Decisión de Juzgado Octavo de Municipio de Caracas, de 17 de Noviembre de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

199° y 150°

I.PARTE NARRATIVA

PARTE ACTORA: D.F.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No.6.151.536.

PARTE DEMANDADA: ELBANO J.S., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad 1.880.005.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: P.M.D.F., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogado en libre ejercicio, inscrito en el inpreabogado con el Nro.21.555

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: L.A.S.V., abogado en ejercicio, de este domicilio y debidamente inscrito en el inpreabogado bajo el No. 12.654.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Sentencia definitiva

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA

Se plantea la controversia por demanda interpuesta por D.F.G. como propietario-arrendador del inmueble de autos, en contra de ELBANO J.S. (arrendatario) por el desalojo del inmueble, del que aduce existe contrato verbal de arrendamiento frente a este último, por haber dejado de pagar los cánones correspondientes de los meses septiembre a diciembre de 2005, enero a diciembre de 2006, enero a diciembre de 2007, enero a diciembre de 2008 y enero a abril de 2009. La parte demandada en su contestación alegó la cuestión previa del ordinal 1º relativa a la falta de incompetencia por conexidad de acciones y respecto al fondo negó que deba los montos reclamados por concepto de cánones, los cuales dijo, procedió a consignar en los Tribunales para no incurrir en mora en vista de la “negativa de su arrendador” en recibirlos.

DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO

Presentado el libelo a juicio para su distribución el 25 de mayo de 2009, quedó asignada la causa a este tribunal quien lo admitió por auto del 1º de junio de 2009 por los trámites del procedimiento breve, estando en presencia de una demanda de desalojo. Constan gestiones de citación personal de la parte demandada, quien se negó a firmar el recibo de la compulsa según diligencia del alguacil del 18/06/2009 (folio 32).

Antes de proceder a fijar boleta de notificación por la secretaría notificando sobre si citación, consta que se hizo presente la parte demandada consignando escrito que denominó contestación de demanda en fecha 22/06/2009, invocando la cuestión previa de falta de competencia y respecto al fondo, negó los hechos demandados señalando estar solvente.

Respecto esta última circunstancia de la contestación, este director de proceso con sentido de avanzada y progresista desea advertir que a pesar de la contestación extemporánea, la dará por valida en beneficio de la defensa del demandado, por los siguientes motivos: Existiendo negativa de firmar el recibo de la compulsa por parte del demandado, lo que correspondía era complementar su citación conforme a disposición del artículo 218 del CPC, es decir mediante la boleta fijada en su domicilio por parte de la secretaría del tribunal donde notificaba tal circunstancias, y que, posteriormente como se indicaría en la propia boleta, comenzaría a computarse el lapso de la comparecencia. No obstante ello no ocurrió así, porque como antes se dijo la demandada presentó de una sola vez, esto es antes de la fijación de la referida boleta, el escrito de contestación contra la demanda; es decir, que sería el primer día de la oportunidad que le fija la ley para tal evento (2º día de despacho). En consecuencia, el acto de contestación que se tiene por válido para no sacrificar la justicia por las formalidades, tal y como lo establece el artículo 26 Constitucional; y ello es así porque el tribunal conoció en fallo interlocutorio la cuestión previa invocada por el demandado.

Posteriormente la parte actora consigna escrito que llama contestación a la cuestión previa que riela a los folios (179 a 181) de fecha 02/06/2009. Siendo la cuestión previa la prevista en el ordinal primero del art 346 CPC, conforme al artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios este Tribunal dictó decisión interlocutoria desechando dicha cuestión previa, en fecha 07/07/2009 (folios 182 al 185).

Consta que contra la referida decisión no se interpuso recurso de regulación de la jurisdicción, como preveía el artículo 62 CPC, una vez notificadas las partes.

En el lapso de pruebas cursa presentación de escritos solo por la representación de la parte demandante, haciéndose constar que el demandado presentó pruebas en la oportunidad de la contestación de la demanda; y que serán analizadas más adelante.

2. PARTE MOTIVA

Corresponde analizar los términos en que quedó planteada la controversia, en atención a lo previsto en el artículo 243 en su ordinal 4º CPC:

1. Alegatos de la parte accionante: Que es propietario del edificio Habana ubicado en la avenida España, boulevard de Catia, entre esquinas Panamericana y segunda avenida, en la urbanización denominada Nueva Caracas; cuyos derechos le corresponden en un 50% de la totalidad del edificio que adquirió de los señores J.P.B. y M.F.L. según documento protocolizado el 08 de marzo de 1982; y que, el restante 50% lo adquirió del ciudadano M.A.F.G. según documento protocolizado el 10 de enero de 1994.

   Que en el edificio Habana se encuentra el apartamento 9 del que dice ocupa en arrendamiento el ciudadano ELBANO J.S., por contrato verbal donde paga la suma de quinientos diecisiete bolívares con veinticinco céntimos; siendo actualmente la suma de cincuenta y un céntimos de bolívares fuertes (0,51 Bs.F), según resolución administrativa de la Dirección de Inquilinato Nro.1009 del 26 de febrero de 1979.

   Que el inquilino adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre a diciembre de 2005, enero a diciembre de 2006, enero a diciembre de 2007, enero a diciembre de 2008, y enero a abril de 2009; solicitando en consecuencia el desalojo por la falta de pago, en fundamento a lo previsto en el artículo 34, en su literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

2. Alegatos de la parte demandada: Respecto al fondo dedujo negativa a los hechos que se plantea en la demanda, por no ser ciertos. Negó que adeude los montos reclamados por el orden de VEINTIDOS BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs.F.22,44), por concepto de cánones de arrendamiento, por cuanto procedió a consignarlos ante el tribunal 25º de Municipio, ante la “negativa” de su arrendador a recibirlos.

   Asimismo, que el demandante no acompañó la autorización por escrito por parte de la Alcaldía del Municipio Libertador a los fines de proceder al desalojo, aduciendo que sin esa autorización, el procedimiento era írrito y nulo sin que ninguna autoridad pudiera tramitar procedimiento alguno.

   DE LAS PRUEBAS

   Ahora corresponde establecer si las afirmaciones de hechos de cada una de las partes, se corresponden con los medios de pruebas que produjo cada una, a fin de verificar si cumplieron su carga de “alegar y probar” previsto en el artículo 506 CPC.

1. Pruebas de la parte demandante. Con el libelo de la demanda produjo los siguientes medios instrumentales.

   1. Marcados B y C en folios 10 al 20 cursan en fotocopias simples escrituras públicas otorgados ante la oficina respectiva, donde consta las compra venta a que se hace referencia en el libelo, contentiva del edificio Habana, con las siguientes indicaciones respectivamente: (i) fecha 08 de marzo de 1982, con el Nro.39, del tomo 23 en su protocolo primero, y (ii) fecha 10 de enero de 1990, con el Nro.43, tomo 2º del protocolo primero. Dichas copias fueron presentadas nuevamente en el lapso de pruebas, igualmente en copias simples.

      Estos medios no fueron impugnados por la parte contraria, razón de tenérsele como fidedignos de conformidad con lo previsto en el artículo 429 CPC, en tanto legales. Asimismo, son pertinentes para demostrar que en las fechas en referencia el ciudadano D.F.G. adquirió respectivamente el 50% por cada documento, lo que implica que ostenta el 100% de la propiedad del edificio Habana (entre ambas ventas).

   2. Marcado D consta en copia simple, cédula catastral Nro.187787 emanado de la Alcaldía del Municipio Libertador, que aunque no fue impugnado por el contrario y tenerse como legal, se desecha por su impertinencia en el sentido de que no se está discutiendo la titularidad del inmueble, y menos, si el inmueble constituido por el edificio Habana se encuentra con número catastral.

   3. Marcado E cursa en fotocopia simple acto administrativo que contiene la regulación del alquiler por parte de la Dirección de Inquilinato, que no siendo impugnado por el demandado, se tiene por legal en aplicación del artículo 429 CPC, tomándose como un documento de naturaleza administrativo público. No obstante, en el lapso de pruebas la parte accionante lo produjo en fotostatos debidamente certificados a tenor de lo previsto en el art.1384 del Código Civil, teniéndose como legales.

      Este instrumento es pertinente para establecer que los ciudadanos M.F. y J.P.B. (quienes aparecen en autos vendiendo el 50% del edificio Habana, al ciudadano D.F.G.), solicitaron -cuando eran propietarios- la regulación del inmueble por ante la Dirección de Inquilinato.

      De dicho instrumento se acredita entonces –como reconocen ambas partes- que respecto al inmueble del juicio distinguido como apartamento 9, se fijó un canon máximo de Bs.F.517,25; suma que el inquilino reconoce por cierta mediante las consignaciones de arrendamiento que hace a favor del arrendador-demandante.

2. Pruebas de la parte demandada: En la oportunidad de la litis contestación, produjo marcado “B” consignaciones de arrendamiento relacionadas con el expediente Nro.981238 tramitadas en el juzgado 25º de Municipio; en copias certificadas, que al cumplir con lo previsto en el artículo 1384 del Código Civil se tiene por legales. Dichos medios no fueron tachados de falso por el contrario por ninguna de las causales del artículo 1380 del Código Civil.

   Estos medios son pertinentes para traer a juicio lo siguientes hechos:

1. Que el señor ELBANO SEGOVIA desde el 05 de mayo de 1998 consigna a favor de ADMINISTRADORA FRISAN, C.A. por canon de arrendamiento del inmueble de juicio;

2. Que el monto consignado coincide con el monto objeto de regulación por ante la Dirección de Inquilinato (Bs.567,oo por mes);

3. Que el beneficiario es ADMINISTRADORA FRISON, C.A;

   d.) Que dichas consignaciones se componen desde los años 1998 a 2009 (once años).

   Ahora bien, para saber si estos medios son suficientes para acreditar la solvencia del inquilino, se hace necesario hacer las precisiones previas:

   DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS

   Del material probatorio aportado por las partes, se deducen los siguientes hechos:

   - I -

   a). Que el ciudadano D.F.G. es propietario del edificio Habana, por haberlo adquirido de los antiguos dueños (J.P.B. y M.F.L. su 50% y del ciudadano M.A.F.G. su 50%).

   b.) Que los antiguos copropietarios del edificio Habana, ciudadanos J.P.B. y M.F.L. procedieron a solicitar la regulación de canon máximo del alquiler ante la Dirección de Inquilinato, quedando fijado para el apartamento Nro.9 en la suma de Bs.517,25 (antigua denominación).

   c.) Que el apartamento 9 forma parte de edificio Habana y que está ocupado por el ciudadano ELBANO J.S..

   d.) Que el ciudadano ELBANO J.S. reconoce ser inquilino del apartamento 9.

   e.) Que el ciudadano ELBANO J.S. realiza consignaciones por ante el juzgado 25º de Municipio a favor de ADMINISTRADORA FRISON, C.A., cuyo monto del alquiler es idéntico al que aparece señalado en el libelo y que es el mismo por el que se reguló el inmueble (Bs.517,25).

   - II -

   En este estado quedan por resolver los siguientes eventos:

   (i) Los motivos por los cuales, el inquilino consigna a favor de una administradora y no a favor del propietario.

   (ii) Si el inquilino está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

   (iii) Si es necesario o no la autorización de la Alcaldía Libertador para poder instaurar esta demanda.

   De este modo, se precisa:

   Sobre los puntos (i) y (ii) es necesario aclarar que ninguna de las partes alegó algo respecto a la existencia de la ADMINISTRADORA FRISON, C.A., especialmente el demandado quien fue el que produjo en su contestación, pruebas demostrativas que hace consignaciones a favor de la referida administradora desde 1998 al presente. Entonces, si con esas pruebas pretende probar su insolvencia, debió no solo alegar, sino además demostrar la cualidad que tiene la referida administradora, cuestión obviada en la defensa. En efecto, la única oportunidad donde aparece mencionada la referida administradora, es en el lapso de pruebas con la presentación de escrito respectivo, cuando el demandado señala: “…y queda demostrado de ese expediente que desde 1997, la ADMINISTRADORA FRISON, C.A. era la que administraba el bien inmueble objeto de la presente causa…” (vuelto folio 41).

   Esto implica que, siendo la contestación a la demanda la única oportunidad alegatoria, este director del proceso no ve satisfecho el cumplimiento de esa formalidad esencial (oportunidad de alegar y oportunidad de probar) por parte del demandado. Sin embargo, por ser esta materia de contenido social, este juzgador pasa a revisar si las consignaciones efectuadas por el inquilino a favor de “ese tercero” cumplen las exigencias de tiempo y modo, porque por máximas de experiencia conoce este juzgador con sentido social, que la mayoría de los dueños de edificios dan (en este caso, daban) poder (verbal/tácito o por escrito) a empresas que se dedican a la administración de inmuebles. Esto no genera dudas en quien decide, toda vez que no tendría sentido ni lógica, que cualquier persona que se dice inquilino deposite por concepto de cánones a favor de una empresa cualquiera como si se tratara de una liberalidad (por ejemplo donación), lo cual no aplica en el presente caso; porque –se insiste- se trata de un canon de arrendamiento que guarda relación con el apartamento 9 del edificio Habana.

   Así las cosas, resulta obvio que si el inquilino consigna desde 1997 a favor de ADMINISTRADORA FRISON es porque esa empresa funge o fungió efectivamente como la administradora del bien (edificio) donde se encuentra ubicado el apartamento 9 objeto de litis. Y así se decide. Por este motivo, este juzgador pasa a analizar si tales consignaciones resultan en su conjunto títulos suficientes para demostrar que el inquilino ha consignado correctamente, aunque sea en cuanto al tiempo y la modalidad, como para ver si cumplió con sus obligaciones y así declararlo solvente.

   Sobre los meses en litigio (septiembre 2005 hasta abril de 2009) se pueden revisar tales consignaciones: Del fajo de copias certificadas se evidencia de los folios 75 al 145 que el inquilino consignó desde mayo de 1998 a diciembre de 2000; y que en el otro grupo de copias, se evidencia que desde los folios 146 al 177 aparece lo siguiente: En la consignación del mes de abril de 2009 (folio 148) se consignaron todo el año 2001, todo el año 2002, todo el año 2003, todo el año 2004, todo el año 2005, todo el año 2006, todo el año 2007 y desde enero a marzo del año 2008. Es decir, esto es demostrativo que para el momento de la última consignación (diciembre 2004), el inquilino dejó de pagar, ya que no consta que le haya pagado al propietario de inmueble, ni a la Administradora beneficiaria en sus consignaciones desde ese año.

   Estas pruebas son obvias que el inquilino no ha cumplido fehacientemente con el pago de su obligación principal de pagar el canon de alquiler fijado por el Gobierno nacional a través de la Dirección de Inquilinato. Este juzgador, respetando las razones del inquilino para quedar en mora incluso en dejar de pagar una suma tan irrisoria como 517,25 (de la actual denominación), se plantea la interrogante: ¿Cómo se puede ayudar a este tipo de inquilinos socialmente hablando?; ya el Estado intervino como ente regulador para imponerle al propietario cuál sería el monto del alquiler (en beneficio del inquilino), pero luego éste, obviando la obligación de pago, no puede pretender que otra vez el Estado cumpla sus obligaciones por él.

   Asimismo, mediante este fallo también se debe aclarar lo que considera este juzgador, es una confusión dentro de una buena parte de los justiciables que acuden a los tribunales en condición de inquilinos. Existe en la colectividad y sobre todo en la ciudad de Caracas, la falsa creencia que cuando el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela establece que todos los ciudadanos tienen derecho a una vivienda digna, implica que el Estado debe proveerle de una vivienda digna y además gratis. Esa norma no es posible ser exigible en tribunales en el sentido que pueda demandarse al Estado a cumplir tal objetivo (“para que le den una casa al accionante”), porque ese tipo de norma es programática en el sentido de que dependerá de desarrollos legislativos; y corresponderá a los asambleístas cumplir entonces con ese contenido en representación del Soberano al que representan. Es decir, son ellos quienes tienen la responsabilidad política de tales materializaciones, y no los jueces (poder judicial) y tampoco el Poder Ejecutivo.

   Volviendo al fondo del asunto, la legislación inquilinaria -que por cierto tampoco es redactada por los jueces sino por nuestros legisladores- , dispone desde 2000 que el inquilino que se atrase en más de dos (2) mensualidades consecutivas, incurre en causal de desalojo, según el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y en el presente caso, el inquilino ha dejado de pagar hasta ocho (8) años consecutivos, por lo que incurre en tal causal.

   Sobre el punto (iii) sobre el alegato del demandado, respecto a que se requiere autorización para incoar acción judicial, se observa: También es recurrente las confusiones de los inquilinos respecto a este tema. El Decreto Nro.31 de la autoridad política municipal del Municipio Libertador de fecha 05 de marzo de 2009, es un acto dirigido “a los funcionarios públicos municipales” conforme el artículo 4º; y los Tribunales de la República no son autoridad municipal; son miembros de otra rama del poder Público pero NACIONAL que es el Poder Judicial.

   Además, dentro del ordenamiento jurídico el referido Decreto, está subordinado a las leyes que rigen la materia inquilinaria, regulada por nuestra Asamblea en ley especial vigente desde el 1º de enero de 2000.

   Este juzgador, aunque respetuoso del contenido de ese Decreto y hasta presente en su contenido social por la loable intención de propender ayuda a los ocupantes de inmuebles, debe significar que ello no implica que debamos desconocer el Estado de Derecho.

   El derecho de acción tiene rango constitucional, e implica que todos los ciudadanos tienen el derecho de acudir a los órganos jurisdiccionales –entiéndase tribunales- para dirimir sus controversias. Ello es así porque el Estado, ejerce el monopolio de la Justicia a través del PODER JUDICIAL para evitar que sus conciudadanos tomen justicia por sus propias manos. El derecho de acción es de rango constitucional y está reconocido por nuestro Constituyente al momento de refundar la patria en 1999, tal y como se desprende del artículo 26, donde se prevé la tutela judicial efectiva.

   Ora, ninguna autoridad Municipal por muy buena intención política que ostente, puede condicionar el ejercicio de la acción en abstracto que nos dio el Poder Constituyente, salvo las regulaciones que puedan hacer los legisladores en cada cuerpo legal como representantes de la soberanía; pero salvo ello, la acción es abstracta (es decir, existe así no se ejerza) y en tanto inilimitable; además de estar reconocida por los Tratados de derechos Humanos suscritos por nuestra República. Ahora bien, que la autoridad municipal le imponga cargas impositivas a los propietarios de los inmuebles, eso es otra cosa distinta a expedirle autorización para que demande en su territorio.

   Por tanto, siendo que no se requiere autorización para demandar, se desecha tal pedimento.

   CONCLUSIONES

   Ya se explicó en el punto (i) que el inquilino dejó de pagar los años arriba indicados, sin que pueda considerársele solvente en el pago de los cánones; ya que si bien empezó a consignar a favor de un tercero (ADMINISTRADORA FRISAN); y que en principio se podría dar el beneficio de la duda que efectivamente era la mandataria del propietario (máxima de experiencia), también es cierto que dejó de pagar por ocho -8- años consecutivos a dicha beneficiaria.

   Habida cuenta de la plena prueba de autos, a favor del actor, conforme el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la demanda debe prosperar por cuanto el demandado incurrió en causal de desalojo previsto en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.