Decisión de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Adolescen de Tachira, de 9 de Noviembre de 2010

Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, del Tránsito,

Bancario, de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

Demandante: J.E.D.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V – 5.675.639, domiciliado en San Cristóbal – Estado Táchira.

Apoderado de la parte demandante: Abogado D.Q.F., inscrito en el inpreabogado bajo el Nro.129.641.

Demandadas: C.L.C.M. y J.M., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V – 3.998.780 y 3.308.866.

Motivo: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. Apelación de la decisión de fecha 26 de julio de 2010, dictada por el juzgado primero de primera instancia en lo civil, mercantil y tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declara inadmisible la demanda.

Se encuentran las presentes actuaciones en este tribunal superior, recibidas, previa distribución, en fecha 18 de octubre de 2010, según consta en nota de secretaría procedentes del juzgado primero de primera instancia en lo civil, mercantil y tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, contentivo del procedimiento de Retracto Legal Arrendaticio llevado por el ciudadano J.E.D.T., contra las ciudadanas C.L.C.M. y J.M..

En fecha 04 de febrero de 2009, el abogado D.Q.F., actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano J.E.D.T., presentó libelo de la demanda, en el cual señaló: Que durante 21 años específicamente desde el 7 de junio de 1986, su mandante ha venido poseyendo junto con su familia en calidad de arrendatario un bien inmueble de 2 niveles de construcción, ubicada en la Esquina de la carrera 3, con calle 5 N° 4 -2, Barrio 23 de Enero, parte baja, Municipio San Cristóbal, Parroquia La Concordia, cuyos linderos y medidas son: Norte: Con mejoras que son o fueron de R.C.C., mide nueve metros con sesenta centímetros (9.60mts), Sur: Calle 5, mide siete metros con ochenta centímetros (7.80 mts), Este: Carrera 3, mide doce metros con veinte centímetros (12.20 mts), Oeste: Con mejoras que son o fueron de P.R.G.G., mide trece metros con ochenta centímetros (13.80 mts), inmueble que perteneció al ciudadano J.C.M. (fallecido), con quien hizo su mandante un contrato verbal de arrendamiento sobre el referido inmueble. Que al transcurrir 10 meses con 21 días, de estar poseyendo su representado en calidad de arrendatario, el ciudadano J.C.M., vende el inmueble a la ciudadana C.L.C.M., tal y como se evidencia en el documento de compra venta protocolizado ante la oficina subalterna de registro público, bajo el N° 33, tomo 9, protocolo primero, correspondiente al segundo trimestre del año 1987. Que es el caso que en fecha 13 de diciembre de 2000, sobre el mismo inmueble se realiza otro contrato de venta, donde la ciudadana C.L.C.M., vende a la ciudadana J.M., por la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,oo) equivalentes hoy a cuatro mil bolívares fuertes (Bs. 4.000,oo), como se demuestra en documento registrado ante la oficina subalterna del primer circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, bajo el N° 19, tomo 016, protocolo 01, folio 1 – 3 de fecha 13 de diciembre de 2002. Que en ningún momento, anterior a la realización de esta venta, se cumplió con lo señalado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario vigente (derecho preferente). Que el arrendatario no pudo ejercer el derecho preferente, porque la propietaria no cumplió con el deber de notificarle, su manifestación de voluntad de vender, deber previsto en el artículo 44 de la ley de arrendamiento inmobiliario. Que para el momento que ocurre la venta a un tercero, el arrendatario estaba solvente de la obligación de pago de cánones de arrendamiento, como se puede demostrar en los recibos de pago que data de fecha 07 de abril de 1994, hasta el 7 de junio de 2005, y en el instrumento de declaración notariado de 2 testigos. Que es también necesario especificar que los pagos de los cánones de arrendamiento se han hecho por su mandante a la ciudadana J.M.. Que también es cierto que el arrendatario tiene 3 años, 5 meses que no cancela los cánones de arrendamiento, pero no es menos cierto que la obligación de pagar los atrasos del precio de los cánones de arrendamiento prescribe por 3 años de atrasos, y en el transcurso de esos 3 años y 5 meses, la propietaria no ha realizado ni intentado acciones que interrumpan la prescripción breve de acuerdo a lo preceptuado en el articulo 1980 del Código Civil Vigente. Que por todas la razones de hecho y derecho es por lo que viene a demandar como efecto lo hace por acción de retracto legal arrendaticio de conformidad con el articulo 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario a las ciudadanas C.L.C.M., en su carácter de propietario arrendador y a J.M. en su carácter de tercero adquiriente, para que convengan o sea condenada por el tribunal en que el arrendatario sea subrogado en los derechos del tercer adquiriente J.M. y en las mismas condiciones como están estipuladas en el documento traslativo de la propiedad, y la sentencia que lo declare con lugar sirva para protocolizarla para proceder de conformidad con lo establecido en los articulo 1920 y 1924 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil. Que en consecuencia y por efecto de dicha subrogación queda resuelta y sin valor jurídico, la negación de compra venta celebrada entre la propietaria C.L.C.M. y la tercer adquiriente J.M., según el documento protocolizado ante la oficina subalterna del primer circuito de registro público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, bajo el N° 19, tomo 016, protocolo 01, folio 1 – 3 de fecha 13 de diciembre de 2002. Estimaron la demanda en la cantidad de ciento diez mil bolívares (BS. 110.000,oo). (Folios 1 al 5)

Adjunto al escrito de contestación:

1. - Copia simple del documento por medio del cual el ciudadano J.C.M. declara que da en venta a la ciudadana C.L.C.M., una casa para habitación con todas sus adherencias y pertenencias, construida sobre un lote de terreno ejido, ubicada en el Barrio 23 de enero, parte baja, esquina de la carrera 03 con calle 05, Municipio La C. delE.T., quedando este documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, bajo el N° 33, tomo 9, protocolo 1, correspondiente al segundo trimestre.

2. - Copia simple del documento por medio del cual, la ciudadana C.L.C.M., declara que da en venta a la ciudadana J.M., una casa para habitación con todas sus adherencias y pertenencias, construida sobre un lote de terreno ejido, ubicada en el Barrio 23 de Enero parte baja, esquina de la carrera 3 con calle 05, Parroquia La Concordia, Municipio San C. delE.T.. Venta esta que fue registrada por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, bajo el N° 19, tomo 016, Protocolo primero, folio 1 / 3, correspondiente al 4 trimestre del ano 2002.

3. - Justificativo de testigos evacuado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, de fecha 26 de diciembre de 2008.

4. - Recibos de pago de canon de arrendamiento, correspondiente a los años 2003, 2004, 2005, 2006 y 2007.

   Por auto de fecha 29 de abril de 2009, el juzgado primero de primera instancia en lo civil, mercantil y del transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, admitió la demanda. (Folio 55)

   DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:

   CUESTIONES PREVIAS:

   En escrito de fecha 07 de agosto de 2009, las ciudadanas C.L.C.M. y J.M., debidamente asistidas por el abogado en ejercicio J.A.R., presentaron escrito de contestación de la demanda en los siguientes términos: Que de conformidad con lo establecido en el numeral 10 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, oponen la excepción perentoria de la caducidad de la acción establecida en la ley, fundamentándose en que la legislación inquilinaria venezolana, consagra el retracto legal arrendaticio, previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que por remisión legal del articulo 50 de la mencionada ley al ejercicio de este derecho contenido en la ley especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contenidas en el Código Civil en los artículos 1534 al 1548. Que en el presente caso es necesario analizar la fecha de protocolización de la venta del bien inmueble y la fecha de introducción y admisión de la demanda de retracto legal. En cuanto a la fecha de protocolización: en relación a la primera venta, es decir, por medio de la cual J.C.M. vende a su sobrina C.L.C.M., el inmueble objeto del litigio, la misma fue protocolizada en fecha 28 de abril de 1987, que por lo tanto en cuanto a esta venta no es cierto y por lo tanto niegan rechazan y contradicen que J.E.D.T., haya tenido en esa oportunidad sobre el bien inmueble objeto del presente litigio el derecho de preferencia y el derecho de retracto legal, por cuanto la primera venta fue registrada en fecha 28 de abril de 1987. En cuanto a la segunda venta del inmueble por medio del cual C.L.C.M. vende a su señora madre J.M. el inmueble objeto de la pretensión tal y como consta en documento de compra venta, protocolizado en fecha 13 de diciembre de 2002, ante la oficina subalterna del primer circuito de registro público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, registrado bajo el N° 19, tomo 06, protocolo 1ero, folios 1 / 3. Fecha de introducción y admisión de la demanda: La demanda fue introducida y admitida por ante el tribunal primero de primera instancia en lo civil, mercantil de la Circunscripción judicial del Estado Táchira en fecha 29 de abril de 2009, que en el presente caso se demanda por retracto legal a C.L.C.M. y a su madre J.M., quienes actúan con el carácter de vendedora y compradora en la segunda venta. Que la fecha de registro de la venta del bien inmueble y la fecha de introducción y de admisión de la demanda, de retracto legal, son los 2 puntos de comparación para determinar si la parte accionante del retracto legal hizo uso oportuno del derecho que le consagra los artículos 43 y 50 de la ley de arrendamientos inmobiliarios y el

   articulo 1547 del Código Civil. Que en el presente caso el arrendatario no estaba ausente sino que por el contrario se encontraba presente en la ciudad de San Cristóbal y el mismo no fue notificado de la operación de compra venta realizada, motivo por el cual se encuentran en una situación no prevista expresamente en el artículo 1547 del Código Civil, que por lo tanto se aplica el lapso previsto en el numeral 2 del artículo 1547 del Código Civil, es decir, el lapso de caducidad de 40 días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, tal y como lo ha señalado reiteradamente la jurisprudencia. Que estas 2 fechas, la de venta del inmueble y admisión de la demanda son las fechas determinantes para demostrar la caducidad alegada, igualmente se le suma el tiempo transcurrido entre el momento en que se efectúo la venta del inmueble (13 de diciembre de 2002) y la fecha en que este tribunal admitió la demanda (29 de abril de 2009), concluye que entre ambas fechas han transcurrido 6 años, 4 meses y 16 días, tiempo que rebasó sustancialmente el término de 40 días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva. Que por todo lo antes expuesto es que solicita que se declare con lugar la presente cuestión previa de caducidad de acción contemplada en el artículo 346 ordinal 10 ejusdem y en consecuencia se declare desechada la demanda interpuesta y extinguido el proceso. Igualmente señala el demandante en su escrito de contestación que de conformidad con lo establecido en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, oponen la excepción perentoria de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, fundamentándose en la insolvencia que tiene el arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento. Que los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan una serie de requisitos para poder ejercer el derecho de retracto, a saber: 1.) tener mas de 2 años ocupando el bien inmueble en cuestión, 2.) que se encuentre solvente en el pago y 3.) que satisfaga las aspiraciones del propietario; que en el presente caso el arrendatario al momento de la admisión de la demanda, se encuentra atrasado en 44 meses en el pago de los cánones de arrendamiento, es decir, se encuentra atrasado en 3 años y 11 meses en el pago de los cánones de arrendamiento. Que para corroborar lo anteriormente expuesto, trae a colación la confesión aportada ante el tribunal por la parte demandante en su libelo de demanda en el cual el capitulo I manifiesta

   que tiene 3 años y cinco meses que no cancela los cánones de arrendamiento, entonces que por lo anteriormente expuesto solicita que se declare con lugar la cuestión previa de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda. Que de conformidad con el numeral 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, oponen la excepción perentoria de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, fundamentándose en la enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda arrendada al demandante; que al respecto el artículo 49 de la ley de arrendamientos inmobiliarios establece que el retracto legal no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble, que en el presente caso no procede la acción de retracto por impedimento legal, por cuanto el inmueble objeto del presente litigio se encuentra dividido en 3 apartamentos los cuales son: El segundo piso, conformado por la siguientes dependencias cuatro habitaciones, un lavadero, un baño y un patio, y que al momento de la celebración del contrato de arrendamientos con J.E.D., estaba habitado en su totalidad por el ciudadano J.C.M., desde la fecha en que el lo adquirió y continuo habitando y / o viviendo en el mismo hasta su fallecimiento, que este segundo piso o apartamento después del fallecimiento del ciudadano J.E.D. quedó ocupado por sus pertenencias personales, que por consiguiente es falso de toda falsedad que el arrendatario alguna vez haya sido o sea arrendatario de este apartamento que constituye el segundo piso de la vivienda, que el primer piso de la vivienda esta dividido en 2 apartamentos cada uno de ellos arrendado a personas distintas, estando cada apartamento distribuido de la siguiente manera: El primer apartamento arrendado por J.C.M. al demandante en el presente juicio y consta de una sala un baño, un lavaplatos, cocina – comedor y dos habitaciones, la sala del apartamento es utilizada por el inquilino como negocio de tapicería. Que tal y como lo prueba en forma plena y fehaciente el documento de venta por medio del cual C.L.C.M. vende a J.M. el inmueble objeto del presente litigio, el cual se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los

   Municipios San Cristóbal – Estado Táchira de fecha 13 de diciembre de 2002, registrado bajo el N° 19, tomo 06, protocolo 1ero folios 1 / 3, la venta comprende el inmueble en su totalidad, o sea, el apartamento ubicado en el segundo piso y los 2 apartamentos ubicados en el primer piso, por consiguiente fue una venta global, en consecuencia, solicitan que se declare con lugar la cuestión previa de inadmisibilidad legal de la acción propuesta. Que en el supuesto negado que el demandante tuviere algún derecho de retracto en lo concerniente a la primera venta efectuada en fecha 28 de abril de 1987, de conformidad con lo establecido en el párrafo segundo del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, oponen la excepción perentoria de la falta de cualidad de los demandados en el presente juicio, en lo que respecta a la venta que hace J.C.M. a C.L.C.M., ya que en este caso el demandante tenia conocimiento del fallecimiento de su arrendador y posterior vendedor J.C.M., por consiguiente en la presente demanda debió de demandar no solo a la compradora C.L.C.M., sino igualmente a los sucesores herederos conocidos y desconocidos del vendedor y de esta forma el tribunal de la causa debió ordenar la correspondiente citación por edicto, siguiente el procedimiento establecido para esos casos en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, que es por esto que solicita que se declare con lugar la cuestión perentoria de la falta de cualidad del demandado y por consiguiente se declare desechada la demanda interpuesta.

   DE LA CONTESTACION AL FONDO:

   Que a los efectos de una mejor defensa de sus derechos e intereses, niegan rechazan y contradicen todos y cada uno de los hechos alegados en el libelo de demanda, así como el derecho, ya que en primer lugar no es cierto, y por lo tanto niegan, rechazan y contradicen que el demandante J.E.D.T., este poseyendo durante 21 años específicamente desde el 7 de junio de 1986, en calidad de arrendatario el bien inmueble objeto del presente litigio, cuyo propietario y arrendador fue el ciudadano J.C.M.. Que no es cierto y por lo tanto, niegan, rechazan y contradicen que el demandante J.E.D.T. haya tenido el derecho de preferencia y el derecho de retracto legal sobre el inmueble objeto del presente litigio en lo que respecta a la primera venta de ese bien celebrada entre C.M. y C.L.C.M., por cuanto esa negociación fue realizada en fecha 28 de abril de 1987, por lo tanto el demandante J.E.D.T. tiene la cualidad de arrendatario del bien inmueble, objeto del presente litigio cuyo propietario y arrendador fue el ciudadano J.C.M. a partir del 07 de abril de 1994, tal y como lo confiesa en el libelo de demanda, y como consta en el primer recibo de pago de arrendamiento de fecha 07 de abril de 1994 (fecha que se inicia la relación arrendaticia o contrato verbal de arrendamiento entre C.M. y el arrendatario – demandante J.E.D.T.. Que no es cierto, y por lo tanto niegan, rechazan y contradicen que el demandante J.E.D.T., tenga el derecho de preferencia y el derecho de retracto legal sobre el inmueble objeto de la acción, en lo que respecta a la segunda venta de ese bien celebrada entre C.L.C.M. y J.M., por cuanto para tener derechos y acciones se deben cumplir con todos y cada unos de los requisitos y condiciones legales que sobre esta materia contempla la ley de arrendamiento inmobiliario, el Código Civil y el Código de Procedimiento Civil. Que no es cierto y por lo tanto niegan, rechazan y contradicen lo que alega el demandante en su libelo en el sentido de lo expresado por el demandante en el libelo “que en el curso de esos tres años y cinco meses la propietario no ha realizado ni intentado acciones”, ya que la verdad verdadera es que J.M. ha tenido y tiene problemas graves del corazón , motivo por el cual los médicos tratante, todo el tiempo desde hace varios años le han indicado que ella no puede alterarse ni tener rabias o sufrimiento, por este motivo es que el arrendatario J.E.D.T. estando en conocimiento de ese impedimento ha usado y abusado de la enfermedad de ella y por lo tanto se ha negado a pagar los cánones mensuales de arrendamiento, desde hace 4 años. (Folios 87 al 106)

   Adjuntó al escrito de contestación:

1. - Documento por medio del cual el ciudadano J.C.M. declara que por la suma de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo) da en venta a C.L.C.M., una casa para habitación con todas sus adherencias y pertenencias, construida sobre un lote de terreno ejido, ubicada en el Barrio 23 de Enero, parte baja, esquina de la carrera 03, con calle 05, Municipio la Concordia, Distrito San Cristóbal – Estado Táchira, el cual quedo registrado por ante la oficina subalterna de Registro público del Distrito San Cristóbal bajo el N° 33, tomo 9, protocolo primero, segundo trimestre.

2. - Documento por medio del cual la ciudadana C.L.C.M. da en venta a la ciudadana J.M., por la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,oo), una casa para habitación con todas sus adherencias y pertenencias, construida sobre un lote de terreno ejido, ubicada en el Barrio 23 de Enero, parte baja, esquina de la carrera 03, con calle 05, Municipio la Concordia, Distrito San Cristóbal – Estado Táchira, el cual quedó registrado por ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, bajo el N° 19, tomo 016, protocolo 01, folio 1 / 3, correspondiente al cuarto trimestre, de fecha 13 de diciembre de 2002.

3. - Copia certificada del acta de defunción N° 298, expedida por el Registro Civil del Municipio San C. delE.T., de fecha 11 de marzo de 1996, perteneciente al ciudadano J.C.M..

4. - Recibos de pago de canon de arrendamiento, correspondiente a los años 2003, 2004, 2005, 2006 y 2007.

5. - Constancia suscrita por el Doctor Y.P.J. delS. deM.I. delI.V. de los Seguros Sociales, en la cual hace constar que la ciudadana J.M., estuvo hospitalizada y recibió tratamiento médico.

   Mediante diligencias de fecha 7 de agosto de 2009, las ciudadanas J.M. y C.L.C.M., otorgaron poder apud acta al abogado J.A.R..

   ESCRITO DE PROMOCION DE PRUEBAS (PARTE DEMANDANDA):

   En fecha 13 de agosto de 2009, el abogado J.A.R., actuando con el carácter acreditado en autos, presentó escrito de promoción de pruebas, en los siguientes términos:

   Que fundamentándose en lo establecido en los artículos 482 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, promueve las declaraciones testimoniales de los ciudadanos G.J.G.H.R. y B.L.R.G., esto con la finalidad de probar que son falsos de toda falsedad los hechos alegados por la parte demandante en su libelo de demanda.

   Que con fundamento en lo establecido en los artículo 1400, 1401 y siguientes del Código de Procedimiento Civil promueve la prueba de confesión hecha por el demandante dentro del juicio, en el libelo de la demanda, cuando indica que tiene 3 años, 5 meses que no cancela los cánones de arrendamiento, esto con la finalidad de probar que el demandante no ha cancelado los respectivos cánones de arrendamiento. Igualmente promueve la confesión aportada ante el tribunal por la parte demandante donde confiesa “que al trascurrir 10 meses con 21 días de estar poseyendo el ciudadano J.C.M., vende el inmueble a la ciudadana C.L.C.”, con lo quiere probar que el demandante de la presente causa tenía conocimiento del fallecimiento de su arrendador.

   Que promueve con el carácter de prueba documental:

   a.- Original del contrato de compra venta, documento protocolizado por ante la oficina subalterna de Registro Público del Distrito San C. delE.T., de fecha 28 de abril de 1987, registrado bajo el N° 33, tomo 9, protocolo primero, esto con la finalidad de probar, en forma fehaciente e incontrovertible que esa primera venta fue efectuada en fecha 28 de abril de 1987, y por cuanto la demanda fue introducida y admitida en fecha 29 de abril de 2009, tenemos que comparando la fecha de registro de la venta del bien inmueble y la fecha de introducción y admisión de la demanda de retracto legal, se concluye que la parte accionante del retracto legal, no hizo uso oportuno del derecho que le consagra los artículos 43 y 50 de la ley de arrendamientos inmobiliarios y el articulo 1547 del Código Civil, o sea, dentro de los 40 días contados a partir del registro de la venta, y por consiguiente opero la caducidad de la acción.

   b.- Que promueve con el carácter de documento público: original del contrato de compra – venta, documento protocolizado por ante la oficina subalterna del primer circuito de registro público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 13 de diciembre de 2002, registrado bajo el N° 19, tomo 06, protocolo primero, folios 1 / 3, esto con el fin de probar como en efecto por medio del mismo prueba, que vista la fecha de la venta y la fecha de admisión de la demanda, la parte accionante del retracto legal no hizo uso del derecho consagrado en los artículos 43 y 50 de la ley de arrendamiento inmobiliario y 1547 del Código Civil, por consiguiente opero la caducidad de la acción.

   c.- Que promueve con el carácter de documento privado original de recibos entregados por la arrendadora J.M. a su arrendatario J.E.D.T., por concepto de pago del canon mensual de arrendamiento, esto, con la finalidad de probar en forma fehaciente e incontrovertible que desde la fecha 07 de junio de 2005 a la fecha, el arrendatario no ha cancelado nada por concepto de los cánones de arrendamiento mensuales. Que en conclusión se encuentra atrasado, insolvente en 4 años y 2 meses en el pago de los cánones de arrendamiento, por consiguiente no puede ejercer la acción retracto legal arrendaticio por impedimento legal de los artículos 42 y 43 de la ley de arrendamientos inmobiliarios.

   d.- Que promueve con el carácter de documento público, copia certificada del acta de defunción identificada con el N° 298, con el fin de probar como en efecto por medio del mismo prueba en forma fehaciente que J.C.M. falleció en fecha 10 de marzo de 1996, y que desde que el adquirió su casa en fecha 21 de enero de 1982 hasta el momento de su muerte 10 de marzo 1996habito y / o vivió en esa vivienda, que por lo tanto es falso de toda falsedad que el arrendatario – demandante alguna vez haya sido o sea arrendatario de ese apartamento que constituye el segundo piso de la vivienda.

   e.- Que promueve con el carácter de documento privado original de talones de controles de recibos entregado por la arrendadora J.M. a su arrendatario J.E.D.T., por concepto de pago del canon mensual de arrendamiento de uno de los apartamentos ubicado en el primer piso de la vivienda objeto del presente litigio, esto, con el fin de probar, que el demandante continua siendo inquilino de uno de los apartamentos ubicados en el primer piso de la vivienda el cual consta de las siguiente dependencia una sala, un baño, un lavaplatos, cocina – comedor y 2 habitaciones; la sala del apartamento es utilizada por el inquilino como negocio de tapicería, igualmente prueba que el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de los cánones mensuales de arrendamiento,

   f.- Que promueve con el carácter de documento privado, original de talones de control de entregados por la arrendadora J.M. a su arrendataria D.Q., por concepto de pago del canon mensual de arrendamiento de uno de los 2 apartamentos ubicados en el primer piso de la vivienda objeto del presente litigio, esto, con el fin de probar que la ciudadana D.Q., es actualmente inquilina de uno de los apartamentos, el cual consta de las siguientes dependencias, una sala, una habitación, una cocina, un baño y un lavadero, la sala del apartamento es utilizada por la inquilina como negocio de modisteria.

   g.- Que promueve con el carácter de documento privado, constancia original de fecha 17 de julio de 2008, expedida por el médico jefe del servicio de Medicina Interna del Hospital Dr. P.P., perteneciente al Instituto Venezolano de los Seguros Sociales de San Cristóbal – Estado Táchira, esto, con la finalidad de probar, que la arrendadora padece y ha padecido desde hace varios años de una enfermedad coronaria, y que por tal motivo hubo necesidad de la colocación de un marcapasos.

   Que promueve con fundamento en lo dispuesto en el artículo 1428 del Código Civil y 472 del Código de Procedimiento Civil solicitó trasladar y constituir el tribunal en el inmueble objeto del litigio ubicado en el Barrio 23 de enero, parata baja, esquina de la carrera 3 con calle 5 N° 4 – 2, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal – Estado Táchira, esto con la finalidad de probar, que el inmueble se encuentra dividido en 3 apartamentos, y que los arrendatarios de los apartamentos ubicados en el primer piso de la vivienda sin consentimiento de la arrendadora han realizado modificaciones dentro de estos. (Folios 136 al 146)

   En escrito de fecha 14 de agosto de 2009, el abogado D.Q.F., actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano J.E.D.T., expuso: (Folios 148 al 150).

   Primera Cuestión previa: Que de conformidad con lo establecido en el artículo 44 de la ley de arrendamiento inmobiliario, especifica de modo imperativo, por lo tanto de orden publico y por ende de estricto cumplimiento, el deber del propietario de notificar al arrendatario, mediante documento autentico, su manifestación de voluntad de vender, sino cumple el propietario con este deber no tiene libertad de dar en venta el inmueble a un tercero. Que ahora bien, respecto al plazo para la oportunidad en la cual comienza a computarse el lapso para el ejercicio del retracto legal arrendaticio, no comienza dicho lapso a computarse desde la fecha de registro de la escritura, como lo quiere hacer ver la parte demandada, sino desde el momento en que se tiene conocimiento de la enajenación del inmueble, alegato que fundamenta en lo establecido por el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 22 de mayo de 2007, expediente N° AA20 – C – 2006 – 000887, que es por lo anteriormente expuesto que solicita que de acuerdo a lo estipulado en la ley, la doctrina y la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, se declare sin lugar la cuestión previa de caducidad de la acción interpuesta por la parte demandada.

   Segunda cuestión previa: Que de conformidad con lo establecido en el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, pasa a contradecir la cuestión previa prevista en el articulo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, donde fundamenta dicha acción en la supuesta insolvencia en los cánones de arrendamiento que tiene el arrendatario, indicando la representación judicial de la parte demandante que para el momento que ocurre la venta a un tercero el arrendatario estaba solvente en el pago en los recibos de pago que datan de fecha 7 de abril de 1994 hasta el 7 de junio de 2005, señalando que de conformidad con lo establecido en el articulo 1980 del Código Civil, se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, entonces que por lo antes expuesto es que solicita que se declare sin lugar la cuestión previa del articulo 346 numeral 11 del código de Procedimiento Civil.

   Tercera cuestión previa: Que de conformidad con el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, pasa a contradecir la cuestión previa prevista en el articulo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil que opone la parte demandada, donde se fundamenta dicha excepción en inadmisibilidad de la acción propuesta por venta global , contradice rotundamente esta cuestión previa, toda vez que la parte demandada en su exposición se contradice, ya que el derecho de preferencia no le nace al arrendatario en la primera venta, sino en la segunda enajenación de dicho inmueble, el cual ocupa íntegramente con su grupo familiar, por lo tanto solicita que también sea declarada sin lugar dicha cuestión previa.

   En fecha 23 de septiembre de 2009, se llevo a cabo la inspección judicial, solicitada por la parte demandada, en la cual el juzgado primero de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de esta Circunscripción Judicial, dejó constancia entre otras cosas de: (Folios 167 al 170)

   • Que el inmueble se encuentra en condiciones regulares, las pinturas de las paredes se encuentran en mal estado. En cuanto al aseo, la que pudiera ser la habitación principal, se encuentra aseada, las demás habitaciones se encuentra en regular aseo.

   • Que el primer piso del inmueble se encuentra dividido en 2 locales, uno de ellos el que da hacia la esquina con la calle 5 y carrera 3 se observa a la entrada un local donde funciona un taller de tapicería, con una puerta de acceso a la cocina, comedor, una habitación y baño, al lado un local que da con la carrera 3. a la entrada se encuentra funcionando una modistería, y seguidamente dividido por cortinas, unas camas y al fondo una cocina y a mano derecha un baño.

   • Que en el primer local que colinda con la calle 5 con carrera3 se encuentra habitado por el ciudadano J.E.D.T. y su familia la ciudadana M. delC.M. deD. y 2 menores de edad, en el inmueble de al lado que colinda con la carrera 3 se encuentra ocupado por la ciudadana D.Q.C., la ciudadana M.I.L., el ciudadano D.S.Q. (esposo del M.I.L.).

   Mediante escrito de fecha 24 de septiembre de 2009, la parte demandante presento escrito de conclusiones.

   Consta de los folios 215 al 221, fotografías tomadas en la inspección judicial, consignadas en fecha 25 de septiembre de 2009 por la ciudadana M.E.C., fotógrafa nombrada por el tribunal.

   En fecha 26 de julio de 2009, el juzgado primero de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito del Estado Táchira, dicto sentencia declarando inadmisible la demanda de retracto legal arrendaticio, interpuesta por el abogado D.Q.F., en su condición de apoderado judicial del ciudadano J.E.D.T. en contra de las ciudadanas C.L.C. y J.M.. (Folios 227 al 243).

   Mediante escrito de fecha 29 de septiembre de 2009, el ciudadano J.E.D., asistido por el abogado D.Q.F., apeló de la decisión dictada en fecha 26 de julio de 2009, por el juzgado de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito del Estado Táchira. (Folios 253 al 256)

   Por auto de fecha 18 de octubre de 2010, este juzgado superior, admitió la presente demanda. (Folio 259).

   DE LA VALORACIÓN PROBATORIA:

   Pruebas presentadas por la parte demandante:

   Adjuntas al libelo de la demanda:

1. - Con respecto a la copia simple del documento por medio del cual el ciudadano J.C.M. declara que por la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000) da en venta a la ciudadana C.L.C., una casa para habitación con todas sus adherencias y pertenencias, construida sobre un lote de terreno ejido, ubicada en el Barrio 23 de enero, parte baja, esquina de la carrera 03 con calle 05, Municipio La C. delE.T., alinderado así: Norte: Mejoras que son o fueron de R.C., mide 8, 60 metros, Sur: Calle 05, mide igual al anterior, Este: Carrera 03, es su frente N° 4 – 2, mide 12, 50 metros y Oeste: Bienes que son o fueron de P.G., mide igual al anterior. Dicha venta que fue registrada por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal bajo el N° 33, tomo 9, protocolo primero, correspondiente al segundo trimestre, y es valorada por este tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de la cual se desprende que la co – demandada C.L.C., fue propietaria del inmueble objeto de la presente acción.

2. - En relación a la copia simple del documento por medio del cual la ciudadana C.L.C.M., declara que da en venta a la ciudadana J.M., una casa para habitación con todas sus adherencias y pertenencias, construida sobre un lote de terreno ejido, ubicada en el Barrio 23 de enero, parte baja, esquina de la carrera 03 con calle 05, Municipio La C. delE.T., alinderado así: Norte: Mejoras que son o fueron de R.C., mide 9,60 metros, Sur: Calle 05, mide 7,80 metros, Este: Carrera 03, mide 12,50 metros y Oeste: Bienes que son o fueron de P.G., mide 13,80 metros.: Dicha venta fue registrada por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipio San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, bajo el N° 19, tomo 016, protocolo 01, folio 1 / 3, correspondiente al cuarto trimestre, de fecha 13 de diciembre de 2002, y que es valorado de conformidad con lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de la cual se desprende que la ciudadana J.M. es la actual propietaria del inmueble.

3. - Justificativo de testigos, evacuado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal en fecha 26 de diciembre de 2008, el cual no es valorado por este juzgado por cuanto se observa que el mismo no fue ratificado en juicio de conformidad con lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil.

4. - Recibos corrientes de los folios 19 al 53, los cuales son valorados por este juzgado de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se observa que los mismos no fueron impugnados en la oportunidad legal establecida y de los cuales se desprende los pagos efectuados por el demandante por concepto de cánones de arrendamiento en los años 2004, 2005, 2003, 2002, 2001, 2000, 1999, 1998, 1997, 1996, 1995, 1994.

   Pruebas presentadas por la parte demandada:

   Adjuntas al escrito de contestación:

1. - Con respecto al original del documento por medio del cual el ciudadano J.C.M. declara que por la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000) da en venta a la ciudadana C.L.C., una casa para habitación con todas sus adherencias y pertenencias, construida sobre un lote de terreno ejido, ubicada en el Barrio 23 de enero, parte baja, esquina de la carrera 03 con calle 05, Municipio La C. delE.T., alinderado así: Norte: Mejoras que son o fueron de R.C., mide 8, 60 metros, Sur: Calle 05, mide igual al anterior, Este: Carrera 03, es su frente N° 4 – 2, mide 12, 50 metros y Oeste: Bienes que son o fueron de P.G., mide igual al anterior. Dicha venta que fue registrada por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal bajo el N° 33, tomo 9, protocolo primero, correspondiente al segundo trimestre, de fecha 28 de abril de 1987, y que es valorada de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende que la co – demandada C.L.C., fue propietaria del inmueble objeto de la presente acción.

2. - En relación al original del documento por medio del cual la ciudadana C.L.C.M., declara que da en venta a la ciudadana J.M., una casa para habitación con todas sus adherencias y pertenencias, construida sobre un lote de terreno ejido, ubicada en el Barrio 23 de enero, parte baja, esquina de la carrera 03 con calle 05, Municipio La C. delE.T., alinderado así: Norte: Mejoras que son o fueron de R.C., mide 9,60 metros, Sur: Calle 05, mide 7,80 metros, Este: Carrera 03, mide 12,50 metros y Oeste: Bienes que son o fueron de P.G., mide 13,80 metros.: Dicha venta fue registrada por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipio San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, bajo el N° 19, tomo 016, protocolo 01, folio 1 / 3, correspondiente al cuarto trimestre, de fecha 13 de diciembre de 2002, y que es valorado de conformidad con lo señalado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se demuestra que la ciudadana J.M. es la propietaria del inmueble objeto de la presente pretensión.

3. - En relación a la copia certificada del acta de defunción N° 298, expedida por el Registro Civil del Municipio San C. delE.T., de fecha 11 de marzo de 1996, si bien la misma tiene su valor de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido expedida por una autoridad competente, se observa que la misma no aporta valor probatorio al mérito de la causa, ya que de esta se desprende el fallecimiento del ciudadano J.C.M..

4. - Con respecto a los recibos pago que corren insertos de los folios 116 al 130, este juzgado les otorga el valor contenido en el artículo 429 del código de Procedimiento Civil, por cuanto se observa que los mismos no fueron impugnados en la oportunidad legal correspondiente, y de los mismos se puede comprobar los pagos de los cánones de arrendamiento realizados por el demandante a la demandada correspondiente a los años de 2003, 2004, 2005, 2006. Ahora bien, en cuanto al mérito de la causa, se observa que estos recibos datan de los años 2003, 2004, 2005 y 2006, y en nada sirven para comprobar si procede o no el retracto legal arrendaticio.

5. - En relación a la constancia original de fecha 17 de julio de 2008, expedida por el médico jefe del servicio de Medicina Interna del Hospital Dr. P.P., perteneciente al Instituto Venezolano de los Seguros Sociales de San Cristóbal – Estado Táchira, la cual a pesar de tener su valor de conformidad con lo señalado en sentencia de la Sala Político Administrativa de fecha 08 de julio de 1998, no tiene valor en cuanto al mérito de la causa, por cuanto de la misma se desprende que la arrendadora padece y ha padecido desde hace varios años de una enfermedad coronaria, y que por tal motivo hubo necesidad de la colocación de un marcapasos.

   Dentro del lapso:

   En fecha 23 de septiembre de 2009, se llevo a cabo la inspección judicial, solicitada por la parte demandada, en la cual se dejo constancia entre otras cosas de: (Folios 167 al 170)

   • Que el inmueble se encuentra en condiciones regulares, las pinturas de las paredes se encuentran en mal estado. En cuanto al aseo, la que pudiera ser la habitación principal, se encuentra aseada, las demás habitaciones se encuentra en regular aseo.

   • Que el primer piso del inmueble se encuentra dividido en 2 locales, uno de ellos el que da hacia la esquina con la calle 5 y carrera 3 se observa a la entrada un local donde funciona un taller de tapicería, con una puerta de acceso a la cocina, comedor, una habitación y baño, al lado un local que da con la carrera 3. a la entrada se encuentra funcionando una modistería, y seguidamente dividido por cortinas, unas camas y al fondo una cocina y a mano derecha un baño.

   • Que en el primer local que colinda con la calle 5 con carrera3 se encuentra habitado por el ciudadano J.E.D.T. y su familia la ciudadana M. delC.M. deD. y 2 menores de edad, en el inmueble de al lado que colinda con la carrera 3 se encuentra ocupado por la ciudadana D.Q.C., la ciudadana M.I.L., el ciudadano D.S.Q. (esposo del M.I.L.).

   Inspección judicial que es valorada de conformidad con lo señalado en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, y de la cual se desprende claramente, que el inmueble objeto del litigio, se encuentra dividido en 3 apartamentos uno ubicado en la segunda planta (el cual a decir de la demandada se encontraba habitado por el ciudadano J.C.M., y en el cual después de su muerte aun se encuentran sus pertenencias) y 2 apartamentos en la primera planta, de los cuales uno ocupa el demandante y el otro la ciudadana D.Q..

   Ahora bien, realizado el análisis y valoración de las pruebas aportadas al proceso, el tribunal para decidir lo hace previo a las siguientes consideraciones:

   En el caso sometido al conocimiento de este tribunal de alzada, el juzgado primero de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dictó sentencia en fecha 26 de julio de 2010, declarando inadmisible la demanda de retracto legal arrendaticio interpuesto por el ciudadano J.E.D.T..

   Entonces para entrar a resolver el fondo del asunto plateado, considera necesario esta juzgadora resolver los puntos previos, alegados por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, así tenemos:

   Punto previo:

   De la caducidad de la acción:

   Señala la parte demandada en su escrito de contestación que de conformidad con lo establecido en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil oponen la caducidad de la acción establecida en la ley, fundamentando dicha excepción en que la ley venezolana consagra el retracto legal arrendaticio, previsto en el articulo 43 de la ley de arrendamientos inmobiliarios y que por remisión del artículo 50 de la mencionada ley al ejercicio de este derecho contenido en esta ley especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contenidas en el Código Civil en los artículos 1534 al 1548 todas referidas al retracto.

   Señala igualmente el demandado que el tiempo para que el inquilino ejerza la acción de retracto legal arrendaticio surge cuando el propietario del bien arrendado lesiona los derechos del inquilino previstos en los artículos 43, 47 y 48 de la ley de arrendamientos inmobiliarios y que por ende se hace necesario en el presente caso considerar la fecha de protocolización de la venta del bien inmueble y la fecha de introducción y admisión de la demanda de retracto legal.

   Ahora bien, la parte demandada en escrito de fecha 14 de agosto de 2009, señaló que de conformidad con lo señalado en el articulo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el propietario tiente el deber de notificar al arrendatario, mediante documento auténtico su manifestación de voluntad de vender, si no cumple el propietario con este deber, no tiene libertad de dar en venta el inmueble a un tercero, indicando igualmente que la oportunidad en la cual comienza a computarse el lapso para el ejercicio del retracto legal, no comienza desde el registro de la escritura, sino desde el momento en que se tiene conocimiento de la enajenación, por lo tanto solicita que la cuestión previa alegada sea declarada sin lugar.

   Así las cosas, observa este tribunal que el artículo 47 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, señala que el derecho de retracto establecido en el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de 40 días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta de la negociación celebrada y deberá hacerle al adquirente, esto cuando el arrendatario se encuentre presente o tenga quien lo represente.

   En este orden de ideas, señala el tratadista G.G.Q., que ninguna norma de la ley de arrendamientos inmobiliarios, nos indica desde cuando se computa este lapso en caso de que el arrendatario no esté presente y tampoco tiene persona que lo represente, haciendo remisión a lo establecido en el artículo 1547 del Código Civil.

   Ahora bien, visto lo anterior, y analizado como fue el libelo de la demanda, del mismo no se observa con claridad en que momento fue que el arrendatario realmente tuvo conocimiento de la venta que realizara C.L.C.M. a la ciudadana J.M., por lo tanto se hace imposible saber desde cuando empiezan a computarse los cuarenta (40) días que otorga el artículo 47 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, no pudiéndose comprobar entonces sí operó o no la caducidad. Por lo tanto resulta forzoso para quien juzga declarar sin lugar la cuestión previa alegada y así se decide.-

   Inadmisibilidad legal de la acción propuesta por insolvencia:

   Señala la parte demandada en su escrito de contestación que de conformidad con lo señalado en el artículo 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil oponen la excepción perentoria de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, fundamentándose en la insolvencia que tiene el arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento.

   En cuanto a ésto señaló el demandante en escrito de fecha 14 de agosto de 2009, que de conformidad con el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, contradice la cuestión previa alegada por el demandado por cuanto para la fecha en que se produce la venta el arrendatario se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo tanto solicita que sea declara sin lugar la cuestión previa opuesta

   Ahora bien, observa el tribunal que el tratadista G.G.Q., señala dentro de los requisitos necesarios para que proceda el retracto legal arrendaticio es necesario que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, ya que si no ha cumplido con pagar el precio arrendaticio tampoco tiene derecho a retraer porque su incumplimiento indica que tampoco puede exigir.

   Así las cosas, observamos en el presente caso, que la venta del inmueble se efectúo en el año 2002, tiempo en el cual se desprende de los recibos de pago que corren insertos de los folios 19 al 28 y 116 al 121, que el arrendatario se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento para ese momento, por lo tanto, y visto lo anterior, considera este tribunal que no es procedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada y así se decide.-

   Inadmisibilidad legal de la acción propuesta por venta global:

   Indica el demandado en su escrito de contestación que de conformidad con lo establecido en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opone la excepción perentoria de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas, fundamentándose en la improcedencia de la pretensión por enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda arrendada al demandante, toda vez, que el inmueble objeto del litigio se encuentra dividido en tres (3) apartamentos.

   Al respecto alegó el demandante, que contradice rotundamente esta cuestión previa, toda vez que la parte demandada en su exposición se contradice, ya que el derecho de preferencia no le nace al arrendatario en la primera venta, sino en la segunda enajenación, el cual ocupa íntegramente con su grupo familiar.

   Ahora bien, visto los alegatos realizados por las partes, este juzgado necesariamente, para resolver acerca de la procedencia de la cuestión previa, pasa a pronunciarse sobre si el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado o indeterminado.

   Así las cosas, señala el tratadista G.G.Q., que el principio in genere del artículo 43 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, se encuentra excepcionado por el artículo 49 ejusdem cuanto el bien arrendado forma parte del inmueble objeto de transmisión o transferencia en su globalidad, sin el arrendado consiste en vivienda, oficina o local comercial, tal como así lo estatuye el mencionado articulo 49.

   El artículo 42 de la ley se refiere a que el arrendatario tiene derecho preferente para que se ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa, con lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que tiene con el carácter y no a otro, aun cuando aquel forme parte de este. Es la ocupación en concreto, en atención al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso o goce, con un fin tuitivo especialmente del propietario que se encontraría obstaculizado de modo ostensible para disponer de la nuda propiedad en su globalidad y que a lo mejor el arrendatario no tendría interés en adquirir o no estaría en condiciones de pagar su precio, en cualesquiera de cuyas situaciones el más afectado sería el propietario que únicamente dio en arrendamiento una parte del todo o globalidad que pretende vender al concederse un derecho al arrendatario que no tiene la condición de tal en relación con el inmueble en su totalidad.

   Entonces, visto lo anterior, observa este tribunal, que en fecha 23 de septiembre de 2009 se llevo a cabo inspección judicial en el inmueble objeto de la controversia, y en la cual se dejo constancia de:

   • Que el primer piso del inmueble se encuentra dividido en 2 locales, uno de ellos el que da hacia la esquina con la calle 5 y carrera 3 se observa a la entrada un local donde funciona un taller de tapicería, con una puerta de acceso a la cocina, comedor, una habitación y baño, al lado un local que da con la carrera 3. a la entrada se encuentra funcionando una modistería, y seguidamente dividido por cortinas, unas camas y al fondo una cocina y a mano derecha un baño.

   • Que en el primer local que colinda con la calle 5 con carrera3 se encuentra habitado por el ciudadano J.E.D.T. y su familia la ciudadana M. delC.M. deD. y 2 menores de edad, en el inmueble de al lado que colinda con la carrera 3 se encuentra ocupado por la ciudadana D.Q.C., la ciudadana M.I.L., el ciudadano D.S.Q. (esposo del M.I.L.).

   Entonces de lo antes indicado, se evidencia que el demandado pretende un derecho preferente sobre la globalidad de un inmueble que no ocupado completamente como inquilino, pues de la inspección judicial antes señalada se desprende que el inmueble objeto de la controversia también se encuentra ocupado por la ciudadana M.I.L., quien tiene allí una modistería. Así mismo de la inspección judicial antes valorada se desprende que el inmueble también se encuentra dividido en 2 plantas, no siendo la segunda planta habitada en ningún momento por el demandante, concluyéndose entonces que el demandante simplemente ocupa un apartamento del primer piso, y no la totalidad del inmueble, y siendo que del documento registrdo bajo el N° 19, tomo 016, folio 1 / 3, de fecha 13 de diciembre de 2002, se desprende que la ciudadana C.L.C.M., vende la totalidad del inmueble a la ciudadana J.M., por lo tanto, resulta forzoso para esta juzgadora declarar con lugar la cuestión previa opuesta contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código del Procedimiento Civil relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, dado que el artículo 49 de la ley de arrendamientos inmobiliarios indica que el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global del inmueble arrendado, y así se decide.-

   DISPOSITIVA:

   En mérito de las consideraciones expuestas y con fundamento de las disposiciones legales y jurisprudenciales, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide: