REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil ADMINISTRADORA LOGISTI, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha veintinueve (29) de agosto de dos mil siete (2007), bajo el Nº 02, Tomo 1648-A.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos ANTONIO SAAD DAVID y CARLOS GUSTAVO FERRER, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 36.962 y 91.898, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadana XIOMARA JOSEFINA ROMERO CORONA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V- 6.502.206.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos VIRGILIO AMADOR ALVAREZ e EUCLIDES ALBERTO MARTINEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 119.962 y 123.585, respectivamente.-
MOTIVO: DESALOJO.-
EXPEDIENTE Nº 14.691/AP71-R-2016-000859.-
- II -
RESUMEN DEL PROCESO
Por auto de fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil dieciséis (2016), este Tribunal Superior recibió las actuaciones provenientes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relacionadas con la apelación interpuesta el día veintidós (22) de junio de dos mil dieciséis (2016), por los abogados VIRGILIO AMADOR ÁLVAREZ y EUCLIDES ALBERTO MARTÍNEZ, en su condición de apoderados judiciales de parte demandada, contra la sentencia oral, de fecha quince (15) de junio de dos mil dieciséis (2016), y su fallo complementario del treinta (30) de junio de ese mismo año, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por DESALOJO, sigue la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LOGISTI, C.A. contra la ciudadana XIOMARA JOSEFINA ROMERO CORONA, todos anteriormente identificados.
En dicho auto, este Tribunal fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente, para la presentación de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en fecha veintiséis (26) de octubre de dos mil dieciséis (2016), la parte demanda hizo uso de su derecho.
Cumplidas las formalidades de la ley, este Tribunal pasa a decidir con base en las siguientes consideraciones:
-III-
MOTIVACIONES PARA DECIR
El abogado CARLOS GUSTAVO FERRER OLIVARES, representante judicial de la parte actora, en el libelo de demanda, alegó lo siguiente:
Que en fecha veintinueve (29) de julio de dos mil diez (2010), los propietarios del inmueble denominado METROBOX, el cual estaba constituido por la parcela de terreno y un local comercial construido sobre la misma, ubicados en Catia, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, entre la primera (1º) calle la Cortada de Catia, habían celebrado con su representada un contrato de administración del mencionado inmueble, en el cual se había facultado a la misma para que lo administrará totalmente.
Alegó que el denominado inmueble METROBOX, estaba conformado por varios locales destinados a comercio, y en vista de que su mandante estaba facultada para ello, en fecha nueve (09) abril de dos mil trece (2013), había celebrado un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Trigésima Segunda Municipio Libertador del Distrito Capital anotado bajo el número 38 y tomo 58 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria, con la ciudadana XIOMARA JOSEFINA ROMERO CORONA, en el cual le había dado arrendamiento el local número 48 del inmueble denominado METROBOX, por un período de un (01) año fijo, a partir del primero (1º) de marzo de dos mil trece (2013), hasta el primero (1º) de marzo de dos mil catorce (2014), fecha ultima esta, en la que comenzaría correr el lapso de prórroga legal de seis (6) meses que estaba obligada su representada a otorgarle a la arrendataria, en virtud del artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
Que en el referido contrato de arrendamiento a tiempo determinado, la demandada se había comprometido, entre a otras cosas a: pagar el canon de arrendamiento en la cantidad de MIL VEINTE CON SESENTA BOLÍVARES (Bs. 1.020,60), mas el impuesto al valor agregado (I.V.A.), tomando en cuenta que dicha cantidad se ajustaría anualmente con base a la variación acumulada del Índice Nacional de Precios al Consumidor (I.N.P.C) del Banco Central del Venezuela, correspondientes al período anual anterior; a pagar dicha cantidad por mensualidades vencidas y dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes de alquiler, en sus oficinas ubicadas en Calle Capitolio o República Dominicana, Antiguo Edificio Oscar Mayer, Piso 3, Oficina 3, Boleíta, Municipio Sucre del Estado Miranda, en Horario de Oficina, todo de acuerdo con el artículo 14 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
Que era el caso que la demandada había venido realizando sus pagos regularmente hasta el mes de febrero de dos mil catorce (2014), que luego el dos (02) de abril del mismo año, había acudido a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), sin causa justificada alguna a consignar el pago por los cánones de arrendamiento.
Señaló que había realizado los pagos de los cánones de arrendamientos para el año dos mil catorce (2014), de la siguiente manera: el tres (03) de abril, había consignado el canon correspondiente al mes de marzo; el seis (06) de mayo había consignado el canon del mes de abril, era decir, un día después del cinco (05) de mayo; el día diez (10) de junio había realizado la consignación del canon del mes de mayo, cinco días después del lapso máximo que habían pautado para ello; y, el día ocho (08) de agosto había pagado los cánones que correspondían a los meses de junio y julio, treinta (30) días después del cinco (05) de julio y tres (3) días de retraso para el mes de julio.
Que cabía resaltar que las mencionadas consignaciones habían sido realizadas sin el pago al impuesto al valor agregado (I.V.A.); y, que para la fecha no había pagado lo correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre del dos mil catorce (2014).
Manifestó que la demandada había violado las obligaciones contractuales y legales como: la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses agosto, septiembre, octubre de dos mil catorce (2014), más el impuesto al valor agregado (I.V.A.), que a razón de MIL VEINTE CON SESENTA BOLÍVARES (Bs. 1.020,60), adeudaba a su representada la cantidad de TRES MIL SESENTA BOLIVARES (Bs. 3.060,00) mas el (I.V.A.) correspondiente; y, el pago extemporáneo del pago de los meses de mayo, junio y julio del dos mil catorce (2014).
Argumentó que por todas las razones anteriormente expuestas y el citado incumplimiento de la demandada acudía a demandar a la ciudadana XIOMARA JOSEFINA REOMERO, para que conviniera o fuera condenada por el Tribunal en lo siguiente:
“…PRIMERO: El desalojo del local 48, arrendado a XIOMARA JOSEFINA TOMERO CORONA, en fecha 09 de abril de 2.013, según contrato de arrendamiento otorgado ante la notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 38, tomo 58 de los Libros de Autenticaciones.
SEGUNDO: la entrega inmediata del referido local 48 a nuestra representada libre de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo recibió.
TERCERO: El pago de las costas y costos de la presente causa.
CUARTO: Nos reservamos el derecho de demandar posteriormente, los demás daños y perjuicios que deriven del incumplimiento contractual de la demanda…”
Fundamentó su demanda en los artículos 1.159 y 1.592 del Código Civil; 14 y 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y, la estimó en la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS VEINTISIETE BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 3.427,20).
Por otro lado, se observa que los abogados VIRGILIO AMADOR ALVAREZ e EUCLIDES ALBERTO MARTINEZ en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana XIOMARA JOSEFINA ROMERO CORONA, parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, alegaron lo siguiente:
Realizaron una breve descripción de lo alegado por la parte actora en el presente proceso.
Que era totalmente falso de toda falsedad, lo alegado por la parte actora en cuanto a la falta de cumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, puesto que en todas las ocasiones que le correspondía a su representada, había acudido a realizar el pago del canon de arrendamiento, que lo cierto era, que el representante de la empresa ADMINISTRADORA LOGISTI, C.A., ciudadano CARLOS GUSTAVO FERRER OLIVARES, se había enterado que varios arrendatarios se habían estado reuniendo con el fin de crear una asociación cooperativa, y era por ello, que el mencionado ciudadano había decidido no recibir más los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses agosto, septiembre y octubre, en la dirección indicada y estipulada por las partes, habiéndolos obligado acudir a las instancias judiciales.
Alegaron que en fecha tres (03) de Junio de dos mil catorce (2014), se había registrado el nombre de la cooperativa como ASOCIACIÓN COOPERATIVA PEQUEÑOS COMERCIANTES “LOS GUERREROS DEL ALBA”, siendo sus directivos Gerente: XIOMARA JOSEFINA ROMERO CORONA, su secretaria: MARLYN RAQUEL GOMEZ, su tesorera: YANILA DEL CARMEN RUIZ, su contralora: JHOANA EVELIN HERNANDEZ SOTO, y su director en educación: GERSON HULL, el resto eran treinta y ocho (38) afiliados a la cooperativa.
Que dicha cooperativa había perturbado presuntamente las relaciones entre el administrador y los arrendatarios, que era cierto que su representada había acudido a las Oficinas de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (O.C.C.A.I), habiendo cumplido con más, cancelando hasta el mes de Abril de dos mil quince (2015), lo que indicaba que no había dejado de pagar al arrendador, pudiendo retirar los pagos respectivos antes las referidas oficinas.
Señalaron que el arrendador había llevado a un grupo de personas con el fin de dañar todos y cada uno de los locales arrendados en manos de los miembros de las cooperativa; y, que en el año dos mil once (2011), esta administración había sido demandada por los mismos hechos, lo que había conllevado a la disminución del valor del canon de arrendamiento, por lo que las comunidades o las juntas comunales se habían mantenido alerta con las arremetidas llevadas a cabo por el representante de la empresa ADMINISTRADORA LOGISTI C.A.
Que no existía cuenta bancaria alguna, lo cual violaba el principio obligatorio para el arrendador, razón por la cual, la demanda era nula; y, que los inmuebles sufrían una depreciación de acuerdo a los años, condiciones, servicios y estos debían ser valorados por el SUNDDE, por lo que la pretensión de aumentos porcentuales de acuerdo al índice de los precios propuestos por el Banco Central de Venezuela, era una mala idea para los locales que no gozaban de privilegio alguno.
Manifestaron que el pago realizado por ante las Oficinas de Consignación de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), ponía en evidencia que la arrendadora estaba cobrando un dinero extra fuera del contrato como forma de chantaje a la arrendataria, lo cual era una forma de especulación, burlando al SUNDDE y al SENIAT.
Que era falso que su representada hubiera dejado de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agostos, septiembre y octubre del año dos mil catorce (2014), ya que los mismo se encontraban cancelados ante la respectiva Oficina de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, desde la fecha ocho (08) de agosto de dos mil catorce (2014), desde el primero (1º) de junio al treinta y uno (31) de julio de dos mil catorce (2014); desde el primero (1º) de agosto al treinta y uno (31) de agosto del dos mil catorce (2014); desde el primero (1º) de diciembre de dos mil catorce (2014) al treinta y uno (31) de enero de dos mil quince (2015); y, desde el primero (1º) de febrero al treinta (30) de abril de dos mil quince (2015), de conformidad con el artículo 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial (LRAIPUC).
Solicitaron la desestimación de la demanda incoada en contra de su representada, por cuanto la misma no cumplía con los requisitos Estipulados en la Ley Especial, Decreto con Rango, Valor y Fuerza DE Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial declarándola nula.
-V-
DE LOS ALEGATOS ANTE ESTA ALZADA
Observa este Tribunal, que los apoderados judiciales de la parte demandada, abogados VIRGILIO AMADOR ALVAREZ y EUCLIDES ALBERTO MARTINEZ, presentaron escrito de informes ante esta Alzada, a través del cual señalaron, lo siguiente:
Que en fecha diecisiete (17) de junio del año dos mil dieciséis (2016), el a-quo había dictado sentencia en la audiencia, en la cual había establecido que su representada debía entregar el local Nº 48, que la misma ostentaba según contrato de arrendamiento de fecha primero (1º) de marzo del años dos mil trece (2013).
Señalaron que no habían sido valorados, apreciados ni sustanciados algunos puntos alegados en la contestación de la demandada en cuanto a lo alegado por la parte actora.
Que el a quo había decidido que su representada había dejado de cumplir con el pago de varios cánones de arrendamiento por extemporáneos e intempestivos por tardíos, era decir, no habían sido consignados en las fechas respectivas, habiendo establecido el pago de los mismos de la siguiente manera: el ocho (08) de agosto de dos mil catorce (2014), cancelo el pago respectivo de junio de dos mil catorce (2014), el canon respectivo a pagar el mes de agosto de dos mil catorce (2014), había sido depositado el doce (12) de septiembre de dos mil catorce (2014), el pago a realizar el mes de septiembre de dos mil catorce (2014), había sido depositado el siete (07) de octubre de dos mil catorce (2014), y el canon a cancelar del mes de octubre de dos mil catorce (2014), había sido depositado el cinco (05) de noviembre de dos mil catorce (2014), que en su defecto los había cumplido extemporáneamente.
Alegaron que, el Juez de Primera Instancia había apreciado y valorado en la audiencia conciliatoria las pruebas presentadas por su representada, y no se había brindado la oportunidad de desconocer, tachar, desestimar las pruebas presentadas por los actores de la demanda, violando el principio de oportunidad.
Que el Juzgador había reconocido a la parte actora el derecho a que su mandante debía cancelar el impuesto a valor agregado (I.V.A.), manifestando que debía aplicarse la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliarios de Usos Locales Comerciales, pero a su vez le solicitaban al Juez Aquo desconociendo el reclamo ejercido por su representada, en el cual la demandante tenía la obligación de aperturar una cuenta de ahorro o corriente, para que depositaran los arrendatarios; y, que el Juez de primer grado de conocimiento había desconocido la denuncia realizada por su poderdante, por cuanto la actora se había negado a recibir el pago del canon de arrendamiento.
Manifestaron que el Juzgado de la causa había incurrido en una serie de violaciones al debido proceso, ya que había desestimado la apelación realizada ante el Tribunal Superior y que el mismo ordenaba, fueran aceptadas las pruebas presentadas por la parte demandada.
Que su representada nunca había dejado de cancelar los cánones de arrendamiento, ya que el Tribunal de Consignaciones no estaba en apertura o en funciones, más sin embargo su mandante había acudido en todas las fechas a cancelar el pago respectivo, sin dejar de cumplir con su obligación, puesto que su intención nunca había sido dejar con cumplir con su obligación y no pagar, demostrando con la consignación los pagos realizados; y, que la verdadera intención de la actora había sido sacar a su representada, por cuanto se habían suscitado ciertos hechos en el local comercial METROBOX, en el cual operaban los arrendamientos.
Manifestaron que, el Juez de la causa había favorecido a la otra parte violando la Ley, ya que el actor había solicitado le fuera admitida en todas y cada una de sus partes la demanda, pero sin darle oportunidad a su representada para actuar en lo conducente, y así gozar de todas las oportunidades que brinda la Ley en un litigio, lo cual violaba el principio de igualdad entre las partes y el debido proceso, por cuanto no había admitido la pruebas presentadas por su mandante alegando que era extemporáneas por anticipadas, aún y cuando había una sentencia de un Juzgado Superior, que ordenada la admisión de las mismas, por lo que desconocían su falta de aplicación del buen derecho, era decir, el fomo bonis iuris.
-VI-
DE LA RECURRIDA
Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, el Juez Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, declaro PARCIALMENE CON LUGAR la acción de DESALOJO, intentada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LOGISTI C.A. contra la ciudadana XIOMARA JOSEFINA ROMERO CORONA.
El a-quo fundamento su decisión, entre otros aspectos, en los siguientes argumentos:
“…Artículo 40.- Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
Conforme a la anterior disposición jurídica, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento cuyo objeto lo constituye un bien inmueble destinado a uso comercial, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de las causales taxativamente establecidas en dicha norma para su procedencia, entre ellas, que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, lo que permite determinar la conformidad a Derecho de la pretensión deducida por la accionante, ya que reclama el desalojo de un bien inmueble destinado a uso comercial por la aducida inobservancia de la arrendataria a la obligación de pagar el canon de arrendamiento de la manera pactada en la cláusula segunda de la convención locativa.
Pues bien, en atención al principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el artículo 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, según el cual quién solicita la ejecución de una obligación debe probarla, y quién pretende que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de su obligación, estima este Tribunal que a la parte actora atañe el deber de probar ab initio los hechos que fundamentan su pretensión o lo que es lo mismo, el onus probandi incumbit actori, ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce ostentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia.
En tal virtud, la parte actora acompañó con el libelo de la demanda copias simples del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 06.08.1998, bajo el N° 46, Tomo 16, Protocolo Primero, las cuales se tienen como fidedignas, por cuanto no fueron impugnadas en la contestación, en atención de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, todas vez que constituyen la reproducción fotostática de un instrumento público, apreciándose de la documental en referencia que el ciudadano Francisco José Oviedo Albrandt, actuando con el carácter de Vicepresidente de la sociedad mercantil Inversiones Arenteiro C.A., dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano Jorge Constantino Franco, obrando en nombre propio y en representación de los ciudadanos Zambulo Constantinou Franco, Panayotis Constantinou Frangou, Athenea Constantinu Francou y Paraskivi Constantinu Franco, el bien inmueble constituido por una parcela de terreno y el local comercial sobre ella construido, ubicada en Catia, entre la Primera Calle La Cortada de Catia (antes Camino de Tacagua) y la Avenida Simón Bolívar (antes Camino de las Tenerías), Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyas demás determinaciones constan en el referido documento.
También, la demandante aportó con la demanda copias certificadas del documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29.07.2010, bajo el N° 22, Tomo 95, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensan los artículos 1.363 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que al constituir la reproducción fotostática de un instrumento privado reconocido, las mismas fueron expedidas por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar donde se autorizaron, apreciándose de las mismas que el ciudadano Jorge Constantino Franco, actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos Zambulio Constantinou Franco, Panayotis Constantinou Frangou, Athenea Constantinu Francou y Paraskivi Constantinu Franco, quienes fueron denominados “Los Propietarios”, por una parte y por la otra, el ciudadano José Luis Tocco Morales, actuando con el carácter de Director Administrativo de la sociedad mercantil Administradora Logisti C.A., quien fue denominada “La Administradora”, fue celebrado un contrato de administración de inmuebles, el cual tuvo como objeto la administración exclusiva del bien inmueble constituido por una parcela de terreno y el local comercial sobre ella construido, con un área aproximada de setecientos sesenta y ocho metros cuadrados con setenta decímetros cuadrados (768,70 M2), ubicada en Catia, entre la Primera Calle La Cortada de Catia (antes Camino de Tacagua) y la Avenida Simón Bolívar (antes Camino de las Tenerías), Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Al unísono, la accionante consignó con la demanda original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09.04.2013, bajo el Nº 38, Tomo 58, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto constituye un instrumento privado reconocido, apreciándose de dicha documental que la sociedad mercantil Administradora Logisti C.A., dio en arrendamiento a la ciudadana Xiomara Josefina Romero Corona, el bien inmueble constituido por un local comercial identificado con el N° 48, que forma parte del Centro Comercial Metro Box, ubicado al final de la Avenida Sucre, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuya duración fue pactada por el término de un (01) año fijo, contado a partir del día 01.03.2013, hasta el día 01.03.2014, mientras que el canon de arrendamiento fue pactado por la cantidad de un mil veinte bolívares con sesenta céntimos (Bs. 1.020,60) cada uno, más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), el cual se ajustaría anualmente con base en la variación acumulada del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del Banco Central de Venezuela (BCV) y sería pagado por mensualidades vencidas, dentro de los cinco (05) primeros días del mes de alquiler.
demás, se evidencia de las actas procesales que tanto la parte actora con el libelo como la parte demandada en el escrito de promoción de pruebas presentado el día 27.02.2015, en cumplimiento del principio procesal de la carga probatoria consagrado en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, aportaron copias simples del expediente N° 2014-0110, de la nomenclatura interna llevada por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), adscrita al Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos, las cuales se tienen como fidedignas, en atención de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron impugnadas por la parte demandada en la contestación ni por la accionante dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a su consignación en autos, pues constituyen la reproducción fotostática de instrumentos públicos.
Ahora bien, se aprecia de la documental en referencia que la ciudadana Xiomara Josefina Romero Corona, procedió a consignar a favor de la sociedad mercantil Administradora Logisti C.A., lo siguiente: (i) La cantidad de un mil veinte bolívares con sesenta céntimos (Bs. 1.020,60), en fecha 03.06.2014, correspondiente al periodo 01.05.2014 - 31.05.2014. (ii) La cantidad de dos mil cuarenta bolívares (Bs. 2.040,oo), en fecha 08.08.2014, relativa a las mensualidades correspondientes al periodo 01.06.2014 - 31.07.2014. (iii) La cantidad de un mil veinte bolívares con sesenta céntimos (Bs. 1.020,60), en fecha 12.09.2014, relativa a la mensualidad correspondiente al periodo 01.08.2014 - 31.08.2014. (iv) La cantidad de un mil veinte bolívares con sesenta céntimos (Bs. 1.020,60), en fecha 07.10.2014, relativa a la mensualidad correspondiente al periodo 01.09.2014 - 30.09.2014. (v) La cantidad de dos mil cuarenta bolívares (Bs. 2.040,oo), en fecha 05.11.2014, relativa a las mensualidades correspondientes al periodo 01.10.2014 - 30.11.2014.
En tal sentido, la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, establece lo siguiente:
“…Cláusula Segunda: El precio de arrendamiento es la suma de mil veinte con sesenta (Bs. 1020,60) mas el impuesto del Valor Agregado (IVA). Dicha cantidad se ajustará anualmente con base a (sic) la variación acumulada del Índice Nacional de Precios al Consumidor (I.N.P.C.) del Banco Central de Venezuela, correspondiente al período anual inmediatamente anterior. La Arrendataria se compromete a pagarlo por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) primeros días del mes de alquiler, en sus oficinas…”.
Como se observa, la arrendataria (hoy demandada) asumió contractualmente la obligación de pagar la cantidad de un mil veinte bolívares con sesenta céntimos (Bs. 1.020,60), por concepto de canon de arrendamiento, más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), por mensualidades vencidas, dentro de los cinco (05) primeros días del mes de alquiler, en la oficina de la arrendadora (hoy demandante).
En tal virtud, estima este Tribunal que en conformidad con las argumentaciones fácticas que sostienen la demanda y la temporalidad en que debe efectuarse el pago del canon de arrendamiento de acuerdo con la cláusula segunda de la convención locativa, la consignación correspondiente al mes de mayo de 2.014, se efectuó de manera tempestiva, en vista de haberse realizado el día 03.06.2014; la consignación relativa al mes de junio de 2.014, se efectuó de forma intempestiva, por cuanto se realizó extemporáneamente por tardía en fecha 08.08.2014; la consignación concerniente al mes de julio de 2.014, se realizó de manera intempestiva, por cuanto se realizó extemporáneamente por tardía en fecha 08.08.2014; la consignación del mes de agosto de 2.014, se efectuó de forma intempestiva, por cuanto se realizó extemporáneamente por tardía en fecha 12.09.2014; la consignación del mes de septiembre de 2.014, se hizo de manera intempestiva, por cuanto se realizó extemporáneamente por tardía en fecha 07.10.2014; y, la consignación del mes de octubre de 2.014, se efectuó de forma tempestiva, en vista de haberse pagado en fecha 05.11.2014. Sin embargo, no se evidencia de las consignaciones realizadas que se haya cancelado la cantidad correspondiente al Impuesto del Valor Agregado (IVA), conforme se pactó en la cláusula segunda.
Por lo tanto, juzga este Tribunal que la arrendataria incumplió con su obligación legal y contractual de pagar el canon de arrendamiento de la manera estipulada en el contrato de arrendamiento, toda vez que resultaron intempestivas las consignaciones efectuadas con la finalidad de liberarse de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2.014, en virtud de haberse efectuado extemporáneamente por tardía, a lo que debe añadirse que no fue pagada tampoco la cantidad relativa al Impuesto del Valor Agregado (IVA), cuyo incumplimiento configura patentemente la causal de desalojo consagrada en el literal (a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, toda vez que la demandada dejó de pagar oportunamente más de dos (02) mensualidades consecutivas, lo cual conlleva a este órgano jurisdiccional a declarar la procedencia de la demanda elevada a su conocimiento. Así se declara.
En lo que respecta a la petición formulada por la parte demandada en el escrito de contestación, respecto a que se notifique a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE), sobre su competencia en el presente caso como consecuencia del alegado cobro externo que efectúa la arrendadora a su mandante, al igual que al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), a fin de obtener información sobre el cumplimiento de la arrendadora con el pago al Fisco de lo retenido por Impuesto al Valor Agregado (IVA), este Tribunal exhorta a la parte demandada a acudir a las instancias correspondientes a los efectos de obtener la satisfacción de su petición, toda vez que la misma no atañe a este Despacho Judicial, a quién sólo le correspondió el conocimiento de la demanda de desalojo fundamentada en la falta de pago oportuno de cánones de arrendamiento. Así se declara.
Finalmente, resulta oficioso para este Tribunal referirse a lo expuesto por los abogados Euclides Alberto Martínez y Virgilio Amador Álvarez, en los escritos presentados en fecha 22.06.2016, por medio de los cuales ejercieron recurso de apelación en contra de la decisión emitida en forma oral durante la celebración de la audiencia o debate oral, en el que refieren que “…el Juez al sentenciar no se pronuncia con respecto a los impuestos no pagados por la parte actora (administradora Logistic C.A.) al seniat, (sic) diciendo que no le corresponde al tribunal (sic) verificar sino a la parte interesada dirigirse al ente correspondiente y solicitar el mismo, pero si pudo pronunciarse a la supuestamente falta de pago de IVA por parte de nuestra representada, entonces NO se puede hacer justicia favoreciendo a una de las partes a sabiendas que no se valoraron las pruebas presentadas por la otra parte…”. Al respecto, debe este Tribunal recordar que la pretensión de desalojo deducida por la accionante fue declarada parcialmente con lugar por haberse determinado la intempestividad en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2.014, en virtud de efectuarse las consignaciones de forma extemporánea por tardía, aunado a que no se evidenció de las consignaciones realizadas que se haya cancelado la cantidad correspondiente al Impuesto al Valor Agregado (IVA), cuyo pronunciamiento sobre el mismo obedeció a que formaba parte de la trabazón de la litis, ya que al haberse advertido libelarmente el incumplimiento de la arrendataria en el pago de las pensiones de arriendo, el referido impuesto se hallaba adherido a las mismas, por el simple hecho de encontrarse pactado en la cláusula segunda de la convención locativa fundamento de la pretensión de desalojo. Por otro lado, en lo que atañe a la afirmación sostenida en el escrito de apelación, respecto a que “…la presentación de los Informes pareciese no tener ningún valor para el Tribunal Aquo…”, debe este Tribunal recordar además que en el procedimiento oral contemplado en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, no se encuentra prevista la presentación de informes por las partes. Así se declara.
III –
DECISIÓN
En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes:
Primero: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de Desalojo, deducida por la sociedad mercantil Administradora Logisti C.A., en contra de la ciudadana Xiomara Josefina Romero Corona, de conformidad con lo establecido en el literal (a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Segundo: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble constituido por un local comercial identificado con el N° 48, que forma parte del Centro Comercial Metro Box, ubicado al final de la Avenida Sucre, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas, así como en el buen estado en que lo recibió.
Tercero: No hay condenatoria en costas, por no existir un vencimiento total en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Cuarto: El presente fallo ha sido dictado dentro del lapso a que se contrae el artículo 877 ibídem. …”
Ante ello, el Tribunal observa:
El arrendamiento es un contrato por el cual, una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo; y, mediante un precio determinado, que esta última se obliga a pagar a aquélla, de acuerdo con el artículo 1.579 del Código Civil.
Dispone el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada, probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola; más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.-
Pasa el Tribunal a examinar si las partes probaron en el proceso sus respectivas afirmaciones; y a ese respecto, observa:
En el presente caso se aprecia que parte actora, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo, los siguientes documentos:
1.- Copia simple de documento de compra venta, suscrito entre el ciudadano FRANCISCO JOSÉ OVIEDO ALBRANDT, en su carácter de vicepresidente de la sociedad mercantil INVERSIONES ARENTEIRO C.A., y el ciudadano JORGE CONSTANTINO FRANCO, obrando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos ZAMBULIO CONSTANTINOU FRANCO, PANAYOTIS CONSTANTINOU FRANGOU, ATHENEA CONSTANTONU FRANCOU y PARASKIVI CONSTANTINU FRANCO, así como en nombre y representación del ciudadano ANASTASIO CONSTANTONNU ZUMBULIO, protocolizada ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha seis (06) de agosto de mil novecientos noventa y ocho (1998), bajo el Nº 46, Tomo 16, Protocolo Primero; a los efectos de demostrar el derecho de propiedad del local comercial ubicado en el inmueble denominado METROBOX.
La referida copia simple no fue impugnada por la parte demandada, en la oportunidad respectiva, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de la copia simple de instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio conforme al artículo 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Así se decide.-
Dicho medio probatorio es demostrativo del derecho de propiedad que tiene los ciudadanos JORGE CONSTANTINO FRANCO, ZAMBULIO CONSTANTINOU FRANCO, PANAYOTIS CONSTANTINOU FRANGOU, ATHENEA CONSTANTONU FRANCOU, PARASKIVI CONSTANTINU FRANCO y ANASTASIO CONSTANTONNU ZUMBULIO, sobre el inmueble identificado en autos. Así se decide.-
2.- Copia Certificada de contrato de administración suscrito entre el ciudadano JORGE CONSTANTINO FRANCO en su nombre y representación de los ciudadanos ZAMBUILIO CONTANTINU FRANCO, PANAYOTIS CONTANTINOU FRANFOU, ATHENEA CONSTANTINU FRANCOU y PARISKIVI CONSTANTINU FRANCO, y la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LOGISTI, C.A., representada por el ciudadano JOSÉ LUIS TOCCO MORALES, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha veintinueve (29) de julio de dos mil diez (2010), bajo el Nº 22, Tomo 95 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, a los efectos de demostrar que llevaban las administración del local comercial, cuyo desalojo se solicita.
El referido instrumento es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, se le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículo 1359 y 1360 del Código Civil, en cuanto al hecho que se refiere que la parte actora suscribió contrato de administración por el inmueble identificado en autos, con el ciudadano JORGE CONSTANTINO FRANCO en su nombre y representación de los ciudadanos ZAMBUILIO CONTANTINU FRANCO, PANAYOTIS CONTANTINOU FRANFOU, ATHENEA CONSTANTINU FRANCOU y PARISKIVI CONSTANTINU FRANCO. Así se establece.-
3.- Copia Certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LOGISTI, C.A., representada por el ciudadano JOSÉ LUIS TOCCO MORALES, y la ciudadana ROMERO XIOMARA, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador, de fecha nueve (09) de abril de dos mil trece (2013), anotada bajo el número 38, Tomo 58, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, con el fin de demostrar la existencia de la relación arrendaticia y el incumplimiento de la parte demandada contenidas en las cláusulas del contrato.
El referido instrumento es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, se le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículo 1359 y 1360 del Código Civil. Así se decide.-
Dicho medio probatorio es demostrativo entre otras cosas, que entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LOGISTI C.A., representada por el ciudadano JOSÉ LUIS TOCCO MORALES, y la ciudadana XIOMARA JOSEFINA ROMERO CORONA, fue suscrito un contrato de arrendamiento por un local distinguido con el número 48, de aproximadamente seis metros cuadrados con setenta y dos centímetros (6,72 Mts2), el cual forma parte del centro comercial METROBOX, ubicado en el final de la Avenida Sucre, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Igualmente, que las partes, tal como se desprende de la cláusula segunda establecieron que el canon de arrendamiento era por la cantidad de MIL VEINTE BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 1020,60) mensuales mas I.V.A, la cual sería ajustada anualmente con base a la variación acumulada del índice nacional de precio al consumidor del Banco Central de Venezuela, pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, en la oficina del arrendatario.
Que de acuerdo con la clausula quinta, la duración del contrato era de un (1) año fijo, contado a partir del primero (1º) de marzo de dos mil trece (2013), hasta el primero (1º) de marzo de dos mil catorce (2014); que de acordarse ajuste del canon de arrendamiento se tomaría como base para determinar el aumento, el índice de inflación fijado por el Banco Central de Venezuela para la fecha.
Que el incumplimiento de lo convenido, daría lugar a pedir la resolución del contrato y exigir la inmediata entrega del local, y de ser el caso aplicara la clausula penal. Así se establece.
4.- Copia fotostática de expediente Nº 2014-0110, llevado ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario a favor de ADMINISTRADORA LOGISTI C.A, contentivo de consignaciones inquilinaria realizada por la ciudadana XIOMARA JOSEFINA ROMERO, a los efectos de demostrar que la hoy demandada había realizado los pagos de forma extemporánea, violando el contrato de arrendamiento.
La referida copia simple no fue impugnada por la parte demandada, en la oportunidad respectiva por el contrario fue promovida en copia simples, a los efectos de demostrar su estado de solvencia, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de la copia simple de instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio conforme al artículo 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en cuanto a que la ciudadana XIOMARA JOSEFINA ROMERO, realizaba consignaciones de cánones de arrendamiento por el inmueble identificado en autos, a partir del dos (02) de abril de dos mil catorce (2014). Así se decide.-
Que el canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo fue depositado el tres (03) de abril del dos mil catorce (2014); el del mes de abril fue depositado el seis (06) de mayo del dos mil catorce (2014); el del mes de mayo fue depositado el tres (03) de junio de dos mil catorce (2014); los meses de junio y julio fueron depositados el ocho (08) de agosto del dos mil catorce (2014); el mes de agosto fue depositado el doce (12) de septiembre de dos mil catorce (2014), el mes de septiembre fue depositado el siete (7) de octubre de dos mil catorce (2014); los meses de octubre y noviembre fueron depositados el cinco (5) de noviembre de dos mil catorce (2014).
Que el monto depositado por cada uno de los cánones de arrendamiento, era la suma de MIL VEINTE BOLIVARES (Bs. 1.020,00). Así se decide.-
Asimismo, la parte demandada en el lapso de pruebas, promovió lo siguiente:
a.- Copia fotostática de listado de Asociados asistente a la constitución de la Cooperativa PEQUEÑOS COMERCIANTES LOS GUERREROS DEL ALBA R.L;
b.- Copia fotostática acta constitutiva y estatutos de la Cooperativa PEQUEÑOS COMERCIANTES LOS GUERREROS DEL ALBA R.L, inscrita ante el Registro Público del Primer Circuito Municipio Libertador Distrito Capital, anotado bajo el número 28, folio 144, Tomo 13, en fecha seis (06) de junio de dos mil catorce (2014).
c.- Copia fotostáticas de reserva de arrendamiento, suscrito entre los ciudadanos JORGE CONSTANTINO FRANCO y XIOMARA JOSEFINA ROMERO CORONA, de fecha dieciocho (18) de marzo de dos mil trece (2013).
d.- Copia fotostática de facturas emitida por la ADMINISTRADORA LOGISTI C.A., y de certificado de solvencia de recolección de basura.
e.- Hoja de reporte de fecha veintiuno (21) de noviembre del año de dos mil trece (2013), ante el CUERPO DE INVESTIGACION CIENTIFICO PENALES Y CRIMINALISTICA (C.I.C.P.C.), por robo genérico en el centro comercial METROBOX.
f.- Copia simple de documento expedido por el SERVICIO NACIONAL INTEGRAL DE ADMINISTRACIÓN ADUANERA Y TRIBUTARIA (SENIAT), de declaración definitiva del impuesto sobre la renta (ISLR) de persona jurídica, con el número de certificado 202010000142600041113.
g.- Testimonial de la ciudadana MARLIN RAQUEL GOMEZ.
h.- Original de voucher de cancelación ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), a nombre de XIOMARA JOSEFINA ROMERO CORONA, Nº 2014-0010, correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año dos mil quince (2015), por la cantidad de CINCO MIL CIEN BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 5.100,00).
Este Tribunal en relación a los medios de pruebas identificados con las letras, a, b, c, d, e, f, g, h, observa que la parte actora realizó oposición a la admisión de las mismas, negando posteriormente el Tribunal de la causa en auto de fecha treinta (30) de octubre de dos mil quince (2015), la admisión de dichos medios de pruebas, al no haber sido acompañados por la parte promovente junta con la contestación de la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil; sin que conste en autos que la parte demandada hubiese ejercido recurso alguno contra dicha providencia, razón por la cual este Tribunal, no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se establece.-
Ante ello, el Tribunal observa:
Analizados los medios probatorios anteriormente señalados, pasa este sentenciador a verificar si en el presente caso, resulta procedente o no el desalojo demandado por falta de pago, y a los efectos observa:
El artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en el literal a) establece como presupuestos generales indispensables para que proceda la acción de desalojo en ella contemplada, que el arrendatario hubiere dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
Por otro lado, el artículo 1.159 del Código Civil vigente establece que: “Los contratos tiene fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley”; este artículo es; y, constituye el eje de la fuerza obligatoria del contrato.
En este orden de ideas, se mantiene que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que está obligado a cumplir la Ley, vale decir, es el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones. En efecto, ordena el artículo 1.264 del Código Civil: “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”; lo que constriñe a la ejecución.
En el presente caso, como ya se dijo, la parte actora demandó el desalojo de un local dado en arrendamiento a la ciudadana XIOMARA JOSEFINA ROMERO CORONA, al haber esta dejado de pagar los cánones de arrendamientos en la oportunidad señalada en el contrato; que la misma había acudido sin causa justificada ante la oficina de Control de Consignación de Arrendamiento Inmobiliario, a realizar el pago de los cánones de arrendamiento del local, pagando de forma extemporánea los meses de mayo, junio y julio de 2.014; así como la falta de pago del Impuesto al valor Agregado (I.V.A), correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2.014, tal y como había sido acordado en el contrato; violando de esa forma el contrato suscrito entre las partes, razón por la cual solicitó el desalojo del local y la entrega inmediata del mismos.
Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada alegó que su representada no se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento demandados, ya que había consignado los mismos ante la Oficina de Consignación de Arrendamiento Inmobiliario, en virtud de que la demandante se había negado a recibirlos; que no existía cuenta bancaria alguna, lo cual era violatorio de la Ley que regía la materia, pues se violaba principios obligatorios para el arrendador como lo era establecer en el contrato el número de cuenta bancaria donde debía realizar los depósitos su representada, por lo que tal hecho hacía nula la demanda; y, que el arrendador usaba una forma de especulación al pretender un aumento porcentual de acuerdo al índice de precio propuesto por el Banco Central de Venezuela.
Ahora bien, se hace necesario para este Tribunal señalar, que el extinto Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, buscaba proteger al débil jurídico de la relación económica, como es el arrendatario, frente a determinados actos o acciones de su arrendador que pudieran propiciar situaciones reñidas con el querer de las partes, disponiendo, como derecho inherente al arrendatario, la posibilidad de que éste, caso que su arrendador se rehusara a recibirle el pago adeudado por concepto de canon de arrendamiento, consignara el monto adeudado por ante la autoridad judicial de la ubicación del inmueble arrendado, y en ese mismo sentido el artículo 51 de la anterior legislación inquilinaria que regía la materia concedía al inquilino un plazo perentorio de quince (15) días calendario para que efectuara el pago adeudado por el concepto ya indicado, en el entendido que el pago realizado en conformidad a la previsión legal que lo consagraba, producía efectos liberatorios en su beneficio.
En este sentido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha cinco (05) de febrero de dos mil nueve (2009), con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, en relación a la aplicación del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableció lo siguiente:
“Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide”.
En este orden de ideas, los pagos por concepto de canon de arrendamiento debían realizarse dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, por mensualidades vencidas, conforme a lo pactado por las partes en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, la cual es del tenor siguiente: “…CLAUSULA SEGUNDA: El precio de arrendamiento es la suma de MIL VEINTE CON SESENTA (Bs. 1.020.60) MAS EL IMPUESTO DEL VALOR AGREGADO (IVA) Dicha cantidad se ajustará anualmente con base a la variación acumulada del Índice Nacional de Precios al Consumidor (I.N.P.C) del Banco Central de Venezuela correspondiente al período anual inmediatamente anterior “LA ARRENDATARIA” se compromete a pagarlo por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) primeros días del mes de alquiler, en sus oficinas que se encuentran ubicadas en Calle Capitolio o República Dominicana, antiguo Edificio Oscar Mayor, Piso 3, Oficina 3, Boleita, Municipio Sucre del Estado Miranda, Caracas, en horario de oficina, es decir, de 8 a.m. a 12 m y de 2.00 a 5 p.m…” por lo que resulta obvio concluir que los primeros cinco (5) días de cada mensualidad vencidas, era cuando la obligación de pago a cargo de la arrendataria se reputaba cierta, líquida y exigible, pero a los efectos del plazo de gracia contemplado en la ley especial, ese término comenzaba a correr el día cinco (5) y concluía el día veinte (20), de cada mes vencido.
Analizados como ha sido las pruebas que cursan en autos, observa este Tribunal, que en el presente caso, como fue apuntado; quedó demostrada la existencia de la relación arrendaticia derivada de un contrato a tiempo determinado; asimismo, quedó demostrada la obligación del arrendador de pagar el canon de arrendamiento mensual en un monto de UN MIL VEINTE BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 1.020,60), más el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), de acuerdo con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento; también se pudo constatar que la parte demandada consignó los cánones de arrendamientos demandados como extemporáneos correspondiente a los meses de mayo, junio y julio del dos mil catorce (2014); de la siguiente forma el mes de mayo fue depositado el tres (03) de junio de dos mil catorce (2014); los meses de junio y julio fueron depositados el ocho (08) de agosto del dos mil catorce (2014); evidenciando en todo caso, que sólo en el mes de julio fue realizado el depósito de forma extemporánea, en relación con el tiempo establecido por el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que los pago debían realizarse por mensualidades vencidas. Así se decide.
En relación a los cánones de arrendamientos demandados como insolutos correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre de (2014), se constató que los mismos fueron depositados de la siguiente forma el mes de agosto fue depositado el doce (12) de septiembre de dos mil catorce (2014), el mes de septiembre fue depositado el siete (7) de octubre de dos mil catorce (2014); y el mes de octubre fue depositado el cinco (5) de noviembre de dos mil catorce (2014); siendo realizado los depositados de los mismos dentro de lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que los depósitos fueron hecho dentro de los veinte (20) días correspondientes para ello, luego de vencido el pago de cada mes. Así se decide.
Sin embargo observa este sentenciador, que la parte demandada depositó como monto por cada canon de arrendamiento la suma de UN MIL VEINTE BOLÍVARES (Bs. 1.020,00), cuando se evidencia del contrato de arrendamiento que el canon pactado entre las mismas fue la suma de UN MIL VEINTE BOLÍVARES CON SESENTA (Bs. 1.020,60); observándose igualmente que dichos montos depositados por concepto de cánones de arrendamiento fueron realizados sin el impuesto al valor agregado (I.V.A); hecho este que determina el estado de insolvencia de la parte demandada al no cancelar el monto completo del cánones de arrendamiento pactado y el monto que correspondía por el impuesto al valor agregado tal y como lo estipularon las partes en la cláusula segunda del mencionado contrato. Así se decide.
En lo que se refiere al señalamiento de la parte demandada; referido a que la pretensión de aumento porcentual de acuerdo al aumento del índice de precios propuestos, por el Banco Central de Venezuela, era una mala idea para unos locales que no gozaban de privilegio alguno; y, que parte del pago realizado en la Oficina de Consignación ponía en evidencia que la arrendadora cobraba un dinero extra fuera del contrato como forma de chantaje al arrendataria, lo cual era una forma de especulación, burlando al SUNDAE y al SENIAT.
Consta de las actas procesales, específicamente del contrato de arrendamiento en la clausula segunda, que si bien, las partes establecieron que el monto del canon de arrendamiento sería la suma de MIL VEINTE BOLÍVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 1,020,60) mensuales, más el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A), pagaderos por mensualidades vencidas, dentro de los cinco (5) días del mes, no es menos cierto, que también fue establecido por las partes que se tomaría como base para acordar el ajuste del canon de arrendamiento el índice de inflación que hubiese fijado el Banco Central de Venezuela; por lo que mal puede alegar la parte demandada que la arrendadora cobraba un dinero extra fuera del contrato, como forma de chantaje a la arrendataria, especulando y burlando a la SUNDE y al SENIAT, cuando fue expresamente esta la voluntad de las partes y no otra, siendo así considera quien aquí decide que no habiendo sido constatado a las actas procesales que la parte demandada hubiese cancelado la suma correspondiente al Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), pactada en el contrato, como ya se dijo, para ser cancelada conjuntamente con el canon de arrendamiento mensual, hace determinar el estado de insolvencia de la parte demandada. Así se decide.-
En cuanto a la nulidad de la demanda alegada por la parte demandada, por no cumplir con los requisitos de la Ley de especial en la materia, ya que no existía cuenta bancaria alguna que fuese establecida en el contrato de arrendamiento por el arrendatario, a los efectos de depositar los cánones de arrendamiento lo cual era violatorio del principio de obligatoriedad del arrendador, al violar el artículo 27 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
En relación a tal argumento, observa este Tribunal que si bien el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de fecha veintitrés (23) de mayo de dos mil catorce (2014), establece en su artículo 27 que el arrendatario debe disponer de una cuenta bancaria a nombre del arrendador, para la consignación de los cánones de arrendamiento, la cual deberá establecerse en el contrato de arrendamiento, siendo dicho decretó de aplicación inmediata; no es menos cierto, que se puede constatar que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes cuya obligación se demanda, es de fecha nueve (09) de abril de dos mil trece (2013), es decir, el mismo fue suscrito entre las partes con anterioridad a la publicación en Gaceta Oficial del Decreto que rige la materia, por lo que mal podría declararse nula la demanda en base a la violación del principio de obligatoriedad, al no haber establecido la parte demandante un número de cuenta donde se realizada el pago de los cánones de arrendamientos, cuando como ya se dijo, para el momento en que las partes suscribieron el contrato dicho decreto no había entrado vigencia, razón por la cual se declara improcedente tal alegato. Así se decide.-
Por otro lado cabe destacar, que el Tribunal de la primera instancia, declaró parcialmente con lugar la presente acción, sin embargo se observa que el Juez a quo a pesar de haber acordado todo lo solicitado por la parte demandante en el petitorio de la demanda en los particulares primero, y segundo, declaró en el dispositivo del fallo, parcialmente con lugar la demanda que da inicio a estas actuaciones, cuando lo correcto era declarar con lugar la misma; y como consecuencia de ello, condenar en costas procesales a la parte demandada al haber habido un vencimiento total por parte de la actora, debido a que como ya se dijo, se acordó todo lo solicitado en la demanda en el petitorio de la mismas. Así se establece.-
En vista de lo anterior, considera este Tribunal que debe ser declarada sin lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, y consecuencialmente, debe ser declarada con lugar la demanda que da inicio a esta actuaciones; asimismo, el fallo recurrido, debe ser modificado con la motivación expuesta en la presente decisión únicamente en lo que se refiere a la declaratoria con lugar de la demanda y la condenatoria en costas de la parte demandada. Así establece.
DISPOSITIVO
Por las razones y consideraciones que anteceden, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha veintidós (22) de junio de dos mil dieciséis (2016), por los abogados VIRGILIO AMADOR ALVAREZ Y EUCLIDES ALBERTO MARTINEZ en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada ciudadana XIOMARA JOSEFINA ROMERO CORONA en contra de la sentencia dictada el quince (15) de junio de dos mil dieciséis (2016), por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Queda MODIFICADO el fallo recurrido sólo en cuanto a la declaratoria de parcialmente con lugar la demanda y la condenatoria en costas de la parte demandada.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentara ADMINISTRADORA LOGISTI, C.A., contra la ciudadana XIOMARA JOSEFINA ROMERO CORINA; consecuencia de ello, se ordena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora, del inmueble constituido por un local distinguido CON EL Nº 48, ubicado en final de la avenida Sucre, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada del proceso al haber resultado totalmente vencida conforme con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Remítase el expediente al Tribunal de origen, en la oportunidad correspondiente.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los tres (03) días del mes de febrero dos mil diecisiete (2017). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
EL JUEZ,
JUAN PABLO TORRES DELGADO
LA SECRETARIA,
YAJAIRA BRUZUAL.
En esta misma fecha, a la tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,
YAJAIRA BRUZUAL.
