REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: Sucesión del causante JOAO FIGUEIRA ENCARNACIÓN, quien en vida fuere titular de la cédula de identidad número V- 6.816.288, conformada por los ciudadanos JUAN LUIS FIGUEIRA SILVA, MARÍA EMIDIA DA GLORIA DE FIGUEIRA, ANA GRACIELA FIGUEIRA SILVA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad números V- 5.534.264, V- 6.977.895 y 6.562.947, respectivamente; y, la sociedad mercantil INVERSIONES FSE 2007 C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha catorce (14) de marzo de dos mil siete (2007), bajo el número 66, Tomo 713-A-VII.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanas ADRIANA JOSEFINA SANCHEZ BENITEZ y FELIXA ISABEL HERNANDEZ LEON, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los números 43.455 y 51.586, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadano HÉCTOR FUENMAYOR FEO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V- 4.083.425.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos OSWALDO FUENMAYOR FEO, LUIS ALBERTO TORRES DARIAS; HELEN COROMOTO CARACAS y JOSÉ GREGORIO MEDINA COLOMBANI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los números 10.671, 36.732, 68.909 y 33.605, respectivamente.-
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
EXPEDIENTE Nº 14.883/AP71-R-2017-000998.-
- II -
RESUMEN DEL PROCESO
Por auto de fecha quince (15) de enero de dos mil dieciocho (2018), este Tribunal Superior recibió las actuaciones provenientes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relacionadas con la apelación interpuesta el día primero (1º) de noviembre de dos mil diecisiete (2017), por el abogado OSWALDO FUENMAYOR FEO en su condición de apoderado judicial de parte demandada, contra la sentencia definitiva de fecha treinta (30) de junio de ese mismo año, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por DESALOJO, sigue la sucesión del causante JOAO FIGUEIRA ENCARNACIÓN, ciudadanos JUAN LUIS FIGUEIRA SILVA, MARIA EMIDIA DA GLORIA DE FIGUEIRA, ANA GRACIELA FIGUEIRA SILVA y la sociedad mercantil INVERSIONES FSE 2007 C.A., contra el ciudadano HÉCTOR FUENMAYOR FEO, todos anteriormente identificados.
En dicho auto, este Tribunal fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente, para la presentación de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en fecha quince (15) de febrero de dos mil dieciocho (2018), la parte demanda hizo uso de su derecho.
Cumplidas las formalidades de la ley, este Tribunal pasa a decidir con base en las siguientes consideraciones:
-III-
DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
En fecha veinte (20) de noviembre de dos mil quince (2015), el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, de conformidad con lo previsto en el Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para EL Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, bajo el Nº 40.418, de fecha veintitrés (23) de mayo de dos mil catorce (2014) en concordancia con lo establecido en el articulo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, interpuesta por la SUCESIÓN JOAO FIGUEIRA ENCARNACIÓN conformada por los ciudadanos JUAN LUIS FIGUEIRA SILVA, MARÍA EMIDIA DA GLORIA DE FIGUEIRA y ANA GRACIELA FIGUEIRA SILVA y la sociedad mercantil INVERSIONES FSE 2007 C.A., contra el ciudadano HÉCTOR FUENMAYOR FEO.
La abogada ADRIANA SÁNCHEZ BENITEZ, representante judicial de la parte actora, en el libelo de demanda, alegó lo siguiente:
Que sus representados, la sucesión del causante JOAO FIGUEIRA ENCARNACIÓN, era propietaria de un inmueble ubicado en la Avenida Principal de El Pedregal, entre Primera y Segunda Transversal de la Urbanización La Castellana, Edificio El Progreso, Pent House, Municipio Chacao del Estado Miranda, tal y como se desprendía de documento de propiedad registrado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda bajo el Número 46, Tomo 27, Protocolo primero de fecha veinte (20) de junio de mil novecientos sesenta y tres (1963); y, que su representada la sociedad mercantil INVERSIONES FSD 2007 C.A, quien entre sus accionista, propietarias y miembros de la Junta Directiva, en su condición de directoras de la misma, se encontraban las ciudadanas MARIA EMIDIA DA GLORIA DE FIGUEIRA, ANA GRACIELA FIGUEIRA SILVA, habían suscrito un contrato de arrendamiento con el demandado, por el inmueble identificado en autos.
Alegó que en el contrato suscrito por ambas partes, habían sido estipuladas las condiciones bajo las cuales se regiría la relación arrendaticia, habiendo establecido en la clausula primera que el término del contrato tendría una duración de un (1) año, contado a partir del primero (01) de enero de dos mil once (2011), más seis (06) meses que correspondían a la prórroga establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, lo que significaba que el contrato expiraría de forma natural, era decir, que para el treinta y uno (31) de diciembre de dos mil once (2011), y que el primero (01) de enero del año dos mil doce (2012); comenzaría la prórroga legal la cual culminaría el treinta (30) de junio del año dos mil doce (2012), la cual era de obligatorio cumplimiento para LA ARRENDADORA y optativa para EL ARRENDATARIO, a tiempo determinado, y con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, quedando expresamente convenido entre las partes que al finalizar este contrato y su prórroga se consideraba extinguido entre las partes y que la entrega del inmueble estará sujeta a las condiciones estipuladas en la Cláusula Penal o Duodécima del contrato.
Que habían establecido en la cláusula tercera el canon de arrendamiento por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00), mensuales pagándolas por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes, las cuales eran ajustables cada año y en el tiempo de prórroga; y, que en virtud de ello, en la clausula sexta de contrato se habían establecido las consecuencias que surgirían en caso de incumplimiento del pago o del tiempo debido, pudiendo su representada solicitar la resolución del contrato y la inmediata desocupación del inmueble.
Argumento que en la cláusula cuarta habían establecido que el destino del inmueble era el de oficina comercial y que la obtención de permisos, autorizaciones, conformidad de uso patentes que se requieran para el ejercicio de su particular actividad, correrían por cuenta del arrendatario; y, que su representada no asumiría responsabilidad alguna en caso de que se le hubiera negado o retardado el otorgamiento o limitación de los órganos de poder público.
Que en virtud de la mencionada cláusula cuarta, quedaba evidenciado que las partes de mutuo acuerdo habían establecido que el uso del inmueble dado por el demandado era única y exclusivamente para oficina comercial, no habiendo podido las partes de forma unilateral cambiar el uso convenido, habiendo establecido como causal de incumplimiento que el arrendatario hubiera hecho un uso distinto.
Que con dicha cláusula cuarta se buscaba dejar claro que en vista de su actividad profesional en dicho inmueble el arrendatario vendía y presentaba sus obras siendo que el ciudadano HÉCTOR FUENMAYOR, es una figura conocida en su medio artístico tal y como se podía apreciar de distintas páginas de internet y redes sociales en las cuales se reseñaba su vida e historia, por lo que su actividad le generaba un lucro a su favor.
Alegó que se evidenciaba del contrato que en la Cláusula Segunda se había estipulado el término de duración de la relación arrendaticia, la cual iniciaba el primero (01) de enero del año dos mil once (2011) por el lapso de un año (1) más una prórroga de SEIS (6) meses, por lo que el contrato había fenecido en forma natural en fecha treinta y uno (31) de diciembre del año dos mil once (2011), más la prórroga que había culminado en fecha treinta (30) de junio del año dos mil doce (2012); quedando en consecuencia extinguida la relación tal y como había sido convenido entre las partes en el contrato, siendo que la entrega estaría sujeta a las condiciones estipuladas en la Cláusula Penal prevista en el numeral Duodécimo del documento.
Que se observa que era evidente el incumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO de la entrega del inmueble objeto de este contrato de arrendamiento una vez cumplido el tiempo de vigencia previsto en el contrato a tiempo determinado que existía entre las partes, originándose la causal de desalojo prevista en el artículo 40 literal g) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es por ello que solicitó se declarara procedente y con lugar el desalojo ordenándose la entrega inmediata del inmueble antes identificado en las mismas condiciones en que fue entregado a la firma del contrato.
Que era tanto así que la cláusula tercera que se había convenido en el pago de un canon de arrendamiento de SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 6.000,00) mensuales, sin embargo, EL ARRENDATARIO no había dado cumplimiento a dicha obligación desde el mes de julio del año 2012, quedando de esta manera convalidado que el contrato venció en fecha treinta (30) de junio del año dos mil doce (2012), con lo cual, había quedado claro que estaba en pleno conocimiento de dicho vencimiento.
Arguyó que habiendo sido notificado EL ARRENDATARIO de la culminación del contrato y de la prórroga legal, así como el incumplimiento de las obligaciones arrendaticias y, la falta de entrega del bien arrendado libre de personas y bienes a que está obligado EL ARRENDATARIO, es por lo que reforma la demanda y demandar al ciudadano HÉCTOR FUENMAYOR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-4.083.425, por DESALOJO conforme al artículo 40 literal g) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal a:
“…PRIMERO: Declarar finalizada la relación contractual verificado el cumplimiento del término de duración y su prórroga legal sobre el inmueble constituido ubicado en la Avenida Principal de El Pedregal, entre la Primera y Segunda Transversal de la Urbanización La Castellana, Edificio El Progreso, Pent House, Municipio Chacao del Estado Miranda.
SEGUNDO: Hacer entrega formal libre de personas y bienes en las mismas condiciones en que fue recibido el inmueble.
TERCERO: Se condene a EL ARRENDATARIO en costas y costos del proceso, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Fundamentó su demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1579 y 1592 del Código Civil; 2, 6, 16, 40 literal g y 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y, la estimó en la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO ML SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 288,600, 00).
Por otro lado, se observa que el abogado OSWALDO FUENMAYOR FEO, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano HÉCTOR FUENMAYOR FEO, parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, alegó lo siguiente:
Realizaron una breve descripción de lo alegado por la parte actora en el presente proceso.
Que de todos los hechos invocados por la parte actora, su representado admitía que había celebrado un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del litigio; y, que el arrendador había sido la sociedad mercantil INVERSIONES FDS 2.007 C.A.
Señaló que a excepción de los hechos antes admitidos, rechazaba todos y cada uno de los hechos invocados por el demandante; y, que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil rechazaba en nombre de su representado las pretensiones de la parte actora en el sentido de que el inmueble hubiera tenido un uso comercial, que su representado hubiera realizado actos de comercio en el inmueble objeto del presente litigio y que su representado hubiera estado insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Que de conformidad con certificado del Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, había quedado demostrado que su representado había cumplido con todos los requisitos legales establecidos en el ordenamiento jurídico vigente para incorporar el inmueble objeto del presente litigio al Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas; y, que de conformidad con el informe de inspección emanado de la Coordinación de Inspección y Fiscalización de la Dirección de Tramites y Procedimientos de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, fecha diecisiete (17) de junio de dos mil dieciséis (2016), se evidenciaba el uso residencia y no comercial de inmueble arrendado.
Alegó que de conformidad con el artículo 6 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el objeto del contrato era ilícito porque lo estipulado por las partes era nulo, no producía ningún efecto, tal y como lo establecía de igual manera el artículo 32 de la mencionada Ley.
Citó jurisprudencia de la Sala de Constitucional de fecha tres (03) de agosto de dos mil once (2011), expediente Nº 10-1298, caso MIRELIA EZPINOZA; y, de fecha dieciocho (18) de junio de dos mil nueve (2009), sentencia Nº 835, expediente Nº 2007-0177, caso Alianza Nacional de Usuarios y Consumidores, en lo referente a los derechos relativos a la vivienda.
Que por ser el derecho de vivienda un derecho constitucional establecido en el artículo 82 de nuestra Constitución, debía ser aplicado en forma preferente a la legislación que regía los arrendamientos inmobiliarios comerciales; y, que al ser un derecho humano tenía carácter supraconstitucional, esto era, que se aplicaba con prevalencia de las normas constitucionales.
Manifestó que su representado no había realizado actos de comercio en el inmueble objeto del presente litigio; y, que la parte actora había traído a los autos un video de una entrevista en donde se indicaba la ubicación física donde su representado comerciaba sus obras, siendo el mismo espacio que había arrendado el objeto del contrato invocado, dando a entender que el inmueble era de uso comercial y con fines de lucro, pero que se evidencia del video que su mandante no era un artista comercial, sino un artista dedicado a crear un perfil en la cultura del país con su trabajo, habiendo declarado en el video “poner el dinero antes que el arte trae consecuencias nefastas” con lo claramente se desmarcaba de la actividad puramente comercial que algunos sectores habían representado en la feria donde había ocurrido la entrevista, y como prueba de ello, su representado no había participado en la misma representado por una galería comercial, sino por una institución del Banco Mercantil, y con obras de que colección que no habían estado en venta.
Que su representado no había estado insolvente, sino que de conformidad con los artículos 83 y 39 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, su representado había intentado iniciar un procedimiento de regulación, pero en la unidad respectiva se le había dicho que si el edificio no tenia documento de condominio no se podía regular, en vista de lo cual había acudido nuevamente a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) con la finalidad de consignar el escrito para solicitar el procedimiento de Consignación Temporal de Canon de Arrendamiento, habiendo alegado que no existía cuenta bancaria asignada para el pago de los cánones de Arrendamiento y que el arrendador no lo había entregado ningún tipo de recibo o comprobante de pago; y, que siendo lo antes expuesto obligaciones de la parte actora de acuerdo a los artículos 68 y 69 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Argumentó que en consecuencia de lo anterior se la había abierto un expediente de procedimiento de consignación temporal de canon identificado con el número 130684821-0110138, pero que el escrito de solicitud había presentado errores y omisiones, por lo que, el funcionario encargado de su verificación había informado al su representado para el mes de marzo de dos mil dieciséis (2016), que se debían realizar correcciones para proceder a realizar el acto de admisión y posteriormente autorizar la apertura de la cuenta donde se tenían que realizar los pagos respectivos, por lo que, su mandante había presentado una nueva solicitud subsanando los errores y omisiones cometidas en la solicitud; y, que hasta la fecha no se había tenido respuesta por parte de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), ya que desde el mes de abril de dos mil dieciséis (2016) y hasta el primero (1º) de agosto de ese año, el departamento encargado de trabajar e impulsar los procedimientos de consignación temporal del canon se encontraban en medio de una auditoría interna, era por ello que la falta de pago del canon era una causa justificada y por lo tanto era una causa extraña no imputable.
-IV-
DE LOS ALEGATOS ANTE ESTA ALZADA
Observa este Tribunal, que el apoderado judicial de la parte demandada, abogado OSWALDO FUENMAYOR FEO, presentó escrito de informes ante esta Alzada, mediante el cual solicitó que de conformidad con el artículo 211 del Código de Procedimiento Civil, se repusiera la causa al estado de que se practicara nuevamente la audiencia o debate oral, por cuanto la notificación para la audiencia era nula, ya que no había seguido el orden sucesivo en que los jueces debían ejecutar la notificación de conformidad con la doctrina establecida por la Sala de Casación Civil en sentencia número 000276 de fecha veintiséis (26) de abril de dos mil dieciséis (2016); y, que la contestación de la demanda se había señalado el domicilio procesal, razón por la cual la notificación ordenada era nula.
-V-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, este sentenciador, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido; y a valorar las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar el siguiente punto que se indica a continuación:
DE LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA
Observa este Tribunal que la parte demandada apelante en la oportunidad de consignar su escrito de Informes ante esta Alzada solicitó la reposición de la causa, para lo cual señaló lo siguiente:
“…De conformidad con lo establecido en el artículo 211 del Código de Procedimiento Civil, solicito la reposición de la causa al estado en que se practique nuevamente la audiencia o debate oral, toda vez que la notificación para la audiencia o debate oral, toda vez que la notificación para la audiencia fue nula, por no seguir el orden sucesivo en que los jueces deben ejecutar la notificación de conformidad con la doctrina establecida por la Sala de Casación Civil en Sentencia número 000276, de fecha 26-04-2016, que dice así:
“…A fin de organizar el orden sucesivo en que los jueces deben ordenar y ejecutar esta notificación, siempre teniendo la Sala presente que se haga efectivo el derecho constitucional de defensa del proceso, esto es, procurando que la referida notificación cumpla con el propósito legislativo de poner en verdadero conocimiento de las partes la actividad que se les debe participar. El orden lógico de este tipo de notificación es el siguiente:
1) Mediante boleta remitida por correo certificado, con aviso de recibo, entregada en la sede del domicilio procesal.
2) Mediante boleta librada por el Juez y dejada por el alguacil del Tribunal en el citado domicilio procesal, cuando conste en las actas del expediente.
3) Si la parte no ha señalado domicilio procesal, se hará la notificación por medio de imprenta, con la publicación de un cartel en un diario de los de mayor circulación en la localidad, el cual indicará expresamente el Juez.
Quiere la Sala, mediante este orden de prelación, darle vigencia al domicilio procesal instaurado en el sistema de nuestro Código actual, además como se dijo procurar que el notificado tenga conocimiento cierto y preciso de la actuación que el Tribunal ha ordenado comunicarle…”
En la oportunidad de la contestación de la demanda se señaló el domicilio procesal, razón por la cual la notificación ordenada por el A quo es nula, toda vez que no siguió el orden establecido en la doctrina de la Casación, ni se practicó en el domicilio procesal…”.
Ante ello el Tribunal observa:
Mediante auto dictado en fecha siete (7) de noviembre del año dos mil dieciséis (2016), el A quo fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de practicarse la última notificación de las partes, a la una de la tarde (1:00p.m) a fin de que tuviera lugar al Audiencia o Debate Oral, en atención a lo dispuesto en el último acápite del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil y en esa misma fecha se libraron las boletas.
En fecha diez (10) de enero del año dos mil diecisiete (2017), compareció la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia se dio por notificada del auto dictado por el A quo en fecha siete (7) de noviembre del año dos mil dieciséis (2016); dejando constancia de haber cancelado los emolumentos para la práctica de la notificación de la parte demandada en fecha doce (12) de enero de ese mismo año.
Consta de las actas que integran el presente proceso, que mediante diligencia suscrita por el Alguacil del A quo en fecha diecinueve (19) de enero de dos mil diecisiete (2017), inserta en el folio ciento setenta y nueve (179) de la primera pieza del expediente; dejó constancia de haberse trasladado a la dirección indicada por la parte interesada la cual era la siguiente: Avenida Principal de Pedregal, entre 1 y 2 Transversal, Urbanización La Castellana, Edificio Progreso, Pent House, y que una vez que estaba en el referido sitio, en fecha 17-01-2017, siendo las 10:50 a.m, y que fue atendido por un ciudadano quien dijo llamarse HÉCTOR FUENMAYOR, a quien le informó de su misión, recibiéndole la Boleta de Notificación, negándose a firmar la copia de la misma la cual consignó sin firmar en el expediente.
Posteriormente, en fecha veintiséis (26) de enero del año dos mil diecisiete (2017) la representación judicial de la parte actora solicitó la notificación de la parte demandada mediante cartel. Petición que le fue acordada mediante auto dictado en fecha treinta (30) de enero de ese mismo año y en esa misma fecha se libró el referido cartel de notificación.
El día ocho (8) de febrero del año dos mil diecisiete (2017), la representación judicial de la parte actora mediante diligencia dejó constancia de haber retirado el cartel de notificación.
En fecha veintidós (22) de febrero del año dos mil diecisiete (2017), la representación judicial de la parte actora mediante diligencia consignó el cartel de notificación publicado en el diario “El Universal”. En esa misma fecha el Tribunal de origen dictó auto mediante el cual se le hizo saber a las partes que la Audiencia o Debate Oral tendría lugar al quinto (5º) día de despacho siguiente al vencimiento del lapso de diez (10) días al cual se alude el artículo 233 eiusdem a la una de la tarde (1:00 p.m) y en esa misma fecha la secretaria dejó constancia en el expediente de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 233 íbidem.
Por último, en fecha diecisiete (17) de marzo del año dos mil diecisiete (2017), siendo la una de la tarde (1:00 p.m) tuvo lugar la Audiencia o debate oral en la presente causa, dejándose constancia de la comparecencia de la parte actora y la incomparecencia de la parte demandada por si o por intermedio de sus apoderados judiciales, pese a que se encontraba a derecho para la celebración de la Audiencia.
Ahora bien, se hace menester traer a colación la sentencia Nº 687 de fecha 11 de julio del 2000 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Magistrado Ponente: José M. Delgado Ocando, la cual establece:
“…De las actas de este expediente se puede constatar que el presunto agraviado no constituyó domicilio procesal, esto, de conformidad con lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, dicho artículo establece como carga procesal para las partes, el que éstas indiquen su domicilio procesal, el cual subsistirá para todas las notificaciones, citaciones, o intimaciones que deban cumplirse mientras no se constituya otro en el juicio. Al incumplirse con esta carga procesal se tendrá como domicilio procesal la sede del tribunal.
Refiriéndose a las cargas procesales el ilustre procesalista alemán, James Goldschmidt señala:
“ La esencia del proceso como lucha de las partes y el peligro en que, por lo mismo, se encuentra su situación jurídica, imponen a ellas la carga de una actividad, aun cuando el acto requerido no prometa una ventaja con certidumbre bastante, es decir, aun cuando no sea el aprovechamiento de una posibilidad procesal.” ( Confróntese. Principios Generales Del Proceso. Tomo I. Teoría General Del Proceso. Ediciones Jurídicas Europa-America. Buenos Aires 1961. Pág. 94).
El legislador no sólo previó dicho supuesto de hecho consagrado en la norma como carga procesal para las partes, sino que consideró que, en resguardo de la seguridad jurídica y el debido proceso, el sitio más idóneo, donde evidentemente el litigante puede enterarse más fácilmente de los actos procesales, y donde puede llevarse a cabo con mayor facilidad para ambas partes los actos tendientes a la prosecución del juicio, como evidentemente lo es la notificación de las partes, es la sede del tribunal. Es así como el litigante que actúe con un mínimo de diligencia, puede enterarse de la actuación que el Tribunal ha ordenado comunicarle.
Al respecto, en la exposición de motivos del vigente Código de Procedimiento Civil la distinguida comisión redactora señaló lo siguiente:
“Aunque la necesidad de citaciones y notificaciones en nuestro proceso no es muy frecuente, por el principio de que las partes se encuentran a derecho con la citación para la litis contestación; sin embargo, todavía es indiscutible la utilidad y beneficio de esta disposición para la simplicidad y celeridad del proceso y para la seguridad y certeza, las citaciones y notificaciones que haya necesidad de practicar en el juicio, aun en los casos de fijación de ciertos carteles exigidos por la ley, pues se tiene un domicilio procesal ad hoc para todo el curso del juicio, que solo puede ser cambiado por manifestación expresa y escrita del interesado en autos. La vigencia de este domicilio procesal, obviará multitud de incidencias, nulidades y reposiciones que se originan hoy, por la alegación de faltas en el modo de realización de ciertas citaciones y fijaciones de carteles exigidos por la ley. ”
Así las cosas, debe señalarse la diferencia fundamental entre domicilio civil y domicilio procesal.
El artículo 27 del vigente Código Civil establece: “El domicilio de una persona se halla en el lugar donde tiene el asiento principal de sus negocios e intereses”.
Así mismo el artículo 28 eiusdem, dispone:
“El domicilio de las sociedades, asociaciones, fundaciones y corporaciones, cualquiera que sea su objeto, se halla en el lugar donde esté situada su dirección o administración salvo lo que, se dispusiere por Estatutos o por leyes especiales Cuando tengan agentes o sucursales establecidos en lugares distintos de aquel en que se halle la dirección o administración, se tendrá también como su domicilio el lugar de la sucursal o agencia respecto de los hechos, actos y contratos que ejecuten o celebren por medio del agente o sucursal.”
El concepto de domicilio viene determinado por la ley civil sustantiva –Código Civil- y así lo ha dejado sentado la doctrina y jurisprudencia nacional.
“No hay duda, pues, de que en la legislación venezolana la noción jurídica de domicilio está determinada con entera precisión por la ley civil, y consiste en una relación legal entre la persona y el lugar donde ésta tiene el asiento principal de sus negocios e intereses. Por tanto, no se puede cambiar de domicilio general sino dentro de las pautas que señala la ley. El domicilio de la persona será siempre el mismo mientras no se modifique esa relación legal entre ella y el lugar donde tiene el asiento principal de sus negocios e interés (Corte Suprema del Distrito Federal. Sentencia del 30-9-1942)…” (ver. Leopoldo Palacios. El Domicilio Civil Venezolano. Ediciones de la Biblioteca EBVC Universidad Central de Venezuela. Caracas. 1972. Pág.77).
Por otra parte, el concepto de domicilio procesal, tiene un significado y alcance diametralmente opuesto, el domicilio procesal es aquel señalado por las partes o sus apoderados en juicio, y donde se verificarán todas las notificaciones e intimaciones a que hubiere lugar; en nada se relaciona con el domicilio de las personas naturales y jurídicas establecido en el Código Civil; si esto no fuese así, una persona que tuviese un domicilio distinto al del lugar del juicio, no pudiera constituir domicilio procesal distinto a su domicilio civil, como efectivamente ocurre en muchos casos y además tampoco podría constituir domicilio procesal su apoderado lo cual también sucede en muchas ocasiones.
Así mismo, se desprende de dicha norma que es una dirección distinta a la indicada para la citación de la demanda, siendo evidente que el demandado constituye su domicilio procesal al momento de la contestación de la demanda. Al respecto señala el profesor Román Duque Corredor:
“Evidentemente que, en la forma como está redactada la disposición, puede concluirse que no se trata de la dirección para que se efectúe la citación para la contestación de la demanda puesto que el demandado una vez citado, en su escrito de contestación de la demanda, es cuando debe indicar una dirección exacta y no antes. Luego, dicho domicilio se establece para cualquier otra citación distinta a la de la contestación de la demanda. Por ejemplo, para absolución de posiciones juradas, la continuación del juicio, la notificación de la sentencia dictada después del lapso de diferimiento…” (ver. Roman J. Duque Corredor. Apuntaciones Sobre El Procedimiento Civil Ordinario. Editorial Jurídica ALVA S.R.L. Caracas. 1990. pág. 90).
En cuanto a la nulidad y reposición de la causa, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente Nº 06-2019 de fecha 8 de agosto de 2006, establece lo siguiente:
“… La reposición de la causa, con la sabida consecuencia de nulidad del acto procesal viciado, debe ser la excepción y no la regla dentro del proceso. En este orden de ideas, el art. 206 CPC, establece la obligación para los Jueces de procurar la estabilidad de los juicios, debiendo para ello corregir faltas o errores que observen, en aras de evitar futuras nulidades. Este mandato legal tiene su fundamento en la necesidad de la estabilidad de los procesos y de la economía procesal; puesto que se infiere que la reposición debe seguir un fin útil, el cual no puede considerarse sea el de corregir errores de las partes, sino aquellas faltas del Tribunal que resulten contrarias al orden público o perjudiquen los intereses de las partes litigantes, sin que ellas tengan culpa de tales errores. Así, cuando el último aparte del art.206, declara que en ningún caso se acordará la nulidad de un acto procesal si alcanzó el fin al que estaba destinado, con ello está señalado la necesidad de examinar si el acto sometido a impugnación, satisface o no los fines prácticos que persigue, pues la orientación es declarar la legitimidad del acto, que aun de afectado de irregularidades, puede de todos modos realizar lo que en esencia sea su objetivo…”
De los criterios jurisprudenciales citados anteriormente, se desprende que el domicilio procesal es aquel indicado por las partes o sus apoderados en juicio, y donde se verificarán todas las citaciones, notificaciones e intimaciones a que hubiere lugar; y es carga de las partes señalar el domicilio procesal bien sea en el libelo de la demanda o en acto de la contestación.
Aunado a ello, que la reposición de la causa y la nulidad de un acto procesal debe darse cuando los errores sean por parte del Tribunal que resulten contrarias al orden público o perjudiquen los intereses de las partes litigantes y sin que éstas tengan la culpa de ello, y si el acto alcanzó el fin para el cual estaba destinado debe dársele legitimidad al acto, verificando siempre el acto sometido a tal reposición.
En este sentido, se observa del escrito libelar que la parte actora requirió la práctica de la citación de la parte demandada en la siguiente dirección: Avenida Principal de Pedregal, entre Primera y Segunda Transversal de la Urbanización La Castellana, Edificio Progreso, Pent House, Municipio Chacao del Estado Miranda.
Sin embargo, en el escrito de contestación de la demanda cursante desde el folio ciento siete (107) al folio ciento nueve (109) y su vto (ambos inclusive) de la primera pieza del presente expediente, la representación judicial de la parte demandada, constituyó como domicilio procesal la siguiente: Centro Banaven, Av. La Estancia, Torre A, piso 1, Oficina A-11-2, Chuao, Caracas.
En el caso de marras, tenemos que si bien es cierto que el alguacil del A quo no se trasladó al domicilio procesal indicado por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, no es menos cierto que consta de las actas que integran el presente proceso, en la diligencia de fecha diecinueve (19) de enero de dos mil diecisiete (2017), inserta en el folio ciento setenta y nueve (179) de la primera pieza del expediente; que el Alguacil dejó constancia de haberse trasladado a la dirección indicada por la parte actora en el libelo de la demanda la cual era la siguiente: Avenida Principal de Pedregal, entre 1 y 2 Transversal, Urbanización La Castellana, Edificio Progreso, Pent House, y que una vez estando en el referido sitio, en fecha 17-01-2017, siendo las 10:50 a.m, fue atendido por un ciudadano quien dijo llamarse HÉCTOR FUENMAYOR, a quien le informó de su misión, recibiéndole la Boleta de Notificación, negándose a firmar la copia de la misma la cual consignó sin firmar en el expediente, es decir, que el acto alcanzó su fin para el cual estaba destinado, por ende, el demandado quedó notificado de la oportunidad para la celebración de la Audiencia o Debate Oral, razón por la cual, a los fines de evitar reposiciones inútiles, resulta a todas luces improcedente la solicitud de reposición de la causa solicitada por la parte demandada. Así se decide.
-VI-
DEL FONDO DE LO DEBATIDO
Decidido el punto previo de la forma antes indicada, pasa este Tribunal a decidir el fondo del asunto para lo cual observa:
La sentencia de fecha treinta (30) de junio de dos mil diecisiete (2017), dictada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual, fue objeto de apelación, estableció la siguiente:
“…Observa este Tribunal que la reclamación invocada por la Sucesión de causante JOAO Figueira Encarnación, conformada por los ciudadanos Juan Luis Figueira Silva, Emidia Da Gloria de Figueira y Ana Graciela Figueira Silva, y la sociedad mercantil Inversiones FSE 2007 C.A, en contra del ciudadano Hector Antonio Fuenmayor Feo, se patentiza en el desalojo del bien inmueble constituido por el pent house que forma parte del Edificio El Progreso, ubicado en la Avenida Principal de El Pedregal, entre Primera y Segunda Transversal de la Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual constituye el objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las ciudadanas Ana Graciela Figueira Silva, actuando en representación de la sociedad mercantil Inversiones FSE 2017 C.A., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, el demandado, actuando con el carácter de arrendatario, autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 05.08.2011, bajo el Nº 35, Tomo 180, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, en virtud del alegado vencimiento del termino de duración de la convención locativa en fecha 31.12.2011 y la prórroga legal el día 30.06.2012.
Por su parte, el abogado Oswaldo Fuenmayor Feo, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Héctor Antonio Fuenmayor Feo, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 14.07.2016, reconoció tanto la existencia de la relación arrendaticia, así como que la arrendadora del bien inmueble arrendado es la sociedad mercantil Inversiones FSE 2007 C.A.; sin embargo, rechazo que el inmueble esté destinado para uso comercial, al igual que su representado haya realizado actos de comercio en el mismo y que se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Pues bien, estima este Tribunal que dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la parte actora, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “...es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico…”
Al unisonó, resulta oportuno para este Tribunal precisar también que el contrato de arrendamiento accionado dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, según lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil.
Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen...”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.
Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento, como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las clausulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de la relaciones jurídicas y sus consecuencias, conforme a lo establecido en el artículo 1.264 del Código Civil.
Al hilo de lo anterior, según el artículos 1.579 ejusdem, el arrendamiento “… es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una casa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella…”
A la luz de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligando permitir al arrendatario el goce de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que este se obliga a pagar aquel un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.
Por lo tanto, cuando el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar el ben dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prorroga legal, como potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento del segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo.
Así las cosas, nuestra legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 25 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la pretensión de desalojo deducida por la parte actora, tenemos que el articulo el articulo (Sic.) 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418, de fecha 23.05.2014, en su literal (g), contempla que “...Son causales de desalojo (…) g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes…”
Conforme a la anterior disposición jurídica, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento cuyo objeto lo constituye un bien inmueble destinado a uso comercial, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de las causales taxativamente establecidas en dicha norma para su procedencia, entre ellas, que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, lo que permite determinar la conformidad a Derecho de la pretensión deducida por la parte actora, ya que reclama el desalojo de un bien inmueble destinado a uso comercial por la aducida inobservancia del arrendatario a la obligación de entregar la cosa arrendada luego de vencida la prorroga legal.
Es por ello, que se hace indispensable que los términos convenidos entre las partes hayan quedado instrumentados, por cuanto la causal de desalojo por vencimiento de la prorroga legal solo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito a tiempo determinado, del cual se evidencia patentemente fenecido al termino de su duración y la prorroga legal que la ley establece conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, en caso de que a ella tuviese derecho, ya que de lo contrario, si el arrendatario ha inobservado sus deberes contractuales para el momento del vencimiento del término de la duración de la convención locativa, no tendrá derecho a la prorroga legal, por mandato de lo expreso de lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios (aplicable sustantivamente al caso de autos).
En efecto, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, conforme a la previsto en el artículo 38 de ejusdem (vigente para el momento en que acaecieron los hechos), llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un (01) año más o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido un duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años; y si ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.
Ahora bien, observa este Tribunal que la relación arrendaticia tuvo su génesis mediante contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 05.08.2011, bajo el Nº 35, Tomo 180, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual fue aportado en autos en copias certificadas, de tal manera que se atribuye el valor probatorio que dispensa los artículos 1.363 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que al tratarse de un instrumento privado reconocido por las partes, tiene entre ellas y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones, apreciándose de dicha documental que la ciudadana Ana Graciela Figueira Silva, actuando en representación de la sociedad mercantil Inversiones FSE C.A, dio en arrendamiento al ciudadano Héctor Antonio Fuenmayor Feo,, el bien inmueble constituido por el pent – house que forma parte del Edificio El progreso, ubicado en la Avenida Principal de El Pedregal, entre Primera y Segunda Transversal de la Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda, por el término de duración de un (01) año, contado a partir del día 01.01.2011, mientras que el canon de arrendamiento fue pactado en la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00), el cual debía pagarse por mensualidades adelantadas, dentro de os cinco (05) días de cada mes.
Por consiguiente, estima este Tribunal que luego del vencimiento del término de duración contractual en fecha 31.12.2011, de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, por cuanto no fue establecida contractualmente, comenzó a transcurrir en beneficio del arrendamiento la prorroga legal por el lapso de seis (06) meses, a tenor de lo previsto en el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento en que se verificaron los hechos), toda vez que la relación arrendaticia había tenido para ese momento una duración que no excedía de un (01) año, cuya prorroga legal finalizo el día 30.06.2012. Así se declara.
Así las cosas, debe destacarse que el lapso probatorio constituye para la parte demandada, al igual que el acto de contestación de la demanda, l ejercicio pleno del derecho a un tutela judicial efectiva y a la defensa como expresión del debido proceso, consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela ya que podrá rebatir las pretensiones opuestas en su contra, ofreciendo aquellos medios de prueba conducentes a contrarrestar las afirmaciones alegadas en la demanda, en virtud del principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que quien solicita la ejecución de una obligación debe probarla y quien alegue que ha sido libertad de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la prestación.
De manera pues, en vista de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quien se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que la parte demandada no acreditó en la contestación ni durante el lapso probatorio alguna probanza que la eximiera de entregar la cosa dada en arriendo luego de ocurrir el vencimiento de la prorroga legal en fecha 30.06.2012.
En efecto, la parte demandada reconoció en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 14.07.2016, tanto la existencia de la relación arrendaticia, así como que la arrendadora del bien inmueble arrendado es la sociedad mercantil Inversiones FSE, C.A; sin embargo rechazo que el inmueble este destinado para uso comercial, al igual que su representado haya realizado actos de comercio en el mismo, toda vez que el mismo lo destino como vivienda y que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
En tal sentido, la parte demandada acreditó con la contestación de la demanda Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, emitida en fecha 13.06.2014, por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), a la cual se concede el valor probatorio que atribuye el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto constituye un instrumento público emitido en sede administrativa, apreciándose de la documental en referencia que dicho ente administrativo incorporó al ciudadano Héctor Antonio Fuenmayor Feo, en el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, en virtud de su condición de arrendatario del bien inmueble.
También, la parte demandada aporto con la contestación de la demanda original de la Inspección Ocular practicada en el bien inmueble arrendado en fecha 17.06.2016, por funcionarios adscritos a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), a la cual atribuye valor probatorio que dispensa el artículo 1357 del Código Civil, por cuanto constituye un instrumento publico emitido en sede administrativa, apreciándose de la documental en comento que “…1- En compañía del Señor Héctor Fuenmayor CI 29.706.231. 2.- El inmueble consta de dos habitaciones, sala, comedor, cocina, dos baños, donde se procedió a verificar que el inmueble es usado como vivienda de personas antes expuestas. 3.- Se verificó la existencia de enceres como camas, muebles, recibo, comedor, ropa de diario, y otros elementos que indican que (sic) inmueble es usado como vivienda principal. 4.- Se verificó un área usada para la preparación de alimentos con una cocina de cuatro hornillas, gabinetes, nevera y despensa con alimentos para consumo diario. 5.- Se verificó un área de taller de artes plásticas. 6.- El techo raso que cubre el área de la vivienda y taller esta deteriorado por filtraciones, que según información del Sr. Fuenmayor ya fueron reparadas. 7.- El Techo de la vivienda en su totalidad está compuesto por acerolit fijado con correas de madera…”
Adicionalmente, la parte demandada promovió con la contestación de la demanda prueba testimonial recaída sobre los ciudadanos Alejandro Otero y Ángel Sánchez, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.983.154 y V-10.487.892, respectivamente, con el objeto de demostrar el uso residencial y no comercial del bien inmueble arrendado. Cuyo medio probatorio no se evacuo por causa imputable a la parte demandada, ya que no asistió a la audiencia o debate oral en la cual se ordeno examinar a los testigos, a pesar de encontrarse debidamente notificado de tal acto.
Además, la parte demandada proporcionó con la contestación de la demanda copia simple de la Carta de Residencia emitida en fecha 11.03.2013, por la Dirección de Justicia Municipal, adscrita a la Alcaldía del Municipio Chacao del Estado Miranda, la cual tiene como fidedigna, por cuanto no fue impugnada dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a su consignación en autos, en atención de los dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose de dicha documental que los ciudadanos Héctor Antonio Fuenmayor Feo y Alma Fuenmayor Casal, titulares de las cedulas de identidad Nros. V- 4.083.425 y V- 29,706.231, respectivamente, residen en el bien inmueble constituido por el pent-house que forma parte del Edificio El Progreso, ubicado en la Avenida Principal de El pedregal, entre Primera y Segunda Transversal de la Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda.
Como se observa del acervo probatorio por la parte demandada y a pesar de no haberse evacuado la prueba testimonial ha quedo plenamente comprobado en autos que dicha parte destina el bien inmueble arrendado para uso de “vivienda”
En este sentido, el artículo 1 del Decreto Nº 8.190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, dispone que dicho texto normativo tiene por objeto la protección de las arrendatarias, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirentes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legitima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.
Por su parte, el artículo 1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial Nº 6.053 Extraordinario del 12.11.2011, en su artículo 1, establece que “…tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente; en el marco de la novedosa legislación y Política Nacional de Vivienda y Hábitat, como un sistema integrado dirigido a enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado a nuestro pueblo como consecuencia del modelo capitalista explotado y excluyente; con el fin supremo de proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y la garantía plena de este derecho a toda la población; contrarrestando la mercantilización y la especulación económica con la vivienda, que la convierte en un medio de explotación y opresión del ser humano por el ser humano; y promoviendo relaciones arrendaticias justas conforme a los principios del Estado democrático y social, de derecho y de justicia, cumpliendo el mandato de refundación de la República, establecido en la Carta Magna…”
Como se observa, los anteriores textos normativos tienen por objeto la protección de los arrendatarios respecto a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de bienes inmuebles destinados a “vivienda principal” mediante coacción o constreñimiento, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en los artículos 94, 95, y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y los artículos 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13 y 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda.
A mayor abundamiento, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 406, dictada en fecha 26.04.2013, puntualizó lo siguiente:
“…Ahora bien la sala considera, en primer término, que a favor del derecho a la defensa la aplicación de la normativa especial relativa a los procedimientos previos a las demandas que acarreen el desalojo a que se refieren los artículos 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de arrendamientos de Vivienda y 5 y siguientes de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, solo será aplicable en aquellos casos en que se haya establecido contractualmente el uso del bien arrendado como vivienda o en aquellos que el arrendador reconozca tal uso…” (Subrayado y Negrillas del Tribunal)
Al unísono, al misma Sala Constitucional del Tribunal Suprema de Justicia, en sentencia Nº 1131, dictada en fecha 14.08.2015, con ponencia del Magistrado Juan José Mendoza Jover expediente Nº 15-0791, caso: Julio Rafael Madera Rebolledo, enfatizó lo siguiente:
“… quedó demostrado de las actas cursantes en el expediente que el inmueble objeto de arrendamiento fue destinado para uso exclusivo de comercio e industria de panadería, pastelería y afines, por lo que, no era aplicable en el presente caso el procedimiento administrativo previo establecido en el Decreto con la Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas…” (Subrayado y Negrillas del Tribunal)
Conforme a las anteriores citas jurisprudenciales, la Sala Constitucional del Tribunal Suprema de Justicia, ha sido constante en reiterar que tanto las disposiciones contempladas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, como en el Decreto Nº 8.190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, resultan aplicables en aquellos casos en que se haya establecido contractualmente el uso del bien arrendado como vivienda o n aquellos que el arrendador reconozca tal uso.
En el presente caso, se evidencia de la clausula cuarta del contrato de arrendamiento accionado que “... [e]l uso del inmueble será el de oficina comercial y será por cargo de El Arrendatario la obtención de permisos, autorizaciones, conformidad de uso y patentes que requiera para el ejercicio de su particular actividad y es aceptado que ninguna responsabilidad que asuma La Arrendadora en caso de negativa o retardo en su otorgamiento o limitación que los órganos del Poder Público sean ellos Nacionales o Municipales puedan establecer. El arrendatario declara conocer las áreas y los usos…”
Conforme a la anterior cláusula contractual, las partes pactaron en el contrato en que el bien inmueble arrendado sería destinado para ser usado como “oficina comercial”, resultando a cargo del arrendatario la obtención de permisos, autorizaciones, conformidad de uso, y patentes que requiera para el ejercicio de su particular actividad sin que se desprenda de autos que la parte actora haya autorizado o reconocido el cambio de uso del bien inmueble efectuado por el arrendatario, lo cual determina que el uso dado como “vivienda” sea a todas luces ilegal, ya que no fue convenido tal destino en el contrato de arrendamiento, ni mucho menos consentido, de tal manera que no goza de los derechos a los cuales alude tanto la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, así como el Decreto Nº 8.190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Así se declara.
Por consiguiente, juzga este Tribunal que el arrendatario incumplió su obligación contractual y legal de entregar el bien inmueble arrendado después de vencida la prorroga legal en fecha 30.06.2012, lo que trae como consecuencia la procedencia de la pretensión de desalojo deducida por la parte actora, ya que se ajusta al supuesto establecido en el literal (g) del artículo 40 del Decreto Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se declara.
-III-
DECISIÓN
En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes:
Primero: Se declara CON LUGAR la pretensión de Desalojo, deducida por la Sucesión del causante Joao Figueira Encarnación, conformada por los ciudadanos Juan Luis Figueira Silva, Emidia Da Gloria de Figueira y Ana Graciela Figueira Silva, y la sociedad mercantil Inversiones FSE 2007 C.A, en contra del ciudadano Héctor Antonio Fuenmayor Feo, de conformidad con lo establecido en el literal (g) del artículo 40 del Decreto Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Segundo: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble constituido por el Pent-house que forma parte del Edificio El Progreso, ubicado en la Avenida Principal de El Pedregal, entre Primera y Segunda Transversal de la Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda, libre de bienes y personas, así como las misma perfectas condiciones en que fue recibido.
Tercero: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultando totalmente vencida en la litis a tenor de lo previsto en el artículo 274 del código de procedimiento civil…”
Este Tribunal, para decidir observa:
El artículo 1.354 del Código Civil, dispone: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación” En atención a las normas citadas, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.
Observa este Tribunal que el demandante fundamenta su acción de desalojo en el contenido de los artículos 2; 6; 16; 40 literal “g”, y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, los cuales establecen:
Artículo 2: A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aún cuando estos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público.
Artículo 6: ... “La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quién toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro o no…”
Artículo 16: El arrendatario no podrá modificar el uso, rubro comercial, denominación y/o marca, establecidos en el respectivo contrato de arrendamiento. Cuando, por la naturaleza de inmueble, condiciones propias de la actividad comercial o conveniencia de las partes, el arrendamiento del inmueble de uso comercial comprenda la obligación de vender ciertos bienes o prestar ciertos servicios, las partes acordarán lo conducente, pero el arrendatario no podrá ser obligado o limitado a vender productos o prestar servicios de determinadas marcas comerciales o adquiridos a determinados proveedores. Dicha prohibición alcanzará también a la adquisición de bienes o contratación de servicios necesarios para el mantenimiento, reparación, cuido u ornato del inmueble, salvo que así lo hubiese decidido el Comité Paritario de Administración de Condominio.
Artículo 40: son causales de desalojo:
…omissis…
g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”
Artículo 43: En lo relativo de la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales…”
En ese sentido, observa este Juzgado Superior, que la parte demandante para demostrar las circunstancias alegadas en su libelo de demanda, produjo junto a su escrito y en el lapso de pruebas las siguientes pruebas:
1.- Original de poder otorgado por el ciudadano JUAN LUIS FIGUEIRA SILVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-5.534.264; en su carácter de heredero universal de la SUCESIÓN JOAO FIGUEIRA ENCARNACIÓN; por ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta en fecha veintitrés (23) de Junio de dos mil quince (2015), bajo el N° 2, Tomo 91 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho instrumento constituye un documento público en conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, que al no haber sido impugnado ni tachado en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.359 del Código Civil, y lo considera demostrativo de la representación judicial que las facultades otorgadas por el demandante a la Abogada ADRIANA JOSEFINA SANCHEZ BENITEZ, ut supra identificada; a pesar de no ser un hecho controvertido en la causa. Así se establece.
2.- Original de poder otorgado por las ciudadanas MARÍA EMIDIA DA GLORIA DE FIGUEIRA y ANA GRACIELA FIGUEIRA SILVA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-6.977.895 y V-6.562.947, respectivamente; en su carácter de herederas universales de la SUCESIÓN JOAO FIGUEIRA ENCARNACIÓN; por ante la Notaría Pública Segunda de Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha siete (7) de Julio de dos mil quince (2015), bajo el N° 21, Tomo 95 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho instrumento constituye un documento público en conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, que al no haber sido impugnado ni tachado en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.359 del Código Civil, y lo considera demostrativo de la representación judicial que las facultades otorgadas por la parte actora a la Abogada ADRIANA JOSEFINA SANCHEZ BENITEZ, ut supra identificada; a pesar de no ser un hecho controvertido en la causa. Así se establece.
3.- Original de poder otorgado por la ciudadana ANA GRACIELA FIGUEIRA SILVA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-6.562.947; en su carácter de Accionista y Directora de la sociedad mercantil INVERSIONES FSE 2007 C.A; por ante la Notaría Pública Segunda de Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha siete (7) de Julio de dos mil quince (2015), bajo el N° 25, Tomo 95 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho instrumento constituye un documento público en conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, que al no haber sido impugnado ni tachado en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.359 del Código Civil, y lo considera demostrativo de la representación judicial que las facultades otorgadas por la parte actora a la Abogada ADRIANA JOSEFINA SANCHEZ BENITEZ, ut supra identificada; a pesar de no ser un hecho controvertido en la causa. Así se establece.
4.- Copia certificada de documento de compra venta, suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES FSE 2007 C.A, representada por la ciudadana ANA GRACIELA FIGUEIRA SILVA, y el ciudadano HÉCTOR FUENMAYOR, protocolizada ante la Notaria pública Segunda del Municipio Chacao Estado Miranda, en fecha cinco (05) de agosto de dos mil once (2011), bajo el Nº 35, Tomo 180 de los libros de autenticación llevado por esa notaria; a los efectos de demostrar la voluntad entre las partes, así como la eficacia y contenido de las cláusulas tercera y cuarta. El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y lo considera demostrativo, entre otras cosas, de que la referida sociedad mercantil suscribió contrato de arrendamiento con el hoy demandando por un inmueble ubicado en la Avenida Principal de El Pedregal, entre Primera y Segunda Transversal de la Urbanización La Castellana, Edificio El Progreso, Pent House, Municipio Chacao del Estado Miranda, por un (1) año más seis (6) meses correspondientes a la prórroga por finalización de contrato, con un cánon de arrendamiento establecido por la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00); y, que el uso de dicho inmueble sería destinado a oficina comercial. Así se establece.
5.- Copia certificada de documento constitutivo de la sociedad mercantil INVERSIONES FSE 2007, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el número 66, Tomo 713-A-VII, en fecha catorce (14) de marzo de dos mil siete (2007); a los efectos de demostrar la legitimidad de la administración, así como su carácter en la relación arrendaticia invocada. El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y lo considera demostrativo, entre otras cosas, que la sociedad mercantil INVERSIONES FSE 2007, C.A fue constituida en fecha catorce (14) de marzo de dos mil siete (2007), en los términos establecidos en dicho documento; y, que la misma fue registrada en su oportunidad legal. Así se establece.
6.- Copia certificada de documento de compraventa de un inmueble ubicado en la Avenida Principal de El Pedregal, entre Primera y Segunda Transversal de la Urbanización La Castellana, Edificio El Progreso, Pent House, Municipio Chacao del Estado Miranda, suscrito por los ciudadanos GUILLERMO GUZMAN y JOAO FIGUEIRA, registrado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el número 46, Tomo 27, Protocolo 1 de fecha veinte (20) de junio de mil novecientos sesenta y tres (1963); a los efectos de demostrar, la legitimidad de la administración, así como su carácter en la relación arrendaticia invocada. El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y lo considera demostrativo, que el ciudadano JOAO FIGUEIRA era propietario de dicho inmueble. Así se establece.
7.- Copias certificada de Formulario para Autoliquidación de Impuestos sobre sucesiones, del De Cujus JOAO FIGUEIRA, expedida por el Servicio Integral de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), de fecha veintiuno (21) de junio de mil novecientos ochenta y cinco (1985), a los efectos de demostrar la legitimidad de la propiedad, así como su carácter en la relación arrendaticia. En lo que respecta a dicho medio probatorio, el mismo fue expedido por el organismo administrativo con competencia para ello, el cual es asimilable a los documentos públicos, este Tribunal le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1359, 1360 del Código Civil, y lo considera demostrativo de los hechos y declaración contenidas en el, en cuanto a que en la fecha indicada fue presentada ante el SENIAT declaración sucesoral de Del Cujus JOAO FIGUEIRA, en el cual aparece como herederos los ciudadanos JUAN LUIS FIGUEIRA SILVA, MARIA EMIDIA DA GLORIA DE FIGUEIRA, ANA GRACIELA FIGUEIRA SILVA. Así se establece.
8. Cinco (5) impresiones de las páginas web: www.prodavinvi.com y www.wikihistoriadelartevenezolano.com donde aparecen los resultados de la entrevista realizada al demandado, en la feria iberoamericana del arte, a los fines probar que la ubicación física donde comercia sus obras de arte es el mismo inmueble arrendado objeto del presente juicio. Con respecto a esta probanza, este sentenciador le atribuye valor, ya que los mismos no fueron impugnados por la parte contra quien fueron opuestos; y, se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónica. Con respecto a este medio probatorio, la parte actora pretende demostrar mediante un video que presuntamente existe en dicho portal web acerca de una entrevista realizada al demandado, en donde presuntamente se aprecia claramente la ubicación física donde se comercia sus obras de arte que es el mismo espacio que arrienda objeto del contrato invocado.
Al respecto, dicha prueba solo fue promovida las impresiones de las páginas web de dicha entrevista y no consta en autos el video que menciona la parte actora, en consecuencia, se desecha esta prueba por cuando no es el medio idóneo para demostrar la ubicación física donde el demandado realiza el comercio de sus obras de arte. Así se establece.
9. Testimoniales de los ciudadanos DANIELA BERMUDEZ y JUAN A. NASSER, titulares de la cédula de identidad números V- 24.663.096 y V- 21.374.484, respectivamente. Observa este Tribunal, que a pesar que dicho medio de prueba fue admitido por el a-quo, la parte actora no impulsó su evacuación por lo que este Juzgado, no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada trajo al proceso junto al escrito de contestación a la demanda, las siguientes pruebas:
a-Original de poder otorgado por el ciudadano HÉCTOR FUENMAYOR FEO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-4.083.425; por ante la Notaría Pública Primera de Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha once (11) de Julio de dos mil dieciséis (2016), bajo el N° 3, Tomo 131 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho instrumento constituye un documento público en conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, que al no haber sido impugnado ni tachado en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.359 del Código Civil, y lo considera demostrativo de la representación judicial que las facultades otorgadas por la parte demandada a los Abogados OSWALDO FUENMAYOR FEO y LUIS ALBERTO TORRES DARIAS, ut supra identificados; a pesar de no ser un hecho controvertido en la causa. Así se establece.
b- Copia certificada de Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, emanado del Ministerio del Poder Popular para vivienda y Hábitat Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, de fecha trece (13) de junio de dos mil catorce (2014), a los efectos de demostrar el carácter de vivienda del inmueble objeto del presente litigio. En lo que respecta a dicho medio probatorio, el mismo fue expedido por el organismo administrativo con competencia para ello, el cual es asimilable a los documentos públicos, este Tribunal le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359, 1.360 del Código Civil, y lo considera demostrativo de que fue entregada certificación de registro nacional de arrendamiento de vivienda al ciudadano Héctor Antonio Fuenmayor Feo, sobre el inmueble ubicado en la Avenida Principal de El Pedregal, entre Primera y Segunda Transversal de la Urbanización La Castellana, Edificio El Progreso, Pent House, Municipio Chacao del Estado Miranda. Así se establece.
c- Original de Informe de inspección emitido por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, de fecha diecisiete (17) de junio de dos mil dieciséis (2016), a los fines de probar el uso residencial y no comercial del inmueble objeto del presente litigio. En lo que respecta a dicho medio probatorio, el mismo fue expedido por el organismo administrativo con competencia para ello, el cual es asimilable a los documentos públicos, este Tribunal le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1359, 1360 del Código Civil, y lo considera demostrativo, entre otras cosas, de que en el inmueble objeto de la presente demanda era usado como vivienda del ciudadano Héctor Antonio Fuenmayor Feo y su hija Alma Fuenmayor. Así se establece.
d- Copia simple de carta de residencia expedida por la Alcaldía del Municipio Chacao, a nombre del ciudadano Héctor Antonio Fuenmayor Feo y su hija, ciudadana Alma Fuenmayor de fecha once (11) de marzo de dos mil trece (2013), a los efectos de probar la residencia del demandado junto con su hija con anterioridad al dos mil trece (2013). Dicho documento es una copia simple de documento expedido por un organismo administrativo con competencia para ello, el cual es asimilable a los documentos públicos, y por cuanto la impugnación realizada por la representación judicial de la parte actora, fue desestimada por extemporánea por tardía, este Tribunal lo considera fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y, les atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y lo considera demostrativo de que para el momento en que fue expedido el documento el ciudadano Héctor Antonio Fuenmayor Feo y su hija, ciudadana Alma Fuenmayor establecieron como residencia el inmueble ubicado en la Avenida Pedro Matías Salazar con prolongación Transversal dos (2), Edificio el Progreso, Piso PH Apartamento PH, desde el dos mil trece (2013). Así se establece.
e- Testimoniales de los ciudadanos ALEJANDRO OTERO y ANGEL SANCHEZ, titulares de la cédula de identidad números V- 3.983.154 y V- 10.487.892, respectivamente. Observa este Tribunal, que a pesar que dicho medio de prueba fue admitido por el A-quo no consta en autos su evacuación por lo que este Juzgado, no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.
f- Prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se requiriera a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas que informe acerca del expediente 130684821-01100138, de la consignación de canon temporal y que el servicio de arrendamientos en línea estuvo cerrado desde abril hasta agosto del año en curso; y, prueba de exhibición de conformidad con el 436 del Código de Procedimiento Civil a los fines, de que se exhibiera el documento de condominio del inmueble arrendado a los efectos de demostrar la existencia de un local comercial. Observa este Tribunal que el Juzgado de la causa negó la admisión de dichos medios de pruebas, en virtud de que no guardaban relación con lo debatido en el proceso, razón por la cual, este Tribunal no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.
g-Prueba de reproducción de CD, cursante al folio ciento treinta y dos (132) de la primera pieza del expediente, en el que contiene una entrevista del demandado, mediante el cual pretende demostrar que el sitio donde comercializa sus obras de arte no es el mismo inmueble arrendado. Observa este Tribunal que el Juzgado de la causa negó la admisión de dicho medio de prueba, en virtud de su ostensible inconducencia, razón por la cual, este Tribunal no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.
Analizados los medios probatorios anteriormente señalados, pasa este sentenciador a verificar si en el presente caso, resulta procedente o no el desalojo demandado, por cuanto el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes; y a los efectos observa:
El arrendamiento es un contrato por el cual cada unas de las partes contratantes se obligan a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo; y, mediante un precio determinado, que esta última se obliga a pagar a aquella, de acuerdo con el artículo 1.579 del Código Civil. Por otro lado, las partes siempre establecen el término inicial o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, así mismo, indican el término final.
El contenido del artículo 40 literal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, el cual establece:
Artículo 40: son causales de desalojo:
… “g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”
En este orden de ideas, se mantiene que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que está obligado a cumplir la Ley, vale decir, es el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones. En efecto, ordena el artículo 1.264 del Código Civil: “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”; lo que constriñe a la ejecución.
En el caso bajo estudio, alegó la parte demandante haber dado en arrendamiento a la demandada el inmueble identificado en autos, a través de un contrato de arrendamiento por UN AÑO, contados a partir del día primero (01) de enero de dos mil once (2011), hasta el primero (1) de enero de dos mil doce (2012); fecha en la cual, se daba por terminado del contrato; estableciéndose en dicho contrato la prórroga legal de seis (6) meses la cual se dejó estipulado que comenzaba a partir del día primero (1) de enero de dos mil doce (2012) la cual culminaría el treinta (30) de junio del año dos mil doce (2012); por su parte, la representación judicial de la parte demanda al momento de dar contestación a la demanda admitió la existencia de la relación contractual y que el arrendador del inmueble era la sociedad mercantil INVERSIONES FSD 2007, C.A.
Por otro lado, la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda, señaló que el inmueble arrendado no tenía uso comercial, de conformidad con el Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, marcado con la letra “B”; en donde se demostraba que su representado había cumplido con todos los requisitos legales establecidos en el ordenamiento jurídico vigente pata incorporar el inmueble objeto del presente litigio al Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, además de la Inspección se evidenciaba el uso residencial y no comercial del inmueble arrendado; asimismo adujo que su representado no había realizado actos de comercio en el inmueble arrendado objeto del presente litigio y que su representado no estaba insolvente en los pagos de los cánones de arrendamiento.
En relación al primer alegato referido sobre que el inmueble no tenía uso comercial, sino que era de uso residencial, este Tribunal observa:
Las partes suscribieron un contrato de arrendamiento un inmueble destinado al uso de oficina comercial, es por ello, que mediante el ejercicio de la presente acción, la parte accionante, ha pedido el desalojo de un inmueble ubicado en la Avenida Principal de El Pedregal, entre Primera y Segunda Transversal de la Urbanización La Castellana, Edificio El Progreso, Pent House, Municipio Chacao del Estado Miranda; el cual señaló, le había dado en arrendamiento al ciudadano HÉCTOR FUENMAYOR , ya plenamente identificado, para uso comercial.
En ese sentido, se hace necesario para este sentenciador, señalar a favor del derecho a la defensa, que la aplicación de la normativa especial contenida en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, sólo son aplicable en aquellos casos en que se haya establecido contractualmente el uso del bien arrendado como vivienda o en aquellos que el arrendador reconozca tal uso, y fuera de esta circunstancia, esto es cuando se discuta el carácter o no de vivienda, corresponde al Juez competente establecer, luego del contradictorio, cuál es el uso verdadero y comprobable del inmueble. Así se establece.
En el caso de autos, observa este Juzgado Superior que el ciudadano HÉCTOR FUENMAYOR, parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, discutió el uso del inmueble arrendado para lo cual, a los efectos de demostrar el carácter de vivienda del mismo, promovió original de Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda; inspección judicial; copia simple de carta de residencia.
Por otro lado, la parte actora negó el uso del inmueble como vivienda alegado por la demandada, en este sentido se observa de la revisión realizada a los medios de pruebas producidos en el proceso, específicamente en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y consignado en autos, las mismas establecieron en la cláusula cuarta expresamente, lo siguiente:
“…CUARTA: El uso del inmueble será el de oficina comercial y será por cargo del ARRENDATARIO la obtención de permisos, autorizaciones, conformidad de uso, y patentes que requiera para el ejercicio de su particular actividad y es aceptado que ninguna responsabilidad que asuma LA ARRENDADORA en caso de negativa o retardo en su otorgamiento o limitación que los órganos del Poder Público sean ellos Nacionales, Estadales o Municipales puedan establecer. EL ARRENDATARIO declara conocer las áreas y sus usos…”
De la cláusula anteriormente transcrita se puede constatar que el inmueble arrendado fue únicamente y exclusivamente para uso comercial y que la parte hoy demandada no podía darle ningún otro uso sin consentimiento de la arrendataria.
Cabe destacar como ya se dijo, que si bien la parte demandada alegó que en el presente caso debía aplicarse la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en virtud de que el inmueble arrendado no era de uso comercial; no es menos cierto, que también consta del contrato de arrendamiento de acuerdo a la cláusula cuarta que lo dado en calidad de arrendamiento fue un inmueble que sería de uso de oficina comercial; por lo que, mal puede la parte demandada pretender la aplicación de dicha ley al presente caso, cuando la misma no puede ser aplicada a contratos de arrendamiento que recaigan sobre locales comerciales, pues éste es un presupuesto de hecho que no está regulado por el mencionada ley, la cual sólo regula a los contratos de arrendamientos de inmuebles cuyo destino es una vivienda, aunado al hecho de que tal como fue señalado anteriormente, la voluntad de las partes establecida a través del contrato fue que el inmueble dado en arrendamiento fuera para uso comercial. Así se decide.
En consecuencia, se declara IMPROCEDENTE la solicitud de aplicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas al presente caso alegadas por la parte demandada. Así se declara.
Observa este Tribunal, que la parte accionante ha pedido el desalojo del inmueble ubicado en la Avenida Principal de El Pedregal, entre Primera y Segunda Transversal de la Urbanización La Castellana, Edificio El Progreso, Pent House, Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual señaló, le había dado en arrendamiento al ciudadano HÉCTOR FUENMAYOR, ya plenamente identificado; al haber vencido el contrato y su prórroga legal.
Establece el artículo 40 literal g del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario Para el Uso Comercial, el cual señala lo siguiente:
“Artículo 40. Son causales de desalojo:
…“g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”
De la norma parcialmente transcrita, se desprende que como presupuestos generales indispensables para que proceda la acción de desalojo en ella contemplada, por la causal indicada, se requiere que el contrato suscrito haya vencido y que no exista acuerdo renovación entre las partes.
Observa este Tribunal que en el presente caso, como fue apuntado, quedó demostrada la existencia de la relación arrendaticia; así como el vencimiento de la prórroga legal del inmueble identificado en autos; y, por cuanto la parte demandada no demostró a través de medio probatorio alguno que demostrara la existencia de algún acuerdo o renovación del contrato entre las partes, o que lo eximiera de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal en fecha treinta (30) de junio del año dos mil doce (2012), puesto que la misma operaba de pleno derecho para el arrendatario, razón por la cual una vez agotada dicha prorroga legal, si el arrendatario siguió ocupando el inmueble objeto del litigio; lo hizo sin la anuencia tácita del arrendador, lo cual es claramente evidenciable con el hecho de que vencida la prórroga legal, fue intentada una acción de desalojo, es decir que si la parte demandada permaneció en el inmueble objeto del litigio, lo hizo sin el consentimiento del arrendatario; cumpliéndose así con el extremo exigido en el artículo 40 literal g de la Ley que rige la materia, por lo que, se hace forzoso para este sentenciador declarar con lugar la acción de desalojo intentada por la parte actora Sucesión del causante JOAO FIGUEIRA ENCARNACIÓN, quien en vida fuere titular de la cédula de identidad número V- 6.816.288, conformada por los ciudadanos JUAN LUIS FIGUEIRA SILVA, MARÍA EMIDIA DA GLORIA DE FIGUEIRA, ANA GRACIELA FIGUEIRA SILVA, respectivamente; y, la sociedad mercantil INVERSIONES FSE 2007 C.A contra el ciudadano HÉCTOR FUENMAYOR. Así se decide.
En vista de lo anterior, es forzoso concluir que la apelación interpuesta en fecha primero (1) de noviembre de dos mil diecisiete (2017), por el abogado OSWALDO FUENMAYOR FEO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano HÉCTOR FUENMAYOR, en contra de la decisión pronunciada en fecha treinta (30) de junio de dos mil diecisiete (2017), por el Tribunal Décimo Noveno Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, debe ser declarada SIN LUGAR y en consecuencia, queda confirmada la sentencia apelada. Así se decide.
-VII-
DISPOSITIVO
Por las razones y consideraciones que anteceden, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha primero (1º) de noviembre de dos mil diecisiete (2017), por el abogado OSWALDO FUENMAYOR FEO en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano HÉCTOR FUENMAYOR FEO en contra de la sentencia dictada el treinta (30) de junio de dos mil diecisiete (2017), por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Queda CONFIRMADO el fallo recurrido en todas y cada una de sus partes.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue la sucesión del causante JOAO FIGUEIRA ENCARNACIÓN, ciudadanos JUAN LUIS FIGUEIRA SILVA, MARIA EMIDIA DA GLORIA DE FIGUEIRA, ANA GRACIELA FIGUEIRA SILVA y la sociedad mercantil INVERSIONES FSE 2007 C.A., contra el ciudadano HECTOR FUENMAYOR FEO; consecuencia de ello, se ordena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora, del inmueble constituido por un inmueble ubicado en la Avenida Principal de El Pedregal, entre Primera y Segunda Transversal de la Urbanización La Castellana, Edificio El Progreso, Pent House, Municipio Chacao del Estado Miranda.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada del proceso al haber resultado totalmente vencida conforme con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Remítase el expediente al Tribunal de origen, en la oportunidad correspondiente.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta y uno (31) días del mes de Mayo dos mil dieciocho (2018). Años: 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
EL JUEZ,
JUAN PABLO TORRES DELGADO
LA SECRETARIA TEMPORAL,
ADNALOY TAPIAS
En esta misma fecha, a la tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TEMPORAL,
ADNALOY TAPIAS
JPTD/AT/Genesis
Exp. 14883/AP71-R-2017-000998
