que se oficie a la Administradora Denu C.A, y la Junta de Condominio del edificio Barbacoa, el Tribunal inadmitió dichas pruebas por cuanto nada aportan al hecho controvertido en la presente causa, aunado a que fueron promovidas en forma extemporánea por anticipadas.

En lo referente a las testimoniales juradas de los ciudadanos GELSON ARRIAS, GERANDO J.L.C., y ROXAIDA RODRIGUEZ, el Tribunal admitió dichas pruebas, a fin de ser evacuadas en la audiencia oral. Consta en las actas procesales que solamente compareció a dicho acto, el ciudadano GELSON A.A.R., quien rindió declaración previo el juramento de ley. La parte actora no ejerció el derecho a la repregunta e invocó los efectos jurídicos del artículo 1.387 del Código Civil. El Tribunal previo análisis de la deposición rendida por el testigo, la desecha de conformidad con lo pautado en el artículo 1.387 del Código Civil, por cuanto su declaración fue dirigida a probar hechos contrarios a los contenidos en los documentos que rielan a los autos.

Ahora bien, de la revisión y estudio que se hace a los autos quedó evidenciado que fue un hecho no controvertido la existencia del contrato de opción a compra venta celebrado entre ambas partes en fecha 14 de agosto de 2007, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, el cual quedó anotado bajo el No. 54, Tomo 99, marcado con la letra “C”, por lo que este Tribunal le otorgó valor probatorio. Asimismo quedó plenamente comprobado en las actas procesales que en fecha 1 de febrero de 2008, hubo una prórroga por un lapso de 90 días continuos contados a partir del vencimiento del lapso establecido en el documento original.

Así las cosas, y de acuerdo a la pretensión del actor, la acción va dirigida a resolver el contrato por incumplimiento de la obligación principal de la parte demandada, cuyo precio y condiciones fueron debidamente establecidos en su oportunidad por las partes contratantes; que según la cláusula cuarta del instrumento fundamental de la presente acción, las partes pactaron un lapso de ciento cincuenta (150) días continuos, más treinta (30) días continuos de prórroga, y transcurrido como fue el lapso adicional concedido en fecha 1 de febrero de 2008, no se llevó a efecto la venta; que según la cláusula quinta fue pacto entre las partes que en caso de incumplimiento por razones imputables a los promitentes compradores, los promitentes vendedores podrán de pleno derecho dejar sin efecto jurídico la presente opción, reservándose el treinta por ciento (30%) de la cantidad dada en opción; que en caso de no llevarse a efecto la venta del inmueble por razones imputables a los promitentes vendedores quedaban obligados a reintegrar el ciento por ciento (100%) del dinero entregado en arras, más el treinta por ciento (30%) de la cantidad dada en opción.

En este mismo orden, constata el Tribunal que, según la cláusula sexta del referido contrato, sería por cuenta de los promitentes compradores los gastos de tramitación del documento definitivo de venta de la opción a compra y se comprometieron a entregar el resto del precio total de la venta al momento de la protocolización, supuesto de hecho que contempla el artículo 1.491 del Código Civil, el cual establece la carga del comprador a pagar los gastos de la escritura y los accesorios de la venta, debiendo entenderse entre estos gastos, los honorarios del abogado que redactó el contrato de compra venta y la inscripción del documento en el registro, y que así lo ha señalado la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VELEZ, en sentencia de fecha 24 de noviembre de 2004.

De igual manera los promitentes vendedores se obligaron con los promitentes compradores a hacerle entrega de las solvencias de todos los servicios públicos.

No obstante, conforme a lo establecido en el artículo 1160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la Ley. Cabe destacar que, doctrinariamente, la promesa bilateral de venta es perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, según el artículo 1.474 del Código Civil, cuales son: objeto y precio, ya que son ventas propiamente dichas, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta según el fallo emanado por la Sala de Casación Social, Sala Especial Agraria, con ponencia del Magistrado FRANCISCO CARRASQUERO LOPEZ, de fecha 6 de febrero de 2003, y que a juicio de quien decide, no es el caso, pues de acuerdo al instrumento fundamental de la acción, la negociación no fue contraída bajo condición de que un acontecimiento suceda en un tiempo determinado, pues el contrato debió cumplirse de la manera como las partes han querido o entendido verosímilmente que lo fuere, y que en caso de inejecución de la obligación principal trae como consecuencia jurídica una condición resolutoria de la obligación contraída por las partes, y que al verificarse ésta repone las cosas al estado que tenían, como si la obligación no se hubiese jamás contraído, según el último aparte del artículo 1198 del Código Civil

Asimismo, consta a los folios 13 al 22 del presente expediente, copia certificada del documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 16 de febrero de 2006, bajo el No. 6, Protocolo 1°, Tomo 16, específicamente al folio 18 del expediente, traído a las actas por el actor, del cual constata este Tribunal que el inmueble objeto de la venta quedó afectado a un patrimonio separado, y no podrá ser enajenado sin la autorización previa y por escrito del Banco Nacional de Vivienda y Habitat o del operador financiero, siempre y cuando a éste último se le faculte para ello, mientras el préstamo a interés otorgado no haya sido cancelado. No consta en autos la cancelación de la hipoteca ni la autorización escrita. Sin embargo, en el transcurso del proceso la parte demandada no logró demostrar el cumplimiento de su obligación principal conforme a lo establecido en el artículo 1.527 del Código Civil, a fin de quedar libertada de la obligación que le imputa el actor, lo cual se traduce a la disposición del dinero para la fecha en que terminó la prórroga concedida en fecha 1 de febrero de 2008, y que correspondía al precio definitivo de la obligación asumida, sin que pudiera excepcionarse de conformidad con lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil, por lo que este Tribunal forzosamente debe concluir que al no demostrar el precio y las demás obligaciones de ley, mediante los mecanismo de pruebas pertinentes o un hecho extintivo de la obligación, conforme a lo pautado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.354 del Código Civil, ya que la defensa que invocó referida a la hipoteca que recae sobre el inmueble autos, la parte demandada tenía conocimiento de la existencia del citado gravamen al momento de contratar y debió utilizar los mecanismos de ley, para poder excepcionarse, por lo que, este Juzgado obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo y racional en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, declara con lugar la acción que por resolución de contrato de opción de compra venta fue interpuesta y así se decide.

Por las razones antes expuestas este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la acción que por resolución de contrato de opción de compra venta fue interpuesta por los ciudadanos F.J.C.R. y N.L.C.M., en contra de los ciudadanos J.D.B.V. y V.Y.B.R., plenamente identificados en autos.

SEGUNDO

Se declara extinguido el vínculo jurídico entre las partes intervinientes en el proceso. En consecuencia, se declara procedente el derecho de la parte actora, de reservarse el treinta por ciento (30%) de la cantidad dada en arras como justa indemnización de daños y perjuicios según la cláusula quinta, quedando obligado el accionante a devolver el remante de la cantidad recibida en arras a la parte demandada, al quedar definitivamente firme esta resolución.

TERCERO

Se ordena a la parte demandada hacer la entrega a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la urbanización Ciudadela Faria, situado en la calle 65, primera etapa, planta quinta del Edificio BARBACOA, signado con el apartamento 5-D, en Jurisdicción de la Parroquia I.V., Municipio Maracaibo del Estado Zulia, una vez que quede firme el presente fallo.

CUARTO

De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente en el proceso.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Regístrese y Publíquese.

Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los treinta y un (31) días del mes de julio de dos mil nueve (2009).

LA JUEZ TITULAR

X.R.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL

MARIELIS ESCANDELA

Siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se publicó el presente fallo.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

MARIELIS ESCANDELA