Decisión nº PJ0262011000308 de Juzgado Tercero del Municipio Heres de Bolivar, de 22 de Noviembre de 2011

En la Resolución del contrato de oferta de venta contenida en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar en fecha 9 de marzo de 2010, bajo el N° 27, tomo 22, dejando en plena vigencia los demás acuerdos contenidos en dicho documento.

En cancelar las costas y costos procesales.

Se estimó la demanda en la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000) equivalentes a setecientas sesenta y nueve con veintitrés unidades tributarias (769,23 U.T.)

-II-

De la contestación de la demanda

Mediante escrito de fecha 4 de marzo de 2011, la parte demandada procede a interponer cuestiones previas en este proceso, las cuales fueron declaradas sin lugar por decisión interlocutoria de fecha 11 de marzo de 2011.

En fecha 14 de marzo de 2011, la representación legal de la parte demandada, dio contestación a la demanda en la oportunidad legal, en los términos que este Tribunal se permite sintetizar de la siguiente manera:

Admitió los siguientes hechos:

Que su mandante celebró un contrato llamado por las partes contratantes como de oferta de venta con la ciudadana D.D.S.D.R., hoy accionante, en fecha 9 de marzo de 2010, por diez meses y que comenzaría a regir el 30 de marzo de 2010.

Que dicho contrato se refiere a la compra venta de la totalidad del inmueble ubicado en el Barrio C.M.P., calle San José, cruce con Bonaire, Parroquia J.A.P.d.M.H. de esta ciudad.

Que el precio pactado por el inmueble era por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000), pagaderos en el lapso de esos diez meses, es decir, contados, según el contrato suscrito, desde el 30/03/2010 concluyendo el 31/12/2010, pero que realmente el vencimiento si se cuenta del 30/03/2010 era para el 30/01/2010.

Rechazó y negó los siguientes hechos

Que la ciudadana D.D.S.D.R. y el ciudadano J.G.D.S. sean co-propietarios del inmueble antes identificado y que le fuere ofertado a su representado por la demandante.

Que una vez vencido el plazo concedido a su poderdante para que adquiriera la casa, los ciudadanos D.D.S.D.R. y J.G.D.D. trataron de contactarlo para que manifestara en definitiva si iba a comprar o no la casa en referencia y lo que hacía era eludirlos.

Que la demandante haya decidido dejar sin efecto la referida oferta de venta presentando con su puesta decisión de una solicitud por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar de tal circunstancia, no encontrándose su representado allí y que se encontraba un supuesto hijo.

Aduce que la verdad del caso es que la actora le propone, le presenta a su representado la venta de un inmueble que según sus dichos era de su propiedad, como se expresa en la cláusula quinta del contrato, pactando un precio de cien mil bolívares (Bs. 100.000), ya que se irían del país hacia Brasil; que su poderdante acepta la venta, pero que se le diera un lapso de tiempo para cancelar el precio pactado del inmueble, acordando ese lapso de tiempo por un lapso de diez meses, es decir, que quedó reflejado en el contrato que regiría del 30/03/2010 al 30/12/2010 y que la verdad el término del contrato fuera para el 30/01/2011, allí vencen los diez meses otorgado, así haya error de transcripción.

Añade que otra condición fue que su poderdante ocupara una fracción del inmueble y así fue acordado, es decir, el inmueble es hoy compartido por la demandante, por J.G.D.S. y su representado.

Indica que para el 28 de diciembre de 2010, es decir, dos días antes del supuesto vencimiento del contrato de oferta de venta, su representado se acerca a la actora y le dice para suscribir el documento definitivo de la venta, que se acerque al local contiguo o que forma parte del inmueble antes identificado, ella accede y una vez allí reunidos junto con su abogado, L.P., su mandante le dice que tiene el dinero pactado por la compra del inmueble, ella le manifiesta que se lo entregue y que luego firmarían el documento de venta una vez transcurridas las navidades, a lo que del demandado le responde que no le podía entregar esa cantidad de dinero sin antes suscribir el documento de venta que le acredite la titularidad o propiedad del inmueble que allí estaba su abogado y redactarían la venta definitiva, respondiéndole que le va a ser sincera, que en verdad ni ella ni el señor J.G.D.S., eran los propietarios de la casa, sino el hijo de éste, que vivía en Brasil, pero que el vendría a firmar el documento definitivo.

Expresa que su conferente se sintió defraudado y aunado a ello lo querían despojar de la posesión que tiene sobre el inmueble de manera fraudulenta si no entregaba el dinero en ese instante; que decide llamar a la Policía Municipal del Municipio Heres y fueron exhortados a comparecer a la sede de esa institución donde se levanta un acta y se lee lo siguiente: “Los señores D.D.S. y J.G.d.S. aceptan que: 1) Pactó la venta de una casa del hijo del segundo aquí nombrado al señor R.V. por la suma de Bs. 100.000,oo; 2) El señor R.V. da un plazo a los antes nombrados ciudadanos, hasta el 15/02/2011 para entregar la casa libre de sus enseres personales y de vivienda, que no se encuentren señalados en el documento autenticado el 09/03/2010; 3) Los ciudadanos D.D.S. y J.G.d.S., piden un plazo hasta el 24 de Enero del año 2011 para realizar la tramitación de los documentos que le autoricen la venta de la vivienda allí identificada”.

Manifiesta que la única incumplida con el contrato suscrito fue la actora, cuando suscribe un contrato de oferta de venta amañada, no siendo ella la titular del inmueble, ni teniendo documento o instrumento poder que le faculte tal disposición para la fecha que suscribieron la oferta de compra venta, esto es, para el 09/03/2010, reconociendo que el propietario era el ciudadano J.R.G..

Aduce que en el poder otorgado al Abogado L.T., faculta al mencionado abogado para que represente también al ciudadano J.R.G., sin tener ella facultades expresas para ello y que en el supuesto poder que le fue conferido en fecha 11/01/2011 ante la República de Brasil y legalizado ante el Consulado de la República Bolivariana de Venezuela (el cual impugna) solo le otorgó facultades para la venta y demás disposiciones de un inmueble distinto al que no hoy nos ocupa.

Dice que lo único que queda evidenciado es la confesión en que incurre la parte demandante al celebrar un contrato de oferta de venta de un inmueble que no era no es ni será de su propiedad, logrando obtener diez meses después de la celebración del contrato un instrumento poder que le faculta la venta de un inmueble con linderos y medidas que no corresponden con el inmueble objeto del contrato cuya resolución se pretende, ya que hay indeterminación en los linderos y que el inmueble no tiene señalado número catastral que lo diferencie y el único lindero que coincide es el norte, es decir, calle Bonaire y que en esta calle existen varios inmuebles, entendiéndose con esto que el señor J.R.G.H. otorgó poder de disposición a la ciudadana D.D.S.D.R. sobre otro inmueble ajeno al que aparece en el contrato de oferta.

Alega que en cuanto a la inspección realizada por la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, la cual impugna, por ser una prueba obtenida fuera de esta contienda judicial, y el Notario Público no está facultado más de lo que determina el artículo 74 de la Ley de Registro Público y del Notariado, y la misma no cumple con lo preceptuado en el artículo 1.428 y 1.429 del Código Civil, ya que con dicha visita al inmueble, para dejar una supuesta comunicación, no cumple con lo dispuesto en los artículos anteriores, es decir, hacer constar el estado de los lugares y cosas de difícil acreditación por otra vía, ya que el medio escogido por la demandante no se le dio derecho a su representado del control de la misma y no es verdad que el funcionario se haya trasladado al inmueble en posesión de su mandante, no consta allí ninguna firma que haga presumir que a su poderdante se le haya entregado notificación alguna.

Expresa que el señor J.R.G.H. y su padre, J.G.D.S., SON HEREDEROS DE C.C.H. y en vista de ello, estos dos ciudadanos realizan ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, una partición amigable de los bienes dejados por la difunta, sobre un vehículo que le correspondió en propiedad al ciudadano J.G.D.S. y el inmueble identificado en el instrumento poder conferido en Brasil por el ciudadano J.R.G. el 13/01/2011 a D.D.S., le fue adjudicado a J.R.G., cuyos linderos son exactamente iguales pero que no coinciden con los linderos señalados en el contrato de oferta de venta, es decir, que se trata de dos inmuebles ubicados en el mismo sector, presunta propiedad de una sola persona, es decir, J.R.G..

Indica que existe un fundado temor, ya que la ciudadana D.D.S.D.R., no es propietaria ni tiene facultad expresa para disponer y administrar el inmueble que se le dio en oferta de venta, no tenía ni tiene dominio sobre el bien inmueble referido por lo tanto está en mora la parte demandante en el cumplimiento de su obligación, existe fundado temor de que su representado si pagaba el precio sin obtener su venta definitiva al término de la negociación, podía ser perturbado a futuro por el verdadero propietario del bien, ya sea por una acción reivindicatoria u otra acción cónsona con el derecho de propiedad.

Luego de citar el contenido del artículo 1.214 del Código Civil y una jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, manifiesta que cuando estamos en presencia de un contrato de oferta de venta o de opción de venta, es en realidad una venta con una particularidad, es decir, se da el objeto del negocio, el precio y la forma de pagarlo, está en este contrato los elementos característicos, salvo que la propiedad se trasladaría previo el pago de cien mil bolívares (Bs. 100.000) que sería el precio, pago este no ejecutado no por culpa de su representado, sino por el infundado temor de perder el pago, ya que la ofertante de venta no probó su titularidad al momento de exigir el precio estipulado y su conferente al celebrar el contrato de oferta de venta desconocía que la ciudadana D.D.S. era solo un poseedor precario del inmueble.

Opuso la “exceptio non adimpleti contractus”, conforme al artículo 1.168 del Código Civil, argumentando que no siendo la ciudadana D.D.S.D.R. propietaria del inmueble ofertado, ni teniendo facultades expresas, para la fecha de la negociación, mal podría venir a un Tribunal a pedir la resolución del contrato, por un supuesto incumplimiento de parte de su poderdante, si la incumplida es ella, ya que si solo es un poseedor precario, sin ningún dominio del bien que pudiera disponer o administrarlo libremente, sin antes obtener, por parte del ciudadano J.R.G., supuesto propietario del inmueble en litigio, la facultad para vender.

Por último se pregunta “¿cómo podría entregar una persona CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) a otra persona que se hizo pasar como propietario de un inmueble sin serlo?”, y luego reconoce ante un funcionario policial, suscribiendo un acta convenio, que no era propietaria y ahora pretende resolver un contrato por un supuesto incumplimiento de parte de mi representado, siendo la verdad del caso que la única que incumplió fue la hoy demandante tantas veces nombrada…”

-IIII-

Del mérito de la controversia, análisis y valoración de las pruebas

Ahora bien, llegado al estado de dictar sentencia en el presente juicio, le corresponde a este Tribunal decidir de la siguiente manera:

El presente juicio trata de una demanda de resolución de contrato de oferta de venta interpuesta por D.D.S.D.R., contra R.V.G., fundamentándose la actora en que en fecha 9 de marzo de 2010 suscribieron un contrato mediante el cual la primera le ofertó en venta al segundo el inmueble identificado en la demanda por la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000), acordando un plazo de diez meses contados a partir del día 30 de marzo de 2010 y que vencería el 31 de diciembre de 2010 y que vencido este lapso sin que el demandado cancelase la suma indicada procede a demandarlo por la resolución del contrato.

Por su parte el demandado, en síntesis de sus defensas, admite la celebración del contrato en referencia, pero se excepciona argumentando que la parte actora se hizo pasar por propietaria del inmueble sin serlo, como se expresa en el contrato cuya resolución se solicita y que por tal motivo no le canceló el monto arriba expresado, oponiendo la excepción de contrato no cumplido a que se refiere el artículo 1.168 del Código Civil.

Planteada en esta forma la litis, corresponde a este juzgador analizar las pruebas producidas en este juicio, a los fines de establecer cuál de las partes demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Pruebas de la parte actora

1. - La parte actora acompañó con su demanda copia de instrumento poder otorgado por el ciudadano J.R.G.H. a la ciudadana D.D.S.R., en la República Federativa De Brasil, de fecha 11 de enero de 2011, cuyo original fue producido en el respectivo lapso probatorio, apostillado por el Consulado General de la República Bolivariana de Venezuela en Boa Vista, Brasil, bajo el N° 019/11 de fecha 17 de enero de 2011, para que lo represente en todas las negociaciones u operaciones referentes a una parcela de terreno de origen ejidal y una casa localizada en esta ciudad, en la urbanización C.M.P., constante de 436 m2 de área y alinderado así: Norte: con 28,97 metros con la calle Bonaire y esquina con San José de la urbanización C.M.P. antigua urbanización Guaricongo; sur: 29,10 metros con el patio de la casa de Coromoto Rojas; este: 15 metros con la calle San José y oeste 15 metros con la casa que es o fue de Ramón requena, el cual, de acuerdo al escrito de promoción de pruebas de la actora, fue promovido con el objeto de que antes que feneciera el plazo conferido al demandado para el pago del precio de la venta, ya la ciudadana D.D.S. se encontraba plenamente facultada para proceder a la venta de dicha casa.

   Ahora bien, puede observarse del escrito de demanda, que la casa objeto de este juicio se encuentra ubicada en el Barrio C.M.P. (Guaricongo) y dentro de los siguientes linderos: Norte: Con la calle Bonaire; sur, con la calle San José que es su frente; este con casa y solar de J.R.Q. y oeste con sala y solar de D.d.G..

   Es evidente, en consecuencia, que los linderos del inmueble expresado en el poder en referencia, no coinciden –a excepción del lindero norte- con los linderos del inmueble objeto de este juicio, expresados en el libelo de demanda.

   Si bien es cierto, como lo asevera la parte actora en el escrito de promoción de pruebas, que los linderos pudieron haber variado en el tiempo, por cambio de propietarios colindantes, etc., sin embargo, es carga del actor demostrar que el inmueble descrito en el libelo de demanda y en el documento de oferta de venta cuya resolución de se solicita es el mismo identificado en el instrumento poder aquí analizado, cosa que no hizo en el presente juicio, al no promover, ninguna prueba, verbigracia experticia, a los fines de demostrar que, efectivamente, se trata del mismo inmueble, por lo que es obvio que no consta en autos que se trate del mismo inmueble.

   Por otra parte, el abogado L.T.R. procede solo en nombre de la ciudadana D.D.S.D.R., y no se evidencia que ésta, a su vez, proceda a nombre del ciudadano J.R.G.H., otorgante del poder mencionado.

   En tal virtud, este Juzgador no establece ninguna relación entre el poder analizado con los hechos alegados por la parte actora en su escrito de demanda y por tal virtud no le otorga ningún valor probatorio al instrumento poder mencionado, por no ser pertinente a los hechos narrados en el escrito de demanda. Así se establece.

2. - En relación al instrumento contentivo de la oferta de venta cuya resolución se pretende en este juicio, acompañada al escrito de demanda, se observa que la mencionada negociación fue admitida expresamente por la parte demandada.

   No obstante, este Juzgador debe hacer algunas precisiones con respecto a tal documento, por haber sido redactado en forma totalmente confusa.

   En efecto, se observa que dicho instrumento consta de varias negociaciones y declaraciones de voluntad: La primera de ellas consiste en la venta de unos bienes propiedad de la ciudadana D.D.S.D.R. (frízer, congelador, etc.) al ciudadano R.V.G..

   La segunda declaración se refiere a que “tienen el pleno derecho de propiedad, y derecho a habitar la casa los propietarios DOS S.D.R.D. y su concubino J.G.D.S. que consta de los siguientes linderos…”, es decir, la casa identificada en el libelo de demanda.

   En tercer lugar contiene, en las cláusulas cuarta y sexta la negociación de oferta de venta cuya resolución se demanda en este juicio.

   Y, por último, en la cláusula quinta, contiene una obligación del demandado de cancelar un canon de arrendamiento de Bs. 500, por un local donde funciona un abasto cuya ubicación ni características se especifican, a partir del mes de enero de 2011 si no se lleva a efecto la venta de la casa especificada en el documento, manifestando, nuevamente, la vendedora que la casa está habitada por sus propietarios, DOS S.D.R.D. y J.G.D.S..

   Como puede observarse, la redacción del documento en cuestión está realizada de forma totalmente confusa y ambigua. Sin embargo, en vista que en este juicio no se está discutiendo la negociación de venta de los bienes muebles especificados en dicho documento, propiedad de la parte actora, ni la relación arrendaticia del abasto mencionado en dicho documento, este Tribunal no realizará ningún pronunciamiento al respecto. Así se declara.

   Lo que sí es materia pertinente a la causa, es el hecho que la ciudadana D.D.S.D.R. se atribuye el derecho de propiedad en el documento en mención, como expresamente lo manifiesta, en varias oportunidades, a lo largo del instrumento, lo que será tomado en cuenta al momento de dictar el correspondiente fallo, una vez analizadas las demás probanzas producidas en este juicio. Así se establece.

3. - Asimismo, la parte actora produjo junto con el libelo de demanda, notificación practicada por la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, en fecha 3 de febrero de 2011, de una comunicación fechada 31 de enero de 2011, suscrita por el abogado L.T.R., mediante la cual le hace saber al ciudadano R.V.G. que “en fecha 9 de marzo de 2010 se suscribió la oferta de venta cuya resolución se solicita; que dicha oferta fue por un plazo de 10 meses contados desde el 30 de marzo de 2010 al 31 de diciembre de 2010, y que en virtud de no haber materializado la compra dentro del plazo convenido, la oferta queda sin efecto alguno, por lo que como consecuencia de ello entra en vigencia el pago mensual y consecutivo de los 500 Bs. en concepto de canon de arrendamiento por el local anexo a la casa, referido a la cláusula quinta del documento señalado y que dicho contrato de arrendamiento será por el término de un año, el cual vencerá el día 30 de enero de 2012, pagadero el primer canon a partir del 30 de enero de 2011 los primeros seis meses y los últimos seis meses serán por Bs. 800.

   Esta comunicación no fue entregada a su destinatario, manifestando el Notario actuante que en el lugar los recibió un ciudadano de nombre Y.G. quien no aceptó firmar la referida comunicación.

   Tal notificación practicada por la parte actora en nada coadyuva a la resolución del litigio, primero porque se trata de una declaración unilateral de voluntad realizada por la parte actora, sin intervención del demandado; segundo porque se le notifica de un hecho que expresamente es admitido por el demandado, es decir, que la venta no se materializó en el plazo de diez meses convenido en el respectivo contrato y tercero, porque se le notifica de un lapso de duración de un arrendamiento que no es objeto de este juicio.

   Como puede observarse, la mencionada notificación no es relevante para solucionar el conflicto y por tal motivo, no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

4. - En el lapso probatorio (folio 64 al 65) la actora produjo documento de venta de parcela de terreno de cuatrocientos treinta y cinco metros cuadrados con cincuenta y dos centímetros (435,52 m2) de superficie alinderada así: Norte, calle Bonaire con veintiocho metros y noventa y siete centímetros (28,97 mts), sur, casa y solar de Coromoto Rojas, con veintinueve metros y diez centímetros (29,10 mts); este, calle San José, con quince metros (15 mts), oeste, casa y solar de R.M., con quince metros (15 mts), vendida por el Concejo Municipal del Municipio Heres del Estado Bolívar a la ciudadana C.H.D.G., protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar, en fecha 30 de diciembre de 1.986, bajo el N° 143, tomo 10 del cuarto trimestre de 1.986.

   Este instrumento fue producido por la parte actora con el objeto de “…demostrar que la vivienda que le fue ofertada al demandado es una sola y el hecho de que en el documento de oferta aparezcan otros linderos, ha sido por la variación en el tiempo de los propietarios colindantes”.

   Ahora bien, puede observarse del escrito de demanda y del documento de oferta de venta cuya resolución se solicita, que la casa objeto de este juicio se encuentra ubicada en el Barrio C.M.P. (Guaricongo) y dentro de los siguientes linderos: Norte: Con la calle Bonaire; sur, con la calle San José que es su frente; este con casa y solar de J.R.Q. y oeste con sala y solar de D.d.G..

   Es evidente, en consecuencia, que los linderos del inmueble expresado, tanto en el poder en referencia como en el documento aquí analizado, no coinciden –a excepción del lindero norte- con los linderos del inmueble objeto de este juicio, expresados en el libelo de demanda.

   Al igual como se afirmó en la oportunidad del análisis del instrumento poder, si bien es cierto, como lo asevera la parte actora en el escrito de promoción de pruebas, que los linderos pudieron haber variado en el tiempo, por cambio de propietarios colindantes, etc., sin embargo, era carga del actor demostrar que el inmueble descrito en el libelo de demanda y en el documento de oferta de venta cuya resolución de se solicita es el mismo identificado en el instrumento poder y en el documento de venta del terreno aquí analizado, cosa que no hizo en el presente juicio, al no promover, ninguna prueba, verbigracia experticia, a los fines de demostrar que, efectivamente, se trata del mismo inmueble, es decir, no consta en autos que el inmueble descrito en el documento de venta de la parcela de terreno suscrito entre la Alcaldía del Municipio Heres y la ciudadana C.H.D.G. y el referido en el instrumento poder, sea el mismo inmueble identificado en el libelo de demanda y en la oferta de venta objeto de este juicio.

   Como ejemplo de lo arriba afirmado se puede observar que el lindero este del inmueble identificado en el instrumento poder y en el documento de venta de la parcela del Concejo Municipal a la ciudadana C.H.D.G., es la calle San José, mientras que el lindero este del inmueble descrito en el libelo de demanda y en el documento de oferta de venta, cuya resolución hoy se solicita, es casa y solar de J.R.Q..

   En tal virtud, este Juzgador no establece ninguna relación entre el documento aquí analizado (documento de venta de parcela de terreno) con los hechos alegados por la parte actora en su escrito de demanda y por tal virtud no le otorga ningún valor probatorio al instrumento mencionado, por no ser pertinente a los hechos narrados en el escrito de demanda. Así se establece.

5. - En el mismo lapso probatorio consignó la parte actora (folio 66) copia fotostática de acta de defunción de la ciudadana C.C.H.D.G., la cual se tiene por fidedigna, por no haber sido impugnada por la parte demandada, a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue producida por la parte actora con el objeto de demostrar que los ciudadanos J.G.D.S. y J.R.G.H. son herederos de la ciudadana C.C.H.D.G. y por ende propietarios del inmueble objeto del contrato cuya resolución se solicita y que por haber suscrito el documento de oferta el ciudadano J.G.D.S., la misma es perfectamente válida.

   Ahora bien, con respecto a esta documental el Tribunal observa que ciertamente se evidencia del acta de defunción arriba identificada, que los ciudadanos J.G.D.S. y J.R.G.H., son causahabientes o herederos de la ciudadana C.H.D.G., por ser cónyuge e hijo de ésta última, respectivamente.

   Sin embargo, también se observa que no consta en autos, por no haber sido demostrado por la parte actora, que el inmueble identificado en el libelo de demanda y en el documento de oferta de venta, ubicado en el Barrio C.M.P., Guaricongo, en la calle San José cruce con calle Bonaire de esta ciudad, y dentro de los siguientes linderos: Norte: Con la calle Bonaire; sur, con la calle San José que es su frente; este con casa y solar de J.R.Q. y oeste con sala y solar de D.d.G., haya sido propiedad de la ciudadana C.H.D.G. y, como consecuencia de su fallecimiento ahora de sea de los ciudadanos J.G.D.S. y J.R.G.H..

   Como se expresó en capítulo anterior, la parte actora debió demostrar que el inmueble descrito en el libelo de demanda y en el documento de oferta de venta, ante la disparidad de linderos y medidas, es el mismo descrito en el documento de venta entre la Alcaldía del Municipio Heres y la ciudadana C.H.D.G. y en el instrumento poder otorgado por J.R.G.H. a la ciudadana D.D.S.D.R..

   Pero, como ya se expresó, la actora no produjo ninguna prueba, verbigracia experticia, para demostrar tal hecho, motivo por el cual, este Juzgador no observa que haya alguna relación entre el acta de defunción analizada con los hechos debatidos en este proceso, cuestión por la cual no queda otro camino que desechar el instrumento analizado del presente juicio, por no coadyuvar en las resultas del mismo. Así se establece.

6. - En el lapso probatorio la parte actora produjo (folio 159) documento –comunicación- emitido por la ciudadana DOS S.D.R.D., de fecha 25 de noviembre de 2010, la cual fue impugnada por el apoderado de la parte demandada, mediante diligencia de fecha 24 de marzo de 2011, por cuanto, a su decir, no es la firma de su mandante.

   En tal sentido, en aplicación del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le correspondía a la parte actora promover la prueba de cotejo, o la de testigos, para demostrar la autenticidad del mencionado instrumento privado.

   Sin embargo, la parte actora no promovió ninguna prueba destinada a demostrar la autenticidad del instrumento analizado y por tal motivo, se desecha tal instrumento de este proceso. Así se establece.

7. - Asimismo la parte actora produjo instrumento suscrito por el ciudadano J.R.G.H. (folio 160), de fecha 23 de febrero de 2010, mediante el cual autoriza a la ciudadana D.D.S. para la venta del inmueble allí descrito.

   Esta documental pertenece al ámbito de los instrumentos privados emanados de terceros, ya que el ciudadano J.R.G.H. no es parte en este proceso, ni tampoco consta en autos sea causante de la parte actora D.D.S., por lo que debió ser ratificada mediante la prueba testimonial, a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

   No obstante, como consta en autos, esta documental no fue ratificada mediante la prueba testimonial por su autor, J.R.G.H., por lo que este Juzgador la desecha del proceso. Así se establece.

8. - En fecha 23 de marzo de 2011 este Juzgado practicó inspección judicial, promovida por la parte demandada, en el inmueble ubicado en la calle Bonaire, cruce con calle San J.d.B.C.M. piar, sector Guaricongo de esta ciudad, en la cual este Tribunal dejó constancia que en el sitio en el cual se encuentra constituido se observa un inmueble de techo de platabanda, piso de cemento, paredes de bloques de cemento frisadas, el cual consta de dos ambientes: El primero de ellos construido en la parte frontal de la vivienda, con frente a la calle San José, se trata de un local comercial destinado al expendio de alimentos y víveres y el segundo de ellos, ubicado en la parte posterior del inmueble que consta de una vivienda familiar; que al local comercial se accede a través de una entrada ubicada en la parte frontal del mismo con frente hacia la calle San José; que ambos ambientes (local comercial y vivienda) tienen entradas independientes, ya que a la vivienda se accede a través de una entrada ubicada en la parte frontal izquierda del inmueble, en la esquina del cruce de la calle san José con calle Bonaire y a través de una entrada lateral ubicada en la calle Bonaire; que la vivienda consta de cuatro habitaciones, y que a decir de la demandante, tres de ellas están ocupadas y una de ellas ocupada por el verdadero propietario del inmueble; que en la parte del frente de la vivienda existe una entrada (puerta de hierro con ventanas basculantes) que permite el acceso al fondo del local comercial cerrado con una cadena y con candado que a decir del demandado, él tiene las llaves de dicho candado; y que en el local comercial se observan actividades de expendio de víveres y alimentos con características de abasto o bodega.

   Esta inspección fue promovida por la parte actora con el objeto de desvirtuar el señalamiento del demandado de que él comparte el inmueble que le fuera ofertado por la parte actora y que la vivienda objeto de oferta de venta ha sido la misma y no se tratan de dos inmuebles, como lo señala la parte demandada.

   Con respecto a lo primero, esto es, que el demandado ocupa el inmueble conjuntamente con la parte actora, este Tribunal observa que este hecho no es relevante para la resolución del litigio, es decir, el que el demandado ocupe o no el inmueble objeto de este juicio, conjuntamente con la parte demandada en nada influirá en la decisión a tomar con respecto a la resolución del contrato solicitada por la parte actora.

   En relación al segundo objeto señalado por la parte actora, considera este Tribunal que la inspección judicial no es la prueba idónea para demostrar que el inmueble a que se refiere el contrato de opción a venta cuya resolución se solicita, sea el mismo inmueble reflejado tanto en el poder otorgado por el ciudadano J.R.G.H. y en el documento de venta del terreno entre la Alcaldía del Municipio Heres y la ciudadana C.H.D.G. –previamente valorados-, como lo sería, verbigracia –como ha sido indicado a lo largo de esta decisión –una experticia.

   Con la inspección judicial el Juez no puede determinar la exactitud o concordancia de unos linderos establecidos en un documento con los linderos expresados en otro, ya que ello requiere de conocimientos y actividades especiales que sólo pueden determinarse a través de una experticia.

   Por tales motivos, por no ser la inspección judicial un medio de prueba idóneo para demostrar los hechos señalados por la parte actora, este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio a la mencionada prueba. Así se establece.

   Pruebas de la parte demandada

1. - En el lapso probatorio la parte demandada produjo (folio 74) el documento de oferta de venta cuya resolución se solicita, el cual ya fue analizado en la oportunidad de la valoración de las pruebas aportadas por la parte actora, por lo que se remite al capítulo respectivo.

2. - Asimismo produjo copia fotostática simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad, en fecha 2 de marzo de 1.999, bajo el N° 15, tomo 20, mediante el cual los ciudadanos J.G.D.S. y J.R.G.H., herederos de la ciudadana C.C.H., proceden a realizar partición de los bienes dejados por éste última, entre los cuales se encuentra el inmueble consistente en la parcela de terreno de origen ejidal, de cuatrocientos treinta y cinco metros con cincuenta y dos centímetros (435,52 mts), la cual fue objeto de venta entre el Municipio Heres y la ciudadana C.C.H. y que está alinderada así: Norte, calle Bonaire con veintiocho metros y noventa y siete centímetros (28,97 mts), sur, casa y solar de Coromoto Rojas, con veintinueve metros y diez centímetros (29,10 mts); este, calle San José, con quince metros (15 mts), oeste, casa y solar de R.M., con quince metros (15 mts), el cual no fue impugnado por la parte actora, por lo que se tiene como fidedigno, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   Ahora bien, como se ha hilvanado a lo largo de este fallo, no se observa que haya identidad –pues la parte actora no produjo ninguna prueba para ello- entre el inmueble descrito en el documento aquí analizado, con el identificado en el documento de oferta de venta cuya resolución se solicita.

   Por este motivo, y por cuanto no coadyuva a la resolución del litigio, este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio a este Instrumento. Así se establece.

3. - Produjo, igualmente, la parte demandada, acta convenio de fecha 28 de diciembre de 2010, suscrita por los ciudadanos D.D.S., J.G.D.S. y R.G., por ante la Policía Municipal del Municipio Heres del Estado Bolívar, mediante la cual estos ciudadanos llegaron al siguiente acuerdo: 1) Que se pactó la venta de una casa de el hijo del segundo aquí nombrado (de J.G.d.S.) al ciudadano R.V. por la suma de 100.000 Bs. 2) Que el señor R.V. da un plazo a los antes nombrados ciudadanos hasta el 15 de febrero del 2011 para entregar la casa libre de sus enseres personales y de vivienda que no se encuentren señalados en el documento autenticado el 09-03-2010; y 3) que los ciudadanos D.D.S. Y J.G.D.

   SOUSA piden un plazo hasta el día 24 de enero de 2011 para realizar la tramitación de los documentos que le autorice a la venta de la vivienda allí identificada.

   Este instrumento fue impugnado por la parte actora, mediante diligencia de fecha 23 de marzo de 2011, de la siguiente forma: “A tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, procedo a impugnar el siguiente documento traído a los autos por la parte demandada, a saber: A) El anexado con la letra “C” y que a decir de la parte demandada fue suscrito por mis representados ante patrulleros de Angostura”, lo que motivó a la parte demandada a promover la prueba de cotejo, conforme a diligencia de fecha 24 de marzo de 2011.

   Prueba de cotejo ésta que, previo a los trámites correspondientes de designación de expertos, aceptación, juramentación, deliberación, etc., fue realizada por los expertos, J.T.R., FEDERMAN RONDON RIVAS y M.M.S., los cuales presentaron el respectivo dictamen, mediante escrito de fecha 11 de abril de 2011,

   Con respecto a esta prueba de cotejo se observa:

   El instrumento dubitado en el presente proceso es un acta-convenio levantada por ante la Policía Municipal del Municipio Heres del Estado Bolívar, de fecha 28 de diciembre de 2010, por haber sido impugnada conforme a los parámetros del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, recayendo el cotejo o la respectiva comparación en el poder otorgado por la actora a su apoderado judicial, autenticado en fecha 4 de febrero de 2011, por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, bajo el N° 21, tomo 32 (folios 4 y 5) y que fuese señalado por la parte actora como el documento indubitado a que se refiere el ordinal 2° del artículo 448 del citado Código adjetivo.

   El informe pericial fue presentado por escrito en fecha 11 de abril de 2011, por los expertos designados en el presente proceso para la realización del respectivo cotejo, el cual contiene una descripción detallada de: 1) De lo que fue objeto de la experticia, al señalar que la misma está dirigida a determinar, mediante y a través de la prueba de cotejo, la existencia de identidad y correspondencia de las características y rasgos escriturales de las rúbricas (firmas manuscritas) estampadas en las documentales dubitada (acta policial) respecto de la documental indubitada (instrumento poder que conforman los folios 4 y 5 del presente expediente, por tratarse de originales contentivos de las rúbricas manuscritas de sus otorgantes; 2) Del método utilizado para el estudio de las firmas, al indicar que consistió en un estudio comparativo a través de la observación directa de las características escriturales de orden gráfico, forma de los trazos, configuración, inclinación, rotulación, rasgos homólogos, puntos de arranque, puntos de levantamiento, trazos de salida, separaciones, continuidad, frecuencia y fluidez que permiten establecer las características coincidentes y divergentes individualizantes presentes en los grafismos indubitados; y 3) De las conclusiones a que llegaron los expertos, al indicar que “Los rasgos coincidentes y diferenciales resultantes del estudio y análisis comparativo (cotejo) de las firmas dubitadas e indubitadas expuestas a consideración de los expertos, determina la automaticidad motriz del ejecutante, en razón de los rasgos apreciados en los grafismos, cualidad que particularizan e individualizan al escribiente, difícilmente de disimular o disfrazar, permiten distinguir la diferencia de los rasgos escriturales a partir de los cuales se infiere que las firmas estudiadas y analizadas provienen del mismo autor.

   Como puede observarse, el referido dictamen cumple con los parámetros exigidos por el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil, al contener una descripción detallada de los documentos objeto de la experticia, el método utilizado (análisis comparativo a través de observación directa de los rasgos escriturales de las firmas autógrafas objeto de experticia) y las respectivas conclusiones (las firmas estampadas en los objetos sometidos a experticia provienen del mismo autor, es decir, de la parte actora) y asimismo con los lineamientos previstos en el artículo 1.425 del Código Civil, al estar suscritos por todos los expertos en un solo acto y debidamente motivado, por virtud de lo cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.

   En atención a lo expuesto y habiéndose declarado que la firma estampada en el acta analizada (impugnada por la parte actora) y que fueron opuestas como emanada de la actora, corresponde a la poderdante del instrumento autenticado en fecha 4 de febrero de 2011, por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, bajo el N° 21, tomo 32 que rielan a los folios 4 y 5 del expediente, en consecuencia se tiene por reconocida el acta impugnada, conforme lo indica el único aparte del artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, otorgándole este Tribunal el mismo valor probatorio que tienen los instrumentos públicos, en atención a lo contenido en el artículo 1.363 del Código Civil, en justa concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 ejusdem. Así se establece.

4. - Igualmente acompañó la parte demandada, en el lapso probatorio, copia certificada (marcada “D”) de la causa N° 07-F05-1C-0194-11/07-F5-1C-1455-11, llevada ante la Fiscalía Quinta del Ministerio Público del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, contentiva de denuncia interpuesta por R.V.G. contra D.D.S.D.R. por la presunta comisión del delito de estafa y de unas actuaciones y documentos que, a su vez, rielan en el presente expediente.

   No se evidencia de las copias certificadas en mención, las resultas de la denuncia penal por el delito de estafa que interpusiese el ciudadano R.V.G. contra D.D.S.D.R., es decir, no consta en autos que el mencionado proceso penal haya sido resuelto o culminado por sentencia definitivamente firme que obligue a este Tribunal a respetar la cosa juzgada que de ella se derive o que cuya decisión tenga una influencia en la resolución de la presente causa.

   Por tal virtud, al no constar en autos el resultado de las actuaciones llevadas por el Ministerio Público este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio a las documentales acompañadas por la parte demandada, por no coadyuvar, en lo absoluto, a la resolución del presente juicio. Así se establece.

5. - Con relación al documento acompañado marcado “E”, contentivo de documento de venta de parcela de terreno de cuatrocientos treinta y cinco metros cuadrados con cincuenta y dos centímetros (435,52 m2) de superficie alinderada así: Norte, calle Bonaire con veintiocho metros y noventa y siete centímetros (28,97 mts), sur, casa y solar de Coromoto Rojas, con veintinueve metros y diez centímetros (29,10 mts); este, calle San José, con quince metros (15 mts), oeste, casa y solar de R.M., con quince metros (15 mts), vendida por el Concejo Municipal del Municipio Heres del Estado Bolívar a la ciudadana C.H.D.G., protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar, en fecha 30 de diciembre de 1.986, bajo el N° 143, tomo 10 del cuarto trimestre de 1.986, se observa que es el mismo instrumento acompañado por la parte actora en el lapso probatorio (folio 64 al 65) y que ya fuese objeto de análisis por parte de este Tribunal, por lo que se remite al capítulo referente a la valoración del tal instrumento.

6. - Cursa al folio 149, copia fotostática de comunicación enviada por el Abogado L.T. al ciudadano R.V.G., de fecha 31 de enero de 2011, cuyo original fue producido por la parte actora anexo al escrito de demanda y que previamente fue valorado por este Juzgado en la oportunidad del análisis de las pruebas aportadas por la parte actora, motivo por el cual se remite al capítulo correspondiente.

   Analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones:

   La pretensión de la parte actora consiste en la resolución de un contrato de opción de compra venta celebrado entre la ciudadana D.D.S.D.R. y el ciudadano R.V.G., mediante el cual la primera le ofrece en venta al segundo una casa ubicada en el Barrio C.M.P., Guaricongo, en la calle San José cruce con calle Bonaire de esta ciudad, y dentro de los siguientes linderos: Norte: Con la calle Bonaire; sur, con la calle San José que es su frente; este con casa y solar de J.R.Q. y oeste con sala y solar de D.d.G., por la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000), fijando las partes un lapso de duración de dicha oferta por diez (10) meses contados a partir del 30 de marzo de 2010, manifestando la actora que transcurrido el plazo arriba mencionado el oferido no cumplió con el pago del precio indicado, por lo que demandó la resolución del contrato de opción de compra venta pactado entre ambos.

   Por su parte el demandado, en resumen de sus alegatos, se excepciona argumentando que la oferente no es la propietaria del inmueble indicado en el documento de opción de compra venta, como fue expresado en el documento, ni tampoco estaba debidamente autorizada para venderlo y que por tal motivo no le hizo entrega de la suma pactada como precio de venta antes del vencimiento del plazo, oponiendo la excepción nom adimpleti contractus.

   Para decidir el Tribunal observa:

   Es un hecho no controvertido que las partes celebraron un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble ya identificado, por el precio de cien mil bolívares (Bs. 100.000) y que dicha oferta tendría una duración de diez meses contados a partir del día 30 de marzo de 2010, por lo que es evidente que este plazo venció el día 30 de enero de 2010, conforme lo indica el artículo 12 del Código Civil. Así se declara.

   También es un hecho incontrovertido que la parte demandada no pagó el precio convenido en el lapso estipulado. Así, igualmente, se declara.

   Lo controvertido y esencial de este juicio es determinar si este incumplimiento del oferido fue motivado a un hecho propio, por sencillamente no tener voluntad de ejercer la opción de comprar o si, por el contrario, habiendo tenido esa voluntad, no cumplió por no ser la actora la propietaria del inmueble o no estar debidamente facultada para enajenarlo.

   Así las cosas se observa que, ciertamente, en el documento de oferta de venta la parte actora se identificó como propietaria del inmueble ofertado. Empero no consta ninguna prueba en autos que la ciudadana D.D.S.D.R. sea la propietaria del inmueble objeto de oferta de venta descrito en el contrato bajo análisis, hecho éste que de suyo no significaría, en principio, un obstáculo para el perfeccionamiento del contrato si en forma posterior, antes del vencimiento del plazo respectivo, adquiriese la propiedad del inmueble o por lo menos obtuviese una autorización, debidamente otorgada por el verdadero propietario, para proceder a dar en venta el inmueble al comprador.

   Con respecto a la naturaleza del tipo de contrato a que se refiere este juicio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° RC.00358 de fecha 9 de julio de 2009 (Exp. 09-051), expuso lo siguiente:

   Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

   Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

   Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

   Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

   - Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

   - Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

   - Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

   - Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

   - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)

   De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho.

   En consecuencia, el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato como un “contrato unilateral de promesa de venta”, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un “contrato de promesa bilateral de compraventa”, ya que, repetimos, se pactaron obligaciones recíprocas, en las cuales una parte se obligaba a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones.

   Por las anteriores consideraciones, esta Sala de Casación Civil declara con lugar la presente denuncia de falso supuesto por desviación ideológica o intelectual en la interpretación del contrato. Así se establece.

   Aplicando la sentencia parcialmente transcrita al caso de autos, se observa que la negociación celebrada entre las partes de este juicio, contenida en el documento fundamental acompañado en la demanda, es un contrato de promesa unilateral de venta, en el cual solo la parte promitente se comprometió a vender el inmueble, manteniendo la oferta por un plazo de diez meses, pues, se puede observar que el oferido no se comprometió a comprar, pues, las únicas consecuencias previstas en el contrato, si éste último no ejerciere el derecho a comprar el inmueble, sería que la promitente podría gestionar la venta con cualquier persona interesada y venderlo al precio que ella estipule y que el canon de arrendamiento sobre el local comercial objeto de arrendamiento sería incrementado a la suma de quinientos bolívares (Bs. 500), obligación ésta última que no forma parte intrínseca de la naturaleza de la oferta de venta, pero no se observa, bajo ninguna circunstancia, que el oferido se haya obligado a comprar, en cuyo caso sí estuviésemos en presencia de un contrato bilateral que engendraría obligaciones para ambas partes.

   Es por ello que, al no contener obligaciones para el oferido, es evidente que el contrato que nos ocupa es una promesa unilateral de venta, ya que no puede considerarse el aumento del canon de arrendamiento, ante la falta de pago del precio estipulado, como intrínseco o de la naturaleza del contrato de oferta en referencia. Así se declara.

   Siendo en consecuencia, la negociación de oferta de venta un contrato unilateral, el cual sólo engendró obligación para el promitente, es evidente la inviabilidad de la interposición de la acción resolutoria en el presente caso, ya que esta acción (resolutoria) sólo es procedente en los contratos bilaterales, es decir, aquellos que engendran obligaciones recíprocas para ambas partes, a tenor de lo indicado en los artículos 1.134 y 1.167 del Código Civil. Así se declara.

   Por otra parte se observa que, siendo la negociación de promesa unilateral de venta, un contrato preliminar o preparatorio del contrato definitivo de compraventa, es evidente que el promitente debe ser el propietario de la cosa ofertada por cuanto el artículo 474 del citado código dispone que la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

   Asimismo, el artículo 1.488 ejusdem establece que el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.

   Como se infiere, pues, de ambas disposiciones, el vendedor de una cosa inmueble debe ser el propietario de ella para así estar facultado para otorgar el respectivo instrumento y transferir su propiedad, es decir, que el oferente, en un contrato de oferta de venta, debe tratarse, en consecuencia, del propietario del bien ofertado, salvo que no siéndolo para el momento de la oferta, lo adquiera antes del vencimiento del plazo de la oferta, para así estar facultado para enajenarlo, o por lo menos, que obtuviese autorización debida para ello.

   No obstante se observa que la parte actora no produjo ninguna prueba que demuestre que ella es la propietaria del bien ofertado y tampoco se evidencia en autos que haya actuado debidamente autorizada por el verdadero propietario, ya que la identificación del inmueble descrito en la autorización conferida por el ciudadano J.R.G.H. –previamente valorada- no coincide con la identificación del inmueble descrito en el documento de oferta de venta, como se ha explanado a lo largo de esta decisión y tampoco la actora produjo ninguna prueba idónea para demostrar que ambos inmuebles se trate de uno solo.

   No siendo en consecuencia, la actora, propietaria del bien ofertado, y ante la imposibilidad que ésta cumpla con su obligación de otorgar el respectivo instrumento de propiedad, en el futuro contrato de compraventa, como lo señala el citado artículo 1.488 del Código Civil, ni siquiera el oferido estaba en la necesidad de oponer la excepción de contrato no cumplido –exceptio nom adimpleti contractus-, consagrada en el artículo 1.168 ejusdem el cual dispone que en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, pues, como lo indica dicho artículo, esta excepción solo procede en los contratos bilaterales, es decir, aquellos que generan obligaciones recíprocas, a tenor del artículo 1.134 ejusdem, pero, al tratarse el contrato objeto de este juicio de un contrato unilateral en el cual sólo se obligó la oferente a vender –el oferido no se obligó a comprar- es improcedente oponer dicha excepción. Así se declara.

   Hilvanando así las cosas, este Tribunal considera que la opción de comprar el inmueble ofertado era, más bien, una potestad del oferido (demandado), que podía ejercer, a voluntad, dentro del plazo fijado; no era una obligación, ya que, se repite, no se observa en la ambigua redacción del contrato en referencia, que el oferido se haya obligado a comprar. Ninguna consecuencia acarrearía al oferido no pagar el precio, ya que a nada se obligó en el contrato.

   El promitente no está facultado, en consecuencia, ni a accionar el cumplimiento ni la resolución, por cuanto estas acciones solo están reservadas para los contratos bilaterales, esto es, aquellos que generan obligaciones recíprocas, es decir, que al tratarse el contrato de oferta de venta que hoy nos ocupa, de un contrato unilateral que sólo generó obligación para el promitente, es improcedente demandar la resolución de dicho contrato de oferta de venta. Así se declara.

   En tal sentido, al culminar el plazo de la oferta, sin que el oferido haya pagado el precio estipulado en el contrato -o por lo menos incoado el respectivo procedimiento de oferta real de pago, ante una eventual negativa del oferente a recibirlo-, la obligación de éste último, de dar en venta el inmueble, se extinguió, es decir, no era procedente ni necesario demandar la resolución del contrato, pues, solo se resuelve lo que existe.

   Al extinguirse el plazo sin que el oferido pagara el precio, se repite, la obligación unilateral del ofertante también se extinguió, quedando facultado, como lo indica el contrato, de ofrecerlo en venta a cualquier tercero, ello sin perjuicio de la facultad del oferido, ante la imposibilidad que el oferente transmitiese la propiedad del inmueble, por no ser su propietario, de ejercer las acciones que le otorga la ley, ante el incumplimiento de la obligación del ofertante. Así se declara.

   En atención a lo antes indicado, la pretensión de la actora de resolver el contrato de oferta de venta no puede prosperar, como efectivamente así será indicado en la parte dispositiva del presente fallo, quedando la oferente libre de ofrecer en venta el inmueble en litigio a cualquier tercero. Así se declara.

   Por las razones expuestas, este Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato de oferta de venta interpuesta por la ciudadana D.D.S.D.R. contra R.V.G.. Así se decide.

   Se condena en costas del proceso a la parte actora, por haber sido vencida en forma total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.

   Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente, se ordena notificar a las partes conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los veintidós (22) días del mes de noviembre del año dos mil once (2.011). Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

   El Juez.,

   Dr. N.A.R.

   La Secretaria

   Abg. Helene Lanz Golding

   La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.).

   La Secretaria

   Abg. Helene Lanz Golding