Decisión nº PJ0102009000111 de Juzgado Decimo de Municipio de Caracas, de 10 de Junio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, diez de junio de dos mil nueve

199º y 150º

Asunto N° AP31-V-2008-000007.

VISTOS

CON SUS ANTECEDENTES.

Cumplimiento de Contrato de Compra-venta.

-I-

-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-

De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:

-PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Constituida por los ciudadanos D.M.G. y J.C.T.; venezolanos, mayores de edad y portadores de las cédulas de identidad N°s. V-10.187.636 y V-6.890.572 respectivamente. Representados en la causa por sus apoderados judiciales, abogados J.C.P., Norka M. Zambrano R. y A.C.A.M., venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado Bajos los N°s. 124.258, 83.700 y 130.770 respectivamente, conforme se evidencia para los dos primeros de los nombrados, de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 11 de Diciembre de 2007, anotado bajo el N° 16, Tomo 203 de los libros de autenticaciones respectivos y cursante en autos a los folios 08 al 11 del expediente; y la última, según sustitución de poder de fecha 29 de Julio de 2008, cursante al folio 66 del expediente.

-PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Constituida por los ciudadanos L.E.R.C. y E.H.H., venezolanos, mayores de edad y portadores de las cédulas de identidad N°s. V-2.777.745 y V-6.173.053 respectivamente. Representados en la causa por los profesionales del derecho, abogados María de los Á.T., E.A.L.R. y C.S.P.C., venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado N° 74.891, 115.069 y 80.012, conforme para la primera de los nombrados, de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital en fecha 02 de Agosto de 2006, anotado bajo el N° 56, Tomo 74 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 78 al 81 del expediente y los últimos, según sustitución de poder efectuada en fecha 11 de Enero de 2009, cursante al folio 76 del expediente.

-II-

-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-

Conoce de la presente causa este Juzgado Décimo de Municipio en virtud de la pretensión que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-venta incoaran los ciudadanos D.M.G. y J.C.T., en contra de los ciudadanos L.E.R.C. y E.H.H., todos plenamente identificados en el presente fallo.

En efecto, mediante escrito de fecha 07 de Enero de 2008, la parte actora incoó pretensión de Cumplimiento en contra de los demandados, argumentando:

1. - Que en fecha 08 de Junio de 2006, suscribieron con los demandados, un contrato de opción de compra venta por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao, que versaba sobre un inmueble propiedad de los demandados constituido por un apartamento distinguido con el N° 12, situado en la planta primera del Edificio “Residencias Tocuyo”, situado en el lote 2-A, Manzana 541/3 de la Urbanización Palo Verde, Carretera S.L., Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Distrito Capital; propiedad que derivaría del documento protocolizado en fecha 12 de Diciembre d 1975, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 38, Tomo 58, Folio 215, Protocolo Primero.

2. - Que en dicho contrato, se convino de forma verbal la inclusión de todos los accesorios del apartamento, entre los que se cuenta el puesto de estacionamiento.

3. - Que el precio de la venta se habría estipulado en la suma de Ciento Cincuenta Millones de Bolívares (150.000.000,00 Bs.), actualmente equivalentes a la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (150.000,00 Bs.f.), de lo cual habrían cancelado cuarenta y cinco millones de bolívares (45.000.000,00 Bs.) ó su equivalente actual de cuarenta y cinco mil bolívares fuertes (45.000,00 Bs.f.); quedando un diferencial remanente de ciento cinco millones de bolívares (105.000.000,00 Bs.), actualmente ciento cinco mil bolívares fuertes (105.000,00 Bs.f.), los cuales debían ser cancelados en el acto de protocolización del documento definitivo de compra-venta.

4. - Que para concretar la negociación, se fijó un plazo de ciento veinte días (120) continuos, más treinta (30) días de prórroga contados a partir de la firma, es decir, desde el 08 de Junio de 2006, para cancelar el saldo restante.

5. - Que en caso de incumplimiento por parte de lo compradores, se estableció que quedaría en beneficio de los vendedores la suma de diez mil bolívares fuertes (10.000,00 Bs.f.) por concepto de cláusula penal, de haber incumplimiento de los vendedores, estos se obligaban a reintegrarle a los compradores la suma dada en arras (45.000,00 Bs.f.) más la cantidad de diez mil bolívares fuertes (10.000,00 Bs.f.) por concepto de cláusula penal.

6. - Que los vendedores se obligaron a efectuar la entrega de las solvencias de luz eléctrica, gas, teléfono y condominio, a los fines de la presentación del documento ante el Registro.

7. - Que con el objeto de concretar la negociación, procedieron a vender su vivienda ubicada en la Ciudad de Guatire, Estado Miranda, quedando obligados a arrendar una habitación situada en el Barrio J.F.R., Calle Principal, Callejón Los Hernández, casa sin número, propiedad de la señora A.H.Y.p.l.c. pagaría la suma de Quinientos Bolívares Fuertes (500,00 Bs.f.) mensuales, durante el lapso comprendido entre el mes de Junio de 2006 a Agosto de 2007.

8. - Que al solicitar la certificación de gravamen del inmueble, se percataron que sobre el mismo pesaban medidas de prohibición de enajenar y gravar dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Mercantil de la Circunscripción del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 02 de Junio de 1983 y por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 10 de Enero de 1984.

9. - Que la vendedora les solicitó un nuevo plazo para subsanar el inconveniente de las medidas, lo cual le fue concedido sin que se arreglara tales inconvenientes.

10. - Que los vendedores elaboraron un segundo contrato, que ante la “insistencia y acoso” aceptan firmar, el cual no anuló al anterior sino que la intención fue conceder una prórroga al primer contrato, quedando anotado bajo el N° 26, Tomo 9 de los Libros de Autenticaciones llevado por la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao en fecha 13 de Febrero de 2007.

11. - Que en Septiembre de 2007, los vendedores manifestaron su posibilidad de mudanza (compradores) a habitar el apartamento objeto de la negociación hasta que se finiquitara o se protocolizara la venta, por lo que le notificaron a quine ocupaba el puesto de estacionamiento que lo desocupara dada la venta a los nuevos propietarios.

12. - Que en el mes de Octubre de 2007, recibieron una llamada de la ciudadana L.H., hija de los vendedores, quien le manifestara haber decidido unilateralmente aumentar el precio de la venta del apartamento a la suma de Doscientos Cincuenta Millones de Bolívares (250.000.000,00 Bs.), actualmente equivalente a la suma de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (250.000,00 Bs.f.), excluyendo de la venta el puesto de estacionamiento, caso contrario debían desalojar el inmueble, lo cual no fue aceptado.

13. - Que posteriormente le fue informado que la vendedora había vendido el puesto de estacionamiento del inmueble en contravención a la Ley de Propiedad Horizontal.

14. - Que en virtud del incumplimiento de la vendedora a lo pactado, proceden a demandarla para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en: A.- En cumplir con lo pactado en el contrato N° 02, celebrado en fecha 13 de Febrero de 2007, suscribiendo el documento definitivo de compra-venta en las condiciones pactadas; B.- Se haga la tradición legal del inmueble distinguido con el N° 12, situado en la planta primera del Edificio “Residencias Tocuyo”, situado en el lote 2-A, Manzana 541/3 de la Urbanización Palo Verde, Carretera de S.L., Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Distrito Capital; tal y como consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 38, Tomo 58, Folio 215, Protocolo Primero, el cual tiene una superficie de ciento un metros cuadrados con ochenta y un decímetros cuadrados (101,81 mts2), alinderado por el Noreste con pasillo de distribución, caja de medidores de agua y gas y apartamento N° 13; Sudeste: caja de los ascensores, cuarto de medidores de agua y gas y apartamento N° 11; Sudoeste: fachada sudoeste del Edificio y Noroeste: fachada noroeste del edificio. Correspondiéndole un porcentaje en el condominio del edificio de tres mil seiscientos cincuenta y cuatro diez milésimas por ciento (0,3654) sobre los bienes comunes y cargas de la comunidad, así como el puesto de estacionamiento que le corresponde de conformidad con lo previsto en la Ley de Propiedad H.C.E. reconocer que los compradores cancelaron la cantidad de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (45.000,00 Bs.f.) como parte del precio de venta del inmueble; D.- Que les suministren a los compradores los documentos necesarios a los fines de tramitar el documento de venta definitivo del inmueble, dentro del plazo que sea fijado por el Tribunal en la sentencia definitiva; E.- Que en caso de incumplimiento de los vendedores, se expida copia certificada del fallo, a los fines de acreditar la propiedad del inmueble y proceder a la protocolización por ante la Oficina Subalterna respectiva; F.- Que de conformidad con lo previsto en el artículo 1212 del Código Civil, se fije un término para consignar a favor de los vendedores-demandados, el saldo del precio de la venta, lo cual suma la cantidad de Ciento Cinco Mil Bolívares Fuertes (105.000,00 Bs.f.), o en su defecto, se le conceda un lapso para su consignación, de ciento cincuenta días (150) siguientes al momento en que recaiga sentencia definitivamente firme; G.- En pagar la suma de cinco mil bolívares fuertes (5.000,00 Bs.f.) por concepto de daños y perjuicios ocasionados; H.- Al pago de la indexación judicial de los montos demandados y condenados al pago, así como los respectivos intereses que se generen y I.- Al pago de las costas y costos del proceso.

15. - Fundamentaron su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1133, 1134, 1160, 1161, 1167, 1211, 1212, 1264, 1488, 1486, 1527 y 1528 del Código Civil en concordancia con el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, estimándola en la suma de Ciento Diez Mil Bolívares Fuertes (110.000,00 Bs.f.). (Folios 01 al 07).

    -DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA Y RECONVENCIÓN:

    Por su parte, la demandada mediante escrito de fecha 13 de Febrero de 2009, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra así como proponer reconvención o mutua petición en contra de los actores, todo lo cual lo realizó en base a lo siguiente:

1. - Admitieron la existencia del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 08 de Junio de 2006 por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao, anotado bajo el N° 39; Tomo 56 de los libros de autenticaciones.

2. - Negaron, rechazaron y contradijeron que se haya convenido de forma verbal en la venta de los accesorios del apartamento, incluyendo en ello el puesto de estacionamiento, por no haber sido objeto de la negociación, toda vez que le fue ofrecido en venta y no aceptaron la oferta, alegando no poseer vehículo.

3. - Que el inmueble no tiene asignado puesto de estacionamiento tal y como consta del documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del Primer Circuito de Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 13 de Mayo de 1975, anotado bajo el N° 11, Tomo 16, Protocolo Primero; así como título supletorio del puesto de estacionamiento proveído por el Juzgado Primero de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Nacional de Adopción Internacional.

4. - Negó, rechazó y contradijo que los actores reconvenidos hayan dado venta de su inmueble, con la única y exclusiva intención de dar el dinero en arras a los vendedores; toda vez que dicha venta fue efectuada en fecha 24 de Mayo de 2006 y la compradora solicitó un crédito de Política Habitacional y era beneficiaria del Subsidio Directo Habitacional, por lo que debieron haber contratado con por lo menos tres (03) meses de antelación a la fecha de la protocolización del referido inmueble, aunado al hecho cierto de estar en conocimiento que el inmueble objeto de la litis se encontraba arrendado.

5. - Que era cierto de la existencia de las medidas que pesaban sobre el inmueble, de lo cual estaban en conocimiento los actores, quienes optaron por esperar la resolución del inconveniente presentado.

6. - Negaron, rechazaron y contradijeron que estuvieren en conocimiento que la actora iba a tramitar un crédito por ante la entidad financiera FONDOCOMUN, lo que no consta en el contrato de opción.

7. - Negaron, rechazaron y contradijeron haber estado en conocimiento de la existencia de las medidas cautelares que pesaban sobre el inmueble.

8. - Negaron, rechazaron y contradijeron que haya solicitado a los actores, un plazo corto de tiempo para subsanar el inconveniente de las medidas, muy por el contrario, le fue ofrecida la devolución del dinero entregado en arras junto con la indemnización, lo cual no aceptaron.

9. - Negaron, rechazaron y contradijeron que hayan celebrado un segundo contrato de manera inconsulta, cuando la realidad es que los propios actores solicitaron la realización del mismo, ante la insistencia de devolver el dinero dado en arras y su justa indemnización.

10. - Que en fecha 13 de Febrero de 2007, se firmó un segundo contrato de opción de compra venta por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao, anotado bajo el N° 26, Tomo 9 de los libros de autenticaciones.

11. - Que es parcialmente cierto el acuerdo llegado entre las partes, de dejar pernoctar a los actores en el apartamento objeto de la negociación.

12. - Negaron, rechazaron y contradijeron que hayan decidido unilateralmente aumentar el precio de venta del inmueble en cuestión.

13. -Que es cierto que en fecha 17 de Diciembre de 2007, hubo una reunión entre los actores y la ciudadana L.E.R.C., con la intención de informarles haberse solventado el problema de las medidas que pesaban sobre el inmueble, así como su deber de cumplir con lo pactado, negándose a cualquier negociación, alegando de “nadie los sacaba del inmueble”.

14. - Que es falso que se haya pactado un contrato verbal de arrendamiento sobre el inmueble.

15. - Que quienes incumplieron con los contratos de opción de compra venta, fueron los actores (compradores).

16. - Que en todo momento se contrató una opción de compra-venta y no una venta como tal, por lo que mal podrían los actores pretender una exigencia de cumplimiento sobre un contrato de venta inexistentes.

17. - Impugnó la cuantía estimada por la parte actora en su libelo de demanda y señaló como la correcta, la suma de Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (50.000,00 Bs.f.), resultante de la suma de cuarenta y cinco mil bolívares (45.000,00 Bs.f.) dados en arras más cinco mil bolívares fuertes (5.000,00 Bs.f.), solicitado por la actora por concepto de daños y perjuicios.

    -DE LA RECONVENCIÓN:

    En el señalado escrito de contestación a la pretensión, la parte demandada reconviniente, opone reconvención o mutua petición en contra de la actora reconvenida, por reivindicación alegando para ello:

1. - Que tratándose de un contrato de opción de compra venta y no una venta, y estando los demandante reconvenidos habitando el inmueble ilegalmente desde el 17 de Diciembre de 2007, cuya propiedad les pertenece conforme consta de documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 38, Folio 215, Tomo 58, Protocolo Primero, procede a demandarlos para que convenga o en su defecto sean condenados por el Tribunal en: A.- Se declare a los demandados reconvinientes, únicos y exclusivos propietarios del bien inmueble objeto de reivindicación; B.- Se declare que los ciudadanos J.C.T.B. y M.G.d.T., detentan indebidamente el inmueble en cuestión; C.- Sea obligados a devolver, restituir y entregar sin plazo alguno el inmueble descrito y D.- En pagar los costos y costas del proceso.

2. - Estimando la pretensión en la suma de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (45.000,00 Bs.f.). (Folios 95 al 101).

   -DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

   Mediante escrito de fecha 27 de Febrero de 2009, la parte demandante reconvenida, procedió a contestar la reconvención propuesta en su contra, argumentando, grosso modo:

1. - Negó, rechazó y contradijo que detente indebidamente el inmueble objeto de la pretensión de Cumplimiento.

2. - Negó, rechazó y contradijo que los demandados reconvinientes sean los propietarios del bien inmueble objeto de la controversia.

3. - Negó, rechazó y contradijo los hechos como el derecho de la reconvención planteada.

4. - Que mal podría la demandada reconviniente incoar la pretensión de reivindicación cuando cuenta la propia demandante reconvenida con el beneplácito de ocupación del inmueble por parte de los vendedores demandados, desde el mes de Septiembre de 2007, lo que contravendría la propia naturaleza de la acción planteada conforme a lo previsto en el artículo 548 del Código Civil, toda vez que la misma se dirige contra quien no tiene derecho a detentarla, lo cual no sucedería en el caso de autos.

5. - Que los demandados reconvinientes no son los propietarios de la cosa pretendida en reivindicación, pues siendo que la presente causa se encamina al cumplimiento de la tradición legal de la cosa por parte de los demandantes reconvenidos, en virtud de faltar únicamente el otorgamiento del documento definitivo de venta que le acredite dicha propiedad, ello contravendría lo dispuesto en el artículo 548 eiusdem, por lo que la reconvención carece de lealtad y probidad que debe imperar en el proceso, en virtud de lo cual debe ser declarada Sin Lugar la misma. (Folios 284 al 286).

   Quedando en consecuencia y conforme a auto de fecha 11 de Marzo de 2009, controvertidos los siguientes hechos:

1. - El cumplimiento o no por parte de la demandada, al contrato de opción de compra-venta de fecha 08 de Junio de 2006.

2. - Que en el contrato de opción, se haya incluido de forma verbal, la enajenación de todos los accesorios del apartamento, entre ellos el puesto de estacionamiento, al no haber sido objeto de la negociación.

3. - Que se haya aumentado en forma verbal el precio del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta.

4. - Que haya existido la firma de un segundo (2°) contrato de manera inconsulta y menos con la intermediación de la insistencia y acoso de la demandada.

5. - Que deba la demandante ser condenada en la reconvención propuesta, en la entrega del bien inmueble ocupado por ella con ocasión al contrato de opción de compra-venta demandado en cumplimiento.

   En éstos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de éste Juzgado de Municipio.

   -III-

   -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-

   De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 876 eiusdem, pasa éste Juzgado a establecer los motivos de hecho y derecho en base a los cuales se fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone:

   -PUNTO PREVIO-

   -DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA ACTORA-

   Mediante escrito de contestación a la pretensión y proposición de reconvención de fecha 13 de Febrero de 2009, la parte demandada reconviniente en la causa, procedió a impugnar la cuantía estimada por la actora en su escrito libelar, argumentando textualmente:

   (SIC)”…formulo en este acto contradicción referente sobre la estimación de la demandada por parecer exagerada, además que la parte actora no fundamenta en que basa dicha estimación, siendo lo correcto a nuestro entender la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares con 00/100; resultantes de los cuarenta y cinco mil bolívares con 00/100 (Bs. 45.000,00) más cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) que en el petitorio solicita la demandante como daños y perjuicios, sin que esto sea aprobación o aceptación de dicha cantidad. Tal y como lo establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, solicitando al Juez basado en las razones de hecho y de derecho explanadas en todo el escrito de contestación, decida sobre la estimación…”. (Fin de la cita textual).

   Contra dicho argumento en modo alguno resultó rebatido por la parte demandante reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención de fecha 13 de Febrero de 2009, quedando en consecuencia a éste Juzgado decidir la misma, en los términos que siguen:

   Dispone el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, a saber:

   ARTICULO 38.- Cuando el valor de la cosa no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en el Capitulo Previo en la sentencia definitiva.

   Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será esté quien resuelva al fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”

   Norma de la que se infiere, que la estimación que el demandante debe hacer en el libelo de la demanda no ha de ser una estimación caprichosa, sino que para hacerla, deberá tomar en cuenta las circunstancias de la cosa, su productividad, su situación y estado, su naturaleza, los incrementos y mejoras que haya sufrido si fuere al caso que contribuyan a hacer una estimación justa y además el demandante deberá probar en el proceso todas esas circunstancias, a fin de que el Juez pueda considerar ajustada la verdad de dicha estimación.

   Es así que estimado el valor de la demanda por parte del actor, la propia ley concede al demandado la facultad de rechazar dicha estimación cuando: La considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. Esta facultad se justifica porque la inexacta estimación de la demanda por el actor pudiera perjudicar al demandado, bien por que hiciera caer la causa dentro de la competencia de un Juez que no le conviniese a sus intereses o ya porque pudiere afectarle en materia de costas con relación a la tasación de los honorarios de los apoderados de la parte contraria, o bien finalmente, en lo referente a la admisibilidad o inadmisibilidad de ciertas clases de pruebas.

   En este sentido este Juzgado para decidir sobre el rechazo e impugnación de la cuantía planteada, hace suya la doctrina que al efecto sentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 17 de Febrero de 2.000, con Ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, publicada en el libro de “Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia” P.T., Oscar, Tomo II Año 2000, páginas 224 y 225, en la que se estableció:

   (SIC)”…“Acordado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada Supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil y para ello procederá la Sala a efectuar el análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento así:

   3. Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.

   En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.

   En consecuencia si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

   Con respecto a ésta afirmación la sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil que el demandado pueda contradecir la demanda pura y simplemente, por fuerza debe alegar el elemento exigido como lo es el reducido o exagerada de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.

   Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

   Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto queda firme la estimación hecha por el actor...”. Así se reitera. (Negrillas del Tribunal).

   Criterio que fue reiterado por la Sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de Abril de 2.003, con ponencia del Magistrado Dr. L.I.Z., recaída en el expediente N° 2000-1180, sentencia N° 00580, en la que se dejó sentado:

   (SIC)”…En éste supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación…

   …En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación…

   …Con respecto a ésta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía…

   …No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando lo considere insuficiente o exagerado.”..

   …Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en éste único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…”. Así se reitera.

   De cuyos criterios jurisprudenciales, claramente se desprende que el demandado debe inexorablemente en el supuesto de impugnar la cuantía estimada por el actor, alegar y probar ese hecho nuevo (insuficiencia o exageración de la cuantía), so pena de quedar firme la estimada en el libelo contentivo de la pretensión, sin que pueda posteriormente probar tal situación.

   Así las cosas, se observa que estamos en presencia de un juicio de cumplimiento de contrato de opción de compra venta de un inmueble cuyo precio habría sido pactado entre las partes en la suma de Ciento Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (150.000,00), de cuyo pago se habría efectuado un adelanto en calidad de arras de cuarenta y cinco mil bolívares fuertes (45.000,00 Bs.f.), suma dineraria en la que estarían contestes ambas partes haberse pagado; quedando un remanente de ciento cinco mil bolívares fuertes (105.000,00 Bs.f.), que sumados a la cifra pretendida por concepto de daños y perjuicios por la parte actora, dada la firma del contrato de arrendamiento a la que se vio obligada pactar en virtud del “incumplimiento” de la demandada reconviniente, es evidente que la suma total de tales conceptos en la estimada como cuantía por la actora, la que en definitiva es la que se corresponde con el monto de la causa.

   Tal criterio nace del sustentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentado en su fallo N° 352 de fecha 02 de Noviembre de 2000, que dispuso:

   (SIC)”... tendrán valor demostrativo a los efectos de verificar la cuantía de la demanda, como requisito para la admisión del recurso casacionista, todos aquellos documentos autorizados con las solemnidades del caso, por un juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultada para dar fe pública en el ejercicio de sus funciones pueda haber dejado claramente determinado dicha cuantía, que en abundamiento podrán ser corroborado con los indicios procesales existentes en las actas, siendo que éstos por si solos, no servirán como elementos determinantes para establecer la cuantía de la demanda...". (Fin de la cita textual). Así se reitera.

   Por otro lado y con respecto a la cuantía que estimara la parte demandada como la debida en el proceso, la que cifró en la suma de cincuenta mil bolívares fuertes (50.000,00 Bs.f.), ésta sería la cuantía para el supuesto de haberse pretendido la resolución del contrato de opción de compra venta, pues precisamente sería de aplicarse la cláusula penal pactada entre las partes en el contrato cuyo cumplimiento se pretende, pues sería la devolución de lo entregado en arras (45.000,00 Bs.f.) más la suma de indemnización de cinco mil bolívares fuertes (5.000,00 Bs.f.) en caso de incumplimiento de los vendedores demandados, lo que se insiste, por no ser un caso de resolución de contrato, la cuantía es la estimada por la actora, por lo que la impugnación así efectuada debe sucumbir ante la pretensión de la actora, siendo declarada en consecuencia Sin Lugar. Así se decide.

   -ANALISIS Y DECISIÓN DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA-

   DEL JUICIO PRINCIPAL DE CUMPLIMIENTO

   Vista la acción que ocupa este Juzgado de Municipio, resalta la conveniencia a los fines de decidir el fondo del asunto debatido, traer a colación las siguientes consideraciones:

   Dispone el artículo 1.264 del Código Civil, textualmente:

   ARTÍCULO 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”

   Es decir, estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación al encontrarse obligado a ello, tal y como lo dice el profesor E.M.L. en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza:

   ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.

   Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales.

   Por otro lado cual dispone en materia probatoria el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

   ARTICULO 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

   Es decir, estatuye el principio general con el que cuentan ambas partes, tanto el demandante como el demandado, para hacer valer sus pretensiones a través de la averiguación de los hechos sobre que versa el debate judicial. Teniendo como fin, acreditar, ante el Juez, los hechos conforme fueren expresa o implícitamente afirmados y controvertidos por las partes. Así, el autor E.C.B. en su obra “Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Comentado”, en lo referente, afirma textualmente:

   (SIC) “…A. Respecto de las partes. La regla es la del Art. 506. Esta regla constituye un aforismo en derecho procesal ya que: El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino a los hechos acreditados en el juicio.

   Como consecuencia de éste principio:

1. El demandante debe probar su acción, esto es su afirmación, en todos los casos de contradicción, sea que el demandado haya simplemente negado los hechos sin afirmar otros, sea que haya opuesto otros hechos o no haya contestado la demanda en ninguna forma…

   …a. Hechos constitutivos. La prueba de los mismos corresponde al actor que persigue el reconocimiento del derecho; así el actor que cobra arriendos debe probarla existencia del contrato de arrendamiento, la calidad de arrendatario del demandado…

2. El demandado no tiene que probar sino en el caso de que haya deducido las cuestiones previas o excepciones. Por eso es que el que alega un hecho debe probarlo ya sea actor o demandado…”. (Fin de la cita textual).

   Por ello, la carga de la prueba en conformidad con los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Al demandante le corresponde la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, es decir, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, éste principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos, toca a él la prueba correspondiente.

   Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de su existencia, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta injustificada.

   Por último la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien esta obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez solo procede según lo dispuesto en el Artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil.

   Sentado lo anterior como premisas generales, para decidir se observa:

   Conforme al argumento principal que da motivo a la pretensión de cumplimiento, la parte demandante reconvenida argumentó el incumplimiento de la parte demandada reconviniente al contrato de opción de compra venta suscrito por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital en fecha 08 de Junio de 2006, al cual denominó contrato numero 01, así como al suscrito por ante la misma oficina pública en fecha 13 de Febrero de 2007, anotado bajo el N° 26, Tomo 09 de los libros de autenticaciones, los que de conformidad con lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, se les confieren valoración probatoria en la causa, como demostrativos de las condiciones, términos y plazos pactados por la compra-venta del bien inmueble objeto pasivo de la litis.

   En efecto y conforme a las cláusulas Primera y Segunda de ambos contratos de opción de compra venta, los vendedores se obligaron a vender a los compradores (demandantes reconvenidos) el inmueble de su propiedad constituido por el apartamento distinguido con el N° 12, situado en la planta primera del Edificio “Residencias Tocuyo”, situado en el lote 2-A, Manzana 541/3 de la Urbanización Palo Verde, Carretera de S.L., Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Distrito Capital; tal y como consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 38, Tomo 58, Folio 215, Protocolo Primero, el cual tiene una superficie de ciento un metros cuadrados con ochenta y un decímetros cuadrados (101,81 mts2), alinderado por el Noreste con pasillo de distribución, caja de medidores de agua y gas y apartamento N° 13; Sudeste: caja de los ascensores, cuarto de medidores de agua y gas y apartamento N° 11; Sudoeste: fachada sudoeste del Edificio y Noroeste: fachada noroeste del edificio. Correspondiéndole un porcentaje en el condominio del edificio de tres mil seiscientos cincuenta y cuatro diez milésimas por ciento (0,3654) sobre los bienes comunes y cargas de la comunidad; pactándose un precio por el mismo de la suma de Ciento Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (150.000,00 Bs.f.), de los cuales los vendedores (demandados reconvinientes), recibieron al momento de la firma del contrato de opción, la suma de cuarenta y cinco mil bolívares fuertes (45.000,00 Bs.f.), por lo que se infiere que la parte demandante dio inicio al cumplimiento de sus obligaciones naturales del negocio jurídico, cual es el pago del precio de la cosa, quedando inconsecuencia obligada a pagar el remanente de la obligación, a saber, la suma de Ciento Cinco Mil Bolívares Fuertes (105.000,00 Bs.f.), en un plazo de ciento veinte (120) días continuos más una prórroga de Treinta (30) días continuos, contados a partir de la firma de la prórroga, hecho éste acaecido en fecha 13 de Febrero de 2007; por lo que en definitiva, la tradición legal y definitiva de la cosa, debió ocurrir a mas tardar el día 13 de Julio de 2007, previa la cancelación del remanente del precio del inmueble opcionado, sin que se haya evidenciado de autos haberse efectuado.

   No obstante, tal incumplimiento se alega ocurrió no por causas voluntarias de los compradores demandantes reconvenidos, sino ante el incumplimiento de la demandada reconviniente, no sólo a hacerle entrega de los documentos necesarios para tramitar gestión alguna relacionada con el inmueble, tales como serían entre otros: solvencia de luz eléctrica, gas, teléfono y condominio, tal y como fuera expresado en la cláusula Cuarta de los señalados contratos de opción de compra-venta, lo que no se observa de las probanzas aportadas a los autos por ambas partes que haya ocurrido, muy por el contrario, incluso la parte demandada, al momento de contestar la pretensión, en modo alguno refutó el argumento de falta de entrega de tales documentación.

   Tan es así el incumplimiento por parte de los vendedores, que incluso en el supuesto negado de haber dado entrega a los compradores demandantes reconvenidos, de la documentación antes señalada, se encontraban al momento de la firma del contrato definitivo de compra venta, con la imposibilidad de proceder a la enajenación del bien inmueble de marras, pues sobre el mismo pesaban dos medidas cautelares, a saber: A.- Prohibición de Enajenar y Gravar decretada en fecha 02 de Junio de 1983, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, comunicada a la Oficina de Registro mediante Oficio N° 2379 de fecha 02 de Junio de 1983; y B.- Prohibición de Enajenar y Gravar decretada en fecha 05 de Agosto de 1983 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, comunicada al Registro mediante Oficio N° 08-84 de fecha 10 de Enero de 1984; las que en definitiva y viso el principio de congnoscibilidad general del acto inscrito y el principio de buena fe registral, tal asiento provisional impedía de manera tajante e impretermitible concretar la negociación de la firma del documento definitivo de venta y su posterior registro, pues sobre el bien inmueble pesaban las mencionadas prohibiciones de enajenación y gravar, lo que dificultaba considerablemente llegar a un feliz término la negociación.

   Así, pretender los vendedores demandados reconvinientes, ampararse en el desconocimiento de las mencionadas medidas bajo el pretexto (SIC)”…por error inexcusable del apoderado, para su momento, de mis mandantes, no realizó todo lo concerniente al levantamiento de las medidas…”, por lo que le habrían comunicada a los actores tal circunstancias con la opción de hacer efectiva la cláusula penal, hecho éste último no evidenciado en el expediente, al no haberse aportado prueba de tal ofrecimiento a los autos.

   En consecuencia, es evidente el incumplimiento de los vendedores de efectuar la tradición definitiva del bien inmueble dado en opción, no obstante haber ya recibido una parte del precio de la venta, por lo que no podía ampararse en la cláusula penal para dejar de cumplir con su obligación, pues era de interés de los actores (compradores) concretar la compra venta del inmueble. Así se decide.

   Incumplimiento que queda corroborado por la propia argumentación de la parte demandada, cuando en su escrito de contestación a la demanda argumentó (SIC)”…se les comunicó verbalmente el inconveniente y que les sería devuelto el dinero entregado en arras junto con la indemnización, cuestión rechazado por ellos, alegando que podían esperar; siendo así como se vence el contrato de opción de compra venta N° 01; sin que se hubieses podido resolver el levantamiento de las medidas; ya que es un hecho público y notorio el tiempo que tarda en conseguir expedientes y enviarlos al tribunal ad hoc desde el archivo judicial: Pero siempre mis poderdantes insistían en devolver las arras más la indemnización, consiguiendo siempre la negativa de los demandantes…”, pues bajo la locución latina “NEMO AUDITUR PROPIAM TURPITUDINEM SUAM ALLEGANS”, podrían abstraerse los demandados (vendedores) en dar cumplimiento a su obligación de tradición de la cosa, dado que la acción de Resolución del contrato la tenían los compradores (demandantes reconvenidos) quienes habrían iniciado el cumplimiento de su obligación, la que se trasluciría en el momento de la firma del contrato definitivo de venta, pues en ese preciso momento se debía cancelar el remanente del precio de la venta, vale decir, la suma de ciento cinco mil bolívares fuertes (105.000,00 Bs.f.), oportunidad que no llegó a concretarse en virtud el incumplimiento de los propios vendedores. Así se decide.

   De igual manera, se pretende por ésta vía de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, que la parte demandada reconviniente, no sólo efectúe el cumplimiento del contrato de opción de compra venta en cuestión y proceda a otorgar el documento definitivo de compra-venta del inmueble, previa la cancelación del remanente del precio de la venta, sino que además, los vendedores sean compelidos a la venta del puesto de estacionamiento del cual sería accesorio del apartamento en cuestión, lo cual resulta viable en derecho en atención a lo previsto en el artículo 5, literal “i” de la Ley de Propiedad Horizontal, pues si bien inicialmente el apartamento en cuestión carecía de puesto de estacionamiento asignado, conforme al documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 11, Tomo 16 del Protocolo Primero en fecha 13 de Mayo de 1975, cursante a los folios 102 al 163 del expediente y cuya valoración probatoria en el proceso adquiere a tenor de lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil; una vez asignado el puesto de estacionamiento al referido apartamento, conforme a la solicitud de “título Supletorio” de propiedad del puesto de estacionamiento signado bajo el N°E-21, ubicado en la planta semi-sótano del 2° cuerpo con una superficie aproximada de quince (15 mts), techado, alinderado: NORESTE: muro de sostenimiento; SUR-ESTE: puesto para estacionamiento N° E-22; SUR-OESTE: Pasillo de circulación; NOR-OESTE: Fachada NOR-OESTE: parte posterior del cuerpo del edificio, correspondiéndole un porcentaje del condominio de cero unidades con un mil sesenta y cuatro diez milésimas de ciento (0,1064 %) sobre los bienes comunes y cargas de la comunidad; expedido por el Juzgado Primero de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 12 de Agosto de 1999; al cual se le confiere valoración probatoria a tenor de lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil, como documento judicial que se corresponde; lo que evidenciaría a todas luces que dicho puesto de estacionamiento pasó a formar parte integrante del bien inmueble controvertido, pues en la propia solicitud se alegó (SIC)”…al antes referido apartamento le correspondió puesto de estacionamiento signado con el N° E-21, planta semi-sótano…”. (Fin de la cita textual), y al quedar como accesorio del mismo y bajo el principio general del derecho que “LO ACCESORIO SIGUE LA SUERTE DE LO PRINCIPAL”, al haberse efectuado la venta del inmueble del cual es su accesorio, también la mencionada venta lo incluyó, pues ese ha sido el propósito del artículo 5, literal “i” de la Ley de Propiedad H.c. supedita la enajenación o gravamen del puesto de estacionamiento conjuntamente con el respectivo apartamento o local,; por lo que la venta del apartamento en cuestión ya plenamente identificado a favor de los hoy actores demandantes reconvenidos, incluyó la venta del puesto de estacionamiento señalado, aún y cuando el propio contrato de compra venta lo haya obviado, pues contravendría caso contrario, el espíritu, razón y propósito de la norma in comento. Así se decide.

   En consecuencia, visto que efectivamente la parte demandada reconviniente no dio estricto cumplimiento a la obligación asumida en los contratos de opción de compra venta suscritos por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital en fecha 08 de Junio de 2006, anotado bajo el N° 39, Tomo 56 de los libros de autenticaciones respectivos, al cual denominaron contrato numero 01, así como al suscrito por ante la misma oficina pública en fecha 13 de Febrero de 2007, anotado bajo el N° 26, Tomo 09 de los libros de autenticaciones, no queda otro vía de conformidad con lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1264 del Código Civil, que declarar CON LUGAR la pretensión de cumplimiento incoada, con la expresa obligación de parte de los vendedores demandados reconvinientes, de proceder a entregar el documento definitivo de compra-venta del inmueble en cuestión, en un plazo improrrogable de sesenta (60) días calendarios continuos a partir del momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa, caso contrario y ante la ausencia de tal cumplimiento voluntario, la parte demandante reconvenida, podrá proceder a la protocolización del presente fallo en la Oficina de Registro correspondiente como título que lo acredita como propietario del mismo, ello en atención a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   Ahora bien, con relación a la pretensión de indemnización de daños y perjuicios efectuada por la parte actora en el proceso, estima quien decide que los mismos se deben por el hecho presunto en que se vió obligada la parte actora reconvenida en arrendar una habitación ubicada en el Callejón Los Hernández, casa N° 48, Petare Estado Miranda, a la ciudadana A.H., quien prestara declaración durante la audiencia de juicio en fecha 21 de Mayo de 2009,; para lo cual promovió en diez (10) folios útiles recibos en original emanados de la Sociedad Mercantil Bines y Raíces “La Mansión”, de los meses de Noviembre de 2006 a Agosto de 2007, por un monto de Quinientos Bolívares Fuertes cada uno (500,00 Bs.f. c/u); los que en atención a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, si bien se pretendió darle valoración probatoria a los mismos mediante la declaración testimonial de la ciudadana antes citada en la fecha antes señalada, la prueba no lo fue para que ratificara la documental en referencia, lo que le restó valoración probatoria en la causa, aunado al hecho cierto que durante la evacuación de la testimonial de la ciudadana A.H., quien se dijo ser la arrendadora del inmueble, ésta ante la pregunta que le efectuara el Tribunal, quedó conteste en afirmar que era ella quien le habría arrendado el inmueble a los actores y no la sociedad mercantil de quien emanan las anteriores probanzas, pues estas le eran presentadas por el propio ciudadano J.C.T. para su firma, lo que arroja adicionalmente la imposibilidad de ser valoradas en el proceso por violación del principio de alteridad probatoria. Así se decide.

   Aunado a lo anterior, tambien la parte demandante, pretende la susodicha indemnización de daños y perjuicios, bajo el argumento de la erogación de cantidades dinerarias por concepto de arrendamiento de una habitación a la ciudadana R.M.M., quien rindiera declaración en la causa en fecha 21 de Mayo de 2009, quien durante el decurso del interrogatorio que se le efectuase, respondió a la repregunta QUINTA que se le formulara y la cual es del siguiente tenor (SIC)”… Diga la testigo si entregaba recibos por la cancelación de los cánones de arrendamiento…”. (Fin de la cita textual), ésta respondió ”…NO…”, lo que adminiculado con lo previsto en el artículo 1387 del Código Civil, haría inadmisible tal probanza, pues tal supuesto debí ser demostrado mediante prueba documental y no la testimonial como se pretendió hacer, toda vez que se trata de una convención con un monto superior dinerario a los dos mil bolívares (actualmente dos bolívares fuertes), por lo que tales daños no quedaron corroborados en el proceso y por ende la pretensión de indemnización de daños y perjuicios instaurada debe ser declarada Sin Lugar. Así se decide.

   Con relación a la reconvención propuesta por la demandada, mediante la cual pretende la reivindicación del bien inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, por cuanto la parte demandante reconvenida lo estaría ocupando ilegalmente; se observa que conforme a los propios alegatos de la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación a la pretensión de cumplimiento de fecha 13 de Febrero de 2009, así como en las posiciones juradas que absolviera en fecha 21 de Mayo de 2009, que estos (demandantes reconvenidos) contaban con la aprobación y consentimiento para habitar el inmueble objeto de la negociación, que si bien aducen que lo fue sólo de dos habitaciones del total que lo componen, tal aseveración con la sola declaración de la absolvente no quedó corroborado en el proceso, toda vez que no exista a las actas del juicio, prueba alguna adicional que pudiera hacer inferir a quien decide, que ello ocurrió de la manera narrada, es decir, que lo fue sobre únicamente dos habitaciones y no la totalidad del inmueble, transformando dicha voluntad en un contrato de comodato conforme lo prevé el artículo 1724 del Código Civil y no de arrendamiento como trató de hacerlo observar la parte demandante mediante la presentación a la causa de copia certificada del expediente de consignación llevado por ante el Juzgadp Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas bajo el N° 2007-2151, las que conforme a lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, si bien lo constituyen documentos públicos judiciales, no por ello arrojan a las actas del proceso los efectos que pretender hacerles enervar en la causa, por lo que son desechadas de la causa. Así se decide.

   Por lo que mal podría plantearse la acción de reivindicación pretendida, pues la posesión ejercida por los actores reconvenidos, está fundada en un titulo compatible con el derecho de propiedad, que para el momento de la ocurrencia de los hechos, detentaría la parte demandante reconvenida, por lo que al faltar uno de los elementos indispensables para su procedencia, debe ser declarada Sin Lugar tal pretensión. Así se decide.

   Aunado a lo anterior, debe tenerse en consideración, que si bien la posesión ejercida por los demandantes reconvenidos sobre el inmueble en cuestión, no lo fue en virtud de un contrato de arrendamiento verbal, pues no se logró demostrar la contraprestación (pago de alquiler) por el uso del inmueble, si lo fue mediante un contrato de comodato o préstamo de uso, pero con la salvedad, que tal posesión lo era con la intención que continuasen ocupando el inmueble los mismos, hasta el momento en que se efectuara la transmisión de la propiedad mediante la firma del documento definitivo de venta del citado, oportunidad en la cual se convertirían en los propietarios del mismo feneciendo en consecuencia el contrato de comodato en cuestión, y siendo que, conforme a las consideraciones precedentes, se declaró Con Lugar la acción de Cumplimiento ejercida, resulta más aún evidente, la declaratoria Sin Lugar de la acción reivindicatoria pretendida, pues resultaría ilógico pensar en reivindicar la cosa de quien tiene el derecho en virtud del contrato de compra venta. Así se decide.

   -DISPOSITIVO-

   En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la ley, DECIDE:

   -PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la impugnación de la cuantía estimada por la actora en su libelo de demanda de fecha 07 de Enero de 2008; la cual fuere formulada por la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación de fecha 13 de Marzo de 2009, quedando en consecuencia como cuantía de la pretensión la suma de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (110.000,00 Bs.f.).

   -SEGUNDO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoaran los ciudadanos D.M.G. y J.C.T., en contra de los ciudadanos L.E.R.C. y E.H.H., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.

   -TERCERO: Como consecuencia del particular anterior se CONDENA a la parte demandada reconviniente en la causa, ciudadanos L.E.R.C. y E.H.H., a otorgar a la parte demandante reconvenida, ciudadanos D.M.G. y J.C.T., el documento definitivo de compra venta del inmueble constituido por el inmueble distinguido con el N° 12, situado en la planta primera del Edificio “Residencias Tocuyo”, situado en el lote 2-A, Manzana 541/3 de la Urbanización Palo Verde, Carretera de S.L., Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Distrito Capital; tal y como consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 38, Tomo 58, Folio 215, Protocolo Primero, el cual tiene una superficie de ciento un metros cuadrados con ochenta y un decímetros cuadrados (101,81 mts2), alinderado por el Noreste con pasillo de distribución, caja de medidores de agua y gas y apartamento N° 13; Sudeste: caja de los ascensores, cuarto de medidores de agua y gas y apartamento N° 11; Sudoeste: fachada sudoeste del Edificio y Noroeste: fachada noroeste del edificio. Correspondiéndole un porcentaje en el condominio del edificio de tres mil seiscientos cincuenta y cuatro diez milésimas por ciento (0,3654) sobre los bienes comunes y cargas de la comunidad, con inclusión del puesto de estacionamiento signado bajo el N°E-21, ubicado en la planta semi-sótano del 2° cuerpo con una superficie aproximada de quince (15 mts), techado, alinderado: NORESTE: muro de sostenimiento; SUR-ESTE: puesto para estacionamiento N° E-22; SUR-OESTE: Pasillo de circulación; NOR-OESTE: Fachada NOR-OESTE: parte posterior del cuerpo del edificio, correspondiéndole un porcentaje del condominio de cero unidades con un mil sesenta y cuatro diez milésimas de ciento (0,1064 %) sobre los bines comunes y cargas de la comunidad, del cual forma parte integral; en un termino de sesenta (60) días continuos contados a partir del momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa, previa la cancelación del remanente del precio de la compra-venta por parte de los compradores demandantes reconvenidos, ciudadanos D.M.G. y J.C.T., a saber, la suma de Ciento Cinco Mil Bolívares Fuertes (105.000,00 Bs.). Para el caso en que la parte demandada no proceda al otorgamiento del documento definitivo de venta por ante el Registro correspondiente, y constatado que fuere en autos la cancelación del remanente del precio de la venta por parte de los actos reconvenidos, en atención a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, podrá protocolizarse el presente fallo como documento traslativo de la propiedad.

   -CUARTO: No se hace especial condenatoria en costas del juicio principal, dada la naturaleza del presente dado, toda vez que no hubo vencimiento total en la causa.

   -QUINTO: Se declara SIN LUGAR la pretensión que por Reivindicación de la propiedad incoaran la parte demandada reconviniente, ciudadanos L.E.R.C. y E.H.H., en contra de la parte actora reconvenida, ciudadanos D.M.G. y J.C.T., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.

   -SEXTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas de la Reconvención a la parte demandada reconviniente, ciudadanos L.E.R.C. y E.H.H., en virtud de haber resultado vencido totalmente en la misma.

   -SEPTIMO: Se hace del conocimiento de las partes, que el presente fallo es proferido dentro del lapso que dispone el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación.

   -PUBLIQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA-

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los diez (10) días del mes de Junio del año DOS MIL NUEVE (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

   EL JUEZ.

   N.G.C..

   LA SECRETARIA.

   ABG. K.S.O..

   En la misma fecha, siendo las DOS Y DOS MINUTOS DE LA TARDE (02:02 P.M) se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento N° 41 del Libro Diario del Juzgado.

   LA SECRETARIA.

   ABG. K.S.O..