Decisión nº 90 de Tribunal Tercero de Protección del Niño y Adolescente de Zulia (Extensión Maracaibo), de 30 de Marzo de 2011

reconoce el contrato de arrendamiento de fecha 29 de octubre de 2002, aducido por la parte actora, e igualmente reconoce la situación especial de retraso mental que padece el adolescente D.J.M.. Que desconocía que los niños y/o adolescentes D.J. y D.J.M.A., son los propietarios del inmueble donde habita con su familia en condición de arrendatario.

reconoce el contrato de arrendamiento de fecha 15 de octubre de 2007, y niega, rechaza y contradice los demás hechos narrados por la parte actora en su segundo punto por ser falsos de toda falsedad, toda vez que fue él quien accedió a celebrar el nuevo contrato ya en beneficio del arrendador, debido a que por disposición de orden público no se podía fijar aumento en los cánones de arrendamiento por estar congelados por decretos dictados por el Ejecutivo Nacional y por lo establecido en los artículos 13 y 29 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Niega, rechaza y contradice que se haya negado y/o dejado de pagar el canon de arrendamiento fijado en el contrato de arrendamiento. Que no es cierto que el demandante lo denunciara ante las autoridades municipales a fin de lograr una citación y acuerdo amistoso y lo que se evidencia en las actas es una denuncia y citación por ante un organismo parroquial (intedencia) de cuyo contenido solo se deduce que el demandante expone su intención de que le desocupe el inmueble sin decir ni dar justificación alguna. Que compareció a la cita pero se negó a tal pretensión por ser contraria a derecho y continuó cancelando sus cánones de arrendamiento puntualmente y que fue el día 28 de febrero de 2010, que el demandante se negó a recibir el dinero y le dijo que lo dejara de tratar, lo que le sorprendió porque después de la entrevista se siguieron tratando y que sus esposas son comadres sacramentales.

Niega, rechaza y contradice que haya pretendido solventar extemporáneamente algún incumplimiento a la obligación de canon de arrendamiento mensual, ya que nunca ha incumplido con su obligación, al contrario, que siempre ha sido puntual en su cumplimiento, que por la negativa del demandante de recibir el pago del canon, a los fines de no incurrir en mora comenzó a cancelarlos ante el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Por eso es falso que deba cantidad de dinero alguna por canon de arrendamiento vencido ni por algún otro concepto.

arguye que el si tiene necesidad de permanecer en el inmueble pues allí reside con su familia y dos menores de edad, en cambio el n.D.M. y D.M. habitan con su padre y su madre en Villa San José (ASOCIACO), en una vivienda digna, mas segura y confortable, de un costo mucho mayor a la que el ocupa con su grupo familiar y de la cual pretende desalojarlo sin fundamentos de hecho o de derecho alguno.

Asimismo promovió los medios de prueba que desea hacer valer en juicio y solicita el decreto de medida cautelar atípica de consignación judicial de los cánones de arrendamiento ente este Tribunal. Solicita que se reponga la causa al estado de admisión para declararla inadmisible con fundamento a lo establecido en el punto previo de la contestación.

Posteriormente, el día 22 de febrero de 2011, se llevó a cabo el acto oral de evacuación de pruebas en el presente juicio, compareciendo la parte actora ciudadano D.d.J.M.V., acompañado de su apoderada judicial Abg. Dorelys Chirinos, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 105.874, e igualmente compareció el la parte demandada ciudadano A.R.M.A., acompañado de su abogada apoderado Abg. A.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 38.519.

En este acto el Abg. G.V.R. en su condición de Juez Unipersonal No. 3 de la Sala de Juicio del Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 471 de la Ley Orgánica para la Protección del Niño y del Adolescente (en adelante LOPNA, 1998), incorporó las pruebas documentales promovidas. Seguidamente, se declaró desierta la evacuación de los testigos promovidos por ambas partes, de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 483 del CPC, por no haber comparecido al acto y ser una carga procesal de la parte promovente hacerlos comparecer al juicio. Luego, los abogados presentaron sus conclusiones.

En fechas 24 de febrero y 14 de marzo de 2011, los niños y/o adolescentes XXXXXXXXXXXXXX, Yoleidy Sulbarán Mijares y A.J.M.A., ejercieron el derecho a opinar y ser oído de conformidad a lo establecido en el artículo 80 de la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes (en adelante LOPNNA, 2007). Aun cuando tales manifestaciones no constituyen medios de prueba, la opinión rendida por los niños y/o adolescentes antes mencionados, deben ser apreciadas por este Juzgador como otro elemento de convicción que le permita acercarse a la realidad de los hechos para una justa decisión, en consecuencia, serán tomadas en cuenta y valoradas conforme a las reglas de la sana crítica, las máximas de experiencia y los criterios de valoración establecidos en las orientaciones dictadas por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a las que se hizo referencia. Así se decide.

Ahora bien, habiéndose cumplido lo ordenado por el Tribunal mediante auto para mejor proveer al finalizar el acto oral de evacuación de pruebas, diferido el pronunciamiento del presente fallo y siendo hoy la oportunidad procesal correspondiente, este Juzgador pasa a sentenciar previas las siguientes consideraciones.

II

SOBRE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA

Observa este Tribunal que el demandado en la contestación alega que la actora cuando solicita la resolución del contrato de arrendamiento y de forma simultánea solicita el desalojo del inmueble, acumula las acciones de resolución de contrato y desalojo en el mismo libelo. Así mismo, arguye que si bien el demandante hace una relación de hechos muy escueta, no es menos cierto que no tuvo motivación en el fundamento del derecho para subsumirlo en el objeto de la pretensión, ni en la relación de los hechos, ni mucho menos hizo enfoque en las pertinentes conclusiones, lo cual significa que no explicó el porqué de fundamentar tales normas de derecho en esas situaciones de hechos, por lo que debe ser declarada con lugar la cuestión previa opuesta por defecto de forma del libelo.

Ahora bien, aun cuando no lo hace con claridad, ni invoca la norma jurídica en la cual se puede subsumir su alegato, este Tribunal infiere que el demandado opone la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del CPC, referida al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem o por haberse hecho la acumulación prohibida por la ley, en concordancia con el ordinal 5º de este último artículo, el cual sí invocó.

En este sentido, el artículo 452 de la Ley Orgánica para la Protección del Niño y del Adolescente (en adelante LOPNA, 1998), aplicable rationae tempore por mandato del artículo 680 de la LOPNNA (2007), establece:

El procedimiento contencioso a que se refiere este capítulo se observará para tramitar todas las materias relativas a los asuntos de familia y los asuntos patrimoniales, señalados en los parágrafos primero y segundo del artículo 177 de esta Ley, excepto adopción, guarda y obligación alimentaria... (subrayado del Tribunal)

.

A su vez, el mencionado artículo 177 prevé:

Competencia de la Sala de Juicio: El juez designado por el presidente de la Sala de Juicio, según su organización interna, conocerá en primer grado de las siguientes materias:

Parágrafo Segundo: Asuntos patrimoniales y del trabajo:

c) Demandas contra niños y adolescentes;

d) Cualquier otro afín a ésta naturaleza que deba resolverse judicialmente

.

De esta manera, se determina claramente que el Procedimiento Contencioso para Asuntos de Familia y Patrimoniales, previsto en los artículos 455 y siguientes de la LOPNA (1998) es el aplicable para las demandas como la del caso de autos, con aplicación supletoria del CPC, por mandato expreso del artículo 451 de la LOPNA (1998).

Dentro de las disposiciones del mencionado Procedimiento Contencioso, en cuanto a la forma de resolver las cuestiones previas que el demandado oponga, la referida Ley Orgánica señala:

Artículo 462. Pronunciamiento del Juez Sobre las Cuestiones Previas. En el acto de la contestación, el demandado podrá pedir verbalmente al juez que se pronuncie sobre algunas de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, presentado al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el juez, en el mismo acto, oyendo al demandante si estuviese presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que conste en autos, dejando constancia de todo lo ocurrido en el acta que se levantará al efecto. Las partes deberán cumplir lo resuelto por el juez, sin apelación

(subrayado del Tribunal).

Artículo 463. Cuestiones Previas Rechazadas. Si en virtud de la decisión del Juez las cuestiones previas propuestas por el demandado fuesen rechazadas, la contestación de la demanda se efectuará el día siguiente a cualquier hora de las fijadas en la tablilla, bien oralmente o por escrito. En el primer caso se levantará un acta que contenga la contestación

.

Artículo 464. Cuestiones Previas Resueltas. Si las cuestiones previas propuestas fuesen resueltas a favor del demandado, se procederá conforme a lo establecido en el Código de Procedimiento Civil

(subrayado del Tribunal).

Del contenido de la primera norma transcrita (Vid. art. 462) se observa la posibilidad que tiene el demandado de oponer las cuestiones previas establecidas en el artículo 346 del CPC; estableciendo así mismo el modo de proceder en esos casos.

Puede observarse que el Legislador procura que el acto de contestación y/o de oposición de cuestiones previas -si fuere el caso-, se haga de forma verbal, con el propósito de que el Juez, en el mismo acto, y de ser posible oyendo al demandante, resuelva lo conducente.

Al respecto, es conveniente resaltar que la norma refiere que el Juez debe oír al demandante si estuviere presente, pero nada señala si éste no está presente. Esta situación a juicio de este Sentenciador deja en desventaja al accionante -y crea un desequilibrio- si desea ser oído, por cuanto durante el lapso de la contestación (5 días) debe estar presente durante el horario de despacho señalado en la tablilla del Juzgado (8:30 a.m., a 3:30 p.m.), para que cuando el demandado concurra y oponga cuestiones previas (de así hacerlo), el demandante pueda se oído por el Juez para tomar en el mismo acto la decisión correspondiente, aspecto que está relacionado con su derecho constitucional y legal a la defensa.

Ahora bien, el Tribunal observa que la ley procesal civil se aplica supletoriamente en los juicios que conoce el Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes por mandato del referido artículo 451 de la LOPNA (1998) e incluso el mismo artículo 464 supra trascrito remite al procedimiento previsto en el CPC cuando las cuestiones previas propuestas son resueltas a favor del demandado, por lo tanto, no resulta contrario a Derecho la aplicación complementaria del CPC.

Sin embargo, en materia de inquilinato el CPC no es la ley adjetiva aplicable, por cuanto el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece un procedimiento especial, que a criterio de este Sentenciador se debe aplicar de forma supletoria en el presente juicio, con preferencia al del CPC.

En ese sentido, el artículo 35 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva” (subrayado del Tribunal).

Por lo tanto, si bien este Tribunal no se pronunció sobre la procedencia de la cuestión previa en la oportunidad prevista en los artículos 462 al 464 de la LOPNA (1998), con fundamento en lo consagrado en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y con la finalidad de evitar reposiciones inútiles, resuelve aplicar de forma supletoria el artículo 35 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y pasa a resolver la cuestión previa en la presente sentencia definitiva, lo cual hace en los siguientes términos:

Planteada como fue la cuestión previa, de inicio debe este Sentenciador hacer un análisis exhaustivo del contenido del libelo y de la pretensión de la actora, a saber:

Se observa en la demanda, en el capítulo “del derecho”, que la actora solicita la restitución de la posesión de su propiedad, fundamentando su acción el artículo 34, literales “a” y “b”, del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Seguidamente, en el capítulo “de la pretensión” solicita que se extinga el contrato de arrendamiento, que se decrete la medida de desalojo sobre el inmueble y que se le restituyan sus derechos como propietario. En fin, demanda al arrendatario para que desocupe el inmueble y pague los cánones de arrendamiento vencidos y los daños y perjuicios.

Ahora bien, es importante precisar que, en primer lugar, la acción de extinción del contrato no está prevista en el ordenamiento jurídico en materia de arrendamiento, puesto que las opciones que da el artículo 1167 del Código Civil son la ejecución (o cumplimiento) del contrato o la resolución del mismo.

En segundo lugar, tomando en cuenta que: - la parte actora expresamente pide el desalojo del inmueble, - que fundamenta la demanda en el artículo 34, literales “a” y “b” del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y, - que demanda al arrendatario para que desocupe el inmueble y le pague los cánones de arrendamiento vencidos y los daños y perjuicios; no queda lugar a dudas que la acción que intenta es el desalojo, y por cuanto -como se dijo- la demanda por extinción no existe, se debe concluir con meridiana claridad que la presente acción debe calificarse como una demanda de desalojo, y así se hace saber.

Lo anterior echa por tierra el argumento del demandado que opone la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del CPC, cuando afirma que la demandante acumula las acciones de resolución de contrato y desalojo en el mismo libelo, lo cual no es cierto, por cuanto en la demanda no se solicita la resolución del contrato, tal como lo afirma el demandado, en consecuencia, no procede la cuestión previa por acumulación de acciones. Así se decide.-

Por otra parte, arguye el demandado que si bien el demandante hace una relación de hechos muy escueta, no es menos cierto que no tuvo motivación en el fundamento del derecho para subsumirlo en el objeto de la pretensión, ni en la relación de los hechos, ni mucho menos hizo enfoque en las pertinentes conclusiones, lo cual significa que no explicó el porqué de fundamentar tales normas de derecho en esas situaciones de hechos, por lo que debe ser declarada con lugar la cuestión previa opuesta por defecto de forma del libelo.

En ese sentido, el artículo 455 de la LOPNA (1998), establece:

Artículo 455: “Contenido del libelo. El libelo de la demanda debe expresar con claridad y precisión lo siguiente: (…)

3. Pretensión concreta y detallada; en caso de daños y perjuicios, deberá indicarse el fundamento del reclamo, la estimación y una relación del monto de la indemnización (…)”.

Y por su parte, el artículo 340 del CPC prevé:

Artículo 340: “El libelo de la demanda deberá expresar: (…)

5° La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones (…)”.

Al respecto, considera este Juzgador que las normas contenidas en los artículos 340 del CPC y 455 de la LOPNA, no deben ser analizadas de forma excluyente sino complementarias una con otra.

Ahora bien, sobre el petitum del presente juicio, tal como supra se fundamentó, no cabe lugar a dudas que se trata de una demanda de Desalojo.

Asimismo, se evidencia del contenido del libelo de demanda (folios 37 al 39), que una vez que la demandante subsanó el libelo, tal como se ordenó en el despacho saneador de fecha 13 de julio de 2009; hace la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en los que se basa su pretensión.

Por los motivos antes expuestos, la demanda sí cumple con los requisitos de “pretensión concreta y detallada; en caso de daños y perjuicios, deberá indicarse el fundamento del reclamo, la estimación y una relación del monto de la indemnización” (Vid. lit. “c” del art. 455 de la LOPNA) y “la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones” (Vid. ord. 5º del art. 340 del CPC); en los cuales se pueden subsumir los escuetos alegatos para oponer la cuestión previa que se resuelve.

En consecuencia, la cuestión previa opuesta por la parte demandada debe ser declarada sin lugar. Así se decide.-

III

PUNTO PREVIO

Planteada como quedó la controversia, antes de entrar a pronunciarse sobre el fondo de la demanda de Desalojo, este Tribunal considera necesario verificar la procedencia en derecho de la presente acción, lo cual hace de oficio por ser materia de estricto orden público, previas las consideraciones siguientes:

Alega el demandante que en fecha 29 de octubre de 2002, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano A.R.M.A., según documento simple firmado ante la Jefatura Civil de la parroquia F.E.B.d. municipio Maracaibo del estado Zulia, que versa sobre un inmueble situado en la Urbanización Cuatricentenario, sector II, vereda 25, frente a la casa No. 9, jurisdicción del municipio Maracaibo del estado Zulia. Asimismo, que posteriormente, en fecha 15 de octubre de 2007, se celebró un nuevo contrato de arrendamiento ante la Junta Parroquial Dr. F.E.B..

Refiere el actor que el arrendatario, ciudadano A.R.M.A., tiene vencidas desde el mes de junio de 2009, ocho (8) mensualidades de canon de arrendamiento, lo cual le permite solicitar la desocupación inmediata del inmueble arrendado, cuya restitución requiere con urgencia debido a que sus hijos, quienes son los propietarios del inmueble y es su único patrimonio, del cual pueden disponer para cubrir sus necesidades primarias, como es una vivienda digna y la compra de medicamentos mensuales que de por vida deben suministrársele al hoy joven adulto D.J.M.A., por su condición especial de retraso mental. Por los motivos antes expuestos es que solicita el desalojo del inmueble, ya que -según alega- la conducta asumida por el arrendatario y la necesidad especial del adolescente de autos constituyen la figura del desalojo con fundamento en lo establecido en el artículo 34, literales “a” y “b” del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por su parte, el demandado al contestar al fondo, reconoce los contratos de arrendamiento que celebró con la parte actora, de fechas 29 de octubre de 2002 y 15 de octubre de 2007, así como la condición de retraso mental del joven adulto D.J.M.A., pero niega rechaza y contradice los hechos alegados por la demandante.

De esta forma, precisado como ha sido que la pretensión de la actora es el desalojo del arrendatario de un inmueble constituido por unas bienhechurías constituidas por un inmueble situado en la Urbanización Cuatricentenario, sector II, vereda 25, frente a la casa No. 9, jurisdicción del municipio Maracaibo del estado Zulia; antes de descender a la valoración de las pruebas, corresponde a este Sentenciador oficiosamente verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, con fundamento en el principio iura novit curia, a los fines de verificar la procedencia de la acción de desalojo intentada.

El artículo 33 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (que rige el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes), establece:

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

.

No obstante lo anterior, de acuerdo con lo establecido en el artículo 452 de la LOPNA (1998), aplicable rationae tempore por mandato del artículo 681 de la LOPNNA (2007), el procedimiento contencioso en asuntos de familia y patrimoniales aplicado en el presente caso, se observará para tramitar todas las materias previstas en el parágrafo segundo del artículo 177, entre ellos, los asuntos patrimoniales de demandas interpuestas contra niños, niñas y adolescentes, lo cual la jurisprudencia del M.T. de la República ha extendido a las demandas patrimoniales interpuestas por niños, niñas o adolescentes, tal como ocurre en el presente caso que se trata de una demanda patrimonial ejercida por la demandante en representación de su adolescente hija.

Por otra parte, el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala que:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo (…)

.

Del contenido de estas normas, se observa con meridiana claridad y sin ninguna duda, que para ejercer la acción de desalojo de un inmueble debe existir un contrato de arrendamiento bien sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado.

En el presente caso, la actora demandó el Desalojo según lo previsto en el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la creencia de que existen los presupuestos legales y procesales para ello.

Ahora bien, por cuanto del libelo de la demanda se desprende que la actora pretende el desalojo judicial con fundamento en los contratos de arrendamiento reconocidos por ambas partes, ante todo este Tribunal debe analizar la calificación jurídica del instrumento fundamental, según lo pautado en los contratos de arrendamiento, los cuales merecen pleno valor probatorio según lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, cuyas cláusulas rezan textualmente lo siguiente:

La cláusula segunda del primer contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, de fecha 29 de octubre de 2002, establece lo siguiente: “el tiempo de duración del presente contrato es de un (1) año contados a partir de la fecha cierta del presente documento, prorrogable por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes manifieste con treinta días de anticipación su deseo de no prorrogarlo”.

Por su parte, la cláusula tercera del segundo contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, de fecha 15 de octubre de 2007, establece lo siguiente: “el tiempo de duración del presente contrato es de un (01) año”.

De la revisión y análisis de las cláusulas transcritas, aprecia este Juzgador que la voluntad de las partes contratantes al momento de celebrar el primer contrato fue pactar un contrato con determinación de tiempo por un (1) año, prorrogable por periodos iguales de manera automática. Luego, al celebrar el segundo contrato, la voluntad de las partes contratantes fue pactar un contrato a tiempo fijo determinado por un (1) año.

Así mismo, el Tribunal observa que existen dos (2) contratos, los cuales determinan el inicio y la terminación de la relación arrendaticia, y a tales efectos es pertinente citar doctrina relacionada con la continuidad de la relación arrendaticia.

El autor A.E.G.F., en el libro Del Arrendamiento la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con Práctica Forense 2000, página 187, señala:

Es bueno tener siempre presente que cuando no exista solución de continuidad entre un contrato y uno sucesivo, la prórroga se computa a los efectos de determinar la antigüedad de la relación arrendaticia (…). Opinan al respecto autores como Henríquez y Kiriakides: “Que el arrendatario interesado en continuar ocupando el inmueble tiene la opción de invocar la existencia real de un contrato, si no ha perdido el uso de la cosa, es decir, si no habido desocupación entre uno y otro contrato, pues tal continuidad en el ejercicio del ius utendi que le confiere el contrato, demostraría que las interrupciones acusadas en los textos de los contratos está refutada o desmentida por el hecho cierto de la continuidad de la relación arrendaticia, acreditada en la continuidad de la ocupación del inmueble”.

En el presente caso quedó demostrado que la relación arrendaticia culminó el 15 de octubre de 2008, que es la fecha cuando vence el segundo contrato, y que la misma se inició el 29 de octubre de 2002, sin que el arrendatario haya perdido el uso de la cosa, hecho cierto que demuestra la continuidad de la relación arrendaticia acreditada.

Por lo tanto, demostrada como quedó la continuidad de la relación arrendaticia; este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma de estricto orden público que no es susceptible de relajamiento y constituye una de las excepciones a la autonomía de la voluntad de las partes y pauta que los derechos que la Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, por lo que es nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; en el presente caso se observa que ya para la fecha de culminación del contrato, de pleno derecho al arrendatario le correspondía el beneficio de dos (2) años de prórroga legal que concede el literal “c” del artículo 38 ejusdem, que prevé:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: (…)

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años

.

En consecuencia, habiéndose celebrado el segundo contrato por el tiempo de duración de un (01) año contado a partir del 15 de octubre de 2007, se dio la continuidad de la relación arrendaticia y para el momento de la interposición de la presente acción ya el arrendatario se encontraba dentro de la prórroga legal, por lo que resulta aplicable el artículo 41 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:

Artículo 41: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales

.

Razón por la cual concluye este Tribunal que, en caso de incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales por parte del arrendatario, deberá el arrendador interponer la acción de resolución de contrato o cumplimento del contrato, cual fuere el caso, conforme a lo establecido en el artículo 1.162 del Código Civil y bajo el amparo del artículo 41 antes transcrito, pero no demandar el desalojo previsto en el artículo 34 de ejusdem, por cuanto no se trata de un contrato sin determinación del tiempo de duración, ni de un contrato verbal, supuestos de procedencia del desalojo. Así se declara.

En este mismo orden de ideas, es pertinente acotar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, en sentencia de fecha 14 de octubre de 2005, sentó:

La sentencia de primera instancia declaró con lugar la pretensión con fundamento en que el Juez de la decisión contra la que se recurrió en amparo “…incurrió en ultrapetita e incongruencia positiva en el fallo, en franco abuso de poder, puesto que el juez estaba obligado a decidir conforme a lo alegado y probado en autos, incurriendo, como ya se dijo, en franca violación al principio del debido proceso y el derecho de defensa, al condenar a una de las partes en la resolución de contrato de arrendamiento, obviando la acción pretendida de desalojo en fundamento del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre cuyo punto no pudieron ejercer sus defensas, ni formular alegatos y pruebas (Subrayado del Tribunal).

Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que es ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica. En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse…

De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de la letras del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció, y en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación. Así se decide

.

Así pues, al estar fundamentada la presente acción en los literales “a” y “b” del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y al haber quedado demostrado en las actas procesales que la relación arrendaticia empezó el 29 de octubre de 2002 y culminó en fecha 15 de octubre de 2008, el arrendatario se encuentra dentro de la prórroga legal que la Ley Especial prevé en su beneficio; es evidente que la parte demandante equivocó la acción y no pudo demostrar en el transcurso del juicio los presupuestos procesales del desalojo que intentó, pues no están cubiertos los extremos legales para peticionar el desalojo cuyo presupuesto procesal es que se trate de un contrato de arrendamiento bien sea verbal o por escrito por tiempo indeterminado. Así se decide.

En consecuencia, al estar demostrado que el fundamento legal para proponer la acción de desalojo intentada no es aplicable a los supuestos de hecho del caso de marras, forzosamente se debe concluir que la demanda de desalojo no puede prosperar en Derecho y se debe declarar improcedente, y en consecuencia, se hace inoficioso el análisis y valoración del material probatorio y los alegatos de fondo de las partes. Así se declara.

Así las cosas, si bien es cierto que la parte demandante con su demanda pretende recuperar las bienhechurías que son propiedad del adolescente de autos y de su hermano joven adulto, lo que les permitiría usar, gozar, poseer y disponer del bien; también lo es que se deben intentar las acciones idóneas que el ordenamiento jurídico prevé para cada caso específico. Así se declara.

Por otra parte, al ser declarada improcedente la acción, debe negarse el decreto de medida innominada de consignación de los cánones de arrendamiento solicitada por la parte demandada. Así se declara.

Por los fundamentos antes expuestos este Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Sala de Juicio - Juez Unipersonal No. 03, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

SIN LUGAR la cuestión previa alegada por la parte demandada.

IMPROCEDENTE la demanda de Desalojo interpuesta por el ciudadano D.d.J.M.V., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No. V-5.805.232, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando en representación de sus hijos adolescentes XXXXXXXXXXXXXX y D.J.M.A. (hoy joven adulto), contra el ciudadano A.R.M.A., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No. V.-3.279.097, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia. Así se decide.-

INSTA a la parte demandante a intentar la acción idónea que el ordenamiento jurídico prevé para el caso como el de marras, en aras de garantizar el derecho de propiedad de su adolescente hijo.

NIEGA el decreto de la medida cautelar innominada de consignación de los cánones de arrendamiento solicitada por la parte demandada.

No se condena en costas a la parte demandante dada la naturaleza del presente caso y por haber intentado la demanda en representación de adolescentes.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Juicio del Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Despacho del Juez Unipersonal Nº 3, en la ciudad de Maracaibo a los treinta (30) días del mes de marzo de 2010. Año 200° de la independencia y 152° de la federación.

El Juez Unipersonal Nº 3 (Provisorio),

Abg. G.A.V.R.L.S.,

Abg. C.A.V.C.

En la misma fecha se publicó el fallo anterior a las 3:20 p.m., el cual quedó anotado bajo el No. 90, en el registro de sentencias definitivas llevado por este Tribunal durante el presente año 2011. La secretaria:

GAVR/festrada

Exp. 16.863.