Decisión de Juzgado del Municipio Anaco de Anzoategui, de 5 de Octubre de 2006
| Fecha de Resolución | 5 de Octubre de 2006 |
| Emisor | Juzgado del Municipio Anaco |
| Ponente | Victor Lugo |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO ANACO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI.
DEMANDANTE: L.N.B.B., venezolano, mayor de edad, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 43.372, de este domicilio, Apoderado Judicial de los ciudadanos A.M.P. y M.I. de Martínez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 8.492.533 y 11.002.095 respectivamente.
DOMICILIO PROCESAL: Calle L.N.. 2-12, Sector P.N., Anaco, Estado Anzoátegui.
DEMANDADO: Emp. CAR – MASTER, C.A, Sociedad de Comercio, inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 27 de Agosto del 2003, anotado bajo el No. 19, Tomo A-63.
DOMICILIO PROCESAL: Av. J.A.A., Sector El Cinco, frente a T.T., Anaco, Estado Anzoátegui.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Se inicia la presente causa por demanda incoada por el Dr. L.N.B., venezolano, mayor de edad, Abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 43.372, de este domicilio, actuando en este acto como Apoderado Judicial de los ciudadanos: A.M.P., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad No. 8.492.533 y M.I. de Martínez, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad No. 11.002.095, según se evidencia de instrumento Poder otorgado ante la Notaría Público de Anaco del Estado Anzoátegui, en fecha 23 de marzo del año 2006, anotado bajo el No. 29, Tomo 25, acompañado a la presente demanda, en contra de la empresa CAR – MASTER, C.A. Sociedad de Comercio inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial
del Estado Anzoátegui, en fecha 27 de de Agosto de 2003, anotada bajo el No. 19, Tomo A-63. Señala el accionante que su representado suscribió Contrato de Arrendamiento por tiempo determinado con la empresa Car-Master, C.A, según consta de documento otorgado ante la Notaría Pública de Anaco del Estado Anzoátegui, en fecha 17 de Enero del 2005, anotada bajo el No. 16, Tomo 03, sobre una parcela de terreno y galpón sobre ella construido, ubicado en la Avenida J.A.A., frente al Retén de Tránsito, en jurisdicción del Municipio Anaco, Estado Anzoátegui, comprendido dentro de los linderos particulares siguientes: Norte: Con terrenos que son o fueron propiedad del Parcelamiento Anaco, S.A; Sur: Con terrenos que son o fueron propiedad del Parcelamiento Anaco, S.A; Este: Con retiro que da a la calle principal del Sector El Cinco; y Oeste: Con derecho de vía que da a la Avenida J.A.A.. Igualmente señala el accionante, que fijaron de mutuo acuerdo el monto del canon de arrendamiento, en la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,oo), pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, según se evidencia de la Cláusula Segunda del Contrato descrito.
También señala que en fecha 07 de Enero del 2006, venció el término convenido del contrato, establecido en la Cláusula Tercera, y que a pesar de las múltiples gestiones amistosas realizadas por su mandante para dar por terminado el contrato de arrendamiento por causa del vencimiento del término, el arrendatario, se ha negado a entregar el inmueble; aún cuando se encuentra solvente el demandado por haber pagado el canon correspondiente a los doce (12) meses de vigencia del contrato comprendido desde la fecha 07 de Enero de 2005 hasta el 07 de Enero de 2006, el mismo, no notificó a mi mandante para la prórroga del Contrato de Arrendamiento, motivo por el cual entró en vigencia de pleno derecho desde la fecha 07 de Enero del 2006, la Prórroga Legal, con fundamento a lo establecido por el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Por tales razones solicita se le ordene al demandado a desocupar o desalojar sin plazo alguno el inmueble propiedad de su representado,
entregándolo en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, así como en pagarle a su representado las siguientes cantidades: Primero: La cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo) por concepto de daños y perjuicios causados a su representado por la falta de pago de los cánones de
arrendamientos en prórroga legal vencidos y no pagados, correspondiente a los meses de Febrero y Marzo de 2006. Segundo: La cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,oo) mensuales por concepto de daños y perjuicios que se sigan causando a su representado por la no desocupación y entrega del inmueble contado a partir de la fecha 08 de Abril de 2006 hasta la fecha en que tal desocupación y entrega se cumpla definitivamente, por los cánones de arrendamiento que deja de percibir su representado.
Estima el valor de la presente demanda en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo).
La presente demanda fue admitida en fecha 29 de Marzo de 2006 y se ordena la citación del demandado en la persona del ciudadano P.J.M.C., en su carácter de Presidente de la empresa, para el acto de contestación de la demanda. En fecha 04 de Abril de 2006, el Alguacil de este despacho consignó Boleta de Citación firmada por el ciudadano P.J.M.C.. A los folios (15 y 16) cursa escrito de contestación de la demanda suscrito por el ciudadano P.M.C., asistido de Abogado, oponiendo Cuestiones Previas de las establecidas en el artículo 346, numeral 3, del Código de Procedimiento Civil. De los folios (24 al 34) cursa escrito suscrito por el ciudadano D.A.M., asistido de abogado, donde ratifica en todas sus partes la sustitución de poder que otorgó a L.B.B., por ante la Notaría Pública de Anaco, para llevar la presente causa y que riela a los folios 8 y 9 de este expediente. A los folios 40 al 44, cursa escrito de Promoción de Pruebas, promovido por la parte actora. Al folio 45, cursa auto de este Tribunal admitiendo las pruebas promovidas por la parte actora. Al folio
46, cursa auto de este Tribunal difiriendo la Inspección Judicial fijada para el 25-04-06 a las 9:00 a.m, para que tenga lugar para el mismo día a las 2:00 de la tarde. De los folios 47 al 49 cursa Inspección Judicial solicita por la parte actora en su escrito de pruebas. A los folios 50 al 60, cursa escrito suscrito por la parte actora, relacionado con la cuestión previa opuesta por la parte demandada. Cursa a los folios (61 al 63) escrito a manera de informe suscrito por la parte actora.
Estando en la oportunidad legal para sentenciar la presente causa, este Tribunal pasa a decidir, no sin antes hacer las siguientes consideraciones:
PUNTO PREVIO.
FALTA DE CUALIDAD
Estando en la oportunidad procesal para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace no sin antes decidir lo referente a la Cuestión Previa establecida en el artículo 346 numeral 3 del Código de Procedimiento Civil, y opuesta por la accionada en el acto de contestación de la demanda, referida al no señalamiento del instrumento poder que otorga la sustitución que faculta al abogado L.B., para representar en juicio al ciudadano D.M.I., quien a su vez representa mediante poder al ciudadano A.M.P., en tal sentido se observa, que corre inserto en los folios 8 y 9 y vto., instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Anaco de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en donde consta la sustitución del poder que se le hace al Abg. L.B. para que actúe como representante judicial de la parte actora como también escrito dirigido a este Tribunal por el ciudadano D.A.M., identificado en autos que corre inserto en los folios 24, 25, y siguiente en donde este ratifica en todas sus partes la sustitución del poder que le fuera otorgada al profesional del derecho L.N.B.B. y cumplido como fueron los extremos legales del caso, este Tribunal es del criterio que la cuestión opuesta se encuentra debidamente subsanada. Así las cosas este tribunal pasa a sentenciar el fondo de la presente demanda y lo hace en los términos que a
continuación se expresa:
Establece la cláusula tercera del Contrato de Arrendamiento que vincula a las partes, que la duración era de un (1) año, siendo prorrogable por una sola vez, solo si, el arrendatario estando solvente de su obligación, notifica a el arrendador con treinta (30) días de anticipación al vencimiento, su deseo de prorrogar, derecho que no ejerció el arrendatario al momento de finalizar el contrato, pues, no consta en auto tal notificación para tal fin.
Ahora bien, no existiendo renovación del contrato porque las partes así lo decidieron, opera de pleno derecho la prórroga legal según lo pauta el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, solo con una diferencia, en el
canon de arrendamiento según lo establecido de mutuo acuerdo en el contrato a tiempo determinado y en que a los efectos de la prórroga legal el canon de arrendamiento era la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,oo) y se estableció una cláusula penal que era a razón de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) diarios por cada día que transcurriera sin que se produzca la desocupación del inmueble. Igualmente señala el accionante que una vez que operó de pleno derecho la prórroga legal, el arrendatario no cumplió con lo pautado en el señalado contrato de arrendamiento que era pagar Bs. 1.500.000,oo mensual y en su defecto siguió pagando Bs. 750.000,oo.
En el acto de la contestación de la demanda la cual se realizó de manera tempestiva, el accionado se excepcionó de la manera siguiente: “Rechazo, niego y contradigo en todas y cada una de sus partes la demanda que por desalojo de inmueble fue incoada en mi contra por ante este Tribunal, toda vez que nunca e incumplido mi obligación principal como arrendador”… “Los derechos que la presente ley establece para
beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables”… “Sería nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos” … “La Ley de Arrendamientos Inmobiliario, establece la forma, elementos y condiciones para calcular el monto del canon de arrendamiento, artículo 8, 14, 29, 30”… “A pesar de que en el contrato de arrendamiento que hoy nos ocupa, se estipuló una cláusula de valor, la misma no se ajustó a los parámetros legales correspondientes y debidamente establecidos, por lo que es susceptible de ser nulo “… “Igualmente señala la accionada el incumplimiento del arrendador en el sentido de que el arrendador se obliga a cancelar los impuestos municipales y nacionales como propietario y que a su vez el arrendatario cancelo la cantidad de los referidos impuestos por la suma de (Bs. 522.768,04) cuando dicha obligación correspondía cumplir al arrendador.”
De la contestación de la demanda, se puede (colegir) que el punto neurálgico de la misma lo constituye sin duda alguna, el pago del canon de arrendamiento establecido previamente por las partes en el contrato de arrendamiento en la clausula cuarta, en la cual se acordó, que para el caso de operar la prórroga legal el canon de arrendamiento sería la cantidad de Bs. 1.500.000,oo mensuales.
En ese orden de idea, es bueno traer a colación lo pautado en el artículo 4 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que a tal efecto establece:
Artículo 4: Quedan excluido del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones… Los inmuebles destinados a viviendas, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya cédula de habitabilidad o instrumento equivalente sea posteriormente al 2 de Enero de 1.987
.
De lo que se induce que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento señalado en la presente causa se encuentra dentro de los excepcionados en este artículo, como se señaló supra solo a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamientos. Se quiere significar, que si bien los inmuebles señalados en los literales a, b y c, del artículo 4 de la Ley, no están sujetos a procedimientos de regulación y fijación del canon de arrendamiento, y sus propietarios están en libertad de establecer o fijar el monto que consideren convenientes para arrendarlos, sin que ello vulnere el carácter de orden público que posee esta Ley, no obstante el resto de la relación arrendaticia, desde antes de la celebración del contrato y hasta su terminación definitiva, si está dentro del ámbito de aplicación de la Ley.
En este sentido, es oportuno traer a colación lo señalado por la doctrina patria que al respecto establece:
“Modificación del canon de arrendamiento durante la prórroga legal. Es interesante determinar que en la parte final del artículo 38 el mismo legislador previó que durante el tiempo en el cual ocurre la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y no cambiarán las condiciones de la relación arrendaticia, salvo el monto del canon de arrendamiento, cuando el incremento sea consecuencia de un procedimiento de regulación o un convenio entre las partes, si en este último caso el inmueble estuviera exento de regulación (Edgar D.N.A., El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano “Aspectos Sustantivos y Procesales, Pag. 220, Editorial Vadell Hermanos, Caracas – Valencia, Venezuela 2000)”.
De lo que se infiere de que la arrendataria estaba en la obligación de pagar el canon de arrendamiento pactado previamente en el contrato en la prórroga legal, que era la cantidad de Bs. 1.500.000,oo y al pagar una cantidad inferior perdió el derecho a continuar el uso de la prórroga legal y así se decide. De igual manera a pagar la cantidad de Bs. 100.000,oo diarios una vez culminado el presente contrato.
Es bueno dejar por sentado lo siguiente; cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, como lo es el caso que nos ocupa la falta de pago al arrendador o su consignación oportuna ante el Tribunal, coloca al arrendador en la facultad de solicitar bien el cumplimiento de la obligación o la extinción de la relación arrendaticia por vía resolutoria, con la posibilidad de acumular ambas demandas.
En lo referente al pago que realizó el arrendatario por la cantidad de Bs. 522.768,04 por concepto de impuestos municipales y nacionales, tal pago no lo solventa de sus obligaciones adquiridas para con el arrendador y en su defecto tales pagos pudieran estar sujetos a repetición y así se decide.
Siendo así las cosas, considera quien aquí decide, que la solvencia del arrendatario se mantuvo hasta la fecha en que este comenzó de pleno derecho a hacer uso del beneficio de la prórroga legal, estando vigente esta, su beneficiario entro en mora e insolvencia al no pagar canon de arrendamiento pactado por ambas partes en el contrato de arrendamiento, siendo estos los motivos por los cuales el arrendador acude al Órgano Jurisdiccional para que se le administre justicia y así se decide.
DECISION.
Por las razones que anteceden este Tribunal del Municipio Anaco de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela administrando justicia y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la presente demanda, y ordena a la demandada empresa Car – Master, C.A, Sociedad de Comercio inscrita en el registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui en fecha 27 de Agosto del 2003, anotada bajo el No. 19, Tomo A-63 a lo siguiente: Primero: a la entrega inmediata del inmueble objeto del presente procedimiento judicial por cumplimiento de contrato de arrendamiento. Segundo: Al pago de las cantidades de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo), por concepto de daños y perjuicio por la falta de los pagos de cánones de arrendamientos en la prórroga legal. Tercero: La cantidad de UN
MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,oo) mensuales, por concepto de daños y perjuicios que se le sigan causando al arrendador por la no desocupación y entrega del inmueble a partir de la fecha 8 de Abril de 2006, hasta que se haga efectiva la desocupación y entrega del inmueble.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida totalmente, de acuerdo con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión por haber sido pronunciada fuera del lapso legal.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia.
Dada, firmada y sellada en la sala del Juzgado del Municipio Anaco de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, a los cinco (05) días del mes de Octubre del año dos mil seis. Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.-
El Juez Titular,
Dr. V.L.A.
La Secretaria,
Abg. F.R.
Seguidamente en esta misma fecha 05-10-06, siendo la 1:00 p.m, se publicó la sentencia y se acordó agregarla al expediente No. 06-3630. Conste.-
La Secretaria,
Abg. F.R.
VELA/bql.
