Decisión nº 189-2010 de Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 25 de Noviembre de 2010

EXP. 2106

En su nombre:

JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

200º y 151º

Vistos los antecedentes

DEMANDANTE: D.A.D.R., venezolano, mayor de edad, portador de la cédulas de identidad número V-13.495.935 y domiciliado en esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADOS APUD ACTA: B.J.A.M. y M.A.T.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-7.610.876 y V- 13.466.186 e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 130.300 y 137.042, respectivamente y domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

DEMANDADO: N.J.T.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.678.422 y domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADOS APUD ACTA: J.B.P., X.P.R. y A.V., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Números V- 15.406.679., V- 8.181.245 y V- 7.607.433, en ese orden e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 61.914., 60.549 y 48.426, respectivamente..

Corresponde conocer por distribución a este Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la acción por DESALOJO incoada por el ciudadano D.A.D.R., obrando asistido en este acto por los profesionales del derecho B.J.A.M. y M.A.T.P.,, antes identificados, en contra del ciudadano N.J.T.B., antes identificado; en la referida causa, la demanda fue admitida en fecha trece (13) de julio de dos mil diez (2010), ordenándose la citación de la parte demandada para que tenga lugar el acto de contestación a la demanda.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA CONTENIDOS EN EL DOCUMENTO LIBELAR

De la lectura realizada al libelo presentado por el ciudadanoDAVID A.D.R., obrando asistido en este acto por los profesionales del derecho B.J.A.M. y M.A.T.P., ut supra identificados, el Tribunal observa que el demandante fundamenta su demanda en los siguientes alegatos, discriminados de la siguiente manera:

1. - Que el día veintiuno (21) de septiembre del año 2007, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano N.J.T.B., antes identificado, según consta de documento autenticado ante la Notaría pública Octava de Maracaibo, quedando anotado bajo el N° 58, Tomo 160, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un inmueble conformado por un (1) apartamento de su única y exclusiva propiedad, destinado para vivienda familiar del él y su familia inmediata, ubicado en la Avenida 2C, entre calles 75-A y 76, número 75A-138, sector Cerro de Marín, edificio Doña Graciela, piso 8, apartamento 8C, en jurisdicción del la parroquia O.V.d.M.M.d.E.Z..

2. - Que en el contrato de arrendamiento se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de UN MIL CUATRROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.400,00), mensuales, contados a partir del veintiuno (21) de septiembre del año 2007.

3. - Que el arrendatario, ciudadano N.J.T.B., antes identificado, viene ocupando el inmueble, y le adeuda dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, correspondientes a los meses de junio y julio del año 2010, según como debe constar en el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

4. - Que tiene la urgencia de que le sea restituido su apartamento para su propio uso y de su grupo familiar ya que actualmente no tiene donde vivir, acaparado por el el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según lo establece el artículo 34, literal b), motivo por el cual solicita a este d.T. declare la culminación del contrato de arrendamiento, el desalojo inmediato del inmueble, así como el pago inmediato de los cánones de arrendamiento vencidos y el pago inmediato de los servicios públicos inherentes al mismo que estén pendientes por cancelar.

5. - Que el día cinco (5) de agosto del año 2009, el arrendatario N.J.T.B., recibió y aceptó senda carta explicativa donde le ratificó su intención de no renovar el mencionado contrato de arrendamiento y hasta los actuales momentos el arrendatario ha hecho caso omiso sabiendo de antemano y estando consciente de su imperiosa necesidad de ocupar el apartamento de manera inmediata, e incluso existe una citación ante la Gobernación del estado Zulia, Secretaría General de Gobierno, Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo.

   ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA CONTENIDOS EN LA REFORMA DE LA DEMANDA

1. - Que el día veintiuno (21) de septiembre del año 2007, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano N.J.T.B., antes identificado, según consta de documento autenticado ante la Notaría pública Octava de Maracaibo, quedando anotado bajo el N° 58, Tomo 160, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un inmueble conformado por un (1) apartamento de su única y exclusiva propiedad, destinado para vivienda familiar del él y su familia inmediata, ubicado en la Avenida 2C, entre calles 75-A y 76, número 75A-138, sector Cerro de Marín, edificio Doña Graciela, piso 8, apartamento 8C, en jurisdicción del la parroquia O.V.d.M.M.d.E.Z..

2. - Que en el contrato de arrendamiento se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de UN MIL CUATRROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.400,00), mensuales, contados a partir del veintiuno (21) de septiembre del año 2007.

3. - Desde hace más de un (1) año ha estado en conversación y enviado comunicaciones al ciudadano N.J.T.B., antes identificado, parar que desocupe el mencionado inmueble, habiendo sido infructuosas todas esas gestiones, por lo que el contrato de arrendamiento se convirtió en indeterminado.

4. - Que de conformidad con lo establecido en el artículo 34, literales a) y b9 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede a demandar el desalojo del inmueble, objeto del referido contrato verbal de arrendamiento, por tener para la fecha dos (2) mensualidades atrasadas en forma consecutiva y necesitar el referido inmueble para habitarlo con su familia, ya que actualmente no tiene donde vivir.

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN LA CONTESTACION DE DEMANDA

   El día diecisiete (17) de septiembre del año dos mil diez (2010), el ciudadano N.J.T.L., identificado en actas, actuando como parte demandada, debidamente asistido por el abogado en el libre ejercicio J.B.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 61.914, comparece y contesta la demanda en los siguientes términos:

1. - Que es cierto que en fecha veintiuno (21 ) de septiembre del año 2007, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano D.A.D.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.495.935, quien es su arrendador sobre un inmueble ubicado en la Avenida 2C, entre calles 75-A y 76, número 75A-138, sector Cerro de Marín, edificio Doña Graciela, piso 8, apartamento 8C, en jurisdicción del la parroquia O.V.d.M.M.d.E.Z.., ante la Notaría pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, el cual quedó anotado bajo el N° 58, Tomo 160, de los Libros de Autenticaciones, quedando bien establecido en la Cláusula Cuarta que el mismo tendría un lapso de duración de seis (6) meses contados a partir del 28 de septiembre del 2007, “sin prorroga”.

2. - Que de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , se suponía que una vez cumplido el lapso antes mencionado debía comenzar a correr el lapso de prorroga legal, caso este que no fue así, ya que muy por el contrario, el lapso comprendido desde marzo del 2008 hasta septiembre del mismo año, transcurrió de manera amistosa entre su arrendador y de su parte sin ningún inconveniente, convirtiéndose la relación arrendaticia en una relación de arrendamiento a tiempo indeterminado, o lo que es lo mismo ha operado la tácita reconducción , por lo que si se saca formalmente la cuenta se tendría que comenzar explicando que para el día 28 de marzo del 2008, estaba culminado y extinguido formalmente el contrato de arrendamiento, por consiguiente al 28 de septiembre del 2008, debió haberse cumplido el lapso de prorroga legal en una condición contractual formal.

3. Que sin embargo, eso no ocurrió así, por que para septiembre del 2008 , nunca se habló que ese tiempo debía ser tomado como prorroga lega, muy por el contrario la idea entre los dos era mantener la relación arrendaticia viva, por lo que desde el 29 de marzo del 2009 siguió el lapso de duración del tiempo de seis (6) meses para que el lapso se venciera en septiembre del 2009; que para ese entonces era tomado entre las partes como lapso de duración el que inicialmente se acordó en un contrato ya extinto, fecha ésta en la que le canceló a su arrendador como usualmente venía haciéndolo mediante deposito bancario en su cuenta.

4. - Que sin embargo a pesar de la presión que tenía por parte de su arrendador de desocuparle el inmueble, él mismo seguía percibiendo los cánones de arrendamiento que le consignaba en la cuenta bancaria hasta el mes de septiembre del 2009; pero las presiones siguieron y por medio de sus apoderada en varias oportunidades estando en desconocimiento legal le constriño a que entregara a la mayor brevedad posible, por lo que se vio obligado a buscar asesoramiento, y su actual abogado lo asesoró en cuanto a lo que son sus derechos para poder mudarse y entregar el apartamento, y en vista de que el arrendador no le permitió seguir depositando en su cuenta el arrendamiento; para hacerlo caer en mora, por lo que consignó los cánones de arrendamiento.

5. - Que la parte actora pasó por alto el lapso de prorroga que le otorga el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que reconoce que el mes de junio fue cancelado con un atraso de conformidad como lo establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero si se toma en cuenta que la fecha de pago son los 28 de cada mes, según lo preceptuado en el artículo 51, él tiene un periodo de gracia de quince (15) días más, teniendo como fecha tope para cancelar o mejor dicho para hacer las consignaciones arrendaticias, los 13 días del mes siguiente a la fecha de vencimiento, por lo que si se verifica la fecha de consignación del mes de julio, la misma está dentro del rango y lapso de pago, y mal podrí deducirse que está enn mora por falta de pago de dos mensualidades consecutivas de conformidad con lo pautado en el artículo 34, literal “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES EN EL PROCESO

1. - PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA EN EL LIBELO DE LA DEMANDA

1. - Copia certificada de notificación, constante de un (1) folio útil.

   La mencionada documental es emanada del Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y que no fue impugnada ni tachada ni desconocida por la parte demandada, en consecuencia este Tribunal la tiene como fidedigna a tenor de los dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, respecto del hecho que el arrendador participó al arrendatario, en fecha 05 de agosto del año 2009, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 27 de septiembre del 2007.- Así se establece.

2. - Copia Fotostática simple de contrato de arrendamiento, constante de seis (6) folios útiles. La mencionada documental se trata de un instrumento privado autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 27 de septiembre del año 2007, la cual fue reconocida por la parte demandada en la contestación de la demanda, en consecuencia, este Juzgador le otorga pleno valor en el sentido que a través de ella se demuestra la existencia de un contrato de arrendamiento que vincula a los ciudadanos D.A.D.R. y N.J.T.B.. Así se establece.-

3. - Copia certificada de denuncia interpuesta ante la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo, constante de diecinueve (19) folios útiles. La mencionada instrumental se trata de un documento público administrativo, que no fue desconocido, ni tachado, ni impugnado por la parte demandada, en consecuencia a tenor de los dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador lo tiene como fidedigno, respecto de los hechos que el actor pretende demostrar, esto es, la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos D.A.D.R. y N.J.T.B., pero el mismo no es prueba suficiente para demostrar la supuesta insolvencia del demandado y la necesidad de ocupar el inmueble, alegadas por la parte demandante. Así se establece.-

2. - PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA EN EL LAPSO PROBATORIO.

   2.1.- Invocó el merito favorable que arrojan a las actas procesales. Respecto de la invocación formulada por la parte demandada, según el principio alegado todo cuanto se afirme, se aprehenda, se exhiba y en general todas aquellas pruebas aportadas en la causa pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que las mismas pueden ser utilizadas para demostrar las pretensiones y excepciones, sin importar la persona de su promovente, en función de la justicia pretendida y concentrada en la sentencia de merito.- Así se establece.-

   2.2.- Originales de recibos de consignación de cánones de arrendamientos expedidos por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, constante de dos (2) folios útiles. Los mencionados recibos de consignaciones son considerados documentos públicos, pues emanan de un organismo que merece pública, y que al no haber sido desconocidos, ni impugnados, ni tachados por la parte demandante, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador los tiene como fidedignos y le otorga todo su valor probatorio respecto de los hechos que el demandado pretende demostrar mediante su consignación en actas, como lo es el hecho de que se encuentra solvente en el pago de los meses de junio y julio del año dos mil diez (2010), alegados como insolutos por la parte demandante.- Así se establece.-

   2.3.- Prueba de informes en el sentido de que este Tribunal se sirva oficiar al Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el sentido solicitado en el escrito de promoción de pruebas. Este Tribunal Séptimo de Municipios admitió la mencionada prueba en fecha primero (1) de octubre del año dos mil diez (2010), y en consecuencia, ofició bajo el número579-2010 al mencionado Juzgado de Municipios. En fecha ocho (8) de noviembre del año dos mil diez (2010), este Tribunal recibió oficio signado bajo el N° C-161-323-2010 de fecha trece (13) de octubre del año dos mil diez (2010), adjunto al cual anexa copia cerificada de expediente de consignación arrendaticia. En el referido oficio, el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, informa que cursa ante ese Tribunal consignación de cánones de arrendamientos distinguida con el número C-161, realizada por el ciudadano N.J.T.B., portador de la cédula de identidad N° 3.678.422, a favor del ciudadano D.A.D.R., portador de la cédula de identidad N 13.495.935. De igual manera informa que este Tribunal posee una cuenta corriente distinguida con el número 0060620000002295 del Bando de Fomento Regional Los Andes, hoy Banco Bicentenario. Ahora bien, las mencionadas copias certificadas, por tratase de un documento público conforme a la doctrina y la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, al no haber sido desconocida, ni impugnada ni tachada por la parte demandante, este juzgador la tiene como fidedigna y le otorga todo su valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, respecto del hecho que pretende demostrar el demandando, como lo es la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre, y diciembre del año dos mil nueve (2009), y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año dos mil diez. Así se establece.

   DEL DERECHO MATERIAL CONTROVERTIDO

   El objeto de la demanda que encabeza estas actuaciones se circunscribe al hecho de que la parte demandante señala que el día veintiuno (21) de septiembre del año 2007, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano N.J.T.B., antes identificado, según consta de documento autenticado ante la Notaría pública Octava de Maracaibo, quedando anotado bajo el N° 58, Tomo 160, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un inmueble conformado por un (1) apartamento de su única y exclusiva propiedad, ubicado en la Avenida 2C, entre calles 75-A y 76, número 75A-138, sector Cerro de Marín, edificio Doña Graciela, piso 8, apartamento 8C, en jurisdicción del la parroquia O.V.d.M.M.d.E.Z.. Que en el contrato de arrendamiento se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de UN MIL CUATRROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.400,00), mensuales, contados a partir del veintiuno (21) de septiembre del año 2007. Que el arrendatario, ciudadano N.J.T.B., antes identificado, viene ocupando el inmueble, y le adeuda dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, correspondientes a los meses de junio y julio del año 2010. Que tiene la urgencia de que le sea restituido su apartamento para su propio uso y de su grupo familiar ya que actualmente no tiene donde vivir, por lo que procede a demandar al mencionado ciudadano, de conformidad con lo establecido en el artículo 34, literales a) y b) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   A su vez, el demandado alega que el se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de junio y julio del año dos mil diez (2010), de conformidad con lo dispuesto en el artículo 51 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Dispone el artículo 1354 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

   Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   De igual forma, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   Las citadas disposiciones in comento se limitan a regular las distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuales son los medios de prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones.- En este sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal supremo de justicia, que “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio”.

   En efecto, quien fundamente como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resultan fundadas.- De allí que la parte demandante de autos, ciudadanos D.A.D.R. debe aportar al proceso la prueba de la existencia de un contrato de arrendamiento y el incumplimiento de las obligaciones derivadas del mismo por parte del arrendatario, ciudadano N.J.T.B.. A su vez la parte demandada debe aportar al proceso la prueba de su excepción, es decir, demostrar a través de los medios de pruebas pertinentes que no se encuentra incurso en ninguno de los supuestos previstos en los literal a) y b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegado por la parte demandante como fundamento de su pretensión.

   MOTIVACIONES PARA DECIDIR

   Procede ahora este Juzgador a efectuar consideraciones sobre los puntos controvertidos en esta causa, previo el análisis de las probanzas aportadas por las partes demandante y demandada, y como consecuencia jurídica del contradictorio utilizado por las partes.

   La parte demandante, consignó adjuntos al libelo de la demanda, original de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha veintisiete (27) de septiembre del año dos mil siete (2007), en cuya cláusula cuarta se lee textualmente:

   El presente contrato tendrá una duración de seis meses, contados a partir del veintiocho (24) de septiembre de 2007, sin prorroga. A la finalización del contrato de arrendamiento, EL ARRENDATRIO entregará a EL ARRENDADOR el inmueble arrendado sin demora y sin necesidad de tener que intentar juicio de desalojo, cumpliendo en todo caso con las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   En relación con mencionada cláusula, el demandado alega en la contestación de la demanda, que el contrato a término a paso a ser un contrato tiempo indeterminado y que desde la fecha de inició ha cancelado oportunamente los cánones de arrendamiento. Si se interpreta la mencionada cláusula se tiene que el contrato de arrendamiento se inició el día veintiocho (28) de septiembre del año dos mil siete y vencía o expiraba el día veintiocho (28) de marzo del año dos mil ocho (2008); por lo que de conformidad con lo establecido en el literal a) del artículo 38 del Decreto Ley con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario tiene el derecho a una prorroga legal del seis (6) meses, la mencionada norma al efecto dispone:

   Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmueble indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:

   1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de hasta un año o menos, se prorrogará por lapso máximo de seis (6) meses.

   (…)

   De allí que en el caso en análisis, la prorroga inicial se inició el día veintiocho (28) de marzo del año dos mil ocho (2008) y venció el día veintiocho (28) de septiembre del año dos mil ocho (2008). Ahora bien se desprende de lo afirmado por el demandante en el libelo de demanda y de lo afirmado por el demandado en el escrito de contestación de la demanda, que el arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado y el arrendador le recibió el pago del canon hasta el mes de octubre del año dos mil diez (2010), por lo que operó la tácita reconducción o prorroga automática del contrato.

   De otra parte, el arrendatario alega que el arrendador partir del mes de noviembre del año dos mil nueve (2009), se ha negado a recibirle el canon de arrendamiento, por lo que, ante tal negativa ocurrió a consignar los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los fines de caer en mora. Para demostrar la veracidad de su dicho promueve la prueba de informes en el sentido de este órgano jurisdiccional oficie al Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, requiriéndole información relacionada con la consignación arrendaticia.

   Este Tribunal Séptimo de Municipios admitió la mencionada prueba en fecha primero (1) de octubre del año dos mil diez (2010), y en consecuencia, ofició bajo el número579-2010 al mencionado Juzgado de Municipios. En fecha ocho (8) de noviembre del año dos mil diez (2010), se recibió oficio signado bajo el N° C-161-323-2010 de fecha trece (13) de octubre del año dos mil diez (2010), adjunto al cual anexa copia cerificada de expediente de consignación arrendaticia. Ahora bien, de las mencionadas copias certificadas, se observa que el arrendatario ha realizado el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año dos mil nueve (2009), y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año dos mil diez (2010). Por lo que este Juzgador considera oportuno verificar si tales consignaciones se realizaron dentro del lapso previsto en el artículo 51 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que este Juzgador concluye que la conducta desplegada por el ciudadano N.J.T.B. no puede subsumirse en el supuesto de hecho contenido en el literal a) del artículo 34 del mencionado Decreto Ley.

   En relación a la fecha que debe pagarse el canon de arrendamiento según el contrato sub iudice, la cláusula quinta establece textualmente

   La pensión mensual de arrendamiento es la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1400.000,00) mensuales, equivalentes a UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.400,00), incluyendo la cuota mensual de condominio, la cual pagará EL ARRENDATARIO por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco primeros días de cada mes. (…)

   Se constata de las copias certificadas contentivas de la consignación arrendaticia agregada al expediente, que el folio ciento doce (112), riela inserta diligencia suscrita por el apoderado judicial del arrendatario, en la cual se lee textualmente:

   Vengo en este acto consignar el Canon de Arrendamiento correspondiente al mes de junio del año 2010, por la cantidad UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.400,00), como se evidencia de la planilla de deposito bancario No 20768986, a nombre del Juzgado Segundo de loas Municipios Maracaibo, J.E.L. y san Francisco, efectuado en la cuenta No. 0060-62-0000002295, del banco Banfoandes, de fecha 28 de Julio de 2010

   .

   En efecto, al folio ciento trece (113) de las actas, riela inserta planilla de depósito signada bajo el número 20768986 del banco Banfoandes, fechada 28-7-2010, a la cuenta número 0060-62-0000002295, a nombre del juzgado Segundo de Municipios, por la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.400,00). Si se interpreta la cláusula quinta del contrato de arrendamiento consignado a las actas, se tiene que el arrendatario debe pagar dentro de los cinco primeros días de junio, el canon correspondiente al mes de junio, y para no caer en mora, de conformidad con lo establecido en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe cancelar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio, más tardar el día veinte (20) de junio del año dos mil diez (2010) y no el día veintiocho (28) del mes de julio del año dos mil diez (2010) . Asimismo, al folio ciento dieciséis (116) riela inserta diligencia suscrita por el apoderado judicial del arrendatario, en la cual se lee textualmente:

   Vengo en este acto consignar el Canon de Arrendamiento correspondiente al mes de julio del año 2010, por la cantidad UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.400,00), como se evidencia de la planilla de deposito bancario No 20764984, a nombre del Juzgado Segundo de loas Municipios Maracaibo, J.E.L. y san Francisco, efectuado en la cuenta No. 0060-62-0000002295, del banco Banfoandes, de fecha 10 de Agosto de 2010

   .

   En efecto, al folio ciento diecisiete (117) del expediente, riela inserta planilla de deposito número 20764984 del banco Banfoandes, fechada 10-8--2010, a la cuenta número 0060620000002295, a nombre del Juzgado Segundo de Municipios, por la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.400,00). Si se interpreta la cláusula quinta del contrato de arrendamiento consignado a las actas, se tiene que el arrendatario debe pagar dentro de los cinco primeros días de julio, el canon correspondiente al mes de julio, y para no caer en mora, de conformidad con lo establecido en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe cancelar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio, más tardar el día veinte de julio del año dos mil diez (2010) y no el día diez (10) de agosto del año dos mil diez (2010). D lo anterior concluye este Juzgador que el arrendatario pagó el canon de arrendamiento de los mes de junio y julio del año dos mil diez de manera extemporánea, incurriendo en mora, no obstante lo dispuesto en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

   La anterior afirmación tiene su asidero en la doctrina emanada de la sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha cinco (5) de febrero del año dos mi nueve (2009), la cual es del siguiente tenor

   En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención, no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por la cual entra dentro del ámbito d ela autonomía de la voluntad de la partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitaciones a la libertad de contratación, en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de lso cinco días siguientes a cada mes , en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento de su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas). Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que estas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.

   En consecuencia, para este Juzgador, el arrendatario de autos se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de junio y julio del año dos mil diez (2010), por lo que su incumplimiento debe subsumirse en el supuesto de hecho previsto en el literal “b” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Así se establece.

   Sin embargo observa este Juzgador que de las copias certificadas de la consignación arrendaticia signada con el N° C-161, riela inserta diligencia consignada ante el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que se corresponde con el folio ciento veinte (120) del presente expediente, suscrita por el demandante de autos, ciudadano D.A.D.R., en la cual se lee textualmente:

   (…) Confiero poder apud acta a la abogada en ejercicio B.A., titular de la cédula de identidad N° V-7.610.876, inpreabogado 130.300 y de este domicilio, para que retire el cheque correspondiente a las cantidades de dinero depositadas en el expediente N° C-161 por el ciudadano N.J.T.B., identificado en actas. Dichas cantidades corresponden a los canon de arrendamientos atrasadas en un apartamento de mi propiedad. Es todo.(…)

   A tal efecto, al folio ciento veintidós (122) del presente expediente, riela inserto auto dictado por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el cual se expresa que en la cuenta corriente del Tribunal se encuentra depositada la cantidad de DOCE MIL SEICIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.600,00), por lo que se ordena emitir cheque por el monto de las cantidades depositadas a la orden de la parte beneficiaria. Al folio ciento veintitrés (123) del expediente riela inserta exposición del Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la cual deja constancia que se emitió cheque número 253660275 por la cantidad de DOCE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 12.600,00) a la orden del ciudadano D.A.D.R., conforme a lo ordenado en auto de fecha veinte (20) de septiembre del año dos mil diez (2010). Al folio ciento veinticuatro (124) del expediente, riela inserta copia del mencionado expediente; y al folio ciento veinticinco (125) del presente expediente, riela inserta diligencia suscrita ante el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por la abogada B.A., actuando como apoderada del beneficiario de autos, en la cual se lee textualmente:

   Recibo en este acto por parte de este d.T. cheque número25360275, de la entidad bancaria Banfoandes, por la cantidad de Bolívares Doce Mil Seiscientos (Bs. 12.600,00), cantidad esta depositada en este Tribunal a la orden del ciudadano D.A.D.R.. Es todo. (…)

   Por lo anteriormente expuesto, este Juzgador llega a la convicción de que el arrendador aceptó el pago de las pensiones de arrendamiento alegadas como insolutas, y en consecuencia, el arrendatario ha dejado de estar en mora en el cumplimiento de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento, por lo que en puridad de derecho debe declarase sin lugar la pretensión por desalojo fundamentada en el literal “a” del articulo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos inmobiliarios. Así se decide.-

   La parte demandante fundamenta su pretensión en la causal contenida en el literal b) del artículo 34 del DRFLAI, que es del siguiente tenor:

   Solo podrá decretarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   (…)

   b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

   (…)

   A tal efecto alega el libelo de la demanda lo siguiente:

   Por otra parte tengo a urgencia de que se le sea restituido mi apartamento para mi propio uso y de mi grupo familiar ya que actualmente no tengo donde vivir, amparado por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según lo establece el artículo 34, literal b), motivo por el cual le solicito a este d.T. declare la culminación del contrato de arrendamiento, el desalojo inmediato de este inmueble, así como el pago inmediato de los cánones de arrendamiento vencidos y el pago inmediato de los servicios públicos inherentes al mismo que estén pendientes por cancelar.(…)

   Esta causal de desalojo tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento de acuerdo con tres clases de necesitados; el propietario, alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. En torno a la mencionada causal, el autor G.G.Q. (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, pág. 194.9), al referirse a los requisitos de procedencia, expresa:

   Ha podido ocurrir que el inmueble cuy desalojo se pretende, lo haya dado en arrendamiento no sólo el propietario, sino también un mandatario o administrador, o bien haya ocurrido por intercero no autorizado en cuyo caso la relación arrendaticia que ha tenido se ha constituido sobre la cosa ajena. No importa quien lo ha dado en arrendamiento, por que si l relación es indefinida, priva la necesidad del propietario del inmueble, del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o del hijo adoptivo, sin que valga la necesidad del arrendatario, cualquiera sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado. No se trata de un incumplimiento imputable al locatario, sino al estado de necesidad en comento o del hijo adoptivo (expresión que resulta inexistente, tal como infra observamos).

   Continúa expresando el citado autor (pp. 194-195)

   En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el término prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante no es arrendaticio, sino de otra naturaleza o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Así mismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.

   La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar el inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. (…) (Subrayado del Tribunal) ”

   La Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en sentencia de fecha 10 de abril del año 1997, sobre la necesidad de ocupación de un inmueble arrendadazo sostuvo lo siguiente:

   Un contrato de arrendamiento o una factura no serían jamás pruebas documentales directas de la necesidad que tiene el propietario o alguno de los miembros de su núcleo familiar, de ocupar el inmueble, ya que los mismos sólo pueden ser prueba del arrendamiento y sus cláusulas, o de la cancelación de una deuda, siempre y cuando se hallan cumplido los trámites procesales exigidos por el Código de Procedimiento Civil, para que los mismos surtan sus efectos (v.g. la ratificación por testigos de los documentos privados producidos por un tercero). Y es por esta razón que la administración pública tuvo razón al decidir no estimarlos como pruebas documentales válidas. Ahora bien, estos instrumentos si podrían ser utilizados como pruebas indirectas de la necesidad de ocupar el inmueble, sin que para ello sea necesario su ratificación en juicio por sus emisores, ya que los mismos no estarían siendo valorados como documentos privados, sino como indicios (art. 510 del CPC) o pruebas indirectas, y siempre dentro de los límites que impone la sana crítica (art. 507, eiusdem)

   .

   De igual manera, la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, expuso en sentencia de fecha 14 de diciembre del año 1999, lo siguiente:

   (…). En cuanto a la necesidad, es comúnmente aceptado que la prueba de estar ocupando –directamente o por un familiar- otro inmueble en calidad de inquilino es suficiente evidencia de la necesidad del inmueble arrendado. Y, a estos fines, el contrato de arrendamiento no sujeto a litigio es prueba de tal circunstancia, con lo que sería absurdo e injusto pretender que tal prueba no puede ser traída a juicio por haber “emanado de terceros” pues, justamente, lo que se pretende probar con ella es la estancia de una relación jurídica-contractual entre dos terceros. Así las cosas, esta ultima denuncia resulta evidentemente improcedente, y así se declara, con lo que resulta forzoso confirmar el fallo apelado.”.

   Se observa de las actas que conforman el expediente, que la parte demandante sólo consigna copias fotostáticas del contrato de arrendamiento y copia certificada del documento de compra venta con constitución de hipoteca de primer grado sobre el inmueble arrendado, esta última forma parte integrante de la denuncia interpuesta ante la Intendencia de seguridad del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y que riela inserta a los folios veintitrés (23) al veintiocho (28) del expediente con lo cual pretende demostrar la necesidad de ocupación por su parte del inmueble arrendado. Sin embargo, para este Juzgador, no consta en actas la prueba de la necesidad de ocupación, conforme a la doctrina y la jurisprudencia citadas en consecuencia, debe declarar sin lugar el alegato fundado en el literal b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.-

   DISPOSITIVO

   Por los fundamentos expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos en la parte motiva de esta decisión, este JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda por DESALOJO interpuesta por el ciudadano D.A.D.R. contra el ciudadano N.J.T.B., todos plenamente identificados en actas, y en consecuencia, se condena a la parte demandante al pago de los costos y las costas procesales por haber resultado vencida totalmente en la presente controversia, de conformidad en lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE

   Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los veinticinco (25) días del mes de noviembre del año dos mil diez (2010).- Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

   EL JUEZ,

   Abog. W.C.G.

   LA SECRETARIA,

   Abog. C.V.F.

   En la misma fecha y previo el anuncio de ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del Despacho, y siendo las dos horas y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede; quedando registrada bajo el Nº 189-2010.

   LA SECRETARIA,

   Abog. C.V.F.

   WCG/alpf.-