Decisión de Juzgado del Municipio Anaco de Anzoategui, de 27 de Junio de 2006

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO ANACO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI.

DEMANDANTE: Dra. M.J.U.U., venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 46.004, titular de la Cédula de Identidad No. 9.816.891, domiciliada en Anaco Edo. Anzoátegui, actuando en este acto como Apoderada Judicial Especial de la Sociedad Mercantil SERVIMEDICA EXPRESS, C.A.

DOMICILIO PROCESAL: Escritorio Jurídico Calle Trujillo No. 4-61, Anaco, Edo. Anzoátegui.

DEMANDADOS: J.R.Q.R., J.R.R. y L.E.L. deR., todos venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 4.506.308, 4.880.112 y 5.341.983 respectivamente y domiciliados en Anaco Estado Anzoátegui.

APODERADOS JUDICIALES: Dres. W.A. y R.M., Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 33.469 y 68.166 respectivamente, del ciudadano J.R.Q. y el Dr. L.L.G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 4.499.518 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 17.164, de los ciudadanos J.R.R. y L.E. deR., todos domiciliados en Anaco Edo. Anzoátegui.

DOMICILIO PROCESAL: No Constituyeron.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

Se inicia la presente causa, por demanda incoada por la Dra. M.J.U., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 9.816.891, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 46.004, actuando en su carácter de Apoderada Judicial Especial de la Sociedad Mercantil SERVIMEDICA EXPRESS, C.A, persona jurídica inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui en fecha 17 de Febrero de 2003, quedando anotada bajo el No. 11, Tomo A-4, representación que consta según instrumento Poder que le fuera otorgado por ante la Notaría Pública de Anaco, en fecha 15 de Marzo de 2006, quedando anotado bajo el No. 23, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones llevados por ese despacho, en contra del ciudadano J.R.Q.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 4.506.308, de este domicilio de Anaco.

Señala la demandante en su libelo que su representada suscribió un Contrato de Arrendamiento en fecha 11 de Febrero de 2004, con el ciudadano J.R.Q., de un edificio de un solo cuerpo y tres niveles ubicado en la intersección de las calles Barinas cruce con Cajigal de esta localidad y que estando su representada solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, el prenombrado ciudadano J.R.Q., dio en Opción a Compra Venta el día 15 de Febrero de 2006 a los ciudadanos J.R.R. y L.E.L. deR., según consta de copia certificada que acompaña marcada “C”, el edificio que ocupa su representado en calidad de arrendatario. También señala la demandante que a pesar de habérsele hecho la notificación debida para que su representada ejerciera el derecho de preferencia que según el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tiene para adquirirlo, el mismo fue dado en Opción a Compra Venta a los mencionados ciudadanos por un precio menor del que le fue ofrecido a su representada, es decir; en la comunicación privada lo ofrecen por UN MIL TRESCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 1.300.000.000,oo), y en la Opción a Compra Venta lo dan por UN MIL MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000.000,oo).

Solicita el accionante en su libelo que el ciudadano J.R.Q. y los ciudadanos J.R.R. y L.E. deR., convengan en que el deslindado edificio debió habérsele ofrecido en venta a su representada conforme a lo dispuesto en el artículo 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y en el caso de que los demandados no convengan en el pedimento, pide que la sentencia dictada le sirva de Título de propiedad, en cuya fecha y Oficina de Registro pagará su representada el precio señalado de Un Mil Millones de Bolívares (BS. 1.000.000.000,oo) en los términos establecidos en la Opción a Compra.

La presente demanda fue admitida en fecha 29 de Marzo de 2006. Al folio 18 cursa auto de fecha 9 de Mayo 2006, suscrito por el Alguacil de este despacho, consignando la Boleta de Citación debidamente recibida y firmada por el ciudadano J.R.Q.R.. En fecha 10 de Mayo de 2006, comparece el Dr. L.L.G. y consigna Poder que le fuera otorgado por los ciudadanos J.R.R. y L.E.L. deR.. En fecha 12 de Mayo de 2006, el Dr. L.L.G. consigna escrito de contestación a la demanda, en donde conviene tanto en los hechos narrados en la demanda como en el derecho invocado en la misma, reservándose las acciones legales pertinentes a que hubiera lugar. En esa misma fecha los Dres. W.A. y R.M., representantes legales del ciudadano J.R.Q., consignó escrito de contestación a la demanda, alegando la caducidad de la acción. La contestación de los co-demandados se realizó de manera tempestiva. Al folio 33 cursa diligencia suscrita por la parte actora, donde solicita copia certificada de los folios 22 al 32 del expediente. Al folio 34 cursa diligencia suscrita por la parte actora, consignando el pago inicial que fuera entregado por los ciudadanos J.R.R. y L.E.L. deR., con Cheque de Gerencia No. 00000422 por Bs. 100.000.000,oo a nombre del ciudadano J.R.Q.. En fecha 22 de Mayo de 2006, la parte actora consigno escrito de promoción de pruebas y contradijo la defensa de fondo (La Caducidad) invocada por la parte demandada. En fecha 24 de Mayo de 2006, los Dres. W.A. y R.M., Apoderados de los ciudadanos J.Q. y L. deQ., consignaron escrito de Promoción de Pruebas. En fecha 26 de Mayo de 2006, mediante auto el Tribunal admite las pruebas promovidas tanto de la parte actora como las del demandado, salvo su apreciación en la definitiva. Mediante auto de fecha 14 de junio de 2006, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se difiere el pronunciamiento de la sentencia por un lapso que no excederá de 5 días de despacho siguiente a este.

Estando en la oportunidad procesal y cumplido los trámites de ley para que este Tribunal decida la presente causa, y siendo la oportunidad legal para decidir, se pasa a hacerlo no sin antes hacer las siguientes consideraciones:

La doctrina ha venido reiterando y ha establecido la correcta forma de atacar la sentencias que deciden una cuestión jurídica que por su naturaleza, es previa con fuerza y alcance procesal suficiente como para destruir, todos los demás alegatos de autos, como sucede en el caso que nos ocupa en relación con la declaratoria de la caducidad de la acción propuesta por la parte codemandada. En ese sentido es oportuno establecer que la caducidad implica la perdida irreparable del derecho que se tenía que ejercer de una acción, o de efectuar otro acto legal, por haber transcurrido el tiempo útil dentro del cual únicamente podía hacerse valer aquella o ejecutarse este. En ese orden de ideas, la caducidad es la consecuencia de un termino perentorio y esta clase de término corre contra toda clase de persona y no pueden prorrogarse ni aún por expresa voluntad de las partes. La caducidad es la pérdida de un derecho o acción por su no ejercicio durante el lapso señalado por la ley, de lo que se infiere que ese derecho o acción debe tener plena vigencia debe ser actual y tener una vigente existencia, (subrayado del Tribunal), pues de no ser así no existe como tal y en consecuencia no es objeto de ser tutelada.

Aquí la defensa de fondo alegando la caducidad de la acción, es atinente exclusivamente a la acción, entendida esta como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo, en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de la controversia, sino a impedir la entrada de la acción contenida en la demanda. En ese sentido nuestro máximo Tribunal ha establecido Jurisprudencia la cual es del tenor siguiente:

… es por ello que de ser declarada con lugar quedaría desechado y extinguido el proceso, sin estar sujeto al conocimiento del fondo y, por consiguiente a lo que se desprende del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil y abandonando la sala de esta manera la tesis sostenida en sentencia de fecha 14 de diciembre de 1999, citada por la recurrente referente al análisis de todas aquellas pruebas traída a los autos aunque no tengan vinculación directa. Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 19 de Julio de 2000.

De esta manera las cosas y analizando las actas que conforman este expediente considera quien aquí decide, que no están dados los extremos legales de la caducidad alegada por la accionada, en el acto de la contestación de la demanda con fundamento en lo establecido en el artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil, pues para su creación en el presente caso se requiere un acto jurídicamente válido que le dé nacimiento o punto de partida traslativo de propiedad y la subsecuente notificación que de la venta le curse el adquirente, pues es a partir de esa fecha que al arrendatario le nace el derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio y para tal ejercicio se le conceden cuarenta (40) días, en el sub-judici tal documento sería la venta del inmueble con todas sus formalidades incluyendo la notificación, el que daría nacimiento a una posible caducidad, documento este que no consta en la presente causa, en consecuencia al no darse los extremos legales para tal figura jurídica no existiendo fecha cierta que dé nacimiento al término de la caducidad mal podría este sentenciador declarar con lugar tal defensa invocada y Así se decide.

Ahora bien para decidir el fondo de la presente causa este Tribunal observa lo pautado en el artículo 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que a tal efecto establece:

El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de 40 días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.

En ese orden de ideas podemos decir que el retracto legal arrendaticio puede definirse como el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero o extraño que adquiere por cualquier formula de enajenación que se impugna, se asimila esta figura jurídica al retracto legal previsto en el artículo 1.546 que establece:

El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato…

En ese sentido existen tres razones para que sea procedente la acción del retracto legal arrendaticio ella serían: 1.- Cuando se notifica de la operación realizada con el tercero, por parte de este al arrendatario, con las características que debe notificar acompañando una copia certificada del documento traslativo de la propiedad. 2.- Cuando no se haga la notificación anteriormente señalada o no se haya acompañado copia certificada de la operación y 3.- Cuando se hayan modificado las condiciones de la venta en cuanto a precio o modo de la misma, en perjuicio del arrendatario notificado y favoreciendo al nuevo comprador.

Entonces el arrendatario una vez que ha sido notificado por el adquirente del inmueble, tendrá un lapso de 40 días calendario para intentar la demanda del retracto legal arrendaticio, nótesele que se le imponen al nuevo propietario la obligación de además de notificarle la circunstancia de haber adquirido el inmueble, que le acompañe copia certificada del documento de la negociación que debe quedar en poder del notificado.

En el caso de marra tales circunstancias o extremos legales no se dieron, pues como se señala anteriormente se requiere una negociación que en este caso es la venta propiamente dicha y la obligación para el adquirente de notificarle al arrendatario de una manera cierta de las modalidades de la venta. De los autos se desprende que los ciudadanos J.R.Q.R. y L.E.R. deQ., pactaron con los ciudadanos J.R.R. y L.E.L. deR., todos plenamente identificados en autos, un contrato de Opción a Compra Venta de un inmueble el cual se encuentra plenamente descrito en las actas que conforman la presente causa, nótese que fue una Opción de Compra Venta y que en ningún momento se ha realizado la venta o documento traslativo de la propiedad del inmueble en cuestión , y que es esta la que da nacimiento a los supuestos o extremos legales establecidos para el ejercicio del retracto legal arrendaticio. En ese sentido para aclarar los términos de compra venta y de opción de compra venta este Tribunal considera prudente traer a colación lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, que define el contrato de compra venta y sentencia del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del T. delT. deP. del Niño y del Adolescente y Bancario del primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, de fecha 14 de Diciembre del año 2004, la cual es del tenor siguiente:

La propiedad se traslada con el documento de compra venta otorgado por ante la Notaría Pública respectiva. El documento de opción de compra venta consignado por la parte demandada en el expediente no contiene más que un compromiso de compra venta entre las partes, tal como se desprende del documento que cursa en los folios 32 y 33, cuando la cláusula primera dice que: La vendedora se compromete a dar en venta al optante un vehículo…

Subsumiendo y tomando en consideración la referida sentencia podemos observa que en el caso que nos ocupa se da una situación análoga, cuando en el documento de opción a compra venta se señala lo siguiente: …se ha convenido en celebrar el presente contrato de opción a compra venta… Segunda los promitentes vendedores se obligan a dar en venta a los promitentes compradores… Tercera: el precio convenido para la futura compra venta es la cantidad de … Las partes de obligan a autenticar el documento definitivo de compra venta.

Del análisis de las actas procesales que conforman el presente expediente se desprenden que estamos en una antesala de una venta, lo que no significa que la misma se haya realizado con todas las formalidades requeridas para tal fin. Debemos tener por norte al momento de indagar el sentido de la norma lo pautado en el artículo 4 del Código Civil, el cual nos señala:

A la ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras según la conexión de ellas entre si y la intención del legislador.

Para fundamentar lo anteriormente señalado este Tribunal, considera prudente traer a colación sentencia de nuestro máximo Tribunal que es del tenor siguiente:

…Siendo las leyes la expresión escrita en la experiencia, acumulada a veces durante muchos años o fruto de un cuidadoso proceso de elaboración en el que han participado especialistas, comisiones técnicas u órgano de los poderes públicos, sería absurdo suponer que el legislador no trate de usar los términos más precisos y adecuados para expresar el propósito y alcance de sus disposiciones… por esta razón no debe menospreciarse la interpretación llamada gramatical ni contraponer a esta la interpretación lógica como si la letra de la ley no fuese en todo caso el obligado punto de partida de toda indagación dirigida a establecer racionalmente lo que es la mente del legislador… No sin motivo el codificador patrio en el artículo 4 del Código Civil, dispone que debe atribuirse a las leyes, el sentido que aparece del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas (Sic) entre si y la intención del legislador (Sala de Casación Civil Tribunal Supremo de Justicia en Caracas 2003).

En ese orden de ideas, es necesaria obligación darle a la ley el sentido que aparece evidente del significado gramatical de cada palabra. Ese ha sido el criterio pacífico del Tribunal Supremo de Justicia, el cual ha permanecido vigente en el tiempo, tal como se expresa en sentencia de la Sala Político Administrativo de fecha 16 de Junio de 1969, reiterada más reciente el 12 de Mayo de 1992.

De esta manera las cosas el Tribunal se encuentra en el sagrado deber de indagar el sentido de la norma, ¿Que quiso significar el legislador cuando la elaboró?. Para ello se estableció la interpretación gramatical de la norma y haciendo uso de esa interpretación gramatical este juzgador concluye que cuando en el artículo 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario señala: “el instrumento traslativo de propiedad” el legislador se refiere al documento de venta propiamente dicho y no al de opción de compra venta; igualmente concluye que cuando en el artículo 44 eiusdem, señala; “su manifestación de voluntad de vender” se refiere nuevamente al documento de venta propiamente dicho y al finalizar el referido artículo señala el “propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros…,” también esta referido al documento de venta. Igualmente el artículo 48 eiusdem en literal B) señala: efectuada la venta a un tercero, su precio resultará inferior al ofertado… podríamos preguntarnos ¿ ha existido alguna venta como lo señalan los artículos anteriores que de motivos al retracto legal ?. En opinión de este juzgador en la presente causa no consta documento alguno traslativo de propiedad de los ciudadanos J.R.Q.R., L.E.R. deQ. hacia los ciudadanos J.R.R. y L.E.L. deR..

La parte actora se apresura al momento de intentar la presente acción, pues pareciera confundir los términos venta con los de opción de compra venta entendiendo por la primera, según lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil un contrato por medio del cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. En ese sentido debemos recordar y tener presente que para que exista el perfeccionamiento de dicho contrato además del consentimiento objeto y causa, se requiere el pago del precio y la entrega de la cosa vendida, elementos que no se han dado en el caso que nos ocupa, con la opción de compra venta, que como se señaló ut supra es una promesa futura de compra venta, la cual puede traducirse como un acontecimiento futuro e incierto, que puede darse, como no puede darse, es por ello que este Tribunal por las razones que anteceden, considera Improcedente por prematura la demanda incoada por la Dra. M.J.U.U., plenamente identificada en autos y así se decide.

DECISION.

Por las razones que anteceden, este Tribunal del Municipio Anaco de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara IMPROCEDENTE por prematura y anticipada la presente demanda por Retracto Legal Arrendaticio, incoada por la Dra. M.J.U.U., actuando en su carácter de Apoderado Judicial Especial de la Sociedad Mercantil SERVIMEDICA EXPRESS, C.A en contra de los ciudadanos J.R.Q., L.E.R. deQ., J.R.R. y L.E.L. deR..

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado del Municipio Anaco de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, a los veintisiete días del mes de Junio del año dos mil seis. Años 196º de la Independencia y 147º de la federación.

El Juez Titular,

Dr. V.L.A.

La Secretaria,

Abg. F.R.I.

Seguidamente en esta misma fecha (27-06-06) siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m) se publicó la presente sentencia y se acordó agregarla al expediente No. 06-3628.- Conste.

La Secretaria,

Abg. F.R.I.