Decisión de Juzgado Cuarto de Municipio de Caracas, de 16 de Noviembre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, dieciséis de noviembre de dos mil siete

197º y 148º

PARTE ACTORA: A.C., CORRADO OSCAR CUCCILLO Y L.R.S.D.C. mayores de edad, de este domicilio y titulares de la Cédula de Identidad Nros 6.486.723, 3.130.550 y 11.933.467, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA, M.R., KNUT WAALE Y H.B., Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 61.872, 36.856 Y 92.922, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: F.J.P.T., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.9311.156.

REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Se hizo asistir del profesional J.R.W., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 53.931.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO

SENTENCIA DEFINITIVA

I

Se inició el presente juicio por demanda intentada por la abogada M.R., quien en su carácter de apoderada judicial de A.C., CORRADO OSCAR CUCCILLO Y L.R.S.D.C. intentó demanda de resolución de contrato contra el ciudadano F.J.P.T., por perdida del derecho a la prórroga legal, por tanto, pidió la desocupación del apartamento distinguido con el Nº 111, ubicado en la planta 11 del Edificio Torre Blanca, situado en la Avenida O Higgins, Urbanización El Paraíso, Parroquia La Vega Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Federal.

Por auto de fecha 21 de junio de 2007, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

Por diligencia de fecha 1 de octubre de 2007, el alguacil accidental del despacho informó al Tribunal que no fue posible lograr la citación personal del demandado, toda vez que su esposa le manifestó que éste no se encontraba en el inmueble, para ese momento.

Por auto de fecha 3 de octubre de 2007 y previa solicitud de la representación judicial de la parte actora, se ordenó la citación por carteles de la parte demandada.

Por diligencia de fecha 22 de octubre de 2007, compareció la parte demandada, debidamente asistida de abogado y se dio por citada.

En fecha 24 de octubre de 2007, compareció la parte demandada, debidamente asistida del abogado J.R. y consignó escrito en el cual promovió cuestiones previas, dio contestación a la demanda e intentó reconvención contra la parte actora.

Por auto de fecha 31 de octubre de 2007, el Tribunal se pronunció respecto a la inadmisión de la reconvención intentada, en razón de la cuantía en la cual fue estimada.

En fecha 31 de octubre de 2007, compareció la apoderada actora y consignó escrito dando contestación a la cuestión previa promovida por la parte demandada.

Llegada la oportunidad procesal para promover pruebas, sólo la parte actora hizo uso de tal derecho.

Siendo la oportunidad para dictar el fallo el Tribunal observa:

DE LA CUESTION PREVIA PROMOVIDA

Como quiera que, Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la ley especial que regula la materia, en su artículo 35 dispone que las cuestiones previas deben ser decididas con la sentencia definitiva, dado lo especial del presente asunto, este Tribunal procede a decidir las promovidas por la parte demandada, en capitulo previo a la sentencia definitiva. Así se decide.

Como punto previo al mérito, corresponde al tribunal pronunciarse respecto a la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no fueren de las alegadas en la demanda, que fue promovida por la parte demandada en base al siguiente argumento:

Que se evidencia del contrato de arrendamiento y de la propia aseveración de la parte actora en el libelo que el monto del alquiler fue fijado de mutuo acuerdo en la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000) mensuales, a partir del 26 de noviembre de 1.999, fecha de suscripción del primer contrato.

Que por resoluciones conjuntas del Ministerio de la Producción y el Comercio y de Infraestructura, dictadas el 18 de mayo de 2004, se ordenó mantener en todo el territorio nacional los montos de los cánones de arrendamiento establecidos para el 30 de noviembre de 2002.

Que esta congelación de alquileres se mantiene vigente hasta hoy, mediante prórrogas sucesivas dictadas.

Que a partir del día 18 de mayo de 2004, el monto del alquiler es la suma se trescientos mil bolívares (Bs. 300.000) establecido por las partes, que de esa forma, cualquier alquiler superior a ese monto es ilegal y no puede ser objeto de acciones judiciales.

Que en el libelo la parte actora confiesa que para el año 2004 aumentaron el canon de arrendamiento a Bs. 450.000, monto que fue pagado por el inquilino durante ese tiempo. Que luego confiesa que para el mes de septiembre de 2006, se encontraban en conversaciones con el demandado, con el objeto de notificarle el nuevo canon de arrendamiento y que, a tales efectos, en el mes de diciembre de 2006, practicó notificación judicial y que para el momento de la notificación el se encontraba insolvente por no haber pagado el mes de diciembre de 2006. Que en la página 3 del libelo denuncia que el esta adeudando los cánones de arrendamiento del mes de diciembre del año 2006 y los cánones de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2007.

Que en el petitorio de la demanda la parte actora lo demanda para que pague los cánones de arrendamiento causados desde el mes de diciembre de 2006 hasta la fecha de desocupación, a razón de Bs. 700.000. Que indudablemente le está cobrando no solamente los alquileres hasta junio de 2007, sino las mensualidades que sigan produciéndose hasta la desocupación del inmueble.

Que en virtud de todo lo expuesto, la presente demanda no puede ser admitida por estar fundada la acción judicial en un cobro de alquileres cuyos montos son ilegales y prohibidos por la normativa legal.

Por tales razones solicita se sirva declarar con lugar la cuestión previa promovida.

Al respecto se observa:

En relación al escrito presentado por la representación judicial de la parte actora, en el cual contradice la cuestión previa promovida, es menester destacar que ni el procedimiento Especial previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ni las disposiciones consagradas en la norma adjetiva, relativas al procedimiento breve contemplan la posibilidad de contestación a las cuestiones previas, razón por la cual, dicho escrito nada abona a la decisión que debe dictarse. Así se decide.

Ahora bien, ante los alegatos esgrimidos por la parte demandada como fundamento de su cuestión previa, este tribunal advierte que en el caso que nos ocupa estamos en presencia de una acción de resolución de contrato, consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil y ante esta situación no encuentra esta juzgadora prohibición alguna de la ley para admitirla, por tanto, la cuestión previa alegada debe ser desechada por improcedente, toda vez que no puede ser subsumido el supuesto de hecho aducido por la parte demandada como fundamento de su defensa, en el supuesto de hecho previsto en la norma.

En ese aspecto, es preciso resaltar que una acción es prohibida por la ley, cuando existe una disposición legal que impida su ejercicio.

El supuesto de hecho previsto en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, está referido a la prohibición expresa de atender una determinada pretensión, por existir una manifestación expresa de la ley de no permitir su ejercicio o cuando sólo permite ejercerla por causales establecidas en una norma, por tanto, haciéndole saber a la representación judicial de la parte demandada que la fundamentación factica invocada, en ningún caso, puede ser subsumida en el supuesto de hecho al cual se refiere la prohibición de admitir la acción propuesta. Así se decide.

DE LA FALTA DE CUALIDAD

En relación a la falta de cualidad de Corrado O.C. y L.R.S.d.C., invocada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:

Conforme a las previsiones del artículo 361 del Código de Procedimiento civil, opongo a los demandantes Corrado O.C. y L.R.S.d.C., la falta de cualidad e interés para intentar el presente juicio. En efecto, ciudadana Juez, como se evidencia del documento otorgado por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador, en fecha 26 de noviembre de 1.999, celebré un contrato de arrendamiento con el ciudadano A.C.T., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.486.723, sobre el apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 111, del Edificio TORRE BLANCA, situado en la Avenida O Higgins , Jurisdicción de la Parroquia El Paraíso de esta ciudad de Caracas. De ninguna manera ni bajo ningún otro aspecto legal, aparece en forma alguna, que tenga celebrado algún contrato de arrendamiento con los ciudadanos demandantes CORRADO O.C. SANGUINETTI Y L.R.S.D.C., por cuyo motivo carecen de todos los títulos para pretender exigirme judicialmente el desalojo del inmueble anteriormente identificado

.

Por las razones expuestas pidió al Tribunal declare con lugar la falta de cualidad de CORRADO O.C. SANGUINETTI Y L.R.S.D.C. para intentar el presente juicio.

Al respecto el Tribunal observa:

De acuerdo con lo sostenido por el maestro L.L. la cualidad es una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa) y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita.

A su vez el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil establece: “Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración o la existencia o inexistencia de un derecho o una relación jurídica”.

En el caso sub iudice, observa quien aquí decide que, el contrato de arrendamiento aportado como instrumento fundamental de la presente demanda, fue celebrado únicamente con el ciudadano A.C., actuando este en su carácter de arrendador, sin embargo, de las actas procesales constata el Tribunal, que riela en autos copia fotostática simple de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 6 de abril de 1.995, bajo el Nº 38, Tomo 3 del Protocolo Primero, que al no ser impugnado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, se le tiene por fidedigno y da fe de las declaraciones en dicho instrumento contenidas, desprendiéndose del mismo que los ciudadanos CORRADO O.C. SANGUINETTI Y L.R.S.D.C. son propietarios del inmueble que es objeto de la presente demanda y con ese carácter acuden al juicio, por tanto, están plenamente facultados para ejercer las acciones que les confiere tal condición, pues si bien es cierto que conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil en el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte; ha sido reiterada la doctrina y Jurisprudencia patria al sostener que como uno de los atributos del derecho de propiedad, el propietario de un inmueble esta plenamente facultado para ejercer las acciones derivadas de cualquier convención que se celebre sobre el mismo.

Por los razonamientos anteriormente expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la falta de cualidad invocada por la parte demandada, de los ciudadanos CORRADO O.C. SANGUINETTI Y L.R.S.D.C., para intentar el presente juicio. Así se decide.

DEL FONDO

Respecto al fondo de la presente controversia se observa que la pretensión de la parte actora ha sido la de resolver el contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada y en tal sentido expuso su representación judicial lo siguiente:

Que sus representados son propietarios del apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 111, del Edificio TORRE BLANCA, situado en la Avenida O Higgins, Jurisdicción de la Parroquia El Paraíso de esta ciudad de Caracas.

Que sus mandantes arrendaron el precitado inmueble al ciudadano F.J.P.T., en fecha 26 de noviembre de 1.999, según consta en contrato de arrendamiento que acompañó marcado B, en el cual las partes establecieron que el canon de arrendamiento sería la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 3.00.000) mensuales, mas el pago de los recibos de condominio y que la duración del mismo sería de un (1) año.

Que para el año 2004, sus representados aumentaron el canon a Bs. 450.000, monto que fue cancelado por el inquilino durante ese tiempo.

Que para el mes de septiembre de 2006, sus mandantes se encontraban en conversaciones con el ciudadano F.J.P., con el objeto de notificarle su voluntad de no renovar el contrato, así como el nuevo aumento del canon de arrendamiento a pagar durante el plazo de prórroga legal.

Que como transcurría el tiempo y no se llegó a ningún acuerdo con el demandado en este sentido, sus mandantes procedieron a notificar los puntos anteriormente expuestos.

Que para el momento de la notificación el ciudadano F.P. no cancelaba el mes de diciembre de 2006.

Que es el caso que el ciudadano F.J.P.T., dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2006, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2007, así como los montos correspondientes al condominio.

Que basada en lo dispuesto en el artículo 1.167 y a lo preceptuado en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el 881 del Código de Procedimiento Civil, formalmente demanda a F.J.P.T. a la resolución del contrato en virtud del incumplimiento en que ha incurrido.

Señaló que el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que en caso de que el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de prórroga legal y siendo que en el caso de marras el demandado incumplió con sus obligaciones como se explicó supra, acarrea como consecuencia la pérdida de la prórroga legal, lo que conlleva la desocupación y entrega inmediata del inmueble.

Por lo antes expuesto solicitó al Tribunal:

.-Que demostrada y probada la insolvencia del demandado, se acuerde en primer lugar la perdida de la prórroga legal.

.-La desocupación y entrega inmediata del inmueble.

.-El pago de los cánones de arrendamiento causados desde el mes de diciembre de 2006 hasta la desocupación del inmueble a razón de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000), más los recibos de condominio que se generen hasta esa fecha.

.-El pago de las costas y costos del juicio.

Frente a la pretensión de la parte actora, observa el Tribunal que no formo parte de lo controvertido, la celebración del contrato de arrendamiento cuya resolución pretende, ni que la duración del mismo fuese de un año contado a partir del día 26 de noviembre de 1.999 hasta el 26 de noviembre de 2000.

De una lectura al texto del contrato aportado a los autos como instrumento fundamental de la presente demanda, cuya resolución pretende la parte actora; en especial a la cláusula segunda del mismo, se evidencia que el plazo de duración pactado en el negocio jurídico allí plasmado, fue de un año fijo sin prórroga convencional de ninguna naturaleza; el cual comenzaría a partir del treinta de noviembre de mil novecientos noventa y nueve y vencería el treinta de noviembre de 2000, salvo que dentro de los treinta días antes de la fecha de expiración natural del arrendamiento, los contratantes de mutuo acuerdo celebraran una nueva contratación por el plazo de un año más y siempre que acordaran un nuevo canon de arrendamiento.

Del texto anteriormente trascrito se desprende, que la citada cláusula estableció como término de duración del contrato, el plazo de un año fijo contado a partir del día treinta (30) de noviembre de 1.999, con vencimiento al 30 de noviembre de 2000, pudiendo prorrogarse siempre que hubiese acuerdo entre las partes.

De allí que, se evidencia que el contenido de la misma es preciso, cuando establece como condición, que el contrato se prorrogaría a su vencimiento siempre que hubiese acuerdo entre las partes de celebrar una nueva contratación por el plazo de un año más, por tanto, la voluntad tanto de la arrendadora como de la arrendataria, fue vincularse por un contrato a tiempo determinado, sin prórroga a menos que treinta (30) días antes a la expiración, es decir, treinta días antes del treinta (30) de noviembre de 2000, se celebrara una nueva contratación por un año más.

Aunado a lo anterior observa quien aquí juzga que no fue acompañado a los autos ningún otro instrumento del cual pueda inferirse la celebración de una nueva convención, razón por la cual; debe concluirse que a partir de la fecha de vencimiento del contrato, es decir, a partir del 30 de noviembre de 2000, empezó a regir el lapso de prórroga legal, que de acuerdo con lo dispuesto en la norma fue de seis meses, contados a partir de dicha fecha; pero, una vez vencido ese plazo y continuar el arrendatario en posesión del inmueble arrendado con el consentimiento del arrendador, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, se configuró un cambio en la caracterización determinante del tiempo del contrato; transformándose éste en un contrato por tiempo indeterminado. Así se decide

En tal sentido se hace necesario indicar que de acuerdo con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.

De acuerdo con la norma citada, el juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

En Venezuela, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario, en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, una vez llegada la fecha de vencimiento del mismo, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario.

En sintonía con lo anterior, es menester señalar, que la prórroga legal opera por imperio de la ley y la característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, que es obligatoria para el arrendador, pero facultativa para el arrendatario, de manera, que, el arrendatario tiene completa libertad por un lado de allanarse al desahucio y convenir en la terminación del contrato a su vencimiento o hacer uso del plazo de prórroga que le otorga la ley.

Asimismo debe señalarse que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ley especial que regula la materia, expresamente señala en su artículo 34, que cuando nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, la acción procedente es la de desalojo, cuyas causales aparecen señaladas en la misma norma.

Al respecto La Sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de abril de 2002, dejó sentado lo siguiente: “En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no de cumplimiento de contrato”.

Conforme en un todo quien aquí decide, con los criterios anteriormente expresados, observa que en el caso de marras lo pretendido por la parte actora es, que el Tribunal una vez constatado que el demandado no tiene derecho a prórroga legal por los argumentos que expuso en el libelo, esto es, que no pagó el canon correspondiente al mes de diciembre de 2006; declare resuelto el contrato y en consecuencia se ordene la desocupación y entrega del inmueble, pues en su criterio la prórroga legal del contrato, empezó a regir a partir del mes de noviembre de 2006.

Así las cosas, se observa que la acción intentada es la acción de Resolución de contrato, aplicable a los contratos celebrados a tiempo determinado, siendo necesario precisar que cuando se trata de un contrato a tiempo indeterminado, como es el caso que nos ocupa; por las razones que se han expresado en el texto del presente fallo, es decir, que el contrato venció el 30 de noviembre de 2000 y a partir de dicha fecha empezó a regir el lapso de prórroga legal, que de acuerdo con lo dispuesto en la norma fue de seis meses y una vez vencido ese plazo y continuar el arrendatario en posesión del inmueble arrendado con el consentimiento del arrendador, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, se configuró un cambio en la caracterización determinante del tiempo del contrato; transformándose éste en un contrato por tiempo indeterminado, por tanto, lo procedente ha debido ser intentar la acción de desalojo, cuyas causales han sido taxativamente previstas en la norma, razón por la cual considera quien aquí sentencia que la vía procesal escogida por la parte actora, no es la vía idónea para satisfacer su pretensión, en razón a la naturaleza del contrato, pues como se señaló anteriormente; lo procedente en el presente caso es la acción de desalojo; en consecuencia, se hace forzoso declarar la improcedencia de la presente demanda de resolución de contrato, toda vez que el contrato contentivo de las estipulaciones cuyo incumplimiento señala la actora en su libelo, es un contrato de los celebrados por tiempo indeterminado. Así se decide.

En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara IMPROCEDENTE la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO intentada por A.C., CORRADO OSCAR CUCCILLO Y L.R.S.D.C. contra F.J.P.T., por ser el contrato objeto de la presente demanda un contrato a tiempo indeterminado. Así se decide.

Se condena en costas a la parte actora, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN

Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días de noviembre de dos mil siete. Años 197° de la independencia y 148 de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

L.B.R.

LA SECRETARIA,

M.S.G..

En esta misma fecha, siendo las 11:03 am, se publicó y registró la anterior decisión,

LA SECRETARIA,

M.S.G..

Exp AN1-V-2007-0001074