Decisión nº PJ412007000712 de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 26 de Noviembre de 2007
| Fecha de Resolución | 26 de Noviembre de 2007 |
| Emisor | Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito |
| Ponente | Pedro Rafael Mejias |
| Procedimiento | Desalojo |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, veintiseis de noviembre de dos mil siete
197º y 148º
ASUNTO: BP02-V-2004-000145
DEMANDANTE: D.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° 8.285.074.
APODERADO: J.A.M.F., venezolano, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad N° 8.253.277 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 120.530 y de este domicilio.
DEMANDADO: J.M.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.737.956.
APODERADOS: J.A.G. y MERIGINIA GARCIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 43.373 y 87.111, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
I
Se inicia el presente juicio mediante demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO propuesta por la ciudadana D.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° 8.285.074, contra el ciudadano J.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.737.956, la cual fue admitida mediante auto de fecha 11 de marzo de 2004, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. En fecha 12 de mayo de 2004, la Juez del referido Juzgado se inhibió de seguir conociendo la presente causa, correspondiéndole por distribución al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
En fecha 29 de abril de 2005, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia mediante la cual ordenó reponer la causa al estado de nueva admisión. En atención a dicha sentencia, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, procedió a admitir nuevamente la demanda mediante auto de fecha 30 de junio de 2005.
En virtud de no haberse dado contestación a la demanda, la accionante D.G. deM., procedió a reformar la demanda en fecha 04 de julio de 2005, tanto en su contenido como en la calificación jurídica, demandando ahora el Desalojo del inmueble por falta de pago de dos (2) pensiones de arrendamiento y no el cumplimiento del contrato de arrendamiento, fundamentando su nueva pretensión bajo los siguientes alegatos:
Que tuvo conocimiento que el ciudadano Valmore Malkis Rodríguez, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 6.107.008, tenía en venta una casa ubicada en el sector Las Aquavillas, en el Complejo Turístico el Morro; que contacto a dicho ciudadano para que le mostrara el inmueble; que llegada la oportunidad de acudir a la casa con el señor Valmore Malkis Rodríguez y su esposo, fueron atendidos por el señor J.M.F. y su esposa, arrendatarios del inmueble, a quienes el señor Valmore les participó el objeto de la visita y solicitó la anuencia y colaboración para recorrer la vivienda, a lo que accedieron amable y diligentemente.
Que en fecha 27 de junio de 2003, se formalizo la negociación mediante documento de compra-venta, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio J.A.S. delE.A., bajo el N° 15, folios 102 al 106, Tomo Decimosegundo, Protocolo Primero, Segundo Trimestre; que en el referido documento consta que el inmueble está arrendado al demandado J.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.737.956.
Que el 22 de julio de 2003, fecha tope para el pago de la mensualidad correspondiente al periodo del 15 de julio al 15 de agosto del 2003, su esposo se comunicó con el señor J.M.F. y le manifestó que debía cancelar el canon de arrendamiento por anticipado y dentro de los primeros cinco (5) días hábiles del mes; que su respuesta fue que había tomado la decisión de no reconocer a ninguna persona natural o jurídica como propietaria de inmueble arrendado si se le conculcaba y no se le reconocía el derecho de preferencia que la ley de arrendamientos inmobiliarios y demás leyes le otorgaban, y que hasta tanto no ocurriera consignaría las pensiones en el Tribunal.
Que después de cuatro (4) meses y siete días (7) días de haber comprado el inmueble, ante la insolvencia del arrendatario en el pago de las pensiones de arrendamiento, acudió al Juzgado Segundo del Municipio J.A.S., con sede en Pozuelos, Parroquia de dicho Municipio y constató que el demandado J.M.F., estaba consignando las pensiones de arrendamiento en dicho Tribunal en el expediente de consignaciones que lleva ese despacho signado con e N° 71-2003, observando que en cada uno de los escritos con los cuales hacia las consignaciones, reafirmaba su peregrina idea de no reconocer a ninguna persona natural o jurídica como propietaria del inmueble que tiene arrendado si no se le reconoce el derecho de preferencia, argumentando además que ha el no se le ha notificado legalmente de la venta del inmueble.
Que el ciudadano J.M.F. ha hecho del derecho de preferencia previsto en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una obsesión, y en su empeño por hacerlo valer utiliza procedimientos no ajustado a derecho. Que en fecha 4 de julio de 2003, siete (7) días después que lo visitaron para participarle que habían materializado la operación de la compra-venta del inmueble que ocupa como arrendatario y de hacerle entrega del documento correspondiente, introdujo en el Juzgado de municipio un escrito ( folios 23 y vueltos del expediente de consignaciones) en el cual el tema central lo constituye la preferencia arrendaticia, y que en una mezcolanza de queja con amenaza, afirmó: “…Debo advertir que desconozco cualquiera otra venta de dicho inmueble se realice…”, (según la parte actora se debe inferir que se refiere a la que le hicieron a ella); acotando además el demandado “…puesto que ello conllevaría el conculcamiento de derechos que como arrendatario me asisten, vale decir el derecho de preferencia para la adquisición del inmueble de marras…”.
Que el demandado J.M.F., personalmente y aunque con retraso, cancelo los recibos de condominio correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2003, así como enero y febrero de 2004, emitidos a su nombre (folios 64-67-74-89 y 95 del expedientes de consignaciones), lo reconoce como propietario del inmueble.
Que en el articulo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Legislador define la preferencia y establece requisitos concurrentes para su procedencia; que la falta de uno cualquiera de ellos la hace inoperante, y si es cierto que una vez que nace el derecho, el propietario debe hacer la notificación legal correspondiente; por argumento en contrario, también es verdad, que si la preferencia no ha nacido, nada debe notificar el propietario al arrendatario. Que cuando la señora M.A.G.C., mediante la operación de Dación de Pago, transfiere la propiedad al señor Valmore Malskis Rodríguez y este, a su vez le vende a la actora; el señor J.M.F., no cumplía con el requisito de ley para hacerse acreedor de la preferencia arrendaticia, valga decir, tener mas de dos (2) años como arrendatario; y no habiendo nacido el derecho para el, mal debían los propietarios en la oportunidad cuando enajenaron, hacerle notificación alguna, y si durante el tiempo que tengo como propietaria fue cuando cumplió los dos años como arrendatario y estuviese solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento, debe esperar a cuando yo decida vender o venda el inmueble, para ejercitar las acciones que correspondan a la preferencia arrendaticia. Que si algo esta claro en la ley es que el deber de notificar al arrendatario de que se va a enajenar el inmueble corresponde al propietario, sin embargo, el señor J.M.F. y su abogado, ciudadano A.G., se han empeñado en negar esa cualidad a Valmore Malskis y a mi, amén de que confunden la notificación contemplada en la ley de Arrendamiento Inmobiliarios para ejercer el derecho de preferencia, con la notificación o participación que referida al inmueble, debe hacerle el propietario, por la causa que sea, incluida la cortesía, a quien ocupe el inmueble, cualquiera que sea la cualidad que ostente.
Que si el señor J.M. consideraba que se le había violentado o vulnerado su preferencia arrendaticia, debió en su oportunidad, ejercer el derecho de retracto previsto por el legislador en el articulo 43 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que en el articulo 48 contempla como primer supuesto de procedencia, que no se hubiere hecho la notificación prevista en el articulo 44 del Decreto Ley.
Que el demandado dejó de cumplir cuando menos tres de los supuestos establecidos en el artículo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la procedencia de las consignaciones (revisar el expediente N° 71-2003, que cursa en el Juzgado Segundo del Municipio J.A.S.), a saber:
El Primero; que el arrendador del inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, lo cual la actora no se ha rehusado a recibir, que por el contrario, en fecha 4 de noviembre de 2003 (folio 45 del expediente de consignaciones) consignó el documento que acredita su condición de propietaria del inmueble arrendado y solicitó se le entregaran las pensiones que le correspondían.
El segundo supuesto referido, a que el canon convencionalmente pactado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, era de Seiscientos Cincuenta mil Bolívares Mensuales (650.000/mes), pero que si se revisan los comprobantes de las consignaciones se observa que todas y cada una de ellas son por la cantidad de Seiscientos Diecisiete mil Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 617.450), cifra esta evidentemente inferior, con lo cual esta mas que comprobado la negación de la teoría de la suma integra; y
El tercer supuesto referido, a que las pensiones de arrendamiento debe hacerla el arrendatario dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, y según la cláusula tercera el contrato de arrendamiento se inició el día 15 del mes de septiembre de 2002, venciéndose la mensualidad el día quince (15) de los meses subsiguientes; que la actora adquirió el inmueble en fecha 27 de junio de 2003 y la mensualidad correspondiente del 15 de junio al 15 de julio de 2003, debió hacerse hasta el 30 de julio de 2003, y se hizo el 15 de agosto de 2003, es decir, 15 días después de la fecha tope; que la mensualidad correspondiente al 15 de julio al 15 de agosto de 2003, debió hacerse hasta el 30 de agosto de 2003, y el depósito, que no fue la fecha de consignación se hizo el 24 de septiembre de 2003, es decir, 24 días después de la fecha tope; que la mensualidad correspondiente del 15 de agosto al 15 de septiembre de 2003, debió hacerse hasta el 30 de septiembre de 2003, se hizo según la fecha de depósito, que no es el de la consignación, el 10 de octubre de 2003, es decir, 10 días después de la fecha tope, por lo que el demandado J.M. dejó de pagar las pensiones de arrendamiento vencidas; correspondiente a los meses de junio/julio, julio/agosto, agosto/septiembre, septiembre/octubre, octubre/noviembre, noviembre/diciembre y diciembre/enero, es decir seis (6) meses del año 2003 y uno (1) del año 2004; siete (7) en total.
Que por los razonamientos antes expuestos y con fundamento en el articulo 34, cláusula a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es que demandó al ciudadano J.M.F., para que desaloje por falta de pago de mas de dos pensiones de arrendamientos consecutivos, el inmueble que le pertenece conforme al documento registrado en la Oficina Subalterna de registro Publico del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, bajo el numero 15, folio 101 al 106, Protocolo Primero, Tomo Décimo Segundo. Además demandó los daños y perjuicios ocasionados por la cantidad de diez millones de bolívares. (Bs.10.000.000).
La anterior reforma fue admitida por auto de fecha 13 de julio de 2005, y el demandado debidamente asistido por el abogado J.A.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 43373, procedió a dar contestación a la demanda en fecha 15 de julio de 2005, fundamentando su defensa en lo siguientes alegatos:
Rechazó, negó y contradijo tanto los hechos como el derecho en que se fundamentó la demanda, por cuanto se trata de una acción temeraria e infundada. Igualmente rechazó, negó y contradijo que el demandado haya reconocido a una persona distinta a la ciudadana M.A.G.C., como su arrendadora. Rechazó, negó y contradijo que el hecho de pagar el condominio sea un reconocimiento de la demandante D.G., como arrendadora, ya que ha advertido con antelación que no le corresponde hacerlo a su representado, pero que la administración del condominio lo amenazó con suspenderle los servicios si no lo hacia, de manera que se vio obligado a ello.
Además señaló, que ese pago lo descuenta del canon arrendaticio, de modo que los pagos de condominio los ha realizado a titulo de arrendamiento y no del propio condominio, o sea que él lo único que paga es arrendamiento. Indicó que, si su poderdante descuenta lo que ha pagado eso significa que él no esta pagando condominio; que el demandado no emite recibo de condominios sino la administración de éste, por lo tanto pueden colocar allí cualquier nombre y eso no implica que él reconozca a nadie como propietario; que lo único que le incumbe es verificar que se trate del mismo inmueble para que no verse perjudicado, con el corte de los servicios.
Asimismo manifestó, que la parte actora asegura en su texto libelar que el demandado no tiene derecho de preferencia pero al mismo tiempo promueve una prueba que demuestra todo lo contrario; que anexó a la demanda un ejemplar del contrato de arrendamiento suscrito por el demandado con la señora J.S. deA., que fue la persona que le arrendó el inmueble de marras; que en dicho documento consta que el arrendatario esta en posesión de esa casa desde el 15 de septiembre de 2001, por lo tanto si tiene derecho de preferencia ofertiva; que el hecho de tener o no ese derecho no obstan para que un nuevo propietario le notifique que ha comprado el inmueble; que como puede el inquilino adivinar que hay un nuevo comprador y mas aún como puede pagarle si no ha sido notificado.
Alegó que el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, establece que el derecho de retracto deberá ser ejercido dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de notificación cierta que de la negociación celebrada deba hacerle el adquiriente; que ha dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedara en poder del notificado; que esta norma esta en concordancia con el artículo 44 ejusdem, que dispone que el propietario deberá notificar al arrendatario, a los fines del ejercicio del derecho de preferencia, mediante documento autentico (esto es documento público) su manifestación de voluntad de vender, así como indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Que en el presente caso la notificación no se cumplió y sin embargo la actora sostiene que tienen que pagársele a ella las mensualidades arrendaticias; que lo cierto es que al no haber notificación para el inquilino no existe tal venta y aún habiendo hecho la notificación en forma autentica todavía este tiene derecho al retracto legal; que en el expediente de consignación arrendaticia consta que no una sino varias personas han pretendido ser propietarias del inmueble objeto del arrendamiento mas ninguno ha notificado legalmente de ello.
Además opuso en el escrito de contestación a la demanda la falta de cualidad de la demandante por cuanto no le notificó de la venta o de la compra que supuestamente hiciera, por lo tanto no es su arrendadora. Asimismo, opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidos al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en ella los requisitos establecido en el artículo 340 ejusdem, y la inadmisibilidad de la demanda por prohibición expresa de la Ley.
En la oportunidad de promover pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho, consignando el apoderado demandado abogado J.A.G., en fecha 07 de diciembre de 2006, escrito de promoción de pruebas, mediante el cual promovió las siguientes: En el particular primero: El merito favorable de los autos.
Al respecto quien decide considera, que el merito favorable de los autos, no es un medio probatorio, es solo la solicitud de aplicación del principio de la Comunidad de la prueba que rige el sistema probatorio venezolano y que el Juez debe aplicarlo de oficio, por lo que al no existir medio probatorio susceptible de valoración, se desecha el alegato y así se declara.
En el particular segundo; contrato de arrendamiento suscrito entre el demandado J.M. y J.S. deA., sobre el inmueble objeto del presente juicio, autenticado en fecha 25 de septiembre de 2001, por ante la Notaria Publica de Lechería del Estado Anzoátegui, el cual cursa en auto de los folios seis (6) al (12). En relación a este documento, se aprecia y se valora como documento autentico de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil Venezolano. Así se declara.-
En el particular tercero: Promovió copia certificada del expediente N° 71 de la nomenclatura del Juzgado Segundo del Municipio J.A.S. de esta Circunscripción Judicial, contentivo del procedimiento de consignación arrendaticia propuesta por su representado ciudadano J.M., a lo fines de demostrar que su mandante se encuentra solvente, que ha pagado puntualmente todas las mensualidades arrendaticias.
En relación a este particular se observa, que el demandado señaló en su escrito de pruebas promover el referido expediente de consignaciones distinguido con el N° 71, más no lo consignó con el referido escrito. Sin embargo, se desprende de las actas procesales que la parte actora acompañó el expediente en cuestión en copias certificadas con el escrito de reforma de la demanda (folios 262 al 361), por lo que habiendo sido incorporado al proceso en copias certificadas, las cuales fueron expedidas por un funcionario con facultad para dar fe pública, este Tribunal lo aprecia y valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil, y así se declara.
En el particular cuarto reprodujo e hizo valer en su defensa el documento acompañado al primer libelo de demanda identificado como anexo “C”, el cual cursa al folio trece (13), contentiva de una solicitud de notificación presentada por la demandante D.G., ante el Juzgado Primero del Municipio Sotillo de esta Circunscripción Judicial. En relación a este medio probatorio, se observa que es un documento producido por la parte actora con el primer escrito libelar, cuyo contenido quiere hacer valer el demandado, en consecuencia, este Tribunal lo aprecia y otorga valor probatorio, a los efectos de la presente decisión. Así se declara.-
Asimismo promovió, un recibo emitido por la empresa CANTV, a los fines de demostrar que es falso que el N° 0281-2635858, hubiese sido asignado por dicha empresa al demandado J.M., ni que la demandante y su esposo hayan hablado nunca con él o lo hayan visitado. Observa este Tribunal, que el referido recibo cursa al folio 319 del presente expediente, de cuyo contenido no se extrae ningún elemento de convicción que lleve a este sentenciador a esclarecer los hechos debatidos en el presente juicio, razón por la cual resulta impertinente y en consecuencia se le niega valor probatorio. Así se declara.-
Igualmente promovió la prueba de inspección judicial en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, cuya dirección consta en autos, a los fines de que el Tribunal dejara constancia de los siguientes particulares: 1.- El estado en que se encuentran los pilotines que sirven de base a la casa, y si estos han recibido algún tipo de mantenimiento recientemente; 2.- El estado general en que se encuentran las instalaciones de aguas blancas y servidas de la casa, así como si recientemente estas han recibido algún tipo de mantenimiento; y 3.- Algún otro particular que señale al momento de practicarse la inspección. De la revisión hecha a las actas procesales se observa, que la inspección judicial promovida nunca fue evacuada, razón por la cual este Tribunal no le otorga valor probatorio. Así se declara.-
Por último, promovió las testimoniales de los ciudadanos J.S. deA., M.A.G.C., J.R. y J.C.G.. Igual que la prueba anterior, no consta en los autos que la misma se haya evacuado, razón por la cual este Tribunal no le otorga valor probatorio. Así se declara.-
Por su parte, el apoderado judicial de la demandante consignó su escrito de pruebas en fecha 03 de agosto de 2005, a través del cual promovió las siguientes:
Invocó el principio de la comunidad de la prueba y el merito favorable de los autos.
Invocó el contenido del expediente de consignaciones arrendaticias que cursa ante el Juzgado Primero del Municipio Sotillo bajo el N° 71-2003, el cual consignó con el libelo de la demanda. En relación a esta promoción, este Tribunal resalta que el mismo ya fue valorado supra (ver valoración de prueba de la parte demandada –particular tercero-), razón por la cual considera este Tribunal inoficioso volver a valorarlo. Así se declara.-
promovió las testimoniales de los ciudadanos Valmore Malkis Rodríguez, L.R.V.C. y E.C., titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.107.008, 12.980.835, y 8.216.945, respectivamente. Asimismo promovió en el particular cuarto: La prueba de posiciones juradas, de conformidad con lo previsto en el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil, comprometiéndose a absorberlas recíprocamente. Sin embargo, de la revisión de las actas procesales se observa, que ambas prueba no fueron evacuadas, razón por la cual este Tribunal no les otorga valor probatorio y así se declara.-
Además de las pruebas antes señaladas, la accionante aportó a los autos conjuntamente con su primer escrito de demanda marcado con la letra “A”, cursante a los folios 13 al 15, un contrato de compra-venta, debidamente protocolizado en fecha 27 de junio de 2003, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio J.A.S. delE.A., bajo el N° 15, folios 102 al 106, Tomo Decimosegundo, Protocolo Primero, Segundo Trimestre, donde se desprende que el ciudadano Valmore Malskis Rodríguez, titular de la cedula de identidad N° 6.107.003, vendió a la demandante D.G.V., una parcela de terreno ubicada en el Complejo Turístico el Morro y la casa sobre ella construida, ambas distinguidas con las letras y números A-289, de la zona Casas-Botes del Sector La Aquavilla, cuyas medidas y linderos se describen en dicho documento, el cual al ser un documento acompañado en copias certificadas expedidas por un funcionario con facultad para dar fe pública, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se declara.-
Igualmente aportó con el referido escrito de demanda, marcado con la letra “B”, un contrato de arrendamiento suscrito entre el demandado J.M. y la ciudadana J.S. deA., sobre el inmueble objeto del presente juicio, autenticado en fecha 25 de septiembre de 2001, por ante la Notaria Publica de Lechería del Estado Anzoátegui, cursante a los folios 6 al 12, y marcada con la letra “C”, cursante al folio 13, solicitud de notificación presentada por la demandante D.G., ante el Juzgado Primero del Municipio Sotillo de esta Circunscripción Judicial, los cuales ya fueron valorados supra. Por último, dos recibos de condominio a nombre de la demandante D.G., correspondiente al mes de octubre y noviembre de 2003, por la cantidad de Treinta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 32.500,00) pagados por el demandado J.M., a los cuales se les otorga pleno valor probatorio por no haber sido impugnados por a parte contraria, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-
En fecha 10 de noviembre de 2005, la Doctora M.R., Juez a cargo para ese entonces del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, se avocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de ambas partes, verificándose la última de ellas el 11 de enero de 2006. Mediante escrito de fecha 01 de febrero de 2006, los abogados demandados Mariginia García y J.A.G., recusaron a la Juez Suplente Especial del referido Tribunal. En fecha 02 de marzo de 2006, este Tribual Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dio por recibido el presente asunto y se avocó al conocimiento de la presente causa.
II
RAZONES DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:
Antes de entrar a pronunciarse sobre el fondo del asunto, este Tribunal estima necesario resolver los siguientes puntos previos: La falta de cualidad del actor para intentar la acción planteada y las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, todas opuestas por el apoderado judicial de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda.
En relación al primer punto previo, señaló el demandado que la actora no tiene cualidad para intentar la demanda propuesta, toda vez que no le notificó de de la compra-venta que supuestamente hiciera, por lo tanto no es su arrendadora.
El problema de la cualidad se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se encuentra ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico a la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera.
En este sentido, observa este Juzgador que la parte actora en el curso del proceso presento Documento Protocolizado en fecha 27 de junio de 2003, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio J.A.S. delE.A., bajo el N° 15, folios 102 al 106, Tomo Decimosegundo, Protocolo Primero, Segundo Trimestre (folios 3 al 5 de la primera pieza), en el cual se evidencia claramente, que la ciudadana D.G.V. adquirió el inmueble constituido por una casa ubicada en el sector Las Aquavillas, en el Complejo Turístico el Morro, objeto de la litis.
Dispone el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.”
En interpretación de esta norma la Sala Constitucional de nuestro M.T., ha establecido que en estos casos se produce una subrogación arrendaticia que consiste en poner al adquiriente en la posición jurídica del arrendador. En efecto, en sentencia número 1753 de fecha 9 de octubre de 2006, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, se dictamino:
Dicha subrogación (arrendaticia), regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquiriente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 290 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.
Siendo así es evidente que por la compra del inmueble arrendado la demandante adquirió los derechos que corresponden a la arrendadora y con ello se coloca en la posición del sujeto al quién en abstracto la reconoce la posibilidad de ejercer el derecho de acción por lo tanto, lo pertinente en este caso es declarar que la actora si tiene cualidad y por tanto desechar la defensa que cuestionándole tal carácter opuso el demandado y así se decide.
En cuanto a la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem, específicamente en su ordinal 4°, referido a determinar con exactitud cual es el objeto de la pretensión, fundamentándose el demandado en que la parte actora no ha precisado cual es su pretensión con exactitud, demanda cumplimiento pero dice que es por falta de pago. Señala que la demandante no pide que se le entregue el inmueble pero solicita secuestro; que su demanda es lo más parecido a una acción resolutoria pero no lo es porque ella misma afirma que es de cumplimiento. Además no se puede demandar resolución y pedir cumplimiento al mismo tiempo. Para pronunciarse al respecto, este Juzgado observa:
De la revisión hecha a las actas procesales se desprende, que la accionante introdujo dos escritos de demandas: El primero -con el cual se dio inicio al presente juicio-, la actora demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamientos, la cual fue admitida mediante auto de fecha 11 de marzo de 2004 (folios 25 y 26), dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de esta Circunscripción Judicial. Posteriormente, fue dictado un nuevo auto de admisión en fecha 30 de junio del año 2005, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la reposición al estado de nueva admisión decretada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Protección del Niño y del Adolescente de esta misma Circunscripción Judicial.
En atención a que se había dictado un nuevo auto de admisión y no se había producido la contestación a la demanda, la actora procedió a reformar la demanda, demandando ahora el desalojo del inmueble objeto del presente juicio por falta de pago de seis (6) cánones de arrendamiento, con fundamento en lo establecido en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que resulta evidentemente claro para este sentenciador cual es la pretensión de la parte actora (el desalojo) y cual es el objeto de la misma (el inmueble objeto de la litis suficientemente identificado en autos), así como la causa de su demanda (falta de pago de 6 pensiones arrendaticias). En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar improcedente la cuestión previa bajo estudio, contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Por último, en cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referido a la prohibición e la Ley a admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales, el demandado alegó, que salta a la vista la inadmisibilidad de la demanda por cuanto el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su encabezado que “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por tiempo determinado”, y basta ver la cláusula tercera del contrato de arrendamiento para verificar que se trata de un contrato a tiempo determinado.
Expuestos como han quedado los términos de la cuestión previa bajo estudio, este Tribunal debe primeramente establecer cuál es la naturaleza del contrato que vincula a las partes. En este sentido, la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento sucrito el demandado J.M. y la ciudadana J. deA., cursante en autos a los folios 6 al 12 del presente expediente, señala lo siguiente:
”TERCERA: Duración del CONVENIO. Salvo por lo dispuesto en la Cláusula Décima Cuarta el CONTRATO, este CONTRATO tendrá una duración de Un (1) año, desde el 15/09/2001, fecha en la cual entra en vigencia, y se prorrogará de mutuo acuerdo entre las partes por periodos iguales de Un (1) año, después del vencimiento del periodo original…”.
Considera este Juzgador, que ciertamente las partes acordaron en el contrato de arrendamiento que su lapso de duración sería a tiempo determinado, de un año, pero aunado a ello, está el hecho no controvertido que vencido dicho lapso, el arrendatario continuó ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, manifestando éste su intención de recibir los pagos de los cánones de arrendamiento, permitiéndole con ello tal ocupación. En este sentido, cabe destacar que la tácita reconducción supone la existencia de un contrato escrito en el cual se ha fijado el tiempo de duración y este tiempo ó su prórroga ha expirado, quedando el arrendatario en ocupación del inmueble y dejándolo el arrendador en posesión del mismo; en cuyo caso el arrendamiento se presume que continúa bajo las mismas condiciones, excepto al tiempo de duración, el cual se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, en atención a lo cual, estima este Juzgador, que en el presente caso operó la tácita reconducción, y el contrato dejó de ser a tiempo determinado y se transformó en un contrato a tiempo indeterminado.
En consecuencia, siendo que el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio devino de un contrato celebrado a tiempo determinado a un contrato a tiempo indeterminado, debe este Tribunal declarar improcedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-
Resueltos como fueron los puntos previos antes analizados, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto. A tal efecto, hace las siguientes consideraciones:
Por cuanto este Tribunal determinó en la oportunidad de resolver la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que la actora se subrogó en los derechos del anterior arrendador, por el hecho de haber adquirido el inmueble objeto del presente juicio mediante documento protocolizado en fecha 27 de junio de 2003, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio J.A.S. delE.A., bajo el N° 15, folios 102 al 106, Tomo Decimosegundo, Protocolo Primero, Segundo Trimestre, cursante a los folios 3 al 5 de la primera pieza. En consecuencia, debe tenerse a la demandante D.G. como arrendadora del demandado J.M., del inmueble de la litis y así de declara.
En este sentido, resulta claro que ya no es un hecho controvertido, que existe entre la demandante D.G. y el demandado J.M., una relación arrendaticia sobre el inmueble tantas veces mencionado, por efecto de la subrogación arrendaticia antes determinada, cuya naturaleza devino en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción.
En este orden de ideas, se observa de autos que la parte actora demanda el desalojo del inmueble objeto de la litis, alegando la falta de pago de los cánones de arrendamientos en que incurrió el demandado, correspondiente a los meses de junio/julio, julio/agosto, agosto/septiembre, septiembre/octubre, octubre/noviembre, noviembre/diciembre y diciembre/enero, es decir, seis (6) meses del año 2003 y uno (1) del año 2004; siete (7) en total, señalando a demás, que según la cláusula tercera el contrato de arrendamiento se inició el día 15 del mes de septiembre de 2002, venciéndose la mensualidad el día quince (15) de los meses subsiguientes; que la actora adquirió el inmueble en fecha 27 de junio de 2003 y la mensualidad correspondiente del 15 de junio al 15 de julio de 2003, debió hacerse hasta el 30 de julio de 2003, y se hizo el 15 de agosto de 2003, es decir, 15 días después de la fecha tope; que la mensualidad correspondiente al 15 de julio al 15 de agosto de 2003, debió hacerse hasta el 30 de agosto de 2003, y el depósito, que no fue la fecha de consignación se hizo el 24 de septiembre de 2003, es decir, 24 días después de la fecha tope; que la mensualidad correspondiente del 15 de agosto al 15 de septiembre de 2003, debió hacerse hasta el 30 de septiembre de 2003, se hizo según la fecha de depósito, que no es el de la consignación, el 10 de octubre de 2003, es decir, 10 días después de la fecha tope. Por su parte, el demandados se excepcionó alegando que se encuentra solvente en dichos pagos por cuanto ante la incertidumbre de saber quien era su arrendador, procedió a consignar los cánones de arrendamientos por ante el Juzgado del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui.
En atención a lo anterior, es importante resaltar, que la consignación arrendaticia es un medio o forma excepcional de pago judicial, establecido por el Legislador en beneficio del arrendatario, cuando el arrendador se rehúse a recibir el canon de arrendamiento vencido, el cual tiene por propósito considerar al arrendatario en estado solvencia, cuando ha sido consignado en forma legítima, por ello, la consignación es de orden público, es una forma excepcional de pago y presume solvente al arrendatario, salvo prueba en contrario.
Se considera que la consignación arrendaticia se ha hecho en forma legítima, cuando es efectuada conforme a lo establecido en la Ley, esto es, que la consignación se haga dentro del lapso legal, es decir, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del canon de arrendamiento, esto es, de cada mensualidad, que se haga mediante escrito dirigido al Juez de Municipio de la Jurisdicción donde se encuentra ubicado el inmueble y que éste contenga la identificación del consignante y del consignatario con indicación de los datos necesarios (dirección) para la notificación del beneficiario, o en su defecto, se solicite la publicación de un cartel de notificación, se indique el motivo de la consignación y se consigne la suma correspondiente, así mismo, se considera que la consignación ha sido legítimamente efectuada cuando las siguientes o sucesivas consignaciones hechas sobre el mismo inmueble, se realicen en el mismo Tribunal de Municipio donde se apertura el expediente. En virtud de la consignación legítimamente efectuada existe la presunción Juris Tantum de que el arrendatario se encuentra en estado de solvencia.
Por argumento en contrario, la consignación ilegítimamente efectuada se entiende, aquella realizada sin cumplir con los requisitos o supuestos establecidos por el Legislador a saber: Presentar la consignación ante un Tribunal incompetente por razón de la materia, no suministrar los datos suficientes para la práctica de la notificación o por el cartel y, presentar el escrito consignatario en forma extemporánea, o realizar las futuras consignaciones en Juzgados diferentes al de la primera consignación.
Tomando en consideración que el contrato de arrendamiento que nos ocupa es a tiempo indeterminado, no siendo éste un hecho controvertido por las partes, el cual fue celebrado el día 27 de junio de 2003, y esta acción de desalojo se fundamenta en la insolvencia en los pagos arrendaticios de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2003, y el mes de enero de 2004, alegando el demandado como defensa que se encuentra solvente por haber hecho la referida consignación arrendaticia por ante el Juzgado del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, a través del expediente de consignaciones distinguido con el Nº 71-2003, debe este Tribunal entonces, pronunciarse, sobre la legitimidad o no de dichas consignaciones, conforme a los alcances del Artículo 56 de la Ley especial de la materia.
Observa este Tribunal, que el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, entró en vigencia el día 15 de septiembre de 2001, por lo que cada mensualidad vence el día 15 de cada mes. Igualmente observa este sentenciador del expediente de consignaciones, en relación a los meses reclamados como insolutos, que la mensualidad correspondiente del 15 de junio al 15 de julio de 2005, se efectúo el 15 de agosto de 2003, es decir, con 30 días de retrazo: La mensualidad correspondiente al mes del 15 de julio al 15 de agosto de 2003, se realizó el 24 de septiembre de 2003, es decir, con 39 días de retrazo. La mensualidad correspondiente del 15 de agosto al 15 de septiembre de 2003, se efectuó el 10 de octubre de 2003, es decir, con 25 días de retrazo.
De esta manera, se considera que las consignaciones efectuadas por el demandado de autos, son extemporáneas por tardías, lo cual, se traduce en sana crítica para este sentenciador y de acuerdo a lo antes expuesto, que el referido ciudadano J.M. se encuentra INSOLVENTE, con respecto a los meses reclamados. En consecuencia, tales consignaciones deben considerarse ilegítima por extemporánea, ya que no fueron efectuadas dentro del lapso que señala el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por lo cual forzosamente hay que concluir que, efectivamente el demandado J.M., incurrió en la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en tal virtud, la presente acción debe prosperar. Así se decide.
En cuanto a la solicitud formulada en el petitorio del escrito libelar reformado, relativo al pago de DIEZ MILLONES DE BOLÌVARES (Bs. 10.000.000,00) por concepto de daños y perjuicios, este Tribunal observa, que el actor se limita a la reclamación de daños y perjuicios, sin explanar una narración de las situaciones fácticas que constituya el fundamento para el resarcimiento. En tal sentido, la especificación de los daños y sus causas requiere las explicaciones indispensables para que el demandado conozca la pretensión resarcitoria del actor en todos sus aspectos y analizadas las actas que conforman el expediente, y específicamente el escrito libelar, se puede evidenciar que los daños y perjuicios reclamados, así como sus causas, no se encuentran plenamente identificados en los autos, debiendo este Tribunal desestimar tal pedimento; en consecuencia, es forzoso para este Juzgado declarar parcialmente sin lugar la presente demanda, como en efecto así se declara.-
III
D E C I S I Ó N
Por las razones de hecho y derecho antes expuestas este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley DECLARA:
PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por la ciudadana D.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° 8.285.074, contra el ciudadano J.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 9.737.956; en consecuencia, se ordena al demandado ciudadano J.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 9.737.956, a desalojar el inmueble constituido por una parcela de terreno ubicada en el Complejo Turístico el Morro y la casa sobre ella construida, ambas distinguidas con las letras y números A-289, de la zona Casas-Botes del Sector La Aquavilla, Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui, con una superficie aproximada de Doscientos Diecisiete Metros Cuadrados (217 Mtrs2) y sus medidas y linderos son: NORESTE: en veinticinco metros (25 Mtrs.) con parcela A-288; NOROESTE: en ocho metros con sesenta y cinco centímetros (8,65 Mtrs.) con la Avenida A-2; SURESTE: en ocho metros con sesenta y cinco centímetros (8,65 Mtrs.) con el canal y SUROESTE: en veinticinco metros (25 Mtrs.) con parcela A-290 y así se decide.
No hay condenatoria en costas por no haber sido vencido totalmente la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil y así también se decide.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese a las partes de la presente decisión, por haber sido dictada fuera del lapso de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los veintiséis (26) días del mes de noviembre del año Dos Mil Siete (2.007). Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.-
El Juez Suplente Especial
Abg. P.R.M..-
La Secretaria
Abg. D.R. deN..-
En esta misma fecha se dicto y publico la anterior sentencia siendo las diez y cinco (10:05) minutos de la mañana.- Conste.-
La Secretaria
