Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 9 de Noviembre de 2009

THEMA DECIDEMDUN. La demanda por vencimiento de prórroga legal, fue interpuesta por el ciudadano A.J.F.A., asistido por el abogado en ejercicio R.I.N.F., en contra del ciudadano S.M.A.. Ahora bien, tanto los hechos narrados por la parte actora en el libelo de la demanda, como los señalados por la parte accionada en la contestación de la demanda, fueron debidamente especificados en la parte narrativa de este fallo.

Corresponde al Tribunal determinar la procedencia o no de la acción incoada, la verificación respecto del acta suscrita por ante el Departamento de Inquilinato del Municipio Libertador de Mérida, según la cual las partes establecieron de común acuerdo un lapso para la desocupación del inmueble. Así quedó trabada la litis.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA.

1) De la prueba de informe: La parte actora solicitó, se oficiase:

• A la Alcaldía del Municipio Libertador, con sede en la Avenida Urdaneta de la ciudad de Mérida, Estado Mérida. al Departamento de Inquilinato, con la finalidad de que informe sobre la veracidad y existencia del acta convenio número 173 de fecha 19 de octubre de 2.006.

• Así mismo, solicitó se oficie al Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.E.M., requiriendo el envío a éste Tribunal de copia certificada de la totalidad del expediente de consignaciones signado con el número 408 del 2.008.

A este respecto, el Juzgado comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, y relacionado con la valoración de la prueba de informes, la cual expresó lo siguiente:

“...Ahora bien, la prueba de informes es una prueba legal incorporada en nuestro vigente Código de las formas con más singular provecho, precisamente por la versatilidad y alcance de la misma, ya que por su intermedio se logra incorporar a los autos elementos de hecho cuyo establecimiento por los medios tradicionales se mostraba de difícil factura. Por ello precisamente el legislador no estableció norma alguna expresa que sujetara la valoración de esta prueba, dejándola librada a la sana crítica que ha de aplicar el juzgador en los términos del artículo 507 del mismo cuerpo de normas (...) Lo anterior significa, siguiendo con ello la enseñanza del insigne procesalista E.C. (Couture-Eduardo; Las Reglas de la Sana Crítica en la apreciación de la prueba testimonial. Revista de Derecho Jurisprudencial y Administración. Tomo XXXVII, Montevideo 1939, p.272), que la censura en casación de la apreciación de la prueba de informes ex artículo 433 del vigente Código de Procedimiento Civil, exige enmarcarse como la violación de una máxima de experiencia según lo previsto en la parte in fine del primer aparte del ordinal 2º del artículo 313 ejusdem, en concordancia con el artículo 320 ibidem.

En este sentido la doctrina patria expresa:

La prueba de informes (...) En cuanto a su valor probatorio, el Juez, ante la ausencia de una regla expresa de valoración, se atendrá a la sana crítica, es decir, a su propio juicio de valor, derivado de la lógica, la ciencia y la experiencia. La no apreciación de esta prueba por la regla de la sana crítica, puede dar lugar a una de los casos de Casación sobre los hechos, según lo determina el aparte primero del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, de acuerdo una opinión doctrinaria, la que comparto, la Casación no sólo podría constatar si fueron o no aplicadas las reglas de la sana crítica, sino . (Duque Corredor; R.J.; Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S. R. L., Caracas, 1.990, p. 219)

La prueba de informes que como tal no se tratan de una confesión ni de una testimonial, ni su finalidad es para ratificar los documentos de terceros, no obstante si es útil jurídicamente para obtener la información de un tercero ajeno al proceso, sobre documentos indicados dentro del juicio y en el caso de autos. A esta prueba de informes, por estar interrelacionada con los otros elementos procesales antes precitados, el Tribunal le asigna el valor jurídico probatorio y la correspondiente eficacia jurídica a favor de la parte demandante. Ahora bien, en referencia a la solicitud respecto de la cual se oficiase al Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.E.M., a los fines de requiriese el envío a éste Tribunal de copia certificada de la totalidad del expediente de consignaciones signado con el número 408 del 2.008.

Observa el Tribunal que del folio 88 al 125 corre en copias fotostáticas certificadas expediente de consignaciones realizadas por ante el Tribunal Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en el que figuran como consignatario el ciudadano S.M.A. y beneficiario la ciudadana ASHTAR M.T.F.A. (hija de la fallecida). Tal expediente fue aperturado en fecha 8 de enero de 2.009, en el mismo se hace constar la consignación de cánones de arrendamiento de los meses noviembre, diciembre de 2.008 y enero, febrero, marzo y abril de 2.009.

A tal efecto, el autor G.G.Q., citado por Núñez Alcántara, expresa que se “ha definido a la institución de la consignación arrendaticia como una "forma especial de pago". Desde luego que expresa el jurista se encuentra fuera de las formulas extintivas de la obligación señalada expresamente en el Código Civil (Especial)…" El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano (Aspectos Sustantivos y Procesales). Pág. 252.

Igualmente, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone en su artículo 54, lo siguiente: …"Efectuada la primera consignación, se abrirá un expediente en el cual se llevarán las diligencias pertinentes, quedando obligado el consignante a efectuar cualquier consignación posterior en ese mismo expediente. No se consideraran legítimamente efectuadas las consignaciones subsiguientes realizadas en un Tribunal distinto…"

Esta Alzada considera traer a colación el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que “Cuando el arrendador de un inmueble se rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”

En cuanto a las consignaciones arrendaticias el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente: “Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler”.

Del artículo anteriormente trascrito se desprende que el arrendador o beneficiario de la consignación puede retirar la misma en cualquier momento, pues el dinero está a su orden y disposición, sin que ello se interprete como renuncia desistimiento de la acción que haya intentado el arrendador en contra del arrendatario, pero por interpretación del precitado artículo aplicado al presente caso en que se fundamenta la demanda en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, debe entenderse que estando en curso la causa no debe retirar las pensiones de alquiler porque podría interpretarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada; pero una vez que dictada la sentencia en esta Alzada el Tribunal autoriza al beneficiario de tales cánones de arrendamiento para que los retire, toda vez que dictándose la misma en instancia superior en grado no existe otro recurso ordinario que pueda dejar sin efecto la sentencia.

De la misma manera, el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone lo siguiente: “La suma de dinero consignada conforme a los artículos precedentes solo podrá ser retirada por el beneficiario de la consignación o su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello y en ningún caso podrá retirarlas el arrendatario o el tercero consignante”. Siendo ello así, el consignante de las pensiones de alquiler, una vez consignada las mismas no puede retirarlas.

Ahora bien, este Tribunal observa que en el expediente de consignaciones número 408-2009, efectivamente obran constancias de consignaciones arrendaticias efectuadas por el ciudadano S.M.A., por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por concepto de canon de arrendamiento del inmueble ubicado en la calle San J.B., número 2-51, Sector San J.B., frente al Ambulatorio Venezuela, Municipio Libertador del Estado Mérida, correspondiente a los meses de noviembre, diciembre de 2.008 y enero, febrero, marzo y abril de 2.009, a los cuales este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dichos documentos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

Así mismo, mediante escrito complementario de pruebas, la parte actora, promovió:

2) Valor y mérito jurídico probatorio del contrato de arrendamiento firmado en su cualidad de arrendatario, por el demandado S.M.A..

Constata el Tribunal que a los folios 8 y 9 corre contrato de arrendamiento privado celebrado entre los ciudadanos KAMIL SAAB SAAB, y el ciudadano S.M.A. arrendador y arrendatario respectivamente, observa el Tribunal que el mismo fue estipulado sobre el inmueble objeto en controversia. Advierte el Tribunal que tal documento privado presentado en COPIA FOTOSTÁTICA SIMPLE, no se le asigna ningún tipo de valor probatorio, ya que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, señala que las copias fotostáticas producidas en juicio se reputaran fidedignas cuando se traten de documentos públicos o privados reconocidos expresa o tácitamente por la parte a la cual se oponen y no fueren impugnadas por el adversario, de ello se infiere que las copias fotostáticas de los documentos simplemente privados carecen de todo valor probatorio y sólo sirven a su promovente como un principio de prueba a los fines de adminicularla con respecto a otro medio probatorio legal, pues tal como lo señala el DR. R.E.L.R., en su obra titulada “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, Tomo III, Página 444 y siguientes: “...el artículo 429 se refiere a la impugnación y cotejo de las reproducciones de documentos públicos y privados reconocidos expresa o tácitamente, restando valor probatorio a los instrumentos privados producidos en copia fotostática simple...”. De igual manera ha sido doctrina sostenida por la extinta Corte Suprema de Justicia que las copias simples carecen de valor probatorio y así lo dejó establecido en la sentencia de fecha 11 de noviembre de 1999, cuando expresó: “... los documentos privados deben ser presentados en originales, no en copias fotostáticas. Debe recordarse que sólo pueden ser traídos a juicio documentos en copias fotostáticas, cuando se trate de instrumentos públicos, privados reconocidos o legalmente tenidos por reconocidos conforme a la permisión establecida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (...) es forzoso concluir para esta Sala que tales fotostáticos no pueden tener valor probatorio en este juicio...”. En este sentido, el Tribunal no le otorga eficacia jurídica probatoria a la referida prueba; sin embargo es un hecho admitido por las partes que entre ellos existe un relación arrendaticia todo lo cual se desprende tanto del libelo de la demanda como del escrito de contestación de la demanda y el hecho notorio no requiere de prueba. Y así se decide.

3) Valor y mérito jurídico probatorio de la copia fotostática certificada emitida por el Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador de Mérida, Estado Mérida, del acta convenio firmada en fecha 19 de octubre de 2.006.

Se infiere del folio 127 al 129 certificación de oficio emitido por el Jefe del Departamento de Inquilinato de la Alcaldía Municipio Libertador de M.E.M., mediante el cual informa que por ante esa institución reposa acta convenio signada con el número 173 de fecha 19 de octubre de 2.006, suscrita por los ciudadanos ASHTAR M.T.F.A. y S.M.A., arrendador y arrendatario respectivamente, en virtud del referido documento las partes convinieron:

- En que la arrendadora daría al arrendatario un plazo de 2 años, el cual comenzaría a partir del 6 de octubre de 2.006 al 6 de octubre de 2.008, para que desocupara el inmueble.

- Que los daños que presentaba el inmueble, serían subsanados por el inquilino, a excepto el canal recolector de aguas de lluvias.

- Que el pago del canon de arrendamiento debía ser puntual siguiendo lo pautado en el contrato de arrendamiento.

- Que el arrendatario se comprometa a entregar el inmueble como lo consiguió y solvente en todos los servicios que pague (luz, agua) y canon de arrendamiento.

Aprecia el Tribunal que la mencionada prueba presentada en copia certificada, emitida por el Departamento de Inquilinato de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Libertador del Estado Mérida, es un documento auténtico que estableció un acuerdo celebrado entre las partes, y al cual la funcionaria M.R.S., Jefe del Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, refrendó con su firma, no se valora como documento administrativo en virtud a que si bien es cierto está revestido del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, no fue realizado por el funcionario competente sino por las partes intervinientes; en este sentido se valora como documento público, y este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento a pesar de haber sido impugnado no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

4) Valor y mérito jurídico probatorio de la planilla fiscal sucesoral correspondiente a la causante ciudadana ARELLANO VALERO C.E., madre legítima del demandante y anterior propietaria del inmueble arrendado, con número de expediente 0739, de fecha 23 de septiembre de 2.004, emitida por el Departamento de Sucesiones del SENIAT, Estado Mérida.

Observa el Tribunal que del folio 72 al 76 corren sendos documentos en original, emanados por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria SENIAT, contentivos de: Planilla de impuesto sobre sucesiones, formulario para autoliquidación de impuesto sobre sucesiones, planilla correspondiente para bienes que forman el activo hereditario, planilla para bienes muebles, valores, títulos, derechos y planilla de desgravamenes; correspondiente a la causante C.E.A.V.. En referencia a tales documentos, el Tribunal señala, que la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en reciente sentencia número 0499, de fecha 20 de marzo de 2.007, contenida en el expediente número AA60-S-2006-001870, con ponencia del Magistrado Dr. J.R.P., al valorar el documento público administrativo, señaló:

…Partiendo del contenido del acto en cuestión y del órgano del cual emanan, la Sala estima que tales documentos deben reputarse como documentos públicos administrativos, que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, desvirtuable mediante prueba en contrario.

La Sala Constitucional, al referirse a los documentos públicos administrativos en sentencia Nº 1307, de fecha 22 de mayo de 2003, expediente Nº 02-1728, ratificada en sentencia Nº 4992, de fecha 15 de diciembre de 2005, expediente Nº 05-0465, y que hizo suya esta Sala en sentencia Nº 1015 de fecha 13 de junio de 2006, señalo lo siguiente:

… El concepto de documento público administrativo ha sido tratado ampliamente por la jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y de la Sala Político – Administrativo, y se fundamenta en que los actos escritos emanados de la Administración Publica gozan de una presunción de veracidad y legitimidad, lo que es característico de la autenticidad; formalmente para que un acto sea auténtico se requiere que esté firmado por el funcionario competente para otorgarlo, y que lleve el sello de la oficina que dirige …

Por su parte la Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 00209 de fecha 16 de mayo de 2003, señaló que:

… Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos

(concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el articulo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y por lo tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.

Por lo que se valoran como ciertos, por estar revestidos del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, por haber sido realizado por funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones y por no existir en los autos prueba en contrario, además por no tratarse de una certificación de mera relación. Como quiera que las referidas planillas fueron impugnadas por el adversario, observa el Tribunal que no fue instaurado la correspondiente acción de tacha, por tanto a las indicadas planillas se les asigna pleno valor jurídico probatorio.

5) Valor y mérito jurídico probatorio del acta de defunción de la ciudadana ARELLANO VALERO C.E., llevados por ante la Prefectura Civil de la Parroquia D.P., Municipio Libertador del Estado Mérida.

Evidencia el Tribunal que al folio 17 corre en original la respectiva acta de defunción correspondiente a la ciudadana ARELLANO VALERO C.E., cuya fecha de fallecimiento fue el 11 de enero de 2.004. A tal documento público el Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento aún y cuando fue impugnado por el adversario, no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

6) Valor y mérito jurídico probatorio del original de partición de bienes hereditarios, realizados por los sucesores legítimos de la ciudadana ARELLANO VALERO C.E., registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 18 de diciembre de 2.007.

Observa el Tribunal que al folio 18 y 19 corre en original el respectivo documento, en virtud del cual los ciudadanos ALIZAR COROMOTO FAYAD AVENDAÑO, S.J.F.A., A.J.F.A., ASTHAR M.T.F.A., H.J.G.F.A., declararon de mutuo acuerdo celebrar la partición amigable de todos los bienes, derechos y acciones que les pertenecían en su condición de legítimos herederos de la causante C.E.A.V. (Madre), quien falleció ab intestato en fecha 11 de enero de 2.004. Constata el Tribunal que en relación al bien inmueble objeto en controversia, fue adjudicado al ciudadano A.J.F.A.. A tal documento público, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que el mismo no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

7) Valor y mérito jurídico probatorio de la copia fotostática simple del Rif J-31156099-8 correspondiente a la sucesión ARELLANO VALERO C.E., de fecha 4 de junio de 2.004.

Evidencia el Tribunal que al folio 77 riela en copia simple Registro de Información Fiscal (Rif) número J-31156099-8, correspondiente a la ciudadana A.V.C.E. (causante); constata el Tribunal que tal documento por interpretación en contrario del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no se tiene como fidedigno pues fue impugnado por la parte demandada, de tal manera que dicho documento no se le asigna valor jurídico probatorio.

Precisamente, por tratarse de una copia fotostática de un documento público, al ser impugnado carece de eficacia jurídica probatoria.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.

1. Valor y mérito jurídico probatorio del contrato de arrendamiento de fecha 01 de octubre de 1.997.

   Del folio 5 al 7 corre contrato de arrendamiento privado suscrito entre los ciudadanos KAMIL SAAB SAAB y S.M.A., arrendador y arrendatario respectivamente, el mismo estipulado sobre el inmueble objeto de controversia, tal documento privado presentado en copia simple no se le asigna valor jurídico probatorio; no obstante permite demostrar a ciencia cierta la fecha en que fue iniciada la relación arrendaticia establecida entre las partes, toda vez que esa relación arrendaticia no fue negada por la parte demandada.

2. Valor y mérito jurídico probatorio del contrato de arrendamiento de fecha 01 de diciembre de 1.998, con la estipulación de que comenzaría a regir a partir del 1 de enero de 1.999, renovándose nuevamente en los siguientes períodos: 01/01/2.001, 01/01/2.002, 01/01/2.003, 01/01/2.004, 01/01/2.005, 01/01/2.006, 01/01/2.007, 01/01/2.008, 01/01/2.009.

   Del folio 8 al 7 corre un segundo, contrato de arrendamiento privado suscrito igualmente entre los ciudadanos KAMIL SAAB SAAB y S.M.A., arrendador y arrendatario respectivamente, el mismo estipulado sobre el mismo inmueble objeto de controversia, tal documento privado consignado en copia simple no tiene valor jurídico probatorio; sin embargo demuestra que la relación arrendaticia continuó de manera subsiguientemente, toda vez que fue renovado paulatinamente.

3. Valor y mérito jurídico probatorio de las consignaciones de los cánones de arrendamiento, realizadas por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción judicial del Estado Mérida, según expediente número 408.

   Observa el Tribunal que del folio 88 al 125 corre en copias fotostáticas certificadas expediente de consignaciones realizadas por ante el Tribunal Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, las cuales obtuvieron su valoración, tal y como se desprende de la prueba enumerada 2) correspondiente a las pruebas producidas por la parte actora; a las cuales se les asignó el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dichos documentos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

4. Valor y mérito jurídico probatorio de la constancia de consignación de fecha 4 de mayo de 2.009, emitida por el Tribunal Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción judicial del Estado Mérida.

   Evidencia el Tribunal que al folio 63 corre consignación realizada por la parte demandada, por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción judicial del Estado Mérida, correspondiente al pago de canon de arrendamiento inherente al mes de abril 2.009. Advierte éste sentenciador, que en referencia a las consignaciones arrendaticias, ya se pronunció al respecto, tal y como se infiere de la prueba anterior, por tanto la mencionada consignación se valora de igual manera.

El artículo 7 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone, textualmente, lo siguiente:

…Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciable. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…

Este dispositivo legal deja claramente estipulado el llamado orden público inquilinario, entendido éste como el conjunto de normas de cumplimiento obligatorio cuyo objeto es tutelar un interés o beneficio que la ley concede, las cuales representan la expresión del equilibrio en la sociedad, fundamentado en la necesidad de resguardo y protección de los derechos de los arrendatarios. De tal manera que toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos que este Decreto-Ley contemple para beneficiar y proteger a los arrendatarios son irrenunciables.

Ahora bien, en el caso bajo análisis, si bien es cierto el acta- convenio celebrada en fecha 19 de octubre de 2.006, se le otorgó valor jurídico probatorio, no es menos cierto que dicha acta convenio estableció de manera incorrecta el inicio de la prórroga legal, al advertir como fecha de desocupación del inmueble el 06/10/06 al 06/10/2.008.

Como quiera, que la prórroga legal arrendaticia está determinada en virtud del tiempo de ocupación del inmueble, es menester señalar que en primer lugar la precitada acta-convenio permitió demostrar la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato, tal como lo reza la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, que estableció que la duración del contrato era de 1 año fijo prorrogable por periodos iguales y sucesivos a menos que una de las partes diera aviso a la otra con 30 días de anticipación por lo menos antes del vencimiento, manifestando su voluntad de no prorrogar más el contrato; siendo que tal convenio fue celebrado en fecha 19 de octubre de 2.006, se entiende que el arrendatario tuvo conocimiento respecto de la no prorroga del contrato de arrendamiento; en segundo lugar que la fecha de prórroga legal arrendaticia se computa una vez que haya finalizado el último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, esto es el 1 de enero de 2.007, en tercer lugar que quedó claramente dilucidado que la prórroga legal arrendaticia comenzó de pleno derecho en fecha 2 de enero de 2.007.

Ahora bien, conforme a lo estipulado en el artículo 38 ordinal “c” del Decreto-Ley, por existir una relación arrendaticia de DIEZ (10) años, al arrendatario le corresponde una prórroga legal de TRES (3) AÑOS.

Habida consideración, que la prórroga legal arrendaticia evidentemente no ha transcurrido “2 de enero de 2.007 al 2 de enero de 2.010”, es por lo que la aludida acción por vencimiento de prórroga legal no debe prosperar. Así debe decidirse.

PARTE CONCLUSIVA.

1. - Que en fecha 1 de octubre de 1.997, fue celebrado por vía privada un primer contrato de arrendamiento entre los ciudadanos KAMIL SAAB SAAB y S.M.A., quienes fungen como arrendador y arrendatario respectivamente. Que el mencionado contrato permitió demostrar a ciencia cierta la fecha en que fue iniciada la relación arrendaticia establecida entre las partes, toda vez que esa relación arrendaticia no fue negada por la parte demandada.

2. - Que en fecha 1 de diciembre de 1.998, fue convenido por vía privada un segundo contrato entre los ciudadanos anteriormente mencionados. El Tribunal debe recalcar, que aún cuando se celebró este nuevo contrato, la parte arrendataria siguió siendo la misma, con solución de continuidad, ya que venía ocupando el mismo inmueble desde la fecha en que se inició el primer contrato, vale decir, desde el día 01 de octubre de 1.997.

3. - Que la ciudadana C.E.A.V., falleció en fecha 11 de enero de 2.004.

4. - Que el bien objeto del contrato de arrendamiento, quedó en sucesión a favor de sus herederos ciudadanos ALIZAR COROMOTO FAYAD AVENDAÑO, S.J.F.A., A.J.F.A., ASTHAR M.T.F.A., H.J.G.F.A..

5. - Que la ciudadana ASTHAR M.T.F.A., co-propietaria del inmueble en cuestión, firmó en fecha 19 de octubre de 2.006, acta convenio en virtud del cual la parte demandada se comprometió a desocupar el inmueble al cabo de 2 años. Que dicha acta convenio si bien es cierto obtuvo valor jurídico probatorio, la misma expresó de manera incorrecta el inicio de la prórroga legal, toda vez que aún cuando se celebró un nuevo contrato ya mencionado, la parte arrendataria siguió siendo la misma, con solución de continuidad, ya que venía ocupando el mismo inmueble desde la fecha en que se inició el primer contrato, vale decir, desde el día 01 de octubre de 1.997, con lo cual se puede concluir sin ningún género de dudas, que para la fecha del precitado convenio, es decir, 19 de octubre de 2.006, estaba vigente el segundo contrato de arrendamiento de fecha 1 de diciembre de 1.998, que no había vencido ya que el mismo tenía fecha de vencimiento para el día 1 de enero de 2.007, fecha ésta en la cual iba a empezar a correr el lapso de la prórroga legal, por lo que al demandado de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde 3 años de prórroga legal.

6. - Que en fecha 18 de diciembre de 2.007, al ciudadano A.J.F.A., le fue adjudicado el bien inmueble objeto de controversia.

7. - Que de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se desprende que la duración del contrato era de 1 año fijo prorrogable por periodos iguales y sucesivos a menos que una de las partes diera aviso a la otra con 30 días de anticipación por lo menos antes del vencimiento, manifestando su voluntad de no prorrogar más el contrato mediante telegrama, carta, nota en el recibo de pago, publicación de un cartel en la prensa local, indistintamente.

8. - Que mediante el citado convenio (celebrado en fecha 19 de octubre de 2.006), quedó demostrado la voluntad del actor de no prorrogar el último contrato de arrendamiento.

9. - Que el último contrato de arrendamiento establecido entre las partes, es el que permite determinar a ciencia cierta, la fecha en que comenzó verdaderamente la prórroga legal y por ende la fecha de vencimiento de ésta.

10. - Que siendo que la fecha de vigencia del último contrato concluyó en fecha 1 de enero de 2.007, la prórroga legal arrendaticia comenzó de pleno derecho en fecha 2 de enero de 2.007, por lo que la prórroga legal vence el día 2 de enero de 2.010. De tal manera, que por aplicación del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y siendo que el demandado mantuvo una relación arrendaticia por 10 años, le correspondía de pleno derecho una prórroga legal de tres (3) años, esto es desde el 2 de enero de 2.007 al 2 de enero de 2.010.

11. - Que por cuanto la referida prórroga legal no ha concluido, es por lo que la mencionada acción por vencimiento de prórroga, no puede prosperar toda vez que de conformidad con lo consagrado en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la demanda así interpuesta resulta improcedente por improponible, habida consideración que la prórroga legal vence el día 2 de enero de 2.010. Y así debe decidirse.

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: