REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL
Expediente Nº 06823.-
I
DE LOS SUJETOS PROCESALES:
Este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, siendo la oportunidad para dictar sentencia definitiva, de conformidad con lo establecido en el artículo 82 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, pasa identificar a los sujetos procesales, a fin de dar cumplimiento a lo ordenado en el artículo 74 eiusdem, en concordancia con el artículo 243, ordinal 2º, del Código de Procedimiento Civil:
PARTE DEMANDANTE: sociedad mercantil INVERSIONES MIRMIDONES, C.A., sociedad de comercio inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha: 28 de noviembre de 2006, bajo el número 5, tomo 1470 A. Su apoderado judicial es el abogado Ángel Edecio Casique Ochoa, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 38.337.-
PARTE DEMANDADA: La República Bolivariana de Venezuela por órgano de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HÁBITAT. La parte demandante demanda la nulidad de la Resolución nº 00014780, de fecha 17 de mayo de 2011 dictada por Director General de Inquilinato.-
TERCERA INTERVINIENTE: sociedad mercantil INVERSIONES BENJAMÍN FRANKLIN C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 1o de noviembre de 1995, bajo el número 32, Tomo 306-A. Actuaron sus directores Luis Alberto Mugueytio y José Raúl Zambrano, de nacionalidades peruana y ecuatoriana respectivamente, titulares de las cédulas de identidad números E-81.962.512 y E-81.905.904, debidamente asistidos por el abogado Lenin Francisco Díaz Guerrero, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 47.452.-
MINISTERIO PÚBLICO: representado por AUGUSTA PATRICIA RANIOLO SANGINO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 63.582, en su carácter de FISCAL AUXILIAR INTERINO TRIGÉSIMO TERCERA DEL MINISTERIO PÚBLICO A NIVEL NACIONAL, CON COMPETENCIA EN MATERIA CONTENCIOSO- ADMINISTRATIVO Y CONTENCIOSO ESPECIAL INQUILINATO.-
II
RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES
En fecha 15 de agosto de 2011, el abogado, Ángel Edecio Casique Ochoa, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES MIRMIDONES, C.A., interpuso demanda contencioso administrativa de nulidad contra el acto administrativo individual de efectos particulares contenido en la Resolución nº 00014780, de fecha 17 de mayo de 2011 dictada por Director General de Inquilinato, mediante escrito presentado por ante el Juzgado Superior Distribuidor de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, y recibido en este Despacho el día 19 de ese mismo mes y año.-
En fecha 21 de septiembre de 2011, el Tribunal dictó auto mediante el cual admitió la demanda, y ordenó la notificación mediante boletas de las sociedades mercantiles TENDENCIAS CULINARIAS GRAN GOURMET, C.A. E INVERSIONES BEJAMIN FRAKLIN, C.A., y mediante oficios de la Fiscal General de la República, Ministro del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, y al Procurador General de la República. A tal efecto se libró oficios números 11-1383; 11-1384; 11-1385; y 11-1386 y boletas de notificación. (Ver folios 34 y 35 del expediente judicial).-
En fecha 20 de octubre de 2011, el Tribunal dictó auto mediante el cual acusó recibo del expediente administrativo número 21.248 proveniente de la Dirección General de Inquilinato. (Ver folio 37 del expediente judicial).-
En fecha 7 de noviembre de 2011, el Alguacil del Tribunal consignó oficio números 11-1383; 11-1384; 11-1385; y 11-1386 y boletas de notificación, de fecha 21 de septiembre de 2011. (Ver folios 38 al 45 del expediente judicial).-
En fecha 6 de diciembre de 2011, vista la diligencia, de fecha 8 de noviembre de 2011, suscrita por Luis Alberto Murgueytio debidamente asistido por LENIN DÍAZ, el Tribunal dictó auto mediante el cual acordó la acumulación de los expedientes números 06823 y 06833, siendo este último contentivo de la demanda contencioso administrativa de nulidad incoada por Ángel Edecio Cacique Ochoa, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES MIRMIDONES, C.A. contra el acto administrativo contenido en la Resolución nº 00014780, de fecha 17 de mayo de 2011 dictada por Director General de Inquilinato. (Ver folios 91 al 94 del expediente judicial).-
En fecha 12 de diciembre de 2014, el Tribunal dictó auto mediante el cual ordenó la corrección de la foliatura del expediente judicial. En la misma fecha, el Tribunal dictó auto mediante el cual fijó el vigésimo día de despacho siguiente para que tuviera lugar la audiencia de juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 82 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa. (Ver folios 95 y 96 del expediente judicial).-
En fecha 2 de febrero de 2012, tuvo lugar la audiencia de juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 82 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa. (Ver folios 97 y 98 del expediente judicial).-
En fecha 13 de febrero de 2012, este Juzgado Superior dictó auto mediante el cual se pronunció sobre la admisibilidad de las pruebas promovidas por la parte demandante. (Ver folio 215 del expediente judicial).-
En fecha 19 de marzo de 2012, los expertos consignaron diligencia en la cual dieron sus datos de ubicación a fin de ser contactados por las partes y dar inicio a la experticia (Ver folio 115 del expediente judicial).-
En fecha 9 de mayo de 2012, el Tribunal dictó auto mediante el cual fijó el vigésimo día de despacho siguiente para que tuviera lugar la audiencia de juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 82 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa. (Ver folio 116 del expediente judicial).-
En fecha 17 mayo de 2012, se declaró desierto el acto de informes. (Ver folio 117 del expediente judicial).-
En fecha 21 de mayo de 2012, el Tribunal dictó auto mediante el cual fijó el lapso de 30 días de despacho para dictar sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 86 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa. (Ver folio 118 del expediente judicial).-
En fecha 21 de junio de 2012, la Fiscal del Ministerio Público consignó escrito contentivo de la opinión de ese órgano. (Ver folios 119 al 124 del expediente judicial).-
En fecha 17 de julio de 2012, el Tribunal dictó auto mediante el cual prorrogó el lapso para dictar sentencia por 30 días de despacho, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 86 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa. (Ver folio 118 del expediente judicial).-
En fecha 9 de febrero de 2017, EMERSON LUIS MORO PÉREZ se abocó al conocimiento de la causa, en virtud de su designación como Juez Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, según decisión de la Comisión Judicial de fecha 23 de enero de 2015, quien con tal carácter suscribe la presente decisión. (Ver folio 126 del expediente judicial).-
III
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Habiendo identificado a los sujetos y fases procesales, el Tribunal pasa exponer una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en los que ha quedado trabada la controversia, en atención a lo previsto en el artículo 243, numeral 3, del Código de Procedimiento Civil:
A- Argumentos de la parte demandante:
El apoderado judicial de la sociedad mercantil Inversiones Mirmidones, C.A. planteó en su libelo los siguientes argumentos de hecho y derecho:
Narra que en fecha “14 de diciembre del año 2.006 (sic), mi representada adquirió una parcela de terreno identificada con el Nº: 95 y el inmueble sobre ella construido denominado Edificio “AMAIXABI”, situado en la Calle (sic) Madrid, Urbanización (sic) Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, tal como consta de documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el N°: 14, Tomo: 33, Protocolo Primero”.-
Señala que en fecha “1º de octubre de 2.010 (sic), fue introducida la solicitud de regulación de alquileres del inmueble ante el órgano administrativo competente, cumpliéndose con todos los pasos a los fines de que todos los interesados acudieran en sede administrativa a exponer sus alegatos y pruebas, ejerciendo con ello sus defensas con relación a la solicitud de regulación”.-
Indica que elaborado “el Informe (sic) Técnico (sic) y realizado el Informe (sic) de Avalúo (sic), la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en fecha: (sic) 17 de mayo de 2.011 (sic), dicta la Resolución Nº 00014780, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual que deben ser pagados por los arrendatarios por el uso y disfrute del inmueble identificado como Edificio ‘AMAIXABI’, antes identificado”.-
Afirman que “dictado el acto administrativo definitivo, la Dirección de Inquilinato procedió a notificar a todas las partes interesadas de la Resolución in comento, a los fines de que ejercieran las acciones o recursos a que hubiere lugar”.-
Alega que la “Administración Inquilinaria al dictar Resolución impugnada infringió lo establecido en el artículo: (sic) 18 numeral: (sic) 5 y el artículo: (sic) 19, ambos de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, debido a que el informe técnico carece de fundamentación, además de que no existe en el acto administrativo una relación sucinta de los hechos, las razones que fueron explanadas, ni los elementos de convicción utilizados, lo que vicia el acto de nulidad, violentándose de forma directa lo establecido en el artículo: 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.-
Esgrime que “El ente administrativo a los fines de determinar el valor rental del inmueble, se basó en un ‘falso supuesto de derecho’, trayendo esto como consecuencia inexorable que el acto administrativo que puso fin al procedimiento administrativo inquilinario fuese concebido de manera ilegal, por inobservancia de los factores de obligatorio cumplimiento los cuales debieron ser considerados e indicarse de manera palmaria”.-
Arguye que “la administración (sic) al dictar el acto administrativo recurrido incurrió en el vicio de ‘falso supuesto de hecho’, el cual se configura por cuanto no se tomaron en consideración los actos de transmisión de la propiedad, la zonificación existente en la zona, los reales precios medios, no se tomo (sic) en cuenta el valor fiscal, por cuanto el organismo emisor del citado acto, al momento de dictarlo utilizó de manera ilegal operaciones valuatorias, por ende, contrarias a derecho, por no señalar ni ponderar los elementos de juicio considerados y establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de determinar los valores reales y asignar todas las circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que hayan sido tomados en consideración con el objeto de fijar el valor justo del inmueble”.-
Aduce que “el ente (sic) administrativo (sic) incumplió todo lo antes expuesto, generó vicios graves los cuales están contenidos en la Resolución producida y que generan la nulidad del acto administrativo de conformidad con lo establecido en el numeral: 1º del artículo: 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos”.-
Argumenta que el artículo 30 “del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (sic) establece para la determinación del valor del inmueble a los fines de efectuar la fijación del canon de arrendamiento, deberá tomar en consideración los siguientes factores: Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente”.-
Fundamenta que “indica dicha norma que debe ser considerado (sic) de forma indubitable: El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.” Y “(…) que la referida Ley consagra parámetros a considerar por la Administración, de manera impretermitible al momento de fijar el valor del inmueble, así como, establecer el canon de arrendamiento del mismo”.-
Agrega que “el Informe Técnico realizado por la Administración, con ocasión a la regulación de inmueble solicitada por el propietario el 1º de octubre de 2.010 (sic), se observa que el mismo contiene la siguiente información: En (sic) el renglón correspondiente a la Descripción y Características de la Zona, se indica el destino del inmueble (comercio- oficina), las características de sector (residencial/comercial), los servicios (todos), vía de acceso (Calle Madrid); en el renglón Descripción y Características de las Construcciones. se indica número o destinos de las plantas (Locales Comerciales-Oficinas-Puestos de Estacionamiento), acabados y materiales de construcción (estructura, techos, pintura, paredes, acabados y revestimientos, baños, pisos y puertas; En (sic) el renglón Instalaciones, se indica teléfono, gas y electricidad embutida; en el renglón Equipos, no se indica nada y en el renglón Discriminación de Áreas Originales, se detallan el metraje y tipo de construcción, la cual suma un área total de 1.026,20 Mts2, así como la edad del inmueble (35 años)”.-
Alega que “puede observarse del Informe (sic) de Avaluó (sic) que indica la clase de inmueble, situación, descripción (metraje, Clase (sic), servicios, características del sector). Con relación a los precios medios en los últimos 2 años, actos de transmisión de propiedad, determinación del factor de corrección, el avaluó rental y el porcentaje de rentabilidad anual aplicable, se limita única y exclusivamente a señalar el metraje de cada área del inmueble y a establecer unos montos, que en modo alguno se puede imaginar de donde provienen ya que simplemente contienen operaciones matemáticas sin ningún tipo de soporte técnico o legal”.-
Esgrime que “la Administración no reflejó en la planilla de avaluó el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario de conformidad con el numeral: (sic) 2 del mencionado artículo: (sic) 30, no obstante, de la revisión exhaustiva del expediente administrativo tampoco se evidencia a que (sic) años corresponden los precios medios indicados y cuáles fueron los inmuebles enajenados, solamente se limitan a desglosar el inmueble a que se refieren los autos y establecer un valor por unidad, asimismo no establece cuales fueron los actos de transmisión de propiedad, las características de dichas propiedades y la data de las mismas, solamente se limita a indicar un valor general sin determinar de dónde proviene el mismo”.-
Destaca que “los inmuebles objeto de actos de transmisión de propiedad que pueden ser tomados en consideración y ponderación a los fines de fijar canon de arrendamiento, son aquellos de similares características al inmueble al cual se refieren los autos, tomar otro de características distintas en todo (tamaño, uso, etc.), se estaría contraviniendo lo expresamente establecido en el artículo: (sic) 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.-
Insiste en que “en el acto administrativo no se pondera ningún tipo de valor, ni se realiza ninguna operación aritmética, de la cual se pueda por los menos, tener un indicio de cual fue la razón matemática que dio origen a la fijación del precio del metro cuadrado de construcción a los fines de arrojar el valor total del inmueble, con el objeto de poder establecer y fijar el canon de arrendamiento máximo mensual, tampoco se tomaron en consideración los actos de transmisión de propiedad realizados durantes los seis (6) meses anteriores a la fecha de solicitud de regulación, ni mucho menos los precios medios de enajenación de inmuebles similares durantes los últimos dos (2) años a la fecha de solicitud de regulación”.-
Denuncia el “acto administrativo por razones de ilegalidad por violar el mismo el ordenamiento jurídico relacionado con la materia, por ser contrario a derecho, ya que se observa violaciones de disposiciones legales en la determinación del valor del bien inmueble de autos, incurriendo el órgano de la administración pública en fe infracción de las normas contenidas en los artículos: (sic) 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 9 y 18 numeral 5º de la Ley Orgánica de procedimientos Administrativos; 451 y siguientes Código de Procedimiento Civil y 1.425 y siguientes del Código Civil, por cuanto el avalúo practicado por los funcionarios de la Dirección de Inquilinato en el bien inmueble a que se refieren los autos, se fundamenta en una causa falsa, viciando de nulidad por no ajustarse a la realidad de los verdaderos valores existentes en el mercado inmobiliario, ya que su valor, a juicio de quien actúa por medio del presente escrito, está por debajo del valor real, al que debió haberse fijado”.-
Apunta que “la administración (sic) inquilinaria (sic) al no someterse al Principio de Legalidad, infringió lo dispuesto en los artículos 7, (sic) 9, (sic) 14, (sic) 16 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, lo cual trae como resultado que el acto administrativo esté infectado (sic) de ilegalidad, por lo que, (sic) la consecuencia jurídica es declarar la núlidad del mismo, lo cual solicito expresamente.”.-
Por último solicita que sea declarada con lugar la demanda, y en consecuencia se declare la nulidad del acto impugnado, se desaplique el artículo 79 de la entonces vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuanto colide con el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y a los fines de restablecer la situación jurídica infringida el Tribunal fije el nuevo canon de arrendamiento.-
B- Defensa de la parte demandada:
La República Bolivariana de Venezuela por órgano de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HÁBITAT, ni por medio de la Procuraduría General de la República, no dio contestación a la demanda, ni acudió a la audiencia de juicio.-
Por lo tanto se tiene por contradicha la demanda de nulidad de conformidad con lo dispuesto en el artículo 80 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República -
D- Argumentos de la tercera interviniente:
La sociedad mercantil Inversiones Benjamin Franklin, C.A. funge como tercera interviniente en el presente proceso, en virtud de la acumulación del expediente 06833 en fecha 6 de diciembre de 2011, contentivo de la demanda de nulidad interpuesta por sus Directores contra el acto impugnado, los cuales en su libelo de demanda expusieron los siguientes argumentos de hecho y de derecho:
Narran que la sociedad mercantil Inversiones Benjamin Franklin, C.A., “es arrendadora (sic) de los apartamentos 4, 5 y 6 del edificio Amayxabi, los cuales fueron objeto de regulación de conformidad con los artículos 65 y siguientes del Decreto con Rango (sic) y Fuerza (sic) de Ley (sic) sobre (sic) Arrendamientos (sic) Inmobiliarios (sic)”.-
Señalan que en el, “último proceso de regulación de alquileres del Edificio Amayxabi, se inició en Primero (1º) de octubre de 2010, por solicitud del ciudadano Ángel Casique, apoderado judicial de la Sociedad (sic) Mercantil (sic) Inversiones Mirmidones, propietaria del edificio Amayxabi”.-
Destacan que, “dicha solicitud se presentó dos (2) meses antes del vencimiento de la anterior regulación, de conformidad con el párrafo primero del artículo 32 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley sobre Arrendamientos”.-
Afirman que en fecha 6 de octubre de 2010, “se admitió la solicitud, procediéndose a realizar la notificación de los interesados de conformidad con el artículo 67 del Decreto con Rango (sic) y Fuerza (sic) de Ley (sic) sobre (sic) Arrendamientos (sic) Inmobiliarios (sic) en concordancia con los artículos 75 y 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos”.-
Aseveran que en fecha 20 de diciembre de 2010, “se procedió a presentar escrito de defensa de conformidad con el artículo 67 del Decreto con Rango (sic) y Fuerza (sic) de Ley (sic) sobre (sic) Arrendamientos (sic) Inmobiliarios (sic). En este punto debe dejarse constancia de que en la Resolución recurrida, la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para el Hábitat y Vivienda, indica de manera textual: ‘Encontrándose dentro de la oportunidad para presentar oposición a la solicitud interpuesta, la parte accionada no compareció’ Siendo este un hecho de tal gravedad que vicia la Resolución recurrida de nulidad absoluta, pues se produce una violación directa al Derecho (sic) a la Defensa (sic) y Debido (sic) Proceso (sic), establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela”.-
Aseguran que el acto impugnado establece que, “abierto a pruebas el procedimiento, de conformidad con el artículo 69 del Decreto con Rango (sic) y Fuerza (sic) de Ley (sic) sobre (sic) Arrendamientos (sic) Inmobiliarios (sic), ambas partes realizaron actividad, pero en ningún momento establece análisis alguno sobre el material probatorio promovido, en especial el referente al grave estado de deterioro que presentan las áreas comunes del edificio Amayxabi siendo notorio en el estacionamiento y las fachadas, constituyendo este hecho una segunda violación al Derecho a la Dfjfenaa y Debido Proceso establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil”.-
Agregan que, “si bien se fundamenta en un avalúo de fecha cuatro (04) de abril de 2011. Pero el mismo no indica de manera alguna como se cumple con lo dispuesto en el numeral 2 del artículo 30 del Decreto con Rango (sic) y Fuerza (sic) de Ley (sic) sobre (sic) Arrendamientos (sic) Inmobiliarios (sic), pues no establece cual es el método utilizado para fijar el valor del inmueble, por los actos de transmisión de Propiedad de por lo menos (6) meses antes de la Solicitud de la regularización y mucho menos indica como fueron establecidos los precios medios de las enajenaciones de los últimos dos (2) años, con lo cual se produce una grave violación a lo preceptuado en el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil, el cual exige que el dictamen debe indicar: ‘métodos o sistemas utilizados en el examen’”.-
Alegan que el acto impugnado, “no argumenta en manera alguna como pudo haber variado el valor del inmueble en más de un ciento por cien (100%) en el lapso de dos (2) años, que media entre los dos (2) avalúos, pasando el valor del inmueble de Siete Millones Trescientos Cuarenta y Tres Mil Quinientos setenta y Siete con Sesenta de Bolívares (Bs. 7.343.577,60) a Catorce Millones Ochocientos Diecinueve Mil Ochocientos Trece con Cuarenta céntimos Bolívares, (Bs. 14.819.813.40), cuando la inflación acumulada para dicho periodo no superó el cincuenta y cinco por ciento (55%), quizás este es el hecho más inexplicable de la Resolución recurrida. El primer monto fue establecido por la Resolución Número 012359 de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura de fecha 19 de agosto de 2008”.-
En relación al Derecho hacen una trascripción de los artículos 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 30 y 76 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 18 numeral 5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.-
Esgrimen que el acto administrativo impugnado, “no cumple con lo establecido en el numeral 5 del artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos en concordancia con los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil y 67 del Decreto con Rango (sic) y Fuerza (sic) de Ley (sic) sobre (sic) Arrendamientos (sic) Inmobiliarios (sic), al indicar de manera expresa que la parte accionada no realizó oposición, hecho absolutamente falso, pues como se evidencia en los folios 339 al 344 del expediente numeral 21.248, que contiene la Regulación 00014790, en fecha veinte (20) de diciembre de 2010, se realizó formal oposición, lo cual constituye una violación al Derecho a la Defensa y Debido Proceso, consagrados en el numeral 3 del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por lo cual dicha Resolución se encuentra viciada de nulidad”.-
Arguyen que el, “dictamen pericial de avalúo carece de motivación al no indicar los métodos o sistemas con base a los cuales se determinó el valor del inmueble de conformidad a las enajenaciones de los últimos seis (6) meses y el valor promedio del Inmueble de conformidad a los actos traslativos de la propiedad en los últimos dos (2) años, los cuales debieron ser expresados de acuerdo a lo establecido en el artículo 467 (del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 76 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual vicia de nulidad la Resolución recurrida”.-
Aducen que la, “Resolución recurrida realiza un incremento del canon de arrendamiento superior al cien por ciento (100%), en un periodo de dos (2) años, cuando la inflación para dicho período no superó el cincuenta y cinco por ciento (55%), sin de manera alguna dar ninguna argumentación de derecho sobre tal determinación. Este último hecho constituye una flagrante violación a lo preceptuado en el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, sobre todo cuando en el escrito de oposición se indicó que las áreas comunes del inmueble, como estacionamientos y fachadas presentan graves deterioros, en consecuencia la Resolución recurrida se encuentra viciada de nulidad, por violar lo preceptuado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ordinal 4 en concordancia con el numeral 5 del artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y 12 y 509 del Código de Procedimientos Civil”.-
Finalmente, solicitaron se declare la nulidad del acto impugnado.-
E- Opinión del Ministerio Público:
En fecha 21 de junio de 2012, la Fiscal Auxiliar Interino Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, con Competencia en Materia Contencioso- Administrativo y Contencioso Especial Inquilinato consignó escrito contentivo de la opinión del Ministerio Público sobre el caso, en los siguientes términos:
Sostiene la recurrente que a los fines de determinar el valor rental del inmueble, el ente administrativo se basó en un falso supuesto de derecho lo que trajo como consecuencia un acto ilegal, por inobservancia de los factores de obligatorio cumplimiento los cuales debieron ser considerados, al igual que incurrió en falso supuesto de hecho, por cuanto no tomó en consideración los actos de transmisión de la propiedad, la zonificación, los reales precios medios, ni el valor fiscal, por cuanto el ente emisor del acto, al momento de dictarlo utilizó de manera ilegal operaciones valuatorias, por ende contrarias a derecho, por no señalar ni ponderar los elementos de juicio considerados y establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a fin de determinar los valores reales y asignar todas las circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que hayan sido tomados en consideración con el objeto de fijar el valor justo del inmueble, observar los valores establecidos en los actos de transmisión de la propiedad, así como los precios medios en que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos 2 años, y sobre todo los enajenados en los 6 meses antes de ser dictada la resolución definitiva, y al ente incumplir todo lo antes expuesto, generó vicios graves los cuales están contenidos en la resolución y que generan su nulidad, conforme al artículo 19.1 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
Ahora bien, en cuanto al análisis efectuado por esta Representación Fiscal sobre el acto que sirvió de base a la Administración para tomar su decisión, vale decir, el avalúo, se observa que en él se fija el valor total del inmueble en la cantidad de Bs. 14.819.813,40 y el canon máximo de arrendamiento mensual en la cantidad de Bs. 111.148,45.
Así mismo, de las actas del expediente consta que la recurrente consignó escrito de promoción de pruebas, observándose que entre las pruebas promovidas se encontraba la de experticia, la cual no se llegó a evacuar, a pesar de haberse fijado el acto de nombramiento de expertos para realizarla, y siendo que el informe pericial “efectuado por expertos designados por el Tribunal”, es la prueba fundamental que necesita el Juez para poder fijar el nuevo canon de arrendamiento a fin de subsanar la situación jurídica infringida denunciada por la recurrente, y poder efectuar un análisis comparativo con la valuatoria realizada por la Administración, y como quiera que no fue evacuada la misma, no puede el Juzgador restablecer la situación jurídica denunciada como infringida.
En efecto la recurrente manifiesta, entre otras cosas, que el avalúo practicado por los funcionarios de la Dirección General de Inquilinato al inmueble de autos, se fundamenta en una causa falsa, viciada de nulidad por no ajustarse a la realidad de los verdaderos valores existentes en el mercado inmobiliario, ya que su valor está por debajo del valor real al que debió haberse fijado.
Ahora bien, la única forma de probar estos alegatos y que el Juez llegue a la convicción de que la Administración ha incurrido en el vicio de ilegalidad denunciado es precisamente a través de la evacuación de una experticia, prueba idónea para demostrar al tribunal los hechos alegados, para lo cual es necesario un conocimiento técnico de los mismos a fin de ayudar al Juez en sus funciones jurisdiccionales, es decir, aplicar el derecho a los hechos denunciados para poder determinar la legalidad de las actuaciones que produjeron los mismos, por lo que se hace prácticamente imposible para el Tribunal de la causa, fijar un nuevo canon de arrendamiento a fin de restablecer la situación jurídica denunciada como infringida.
(…)
En este sentido, la recurrente necesariamente tenía la carga de desvirtuar la legalidad del acto impugnado, a través de los mecanismos probatorios idóneos para ello, con la finalidad del restablecimiento de la situación jurídica denunciada como infringida, en virtud de la presunción de legitimidad que reviste al acto administrativo, lo cual no sucedió, toda vez que no se evacuó la prueba fundamental de experticia.
Es por todo lo narrado anteriormente que esta representación del Ministerio Público considera que no se observa el vicio de ilegalidad denunciado, que la omisión de evacuación de la experticia hace imposible desvirtuar el avalúo efectuado en sede administrativa, y como quiera que el acto administrativo en sí contiene una presunción iuris tantum de legitimidad, la recurrente, al pretender la nulidad del resuelto, no pudo desvirtuarlo, y dado que el Tribunal no puede de oficio decretar la nulidad de la resolución impugnada, necesariamente debe ser declarado Sin Lugar, y así se solicita.
Finalmente concluye la Fiscal del Ministerio Público de la siguiente manera:
En virtud de lo anteriormente expuesto esta Representación del Ministerio Público considera que el presente Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad interpuesto por el abogado Angel Edecio Cacique Ochoa, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil “INVERSIONES MIRMIDONES, C.A.”, contra la República Bolivariana de Venezuela, a través de la Dirección de Inquilinato, en virtud de la solicitud de nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución N° 014780 de fecha 17 de mayo de 2011, debe ser declarado Sin Lugar, y así solicito sea declarado por este honorable Tribunal.
En los anteriores términos quedó expresada la opinión del Ministerio Público.-
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad procesal, conforme al artículo 850201 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, este Tribunal, conforme al artículo 243, numeral 4, del Código de Procedimiento Civil, pasa a esgrimir las siguientes consideraciones de hecho y de derecho para decidir:
Este Tribunal observa que la parte demandante, así como la tercera interviniente, tienen como principal alegato para plantear la nulidad del acto administrativo el vicio de falso supuesto, el cual, según lo expuesto por ambas se configura al haberse fijado el canon de arrendamiento sin tomar en cuenta los parámetros establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
En este sentido, resulta oportuno indicar que el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativa se pronunció sobre el vicio de falso supuesto, mediante decisión número 01117, del día 19 de septiembre de 2002, recaída en el expediente número 16312, caso: Francisco Antonio Gil Martínez, en los términos siguientes:
(…)
A juicio de esta Sala, el vicio de falso supuesto se patentiza de dos maneras, a saber: cuando la Administración, al dictar un acto administrativo, fundamenta su decisión en hechos inexistentes, falsos o no relacionados con el o los asuntos objeto de decisión, incurre en el vicio de falso supuesto de hecho. Ahora, cuando los hechos que dan origen a la decisión administrativa existen, se corresponden con lo acontecido y son verdaderos, pero la Administración al dictar el acto los subsume en una norma errónea o inexistente en el universo normativo para fundamentar su decisión, lo cual incide decisivamente en la esfera de los derechos subjetivos del administrado, se está en presencia de un falso supuesto de derecho que acarrearía la anulabilidad del acto. (…)
De igual forma, el propio Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativa, en sentencia n° 1949, de fecha 11 de diciembre de 2003, expediente n° 2002-0742, caso: Aura Grisanti Brandt de Pita, señaló:
(…)
En primer lugar, debe resaltarse que en cuanto al vicio de falso supuesto de hecho esta Sala en reiteradas decisiones ha precisado que tiene lugar cuando la Administración se fundamenta para dictar el acto en hechos inexistentes, o que ocurrieron de manera distinta a la apreciación efectuada por el órgano administrativo; y en relación al vicio de falso supuesto de derecho, ha determinado que para su verificación supone que la Administración para dictar el acto, no haya aplicado o interpretado adecuadamente las normas jurídicas de manera que concuerden con la situación de hecho que dio origen al mismo. (…)
Según los extractos jurisprudenciales del Máximo Tribunal antes citados, puede observarse que el falso supuesto siempre ha sido definido con palabras casi totalmente idénticas; y a la luz de la doctrina, se puede señalar, como ya se indicó precedentemente, que dicho vicio tiene dos modalidades:
En primer lugar, se destaca el falso supuesto de hecho que se configura con presentar en la decisión elementos fácticos que no se corresponden con la realidad contenida en el expediente administrativo, ya sea por inexistentes o porque hay una falsa valoración, o una errónea calificación de los hechos.-
En segundo lugar, el falso supuesto de derecho que se materializa al aplicar de manera equivoca o errónea una norma jurídica, y que esa norma sea determinante en el acto administrativo. Debe entenderse que esto sucede cuando se aplica una norma inexistente o que no esté vigente, o bien porque la norma que no corresponde la materia, así como cuando se aplica una consecuencia jurídica distinta a la que corresponde al supuesto de hecho analizado y finalmente cuando existe una prevalencia de normas.-
Puede concluirse que cuando el operador jurídico realiza la operación lógica de la subsunción basándose en una premisa falsa (ya sea la premisa mayor correspondiente a la norma, o la premisa menor correspondiente a los hechos), necesariamente la consecuencia jurídica será errónea y falsa. Por ser un vicio que afecta la causa del acto administrativo, que de estar presente en el acto recurrido, acarreará su nulidad absoluta.-
Lo anterior hace necesario explorar si la configuración del acto administrativo se adecuó a las circunstancias de hecho probadas en el expediente administrativo; por cuanto el acto administrativo definitivo debe ser un claro reflejo del expediente administrativo, que de no serlo sería una situación totalmente violatoria de los derechos fundamentales a la defensa y al debido procedimiento administrativo reconocidos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y en consecuencia nulo de nulidad absoluta por disposición expresa del artículo 25 del Texto Fundamental, desarrollado a su vez por el artículo 19, numeral 1 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.-
Señalados los elementos definidores, el Tribunal pasa a revisar la configuración del vicio alegado y tal efecto advierte que solo se puede declarar la procedencia de la pretensión administrativa de nulidad cuando la parte demandante demuestra durante el desarrollo del proceso, mediante las pruebas legales y pertinentes, que el acto impugnado está afectado por uno o varios de los vicios a que se refieren los artículos 19 y 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Lo mismo vale en este caso para la tercera interviniente quien acude al Órgano Judicial también a demandar la nulidad del acto, pero por razones económicas distintas a la de la demandante. La demandante estima que la regulación ha sido por debajo del valor real; y la tercera, que ha sido por encima.-
No debe olvidarse que los actos administrativos están revestidos de una presunción de legitimidad, y precisamente demanda de nulidad tiene como finalidad única destruir esa presunción bajo un control de tutela jurisdiccional efectiva, para lo cual se requiere que el demandante, y la tercera interviniente en este proceso, promuevan y evacuen las pruebas legales pertinentes, las cuales al ser apreciadas por el Juez conducen a la declaratoria de nulidad total o parcial del acto viciado, y eventualmente al restablecimiento de la situación jurídica infringida, conforme a lo dispuesto en el artículo 259 del Texto Fundamental.-
Por consiguiente, el Tribunal no puede de oficio declarar la nulidad de un acto administrativo cuando quienes tienen la carga procesal no promueven o no evacúan la prueba fundamental de la procedencia de su pretensión como objeto del proceso, que en el presente caso es la experticia. Salvo que se trate de un asunto del cual se deriven violaciones a normas de orden público general o constitucional, y por disposición de la Ley le corresponda el control de la legalidad y constitucional del acto impugnado, y por su evidente notoriedad el Juez puede proceder a anular el acto.-
Este Juzgado Superior comparte el criterio en este caso de la Fiscal del Ministerio Público al considerar que la prueba de experticia tiene en este tipo de asuntos el carácter de prueba fundamental, por cuanto la fijación del canon de arrendamiento se obtiene mediante un estudio técnico, cuyo resultado arrojará el valor del inmueble que será tomado como base para la determinación final del monto a pagar periódicamente por el inquilino. Por lo tanto, el argumento de falso supuesto se basa en señalar que ese estudio efectuado por la Administración Inquilinaria fue errado, y eso solo se puede probar con un estudio supervisado y controlado tanto por las partes como por el Tribunal.-
Por otra parte, es cierto que el mencionado acto es el resultado de la aplicación del señalado enunciado legal, razón por la cual constituyen su basamento jurídico exclusivo. Pero a su vez dicha aplicación normativa encuentra su fundamento fáctico en los correspondientes informes técnicos (avalúo) elaborados por el órgano administrativo, de modo pues, que fue la armonización de esos presupuestos fácticos y jurídicos la que condujo a la entonces Dirección General de Inquilinato, a dictar el proveimiento definitivo de fijación del canon de arrendamiento, el cual está revestido de la presunción iuris tantum de legalidad, vale decir se mantiene por cierta hasta prueba en contrario.-
Por tanto, si parte demandante y la tercera interviente han pretendido lograr la declaratoria de nulidad de dicho acto, estaba constreñida a desvirtuar mediante la correspondiente actuación procesal (esencialmente probatoria) los referidos presupuestos, que pese a ser promovida no fue finalmente evacuada dentro de la oportunidad procesal establecida en la Ley. Al no hacerlo así, resulta evidente que debe considerarse el acto impugnado conforme a derecho, al no haber podido ni la demandante ni la tercera desvirtuar la presunción iuris tantum de legalidad que reviste al acto administrativo impugnado, y por ende este mantiene su plena validez, y en consecuencia se declara firme Resolución nº 00014780, de fecha 17 de mayo de 2011 dictada por Director General de Inquilinato. Así se declara.-
En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, resulta forzoso para este Juzgado Superior declarar SIN LUGAR la demanda contencioso administrativa de nulidad interpuesta por Ángel Edecio Casique Ochoa, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES MIRMIDONES, C.A., contra el acto administrativo individual de efectos particulares contenido en la Resolución nº 00014780, de fecha 17 de mayo de 2011 dictada por Director General de Inquilinato, y sin lugar la pretensión de nulidad del referido acto por parte de la sociedad mercantil INVERSIONES BEJAMIN FRANKLIN, C.A.. Es todo y así se decide.-
V
DECISIÓN
Por todas y cada una de las consideraciones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda contencioso administrativa de nulidad interpuesta por Ángel Edecio Casique Ochoa, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES MIRMIDONES, C.A., contra el acto administrativo individual de efectos particulares contenido en la Resolución nº 00014780, de fecha 17 de mayo de 2011 dictada por Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, y SIN LUGAR la pretensión de nulidad del referido acto por parte de la sociedad mercantil INVERSIONES BEJAMIN FRANKLIN, C.A..
En consecuencia pasa este Administrador de Justicia a precisar el dispositivo del presente fallo en los siguientes particulares:
PRIMERO: Se DECLARA SIN LUGAR la demanda de nulidad interpuesta por el apoderado de la sociedad mercantil INVERSIONES MIRMIDONES, C.A., contra el acto administrativo individual de efectos particulares contenido en la Resolución nº 00014780, de fecha 17 de mayo de 2011 dictada por Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, según lo expuesto en la motiva del fallo.-
SEGUNDO: Se DECLARA SIN LUGAR la pretensión de nulidad del referido acto por parte de la sociedad mercantil INVERSIONES BEJAMIN FRANKLIN, C.A., quien actuó como tercera interviniente en el presente proceso, contra el acto administrativo impugnado, de acuerdo a los razonamientos desarrollados en la motiva de la sentencia.-
TERCERO: Se DECLARA FIRME Y CONFORME A DERECHO el acto administrativo contenido en la Resolución nº 00014780, de fecha 17 de mayo de 2011 dictada por Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en los términos expuestos en la parte motiva.-
CUARTO: Se ORDENA la publicación del presente fallo en la página web del Tribunal Supremo de Justicia.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en la ciudad de Caracas a los veinte (20) días del mes de febrero del año dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
EMERSON LUIS MORO PÉREZ
EL JUEZ
GABRIEL JOSE RODRÍGUEZ PONCE
EL SECRETARIO
En esta misma fecha de hoy, siendo las dos horas exactas de la tarde (02:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión en el asiento número ___ dando cumplimiento a lo ordenado.
GABRIEL JOSE RODRÍGUEZ PONCE
EL SECRETARIO
Expediente. Nº 06823.-
E.L.M.P./G.JRP/J.ahc.-
