Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 9 de Octubre de 2007
| Fecha de Resolución | 9 de Octubre de 2007 |
| Emisor | Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario |
| Ponente | Roraima Rita Bermudez Gonzalez |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su nombre
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: A.D.S.R.
APODERADOS: M.P.R.
DEMANDADA: M.D.S.R.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE 19.787
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
Por recibida la presente demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en fecha 08 de marzo de 2007, intentada por el ciudadano A.D.S.R., portugués, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 222.417 y de este domicilio; debidamente asistido por el abogado M.P.R. inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 39.950, contra el ciudadano M.D.S.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 7.050.620 y de este domicilio.
En fecha 14 de marzo de 2007 se le dio entrada a la causa y en fecha 26 de marzo de 2007 es admitida la demanda, se libró compulsa y se emplazó al demandado de autos.
Al folio 20 y 21 riela la diligencia del alguacil del Tribunal en la cual consigna el recibo de la compulsa sin firmar, y da cuenta al tribunal de que entregó la compulsa al demandado y éste se negó a firmarla.
A solicitud de parte, en fecha 25 de abril de 2007 se acordó librar la boleta de notificación, de conformidad con lo establecido en el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil. Al vuelto del folio 24 riela la constancia de la Secretaria del Tribunal de haber entregado la boleta de notificación librada al demandado en fecha 07 de mayo de 2007, dando así cumplimiento a lo establecido en la citada norma legal.
En fecha 12 de junio de 2007 la parte demandada comparece personalmente y presenta escrito de contestación de demanda.
Por auto de fecha 04 de julio de 2007 el Tribunal declaró nula la boleta de notificación librada en fecha 25 de abril de 2007 y todos los demás actos subsiguientes, se ordenó la reposición de la causa al estado de librar nueva boleta de notificación, ordenándose en ella la comparecencia del demandado para la contestación de la demanda al segundo día de despacho siguiente a que conste en autos la notificación del demandado.
En fecha 02 de agosto se libró nuevamente la boleta de notificación de conformidad con lo establecido en el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 07 de agosto de 2007 comparece personalmente el demandado M.D.S.R. y confiere poder apud acta a la abogado C.C.. En la misma fecha presentó escrito de contestación de demanda.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos de promoción de pruebas, los cuales fueron agregados, admitidos y evacuados por el tribunal en su oportunidad.
Estando dentro del lapso para dictar sentencia en la presente causa, procede el tribunal a dictar su fallo, lo cual hace en los términos siguientes:
ALEGATOS DE LAS PARTES:
ALEGATOS DE LA ACTORA:
Alega el demandante que es propietario de unas bienhechurías constituidas por una casa de habitación situada en la calle 103, Nro. 180-B-25, de la Urbanización Nueva Esparta en jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo.
Que en fecha 01 de octubre de 1997, celebró contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado con el ciudadano M.D.S.R., que se fijó como canon de arrendamiento la cantidad de Bs. 120.000,00, los cuales serian cancelados los cinco primeros días de cada mes, directamente en el domicilio del demandante, que se obligó a efectuar las reparaciones menores y a participar las reparaciones mayores.
Alega que el arrendatario ha incumplido con sus obligaciones contractuales y ha dejado de cancelar la cantidad de Bs. 13.680.000,00, por cánones correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 1997, así como la totalidad de los meses de 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2006 y los meses de enero y febrero de 2007, que el demandado M.D.S.R., nunca ha pagado los servicios inherentes al inmueble arrendado.
Que demanda de conformidad con lo establecido en el articulo 34-A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por Resolución de Contrato de Arrendamiento al ciudadano M.D.S.R. y que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal a:
1) Devolver el inmueble arrendado en las perfectas condiciones que lo recibió.
2) En pagar la suma de Bs. 13.680.000,00 por concepto de lucro cesante, representados en el dinero que ha dejado de percibir el demandante por su incumplimiento en pagar los cánones de arrendamiento señalados.
Fundamenta su pretensión en los artículos 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1592, 1594, 1264 y 1167 del Código Civil.
ALEGATOS DE LA DEMANDADA:
La parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, rechazó, negó y contradijo que el ciudadano A.D.S.R. sea el propietario de las bienhechurías de las cuales pretenden desalojarlo; alega que las bienhechurías pertenecen a la ciudadana G.R.D.D.S., que ella es la única propietaria de las bienhechurías. Que desconoce el titulo supletorio consignado por el demandante.
Rechazó, negó y contradijo que el ciudadano A.D.S.R. haya celebrado contrato de arrendamiento verbal en fecha 01 de octubre de 1997; Alega que existe un contrato de arrendamiento pero suscrito con la ciudadana G.R.D.D.S., autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Valencia, en fecha 28 de enero de 2003, bajo el Nro. 02, tomo 5 de los libros llevados por esa notaria.
Que no puede existir una relación arrendaticia entre el ciudadano A.D.S.R., ya que tiene en realidad una relación arrendaticia con la ciudadana G.R.D.D.S..
Rechazó, negó y contradijo adeudar al ciudadano A.D.S.R. la cantidad de Bs. 13.680.000,00, ya que nunca ha existido relación arrendaticia entre ellos.
Rechaza y desconoce los recibos consignados por el demandante, en donde supuestamente se demuestra la deuda contraída por el demandado. Continúa negando adeudar la cantidad de Bs. 13.680.000,00.
Solícita que se declare sin lugar la demanda intentada, en virtud de que lo alegado por el demandante es impertinente y falso.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
Dado el modo de contestación de demanda, no existen hechos admitidos en la presente causa, quedando como hechos controvertidos los siguientes:
1) Si existe una relación arrendaticia entre los ciudadanos A.D.S.R. y M.D.S.R..
2) Si el demandado adeuda la cantidad de Bs. 13.680.000,00 por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 1997, así como la totalidad de los meses de 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2006 y los meses de enero y febrero de 2007,
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
Antes de pronunciarse sobre los alegatos de las partes, procede el tribunal a revisar la atendibilidad de la pretensión incoada, por cuanto el actor alega que le une a la demandada un contrato de arrendamiento VERBAL A TIEMPO INDETERMINADO y a pesar de ello, demanda la RESOLUCIÓN del contrato.
La Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 34 establece que la única vía para solicitar el desalojo de un inmueble arrendado, es de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la misma, siempre y cuando se trate de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, de lo que se concluye que, en este tipo de contratos el arrendador SOLO TIENE LA POSIBILIDAD de solicitar el DESALOJO conforme a las causales taxativamente establecidas en la norma antes mencionadas y no la RESOLUCIÓN O EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, expediente N° 04-1845, con ponencia del Magistrado: FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ (caso: G.R.) sobre el punto, decidió:
…El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano J.L.S.B., interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.
Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: I) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, II) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. ..omissis…
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público-..(…)
En consecuencia, esta Sala declara sin lugar la apelación interpuesta por la abogada B.M.B.F., apoderada judicial del ciudadano J.L.S.B. y confirma, la decisión dictada el 22 de junio de 2004, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la pretensión de amparo incoada por el ciudadano G.G.R.R. y anuló la decisión dictada el 5 de diciembre de 2003, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial y en consecuencias anuló dicho fallo. Así se decide.
Tal como se expresa en los párrafos copiados, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia estableció:
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Que no es posible que el demandante solicite el cumplimiento o Resolución del contrato, cuando se alega la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, ya que la única vía para lograr la desocupación de un inmueble con este tipo de contratos, es demandar el desalojo, de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
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Que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34 (de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) no puede ser la de resolución o cumplimiento de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
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Que hubo una subversión del procedimiento, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.
De todo lo anterior, se concluye que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, determinó que la demanda por resolución o cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no debe tramitarse y mucho menos declararse con lugar, y que ello constituye violación del debido proceso y, por ende, es contrario al orden público.
En el caso de autos, el actor alegó en el libelo que le unía a la parte demandada, un contrato de arrendamiento VERBAL A TIEMPO INDETERMINADO y sin embargo demandó la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO invocando de manera indistinta los artículos 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.592, 1.59, 1.264 y 1.167 del Código Civil, relacionados con la RESOLUCIÓN de los contratos y con los deberes del arrendatario, lo que hace que su demanda resulte INADMISIBLE por ser contraria al debido proceso y al orden público, tal como lo declaró la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en la decisión supra copiada, como en efecto se declara.
Por ello, y aunque este Juzgado previamente estimó admisible la presente pretensión, no se encuentra impedido para declararla inadmisible en etapa de sentencia definitiva, pues la inadmisibilidad de la acción o pretensión, puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso.
Al haberse resuelto la controversia por una cuestión jurídica previa que determinó la inadmisibilidad de la demanda, resulta inoficioso pronunciarse sobre los restantes argumentos, defensas y pruebas de las partes, y así se declara.
En mérito de las anteriores consideraciones legales, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo
INADMISIBLE la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el ciudadano A.D.S.R., debidamente asistido por el abogado M.P.R. inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 39.950, contra el ciudadano M.D.S.R..
Dada la naturaleza del fallo, no existe condenatoria en costas.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los nueve (09) días del mes de octubre del año dos mil siete (2.007).
La Juez Titular,
Abog. RORAIMA BERMÚDEZ G.
La Secretaria,
Abog. E.C.,
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 12:05 minutos de la mañana.
La Secretaria,
Exp. 19.787.
RBG/ar.
