Decisión de Juzgado del Municipio Garcia de Hevía de Tachira, de 11 de Mayo de 2009

En su escrito libelar alega la parte actora que en fecha 01 de febrero de 2006, se inició una relación contractual de carácter inquilinario, escrito a tiempo determinado, entre mi persona y la ciudadana M.C.F.D.C., según consta de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de La Fría, Municipio G.d.H.d.E.T., bajo el N° 47, Tomo 08, de fecha 10-02-2006.

Que dicho contrato era por un periodo de seis (06) meses, contados a partir del día 01-02-2006, prorrogable por seis meses más e indicaba que al finalizar dicha prórroga, la arrendataria debería entregar a la arrendadora el inmueble objeto del contrato en el mismo estado que lo recibió, de acuerdo a su cláusula TERCERA.

Que el contrato venció el día 01 de agosto de 2006, prorrogándose automáticamente el día 02 de agosto de 2006, hasta el día 01 de febrero de 2007, y que en virtud que la arrendataria no entregó el inmueble arrendado como lo determinó la cláusula TERCERA, operó a partir del 02 de febrero de 2007, hasta la presente fecha la TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de conformidad con lo previsto en el artículo 1600 del Código Civil, pasando por lo tanto, a convertirse en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Que acordaron como último canon de arrendamiento la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 180,00) mensuales, y que dicho pago se haría efectivo a la propietaria-arrendadora o a la persona indicada por ella, los primeros días de cada mes por mensualidades adelantadas.

Que la ciudadana M.C.F.d.C., no ha cumplido con la obligación principal que genera la cualidad con que viene ocupando dicho inmueble, es decir, el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, y enero, febrero y marzo de 2009, por lo que el monto adeudado vencido a la fecha de hoy, asciende a la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 1.260,00), y de conformidad con el artículo 34, literal "a" de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser ya un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, esta situación produce inmediatamente el derecho para la arrendadora de pedir el desalojo del inmueble arrendado, por la sola falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, verificándose en este contrato la falta de siete (7) mensualidades consecutivas.

Que por las razones expuestas, acudió ante este Tribunal para demandar a la ciudadana M.C.F.C., para que conviniera o en su defecto a ello fuese condenada por este Tribunal a lo siguiente:

El desalojo total del inmueble objeto de la presente demanda, libre de personas y cosas.

El pago total de los cánones de arrendamiento vencidos de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre - 2008, y enero, febrero y marzo de 2009, por lo que el monto adeudado vencido a la fecha de hoy, asciende a la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 1.260,00), y de los cánones de arrendamiento que venzan durante el presente juicio, así como las costas y costos del presente proceso y honorarios profesionales de abogados.

Cancelación de todos los servicios públicos que posee el inmueble, hasta el día en que se verifique la desocupación total del mismo de personas y cosas. Fundamentó la acción en los artículos 1.133, 1.160, 1.167. 1.579 1.592 del Código Civil, y 33, literal "a", de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 2.000,00.

En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la parte demandada expuso:

Como punto previo a la contestación de la presente demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opuso la cuestión previa prevista en el artículo 346, numeral 11° del Código de Procedimiento Civil, esto es: "La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda."

Manifiesta la parte demandada en su escrito, entre otras cosas:

Ciudadano Juez, se puede apreciar evidentemente que existe una prohibición de la ley de admitir ¡a acción, por cuanto hay una inepta acumulación de pretensiones de conformidad al artículo (sic) 78 del Código de Procedimiento Civil, al haber solicitado la parte actora a través de la presente acción, pretender el desalojo de la demandada ciudadana M.C.F.D.C., del inmueble objeto de arrendamiento; El (sic) cobro de los cánones de arrendamiento y cancelación de servicios públicos presuntamente insolventes; y Cobro (sic) de Honorarios (sic) profesionales de Abogado (sic); es decir, acumula indebidamente en su escrito libelar tres pretensiones, las cuales son, son pretensiones incompatibles y por ende contradictoria al Orden Público (...)

Negó, rechazó y contradijo el alegato de la demandante, en el cual manifiesta que no ha cumplido con la obligación principal que genera la cualidad con que viene ocupando dicho inmueble, es decir, el pago de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre - 2008, y enero, febrero y marzo de 2009, y que el monto adeudado vencido a la fecha de hoy, asciende a la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 1.260,00), por cuanto a su decir, dichos pagos se hicieron directa y personalmente a la ciudadana M.D.S.d.C..

CAPÍTULO IV

De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en la contestación, se desprende que las razones de hecho y derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son:

Para la demandante el hecho que:

En fecha 01 de febrero de 2006, se inició una relación contractual de carácter inquilinario, escrito a tiempo determinado, entre su persona y ¡a ciudadana M.C.F.D.C., según consta de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de La Fría, Municipio G.d.H.d.E.T., bajo el N° 47, Tomo 08, de fecha 10-02-2006.

Que dicho contrato era por un periodo de seis (06) meses, contados a partir del día 01-02-2006, prorrogable por seis meses más e indicaba que al finalizar dicha prórroga, la arrendataria debería entregar a la arrendadora el inmueble objeto del contrato en el mismo estado que lo recibió, de acuerdo a su cláusula TERCERA.

Que el contrato venció el día 01 de agosto de 2006, prorrogándose automáticamente el día 02 de agosto de 2006, hasta el día 01 de febrero de 2007, y que en virtud que la arrendataria no entregó el inmueble arrendado como lo determinó la cláusula TERCERA, operó a partir del 02 de febrero de 2007, hasta la presente fecha la TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de conformidad con lo previsto en el artículo 1600 del Código Civil, pasando por lo tanto, a convertirse en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Que acordaron como último canon de arrendamiento la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 180,00) mensuales, y que dicho pago se haría efectivo a la propietaria-arrendadora o a la persona indicada por ella, los primeros días de cada mes por mensualidades adelantadas.

Que la ciudadana M.C.F.d.C., no ha cumplido con la obligación principal que genera la cualidad con que viene ocupando dicho inmueble, es decir, el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2008, y enero, febrero y marzo de 2009, por lo que monto adeudado vencido a la fecha de hoy, asciende a la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 1.260,00), y de conformidad con el artículo 34, literal "a!! de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser ya un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, esta situación produce inmediatamente el derecho para la arrendadora de pedir el desalojo del inmueble arrendado, por la sola falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, verificándose en este contrato la falta de siete (7) mensualidades consecutivas.

Como fundamento de derecho cita la parte actora los artículos 1.133 1.160 1.167, 1.579, 1.592 del Código Civil, y 33, literal "a", de ¡a Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Para la demandada el hecho que:

Se puede apreciar evidentemente que existe una prohibición de la ley de admitir la acción, por cuanto hay una inepta acumulación de pretensiones de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, al haber solicitado la parte actora a través de la presente acción, pretender el desalojo del inmueble objeto de arrendamiento, el cobro de los cánones de arrendamiento, cancelación de servicios públicos presuntamente insolventes y cobro de honorarios profesionales de abogado, a su decir, acumula indebidamente en su escrito libelar tres pretensiones, las cuales incompatibles y por ende contradictorio al Orden Público

Asimismo, negó, rechazó y contradijo el alegato de la demandante, en el cual manifiesta que no ha cumplido con la obligación principal que genera la cualidad con que viene ocupando dicho inmueble, es decir, el pago de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre - 2008, y enero, febrero y marzo de 2009, y que el monto adeudado vencido a la fecha de hoy, asciende a la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 1.260,00), por cuanto a su decir, dichos pagos se hicieron directa y personalmente a la ciudadana M.D.S.d.C..

CAPÍTULO V

De las pruebas promovidas por las partes:

La parte actora promovió las siguientes pruebas:

1o) Ratificó en todas y cada una de sus partes el contrato de arrendamiento suscrito entre ella y la ciudadana M.C.F.d.C., autenticado por ante la Notaría Pública de La Fría, Municipio G.d.H.d.E.T., bajo el N° 47, Tomo 08, de fecha 10-02-2006.

2o) Ratificó en todas y cada una de sus partes, el documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio G.d.H.d.E.T., matrícula N° 08LII-Tomo 21, N° 46, folios 221-227, de fecha 19-06-2008; con el fin de demostrar la cualidad con que actúa.

3o) Ratificó en todas y cada una de sus partes, Certificación expedida por IPOSTEL, OPT COLÓN, mediante el cual demuestra que en fecha 08-01-2009, se le entregó telegrama enviado a la ciudadana M.C.F.d.C., mediante el cual se le solicitó la entrega del inmueble.

4o) Copia de la Libreta Bancaria (Banco Sofitasa), de la cuenta de ahorros N* 0137-002226000-1061712, cuenta destinada al pago de los cánones de arrendamiento del cual se demuestra que el último pago depositado correspondió al mes de JUNIO - 2008.

5o) Original de tiques de talonario de recibo, donde la demandada de autos realizó los últimos pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de julio y agosto - 2008.

6o) De conformidad con lo previsto en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, promovió posiciones juradas sobre los hechos alegados en la contestación de la demanda

.

La parte demandada promovió las siguientes pruebas;

1o) Se opuso a las pruebas promovidas por la parte actora.

2o) Invocó el principio de la comunidad de la prueba.

CAPÍTULO V

Planteada en los términos que antecede la controversia, pasa este Tribunal a resolver ¡a cuestión previa, como punto previo, prevista en el artículo 346, numeral 11° del Código de Procedimiento Civil, esto es: "La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.".

En este sentido, observa el Tribunal que la parte actora en su escrito libelar, en su petitorio reclama: "...SEGUNDO: El pago total de los cánones de arrendamiento vencidos de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre - 2008, y enero, febrero y marzo de 2009, por lo que el monto adeudado vencido a la fecha de hoy, asciende a la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 1.260,00), y de los cánones de arrendamiento que venzan durante el presente juicio, así como las costas y costos del presente proceso y honorarios profesionales de abogados..."

Ahora bien, previa a la decisión de fondo y a los fines de resolver lo conducente, es necesario traer a colación el criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 1618 del 18 de abril de 2004, caso: Industria Hospitalaria de Venezuela 2943, C.A., expediente N° 03-2946, que estableció:

.. .omissis...

En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa: pero la Sala considera que éste último, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla.

La Sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia n° 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia.

Se insiste que para verificar e! cumplimiento de ios [¡amados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa -v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.

La Sala admite gue, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto, en la presente causa, como el juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, pues en el libelo se indicó que "en el desarrollo del proceso y hasta la fecha que estuvimos acreditados como Apoderados Judiciales de la Empresa, realizamos una 'gran cantidad de actuaciones' (...) tampoco descartamos las múltiples reuniones que sostuvimos con los socios y la Apoderada Judicial" (folios 500-501), el Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada.

En este mismo orden de ideas, observa este Tribunal que en el caso que nos ocupa, en el petitorio la parte actora demanda el DESALOJO DEL INMUEBLE, además solicitó el pago de las COSTAS Y COSTOS que se generen e igualmente el pago de los HONORARIOS PROFESIONALES, de cuyos petitorios se infiere que la parte actora acumuló dos pretensiones autónomas e incompatibles, que se tramitan por procedimientos autónomos entre sí, y que el primero de ellos se tramita a través del procedimiento breve, contenido en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, según el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Con respecto al COBRO DE HONORARIOS PROFESIONALES, es un derecho inherente de los profesionales del derecho que se logra a través del procedimiento especial de estimación e intimación de honorarios profesionales; existen dos procedimientos a seguir para el cobro de honorarios profesionales de abogados los cuales son: 1) cuando los mismos se hayan generado por actuaciones realizadas dentro del decurso de un proceso judicial, se ventilará por la vía incidental de conformidad con lo previsto en el artículo 386 del Código de Procedimiento Civil de 1916 (derogado), ahora artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, así como lo prevé la parte in fine del artículo 22 de la Ley de Abogados y 2) cuando los mismos son generados fuera del órgano jurisdiccional, pero conforme a lo previsto en el artículo 22 de la Ley de Abogados, la tramitación del proceso judicial para hacer efectivo el cobro de honorarios de carácter extrajudicial, será el procedimiento breve a que se refiere el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; y las COSTAS PROCESALES devienen de las resultas del juicio, conforme lo establecen los artículos 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil.

Así las cosas, resulta a todas luces que, la parte actora acumuló indebidamente dos pretensiones, violando flagrantemente lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil; en tal sentido, este Juzgado acogiendo el criterio jurisprudencial antes citado, en acatamiento del artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido que los jueces de instancia procuraran acoger la doctrina de Casación en los casos análogos y en aras de salvaguardar los derechos de las partes y de garantizar ¡a tutela jurídica efectiva, el debido proceso y el derecho a la defensa, principios estos consagrados en nuestra Constitución Bolivariana y siendo que en el caso en comento es aplicable el criterio jurisprudencial señalado up supra, es por lo que la demanda intentada por la ciudadana M.D.S.d.C., debe ser declarada SIN LUGAR, por inepta acumulación prohibida; siendo inoficioso entrar a analizar los otros elementos probatorios agregados a esta causa. Y así se decide.

DECISION

Por lo anteriormente expuesto, este Juzgado en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

SIN LUGAR la demanda intentada por la ciudadana M.D.S.d.C., asistida por la abogada en ejercicio K.L.C.A., contra la ciudadana M.C.F.d.C., identificadas en autos, por desalojo de inmueble por falta de pago de cánones de arrendamiento; por ser contraria a una disposición expresa de la Ley (artículos 78, 81, ordinal 3o y 341 del CPC), como consecuencia de la inepta acumulación de las acciones intentadas. Así se decide.

Se condena en costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en el presente procedimiento, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL JUZGADO DEL MUNICIPIO G.D.H.D.L. CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. La Fría, a los once días del mes de mayo de dos mil nueve. Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

El Juez,

Abg. L.J.G.

La Secretaria,

Abg. T.K.G.S.

LJG/TKGS/yo.-