Decisión nº 751-11 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de Cojedes, de 28 de Marzo de 2011

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES

SENTENCIA Nº: 751-11

EXPEDIENTE Nº: 0865

JUEZA: Abg. M.B.M.S.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

DEMANDANTE: DAOUD MELHEM ABOUD DIAB IFAT, titular de la cédula de identidad Nº V-19.084.856

APODERADO JUDICIAL: Abogado: O.J.M.N., I.P.S.A. Nº 61.395

DEMANDADO: RESTAURANTE SWAIDA, C.A.

APODERADOS JUDICIALES: Abogados: H.O.O.M. y S.R.G., I.P.S.A. Nros. 95.516 y 49.193

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL.

PROLEGÓMENOS

Suben las presentes actuaciones a esta Alzada, en virtud de la apelación interpuesta por el abogado O.J.M.N., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha siete (07) de febrero de dos mil once (2011), dictada por el Juzgado del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, mediante la cual, declaró sin lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de Prórroga Legal, intentada por el ciudadano Daoud Melhem Aboud Diab Ifat, contra la sociedad mercantil Restaurante Swaida, C.A.

Ahora bien, llegadas las referidas actuaciones a este Tribunal Superior, se le dio entrada al presente expediente, prosiguiéndose el curso de Ley correspondiente, reservándose el lapso legal para dictar la presente decisión.

I

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

De conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la controversia en el caso bajo análisis quedó planteada en los siguientes términos.

Alega la parte actora, que es propietario y arrendador de cuatro (4) locales comerciales, signados con las letras A, B, C y D, los cuales se encuentran en la planta baja, de un inmueble de mayor extensión conocido como “Villa Beirut” del cual forman parte, construido sobre una parcela de terreno ubicada en la avenida Miranda, cruce con calle Urdaneta, número 7-11, en Tinaquillo, Municipio F.d.E.C., cuyos linderos y demás determinaciones especificas, constan en el documento de compra-venta, registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo F.d.E.C., de fecha 20 de agosto de 1997, bajo el número 20, folios 1 al 2, tomo II, protocolo primero.

Que los cuatros (4) locales comerciales antes descritos de su propiedad, fueron dados en arrendamiento por su persona, a la sociedad mercantil Restaurante Swaida, C.A., Registro de Información Fiscal Nº J-29673432-1, empresa debidamente registrada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha 22 de octubre de 2008, bajo el número 5, tomo 11-A, representada en el momento de la firma del contrato, por el ciudadano Zed Al Nassar Al Nassar, titular de la cédula de identidad Nº 21.670.728, otorgado ante la Notaría Pública de Tinaquillo, Estado Cojedes, en fecha 27 de marzo de 2009, inserto bajo el Nº 37, tomo 07, de los libros llevados por esa Notaría, estableciendo un canon de arrendamiento de Dos Mil Ochocientos Bolívares (Bs.2.800,00) mensuales.

Que se desprende de la cláusula cuarta, que firmado en la modalidad de contrato a tiempo determinado, cuando se establece una vigencia de un año fijo, que será contado desde el 01 de enero de 2009 hasta el 31 de diciembre de 2009, ambas fechas inclusive, lo que implica, que su vigencia terminó “se cumplió” el día 31 de diciembre de 2009.

Que en dicho contrato quedó establecido en su cláusula décima primera, que una vez culminado el tiempo de vigencia del contrato, sin que exista un acuerdo previo otorgado por escrito por las partes para prorrogar el contrato, el arrendatario manifiesta su voluntad de hacer uso del derecho de prórroga legal; por ello, en vista que las partes no prorrogaron el contrato, el arrendatario, hizo uso efectivo de la prórroga legal, cuando desde el día 01 de enero de 2010, comenzó a disfrutar de la misma; que en este caso, el contrato tuvo una vigencia de un año fijo, la prórroga legal será de seis meses, los cuales culminaron en fecha 01 de julio de 2010.

Que a pesar de que se encuentra establecido en el contrato, se ha comunicado con el arrendatario, en las personas de sus representantes, y de manera extrajudicial ha conversado no sólo de su intención de no prorrogar el contrato, sino también sobre el tiempo que le correspondía con respecto a la prórroga legal y su obligación de entregarle el inmueble, pero dichas diligencias fueron absolutamente infructuosas, ya que los representantes de la sociedad mercantil Restaurante Swaida C.A., se han negado rotundamente a conversar sobre dichos temas. Incluso, ha tenido que cancelar parte de los servicios públicos de los que disfrutan los locales, como consecuencia del exagerado retraso que existía en el pago de dichos servicios públicos.

Por lo anteriormente expuesto, es por lo que el ciudadano Daoud Melhem Aboud Diab Ifat, demanda por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de Prórroga Legal, a la sociedad mercantil Restaurante Swaida, C.A., para que convenga o sea condenada a lo siguiente: Primero: El cumplimiento de su obligación de hacer la entrega inmediata del inmueble arrendado; Segundo: En pagar la cantidad de Dos Mil Ochocientos Bolívares (Bs.2.800,00), por cada mes que transcurra en este procedimiento hasta la entrega efectiva del inmueble, por concepto de indemnización, más las costas y costos del proceso; estimando la presente demanda en la cantidad de Dos Mil Ochocientos Bolívares (Bs.2.800, 00).

II

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

El libelo de la demanda fue presentado por el ciudadano Daoud Melhem Aboud Diab Ifat, debidamente asistido por el abogado O.J.M.N., ante el Juzgado del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha doce (12) de julio de dos mil diez (2010); anexando documentos, marcados “D-P”, “T-S”, “C-A” y “E”.

Admitida la demanda, por auto de fecha veintiuno (21) de julio de dos mil diez (2010), se acordó el emplazamiento del demandado.

En fecha 12 de enero de 2011, compareció el ciudadano Zed Al Nassar Al Nassar, en su carácter de representante legal y socio de la sociedad mercantil Restaurant Swaida, C.A., debidamente asistido de abogado, a los fines de oponer las cuestiones previas, establecidas en los ordinales 5 y 7 del artículo 346 de Código de Procedimiento Civil y dando contestación al fondo de la demanda; anexando documentos, marcados desde la “a” hasta la “e”.

Posteriormente, compareció el abogado H.O., en su carácter de apoderado judicial de la demandada, a los fines de promover pruebas.

Por su parte, el demandante consignó su escrito de pruebas, rechazando las cuestiones previas alegadas por la demandada, anexando ejemplares de sentencias, marcados “S-1”; “S-2” y “S-3”, así como también, documentales, marcadas “CC-1”, “IP-1”.

Por autos de fecha 20 y 24 de enero de 2011, el tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por ambas partes.

Por otra parte, la demandada presentó escrito complementario de pruebas, promoviendo los testimonios de los ciudadanos Osner O.G.C., N.M.P.F. y L.M.d.F.R., habiendo declarado los mismos.

Asimismo, la parte actora consignó escrito complementario de pruebas, siendo admitido el mismo, por auto de fecha 28 de enero de 2011.

El Juzgado del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, dictó sentencia en fecha 07 de febrero de 2011, declarando sin lugar la demanda; apelando de la anterior decisión el abogado O.J.M.N., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante; oyéndose la apelación en ambos efectos y acordándose la remisión del expediente a esta superioridad, dándosele entrada por auto de fecha cuatro (04) de marzo de dos mil once (2011), bajo el Nº 0865.

Por auto de fecha 14 de marzo de dos mil once (2011), se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar la sentencia, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Posteriormente, en fecha 17 de marzo de 2011, compareció el abogado O.J.M.N., apoderado actor, presentando escrito, a los fines de fundamentar su apelación.

III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Esta Juzgadora pasa a realizar las siguientes observaciones:

El apoderado judicial del demandante, fundamentó su apelación, expresando lo siguiente:

…Que las partes en todo momento admitieron como cierto, que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, es un contrato a tiempo determinado o fijo. Que no es posible, ni existe legalmente, forma que la Juez supla excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, como fue, o, desaplique normas que rigen la materia inquilinaria en perjuicio de mí representado, y violando abiertamente la norma sustantiva y el debido proceso, incurriendo en ultrapetita, para tomar una decisión que abiertamente sobrepasa los límites de la controversia…

Del análisis del material probatorio aportado por las partes, no se extrae ninguna conclusión diferente a la expuesta previamente con base a la interpretación que tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado no es procedente demandar la entrega del inmueble por el vencimiento del término, puesto que, como ha quedado expresado, tuvo lugar la tácita reconducción del contrato al continuar el arrendatario ocupando el inmueble una vez vencido el año fijado para su duración y el plazo de la prórroga legal, sin que cambie esta situación, este hecho de que el arrendador siga en el local, sin que se prorrogase el contrato, lo cual es un contrasentido, pues no es posible afirmar que no está vigente un contrato de arrendamiento, y sin embargo, el arrendador permite la ocupación del inmueble, y a su vez, el arrendatario continúa usando y gozando el local objeto de este litigio.

De los términos expuestos del libelo de demanda, se desprende, que el actor demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término de la prórroga legal, de conformidad con lo previsto en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando para ello, según quedó transcrito, que dicho contrato fue suscrito por las partes en fecha 01 de enero del año 2009, por un año, venciendo el mismo el 31 de diciembre de 2009, ambas fechas inclusive, y podrá ser prorrogado nuevamente, siempre que exista previo acuerdo entre las partes, convirtiéndose en lo sucesivo en un contrato a tiempo indeterminado, condición que según él, pierde en el año 2010, acuerdo que nunca se firmó o convino.

De conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, los contratos pueden cambiar su naturaleza en cuanto al tiempo, transformándose de determinados a indeterminados, como en el caso de autos y de acuerdo a los expresado por la propia parte actora, pero una vez transformados en contratos a tiempo indeterminado, esta naturaleza en cuanto al tiempo, no cambia a determinado, como pretende el actor a través de voluntad unilateral del arrendador de hacer una notificación judicial, de comienzo de prórroga legal.

Cuando se trata de acciones de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, resulta necesario revisar el Título V de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regula la materia planteada en el caso de autos, ya que el artículo 41 de dicho Título contiene una prohibición de admitir demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término cuando estuviere en curso la prórroga legal.

En el caso de autos, según se explicó anteriormente, la parte actora pretende el cumplimiento por vencimiento de la prórroga legal de un contrato de arrendamiento, que se transformó a tiempo indeterminado; por lo que, vale recordar, que conforme a lo previsto en el artículo 38 eiusdem, que expresa: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas…”; dicha figura no le resulta aplicable, y por ende menos su vencimiento.

En razón de los antes expuesto, este Tribunal encuentra, que la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término de prórroga legal resulta contraria a la normativa contenida en el Título V, artículos 38 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

Aún cuando la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, la parte actora aportó al expediente copia simple de documento autenticado el 27 de marzo de 2009, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado con la parte demandada sobre el inmueble ya identificado en autos, el cual se valora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, mereciendo fe su contenido.

De tal instrumento se destaca, que dicho contrato de arrendamiento se pactó por un año fijo, contado a partir de su firma, con prórrogas por periodos iguales de un año, también fijos, siempre que una de las partes no diera aviso por escrito a la otra con dos meses de antelación, expresando su deseo de dar por terminado el contrato o las posibles prórrogas.

La prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, o la prórroga contractual, sin necesidad de desahucio, como lo expresa el artículo 1.599 del Código Civil, toda vez que los contratos hechos a tiempo determinado, vencen en la oportunidad fijada. Ahora bien; en dicho contrato se estableció, específicamente, en la cláusula décimo primera, que las partes, tanto arrendador como arrendatario, convinieron que desde los dos (2) meses antes al vencimiento del presente contrato, se continuarán y decidirán entre si, si prorrogarán o no ese contrato, mediante manifestaciones recíprocas y por escrito, donde expresen los aspectos que modificarán y los que se mantendrán, sin embargo, no consta en auto tales hechos.

En tal sentido, tiene asidero jurídico el alegato de la parte demandada sobre la existencia de la presunción prevista en el artículo 1.614 del Código Civil, esto es, que haya ocurrido la tácita reconducción, puesto que ha quedado demostrado que, ciertamente, se trata de un contrato celebrado a tiempo indeterminado.

Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendadora queda facultada para exigir de la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia, con lo dispuesto en el artículo 1.594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…” Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 eiusdem.

De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

La parte demandada señaló, que ella no había sido notificada de la no continuidad de la relación arrendaticia, tal y como fue convenida en el contrato de arrendamiento con dos meses de antelación, alegando, que la misma no le había sido entregada personalmente, en este sentido, corresponde determinar si el hecho de no haber recibido la notificación personalmente invalida la misma. Sobre este punto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz (Exp. N° 06-0730), dejó por sentado lo siguiente:

“…Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:

La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla…

En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 del Código Civil a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.

En criterio de esta Juzgadora, si bien el arrendamiento se ha entendido, e incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que por esencia presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia, como lo propugna el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido.

En base a todo lo aquí explanado, es necesario dar una definición completa de contrato; podemos decir:

"…Es la convención que tiene una denominación especial (ej. compra-venta, locación, etc.) o en su defecto, una causa civil obligatoria (como sería por ej. La transmisión de la propiedad de una cosa: datio) y a la que el derecho sanciona con una acción…"

Dentro de nuestro ordenamiento jurídico, la definición de contrato la encontramos en el artículo 1.133 del Código Civil, el cual establece:

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Y en específico, el contrato de arrendamiento está determinado en el artículo 1.579 del Código Civil, que expresa:

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

Así tenemos igualmente, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Por lo cual, en el presente caso, al ser el contrato del cual hoy se solicita su ejecución, sinalagmático perfecto, desde el momento mismo de su firma engendró obligaciones para todas las partes contratantes, las cuales deben ser cumplidas en la misma forma en que fueron pactadas, tal y como lo establece el artículo 1.160 del Código Civil:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Por último, en el presente caso se observa, que efectivamente el arrendador, hoy accionante, no ha cumplido con sus obligaciones en la forma en la que han sido contraídas, lo cual, en todo caso y basado en todo los fundamentos de hecho y derecho anteriormente expuestos, dan la posibilidad de exigir como en efecto hizo la accionada, el cumplimiento del contrato de arrendamiento que da origen a la relación locativa, y como consecuencia de ello, requerir el disfrutar de la prórroga legal que establece la Ley, por cuanto, la misma ha incumplido con las cláusulas contractuales al no manifestar el arrendador con dos meses de antelación, la no continuidad del contrato de arrendamiento. Así se declara y decide.

Sobre la base de los anteriores elementos probatorios y el análisis de los hechos y el derecho, este Tribunal observa, los requisitos esenciales para que la presente acción prospere, a saber: a.- La existencia de una relación locativa a tiempo determinado; b.- La notificación de la arrendadora a la arrendataria de la no continuidad de la relación arrendaticia, efectuada con dos meses de antelación y de forma legalmente válida; c.- La finalización del contrato, y; d.- Por último, quedó plenamente demostrado el incumplimiento de la cláusula contractual décimo primera, por parte del arrendador.

Por todo lo anterior lo procedente es declarar sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato, intentada por la parte actora, tal y como se expresará en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

IV

DISPOSITIVA

Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: Primero: CONFIRMA, la sentencia de fecha 07 de febrero de 2011, dictada por el Juzgado del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, mediante la cual, declaró sin lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentada por el ciudadano Daoud Melhem Aboud Diab Ifat, contra la sociedad mercantil Restaurante Swaida, C.A. Segundo: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por el abogado O.J.M.N., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 07 de febrero de 2011, proferida por el tribunal de la causa. Tercero: Se condena en costas a la parte demandante (apelante), de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase el expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes. En San Carlos, a los veintiocho (28) días del mes de marzo del año dos mil once (2011). Años: 200º de la Independencia y 152º de la Federación.

Abg. M.B.M.S.

Jueza Provisoria

Abg. M.N.R.R.

Secretaria

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las tres horas y diez minutos de la tarde (3:10 p.m.).

La Secretaria

Definitiva (Civil)

Exp. Nº 0865

MBMS/MRR.