Decisión nº 0108 de Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de Apure, de 27 de Mayo de 2014

Consta al folio 20 del Expediente, que la parte demandada, ciudadano J.T.C.R. fue citado en fecha 10-10-13. SEGUNDO: Llegada la oportunidad de dar Contestación a la presente demanda, el demandado al CAPITULO I. Negó, rechazó y contradijo que en ningún momento haya dejado de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a cinco (5) mensualidades de los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto del año 2013, por cuanto las mismas fueron canceladas a la ciudadana A.B.P.D.S. quien fungía como su legítima arrendadora, según copia simple de Contrato de Arrendamiento el cual consignaron marcados “A”, “B”, “C”, “D”, “E” y “F”. Negó, rechazó y contradijo lo señalado por el actor en el libelo de la demanda, en el sentido de precisar que tiene en calidad de arrendatario en el inmueble descrito en el libelo de la demanda, un tiempo de diez (10) años, por cuanto dicha relación arrendaticia comenzó de hecho y derecho que fue en el año 1997, es decir, hace dieciséis años. Negó, rechazó y contradijo el hecho o argumento probable que el actor no supiera o desconociera que efectivamente el canon de arrendamiento se le estuviera cancelado a los antiguos propietarios por cuanto en el presente caso no se materializó el derecho ofertivo de preferencia arrendataria, igualmente no se le notificó de la transferencia de la propiedad del inmueble y en consecuencia de la subrogación del Arrendador donde funge como arrendatario; y si bien es cierto que los compradores se subrogaron como arrendadores, debieron notificarle de manera formal el cambio en la cualidad que se estaba materializando en el Contrato de Arrendamiento, máxime cuando se encuentran en ante un Contrato a Tiempo Indeterminado, y el nuevo arrendador debió notificar judicialmente su condición , a los efectos de no violentar su derecho a la defensa ni el debido proceso que está contemplado en el Artículo 49 de a Carta Magna, así como lo contemplado en el Artículo 7° del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Opuso formalmente la excepción establecida en el Ordinal C, del Artículo 3° del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, el cual citó textualmente.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Con el libelo de Demanda:

Consignó marcado “A” cursante a los folios 5 al 8, copia fotostática de documento Poder Especial otorgado por los ciudadanos D.R.D.L. KOZHAYA YAGHI e IMAD S.H. y al Abogado N.A.L., autenticado en fecha 09 de Agosto de 2013, bajo el N°. 09, Tomo 126, de los Libros de autenticaciones llevados por ante el Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN), de San F.d.A., Estado Apure, que esta Juzgadora da valor de conformidad con lo preceptuado en los Artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de un documento autenticado que demuestra que los ciudadanos D.R.D.L., KOZHAYA YAGHI e IMAD S.H., otorgaron Poder Apud- Acta al Abogado N.A.L., para que los representara en Juicio.

Consignó marcado “B”, cursante a los folios 9 al 13, Copia fotostática simple de documento de Compra-Venta, realizada por el ciudadano Á.S.C., actuando en nombre y representación de la Empresa Mercantil “AGROPECUARIA LOS CAOBOS C.A.”, a los ciudadanos D.R.D.L., KOZHAYA YAGHI y A.H.E.J., actuando el ultimo en nombre y representación del ciudadano IMAD S.H., el cual fue registrado por ante el Registro Público del Municipio San Fernando, Estado Apure, en fecha 05 de Abril de 2.013, bajo el N°. 2013-1000, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N°. 271.3.6.19904, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.013.

Al respecto esta Juzgadora, valora dicha documental de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que se trata de la copia fotostática de un documento público que no fue impugnado por la contraparte, el cual demuestra que el ciudadano Á.S.C., en fecha 5 de abril de 2013, actuando en nombre y representación de la Empresa Mercantil “AGROPECUARIA LOS CAOBOS C.A.”, da en venta a los ciudadanos D.R.D.L., KOZHAYA YAGHI y A.H.E.J., actuando el ultimo en nombre y representación del ciudadano IMAD S.H., un inmueble constituido por un lote de terreno y las bienhechurías sobre él construidas, ubicado en la Avenida España, frente a la Plaza de la Mujer, Parroquia San Fernando, Municipio San F.d.E.A., con una superficie de MIL CIENTO NOVENTA Y OCHO METROS CON VEINTIUNCENTIMETROS CUADRADOS (1.198,21 M2), cuyas coordenadas y medidas son las siguientes: (se dan por reproducidas íntegramente).

Consignó marcado “C”, cursante al folio 14 copia fotostática simple de Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos C.V.D., M.I.P.D.R. y A.B.P.D.S., con el ciudadano J.T.C.R., en fecha 15 de Julio de 2005.

Este Tribunal al respecto señala que, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en reiteradas decisiones ha dejado sentado que sólo pueden producirse fotocopia de documentos públicos y privados, reconocidos o tenido legalmente por reconocidos con el libelo de la demanda, y no documentos privados simples, y así lo ratificó en Sentencia de fecha 19-05-2005, en el caso J.G.F. contra C.N.C., que:

…las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito articulo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple este carecerá de de valor según lo expresado en el articulo 429, que solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto a la contraparte del promoverte le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado..

En este sentido a juicio de quien aquí decide, considera que la fotocopia bajo examen no se refiere a un documento público ni a un instrumento privado o tenido legalmente por reconocido, por lo que no se trata de aquel tipo de documento al cual el legislador ha querido dar valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia, por lo que se desestima dicho documento, en virtud de tratarse de una copia fotostática de un documento simple, el cual no se formo ni fue firmado en presencia de un funcionario público, y por ende no existe certeza legal de su autoría. Y así se decide.

En la oportunidad legal:

CAPITULO PRIMERO. De las Documentales.

Promovió marcado “B”, con toda la fuerza, el valor probatorio del documento que acredita la propiedad del inmueble objeto de esta demanda de Desalojo de Inmueble, por parte de sus mandantes, ciudadano D.R.D.L., IMAD S.H. y KHOZAYA YAGHI identificados en los autos, que ya fue a.p.

Invocó e hizo valer en beneficio de la pretensión de sus representados, el Contrato de Arrendamiento marcado “C”, suscrito por los causantes a título particular de sus mandantes y el ciudadano J.T.C.R., que ya esta sentenciadora analizó

CAPITULO SEGUNDO. De Las Inspecciones Judiciales.

Promovió en todo su valor probatorio la Prueba de Inspección a practicarse en el Local ocupado por el ciudadano J.R.C.R..

Al respecto, observa esta juzgadora que al folio 50 del Expediente cursa Acta de Inspección Judicial practicada el día 25 de Octubre de 2013, mediante la cual el Tribunal entre otras cosas deja constancia de: PRIMERO: “…que en Local donde se encuentra constituido funciona un establecimiento comercial que se dedica a la venta de loterías (Triple Godo, Kino, Triple seriales, billetes de Parley y recargas telefónicas)…” SEGUNDO: “… que el inmueble objeto de la presente Inspección solo es de uso comercial...” TERCERO: “… que en el Local donde se encuentra constituido no habita, ni lo tiene como residencia ni dormitorio, personal alguna, solo lo observó se observó muebles y objetos propios de la actividad…” “…deja constancia que el inmueble objeto de la presente Inspección forma parte de un inmueble de mayor extensión, constituido por varios locales…”

Para a.e.p.e. Tribunal observa: La prueba de la Inspección Judicial se caracteriza por el hecho de que el objeto de prueba es constatado mediante percepción directa del Juez, sin necesidad de representación del mismo con la narrativa evocadora de la percepción que tuvo en su momento el testigo (representación personal), sea por la fe que da una escritura (representación documental). Aquí la percepción es directa, y como no puede ser de visu, sino también a través de los otros cuatro sentidos y son objeto de esta prueba los hechos que el Juez puede percibir por sí mismo. No obstante el juez, pude dejar constancia de hechos que considere importantes, aunque no lo haya pedido la parte promoverte, esto con base a la facultad oficiosa de practicarla que tiene el Juez. De manera que, incluso, esa aseveración del Juez sobre las circunstancias de hecho inspeccionadas si es falsa, puede ser atacada, formalmente, por medio de la tacha de falsedad, conforme a lo establecido en el ordinal 6° del Artículo 1.380 del Código Civil.

Señala R.R.M. en su libro Las pruebas en el Derecho Venezolano, 2da Edición, los requisitos de validez para la eficacia probatoria de la Inspección Judicial, como lo son: 1.-la conducencia del medio respecto del hecho inspeccionado, esto es medio idóneo para probar hechos susceptibles de percepción directa por el Juez. 2.-La pertinencia del hecho inspeccionado, en el sentido de que la inspección debe estar relacionado con la causa del proceso. 3.-Que el acta sea clara y precisa, redactada conforme a la exigencia legal. El acta permite conocer los hechos observados por el Juez, por cuanto se requiere confrontarlos con los hechos alegados por las partes y para tomarlos en cuenta en la definitiva. 4.- Que no se haya producido una retractación del funcionario que realizo la inspección. 5.- que no haya reserva legal sobre el objeto de la inspección. 6.- Debe garantizarse el derecho al contradictorio. La prueba debe hacerse mediante constancia pública en autos, anterior a la realización para que las partes puedan ejercer sus derechos.

Ahora bien, al respecto esta Juzgadora le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que quedo demostrado que en el lugar donde se encuentra constituido el Tribunal, funciona un establecimiento comercial, denominado “CORPORACIÓN PARLEY C.A.” que se dedica a la venta de loterías (Triple Godo, Kino, Triple seriales, billetes de Parley y recargas telefónica, que el inmueble objeto de la presente Inspección solo es de uso comercial, y que no habita, ni lo tiene como residencia ni dormitorio, personal alguna, solo se observó muebles y objetos propios de la actividad comercial que desarrolla y el inmueble objeto de la presente Inspección forma parte de un inmueble de mayor extensión, constituido por varios locales.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA. De la Prueba Documental.

Promovió e hizo valer marcado “A”, original del Registro de Comercio de la Firma Personal “AGENCIA DE LOTERÍAS PICA PICA”, a nombre del ciudadano J.T.C.R., debidamente registrado por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, bajo el N°. 89 folios, vuelto del 137 al vuelto 138, de fecha 14 de Febrero de 1.992.

Documental esta que se le da valor probatorio, en virtud de que se trata de un documento publico del cual evidencia entre otras cosas, la conformación de un Fondo de Comercio denominado “AGENCIA DE LOTERÍAS PICA PICA”, por el ciudadano J.T.C.R., en fecha 14 de Febrero de 1.992, cuyo objeto es la venta de billetes de Lotería, Raspaíto, Kino, Polla, Súper Polla, Triple, Periódicos, Revistas, Quincalla y cualquier otra actividad de licito comercio en el país con un capital inicial de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00).

Promovió marcado “B”, cursante al folio 27 documento original contentivo de Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos C.V.D., M.I.P.D.R. y A.B.P.D.S., con el ciudadano J.T.C.R., en fecha 15 de Julio de 2005.

En cuanto a este instrumento, este Tribunal le da valor probatorio, de conformidad con lo preceptuado en los Artículos 1.363 y 1364 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto demuestra la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos C.V.D., M.I.P.D.R. y A.B.P.D.S. representadas por el ciudadano Á.S.C. con el ciudadano J.T.C.R., parte demandada donde el Arrendador da en Arrendamiento al arrendatario por un inmueble constituido por dos Locales Comerciales, distinguidos con los números 1 y 2, ubicados frente a la Fuente del Paseo Libertador, de esta ciudad de San F.d.A., siendo los linderos del local Nº. 1: Norte: Cafetín El Encuentro; Sur: Con el Local Nº. 2, de la misma propiedad, Este: Con la Plaza de las Mujeres que es su frente y Oeste: Con terrenos de mayor extensión, Local Nº 2: Norte: Con el local Nº 1, Sur: Con la F.d.L.; Este: Con plaza de las Mujeres que es su frente y Oeste: Con una mayor extensión de terreno de los arrendadores, con un canon de arrendamiento mensual de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) mensual, que comenzó a regir desde el 15 de Julio de 2005 hasta el 15 de Julio del año 2008, por un lapso de TRES (3) AÑOS, así como las demás condiciones y términos que la rigen.

Promovió marcados “C”, “D”, “E”, “F” y “G”, cursantes a los folios 38, 39, 40, 41 y 42, originales de recibos de pago por la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00) cada uno, por concepto de Pago de Alquiler de un Local Comercial, de fechas 15-04-13, 15-05-13, 15-06-13, 15-07-13 y 15-08-13 respectivamente, suscritos por la ciudadana A.B.d.S..

Respecto a estas documentales, se trata de documentos privados, específicamente recibos de pago emanados de la ciudadana A.B.D.S., a nombre del ciudadano J.C., a las cuales se les da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que evidencian recibos marcados “C”, “D”, “E”, “F” y “G”, de fechas 15-04-13, 15-05-13, 15-06-13, 15-07-13 y 15-08-13 respectivamente, por concepto de pago de alquiler, Local Comercial Pica Pica, correspondiente a los meses de, Abril, Mayo y Junio, Junio, Julio y Agosto del año 2013, respectivamente, por la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00) mensual.

Esta Juzgadora para decidir observa:

La presente Acción de Desalojo de Inmueble, se inicia mediante demanda incoada por el Abogado N.A.L., Apoderado Judicial de los ciudadanos D.R.D.L. e IMAD S.H., y el ciudadano KOZHAYA YAGHI, en contra del ciudadano J.T.C.R., donde la parte actora solicita la RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTIO de su propiedad, consistente en UN (1) Local Comercial ubicado en la Avenida Puente M.N. frente a la Plaza de la Mujer, de esta ciudad de San F.d.A., dentro de lo siguientes linderos y medidas: NORTE: Restaurant, “El Encuentro Criollo”, en Diez Metros con Cuarenta Centímetros (10,40 Mts) lineales y con terreno propiedad de los demandantes, en Dos metros con Noventa y Cinco Centímetros (2,95 Mts) lineales; SUR: Local del Restaurant “F.d.L.”, en Trece Metros con Treinta y Cinco Centímetros (13,35 Mts) lineales; ESTE: Plaza de la Mujer, en Siete Metros con Noventa Centímetros (7,90 Mts) lineales, y OESTE: Terreno propiedad de los demandantes, en Ocho Metros con Ochenta y Siete Centímetros (8,87 Mts) lineales, en el local precedentemente señalado y con una superficie de Ciento Once Metros Cuadrados (111,00 M2), ocupado por el ciudadano J.T.C.R., por falta de pago del canon de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto del año 2013, ahora bien, en fecha 10-10-2013, se citó al demandado ciudadano J.T.C.R., quien contestó la demanda, negando, rechazando y contradiciendo, que hubiese dejado de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a cinco (5) mensualidades de los meses abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2013, por cuanto las mismas fueron canceladas a la ciudadana A.B.P.D.S., quien fungía como su legitima arrendadora, consignados con el escrito de pruebas marcados “C”, “D”, “E”, “F” y “G”, correspondientes a los mencionados meses, así como lo señalado por el actor en el libelo de la demanda, en el sentido de precisar que tiene en calidad de arrendatario en el inmueble descrito en el libelo de la demanda un tiempo de diez (10) años, por cuanto dicha relación arrendaticia comenzó de hecho y derecho en el año 1.997, es decir, hace dieciséis (16) años y el hecho o argumento probable que el actor no supiera o desconociera que efectivamente el canon de arrendamiento se le estuviera cancelando a los antiguos propietarios, por cuanto en el presente caso no se materializó el derecho ofertivo de preferencia arrendataria, igualmente no se le notificó de la transferencia de la propiedad del inmueble, y en consecuencia de la subrogación del Arrendador donde funge como arrendatario, y que si bien es cierto que los compradores se subrogaron como arrendadores, debieron notificarle de manera formal y que una vez que le hubieran impuesto de la cualidad de los nuevos arrendadores es que comienza a regir el arrendamiento, dándole la validez a las cláusulas establecidas en el ultimo contrato de arrendamiento en virtud de que era un contrato indeterminado.

Opuso la excepción establecida en el Ordinal “c” del Artículo 3° del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento “…Quedan fuera del ámbito de aplicación de este decreto ley, el Arrendamiento y Subarrendamiento de Fondos de Comercio…”

DE LA CALIFICACION DE LA ACCION:

El Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe

.

Ahora bien, de una minuciosa revisión realizada al escrito libelar y a los recaudos, se desprende que el demandante, Abogado N.A.L., apoderado judicial de los ciudadanos D.R.D.L. e IMAD S.H., y el ciudadano KOZHAYA YAGHI, en su carácter de arrendadores de UN (1) Local Comercial ubicado en la Avenida Puente M.N. frente a la Plaza de la Mujer, de esta ciudad de San F.d.A., dentro de lo siguientes linderos y medidas: NORTE: Restaurant, “El Encuentro Criollo”, en Diez Metros con Cuarenta Centímetros (10,40 Mts) lineales y con terreno de nuestra propiedad, en Dos metros con Noventa y Cinco Centímetros (2,95 Mts) lineales; SUR: Local del Restaurant “F.d.L.”, en Trece Metros con Treinta y Cinco Centímetros (13,35 Mts) lineales; ESTE: Plaza de la Mujer, en Siete Metros con Noventa Centímetros (7,90 Mts) lineales, y OESTE: Terreno de nuestra propiedad, en Ocho Metros con Ochenta y Siete Centímetros (8,87 Mts) lineales, en el local precedentemente señalado y con una superficie de Ciento Once Metros Cuadrados (111,00 M2).

Observa esta Juzgadora, que la parte demandante en su libelo de demanda califica su acción como Resolución de Contrato de Arrendamiento, fundamentándose en los artículos 33 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el articulo 1.167 del Código Civil. Al respecto, y en aplicación del principio de exhaustividad, esta Juzgadora analiza el contrato de arrendamiento objeto de la referida acción y prevé que de la cláusula segunda contractual, se aprecia, que la intención de las partes fue de pactar un término de duración de tres (3) años fijos, contados a partir del 15 de julio del año 2005 hasta el 15 de julio del año 2008.

En este sentido, debemos establecer que en v.d.P.D. que rige en nuestro proceso civil, resulta necesario una correspondencia entre la sentencia de mérito y la pretensión deducida, de allí que deben ser analizados todos y cada uno de los elementos del juicio que servirán de fundamento para la decisión de la causa. En este orden de ideas, el procesalista R.H.L.R., en su obra “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, señala:

Según lo dispuesto en el artículo 12, el juez pude suministrar los motivos de derecho, aún cuando las partes no los hayan alegado. No hay extralimitaciones de su parte cuando el Juez presenta la cuestión de derecho de forma distinta a como ella fue expuesta por las partes, cambiando en consecuencia las calificaciones jurídicas que éstas le hayan dado o adicionando apreciaciones o argumentos legales que son producto del enfoque jurídico del Juez. La máxima iura novit curia viene a ser la consecuencia natural del proceso lógico de la sentencia que se traduce según los tratadistas en la otra expresión latina da mihi factum, dabo tibi ius, (dame los hechos, para darte el derecho).

Igualmente, el procesalista A.R.R., en su obra “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL”, señala:

La Casación venezolana ha venido sosteniendo repetidamente que, si bien los jueces deben atenerse al derecho, ello no quiere decir que estén obligados a citar en forma expresa los artículos de ley que contienen las normas que aplican. Con tal que cumplan fielmente esas normas legales poco importan que las citen o no.

La falta de mención expresa de los artículos de la Ley - sostiene la Corte – no debe confundirse con falta del fundamento del fallo, o sea, de motivación que sirve de base a lo dispositivo.

La vinculación del Juez al derecho no significa que ha de atenerse exclusivamente a las disposiciones legales y argumentos de derecho que le sometan las partes.

La ley no prohíbe a los jueces suplir argumentos de derecho que no hubieren sido alegados y, por el contrario, en su misión jurisdiccional están en el deber de aplicar preceptos de la legislación positiva (iura novit curia) aunque no hubiesen sido alegados por las partes.

Así las cosas y acogiéndose a los criterios doctrinales antes citados, esta Sentenciadora considera conveniente traer a colación los reiterados criterios jurisprudenciales emanados de nuestro m.T. de la República con respecto a la calificación jurídica y al Principio Iura Novit Curia. Al respecto, en sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha veintitrés (23) de julio de 1987, con Ponencia del Magistrado René Plaz Bruzual, se dispuso:

…La jurisprudencia de esta Corte ha reiteradamente indicado que en virtud del principio iura novit curia, los jueces están totalmente facultados para elaborar argumentos de derecho en base a fundamentar en ellos su decisión, pues a ello se contrae su deber jurisdiccional; aplicar el derecho no alegado por las partes, o interpretar de diversa forma las normas que las partes invoquen, no implica necesariamente el que se estén supliendo defensas no alegadas por ellas, ya que a la iniciativa de las partes corresponde únicamente el alegato y prueba de los hechos, pero no la determinación e interpretación de las normas jurídicas aplicables…

Igualmente, en sentencia de la misma Sala, de fecha veintiocho (28) de mayo de 1991, con Ponencia del Magistrado Adán Febres Cordero, se estableció:

…en el proceso civil la cuestión de hecho, y su prueba correspondiente, corresponde a la iniciativa de las partes, pero la cuestión de derecho, su calificación y declaración, corresponde al poder de los jueces, porque éste es el principio que se halla comprendido en la máxima iura novit curia, conforme al cual los jueces pueden, sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión pues ello forma parte de su deber jurisdiccional…

Asimismo, en sentencia de la Sala Político-Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha veintidós (22) de septiembre de 1993, con Ponencia de la Magistrada Hildegard Rondón de Sansó, se dispuso:

…Según el principio iura novit curia se ha reconocido al Juez un amplio poder instructivo por lo que se refiere a la norma jurídica aplicable al caso concreto, definiéndose, según dicho principio, a la eventual actividad de las partes, en lo relativo, a la alegación del Derecho aplicable, como útil, más no necesaria ni determinante…No obstante, en Venezuela, en materia de procedimiento civil, tal principio se encuentra aparentemente matizado con la norma contenida en el artículo 340, ordinal 5° del Código de procedimiento Civil, y en el artículo 361 ejusdem, en virtud de los cuales las partes, al presentar o contestar la demanda, deben indicar al Tribunal el fundamento de derecho de su pretensión. No obstante, en criterio de la Sala, tales normas no pueden llegar al extremo de atar de manos al Tribunal que conozca de la causa, limitándolo a sólo poder aplicar las normas de derecho invocadas por las partes. De manera que, en Venezuela, en materia de procedimiento civil ordinario, a juicio de la Sala, la carga de las partes de alegar el derecho aplicable al caso concreto, tiene el carácter de requerir de aquéllas una colaboración necesaria, pero no vinculante ni limitante para el Tribunal de la causa, quien puede, en aplicación del principio iura novit curia, aplicar al caso concreto normas de derecho distintas de las alegadas por las partes…

Por último, en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha veinte (20) de abril de 2005, con Ponencia de la Magistrada Isbelia P.d.C., se estableció:

…Es claro pues, que el formalizante pretende poner de manifiesto que el juez incurrió en un error al establecer las conclusiones jurídicas de los hechos afirmados en el libelo de forma diferente a la alegada por el actor, lo que en modo alguno constituye incongruencia, pues el juez sólo está atado por los hechos alegados, mas no respecto del derecho aplicable ni de la determinación de las consecuencias jurídicas previstas en la ley, por cuanto su deber es conocer el derecho , el cual debe aplicar con independencia de lo que al respecto hubiesen indicado las partes.

…Por tanto, se puede concluir que no existe incongruencia cuando el juez presenta la cuestión de derecho en forma distinta a como ella fue presentada por las partes, cambiando las calificaciones que éstas hayan dado, o haciendo apreciaciones o argumentos legales, que son producto de su manera de ver el problema sometido a su consideración…

Siendo las cosas asi, considera esta Jurisdicente, en uso de las facultades conferidas por el artículo 12 de nuestro Código Adjetivo Civil, necesario a.l.n.d. contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, a los fines de precisar si es un contrato a tiempo determinado o indeterminado, en el entendido que el Contrato a tiempo determinado o fijo es aquel que establece su duración por un lapso de tiempo concreto, específico y limitado, y por ende, las prórrogas que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado. En contrario, es a tiempo indeterminado aquel contrato en el cual no se establece un lapso específico de duración, o que habiéndose estipulado un término fijo, luego de su vencimiento opera la tácita reconducción estipulada en el artículo 1.614 del Código Civil.

De las pruebas presentadas se desprende, que efectivamente las partes suscribieron un Contrato de Arrendamiento por Tiempo Determinado, sobre el inmueble, objeto de este litigio, que inició desde hace diez (10) años, mediante contratos sucesivos, siendo el último de ellos, uno privado cuya vigencia inicia el 15 de julio del año 2005, con una duración de tres (3) años fijos, el cual finalizó en fecha 15 de julio del año 2008, tal y como lo establece la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos C.V.D., M.I.P.D.R. y A.B.P.D.S., con el ciudadano J.T.C.R., cursante al folio 37 del expediente.

A los fines de dirimir la presente controversia, esta juzgadora observa lo establecido en la Cláusula Segunda, del Contrato de Arrendamiento de fecha 15 de julio de 2005, a que hace referencia la parte accionante en su Demanda, las partes establecieron de mutuo acuerdo su duración en los siguientes Términos: CLAUSULA SEGUNDA: “ LA DURACION DE ESTE CONTRATO ES POR TRES (3) AÑOS FIJOS, NO PRORROGABLES, CONTADOS A PARTIR DEL DIA 15 DE JULIO DEL AÑO 2005 HASTA EL DIA 15 DE JULIO DEL AÑO 2008” .(Subrayado del Tribunal).

Ante tal situación, considera quien aquí decide, que en primer lugar es deber del arrendador indicar al Tribunal cual es el tiempo de duración del arrendamiento, el cual, alego ser a tiempo determinado tal como lo prevé la Cláusula Segunda, donde se estableció la duración de relación inquilinaria, es decir de TRES (3) AÑOS FIJOS, contados a partir del 15-07-2005; ahora bien, tal y como se desprende de la citada cláusula segunda, el tiempo de duración es de tres (3) años fijo, finalizado el mismo en fecha 15-07-2008, operó de pleno derecho la prórroga legal, que inició el 16 de julio de 2008, el cual de acuerdo a lo establecido en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “d”, por una relación de Diez años o más, según señaló la parte actora, tiempo este, que la parte demanda refutó, diciendo que la relación arrendaticia es por dieciséis (16) años, se prorrogó por un lapso de tres (3) años, que en el caso bajo estudio finalizó el 16 de julio de 2011; y vencida la misma el arrendador pudo exigir el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, no obstante, no lo hizo, puesto que el arrendatario siguió en el inmueble y el arrendatario recibiendo los cánones de arrendamiento.

En virtud de ello, resulta pertinente observar, lo señalado en el artículo 1600 del Código Civil, el cual se lee a continuación:

Artículo 1600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendatario se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

El artículo citado con anterioridad consagra el fenómeno de la tácita reconducción, la cual tendrá lugar en aquellos casos en que a la expiración del término fijado en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, por lo que se presume que el arrendamiento ha sido renovado, regulando sus efectos bajo las disposiciones correspondientes a los contratos de locación a tiempo indeterminado. La tácita reconducción viene a determinar el régimen que regulará aquellos contratos cuyo tiempo ha expirado, y el arrendador deja la posesión del inmueble arrendado en manos del arrendatario. La voluntad del legislador a la hora de redactar el artículo 1600 del Código Civil fue la de regular un fenómeno perteneciente al plano fáctico, por lo que no puede ser negado de forma convencional. La prohibición contractual de la tácita reconducción no puede impedir que la situación que le dio origen surja entre las partes, por cuanto dicha institución supone la falta de voluntad de las partes a la hora de regular los efectos de la relación arrendaticia cuando el contrato a tiempo determinado ha perdido validez por expiración del término. La tácita reconducción es una nueva locación tácitamente consentida, que sigue la anterior sin solución de continuidad; que según el Tribunal Supremo de Justicia el alcance Jurídico de la tacita reconducción no es otro que el de presumir la existencia de un nuevo contrato y para que tenga lugar ha de existir contrato.

El propio Legislador se ocupa de establecer en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo, es decir, que no es verdad absoluta esa conclusión o extinción, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (prefijado y la prorroga legal de tener lugar la misma) y sin oposición del propietario, la relación de la locatio conductio no se extingue, sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo las características de la indeterminación temporal.

En consecuencia, por cuanto queda claro que se dieron todos los requisitos necesarios para la procedencia de la tacita reconducción, como lo es existencia del contrato escriturado a plazo fijo, conclusión de la prorroga legal, ocupación del arrendatario sin oposición del arrendador y mediante el pago del precio que resulte, según las provisiones del contrato cuya duración ha concluido por el vencimiento de la prorroga legal, (ocupación o posesión precaria continuativa por el arrendatario) además del consentimiento reciproco, por el pago del arrendamiento bajo tal carácter , es decir con ánimo arrendaticio, el hecho cierto de que en el contrato no existe expresa estipulación que permita o autorice la prórroga, automática del contrato a plazo fijo y la capacidad para contratar. En vista de lo anterior, y por cuanto se ha mantenido el inmueble en posesión del arrendatario, después de haber terminado la vigencia del contrato de arrendamiento, se entiende que se ha presentado la tácita reconducción del mismo en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Ahora bien, acogiéndose este Tribunal a los criterios jurisprudenciales y doctrinales antes citados, sobre la capacidad y deber del Juez de realizar la calificación jurídica de la pretensión deducida por el demandante al momento de dictar la sentencia de mérito, a través del silogismo judicial que se realiza durante el proceso, mediante los actos efectuados por las partes, es necesario indicar que en el caso de autos el demandante califica su acción como resolución de contrato de arrendamiento, pero que al ser analizado el título acompañado como fundamento de su demanda, específicamente la cláusula segunda anteriormente citada, esta Juzgadora prevé que el referido contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, como se desprende de la voluntad plasmada por las partes inicialmente, en la referida cláusula contractual, siendo procedente y aplicable al caso de marras, la acción especialísima de Desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento adeudados, que se encuentra prevista en el artículo 34, literal a del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el cual el demandante fundamenta su acción, resultando errada la calificación realizada en su libelo.

En consecuencia, esta Juzgadora en aplicación de los artículos 26 y 257 de la Constitución Nacional, que establecen la garantía a la tutela judicial efectiva y que el proceso constituya un verdadero instrumento para la realización de la justicia, y en virtud de que la acción de Desalojo, por su naturaleza es resolutoria, ya que la procedencia de la misma no deja vivo el contrato controvertido, como sucede con la acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento, esta Sentenciadora procede a darle la correcta calificación jurídica a la presente acción de Desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento. ASÍ SE DECIDE.

DE LA PROCEDENCIA DE LA ACCION:

Las causales de Desalojo arrendaticio están consagradas en el Artículo 34 ejusdem, el cual señala: “Sólo podrá demandarse el Desalojo de un inmueble arrendado bajo Contrato de Arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

A tenor de lo contemplado en el literal “a” de la norma en referencia, procede el desalojo del arrendatario que haya dejado de pagar el canon de arrendamiento a dos (2) mensualidades consecutivas; con lo cual no se contradice lo dispuesto en el Artículo 552 del Código Civil, continente del principio según el cual las pensiones de arrendamiento son frutos civiles que pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que las produce, máxime cuando según el ordinal 2° del Artículo 1.592 ejusdem, entre las obligaciones principales del arrendatario está la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

El precio arrendaticio consiste en la contraprestación que el Arrendatario se compromete a entregar al Arrendador, por el uso y disfrute de la cosa arrendada y si en determinado momento el Arrendador se niega a recibir el pago del precio estipulado, el Arrendatario tiene derecho de liberarse de ese deber de pagar consignando lo adeudado del modo establecido en la Ley. Asimismo el Arrendador tiene el derecho también concomitantemente el “derecho –deber”, de exigir al Arrendatario el pago del canon arrendaticio en los términos convenidos “derechos”, así como el “deber” de no negarse a recibirlo cuando el Arrendador se lo entregue o pague en los términos convenidos o el que indique de modo especial la Ley. Entonces constituye una de las obligaciones principales del Arrendatario, pagar el precio del Arrendamiento conforme se obligó: obligación que guarda relación con la “cantidad” a pagar, el “tiempo o momento” en que debe pagar y el “lugar” en donde debe ocurrir el pago. Sin embargo esos tres requisitos en el ámbito arrendaticio, si nos remitimos a nuestra Legislación vigente, no son de obligatorio cumplimiento como “términos convenidos” de haberse establecido los mismos en contradicción con la Ley. En efecto la cantidad a pagar por concepto de canon está sujeta a que el inmueble arrendado no se encuentre exento de regulación y que de no producirse tal exención, el precio arrendaticio estipulado no sea mayor al fijado por el órgano regulador, puesto que en este caso no tiene aplicación los principios a que se refiere el Código Civil Artículo 1.159 ( los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes), 1.160 (los Contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan expresamente a cumplir lo expresado en ellos) y 1.264 (las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas), precisamente al privar las normas especiales inquilinarias (Artículos 6°, 7°, 13°, 51°, 82 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), según el Artículo 14 del Código Civil : “Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicaran con preferencia a las de este Código en la materia que constituyan la especialidad”.

Ahora bien, realizadas las anteriores consideraciones, tenemos que en el caso de marras, el Apoderados Judicial de la parte actora demanda la Resolución de Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado entre sus representados, calificada precedentemente por esta Juzgadora, como Acción de Desalojo, por subrogación de los derecho como arrendatarios, en virtud de la compra del inmueble objeto del presente juicio, y el ciudadano J.T.C.R., plenamente identificados, en virtud del incumplimiento de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2013, para un total de cinco (5) meses de cánones de arrendamiento insolutos y acumulados, que suman la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00), a razón de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00), cada uno. Dicho contrato fue celebrado en fecha 15 de julio del año 2005, con un termino de duración de TRES (3) años, contados a partir del 15 de julio del año 2005, en tal sentido tenemos, Con base a lo anterior, tenemos que la parte demandada no niega expresamente la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, pero si niega que haya dejado de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto del año 2013, por cuanto las mismas fueron canceladas a la ciudadana A.B.P.D.S., quien fungía como su legitima arrendadora. En consecuencia, siendo un hecho controvertido entre las partes, el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto del año 2013, por haber sido negado y rechazado por el demandado de autos, debiéndose proceder al análisis del material probatorio aportado por las partes al proceso, con el fin de determinar la solvencia o no en los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto del año 2013, del inmueble objeto de esta causa, determinando así los limites de la Controversia.

Ahora bien de las pruebas presentadas, a.p., encontramos que si bien es cierto, que los arrendatarios en un principio, eran los ciudadanos C.V.D., M.I.P.D.R. y A.B.P.D.S., y asi se desprende de contrato de arrendamiento de fecha 15 de julio del año 2005, que cursa en original al folio 37 del expediente, no es menos cierto, que por efectos de la venta realizada durante la relación arrendaticia, (05 de abril de 2013), por el ciudadano A.S.C., actuando en nombre y representación de la Empresa Mercantil “AGROCOMERCIAL LOS CAOBOS, C.A.”, a los ciudadanos D.R.D. LOGGIODICCE, KOZHAYA YAGHI Y A.H.E.J., este ultimo en representación de IMAD S.H., parte demandante, de un inmueble de mayor extensión al cual pertenece el local objeto del presente juicio, hubo una subrogación arrendaticia, lo que quiere decir, que como el inmueble arrendado paso a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador inicial, por lo que el nuevo propietario, en el caso de marras son los ciudadanos D.R.D.L., IMAD S.H., y KOZHAYA YAGHI, los cuales están obligados a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados; por otra parte, se observa, que la parte demandada no demostró, ni trajo a los autos prueba alguna que ratificaran lo alegado en la contestación de la demanda, ni tampoco desvirtuó los hechos alegados por los demandante en el escrito libelar, ni presento los recibos o finiquitos que demuestren los pagos, realizados a la parte actora ciudadanos D.R.D.L., IMAD S.H., y KOZHAYA YAGHI, aunado a ello, no se desprende del expediente, que la parte demandada haya realizado la consignación de los cánones de arrendamientos insolutos de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual consagra el derecho que tiene el arrendatario o de cualquier persona debidamente identificada de consignar en nombre de este, la pensión de arrendamiento vencida, por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la segunda mensualidad, cuando el Arrendador rehúse expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, y mientras ese lapso no se haya agotado no habrá incumplimiento. Lo que quiere decir que vencido el lapso estipulado anteriormente habrá incumplimiento y por ende procederá el Desalojo. Y Demandado como sea el Desalojo del inmueble arrendado y declarada con lugar la demanda, el contrato de arrendamiento queda extinguido y el arrendatario deberá cancelar las pensiones insolutas. En tal virtud es por lo que concluye, quien aquí decide, que es cierto el hecho de que el ciudadano J.T.C.R., dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto del año 2013, por la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00) mensuales, en v.d.C.d.A. a Tiempo Indeterminado celebrado entre las partes, y en consecuencia se declara Procedente la presente Acción de DESALOJO DE INMUEBLE, de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal “a”. Y así se decide.

Por otra parte, tenemos que en cuanto a la defensa alegada por la parte demandada, respecto al hecho, de que no se materializo el derecho ofertivo de preferencia arrendataria, e igualmente no sabía que la parte actora había comprado el inmueble, y que nunca se le notifico de la transferencia de la propiedad del inmueble, considera esta Juzgadora que era deber del anterior propietario hacer la debida notificación, no obstante, tal y como lo establece la doctrina sobre la materia, el tercero adquirente también está obligado a hacer del conocimiento del arrendatario la negociación celebrada con el propietario arrendador, no sólo para que quede informado de la misma, sino para que pueda ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir para que se subrogue, si así lo considera conveniente a sus intereses dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha de la notificación, tal como pauta el articulo 47 ejusdem, de allí que omitir esa notificación por parte del tercero adquirente o por el propietario-arrendador, impide que corra el plazo de caducidad para el ejercicio del retracto, pudiendo ejercerla cuando le convenga, aun cuando el locatario, por sus propios medios, llegue a tener conocimiento de la negociación celebrada entre el propietario- arrendador y el tercero adquirente. Sin embargo este principio general del retracto legal arrendaticio, contemplado en el artículo 43 de la LAI, encuentra su excepción cuando el bien arrendado forme parte del inmueble objeto de la transmisión o transferencia en su globalidad, y consista en… oficina o local comercial, (subrayado del tribunal), como así lo estatuye el articulo 49 ejusdem.

En este orden de ideas, considera esta Juzgadora, empero lo expuesto, que en el caso de marras, el inmueble objeto del presente litigio, se trata de un local comercial donde funciona el fondo de comercio, que se denomina “CORPORACION PARLEY C.A.”, el cual forma parte del inmueble que globalmente adquirió la parte actora- arrendatario, por venta que le hiciera el ciudadano Á.S.C., actuando en nombre y representación de la Empresa Mercantil “AGROPECUARIA LOS CAOBOS C.A.”, en fecha 5 de abril de 2013, tal y como se desprende del documento público que a tal efecto se consigno y que esta Juzgadora dio pleno valor probatorio; Por ende, vista la excepción, en el caso de estudio, no aplica, no se hace necesario o indispensable que los propietarios-arrendadores hayan realizado la notificación de la venta al arrendatario, en virtud de que el local que ocupa el ciudadano J.T.C.R., en su condición de arrendatario, forma parte del inmueble adquirido mediante venta global, que se le hiciera a los ciudadanos D.R.D.L., IMAD S.H., y KOZHAYA YAGHI . Y así se decide.

Por ultimo, tenemos que el Demandado de autos, opuso la excepción establecida en el Ordinal “c” del Artículo 3° del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento “…Quedan fuera del ámbito de aplicación de este decreto ley, el Arrendamiento y Subarrendamiento de Fondos de Comercio…”

Al respecto, se toma como premisa, la definición de Fondo de Comercio, encontramos que nuestro Código de Comercio Venezolano, no define el fondo de comercio, que deviene de una construcción doctrinaria francesa y que guarda relación con “azienda comerciale” del derecho italiano. En Francia, por ejemplo, la Ley del 17 de marzo de 1909 no trae ninguna definición del fondo; pero, el artículo 1 al 1, del anteproyecto de la Comisión de Reforma del Código de Comercio y del Derecho de Sociedades aporta una definición descriptiva: “el fondo de comercio es el conjunto de bienes muebles afectados al ejercicio de una actividad comercial” (Alfredo Morles Hernández, Curso de Derecho Mercantil, Tomo I) según esta conceptualización el fondo de comercio está compuesto de bienes muebles solamente, mientras que el artículo 2555 del Código Italiano define azienda, en general, como el conjunto de bienes organizados por el empresario para el ejercicio de la empresa. A su vez, la doctrina italiana comprende los inmuebles dentro de los bienes de “azienda” (Alfredo Morles Hernández, Curso de Derecho Mercantil, Tomo I). Antes tales concepciones y en la búsqueda de aquella que se adapte más al espíritu de nuestra legislación comercial, tenemos que nuestra mayor fuente de documentación, es la doctrina de la cual podemos extraer grosso modo la siguiente definición: es el conjunto de cosas que forman la especulación mercantil generadora de ganancias para su propietario, y se compone de bienes materiales y muebles incorporales. Es decir, la instalación material, útiles, mobiliario, herramientas, máquinas y stock de mercancías, derecho a la clientela, a la razón comercial, a las enseñanzas, emblemas marcas y al arrendamiento del local y de forma más precisa, es el conjunto de cosas, bienes y servicios, reunidos y organizados para ejercer el comercio. El elemento económico “capital”, jurídicamente se traduce en el concepto “bien”; el concepto “trabajo”, en el concepto “servicios” o “prestación”, ello según la Enciclopedia Jurídica Opus, Tomo IV. Pág. 124.

De otro lado, el maestro especialista mercantil y doctrinario patrio, Dr. R.G., en su obra Curso de Derecho Mercantil, Capitulo VIII, páginas 98 y 99, expuso: “…Es una universalidad de hechos que, contrariamente a la concepción tradicional de la misma, reúne no sólo bienes muebles por su naturaleza sino también bienes inmateriales y, en algunos países extranjeros, más allá del ya mencionado derecho al local, hasta el inmueble perteneciente al titular del fondo en que éste se encuentra, pero como tal no representa un objeto único de derecho, cuando el legislador y las partes de determinado acto jurídico, verbigracia, de una venta, consideran los bienes de referencia sub specie universitatis, realizan una mera operación del pensamiento. En otras palabras, la universalidad no es una categoría ontológica, sino una categoría lógica”.

Esta tesis de la universalidad de hecho, es sostenida igualmente por Briceño, para quien “lo necesario y esencial en todos los casos es la pluralidad de bienes para formar el establecimiento industrial o mercantil”. Por su parte Reinhard, afirma que la “unidad de la noción de fondo es puramente intelectual, los elementos que lo constituyen están unidos por un destino común, la afectación a una actividad comercial o industrial”.(Alfredo Morles Hernández, Curso de Derecho Mercantil, Tomo I).

Bajo estas premisas, esta operadora de justicia considera que el fondo de comercio se compone de una pluralidad o multiplicidad de bienes y cada uno de estos bienes conserva su peculiar carácter jurídico. Pero es necesario señalar que el fondo no tiene una composición fija de elementos, siendo estos variables en relación con las necesidades económicas del mercado y las fluctuaciones de la clientela; y luego estos elementos guardan una vinculación unitaria y estrecha con el fin perseguido por el comerciante de servir a una clientela.

Pero, amen de esta variabilidad de elementos que le contienen, hay que destacar que cualquier fondo de comercio, cualquier sea su naturaleza; se debe manifestar o materializar en un lugar descriptible e identificable. Esto es, esa unidad de elementos “abstractos” que constituyen el fondo de comercio; no puede quedar en el aire; antes bien, para la explotación mercantil o para cumplir su finalidad comercial, depende de un sitio o lugar.

Esto indica que es imposible referirse a un fondo de comercio sin determinado lugar o espacio físico en donde se “ubique” materialmente sus elementos. Entonces, que se debe diferenciar si lo que se alquila es el fondo de comercio únicamente o solo los inmuebles donde aquel funcionaria; o si lo que se alquila son ambos; es decir, tanto el fondo de comercio como los locales o sitios en donde funcionaría.

Habida cuenta tenemos que de las probanzas presentadas, específicamente del contrato de arrendamiento de fecha 15 de julio de 2005, cursante al folio 37 del expediente, se desprende de su cláusula primera: “Los Arrendadores ceden en arrendamiento a El arrendatario un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales, distinguidos con los números 1 y 2, ubicados frente a la Fuente del Paseo Libertador de esta ciudad de San F.d.A., Estado Apure….” (Subrayado del Tribunal).

En tal sentido, tenemos que cuando la ley sobre la materia, se refiere en su articulo 3, literal c), de la inaplicación del decreto ley de arrendamientos inmobiliarios con respecto al fondo de comercio, se refiere en aquellos casos, en donde, lo que se da en arrendamiento es el Fondo de Comercio, y no el inmueble donde funcione uno, que si esta dentro del ámbito de aplicación de la mencionada Ley, es por ello, que siendo las cosas así, no se ajusta a la situación de hecho ni de derecho, el alegato esgrimido por la parte demandada, en el caso bajo estudio, respecto a que el fondo de comercio denomina “CORPORACION PARLEY C.A.”, queda fuera del ámbito de aplicación del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, pues tal y como se desprende de la cláusula up supra, lo que se dio en arrendamiento, fue un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales, ubicados frente a la Fuente del Paseo Libertador de esta ciudad de San F.d.A., Estado Apure, el cual esta destinado para local comercial, que de conformidad con lo preceptuado en el articulo 1º ejusdem, lo rige dicha ley y así se decide.

D I S P O S I T I V A:

Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; DECLARA: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE, incoada por el ciudadano N.A.L., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 2.232.510, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 99.553, con domicilio procesal en la Calle Girardot, N°. 50, de esta ciudad de San F.d.A., actuando en nombre y representación de los ciudadanos D.R.D.L. e IMAD S.H., venezolanos, mayores de edad, solteros, comerciantes, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad N°s. V- 16.270.396 y V- 22.882.873 y KOZHAYA YAGHI, de nacionalidad libanesa, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad N°. E- 84.488.711, contra el ciudadano J.T.C.R., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad N°. 3.770.321, domiciliado en la “Agencia de Loterías Pica- Pica”, ubicado en la Avenida Puente M.N. frente a la Plaza de la Mujer, de esta ciudad de San F.A., representado por los Abogados EISEN J.B.R. y R.A.B.P. , inscritos en el Inpreabogado bajo los N°s. 52.697 y 134.656, y se condena:

Al ciudadano J.T.C.R., anteriormente identificado, quien deberá entregar a los ciudadanos D.R.D.L., IMAD S.H., y KOZHAYA YAGHI, suficientemente identificados en autos, el inmueble consistente en Un Local Comercial, ubicado en la Avenida Puente M.N. frente a la Plaza de la Mujer, de esta ciudad de San F.A., dentro de lo siguientes linderos y medidas: NORTE: Restaurant, “El Encuentro Criollo”, en Diez Metros con Cuarenta Centímetros (10,40 Mts) lineales y con terreno propiedad de los demandantes, en Dos metros con Noventa y Cinco Centímetros (2,95 Mts) lineales; SUR: Local del Restaurant “F.d.L.”, en Trece Metros con Treinta y Cinco Centímetros (13,35 Mts) lineales; ESTE: Plaza de la Mujer, en Siete Metros con Noventa Centímetros (7,90 Mts) lineales, y OESTE: Terreno propiedad de los demandantes, en Ocho Metros con Ochenta y Siete Centímetros (8,87 Mts) lineales, en el local precedentemente señalado y con una superficie de Ciento Once Metros Cuadrados (111,00 M2), específicamente local donde funciona el establecimiento comercial, denominado “CORPORACION PARLEY C.A.”

A cancelar los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto del año 2013, por la cantidad de MIL DOISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00) mensuales, cada uno, para un total de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00).

Se condena en costas a la parte demandada, por resultar totalmente vencida de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de la publicación de la presente Sentencia.

PUBLÍQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE, Y DÉJESE COPIA

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en San F.d.A., a las 2:00 p.m., del día Veintisiete (27) de Mayo del año Dos Mil Catorce (2.014). AÑOS 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

La Juez,

Abg. EUMELY J. S.M..

La Secretaria Temp.,

Abg. ANANGÉLICA M. TAPIA P

En esta misma fecha y hora se publicó y registró la anterior Sentencia conforme a lo ordenado, y quedó anotada en el punto N°. 08, a los folios, vlto 83 y frente 84, del Libro Diario.

La Secretaria Temp.,

Abg. ANANGÉLICA M. TAPIA P.

EXP. N°: 2.013- 5.718.-

EJSM/amtp/mder.-

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Tribunal Primero de Municipio Ordinario y

Ejecutor de Medidas de los Municipios

San Fernando y Biruaca

de la Circunscripción Judicial

del Estado Apure

San F.d.A., 27 de Mayo de 2014

204º y 155º

BOLETA DE NOTIFICACIÓN

SE HACE SABER:

Al: Abogado N.A.L., en nombre y representación de Ciudadanos: ciudadanos D.R.D.L., IMAD S.H. y KOZHAYA YAGHI, parte demandante en el Juicio de DESALOJO DE INMUEBLE, seguido contra el ciudadano J.T.C.R., representado por los Abogados EISEN J.B.R. y R.A.B.P. que este Tribunal en esta misma fecha, dictó Sentencia Definitiva en la causa contenida en el Expediente N°. 2.013- 5.718.-

Notificación que hago a Ud., (s), de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Conforme a lo establecido en el Artículo 233 del citado Código, la presente Boleta será dejada por el Alguacil de este Tribunal en el domicilio de la parte notificada, y de estas actuaciones dejará expresa constancia en el expediente la Secretaria del Tribunal.

La Juez,

Abg. EUMELY J. S.M..

La Secretaria Temp.,

Abg. ANANGÉLICA M. TAPIA P.

Domicilio:

Calle Girardot, Nº. 50.

San F.d.A..

EXP. 2.013- 5.718.-

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Tribunal Primero de Municipio Ordinario y

Ejecutor de Medidas de los Municipios

San Fernando y Biruaca

de la Circunscripción Judicial

del Estado Apure

San F.d.A., 27 de Mayo de 2014

204º y 155º

BOLETA DE NOTIFICACIÓN

SE HACE SABER:

Al: (os) Abogados EISEN J.B.R. y/o R.A.B.P. en su condición de Apoderados Judiciales del ciudadano J.T.C.R., parte demandada en el Juicio de DESALOJO DE INMUEBLE, seguido por el Abogado N.A.L., actuando en nombre y representación de los ciudadanos D.R.D.L., IMAD S.H. y KOZHAYA YAGHI, que este Tribunal en esta misma fecha, dictó Sentencia Definitiva en la causa contenida en el Expediente N°. 2.013- 5.718.-

Notificación que hago a Ud., (s), de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Conforme a lo establecido en el Artículo 233 del citado Código, la presente Boleta será dejada por el Alguacil de este Tribunal en el domicilio de la parte notificada, y de estas actuaciones dejará expresa constancia en el expediente la Secretaria del Tribunal.

La Juez,

Abg. EUMELY J. S.M..

La Secretaria Temp.,

Abg. ANANGÉLICA M. TAPIA P.

Domicilio:

Calle EL Samán, Quinta Don Ramón,

Sector Radiofónica

San F.d.A..

EXP. 2.013- 5.718.-