Decisión de Juzgado Duodecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 25 de Mayo de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, veinticinco de mayo de dos mil nueve

199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000242

PARTE ACTORA: L.D.C.S. y O.C.G.D.C. venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Nueva York, Estados de América, y titulares de las cédulas de identidad Nos. 11.932.239 y 12.485.813 respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JOAQUIN DIAZ-CAÑABATE, M.P.F.M., JOAQUIN DIAZ-CAÑABATE, C.Z.D.R., J.M. DIAZ-CAÑABATE, J.R.A., C.A.V.I. y J.P.S.G. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 80, 4.022, 33.440, 21.471, 41.231, 58.775, 87.150 y 123.635 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: H.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 14.486.753.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: W.A.T.G., H.D.S. y BETZANDRA J.G.R. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 80.023, 116.669 y 119.975 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA

Conoce este órgano jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 16 de septiembre de 2008.

Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 17 de julio de 2007, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados J.R. y JOAQUIN DIAZ-CAÑABATE, en su carácter de apoderados judicial de los ciudadanos L.D.C.S. y O.C.G.D.C., la cual luego de sufrir los tramites de rigor, fue distribuida al Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Expone la parte actora en su escrito libelar: Que en fecha 22 de agosto de 2002, representados por la ciudadana M.X.C.D.E. titular de la cédula de identidad No. 10.809.242, suscribió con el demandado un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad, consistente en un apartamento vivienda distinguido con el NO. 65 del piso 06, del edificio LUCERNA, Avenida F.d.M., del Municipio Chacao. Dicho contrato de arrendamiento fue otorgado ante la Notaría Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 22 de agosto de 2.002, bajo el NO. 21, Tomo 102. Que el referido contrato se estableció en un plazo de duración de un año fijo improrrogable, contado a partir del 01 de septiembre de 2002, hasta el 01 de septiembre de 2003. Que posteriormente, dado que el arrendatario decidió no entregar el inmueble, aún después de la prorroga legal de seis meses de que gozaba y que operó de pleno derecho, las partes decidieron de mutuo acuerdo resolver sus diferencias, atendiendo a sus necesidades, modificando el contrato de arrendamiento suscrito, únicamente en lo que se refería a sus cláusulas segunda y tercera, suscribiendo un documento en fecha 11 de mayo de 2005, en el que expresamente manifestaron su voluntad y mutuo acuerdo de modificar la cláusula segunda del contrato, estableciendo un nuevo canon de arrendamiento de seiscientos mil bolívares mensuales, para los meses de mayo a octubre de 2005, y de setecientos mil bolívares mensuales, para los meses de octubre de 2005, hasta abril de 2006, y en la cláusula tercera, se estableció un nuevo plazo de duración de un año, contado a partir del 01 de mayo de 2005, hasta el 30 de abril de 2006. Que posteriormente en fecha 13 de enero de 2006, la señora X.C.d.E., hermana del copropietario L.D.C.S., actuando en representación de éste, dirigió una carta al demandado, que fuera recibida por éste, debidamente firmada “conforme”, en la misma fecha, en la que una vez más, se le informaba al demandado que el contrato de arrendamiento vencía el 30 de abril de 2006, que no iba a ser renovado y que las cláusulas modificadas en el documento suscrito en fecha 11 de mayo de 2005, eran las que en la carta nuevamente se transcribían. Que por tanto, dicha comunicación suscrita entre las partes, sino que trascribía las cláusulas anteriores y modificadas para mayor claridad, firmando dicha comunicación en original, por el propio demandado, recibiéndola conforme. Que por ultimo en fecha 08 de diciembre de 2006, el abogado J.D.-Cañabate, quien fuera consultado sobre el caso, envió comunicación al demandado quien se negara a firmar una copia como recibida, en cuyo contenido se le explicaba la relación arrendaticia, cuando venció el contrato, cuando vencía la prorroga legal, y sobre el derecho de preferencia de adquisición del inmueble. Que sin necesidad alguna hicieron y cumplieron con todas las formalidades de ley para alertar y advertir a su inquilino cuando terminaba el contrato, la prorroga legal y cuando debía entregar el inmueble, cosa que no ha hecho hasta la fecha. Que es evidente que el contrato suscrito por las partes y que tenía una duración de un año fijo, improrrogable, y que dicho periodo venció el 01 de septiembre de 2003, fue de mutuo acuerdo modificado por las partes que lo suscribieron, en los términos que se expresaron anteriormente, trayendo como consecuencia varios aspectos: En primer lugar, la modificación del contrato dejo sin efecto alguno el plazo inicial acordado para el arrendamiento, estableció uno nuevo, el cual venció el 30 de abril de 2006. Que el hecho de haber modificado el contrato, únicamente por lo que se refirió al canon de arrendamiento y la duración, no implicaba que el tiempo de ocupación del inmueble, desde su inicio hasta la fecha de vencimiento prevista en la modificación, es decir, 30 de abril de 2006, no diera derecho al arrendatario, de computarse globalmente, a los efectos de la prorroga legal a que hacer referencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la relación arrendaticia comenzó el 01 de septiembre de 2002, y término el 30 de abril de 2006, operando como consecuencia una prorroga legal de acuerdo con la Ley de un año, contado a partir del 30 de abril de 2006, y que venció el 30 de abril de 2007, por haber durado dicha relación arrendaticia menos de cinco años. Que están conscientes que la relación arrendaticia, aun cuando tuvo un término inicial de un año, al ser modificadas las condiciones de ese término inicial de mutuo acuerdo, y por el documento suscrito y la comunicación el arrendatario tenía derecho a una prorroga legal de un año y no menor. Que no siendo necesario, pero en todo caso, advirtió con suficiente antelación el arrendatario, lo que se demuestra en las comunicaciones, que debía entregar el inmueble al término de la prorroga legal que operaba a su favor, debidamente desocupado y en las mismas buenas condiciones en que le fue arrendado, venciendo dicha prórroga legal el 30 de abril de 2007, éste se ha negado a entregarlo, y ha seguido ocupándolo hasta la presente fecha. Que el arrendatario cumplió a cabalidad con el pago del canon de arrendamiento, inclusive en el plazo de prorroga legal, por lo que han recibido los cánones de arrendamiento hasta el que venció el 30 de abril de 2007, inclusive. Que sin embargo ello no es óbice para que el demandado cumpliere con lo obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, al término de la prorroga legal, es decir, el mismo 01 de mayo de 2007, lo cual no hizo y es por lo que de conformidad en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y demás disposiciones del Código Civil, demandan al arrendatario el cumplimiento del mencionado contrato y sus modificaciones, y consecuentemente la entrega del inmueble, así como también el pago de un millón cuatrocientos mil bolívares en concepto de indemnización por daños y perjuicios, equivalentes a dos veces el último canon de arrendamiento mensual establecido, y que correspondería pagar por haber seguido ocupando el inmueble en los meses de mayo y junio de 2007, adicionalmente el pago de setecientos mil bolívares por cada mes que siga ocupando ilegalmente, desde el mes de julio inclusive, hasta su total y definitiva desocupación, asimismo las costas y costos procesales.

Mediante auto de fecha 23 de julio de 2.007, fue admitida la demanda.

En fecha 02 de agosto de 2007, la parte demandada se dio por citada.

En fecha 06 de agosto de 2.007, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda y reconvención en los siguientes términos:

De la contestación:

Negó, rechazó y contradijo que la ciudadana M.X.C.D.E., actuando en nombre y representación de los demandantes, haya suscrito con él un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Chacao en fecha 22 de agosto de 2002, anotado bajo el No. 21. Tomo 102, que haya tenido por objeto el inmueble identificado en autos. Alegó ser cierto y verdadero que suscribió un contrato de arrendamiento en fecha 22 de agosto de 2002, con el codemandante L.D.C.S., que tuvo por objeto el inmueble identificado en autos, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Primera de Chacao en fecha 22 de agosto de 2002, anotado bajo el No. 21, tomo 102. Que la ciudadana M.X.C.D.E., adquirió la representación legal de los demandantes a partir del 14 de febrero de 2006, y no como falsamente lo señala la representación judicial de la parte actora. Alegó que el contrato exigente entre él y el codemandante L.D.C.S., autenticado ente la Notaría Pública Primera de Chacao en fecha 22 de agosto de 2002, anotado bajo el No. 21, tomo 102, se transformo de termino fijo a tiempo indeterminado a partir del primero de septiembre de 2003, ello por cuanto después del vencimiento del lapso contractual continuo ocupando el inmueble objeto de litigio hasta la actualidad e igualmente ha continuado haciendo el pago del canon de arrendamiento, asimismo, el arrendador continuo realizando el cobro del canon de arrendamiento, así como el retiro de las consignaciones. Negó, rechazó y contradijo que posterior al vencimiento del referido contrato haya decidido no entregar el inmueble objeto de litigio, siendo lo cierto y verdadero que la relación arrendaticia se transformó de termino fijo a tiempo indeterminado. Negó, rechazó y contradijo que las partes intervinientes en el contrato hayan decidido de mutuo acuerdo resolver sus diferencias, modificando el contrato de arrendamiento suscrito, únicamente en lo que refería a las cláusulas segunda y tercera, suscribiendo un documento en fecha 11 de mayo de 2005. Alegó que el documento enviado por la ciudadana M.X.C.D.E. no identifica en su encabezado al ciudadano L.D.C.S. como arrendador ni a él como arrendatario, solo identifica a la mencionada ciudadana, tampoco señala cual es exactamente el contrato que presuntamente se modifica ni al inmueble, y tampoco contiene manifestación expresa de la voluntad de las partes. Manifestó que el documento en cuestión no le genera obligación alguna. Negó, rechazó y contradijo que en fecha 13 de enero de 2006, haya recibido una carta emitida por la ciudadana M.X.C.D.E., en nombre y representación del codemandante L.D.C.S., donde se le informara que su contrato vencía en fecha 30 de abril de 2006. Negó, rechazó y contradijo que el apoderado de la parte actora, le haya enviado una comunicación. Negó, rechazó y contradijo que deba darle cumplimento al contrato de arrendamiento agregado a los autos por la actora, por cuanto el mismo se transformó de término fijo a tiempo indeterminado. Asimismo negó, rechazó y contradijo que deba darle cumplimiento a la carta que le fue enviada por la ciudadana M.X.C.D.E., en fecha 13 de enero de 2006, presunta modificación del contrato de arrendamiento. Desconoció el contenido y la firma de documento cursante del folio 12 al 13, por no ser suya ninguna de las firmas que aparece en el mismo. Impugnó el documento cursante el folio 14 al 25. Desconoció el contenido y firmas del documento privado cursante del folio 26 al 28, por cuanto no es suya ninguna de las firmas que aparecen en el mismo, igualmente lo impugnó. Desconoció el contenido y la firma del documento privado cursante del folio 29 al folio 32 ambos inclusive, por cuanto no son suyas ninguna de las firmas que aparece en el documento, a su ves impugnó el mismo.

De la reconvención:

Alegó haber suscrito un contrato de arrendamiento en fecha 22 de agosto de 2002, con el ciudadano L.D.C.S., que tuvo por objeto el inmueble identificado en autos autenticado ante la Notaría Pública Primera de Chacao en fecha 22 d agosto de 2002, anotado bajo el No. 21, tomo 102. Alegó que el contrato que existe entre las partes es a tiempo indeterminado, por cuanto sigue ocupando el inmueble arrendado e igualmente ha continuado haciendo el pago del canon de arrendamiento y el arrendador cobrándolo. Que los documentos enviados por la ciudadana M.X.C.D.E. no le generan ningún tipo de obligaciones. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, procedió a reconvenir a los actores para que estos convinieran o en su defecto fuesen condenados por el Tribunal en: Primero: Que convengan en que existe actualmente una relación arrendaticia a tiempo indeterminado; Según: Que convengan a que no existente acuerdo, convenio, contrato donde se habría modificado el contrato autenticado en fecha 22 de agosto de 2002, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Chacao, anotado bajo el No. 21, tomo 102; Tercero: Que convengan en que la ciudadana M.X.C.D.E., carecía de cualidad jurídica para actuar un sus nombre y representación en la suscripción de cualquier convenio, acuerdo o contrato en fecha 11 de mayo de 2005, por no tener documento poder o mandato de cualquiera de ellos para la suscripción de algún documento en su nombre en dicha fecha; Cuarto: Que convengan en que el único documento poder o mandato que le confirieron a la ciudadana M.X.C.D.E., fue el otorgado ante el Consulado General de Venezuela en la Ciudad de Nueva York, el 14 de febrero de 2006, bajo el No. 48, tomo 1º, protocolo único; Quinto: Convengan en que el documento agregado a los autos por la parte actora reconvenida cursante al folio 12 al folio 13, presunto acuerdo de modificación del contrato suscrito, carece de dos de los elementos existenciales de todo contrato como lo son el objeto y la manifestación de voluntades de las partes, y por tanto no es generador de obligaciones; Sexto: Que convengan en que el documento agregado a los autos en los folios 12 y 13, es nulo de nulidad absoluta y en consecuencia inexistente; Séptimo: Que convengan en que no han suscrito documento alguno mediante el cual se haya modificado total o parcialmente el contrato de arrendamiento identificado anteriormente; y Octavo: Que convengan que no ha sido suscrito con algún mandatario de ellos documento que haya modificado el contrato de arrendamiento objeto de juicio.

En fecha 06 de agosto de 2007, fue admitida la reconvención planteada por la parte demandada.

En fecha 06 de agosto de 2007, la parte actora reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención en los siguientes términos:

Como punto previo a la contestación de la reconvención, admitieron que en el libelo de demanda por error material, señalaron que “En fecha 22 de agosto de 2002, representados por la ciudadana M.X.C.D.E., suscribieron con el demandado un contrato de arrendamiento”, cuando no es correcto. En lo que respecta a la validez de la representación de la señora M.X.C.D.E., que discute el demandado reconviniente, alegó que el mandato puede ser tácito, por tanto, no tiene ni tenía que haberse otorgado poder especial, escrito y expreso, salvo los casos de ley, para suscribir acuerdos reflejados en documentos que habría firmado la señora M.X.C.D.E., representando a su hermano. Alegó ser impropio e indebido desconocer tal representación por parte de quien ha consentido en la misma, sino que sería el mismo mandante quien, únicamente, tiene cualidad para ello, puesto dicha representación fue convalidada por el demandado reconvincente. Alegó que todos los actos relativos al cobro de los cánones de arrendamiento en la vida contractual de las partes, las ofertas y aceptación del derecho de preferencia de adquirir el inmueble constituyen una ejecución de los actos que por mandato, en unas ocasiones expreso y en otras tácito convalidan la legalidad que tuvo y tiene la señora M.X.C.D.E., para representar a su hermano y cuñada. Manifestó que el demandando reconvincente pudo haberse abstenido de suscribir cualquier documento con la señora M.X.C.D.E., si consideraba que no tenía mandato suficiente o desconociera la legítima representación por parte de ella de sus arrendadores, pero no lo hizo.

De la contestación a la reconvención:

Alegó que el Tribunal de la causa debió inadmitir la reconvención por cuanto en la misma no se incluyen hechos nuevos y los fundamentos utilizados no constituyen un medio de ataque, sino de mera defensa, expuestos implícitamente en la contestación a la demanda. Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención. Negó enfáticamente que el contrato de arrendamiento de autos sea a tiempo indeterminado. Negó que el documento suscritos por las partes, marcado con la letra “C”, relativo a las modificaciones del contrato de arrendamiento sea nulo, o carezca de requisitos existenciales o esenciales para su validez. Negó que la ciudadana M.X.C.D.E., no tuviera o tenga la representación que ostenta de sus mandantes, con anterioridad al poder que le fuera otorgado por ante el Consulado de Venezuela en Nueva York. Negaron que el documento marcado como “C” no genere obligación alguna para el demandado. Rechazaron que las partes no hayan celebrado un contrato, documento, acuerdo donde hayan convenido modificar el contrato de autos. Rechazaron que la ciudadana M.X.C.D.E., no tuviera cualidad jurídica para actuar, en sus nombres, para suscribir el documento de fecha 11 de mayo d e2005, Negaron y rechazaron que el único poder o mandato que el confirieron a la señora M.X.C.D.E., fuera el de fecha 14 de febrero de 2006, No. 48, tomo 1, protocolo único. Hicieron valer los recibos y documentos relativos a los pagos de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo de 2005, y enero, febrero y marzo de 2007, los documentos elativos a la oferta y aceptación del derecho de preferencia suscrito por las partes, el poder otorgado a la ciudadana M.X.C.D.E., y la autorización dada a ésta en fecha 02 de agosto de 2002.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.

Admitidas como fueron las pruebas, y llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de septiembre de 2008, dictó sentencia declarando sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada, con lugar la demanda, y condenó a la parte demandada reconviniente a cada uno de los particulares descritos en el petitorio del escrito de demanda, inclusive la condenatoria en cotas.

En fecha 21 de abril de 2009, la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación, el cual fue oído mediante auto de fecha 28 de abril de 2009.

En fecha 28 de abril de 2009, este Juzgado dio entrada al expediente, ordenó su anotación en el libro de causas respectivo, se avocó a su conocimiento y fijo el 10º día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia.

En fecha 13 de mayo de 2009, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito mediante el cual explanó una serie de alegatos relativos a la indeterminación del contrato por ella alegada ante el Tribunal de Instancia.

Estando en la oportunidad procesal correspondiente para emitir pronunciamiento de mérito en la presente causa, pasa este Tribunal de alzada a hacerlo, previo análisis al material probatorio cursante a los autos:

De las pruebas promovidas por la parte actora:

 Poder autenticado ante la Notaría Pública Primero del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 27 de junio de 2007, bajo el No. 12, tomo 127, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, desprendiéndose de éste la representación judicial de la parte actora. Así se decide.

 Instrumento de arrendamiento suscrito entre el co-demandante L.D.C.S. y el demandado H.M., autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 22 de agosto de 2002, bajo el No. 21, tomo 102, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, del cual se constata la existencia de la relación arrendaticia que hoy se pretende ejecutar, así como el inicio de la misma. Así se decide.

 Instrumento titulado como “MODIFICACIÓN CONTRATO DE ALQUILER” de fecha 11 de mayo de 2005, el cual si bien fue objeto de desconocimiento por parte del antagonista del promovente en la oportunidad procesal prevista para ello, la parte actora promovió al efecto la prueba de cotejo, la cual fue llevada a cabo por personas debidamente acreditadas para ello, previo cumplimiento de las formalidades de ley, y cuyo informe llenó los extremos exigidos en el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, esta Juzgadora tomando en cuenta el dictamen de los expertos el cual no fue objetado de alguna manera, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio a dicha documental, desprendiéndose de ésta las modificaciones que las partes efectuaron al contrato de arrendamiento original suscrito entre ellas y antes a.A.s.d.

 Documental presentada en copia simple, cursante a los folios 14 al 25, la cual al haber sido impugnada por el antagonista del promovente en la oportunidad procesal para ello, sin que su promovente haya efectuado las diligencias pertinentes para lograr constatar la legitimidad de la misma, razón por la cual esta Juzgadora la desecha. Así se decide.

 Instrumento privado constituido por una comunicación presuntamente enviada por la ciudadana M.X.C.D.E., al demandado, en fecha 13 de enero de 2006, y presuntamente recibida por éste en esa misma fecha, la cual si bien fue objeto de desconocimiento por parte del antagonista del promovente en la oportunidad procesal prevista para ello, la parte actora promovió al efecto la prueba de cotejo, la cual fue llevada a cabo por personas debidamente acreditadas para ello, previo cumplimiento de las formalidades de ley, y cuyo informe llenó los extremos exigidos en el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, esta Juzgadora tomando en cuenta el dictamen de los expertos el cual no fue objetado de alguna manera, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.363 eiusdem, le otorga pleno valor probatorio a dicha documental, desprendiéndose de ésta la notificación efectuada al demandado del vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y la no renovación del mismo. Así se decide.

 Copia simple de comunicación de fecha 08 de diciembre de 2006, suscrita por el apoderado judicial de la parte actora, dirigida al demandado, este Tribunal considera que por cuanto de la misma no se desprende que haya sido recibida por el demandado, aunado al hecho que fue objeto de impugnación dentro de la oportunidad legal prevista para ello, debe ser desechada del proceso. Así se decide.

 Copias simples cursantes a los autos desde el folio 113 al 128, los cuales al haber sido impugnadas por el demandado dentro de la oportunidad procesal prevista para ello, este Tribunal las desecha. Así se decide.

 Exhibición de recibos presentados en copias simples, cursantes a los folios 133 al 137, para lo cual el Tribunal de la causa ordenó la intimación de la parte demandada, a tal efecto libró boleta de intimación a nombre del demandado, para que éste compareciera ante ese Juzgado el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su intimación a las 11:30am., bajo apercibimiento, tal como lo establece el artículo 436 del Código de procedimiento Civil. En cuanto a esta probanza, esta Alzada luego de verificados las diligencias pertinentes para lograr la intimación del demandado para la evacuación de dicha prueba, pudo constatar que el alguacil encargado de llevar a cabo la intimación, al momento de su traslado a fin de la practica de la misma fue atenido por una persona distinta al hoy demandado, a quien procedió a entregarle la boleta de intimación, según se desprende de diligencia de fecha 11 de octubre de 2007, (folio 173), siendo que dicha boleta debía ser entregada a la persona del ciudadano H.M., por tratarse de un acto personalísimo, y no a una distinta tal como ocurrió. En este sentido, pese a dicha irregularidad procesal la Juez A-Quo fijó oportunidad para la celebración del acto de exhibición de documentos, el cual tuvo lugar en fecha 16 de octubre de 2007, donde se hizo presente la representación judicial de la parte actora, dejándose constancia de la inasistencia del demandando, lo cual generó que en la sentencia hoy sujeta a revisión le fuese otorgado valor probatorio a los fotostatos antes mencionados, de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. En vista a ello, esta alzada deja sentado su discordancia con el criterio de la Juez A-Quo en lo que concierne a este particular, toda vez que mal puede surtir efecto probatorio alguno, un elemento cuya promoción no cumplió con las formalidades que establece nuestra norma adjetiva civil para su evacuación, razón por la cual quien aquí decide desecha las documentales cursantes a los folios 133 al 137. Así se decide.

 Instrumento titulado “OPCION DE COMPRA VENTA” de fecha 13 de diciembre de 2006, el cual al no haber sido objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna en la oportunidad procesal prevista para ello, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio, del cual se constata la notificación que le hiciera la ciudadana M.X.C.D.E., en nombre y representación de los demandantes, al demandado en razón al derecho de preferencia que ostentaba este último para la compra del inmueble arrendado. Así se decide.

 Instrumento de fecha 28 de noviembre de 2006, suscrita por el demandado y la ciudadana E.d.M. y dirigido a la ciudadana M.X.C.D.E., la cual al no haber sido objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna en la oportunidad procesal prevista para ello, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio, de cuyo contenido se desprende la aceptación por parte del demandado de acogerse al derecho de preferencia sobre el inmueble arrendado. Así se decide.

 Instrumento titulada “AUTORIZACION” de fecha 22 de agosto de 2002, la cual si buen no fue objeto de impugnación alguna, y la Juez A-Quo al momento de valorar la misma, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.368 y 1.370 del Código Civil, lo tuvo como cierto; esta Alzada no comparte el criterio del Tribunal de Primera Instancia, toda vez que al ser un documento suscrito solo por la misma parte que lo promueve, el mismo no puede surtir efecto probatorio alguno, en razón que le esta vetado a las partes producir en juicio para su propio beneficio pruebas emanadas de sí mismas, ya que violan el principio de alteridad de prueba, motivo por el cual dicha documental debe ser desechada. Así se decide.

 Poder otorgado ante el Consulado General de la República Bolivariana de Venezuela en la ciudad de Nueva York, Estado Unidos de América, en fecha 21 de enero de 2005, bajo el No. 63, Folios 153 y 154, Protocolo Único, Tomo I, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, del cual se constata el hecho que la ciudadana M.X.C.D.E., fue debidamente autorizada por los demandantes para que en su nombre y representación vendiera el inmueble descrito en autos. Así se decide.

 Posiciones Juradas, la cual esta exenta de análisis probatorio por cuanto no consta en auto su evacuación. Así se decide.

 Informes, la cual esta exenta de análisis probatorio por cuanto la parte promovente desistió de la evacuación de la misma. Así se decide.

De las pruebas promovidas por la parte demandada:

 Copia simple de poder autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 30 de abril de 2007, bajo el No. 83, tomo 82, la cual al no haber sido objeto de impugnación alguna este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la tiene como fidedigna, desprendiéndose de ésta la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.

 Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 22 de agosto de 2002, bajo el No. 21, tomo 102, el cual esta exento de análisis probatorio por cuanto su original fue sujeto a ello en el cuerpo de este fallo. Así se decide.

 Copias simples de actas procesales que conforman el expediente signado con el No. 2005-7921, nomenclatura del Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual al no haber sido objeto de impugnación por parte del antagonista del promovente, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la tiene como fidedigna, desprendiéndose de las mismas tanto la existencia de la relación arrendaticia que se pretende ejecutar, el pago por parte del demandado de cánones de arrendamientos en la persona de la ciudadana M.X.C.D.E., y la percepción de los mismos por parte de ésta última en nombre del co-demandante L.D.C.S.. Así se decide.

 Planillas de depósitos bancarios del Banco Industrial de Venezuela, las cual contienen el sello de dicha institución financiera, así como también el sello del Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Ahora bien, estas planillas por si solas, no pueden tener valor probatorio por cuanto el articulo 53 de la ley de arrendamientos inmobiliario señala que, el juez emitirá un comprobante de la consignación y cursara notificación al beneficiario, ahora bien, para demostrar la consignación realizada al arrendador este deberá estar notificado tal como lo indica el precitado articulo que se encuentra validamente efectuada la consignación una vez que el arrendatario haya cumplido diligentemente con suministrar todo lo relacionado con el arriendo que pretende consignar, constando que el arrendatario se encuentre debidamente notificado, solo asi se tendrá por valida dicha consignación, ya que las planillas bancarias no están considerados en la Ley especial, como los instrumentos apropiados para demostrar una consignación arrendaticia. Así se decide

Decisión De Esta Instancia

Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, observa quien aquí sentencia que la parte actora consignó contrato de arrendamiento suscrito entre el co-demandante L.D.C.S. y el demandado H.M., autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 22 de agosto de 2002, bajo el No. 21, tomo 102, del cual se constata la existencia de la relación arrendaticia que hoy se pretende ejecutar, hecho éste que a su vez fue expresamente reconocido por el demandado durante el devenir del proceso, asimismo consignó instrumento titulado como “MODIFICACIÓN CONTRATO DE ALQUILER” de fecha 11 de mayo de 2005; comunicación enviada por la ciudadana M.X.C.D.E., al demandado, en fecha 13 de enero de 2006, y recibida por éste en esa misma fecha; documento titulado “OPCION DE COMPRA VENTA” de fecha 13 de diciembre de 2006; comunicación de fecha 28 de noviembre de 2006, suscrita por el demandado y la ciudadana E.d.M. y dirigido a la ciudadana M.X.C.D.E., y Poder otorgado por los demandantes a la ciudadana M.X.C.D.E. ante el Consulado General de la República Bolivariana de Venezuela en la ciudad de Nueva York, Estado Unidos de América, en fecha 21 de enero de 2005, bajo el No. 63, Folios 153 y 154, Protocolo Único, Tomo I, todos los cuales al ser adminiculados entre sí, crean méritos probatorios suficientes para fundar elementos de convicción que conlleven a esta sentenciadora a determinar que efectivamente existió una aceptación y/o reconocimiento tácito por parte del demandado a la representación ejercida por la ciudadana M.X.C.D.E., en nombre de los demandantes durante la vigencia de la relación arrendaticia, así como también la validez de las actuaciones llevadas a cabo por ésta última en lo que a dicho particular respecta. Además en materia arrendaticia, no existe ninguna limitante que un tercero distinto al propietario convenga el arriendo o sus modificaciones, bien en nombre propio, o bien en beneficio del propietario, siempre que como en el caso que nos ocupa, en definitiva su actuación aparezca consentida por el propietario antes o después, porque el problema de legitimidad para ello concierne solo al propietario y a quien ha gravado su predio, mediante el arriendo o su modificación. Así se establece.

En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.

Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.

Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligado a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.

En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

Como se dejo anteriormente establecido, el contrato de arrendamiento tiene un significado muy amplio, pues denota no solo el pago de las pensiones arrendaticias, sino también de entrega de la cosa arrendada, tal como ocurre con la obligación del arrendatario de devolver el inmueble al arrendador, al vencimiento del plazo prefijado como de duración del contrato, aun cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prorroga legal a que se refieren los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.

Ahora bien, en el caso bajo estudio, es evidente según lo probado en autos, en la forma en que han sido valoradas cada uno de las pruebas, que la parte demandada debió entregar el inmueble a la parte actora al termino de la prorroga legal de un año a la cual tuvo derecho, contado a partir del 30 de abril de 2.006, por tener la relación arrendaticia que vincula a las partes una duración mayor a un año y menor a cinco, obligación ésta que la parte demandada pretende incumplir bajo la justificación de que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, por haberse mantenido ocupando el inmueble una vez vencido el lapso inicial convenido en el contrato, y por cuanto según su dicho el acuerdo de modificación a las cláusulas segunda y tercera del contrato de arrendamiento suscrito con el demandante L.D.C., y la comunicación que le hiciera la ciudadana M.X.C.D.E., carecían de validez, lo cual fue suficientemente desvirtuado con el material probatorio traído a los autos, donde en el acuerdo de modificación de dicho contrato las partes establecieron como término del lapso del mismo el 30 de abril de 2006, sin que el mismo pudiera ser prorrogado por ninguna causa, computándose de esa manera el lapso de prorroga legal de pleno derecho al día siguiente a esa fecha, hasta el 30 de abril de 2007; aunado al hecho que la parte demandada no trajo a lo autos elemento probatorio alguno de que con posterioridad al día de terminación de la prorroga legal, haya continuado ocupando el inmueble con el consentimiento del arrendador. lo cual era requisito indispensable para la verificación de la reconducción que podría haber originado la indeterminación del tiempo del arrendamiento. Así se decide.

En cuanto a la reconvención planteada por la parte demandada, esta alzada considera que pese a ser dicha figura un medio de ataque y no defensa, tal como equivocadamente la parte demandada lo ejerció, al pretender con su ejercicio una declaración judicial a través de la cual se logre la convalidación de los alegatos esgrimidos por él, en el escrito de contestación a la demanda principal, no cumplió con la carga procesal que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no aportó elemento probatorio alguno a través del cual se pudieran constatar la veracidad de sus aseveraciones, razón por la cual esta Juzgadora comparte el criterio esgrimido por la Juez A-Quo con relación a este particular, resultando de esta manera improcedente en derecho dicha reconvención. Así se decide.

En otro orden de idea, constatado como ha sido el incumplimiento de la parte demandada con su obligación contractual de entregar el inmueble al término de la prorroga legal a la cual tuvo derecho, esta Alzada observa, respecto a la pretensión de la actora, de cobrar una indemnización igual al doble del último canon de arrendamiento mensual, considera lo siguiente: El derecho inquilinario es una rama especializada, de estricto orden público debido al interés general que tiende a proteger en virtud del impacto que su distorsión tendría en la sociedad. De ello que el legislador diseñó un sistema en el que para facilitar el equilibrio social, dispuso un sistema de atenuación al principio de autonomía de la voluntad, para proteger al débil jurídico, es decir, al arrendatario que no es para garantizar esa protección. Existe una cláusula de expresa nulidad e irrenunciabilidad de los derechos de arrendatario, que hace inaceptable una sanción excesiva al débil jurídico, incluso habiendo sido consentida por éste, mediante la aceptación de una cláusula penal.

Por otro lado, es verdad que la Ley autoriza la condena al incumplimiento, al pago de los daños por la inejecución de su obligación, pero esa indemnización tiene que ser equivalente al daño causado, y estrictamente suficiente para remediarlo, no pudiendo ser excesiva en materia inquilinaria, ni siquiera cuando medie expresa convicción a aceptación por las partes al respecto.

La compensación que recibe el arrendador por el uso que de su inmueble hace el arrendatario, encuentra su medida en el monto del canon, e incluso en caso de resolución anticipada de arrendamiento a tiempo determinado, el Código Civil obliga al inquilino a pagar al locador como indemnización, el canon acordado por todo el tiempo que faltaba de contrato si éste no hubiera resultado terminado anticipadamente. Entonces, el cuerpo del daño no por efecto de la voluntad del arrendatario puede ser superior al monto de la pensión arrendaticia, y en este caso a ella se reducirá. Así se establece.

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra de la decisión de fecha 16 de septiembre de 2008, dictada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y en consecuencia:

PRIMERO

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL incoara L.D.C.S. y O.C.G.D.C., contra H.M., todos plenamente identificados en autos.

SEGUNDO

Se condena a la demandada a entregar a la actora el inmueble constituido por un apartamento vivienda distinguido con el NO. 65 del piso 06, del edificio LUCERNA, Avenida F.d.M., del Municipio Chacao.

TERCERO

Se condena a la demandada a pagar a la actora como indemnización de daños y perjuicios la suma de SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 700), por cada mes de retardo en la entrega del inmueble calculados desde el mes de mayo de 2007, inclusive, hasta el día en que se haga la entrega del inmueble.

CUARTO

Sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada.

QUINTO

Se modifica la decisión apelada en los solos términos aquí establecidos.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en este juicio.

Publíquese, regístrese, déjese copia, y una vez cumplidas con las presentes formalidades remítase el presente expediente el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veinticinco (25 ) días de mayo de 2009. Años 199° y 150°.

LA JUEZ

LA SECRETARIA

BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ

SUSANA MENDOZA

En la misma fecha anterior, siendo las dos y ocho minutos de la tarde (2:08 p.m), previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

SUSANA MENDOZA

Exp. AP11-R-2009-242

BDSJ/sm/pn