Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 7 de Junio de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, siete (7) de junio de 2010

200º y 151º

PARTE DEMANDANTE: “DALBEROF, C.A.”, sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 20 de septiembre de 1965, bajo el Nª 55, tomo 42-A. Con domicilio procesal en: Avenida A.E.B., Gradillas a San Jacinto, Edificio V.M., Oficina 90, piso 9, Parroquia Catedral, Caracas.

REPRESENTACION JUDICIAL

DE LA PARTE DEMANDANTE: “ADRIA MAZZA ROIG, J.A. y EFIGENIA CHACÍN LEÓN” inscritos en el Inpreabogado bajo los números 71.511, 48.313 y 57.322, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “OLGA DE F.M.D.A.,” venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.063.313. Con domicilio procesal en: Avenida Río Caura, Torre Humboldt, piso 9, Oficina 09-06, Urbanización Parque Humboldt, Municipio Baruta del estado Miranda.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL

DE LA PARTE DEMANDADA: “WILLIAM O.P., ANTONIO D’JESÚS PÉREZ, G.D.J.P., E.L.R., C.C. y JOANG PEROZO ALEMAN”, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 58.826, 52.682, 102.130, 130.580, 132.671 y 124.998, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2009-004377

I

DEL ITER PROCEDIMENTAL

El 8 de diciembre de 2009, el abogado en ejercicio de su profesión J.A.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 48.313, con el carácter de mandatario judicial de la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Dalberof, C.A., presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda por medio del cual aspira, con fundamento en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Desalojo de un local comercial identificado con el número cero (0), que forma parte integrante de un inmueble ubicado en la Avenida L.R. de A.S., distinguido con el número de catastro 215020090100000, Municipio Chacao de estado Miranda, alegando como causa petendi de su pretensión que la arrendataria O.D.F.M.D.A., ha incumplido con el pago de cuatro (4) cánones de alquiler correspondientes al período 4 de septiembre de 2009, al 3 de enero de 2010, ambos inclusive.

Por auto de fecha 15 de diciembre de 2009, se admitió la demanda de acuerdo con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines consiguientes.

En fecha 17 de diciembre de 2009, la representación judicial de la parte actora consignó los recaudos necesarios para el libramiento de la compulsa; y dejó constancia de haber suministrado los emolumentos necesarios a los fines de la citación de la parte demandada.

En fecha 8 de enero de 2010, se libró la compulsa.

Mediante diligencia estampada en fecha 3 de febrero de 2010, el ciudadano Alguacil M.B. informó al Tribunal que no pudo citar personalmente a la parte demandada.

Así las cosas, el día 8 del mismo mes y año compareció el abogado C.E.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 132.671, quien en nombre de la parte demandada se dio expresamente por citado, exhibiendo instrumento poder con facultad expresa para tal fin.

En fecha 10 de febrero de 2009, la representación judicial de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda, alegando todo cuanto creyó pertinente en defensa de los derechos e intereses de su patrocinada.

Luego, en fecha 19 de febrero de 2010, la representación judicial de la parte demandada promovió los medios de pruebas que estimó idóneos y pertinentes a sus afirmaciones de hecho.

Por auto de fecha 23 de febrero de 2010, se providenció el escrito de pruebas antes señalado.

El 12 de marzo de 2010, se acordó diferir por cinco (5) días de despacho la publicación del fallo definitivo.

Por lo tanto, vista las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar la sentencia de merito, previa las siguientes consideraciones:

II

HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

La representación judicial de la parte demandante alega en el libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, lo siguiente:

Alegatos en que se fundamenta la pretensión de la parte demandante

1. Sostiene, que su representada es propietaria de un lote de terreno con sus bienhechurías, ubicado en la Avenida L.R. de A.S., identificado con el número de catastro 215020090100000, Municipio Chacao del estado Miranda, según consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del extinto Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 23 de septiembre de 1965, bajo el Nº 26, tomo 23 Adc., protocolo primero.

2. Expone, que su representada dio en arrendamiento a la ciudadana O.D.F.M.D.A., el local comercial identificado con el número cero (0), que forma parte integrante del inmueble de su propiedad, según consta en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, el 4 de abril de 2003, bajo el Nº 54, tomo 40 de los libros respectivos; por el plazo de duración de dos (2) años no prorrogables, y con un canon de arrendamiento mensual de Bs. 2.300,00, pagadero por adelantado dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. De igual modo, asevera que mediante Resolución Nº 008892 de fecha 23 de febrero de 2005, la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, aumentó dicho canon de arrendamiento a la suma de Bs. 4.996,83.

3. Afirma, que a partir del 4 de abril de 2005, comenzó a transcurrir el plazo de prorroga legal según el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual finalizó el “3 de abril de 2006”; y que dadas las condiciones de mercado y la buena relación arrendaticia, su representada dejó a la arrendataria en el local arrendado aceptando el pago regular del canon de alquiler, por lo que operó la tácita reconducción.

4. Alega, que hasta el mes de agosto de 2009, la arrendataria venia pagando regular y puntualmente el canon de alquiler, pero a partir del mes de septiembre de 2009, y hasta la presente fecha no ha realizado más pagos; aduciendo además, que al momento de redactar la demanda presenta una deuda injustificada de cuatro (4) mensualidades por un monto de Bs. 19.987,32.

5. Que por lo antes expuesto, ocurre ante esta competente autoridad a demandar a la arrendataria, con fundamento en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en desocupar y entregar las llaves del inmueble que ocupa en condición de arrendataria, en las mismas condiciones de uso, mantenimiento, conservación y solvencia en que lo recibió.

   Frente a estos hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada, en el escrito de fecha 10 de febrero de 2010, a fin de enervar la pretensión que hace valer la parte actora, alega las siguientes excepciones de fondo:

   Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada

1. Admite, que su representada suscribió el contrato de arrendamiento que sirve de título a la demanda; que ha operado la tácita reconducción; y que “de la información obtenida de las representantes legales de la firma mercantil Razas Pet Shop, C.A., persona jurídica que identificaremos en el próximo punto del presente escrito, que la Demandante no ha recibido los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los siguientes períodos: Del 04 de septiembre de 2009 al (…) 03 de enero de 2010 y los cánones que han venciéndose (sic) hasta la (sic) el día de la contestación de la presente demanda.”

2. Luego, niega que su representada O.D.F.M.d.A. esté obligada a pagar los referidos cánones de arrendamiento vencidos, pues expone que ella suscribió el contrato de arrendamiento como promotora y futura accionista de la sociedad mercantil Razas Pet Shop, C.A., la cual estaba en proceso de constitución para el día de la firma del contrato de arrendamiento, y no para su uso personal.

3. Finalmente, sostiene que su patrocinada celebró el contrato de arrendamiento por un interés común con la firma mercantil Razas Pet Shop, C.A., el cual no fue otro que asegurarle un local donde pudiera desarrollar el objeto comercial, y que es dicha sociedad mercantil la responsable del pago del canon de alquiler y de los daños y perjuicios que se le hayan ocasionado a la parte actora.

   De acuerdo con lo antes expuesto, queda de manifiesto que en el presente caso, el thema decidendum se circunscribe a determinar sí se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la acción de Desalojo incoada por la parte actora, afirmando que la parte demandada incumplió con su obligación de pagar los cánones en la forma pactada en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento accionado; y de acuerdo con el monto fijado por el órgano administrativo competente.

   A tales efectos, es menester destacar que la Jurisprudencia suprema ha sido reiterada al establecer que el propósito de la motivación del fallo, además de llevar al ánimo de las partes la justicia de lo decidido, es permitir el control de la legalidad en caso de error; así, “la motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los Jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que las demuestran; y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos y los principios doctrinarios atinentes”.

   Por consiguiente, resulta deber ineludible realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes; y es por ello que, a los fines de verificar el cumplimiento de la carga probatoria y por ende satisfacer el requisito de la motivación del fallo, este operador jurídico sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso.

   Al respecto observa:

   -III-

   VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

   Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandante

   1. Promueve junto al libelo de la demanda, copia simple del documento protocolizados ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 23 de septiembre de 1965, bajo el Nº 26, tomo 23 Adc.; y copia certificada del contrato de arrendamiento en que basa su pretensión, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 4 de abril de 2003, bajo el Nº 54, tomo 40 de los libros respectivos. Estos instrumentos se admiten conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, se les otorga valor probatorio de demostrar la titularidad del derecho de propiedad que asiste a la parte demandante, y por ende su legitimidad para intentar el juicio; así como también, el vínculo jurídico arrendaticio existente entre las partes en litigio, particularmente el contenido y alcance de las prestaciones por ambas asumidas; así se establece.-

   2. Promueve copia simple del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 008892, de fecha 25 de febrero de 2005, emitida por la Dirección de Inquilinato adscrita para ese entonces al Ministerio de Infraestructura, la cual se admite conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor probatorio de demostrar que el canon de arrendamiento fijado por el órgano competente al inmueble objeto de la demanda, es la suma de Bs. 4.996,83; y así se decide.-

   3. Durante la etapa probatoria, no tuvo actividad probatoria.

   Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada

   1) Promueve durante la etapa probatoria, copia simple del acta constitutiva estatutaria de la sociedad mercantil Razas Pet Shop, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 12 de mayo de 2003, bajo el Nº 29, tomo 760-A; la cual se tiene como fidedigna para demostrar la existencia y personalidad jurídica de dicho ente mercantil; así como también, que la ciudadana O.D.F.M.D.A., parte demandada en juicio, es accionista y parte integrante de su junta de administración; así se establece.-

   IV

   FUNDAMENTOS DE FALLO

   De acuerdo con el anterior análisis del material probatorio, quedó demostrado que entre las partes en litigio existe un vinculo jurídico arrendaticio, sin solución de continuidad, instrumentado en el contrato autenticado en fecha 4 de abril de 2003, que tiene por objeto el local comercial que la sociedad mercantil Dalberof, C.A., cedido en arrendamiento a la ciudadana O.D.F.M.D.A..

   Es importante señalar, que conforme dispone el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que la mejor doctrina jurídica afirme, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.

   En tal sentido, la lectura del antes citado contrato de arrendamiento patentiza, que la arrendataria O.D.F.M.D.A. suscribió el citado contrato procediendo en nombre propio, asumiendo por ende la obligación de pagar mensualmente y por adelantado como contraprestación por el uso, goce y disfrute del inmueble, un canon de arrendamiento por la suma de Bs. 2.300,00; posteriormente modificado a Bs. 4.996,83, según acto administrativo emanado de la Dirección de Inquilinato adscrita hoy día al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda. Se trata de una obligación esencial que no puede eliminarse por convenio entre las partes, pues sería una obligación sin causa, nula en resumen.

   Se advierte que una de las características del arrendamiento es la de ser un contrato de tracto sucesivo o de ejecución sucesiva, esto es, aquél en que las prestaciones de una de las dos partes son de cumplimiento reiterado o continuo. Es por ello, que la arrendataria O.D.F.M.D.A. debió honrar la obligación de pagar los cánones de alquiler, conforme lo pactado en la cláusula segunda contractual, por mensualidades adelantadas y dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, a lo cual debe adicionarse un plazo de quince (15) días –iura novit curia- de acuerdo a lo previsto por el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   En el presente caso, resulta fácil colegir que no forma parte de los hechos controvertidos, el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento señalados insolutos en el escrito libelar; pues la propia representación judicial de la arrendataria, O.D.F.M.D.A., admite y reconoce en el escrito de contestación a la demanda que se le adeudan a la parte accionante los cánones de arrendamiento causados a partir del mes de septiembre de 2009.

   Sin embargo, se excepciona dicha representación judicial alegando un pretenso hecho modificativo, referido a que su representada “realmente suscribió el contrato de arrendamiento con la hoy Demandante, como promotora y futura accionista de la sociedad mercantil RAZAS PET SHOP, C.A., (…) persona jurídica en constitución para el día de la firma del contrato de arrendamiento (…) y no para su uso personal”. Es decir, estima que celebró el contrato de arrendamiento por un interés común con la firma mercantil Razas Pet Shop, C.A., el cual no fue otro que asegurarle un local donde pudiera desarrollar el objeto comercial, y que es dicha sociedad mercantil la responsable del pago del canon de alquiler y de los daños y perjuicios que se le hayan ocasionado a la parte actora

   Ahora bien, aprecia este sentenciador de la lectura de las actas del expediente, que no consta prueba alguna de que la arrendataria O.D.F.M.D.A., haya contratado estipulando en favor de un tercero, en este caso la sociedad mercantil Razas Pet Shop, C.A., la cual para el momento de la suscripción del contrato de arrendamiento no tenía personalidad jurídica, y por tanto era inoponible a terceros. Aún más, se desprende del acta constitutiva estatutaria de dicho ente mercantil, que el mismo fue constituido en un solo acto, es decir en forma simultánea, y no sucesiva o continuada por lo que mal puede la arrendataria atribuirse la condición de promotora, toda vez que estos solo existen cuando se trate de la constitución mediante la oferta pública de acciones, y previa elaboración de un prospecto de sociedad.

   En todo caso, infiere este operador jurídico, teniendo en cuenta el principio de buena fe contractual ex artículo 1.160 del Código Civil, que al acordar las partes que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento accionado fuese destinado a fines comerciales, en particular con el ramo de venta de cachorros y accesorios para animales; se le estaba permitiendo a la arrendataria establecerse allí como comerciante individual, bien sea constituyendo un fondo de comercio o hacienda mercantil de su propiedad, o bien el de una sociedad de comercio, si tal fuere el caso. En otras palabras, el que la sociedad mercantil Razas Pet Shop, C.A., de la cual la arrendataria es además accionista y presidenta de la junta de administración, haya establecido su domicilio en el inmueble objeto de la demanda, lo cual se advierte no consta en autos, en nada modifica o enerva las obligaciones asumidas por O.D.F.M.D.A. como arrendataria, así se establece.-

   Finalmente, al apreciarse que la representación judicial de la arrendataria, lejos de aportar pruebas tendientes enervar la pretensión que en contra de su patrocinada hace valer la parte accionante, admite y reconoce en el escrito de contestación a la demanda, que se le adeudan a la parte actora los cánones de alquiler reclamados insolutos; evidentemente que desconoce su carga procesal debiendo sucumbir en la contienda judicial como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo, pues es cierto que incumplió con la obligación prevista en el artículo 1.592 del Código Civil; todo lo cual se subsume en el supuesto de hecho del artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al dejar de pagar al menos dos (2) mensualidades consecutivas de cánones de alquiler; así se establece.-

   En cambio, la parte accionante cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, conforme la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, pues en efecto, dicha parte actora demostró la existencia de la obligación que alega incumplida por parte de la arrendataria; así igualmente se decide.-

   V

   DISPOSITIVA

   En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

PROCEDENTE en Derecho la pretensión de Desalojo contenida en la demanda incoada por la sociedad mercantil Dalberof, C.A., contra la ciudadana O.D.F.M.D.A., ambas partes plenamente identificadas en autos

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada a desalojar y entregar a la parte accionante, el siguiente inmueble: local comercial identificado con el número cero (0), que forma parte integrante de un inmueble ubicado en la Avenida L.R. de A.S., distinguido con el número de catastro 215020090100000, Municipio Chacao de estado Miranda, en el mismo buen estado en que lo recibió, solvente con los servicios públicos.

TERCERO

Se condena a la parte demandada a pagar la suma de Bs. 19.987,32, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, correspondiente a los cánones de alquiler causados y reclamados insolutos por los meses de septiembre a diciembre de 2009, ambos inclusive. Así como también, pagar la suma de Bs. 250,00 por cada día de mora en la entrega del inmueble arrendado, desde el día de la admisión de la demanda hasta la fecha en que se declare definitivamente el fallo, ambos inclusive. Se ordena la elaboración de una experticia complementaria del fallo, ex artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de la indexación de las señaladas cantidades, tomando en cuenta los índices nacionales de inflación determinados por el Banco Central de Venezuela, desde la fecha de la admisión de la demanda, hasta la fecha en que se declare definitivamente firme el fallo, mediante un solo experto.

CUARTO

Se condena en costas a la parte demandada conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los siete (7) días del mes de junio de 2010. Años: 200º de la Independencia y 151° de la Federación.

El juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria, Acc.

Yajaira Larreal

En la misma fecha siendo las 1:21 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria