REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana PATRICIA KARINA ZERPA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-14.758.679.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos REINA VANESSA MELGAREJO BLANCO y EDELWEISS DALI CASTRO GARCÍA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicios, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 131.229 y 188.832 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil DESARROLLO PAR TRES, C.A., inscrita ante el Registro mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el veintiocho (28) de junio de dos mil siete (2007), bajo el Nº 77, Tomo 1597-A.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos LUIS BOUQUET LEÓN, MARY RAQUEL DUQUE MOLINA y GABRIEL ALONZO GARCÍA GONZÁLEZ venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 1.105, 244.961 y 247.185, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
Expediente: Nº 14.643/AP71-R-2016-000546.-
-II-
RESUMEN DEL PROCESO
Por auto de fecha quince (15) de junio de dos mil dieciséis (2016), este Tribunal Superior recibió las actuaciones provenientes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documento de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relacionadas con la apelación ejercida en fecha veintitrés (23) de mayo de dos milo dieciséis (2016), por la abogada MARY RAQUEL DUQUE, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 244.961, actuando en carácter de apoderada judicial de la parte demandada sociedad mercantil DESARROLLO PAR TRES, C.A., contra la sentencia dictada el dieciséis (16) de mayo de dos mil dieciséis (2016), por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpusiera la ciudadana PATRICIA KARINA ZERPA contra la sociedad mercantil DESARROLLO PAR TRES, C.A., todos anteriormente identificados.
En dicho auto, este Tribunal le dio entrada a la causa; y fijó el vigésimo (20º) día de despacho para que las partes presentaran sus informes por escrito.
En fecha dieciocho (18) de julio de dos mil dieciséis (2016), quien aquí decide, se abocó al conocimiento de este asunto; y concedió el lapso previsto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, para que las partes pudieran recusar al Juez o al secretario, si así lo consideraban.
El día veintiséis (26) de julio de dos mil dieciséis (2016), la parte demandada presentó escrito de informes; y posteriormente el día ocho (8) de agosto del mismo año, la parte actora presentó escrito de observaciones, a los informes de su contra parte.
Cumplidas las formalidades de la ley, este Tribunal pasa a decidir bajo las siguientes consideraciones.
-III-
ALEGATOS DE LAS PARTES
En fecha trece (13) de abril de dos mil quince (2015), el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpuesta por la ciudadana PATRICIA KARINA ZERPA contra de la sociedad mercantil DESARROLLO PAR TRES, C.A.
Expone la parte actora en su libelo de demanda, los siguientes hechos y peticiones:
Que constaba de documento de condominio protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha seis (6) de febrero de dos mil quince (2015), que la sociedad mercantil DESARROLLO PAR TRES, C.A., era propietaria del inmueble que estaba destinado para ser enajenado en Propiedad Horizontal, denominado CONJUNTO RESIDENCIAL SOHO 58, y la parcela de terreno sobre el cual estaba construido, identificada con el número de catastro 15-07-01-U01-009-020-002-001-000-000, ubicado en la Calle los Granados con Avenida Don Eugenio Mendoza, Urbanización la Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda.
Indicó que dicho inmueble tenía un área aproximada de construcción de TRES MIL TRESCIENTOS VEINTIOCHO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (3.328,94 m2), que estaba compuesto por un edificio y áreas comunes, cuya edificación constaba de siete (7) pisos identificados por nivel estacionamiento, nivel acceso, nivel mezzanina, nivel uno (1), nivel dos (2), nivel pent house y nivel sala de máquinas; que estaba integrado por quince (15) apartamentos en total, distribuidos en seis (6) duplex en el nivel acceso, dos (2) en el nivel mezzanina, seis (6) en el nivel uno (1) y uno (1) en el nivel pent house.
Arguyó que constaba por documento que había sido suscrito y autenticado en fecha seis (6) de agosto de dos mil doce (2012), por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 26, tomo 148 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, que la sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A., representada por su director, ciudadano ALFONZO VALDEZ MARTÍNEZ, había celebrado un contrato de promesa bilateral de compra venta, que había tenido por objeto un inmueble que estaba ubicado en el edificio CONJUNTO RESIDENCIAL SOHO 58, identificado como “MEZZ A”, que estaba situado en el nivel mezzanina, y tenía una superficie aproximada de CINCUENTA METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (56,83 m2), que constaba de un (1) estar-comedor, un (1) balcón, cocina, una (1) habitación con jardinera, vestier y sala de baño interior; y, que sus linderos eran noreste: Fachada noroeste del edificio, sureste: Fachada sureste del edifico, noreste: Planta alta del apartamento PBC, y suroeste: Hall de acceso, ducto para tuberías de gas y fachada interna del edificio; y, que le correspondía al menos un (1) puesto de estacionamiento según documento de condominio. Que el referido inmueble para el momento de presentación de la demanda aún se encontraba en construcción.
Señaló que en la cláusula primera del contrato la demandada se había comprometido a vender y su representada a comprar el inmueble antes descrito, en proceso de construcción, así como también se había establecido que formarían parte de la negociación dos (2) puestos de estacionamiento que serian identificados con el documento definitivo de compra venta.
Que en su cláusula segunda se había pactado que el precio de venta convenido era la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.740.000,00), que seria pagado por su representa de conformidad con las condiciones que se describían en el contrato.
Que en la cláusula tercera se había convenido que para garantizar el cumplimiento de la obligación que había contraído su mandante, esta entregaría a la vendedora la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000.00), en calidad de arras, mediante cheque Nº 00006577 del Banco Provincial, las cuales iban a ser imputadas al precio de venta, por lo que su representada sólo debía pagar a la vendedora el saldo remanente, era decir, la cantidad de NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 940.000,00), mediante el pago de dos (2) partidas, discriminadas en seis (6) partidas mensuales por la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 98.658,00), pagadera la primera de ellas, a los treinta (30) días siguientes a la suscripción de dicho contrato, a partir del seis (6) de septiembre de dos mil doce (2012), y las partidas restantes el mismo día de los meses subsiguientes; y, una (1) partida por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 348.520,00), pagadera a los doscientos diez (210) días siguientes a la fecha de suscripción del documento en cuestión y la partida restante al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.
Mencionó que el monto al cual ascendía la suma de las seis (6) Partidas descritas, era de QUINIENTOS NOVENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 591.948,00), que sumados a las arras arrojaba un resultado total de UN MILLÓN TRESCIENTOS NOVENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 1.391.948,00), quedando pendiente la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 348.052,00), y no lo que estaba estipulado en el contrato, saldo cuyo pago había correspondido por haber sido la suma restante al momento de protocolización del documento definitivo de compra venta.
Indicó que en la cláusula quinta se había establecido que el otorgamiento del documento público de compra venta ante el Registro inmobiliario correspondiente, sería en un plazo de seis (6) meses, contados a partir de la suscripción del contrato, salvo que por cualquier circunstancia justificada el inmueble no hubiere sido culminado o no se hubiesen obtenido todos los permisos relativos al inmueble, necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta, en cuyos supuestos la promesa bilateral de compra venta se hubiese considerado prorrogada automáticamente hasta un máximo de seis (6) meses más; que dicho plazo había vencido el seis (6) de agosto de dos mil trece (2013).
Manifestó que en la misma cláusula quinta se había pactado que por cualquier circunstancia que el inmueble no hubiese sido culminado o no se hubiesen obtenido todos los permisos relativos al inmueble, la vendedora debía indemnizar a su representada por concepto del retraso uno por ciento (1%) del monto total por cada día de retraso surgido, o el tres por ciento (3%) del precio del monto total del contrato.
Argumentó que en la cláusula sexta, en cumplimiento a las disposiciones legales en materia de vivienda y hábitat, se había convenido de común acuerdo entre las partes que la fecha estimada para la protocolización del documento definitivo de compra-venta sería el día treinta y uno (31) de enero de dos mil trece (2013), y que si la vendedora hubiese obtenido los permisos con antelación a los plazos citado, se iba a proceder a la protocolización del documento definitivo de venta antes del día treinta (30) de noviembre de dos mil doce (2012); que para tales fines la vendedora iba a convocar a su representada con por lo menos diez (10) días hábiles de anticipación al acto de otorgamiento, por escrito o por correo certificado, en la dirección que suministrara su mandante, y que constaba de la planilla de declaración jurada de origen y destino lícito de los fondos, que había sido anexada al contrato, para su comparecencia ante la Oficina de Registro Público a objeto de haber otorgado el documento definitivo de venta.
Alegó que con anterioridad a la firma del contrato de promesa bilateral de compra venta, su representada había dado cumplimiento a las obligaciones de pago que había asumido conforme a las cláusulas señaladas anteriormente de la siguiente manera:
• En fecha cuatro (4) de mayo de dos mil doce (2012), su representada había pagado las arras que se habían señalado en el contrato, era decir la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), mediante cheque Nº 00006577, de la cuenta Nº 0108-0013-74-0100247985, del ciudadano ALIREZA SHAHINBAKHSH, en el Banco Provincial, que fue librado a favor de la vendedora sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A., y había sido recibido por ésta en la misma fecha.
• El día cinco (5) de junio de dos mil doce (2012), su representada había pagado la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 98.658,00), mediante cheque Nº 00006669 de la cuenta Nº 0013-74-0100247985, del ciudadano ALIREZA SHAHINBAKHSH, en el Banco Provincial, que fue librado a favor de la vendedora sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A., y había sido recibido por ésta en fecha veintiséis (26) de junio de dos mil doce (2012).
• En fecha dos (2) de julio de dos mil doce (2012), su representada había pagado la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 98.658,00), mediante cheque Nº 00006332, de la cuenta Nº 0013-74-0100247985, del ciudadano ALIREZA SHAHINBAKHSH, en el Banco Provincial, que fue librado a favor de la vendedora sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A., y había sido recibido por ésta en fecha tres (3) de julio de dos mil doce (2012).
• El día treinta (30) de julio de dos mil doce (2012), su representada había pagado la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 98.658,00), mediante cheque Nº 44-85718551, de la cuenta Nº 0151-0002-80-3000050358, en el Banco Fondo Común (BFC), que fue librado a favor de la vendedora sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A. y había sido recibido por ésta.
• En fecha treinta (30) de agosto de dos mil doce (2012), su representada había pagado la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 98.685,00), mediante cheque Nº 16-85718555, de la cuenta Nº 0151-0002-80-3000050358, en el Banco Fondo Común (BFC), que fue librado a favor de la vendedora sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A. y había sido recibido por ésta el día tres (3) de septiembre de dos mil doce (2012).
• El día veintiocho (28) de septiembre de dos mil doce (2012), su representada había pagado la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 98.685,00), mediante cheque Nº 50-85718557, de la cuenta Nº 0151-0002-80-3000050358, en el Banco Fondo Común (BFC), que fue librado a favor de la vendedora sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A. y había sido recibido por ésta.
• En fecha treinta y uno (31) de octubre de dos mil doce (2012), su representada había pagado la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 98.685,00), mediante cheque Nº 79-85718558, de la cuenta Nº 0151-0002-80-3000050358, en el Banco Fondo Común (BFC), que fue librado a favor de la vendedora sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A. y había sido recibido por ésta.
Manifestó que de esa manera para el día treinta y uno (31) de octubre de dos mil doce (2012), su representada había pagado a la vendedora la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL VEINTINUEVE BOLÍVARES (Bs. 1.392.029,00), como anticipo del precio por concepto de la venta del inmueble descrito en autos, habiendo quedado pendiente por parte de su representada el pago de la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 347.971,00); y, por parte de la vendedora la protocolización del documento definitivo de compra-venta.
señaló que habiendo vencido el plazo que estaba contenido en el contrato de opción a compra-venta y habiendo estado protocolizado el documento de condominio de inmueble, la vendedora no había dado el aviso correspondiente para la firma del documento definitivo de venta, y a la fecha de presentación de la demanda se había negado a hacerlo aduciendo una modificación, a su favor, del precio de venta, situación que no se encontraba contemplada en el contrato, por el contrario, el retardo en el otorgamiento del documento definitivo le había dado derecho a su representada a ejecutar la cláusula quinta, en lo que se refería a la indemnización por retardo en la entrega del inmueble.
Argumentó que la referida conducta de la demandada le había dado derecho a su representada conforme al contrato que había sido suscrito y a tenor de lo que estaba previsto en la ley, el derecho de solicitar judicialmente la ejecución o cumplimiento del contrato, y por consiguiente, a exigir la inmediata protocolización del documento definitivo de compra-venta, o en su defecto conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que se tuviera la sentencia que se dictara en el proceso como titulo de propiedad, a su favor, del inmueble objeto de la opción de compra venta, además de haber solicitado la compensación de la cantidad a la que se refería la cláusula indemnizadora, con el saldo del precio de venta que su representada se comprometía a consignar en la oportunidad correspondiente.
Que por las razones señaladas acudía a demandar a la sociedad mercantil DESARROLLO PAR TRES, C.A., para que conviniera o en su defecto, a ello, fuera condenado por el Tribunal, en lo siguiente:
“…PRIMERO: En el CUMPLIMIENTO del contrato de opción de compra venta suscrito y autenticado en fecha 06 de agosto de 2012, por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 26, Tomo 148 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, que tuvo por objeto el inmueble constituido por una (1) unidad vendible del CONJUNTO RESIDENCIAL SOHO58, el cual estará distinguida con el número y letra MZA (A), con un área aproximada de 57,91 m2, ubicada en el piso uno (1) del Edificio del citado CONJUNTO RESIDENCIAL SOHO58, que se encontraba en construcción y que actualmente se corresponde con el inmueble identificado como “MEZZ A”, y está situado en el Nivel Mezzanina (primer piso tomando en consideración que el nivel acceso corresponde a la planta baja del edificio), del CONJUNTO RESIDENCIAL SOHO58, ubicado en la Calle Los Granados con Avenida Don Eugenio Mendoza, Urbanización la Castellana, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, que tiene una superficie aproximada de CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (56,83 m2), consta de las siguientes dependencias: Un (1) Estar-Comedor, Un (1) balcón, cocina, Una (1) habitación con jardinera, Vestier y Sala de Baño interior y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos; NOROESTE: Fachada Noroeste del Edificio; SURESTE: Fachada Sureste del edifico, NORESTE: Planta alta del apartamento PBC; y SUROESTE: Hall de acceso, ducto para tuberías de gas y Fachada Interna del Edificio, así como también los dos (2) puestos de estacionamiento que formarían parte de la referida negociación y que serian identificados en el documento definitivo de compra venta.
SEGUNDO: Como consecuencia del cumplimiento solicitado, la demandada proceda de inmediato a la protocolización, a favor de mi representada, del documento definitivo de venta, del inmueble identificado como “MEZZ A”, situado en el Nivel Mezzanina, del CONJUNTO RESIDENCIAL “SOHO 58”, ubicado en la Calle Los Granados con Avenida Don Eugenio Mendoza, Urbanización la Castellana, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, que tiene una superficie aproximada de CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (56,83 m2), consta de las siguientes dependencias: Un (1) Estar-Comedor, Un (1) balcón, cocina, Una (1) habitación con jardinera, Vestier y Sala de Baño interior y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos; NOROESTE: Fachada Noroeste del Edificio; SURESTE: Fachada Sureste del edifico, NORESTE: Planta alta del apartamento PBC; y SUROESTE: Hall de acceso, ducto para tuberías de gas y Fachada Interna del Edificio, así como también de dos (2) puestos de estacionamiento que sean identificados en el documento definitivo de compra venta, cuya titularidad recae en la demanda conforme el Documento de Condominio protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 06 de febrero de 2015, inscrito bajo el Nº46, folio 388 del Tomo 4 del Protocolo de Transcripción del año 2015, recibiendo el pago del saldo del precio en el mismo acto.
TERCERO: Conforme lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en caso de incumplimiento de la decisión que con suficiente claridad y extensión se dicte en este proceso, se tenga la sentencia misma como Título de Propiedad a favor de mi representada, ciudadana PATRICIA KARINA ZERPA C. ordenándose su registro previo el pago por su parte del saldo del precio, en la oportunidad correspondiente.
CUATRO: Que se compense del saldo del precio de venta la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 52.200,00) que la demandada debe pagar a mi mandante por concepto de indemnización por el retardo en la entrega del inmueble, conforme a la cláusula QUINTA del contrato cuya ejecución se solicita, a razón del tres por ciento (3%) del precio total de venta estableciéndose que mi mandante debe pagar por concepto del saldo del precio de venta, luego de la compensación y los pagos ya realizados, la suma de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 295.771,00).
QUINTO: Pagar las costas y Costos que se ocasionen con motivo de la presente acción…”
Basó la demanda en lo establecido en los artículos 1159, 1160, 1167, 1211, 1257, 1258, 1332, del Código Civil; estimándola en la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.740.000,00).
Por otro lado, se observa que el abogado LUIS BOUQUET LEÓN, en representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda señaló lo siguiente:
Negó, rechazó y contradijo, en nombre de su mandante, tantos los hechos que se habían invocado como el derecho que se había alegado, por haber sido inciertos los primeros y sin fundamentaciòn los segundos, contenidos en la demanda que se había propuesto contra su representada.
Indicó que de conformidad con lo que estaba previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, convenía en que su representada había destinado el inmueble que estaba denominado CONJUNTO RESIDENCIAL “SOHO 58” al que se había referido la parte actora en su libelo, para que fuese enajenado en propiedad horizontal; que dicho inmueble se encontraba ubicado en la Calle Los Granados con Avenida Don Eugenio Mendoza, Urbanización la Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda; que el inmueble tenía un área aproximada de construcción de TRES MIL TRESCIENTOS VEINTIOCHO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (3.228,94 m2), y que sobre ella, se había construido un edificio que constaba de siete (7) pisos y quince (15) apartamentos; que uno de los apartamentos que conformaban el edificio se encontraba identificado como “MEZZ A” con una superficie de CINCUENTA Y SEIS METROS CON OCHENTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (56,83 m2), con las dependencias que habían sido señaladas por la parte actora en su libelo y con el correspondiente puesto de estacionamiento signado con el Nº 19.
Mencionó que era cierto que la sociedad mercantil DESARROLLO PAR TRES, C.A., había celebrado con la parte actora un contrato de promesa bilateral de compra venta, sobre el inmueble distinguido como “MEZZ A”, con un área aproximada de CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (57,91 m2), con las condiciones que habían sido establecidas por las partes; y, que se había pactado el precio de la venta en la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (BS. 1.740.000,00); y , que para garantizar el cumplimiento de la obligación que había sido contraída por la ciudadana PATRICIA KARINA ZERPA, ella había entregado a su representada la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), en calidad de arras que serían imputadas al precio de la venta.
Señaló que igualmente era cierto, que la parte actora debía haber pagado a su poderdante el saldo remanente de NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 940.000,00), en dos (2) partidas que estaban determinadas en seis (6) partidas mensuales por la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 98.658,00), pagadera la primera de ellas, a los treinta (30) días siguientes a la suscripción del referido contrato, desde el seis (6) de septiembre de dos mil doce (2012), las partidas restantes el mismo día de los meses subsiguientes, y una partida por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs.348.520,00), a los doscientos diez (210) días siguientes a la fecha de suscripción del documento de opción de compra venta.
Argumentó que si se hubiese observado el monto que se había convenido como arras, OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), más la suma de las dos (2) partidas que habían sido convenidas para el pago de precio de la opción de compra venta, se podía concluir que con ellas se pagaba la totalidad del precio de la opción de compra venta, era decir, seis (6) partidas mensuales de NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 98.658,00), y un pago de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs.348.520,00), a los doscientos diez (210) días siguientes de la fecha del otorgamiento del contrato de opción de compra venta, y que la coletilla “ y la partida restante al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta” había sido un error material, que era imputable a las partes, que no tenía relevancia alguna ni era determinante para la fijación del precio.
Alegó que para pagar el saldo del precio, se había establecido un lapso de doscientos diez (210) días que serían contados a partir de la fecha autentica del contrato, o sea, a partir del día seis (6) de agosto de dos mil doce (2012), por lo que desde el día siete (7) de agosto de dos mil doce (2012), al día cinco (5) de marzo de dos mil trece (2013), habían transcurrido los doscientos diez (210) días que habían sido estipulados en la opción para el pago de la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs.348.520,00), pero que de la determinación de los abonos que le había hecho la parte actora a su representada en este juicio, se podía concluir que el monto adeudado ascendía a la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 347.971, 00), ya que de las seis (6) cuotas que se habían convenido como primera partida estipulada en la cláusula tercera, las tres (3) últimas las había cancelado no al monto que había sido estipulado, sino que, quizás por un error material las había pagado a razón de NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 98.685,00), cada una y no a razón de NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 98.658,00), que era lo que estaba convenido, y así lo había reconocido la parte actora.
Arguyó que la ciudadana PATRICIA KARINA ZERPA, prominente compradora, no le había cancelado a su mandante la referida cantidad deudora, dentro del plazo que estaba establecido, lo que había constituido una violación a las cláusulas contractuales del contrato de promesa bilateral de compra venta, que había sido celebrado, de conformidad con lo que estaba previsto en los artículos 1.160 y 1.168 del Código Civil.
Señaló que no era cierto que su representada se había negado a otorgar el documento definitivo de la venta, ya que como había afirmado la parte actora la sociedad mercantil DESARROLLO PAR TRES, C.A., había aducido una modificación del precio de la venta, manifestando que tal situación no se hallaba comprendida en el contrato de opción de compra venta, por lo que el retardo en el otorgamiento del documento definitivo le había dado derecho a ejecutar la cláusula quinta en lo que se refería a la indemnización por retardo en la entrega del inmueble.
Que lo anteriormente descrito, no era cierto, ya que para haber llegado a la conclusión de que su representada había requerido un mayor precio del que estaba pautado en el contrato, se evidenciaba la fabricación de una coartada por parte de quien era la futura adquiriente, para haber compensado los beneficios que se derivaban de la cláusula contractual de indemnización discutible, con el precio de la opción, ya que ella había tenido la forma contractual que estaba prevista en la cláusula décima séptima del contrato, para haber requerido el cumplimiento por parte de su representada de cualquier obligación derivada del mismo, cláusula que había establecido que cualquier notificación o solicitud que se hubiere requerido con ocasión al contrato, se debía haber realizado única y exclusivamente por escrito, mediante comunicación entregada y recibida en las direcciones que se habían indicado, la prominente vendedora en la avenida Venezuela, Edificio Valfer, Mezzanina, el Rosal, Municipio Chacao. Cláusula esta que era obligatoria para las partes en relación a las diferencias que hubiesen podido presentarse entre ellas, o bien mediante el procedimiento de la oferta real de pago como medio legal que la prominente compradora había tenido, para haber obtenido la liberación de su obligación, respecto de su mandante, cuando este presuntamente se había rehusado a recibirle el pago correspondiente a su acreencia, aduciendo un aumento en el precio, habiendo cumplido con los extremos del artículo 1.307 del Código civil.
Manifestó que aún cuando la presente acción había sido aparentemente bien estructurada, no había sido bien implementada, pues era imposible haber aumentado el precio convenido en un contrato que estaba instrumentado en documento autentico. Que era público y notorio que para el otorgamiento de un documento de compra venta se requerían una serie de documentos que debían ser obtenidas por el vendedor, entre otros el documento de condominio para lo que se necesitaba la certificación de habitabilidad, la cual había sido obtenida por su mandante el día primero (1º) de diciembre de dos mil catorce (2014), tal como constaba en el documento administrativo de habitabilidad; y, que para ello se había establecido la cláusula quinta del contrato de promesa bilateral de compra venta.
Indicó que tanto la parte actora como su mandante, estaban de acuerdo en que el contrato objeto de este litigio era un contrato de promesa bilateral de compra venta, que la interpretación de ellos era fundamental, ya que aún cuando se trataba de una manifestación de voluntad de las partes en un texto determinado, correspondía al Juez la interpretación del mismo, por cuanto se trasladaba a él, quien debía analizar el texto del contrato, en forma literal, así como encontrar la intención de las partes, por ello si en el texto del contrato existían cláusula ambiguas el Juez debía interpretarlas, por medio de los términos claros y precisos empleados por los contratantes en otras cláusulas del mismo texto; así como acogerse a la jurisprudencia vinculante de la Sala Civil y específicamente de la Sala Constitucional, sentencia Nº 878 de fecha veinte (20) de julio de dos mil quince (2015), expediente Nº 14-0662, con ponencia del Magistrado MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN.
Alegó que la intención de su poderdante había sido vender con motivo de la ejecución del contrato de promesa bilateral de compra venta, el apartamento tantas veces señalado, pero que necesariamente era requisito indispensable el otorgamiento de documento de condominio a esos fines, el cual se había protocolizado el día seis (6) de febrero de dos mil quince (2015), y la parte actora había intentado su acción el día trece (13) de abril de dos mil quince (2015). Señaló que su mandante no había estado obligada a otorgar el documento definitivo de venta dado al incumplimiento de la parte actora de las obligaciones que había asumido en el referido contrato de promesa bilateral de compra venta, tal como había sido la cancelación de TRESCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 347.971,00), que debió haber realizado a los doscientos diez (210) días de la firma del documento de la promesa bilateral de compra venta.
-IV-
ALEGATOS ANTE ESTA ALZADA
La abogada MARY RAQUEL DUQUE, apoderada judicial de la parte demandada, en la oportunidad de presentar su escrito de informes antes esta Alzada, inicialmente realizó un resumen de los hechos ocurridos en el proceso, así como del fallo recurrido; para luego señalar lo siguiente:
Que el a quo había declarado con lugar la presente demanda, errando en su dispositiva al haber ordenado a su mandante dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta y otorgar el documento definitivo de venta sobre el inmueble identificado en autos, condenando igualmente indemnizar a la parte actora por el supuesto retardo en la entrega del inmueble objeto del referido contrato, obviando que en dicho contrato ambas partes habían establecido las cláusulas penales correspondientes en caso de incumplimiento del mismo.
Citó el artículo 1.258 del Código Civil; y, manifestó que el a quo no debió condenar a su representada tanto al pago de una indemnización como a la protocolización de la opción de compra venta, toda vez que había ignorado por completo las cláusulas penales quinta y octava que estaban establecidas en el contrato, mediante las cuales se había establecido claramente que por incumplimiento o algún tipo de retardo, por parte de su mandante, se cancelaría una suma de dinero como resarcimiento de los daños y perjuicios sufridos habiendo quedado así resarcido de pleno derecho el contrato y no que se entregaría la propiedad del inmueble tal como lo había ordenado erróneamente el Juzgado de la causa.
Asimismo citó sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha siete (7) de noviembre de dos mil tres (2003), expediente Nº 2000-000894; e indicó que la parte actora al haber demandado el cumplimiento de contrato, no podía haber exigido la indemnización y el cumplimiento de la obligación principal al mismo tiempo, toda vez que había sido criterio reiterado de la Sala de Casación Civil que una vez que se declare con lugar el resarcimiento del daño, no podían los compradores obtener la propiedad del inmueble objeto de la negociación, visto que su mandante no había estado obligada a otorgar el documento definitivo de venta, habiendo la actora incumplido con las obligaciones que había asumido en el contrato de promesa bilateral de compra venta, tal como lo había sido la cancelación de TRESCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 347.971,00), que debió haberla realizado a los dos cientos diez (210) días de la firma del contrato objeto de la presente demanda, tal y como había sido pactado en su cláusula tercera.
Señaló que el a quo había establecido en su dictamen que de haberse protocolizado el contrato la sentencia recurrida produciría los efectos del mismo, en lo cual había vuelto a errar ya que no concordaba con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, ni con la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha veinte (20) de julio de dos mil quince (2015), expediente Nº 14-0662, con ponencia del Magistrado MARCOS TULIO DUGARTE.
Alegó que según la referida norma y la señalada jurisprudencia, la sentencia produciría los efectos traslativos de la propiedad única y exclusivamente cuando la accionante hubiese cumplido con la prestación debida y esta haya constado en autos.
Indicó que en el presente caso el a quo en su dispositivo cuarto había ordenado a la parte actora a que una vez que la decisión hubiere quedado definitivamente firme, consignara el saldo restante del precio conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil mediante un cheque de gerencia a disposición del Tribunal por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 295.771,00), era decir, que no constaba en autos el pago de la referida obligación, que además era un hecho notorio reconocido por el a quo, que era quien había ordenado el pago de la suma restante del precio total de venta del inmueble objeto de la venta, lo cual había demostrado que su representada nunca había recibido dicho pago, por lo que en ningún momento había estado obligada a protocolizar la venta del inmueble, lo cual había demostrado que el Juzgado de la causa había errado al haber condenado a su mandante y al haber declarado con lugar la demanda.
Transcribió los artículos 4 y 1.159 del Código Civil y parte de la sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha nueve (9) de julio de dos mil nueve (2009), expediente Nº AA20-C-2009-000051, e indicó que el a quo había errado al haber realizado la interpretación del contrato, al haber concluido que la oportunidad para el pago de la última partida era al momento de la protocolización y no en los doscientos (210) días que estaban establecidos en la cláusula tercera del contrato objeto de la presente demanda, ya que estaba desnaturalizada la esencia del contrato al haber considerado una fecha distinta a la que se había pautado, puesto que de la lectura del documento de opción a compra venta se había evidenciado que existía un error material involuntario en la cláusula tercera puesto que en su parte final señalaba que la partida restante al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, pero que no se podía interpretar una cláusula por separado, sino que debió habérsele dado el sentido que habían querido atribuirle las partes contextualizando todo el instrumento, que en este sentido era que la cuota debió haber sido cancelada el día cuatro (4) de marzo de dos mil trece, era decir doscientos diez (210) días transcurridos desde el momento de la firma del contrato.
Arguyó que por lo anteriormente expuesto y habiendo tenido en cuenta que se había demostrado que la última cuota no había sido cancelada en la fecha que se había suscrito en el contrato, era decir que hubo un incumplimiento previo del contrato por parte de la ciudadana PATRICIA KAROLINA ZERPA, al no haber cancelado la cuota respectiva, que por tal motivo su mandante no estaba en la obligación de haber realizado ninguna otra gestión inherente al compromiso que ya se había pactado, y no podía haber sido alegado y justificarse su incumplimiento en que su poderdante no hubiere logrado obtener la certificación de habitabilidad, puesto que el pago no había estado supeditado a la obtención de dicho documento, todo conformidad al artículo 1.168 del Código Civil.
Manifestó que en la cláusula sexta se había establecido sin perjuicio de lo que estaba estipulado en las cláusulas anteriores, fijar como fecha tope para la protocolización del documento el día treinta y uno (31) de enero de dos mil trece (2013), que dicho convenio se había realizado en aras de haber dado cumplimiento a lo que estaba señalado en el artículo 1 de la resolución Nº 98 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat.
Citó doctrina del Doctor JOSÉ SAAVEDRA, acerca de del contrato en masa y de las cláusulas generales de contratación y sus reglas de interpretación contractual; y, manifestó que en supuesto de que las cláusulas quinta y sexta hubieren colisionado en algún punto, el deber del juzgador era haber sentenciado conforme a la equidad, era decir, que conforme a las conductas de ambas partes se había manifestado la voluntad de haber llegado al acuerdo que había sido convenido en el contrato objeto de la presente acción.
Mencionó que en virtud de lo expuesto y con relación a que la intención de su representada había sido vender con motivo de la ejecución del contrato de promesa bilateral de compra venta, el apartamento identificado en autos, pero que había constituido un requisito indispensable el otorgamiento del documento de condominio, el cual había sido protocolizado el día seis (6) de febrero de dos mil quince (2015), y la parte actora había intentado su acción el día trece (13) de dos mil quince (2015), era decir, que su mandante había actuado de buena fe; y, que no había estado obligada a otorgar el documento definitivo de venta, dado el incumplimiento de la parte actora de las obligaciones.
Asimismo la abogada LUISA CRISTINA RAMOS ACOSTA apoderada judicial de la parte actora, ciudadana PATRICIA KARINA ZERPA, presentó observaciones al escrito de informes de su contraparte, alegando lo siguiente:
Que la representación de la parte demandada había confundido la cláusula penal por incumplimiento con la indemnización por retardo en el incumplimiento; citó el artículo 1.258 del Código Civil e indicó que en el presente caso la penalidad que había sido reclamada conjuntamente con el cumplimiento de la obligación principal, no había sido establecida en el contrato por inejecución del mismo, sino por simple retardo, tal y como lo preveía la excepción que estaba contenida en la parte final de la norma, de manera pues que había resultado inaplicable la prohibición de haber reclamado al mismo tiempo la cosa principal y la pena, pues como señalaba la cláusula quinta, se había pactado que por cualquier circunstancia que el inmueble no hubiese sido culminado o no se hubiesen obtenido todos los permisos relativos al inmueble, la vendedora indemnizaría a su representada por concepto del retraso uno por ciento (1%) del monto total por cada día de retraso que hubiere surgido o el tres por ciento (3%) del precio del monto total del contrato; lo que evidentemente no se había referido a inejecución, sino a simple retardo en la ejecución, tal y como había sido solicitado.
Argumentó que la representación de la parte demandada había pretendido que se aplicara al presente caso una sentencia que había sido dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha veinte (20) de julio de dos mil quince (2015), en la cual se había establecido un criterio según el cual para que la sentencia dictada en casos de cumplimiento de contrato de opción de compra venta surtiera los efectos que estaban previstos en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, resultaba necesario que constara en el expediente antes de la sentencia, el pago de la obligación por parte del demandante; que dicha decisión no podía haber sido aplicada al presente caso tal y como también lo había expresado la sentencia, puesto que había sido dictada con posterioridad a haberse iniciado la presente demanda y su admisión; que solo podía haberse aplicado a casos cuya interposición y admisión hubiese ocurrido después de proferido el fallo de carácter vinculante.
Indicó que en el caso que nos ocupaba debía ser aplicado el criterio que había imperado antes del diez (10) de abril de dos mil quince (2015), que exigía al demandante el pago del saldo del precio, era decir, el cumplimiento integro de las obligaciones antes de la ejecución de la sentencia, que como lo había establecido la norma antes del vencimiento del lapso de cumplimiento voluntario no se tenia certeza si la parte demandada cumpliría de manera voluntaria con la protocolización del documento definitivo de venta, habiendo recibido directamente el pago del saldo, tal como había ocurrido en el presente caso, en el que la parte que representaba se había comprometido al cumplimiento de su prestación una vez fuere requerido por el Tribunal, de manera como este lo había solicitado en el dispositivo del fallo.
Señaló que como había quedado establecido en el fallo de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia invocado por la parte demandada, haber aplicado dicho criterio al caso que se había interpuesto con anterioridad hubiese dado lugar a la anulación del fallo que en tal sentido se hubiere dictado; por consiguiente la denuncia que se había formulado debía ser desechada.
Alegó que era una afirmación muy superficial haber manifestado que lo que existía en la cláusula tercera del contrato accionado resultaba un error material involuntario, cuando efectivamente como había sido interpretado por el a quo, lo que se había evidenciado era una absoluta contradicción, puesto que habiéndose tratado de un contrato de opción de compra venta, no era viable el pago total del precio de venta con anterioridad a la terminación del inmueble y de la protocolización del documento definitivo de compra venta, pues en ese caso no hubiese sido una opción sino que se hubiese estado en presencia de un contrato de venta en toda su extensión.
Arguyó que habiendo estado ante una cláusula ambigua, había sido necesario que el Juzgado de la causa en su sentencia hubiese realizado la interpretación de la misma de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo al propósito e intención de las partes, y tenido en miras las exigencias de la Ley, la verdad y la buena fe, como lo había hecho cuando concluyó que el pago del saldo debió verificarse al haberse protocolizado el documento definitivo de venta.
Que no tenía base legal la afirmación respecto de la cual la fijación de la fecha tope para la protocolización del documento que estaba contenida en la cláusula sexta pues se había hecho para dar cumplimiento al dispositivo del artículo 1 de la resolución Nº 098 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, como si se hubiese tratado de un simple requisito burocrático.
Indicó que la referida resolución establecía de manera imperativa la obligación de fijar la fecha tope para la protocolización, pero que ello, no solo hacía necesario que en los contratos se colocara dicha fecha; sino que además resultaba imperativo conforme a la mencionada disposición, que se protocolizara antes de dicha fecha el documento definitivo de venta, salvo que no se hubiere obtenido como en el presente caso el certificado o permiso de habitabilidad, lo cual hubiese podido prorrogar la fecha de la protocolización, ya que sin dicho permiso los registradores no podían protocolizar documentos de venta, sin perjuicio de las penalidades que estaban establecidas.
Manifestó que no podía haber sido admitida la hipótesis que solo establecía esa fecha para haber solucionado un requisito burocrático cuyo cumplimiento, según la parte demandada, no era necesario. Que además toda la doctrina que había sido traída a colación acerca de la interpretación de cláusulas contractuales o divergentes, estaba dirigida siempre a la protección de débil jurídico de la relación contractual en contratos de adhesión que en estos casos resultaba el comprador. Por lo que la defensa que había sido esgrimida por la parte demandada debía desecharse.
-VI-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
DEL FONDO DE LO DEBATIDO
Circunscrita como quedó la controversia en este juicio, a los hechos antes señalados, pasa este sentenciador a decidir el fondo de lo debatido, en los siguientes términos:
Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, el Juez Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpusiera la ciudadana PATRICIA KARINA ZERPA contra de la sociedad mercantil DESARROLLO PAR TRES, C.A.
El Juez de la recurrida, fundamentó su decisión, en lo siguiente:
“… Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizado por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, o resolución, en su caso, a saber:
• La existencia de un contrato bilateral;
• Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
• El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Así pues, resulta necesaria la verificación de dichos requisitos para la procedencia de la presente acción, destacándose al efecto que conforme a la valoración precedente hecha respecto del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 6 de agosto de 2012, anotado bajo el No 26, Tomo 148 de los Libros de los Libros de Autenticaciones respectivos, se tiene por reconocida la existencia del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, el cual fue consignado por la parte actora anexo junto al escrito libelar marcado con la letra “C”, y reconocido por la demandada en su escrito de contestación, de lo que se evidencia que se encuentran ligados jurídicamente por el referido contrato denominado de opción de compra-venta al cual se le confirió todo el valor probatorio que del mismo se desprende y consecuencialmente, resulta fehacientemente probado en autos la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda. ASÍ SE DECIDE.
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla, se advierte que, en las cláusulas segunda y tercera del mencionado contrato, las partes establecieron el monto de la negociación y la oportunidad en la cual debía efectuarse el pago, quedando establecido el precio de la venta en la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.740.000,00), de los cuales la demandante entregó a la demandada la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), en calidad de arras, y la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA Y DOS MIL VEINTINUEVE BOLÍVARES (Bs. 592.029,00), mediante el pago de seis (6) cuotas, las tres primeras por la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 98.658,00) y las restantes por la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 98.685,00), lo cual quedó efectivamente verificado conforme se evidencia del material probatorio aportado a los autos, y reconocido por la demandada; quedando pendiente la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS ( Bs. 348.520,00), los cuales la actora ofreció pagar al momento de la protocolización del documento definitivo de venta o su consignación ante el Tribunal, sin embargo, dicha cuota refirió la demandada debió haber sido pagada a los 210 días siguientes a la fecha de suscripción del referido contrato.
En efecto, la referida cláusula tercera al establecer la oportunidad del pago de la segunda partida, estableció textualmente lo siguiente: “…b) UNA (1) partida, por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 348.520,00), pagadera a los doscientos diez (210) días siguientes a la fecha de suscripción del presente documento y la partida restante al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta…”. (Subrayado del tribunal).
En tal sentido, quien suscribe, bajo la óptica progresiva del Derecho, y con un sentido de constitucionalización del proceso, entendido el mismo como instrumento de realización de la justicia por mandato del artículo 257 Constitucional, y con ello indagar la verdad, considera necesario interpretar el contrato suscrito por las partes de forma armónica en todas y cada una de sus cláusulas a los fines de identificar el propósito y la intención de las partes más allá de un posible error material en la redacción de algún documento autenticado por éstas.
Así pues, la propia cláusula tercera contiene la forma convenida por las partes para el pago del precio del inmueble, que sería de la siguiente forma: i) la suma de Bs. 800.000,00 por concepto de arras; ii) la cantidad restante del precio del inmueble, es decir, Bs.940.000,00 mediante el pago de dos partidas, discriminadas así: 1) seis partidas o cuotas mensuales por la cantidad de Bs. 98.658,00 pagadera la primera de ellas a los 30 días siguientes de la fecha de suscripción del contrato y las cuotas restantes a los 30 días de los meses siguientes; y finalmente 2) una última partida, la cual no fue discriminada con claridad, pues presenta dos supuestos; el pagar esta última partida a los 210 días de la fecha del contrato cuyo cumplimiento se pretende o pagarla al momento de la protocolización del documento definitivo de venta.
De igual forma, el contrato en cuestión establece un plazo de seis (6) meses contados a partir de la autenticación del contrato para el otorgamiento del documento definitivo de venta ante el Registro respectivo, además de la prórroga pactada si fuere el caso (cláusula quinta).
Asimismo, se estableció de común acuerdo como fecha estimada para la protocolización a más tardar el día 31 de enero de 2013 (cláusula sexta). Entonces, se pregunta quien suscribe ¿si el plazo estimado para el otorgamiento del documento de venta fue de 6 meses desde el 6 de agosto de 2012, fecha en la que se autenticó el contrato que dio origen al presente litigio, lo cual se cumplió a inicios del mes de febrero de 2013, aunado a ello, las partes estimaron como fecha tope para la protocolización de documento definitivo de venta el 31 de enero de 2013, por qué pactar el pago de la última partida establecida en la cláusula tercera, por la cantidad de Bs. 348.520,00 al término de 210 días contados desde el 06-08-2012, lo que incluso sobrepasa el plazo estimado de protocolización de la venta definitiva ante el respectivo registro, toda vez que esos 210 días se vencerían aproximadamente a inicios del mes de marzo de 2013.
De las cláusulas contractuales se evidencia el ánimo de la vendedora de finiquitar el contrato lo antes posible, pues en la cláusula sexta se pactó que de tener ésta toda la permisología necesaria para el otorgamiento del documento definitivo de venta se procedería a la protocolización de la venta antes del 30 de noviembre de 2012, es decir, incluso antes de la fecha estimada en la cláusula quinta.
Entonces, si el contrato de venta constituye la obligación del vendedor de transmitir la propiedad una vez el comprador cumpla con su obligación de pagar el precio pactado, y en el caso que nos ocupa se verificó que en efecto la demandante en su condición de compradora pagó más del 70% del valor del inmueble, y al quedar igualmente demostrado el ánimo de la vendedora de protocolizar la respectiva compra venta lo antes posible una vez contara con las permisologías necesarias y así transmitir la propiedad, hace concluir a quien suscribe que la intención de las partes al establecer la oportunidad para el pago de la última partida en la cláusula tercera, fue en la oportunidad de la protocolizar la venta ante el respectivo registro pues, seria esa la oportunidad de finiquitar el contrato mediante la transferencia de propiedad del inmueble y la totalidad del pago del precio pactado, más no el término de 210 días desde la fecha de suscripción del contrato, pues esta fecha resulta distinta a la estimada de protocolización e incluso posterior, no resultando lógico jurídicamente que en cualquiera de los casos, se protocolizara la venta definitiva del inmueble y la última partida hubiese sido pagada con posterioridad a la transmisión de la propiedad.
Así las cosas, establecido que la intención de las partes de fijar la oportunidad en que el comprador debía pagar la última partida del precio del inmueble al momento de la protocolización de la venta definitiva, adicional a la manifestación de la parte actora de cumplir con el pago del monto restante en la oportunidad que para ello se fije, por lo que queda demostrado el cumplimiento de la prestación de la actora y con ello verificado el segundo de los requisitos. ASÍ SE DECIDE.
En este mismo orden de ideas, pasa esta Juzgadora a verificar el tercer requisito de procedencia de la acción incoada, es decir, el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. En este sentido, alega la representación judicial de la parte actora que vencido el plazo establecido en el contrato y protocolizado como fue el documento de condominio del inmueble, la demandada no le ha dado a su representada el aviso correspondiente para la firma del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro respectiva, esgrimiendo la demandada en su defensa que, resulta imposible protocolizar la venta definitiva de inmueble sin que se cuente con toda la perisología necesaria para ello, y no es sino hasta el 1 de diciembre de 2014 cuando la demandada obtuvo la certificación de habitabilidad y posteriormente, la protocolización del documento de condominio en fecha 6 de febrero de 2015.
En este sentido, al irnos al contrato observamos que conforme a la cláusula quinta una vez transcurrido el plazo pactado para la protocolización de la venta definitiva, salvo cualquier circunstancia justificada el inmueble no haya sido culminado o no se hubiesen obtenido los permisos necesarios, el plazo de protocolización se consideraba prorrogado automáticamente hasta un máximo de seis (6) meses, sin que procediera ningún tipo de reclamación ni indemnización por tal concepto cuando las razones del retraso deriven de caso fortuito o causa mayor, así como que la vendedora haya sido suficientemente diligente en la presentación ante las autoridades competentes de la documentación necesaria para la obtención de las correspondientes perisologías. Así pues, llama la atención de quien suscribe que la certificación de habitabilidad fue adquirida por la demandada transcurridos más de dos (2) años desde la suscripción del contrato autenticado y posteriormente se registró el documento de condominio, claro sin tal certificación de habitabilidad era imposible su registro.
En lo que respecta al alegato de la demandada de haber sido diligente en las gestiones de solicitud sobre los permisos necesarios, no consta en autos tal hecho, no entendiendo quien suscribe por qué es hasta dos (2) años después de la autenticación del contrato que nos ocupa, cuando la constructora adquiere la certificación de habitabilidad necesaria, pues a pesar de haber promovido informes a la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Chacao del estado Miranda a los fines de que informara a este Juzgado en qué fecha se expidió el acta de inspección solicitada, pese haber sido admitida en la oportunidad correspondiente, la propia parte demandada no impulsó su evacuación, siendo imposible verificar de tal forma que la vendedora haya gestionado tales permisos con anterioridad.
Establecido lo anterior, resulta indiscutible que la demandada en su condición de vendedora adquirió la certificación de habitabilidad necesaria para el registro del documento de condominio pasados dos (2) años desde la suscripción del contrato autenticado que dio origen al presente juicio, sin que haya logrado demostrar que tal solicitud se gestionó con anterioridad y que el retardo haya sido generado por fuerza mayor o causa fortuita, y al haber transcurrido más de dos (2) meses desde la fecha de protocolización del documento de condominio, no habiendo sido notificada la compradora por escrito ni por medio de correo certificado conforme a la cláusula novena para el otorgamiento del documento definitivo de venta, por lo que se verifica el tercer y último requisito, vale decir, el incumplimiento de la demandada. ASÍ SE DECIDE.
Finalmente, en lo que respecta a la ejecución de la cláusula indemnizatoria por el retardo en la entrega del inmueble prevista en la cláusula quinta del contrato, en razón del 3% del monto del precio total de venta del inmueble, el cual solicita sea compensado con el monto restante del precio que debe pagar su representada, al respecto, resulta oportuno traer a colación lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil, que establece lo siguiente:
“…Artículo 1258.- La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.
El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo…”. (Negrilla y subrayado del Tribunal).
Asimismo, la referida cláusula quinta establece respecto a la indemnización, textualmente lo siguiente: “…Por cualquier circunstancia que el inmueble no haya sido culminado o no se hubiese obtenido todos los permisos relativos a EL INMUEBLE, la PROMITENTE VENDEDORA indemnizará por el concepto de retraso uno por ciento (1%) el monto total de retraso por cada día de retraso surgido o tres (3%) por ciento del precio total del monto del contrato…”. (Negrilla y subrayado del Tribunal).
En este mismo orden de ideas, la cláusula octava del contrato, referente al incumplimiento, parágrafo único estableció que: “…si con posterioridad a la suscripción del presente contrato por caso fortuito, fuerza mayor o hecho del príncipe se hiciere imposible efectuar la negociación de compra-venta en el plazo previsto en este documento, las partes de común acuerdo podrán suscribir un nuevo instrumento donde se fijaran las condiciones que habrán de regirlo…”.
De lo precedentemente transcrito se evidencia que, si vencido el plazo para la protocolización del contrato de venta ésta no fuera posible por caso fortuito, fuerza mayor o hecho del príncipe, se suscribiría un nuevo documento que regiría la venta definitiva del inmueble, pero no es el caso que nos ocupa, pues la demandada no demostró que el retardo surgido haya sido por tales razones, pues solo se limitó a esgrimir que la actora no cumplió con el pago de la última partida llegado el término de 210 días desde la fecha de autenticación del contrato, lo cual fue interpretado supra.
Concluyéndose de lo anterior que, en el caso objeto de estudio, el retraso en la protocolización de la venta definitiva le es imputable a la demandada, pues, no demostró lo contrario, por lo que procede en derecho la indemnización prevista por las partes en la cláusula quinta parcialmente citada. En consecuencia, se acuerda la indemnización por retardo en la entrega del inmueble por la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 52.200,00), en razón del 3% del monto total del precio de venta del inmueble, cuyo monto fue pactado en la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.740.000,00), el cual deberá ser compensado al monto restante por concepto de la segunda partida, la cual fue reconocido por la demandada cuyo monto asciende a la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 347.971,00). ASÍ SE DECIDE.
Establecido lo anterior, y como quiera que consta en autos el cumplimiento de los requisitos exigidos para la procedencia de la acción de cumplimiento del contrato denominado opción a compra-venta autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 6 de agosto de 2012, anotado bajo el No 26, Tomo 148 de los Libros de los Libros de Autenticaciones respectivos, forzoso es para este Juzgado declarar PROCEDENTE la demanda incoada por la ciudadana PATRICIA KARINA ZERPA C., contra la sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A., con la responsabilidad de la vendedora de indemnizar a la actora por el retardo generado y otorgar la venta definitiva, previa consignación por parte de la compradora del saldo restante del precio conforme el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, mediante un cheque de gerencia a disposición del Tribunal por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 295.771,00), monto arrojado previa la compensación de la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 52.200,00), por concepto de indemnización, y en caso contrario, la presente decisión producirá los efectos del contrato ordenado a cumplir. ASÍ SE ESTABLECE.
-III-
DISPOSITIVA
Como consecuencia de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en la pretensión contenida en la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana PATRICIA KARINA ZERPA C., contra la sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A., ampliamente identificadas al inicio de esta decisión, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana PATRICIA KARINA ZERPA C., contra la sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A., ampliamente identificadas al inicio de esta sentencia.
SEGUNDO: SE ORDENA a la sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A., dar cumplimiento al contrato denominado opción a compra-venta autenticado a ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 6 de agosto de 2012, anotado bajo el No 26, Tomo 148 de los Libros de los Libros de Autenticaciones respectivos, y como consecuencia de ello, otorgar el documento definitivo de venta sobre el un inmueble constituido por una unidad vendible del Conjunto Residencial SOHO58, el cual estará distinguido “MZA A” con un área aproximada de CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y UN DECIMETROS CUADRADOS (57,91 m2 ), ubicado en el piso 1 del edificio CONJUNTO RESIDENCIAL SOHO 58, identificado con el No de catastro 15-07-01-U01-009-020-002-001-000-000, ubicado en la calle Los Granados con Avenida Don Eugenio Mendoza, Urbanización la Castellana, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, cuyo metraje según el documento de condominio protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 6 de febrero de 2015, tiene una superficie aproximada de CINCUENTA Y SEIS METROS CON OCHENTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (56,83 M2), a favor de la ciudadana PATRICIA KARINA ZERPA C., y en caso contrario, la presente decisión producirá los efectos del contrato ordenado a cumplir.
TERCERO: SE CONDENA a la sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A., indemnizar a la parte actora por el retardo en la entrega del inmueble objeto del contrato que dio origen al presente juicio, por la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 52.200,00), en razón del 3% del monto total del precio de venta del inmueble, cuyo monto fue pactado en la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.740.000,00), el cual deberá compensarse del monto restante del precio de la venta.
CUARTO: SE ORDENA a la parte actora, una vez quede definitivamente la presente decisión, a consignar el saldo restante del precio conforme el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, mediante un cheque de gerencia a disposición del Tribunal por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 295.771,00), monto arrojado previa la compensación de la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 52.200,00).
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en esta instancia…”
Ante ello, esta Superioridad observa:
El contrato es definido por nuestro Código Civil en el artículo 1.133 como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir, entre ellas, un vínculo jurídico, constituyendo una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico de allí que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes; y de conformidad a los artículos 1.159 y 1.160 del mismo Código tiene fuerza de ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe, según la equidad , el uso o la ley.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandante probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación. Igualmente, estatuye el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
De las normas antes transcritas, se establece la teoría de la carga de la prueba, según la cual, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y a la parte demandada, probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de la obligación demandada.
En el presente caso, se aprecia que la demandante, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo y en el lapso probatorio, los siguientes medios de prueba:
1.- Copia fotostática de documento de condominio del edificio denominado CONJUNTO RESIDENCIAL SOHO 58, protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha seis (6) de febrero de dos mil quince (2015), bajo el Nº 46, folio 388, Tomo 4 del protocolo de trascripción de ese mismo año; con el fin de demostrar que la sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A., es propietaria del inmueble destinado para ser enajenado en Propiedad Horizontal; y, de la parcela de terreno sobre la cual estaba construido.
La referida copia simple no fue impugnada por la parte demandada, por el contrario la hizo valer en la oportunidad del lapso de pruebas, razón por la cual, este Tribunal por tratarse de la copia simple de un instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y la considera demostrativa de que la sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES C.A., es la propietaria del edificio denominado CONJUNTO RESIDENCIAL SOHO 58, donde se encuentra ubicado el inmueble identificado en autos y de la parcela de terreno sobre el cual esta construida la edificio; de la protocolización de dicho documento de condominio en fecha seis (6) de febrero de dos mil quince (2015), ante el registro correspondiente. Así se decide.
2.- Original de contrato de promesa bilateral de compra venta, suscrito entre la ciudadana PATRICIA KARINA ZERPA, y la sociedad mercantil DESARROLLO PAR TRES, C.A., autenticado ante la Notaria Publica Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha seis (6) de agosto de dos mil doce (2012), bajo el Nº 26, Tomo 148; adjunta a declaración jurada de origen y destino lícito de fondos realizada por la ciudadana PATRICIA KARINA ZERPA, con el fin de demostrar todas las obligaciones y condiciones previstas para la operación de compra venta futuras que debía ejecutar una vez obtenido los permisos de habitabilidad del inmueble, así como el contenido de las cláusulas.
El referido documento y su anexo también autenticado, es un documento público conforme a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios y con las solemnidades establecidas para ese tipo de instrumentos, capaces de otorgarle fe pública y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, en la oportunidad respectiva este Juzgado Superior, le atribuye pleno valor probatorio, de acuerdo a los artículos 1.359 y 1.360 del mismo texto legal. Así se decide.
De dicho medio de prueba se desprende que la ciudadana PATRICIA KARINA ZERPA, suscribió contrato de opción de compra venta con la sociedad mercantil DESARROLLO PAR TRES, C.A., por un apartamento construido bajo el régimen de propiedad horizontal distinguido con letra MZA (A), con un área aproximada de CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (57,91 m2), ubicado en el piso uno (1) del Edificio del CONJUNTO RESIDENCIAL SOHO 58; que formaba parte de la referida negociación dos (2) puestos de estacionamientos que serían identificado en el correspondiente documento definitivo de venta del inmueble; y que para la fecha de suscripción del referido contrato de opción de compra venta el edificio se encontraba en construcción.
Que el precio pactado por las partes para la venta del inmueble fue la suma de UN MILLON SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.740.000,00); de los cuales la parte actora canceló para garantizar el cumplimiento de la obligación contraída en calidad de arras la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), monto que sería imputada al precio de venta.
Que el saldo restante de NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 940.000,00), sería cancelado por la hoy demandante en dos (2) partidas, la primera divida en seis (6) cuotas mensuales cada una de NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 98.658,00), a partir de los treinta (30) días siguientes de cada mes después de la fecha de suscripción del contrato de opción de compra venta; que la partida restante correspondiente a la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 348.520,00), sería cancelada a los doscientos diez (210) días siguientes a la fecha suscripción del contrato de opción de compra venta y la partida restante al momento de protocolizaron del documento definitivo de compra venta.
Que el plazo establecido para el otorgamiento del respectivo documento de compra venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente fue de seis (6) meses contados a partir de la fecha de suscripción del documento de opción de compra venta, que transcurrido ese plazo las partes debían suscribir el documento definitivo de compra venta, salvo que por alguna circunstancia justificado no se hubieren obtenido todos los permisos relativos al inmueble, que fuesen necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta; en cuyo supuesto la promesa bilateral de opción de compra venta hubiese quedado prorrogada hasta por un máximo de seis meses (6), sin que hayan sido procedentes reclamaciones o indemnizaciones por dicho concepto, siempre y cuando las razones hubieran derivado de un hecho fortuito, como lo era que no se hubiere terminado la construcción del inmueble o no se hubiesen obtenido los permisos relativos al inmueble, para lo cual la vendedora indemnizaría a la compradora por concepto de retraso el uno por ciento (1%) del monto total del contrato por cada día de retraso o tres por ciento (3%) del monto total del contrato.
Que la fecha que se había estimado para la protocolización del documento de venta del inmueble había sido el treinta y uno (31) de enero de dos mil trece (2013), que si la vendedora obtenía con antelación a los plazos que habían sido estipulados toda la permisología expedida por las autoridades competentes necesarias para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble, se procedería a la protocolización del referido documento el día treinta (30) de noviembre de dos mil doce (2012). Así se decide.
3.- Copias fotostáticas de siete (7); los primeros tres (3) Nros 00006577, 00006669 y 00006332 del BANCO PROVINCIAL, emitidos por el ciudadano ALIREZA SHAHINBAKHSH, a favor de la sociedad mercantil DESARROLLO PAR TRES, C.A., uno por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00); y los dos últimos por cada uno por la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 98.658,00); los cuatro restantes (4) Nros 44-85718551, 16-85718555, 50-85718557 y 79-85718558 de la entidad bancaria BFC BANCO FONDO COMÚN, emitidos a nombre de la sociedad mercantil DESARROLLO PAR TRES, C.A., cada uno por la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 98.658,00, a los efectos de demostrar que había cancelado las arras y los pagos consecutivos establecidos en el contrato de opción de compra venta.
Sobre dicho medios de prueba, la parte demandante en la oportunidad del lapso probatorio promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes a los efectos de que se solicitara información a los BANCO PROVINCIAL Y FONDO COMUN sobre los cheques emitidos a favor de la demandada.
En relación a la prueba de informes del BANCO PROVINCIAL observa este Tribunal, que a pesar que dicha prueba fue admitida e instruida por el Juzgado de la causa en su oportunidad legal, no constan en autos sus resultas; razón por la cual, este Juzgado no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.-
En cuanto a la prueba de informes dirigida al BANCO FONDO COMUN, se observa que fue recibida sus resultas ante el Juzgado de la causa, en fecha tres (3) de febrero de dos mil dieciséis (2016), por lo que, este Juzgado Superior la aprecia de conformidad con la reglas de la sana critica establecidas en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil; y, le concede valor en cuanto a que se realizaron cuatro (4) pagos a favor de la sociedad mercantil DESARROLLO PAR TRES, C.A., uno por la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 98.658,00); y tres (3) por la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 98.685,00); a pesar de no ser un hecho controvertido en la causa. Así se decide.
Por otro lado, se observa que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda y en el lapso de prueba promovió:
a.- Copia fotostática de constancia de recepción de certificación de terminación de obra, Nro CR-CTO-14-0033, y de acta de inspección final, emitida por la Dirección de Ingeniería Municipal de Chacao, en fecha dieciocho (18) y diecisiete (17) de noviembre de dos mil catorce (2014), a los efectos de demostrar la fecha en la cual, había sido culminado la construcción de la edificación denominado CONJUNTO RESIDENCIAL “SOHO 58”.
En relación a la prueba de informes observa este Tribunal, que a pesar que dicha prueba fue admitida e instruida por el Juzgado de la causa en su oportunidad legal, no constan en autos sus resultas; razón por la cual, este Juzgado no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.
En relación a las copias simples se observa que las mismas no fueron impugnadas por la parte contraria en el lapso correspondiente, razón por la cual, este Juzgado Superior por cuanto las mismas constituyen la actuación administrativa de funcionarios competentes, en ejercicio de sus funciones y conformes, da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; en cuanto a que una vez inspeccionada la obra ubicada en la Calle los Granados con Avenida Don Eugenio Mendoza, Urbanización la Castellana, Municipio Chacao, propiedad de la sociedad mercantil DESARROLLO PAR TRES, C.A., la misma cumplía con las variables urbanas fundamentales y con las normas técnicas correspondientes, en razón le fue otorgada constancia de culminación obra en fecha dieciocho (18) de noviembre de dos mil catorce (2014). Así se decide.
El artículo 1.167 del Código Civil, textualmente señala: “...En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”. Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, ante el incumplimiento de las obligaciones por parte de una de éstas, aquella que acciona en uno u otro sentido, debe demostrar que dio cumplimiento, a su vez, a sus respectivas obligaciones.
Por lo que, este Tribunal antes de pronunciarse sobre las defensas alegadas por la partes, pasa a analizar la naturaleza del contrato, para poder determinar la aplicación de la consecuencia.
La venta es un contrato mediante el cual el vendedor se obliga a entregar la cosa objeto de la venta y el comprador a pagar su precio, de lo que se infiere que en dicho contrato existe el acuerdo de voluntad de las partes contratantes sobre la cosa, y el precio de la misma.
En el caso de autos, consta de las actas procesales contrato de opción de compra venta, el cual fue debidamente analizado y valorado por este Tribunal; hecho valer por ambas partes, y calificado como un contrato de promesa bilateral de compra-venta; que del mismo se puede determinar el convenio y el diferimiento por parte de la vendedora en lo que respecta a la obligación de hacer la tradición de la cosa, mediante el otorgamiento del documento de propiedad para el momento en que la compradora pagara el saldo del precio convenido, esto es la protocolización del documento definitivo, como quedó establecido en la cláusula segunda del citado contrato, todo lo cual se fundamenta en lo previsto en los artículos 1.488 y 1.527 del Código Civil, y en especial en lo consagrado en el artículo 1.161 del mismo texto legal, que establece que en los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado.
Adicionalmente, se desprende del referido contrato autenticado y suscrito por las partes, al cual le fue otorgado pleno valor probatorio, y que otorga plena prueba de la convención realizada, que en lo que respecta a que el plazo para la protocolización del documento definitivo de venta las partes establecieron como fecha a más tardar el día treinta y uno (31) de enero de dos mil trece (2013); asimismo acordaron que de obtener la vendedora con antelación la permisología expedidas por las autoridades competentes se procedería a protocolizar el documento definitivo de venta antes del día treinta (30) de noviembre de dos mil doce (2012); contados a partir de la autenticación del documento de opción de compra venta, momento en el cual comenzó a computarse el lapso para el cumplimiento de las obligaciones pactadas entre las partes contratantes, entre las cuales se pueden mencionar que la vendedora imputarían la suma entregada en calidad de arras, al precio de venta fijado al inmueble de conformidad con la cláusula segunda del contrato.
Es importante señalar para este Tribunal, que si bien cierto, que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda señaló que de acuerdo a la cláusula segunda la parte actora debía pagar el saldo pendiente del precio del bien a los 210 días de la fecha del otorgamiento del documento de opción de compra venta, ya que la coletilla que señalaba que la partida restante al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, había sido un error material imputable a las partes que no tenía relevancia alguna, ni era determinante para la fijación del precio; no es menos cierto, que de un simple cómputo se puede evidenciar que el plazo de los 210 días sobre pasa el lapso estimado por las partes para llevar a efecto la protocolización de la venta definitiva; esto es treinta (31) de enero de dos mil trece (2013). Tal circunstancia llevan a la convicción de quien aquí decide, de que es impensable que las partes hubiesen consentido el pago de la última de las partidas para una fecha posterior a la protocolización del documento definitivo de venta; cuando se puede determinar también de autos, que se podía dar incluso la firma del documento definitivo de venta, antes de la fecha establecida si la vendedora lograba obtener la permisología necesaria, para realizar la venta del inmueble que nos ocupa, por lo que, siendo lógico jurídicamente que en los casos de una compra venta el último pago se realice al momento de la firma de la protocolización del documento definitivo venta, considera este sentenciador que en todo caso esa fue la intención de las partes y no otra. Así se establece.
Todo lo antes expuesto, determina que las partes realizaron una verdadera venta, cuya tradición había quedado diferida hasta el momento del último pago del saldo del precio del inmueble; cuya cantidad quedó establecida en TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 348.520,00), la cual, había quedado para el otorgamiento del documento definitivo por ante la oficina de registro correspondiente, por lo que, habiendo sido suscrito por las partes un contrato de opción de compra venta, lo que en efecto, realizaron fue una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, por parte de la demandante, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Así se decide.
Determinado lo anterior observa este Juzgado Superior, que en este caso concreto, lo controvertido se circunscribió a que la actora alegó que la parte demandada no había protocolizado el documento de compra venta, contraviniendo la cláusula sexta del contrato bilateral de promesa de compra venta objeto de la presente demanda, creando así retardo en cuanto a la entrega del inmueble objeto del contrato en cuestión, dejando con esto a la parte actora el derecho de aplicar la cláusula quinta del referido contrato.
Asimismo, se aprecia del libelo de demanda que la parte actora indicó que una vez vencido el plazo para la protocolización del documento final de compra venta, la vendedora no dio el aviso correspondiente para su firma y que se niega a hacerlo aduciendo una modificación a su favor del precio de venta, situación que no estaba estipulada en el contrato, ya que en su cláusula segunda se había pactado que el precio de venta era de UN MILLON SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.740.000,00); que habían sido pagados según lo estipulado en la cláusula tercera y esto había sido cancelado según la referida cláusula; y, que la parte demandada no cumplió con la cláusula sexta del referido contrato debido a que no se protocolizo el documento final de compra venta en la fecha que allí estaba establecida, en consecuencia del retardo en la entrega del inmueble objeto del contrato nace el derecho de la parte demandante a ejecutar la cláusula quinta del referido contrato en lo respecta a la indemnización por retardo en la entrega del inmueble.
De igual manera aduce la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda que no se había negado a otorgar el documento definitivo de venta, y que no había aumentado el precio de venta ya que era imposible aumentar el precio convenido en un contrato, instrumentado en documento autentico; y que, para ejecutar el contrato era requisito indispensable el otorgamiento de documento de condominio, el cual se había protocolizado el día seis (6) de febrero de dos mil quince (2015); y, la actora había intentado la presente acción el día trece (13) de abril de dos mil quince (2015).
En este caso concreto, como ya fue apuntado, ha quedado demostrado, la existencia de la obligación; por lo que pasa este Tribunal a examinar las cláusulas quinta y sexta del contrato cuyo cumplimiento se demanda, las cuales son del tenor siguiente:
“… QUINTA: Las partes de común acuerdo establecen para el otorgamiento del respectivo documento público de compra-venta ante el Registro inmobiliario correspondiente, un plazo de SEIS (6) meses, contado a partir de la fecha de suscripción del presente documento. Transcurrido dicho plazo, las partes deberán suscribir el documento definitivo de compra-venta, salvo que por cualquier circunstancia justificada el inmueble no haya sido culminado o no se hubiesen obtenido todos los permisos relativos a EL INMUEBLE que de conformidad con la normativa vigente sean necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, en cuyos supuestos la presente PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA se considerará prorrogada automáticamente hasta un máximo de 6 meses EL INMUEBLE y sean otorgados todos los permisos en referencia, sin que sean procedentes ningún tipo de reclamaciones ni indemnizaciones por tal concepto; siempre y cuando la (sic) razones del posible retraso se deriven del caso fortuito o fuerza mayor, así como que LA PROMINENTE VENDEDORA haya sido suficientemente diligente en la presentación ante las autoridades competentes de de (sic) la documentación necesaria para la obtención de la (sic) correspondientes permisologías. Por cualquier circunstancia que el inmueble no haya sido culminado o no se hubiese obtenido todos los permisos relativos a EL INMUEBLE, LA PROMINENTE VENDEDORA indemnizará por concepto de retraso uno por ciento (1%) el monto total del contrato por cada día de retraso surgido o tres por ciento (3%) del precio total del monto del contrato.
SEXTA: Sin perjuicio de lo estipulado en la cláusula que antecede y dando cumplimiento a las disposiciones de la resolución Nº 98 emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y el Hábitat, de fecha 5 de noviembre de 2008, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 39.055, de fecha 10 de noviembre de 2008, LA PROMINENTE VENDEDORA y EL PROMINENTE COMPRADOR de común acuerdo han convenido en establecer como fecha estimada para la protocolización del documento del venta de EL INMUEBLE ante el Registro Inmobiliario correspondiente, a más tardar el día treinta y uno (31) de enero del año dos mil trece (2013), en la oportunidad y lugar que sean fijados conforme a los lineamientos que a tales fines tenga dispuesto el citado Registro Inmobiliario y sea debidamente participado con la debida antelación a EL PROMINENTE COMPRADOR, conforme a lo estipulado en el presente documento. Asimismo LA PROMINENTE VENDEDORA y EL PROMINENTE COMPRADOR acuerdan que si LA PROMINENTE VENDEDORA obtuviere con antelación a los plazos estipulados en este documento, toda la permisología expedida por las autoridades competentes necesaria para el otorgamiento del documento definitivo de venta de EL INMUEBLE, se procederá a la protocolización del documento definitivo de venta, inclusive, antes del día treinta (30) de noviembre del año dos mil doce (2012), antes citado. A tales fines LA PROMINENTE VENDEDORA convocara a EL PROMINENTE COMPRADOR , en la forma y plazo establecidos en la cláusula Novena del presente documento, para que EL PROMINENTE COMPRADOR y LA PROMINENTE VENDEDORA comparezcan en la fecha y hora fijadas antes el Registro Inmobiliario correspondiente, para el otorgamiento del documento público definitivo de venta…”
Ahora bien, como ya se dijo, quedó demostrado que el día treinta y uno (31) de enero de dos mil trece (2013), fue la fecha establecida por las partes para el otorgamiento del documento definitivo de venta, la cual comenzaba a transcurrir a partir del seis (6) de agosto de dos mis doce (2012), fecha en la cual se autenticó el contrato de opción de compra venta, venciéndose el lapso acordado por las partes para el otorgamiento del documento definitivo de venta.
Verificado lo anterior resulta pertinente señalar, en cuanto a la distribución de la carga de la prueba lo que ha señalado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el diecisiete (17) de julio de dos mil siete (2007), con ponencia del Magistrado MARCO TULIO DUGARTE PADRON, en la cual fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz).En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo…”
De acuerdo con la jurisprudencia anteriormente transcrita, y ante los hechos alegados por la representación judicial de la parte actora se evidencia que la carga de la prueba se trasladó a la demandada con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, sobre el cumplimiento de la negociación demandada en autos, ya que, si bien este a través de su representante judicial negó expresamente lo alegado en el escrito libelar, también es cierto que no consta en autos, a través de medio probatorio alguno que la parte demandada hubiese de mostrado haber dado cumplimiento a lo pactado en el contrato de autos.
No obstante ello, debe destacarse que, también quedó demostrado en este caso, que el incumplimiento de la demandada a lo previsto en la cláusula quinta, fue lo que dio origen a que el documento definitivo no pudiera otorgarse dentro del plazo convenido. En efecto, tanto de la certificación de habitabilidad emitida por la Dirección de Ingeniería Municipal de Chacao, el dieciocho (18) de noviembre de dos mil catorce (2014); como de la protocolización en fecha seis (6) de febrero de dos mil quince (2015), del documento de condominio, se desprende que la emisión de estos, fue realizada con posterioridad a la fecha establecida por las partes para la firma del documento definitivo, sin que conste igualmente en las actas procesales que luego de haberle sido entregada los documentos antes señalados, la parte demandada hubiese sido diligente en notificar a la parte demandante para que se llevara a efecto la protocolización del documento definitivo de venta ya que como se dijo dicha documentación fue expedida fuera del lapso estipulado por las partes en el contrato para ello, es decir, el día treinta y uno (31) de enero de dos mil trece (2013). Por lo que a criterio de quien aquí decide, quien efectivamente incumplió los lapsos establecidos en el contrato, concretamente en la cláusula sexta, fue la demandada. Así se decide.
Por otro lado, habiendo quedado demostrado en autos a través de la cláusula quinta, que las partes pactaron que en caso de retraso en la entrega del inmueble por motivo de que el mismo no hubiese sido culminado o no se hubiese obtenido todos los permisos necesarios, la vendedora indemnizaría por concepto de retraso uno por ciento (1%) el monto total del contrato por cada día de retraso surgido o tres por ciento (3%) del precio total del monto del contrato el incumplimiento de la parte demandada; y no habiendo demostrado dicha parte, como ya se dijo, que el retraso en la entrega del inmueble se hubiera producido como consecuencia de un caso fortuito, fuerza mayor o hecho el príncipe no imputable a ella, considera quien aquí decide procedente en derecho la indemnización prevista en la cláusula quinta por retardo en la entrega del inmueble, solicitada por la parte actora. En razón de ello, resulta procedente la indemnización solicitada por la parte actora, por retardo en la entrega del inmueble por la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 52.200,00), del tres por ciento (3%) del monto total del precio de venta del inmueble, cuyo monto fue pactado en la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.740.000,00), la cual deberá ser compensada al monto restante por concepto de la segunda partida, la cual fue reconocida por la demandada cuyo monto asciende a la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 347.971,00). Así se decide.
Observa este Tribunal, que la parte demandada señaló que el Juzgado de la causa, había errado al establecer en su dictamen que de no protocolizarse el contrato objeto de la venta la sentencia surtiera los efectos del contrato, por cuanto de acuerdo con criterio jurisprudencial del Máximo Tribunal de fecha veinte (20) de julio de dos mil quince (2015), la sentencia solo produciría efectos traslativos de propiedad única y exclusivamente cuando el demandante hubiese cumplido con la prestación debida y además de haber constancia física y verídica en autos del cumplimiento del pago del precio.
En el caso de autos, fue previamente determinado por este Tribunal que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
En este sentido, es importante para este sentenciador señalar que el Tribunal Supremo de Justicia en diversas sentencias ha hecho referencia a los criterios jurisprudenciales, sus cambios y la relación que existe entre los mismos y los principios de confianza legítima y seguridad jurídica en el ámbito jurisdiccional; para lo cual ha sostenido que el principio de expectativa plausible, tiene sus bases sobre la confianza que tienen los particulares en que los órganos jurisdiccionales actúen de la misma manera como lo ha venido haciendo, frente a circunstancias similares; en virtud de tener esto una importancia relevante para las partes en litigio dado que lo que se busca es procurar acoger para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia.
Ahora bien, pretende la parte demandada, la aplicación a la presente causa del criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha veinte (20) de julio de dos mil quince (2015), el cual de acuerdo con lo señalado no debe ser aplicado a situaciones que se originaron o que produjeron sus efectos en el pasado, sino a las situaciones que se originen tras su establecimiento, con la finalidad de preservar la seguridad jurídica y evitar una grave alteración del conjunto de situaciones, derechos y expectativas nacidas del régimen en vigor para el momento en que se produjeron los hechos; pues que “la aplicación retroactiva de un criterio jurisprudencial, iría en contra de la seguridad jurídica que debe procurarse en todo Estado de Derecho”.
Por estos motivos, considera quien aquí decide que en el caso bajo análisis, se puede señalar que el juzgado de la causa actuó ajustado a derecho al aplicar correctamente el criterio vigente e imperante al caso el cual exigía al demandante el ofrecimiento del pago del saldo del precio. Así se decide.
En razón de ello, resulta forzoso para este sentenciador, declarar procedente la pretensión que da inicio a estas actuaciones, sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada y confirmar el fallo apelado.
DISPOSITIVO
Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha veintitrés (23) de marzo de dos mil dieciséis (2016), por la abogada MARY RAQUEL DUQUE, en representación judicial de la parte demandada sociedad mercantil DESARROLLO PAR TRES, C.A., contra la decisión dictada en fecha dieciséis (16) de mayo de dos mil dieciséis (2016), por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Queda CONFIRMADO el fallo apelado en todas y cada una de sus partes.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpuesta por la ciudadana PATRICIA KARINA ZERPA, contra la sociedad mercantil DESARROLLO PAR TRES, C.A.
TERCERO: Se ordena a la sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A., dar cumplimiento al contrato de opción de compra-venta autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha seis (6) de agosto de dos mil doce (2012), anotado bajo el Nº 26, Tomo 148 de los Libros de los Libros de Autenticaciones respectivos, y como consecuencia de ello, otorgar el documento definitivo de venta sobre un inmueble constituido por una unidad vendible del Conjunto Residencial SOHO 58, el cual estará distinguido “MZA A” con un área aproximada de CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y UN DECIMETROS CUADRADOS (57,91 m2 ), ubicado en el piso 1 del edificio CONJUNTO RESIDENCIAL SOHO 58, identificado con el Nº de catastro 15-07-01-U01-009-020-002-001-000-000, de la calle Los Granados con Avenida Don Eugenio Mendoza, Urbanización la Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda, cuyo metraje según el documento de condominio protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha seis (6) de febrero de dos mil quince (2015), tiene una superficie aproximada de CINCUENTA Y SEIS METROS CON OCHENTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (56,83 M2), a favor de la ciudadana PATRICIA KARINA ZERPA C., y en caso contrario, la presente decisión producirá los efectos del contrato ordenado a cumplir.
CUARTO: Se condena a la sociedad mercantil DESARROLLOS PAR TRES, C.A., indemnizar a la parte actora por el retardo en la entrega del inmueble identificado en autos la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 52.200,00), en razón del 3% del monto total del precio de venta del inmueble, cuyo monto fue pactado en la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.740.000,00), el cual deberá compensarse del monto restante del precio de la venta.
QUINTO: Se ordena a la parte actora, una vez quede definitivamente la presente decisión, a consignar el saldo restante del precio conforme el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, mediante un cheque de gerencia a disposición del Tribunal por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 295.771,00), monto arrojado previa la compensación de la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 52.200,00).
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
SÉPTIMO: Notifíquese del presente fallo a las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil
Déjese copia certificada de este fallo en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su oportunidad legal.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes marzo del año dos mil diecisiete (2017). AÑOS: 206° de la Independencia y 158° de la Federación.-
EL JUEZ,
JUAN PABLO TORRES DELGADO
LA SECRETARIA,
YAJAIRA BRUZUAL.
En esta misma fecha, siendo las tres y veintinueve de la tarde (03:29. p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
YAJAIRA BRUZUAL.
