REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
Exp. Nº: AP11-R-2009-000427 (Tribunal de la causa).
Exp. Nº: 17-0001 (Tribunal Itinerante).
PARTE ACTORA: FERNANDO SIEIRO ALONSO y ROSA SANTANA DE SIEIRO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-10.518.609 y V-6.312.254, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ALEX JESUS TORREALBA CASTILLO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 18.553.
PARTE DEMANDADA: ZULEIMA GASCON CAMPOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-9.299.593.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RAQUEL MENDOZA DE PARDO y GLADYS CHOCRON M., abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 5.543 y 3.843, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO (APELACION)
SENTENCIA: DEFINITIVA
- I -
NARRATIVA
Se inició el presente juicio en virtud de una demanda por resolución de contrato incoada en fecha veinticuatro (24) de marzo de dos mil ocho (2008), la cual previa distribución de Ley, le correspondió conocer al Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante auto fechado ocho (08) de abril de dos mil ocho (2008), el Juzgado de origen admitió la presente demanda por medio del procedimiento breve y ordenó la comparecencia de la parte accionada al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación.
En fecha cinco (05) de mayo de dos mil ocho (2008), se dejó constancia de haberse librado las respectivas compulsas.
Al no haberse logrado la citación personal de la parte demandada, según actuación de alguacil del tribual de fechas quince (15) de mayo y veinticinco (25) de noviembre de dos mil ocho (2008) y , la parte actora mediante diligencia fechada veinticinco (25) de noviembre de dos mil ocho (2008), solicitó fuere practicada la citación por medio de carteles, conforme a lo señalado en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; siendo acordado dicho pedimento mediante auto de fecha nueve (09) de diciembre de dos mil ocho (2008).
La representación judicial de la parte actora consignó diligencia de fecha diez (10) de febrero de dos mil nueve (2009), oportunidad en la cual señaló haber cumplido con las formalidades establecidas para la citación por medio de carteles.
En fecha diecinueve (19) de febrero de dos mil nueve (2009), el Secretario del juzgado de la causa dejó constancia de haberse trasladado al domicilio de la accionada cumpliendo así con las formalidades señaladas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
La parte actora mediante diligencia fechada dos (02) de abril de dos mil nueve (2009), solicitó fuere designado defensor ad litem en la presente causa, pedimento el cual fue acordado mediante auto de fecha catorce (14) de abril de ese mismo año.
Previa notificación, el defensor ad litem acepto el cargo para el cual fue designado mediante diligencia de fecha doce (12) de mayo de dos mil nueve (2009).
En fecha dieciocho (18) de mayo de dos mil nueve (2009), compareció la abogada Raquel Mendoza, y consigno instrumento poder que la acredita como apoderada judicial de la parte demandada, posteriormente en fecha diecinueve (19) de mayo de dos mil nueve (2009), compareció la mencionada apoderada judicial y se dio por citada en el presente juicio en nombre de su representada.
La representación judicial de la accionada dio contestación a la demanda en fecha veintiuno (21) de mayo de dos mil nueve (2009).
La parte actora consignó escrito de promoción de pruebas en fecha ocho (08) de junio de dos mil nueve (2009), las cuales fueron admitidas en esa misma oportunidad. Asimismo, la parte accionada consignó su respectivo escrito probatorio en fecha dieciséis (16) de junio de dos mil nueve (2009), las cuales fueron admitidas en esa misma fecha.
El Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia definitiva en fecha siete (07) de julio de dos mil nueve (2009), mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento y ordenó la entrega del inmueble arrendado a los ciudadanos FERNANDO SIEIRO ALONSO y ROSA SANTANA DE SIEIRO.
La representación judicial de la parte demandada consignó diligencia fechada catorce (14) de julio de dos mil nueve (2009), mediante la cual apeló del fallo proferido por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha siete (07) de julio de dos mil nueve (2009).
El Juzgado de origen se pronunció con respecto al recurso interpuesto por la parte accionada mediante auto fechado veinte (20) de julio de dos mil nueve (2009); y en tal sentido ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado Superior Distribuidor de Primera Instancia.
Luego de su distribución, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia dio por recibido el presente expediente en fecha veinticuatro (24) de septiembre de dos mil nueve (2009).
La representación judicial de la parte actora solicitó fuere decidido el presente recurso en múltiples oportunidades siendo la última de ellas el veintisiete (27) de septiembre del año dos mil dieciséis (2016).
En fecha veinte (20) de Enero del año dos mil diecisiete (2017) el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, a los fines de que mediante el sorteo respectivo designe al Juzgado Itinerante que deberá resolver la presente causa, en esa misma fecha se libro el oficio respectivo, dicho expediente recayó en el Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual recibió la presente causa en fecha catorce (14) de febrero de dos mil diecisiete (2017).
En fecha veintiocho (28) de Septiembre del año dos mil diecisiete (2017) el ciudadano Ailanger Figueroa, en su condición de Juez Provisorio del Tribunal Itinerante, se avoco al conocimiento de la presente causa y ordenó librar Cartel Único y de Contenido General, el cual mediante nota de Secretaria de fecha cinco (05) de octubre del mismo año, se dejo constancia del cumplimiento de las formalidades de dicha Cartel.
- II -
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alegó la parte actora que suscribieron un contrato de arrendamiento con la ciudadana ZULEIMA GASCON CAMPOS, por un inmueble ubicado en la calle Norte Trece, entre las esquinas de Avilanes a Mirador, Edificio Piñalva, Apto Nº 134, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador; suscrito en fecha ocho (08) de julio de dos mil dos (2002), ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 45, tomo 36. Que en la cláusula décima segunda de dicho contrato se pacto expresamente que la arrendadora se reservaba el derecho de utilizar y permanecer en la habitación de servicio la cual quedaba amoblada y permanecería cerrada; y para ello conservaría una llave del inmueble al cual podría acceder a toda hora y en cualquier momento sin necesidad de dar aviso a la arrendataria; condición aceptada por la arrendataria. Asimismo, la arrendadora se reservaba el derecho de inspeccionar por sí misma el inmueble debiendo facilitar dichas inspecciones la arrendataria.
Que la arrendataria no permite la entrada de la arrendadora a ninguna hora para utilizar y permanecer en la habitación de servicio y para tal efecto la arrendataria procedió a cambiar la cerradura de la puerta del apartamento. Asimismo la arrendataria debido a la insistencia de los arrendadores de tratar de entrar al inmueble los denunció por ante la Jefatura de la Parroquia La Candelaria, con la intención de que fuere firmada una caución y consecuencialmente desistieran de su derecho a acceder al inmueble; incumpliendo así de manera deliberada, expresa y arbitraria con la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento existente.
Que la arrendataria incumplió el contrato de arrendamiento firmado en fecha tres (03) de marzo de dos mil ocho (2008), cuando en presencia del Juez Titular Octavo de Municipio, LUIS ALBERTO PETIT GUERRA, quien a pedido de los propietarios del inmueble procedió a practicar inspección judicial a fin de dejar expresa constancia de los puntos solicitados, la arrendataria no solo no permitió la entrada al inmueble del apoderado de la arrendadora sino que impidió que el ciudadano Juez pasara al inmueble, limitándose a conversar con el a través de la reja; oportunidad en la cual le indicó que había cambiado el cilindro de la puerta para que la arrendadora no entrara al inmueble.
Que en la cláusula décima se estableció expresamente que el incumplimiento de una cualquiera de las obligaciones contraídas por la arrendataria conforme al contrato en cuestión y las leyes que regulan la materia seria causa suficiente para exigir la inmediata desocupación del inmueble; y que en virtud de ello la arrendataria se compromete a pagar los daños y perjuicios causados por incumplimiento así como los cánones pactados hasta la desocupación y entrega del inmueble.
Fundamentó su demanda en los artículos 1133, 1159, 1160, 1167, 1264, 1579, 1592 y 1594 del Código Civil y a su vez peticionó fuere declarada la resolución del contrato por incumplimiento de las cláusulas cuarta y décima segunda. Asimismo solicitó que sea cancelada la suma de setecientos bolívares (Bs.700), por concepto de dos (2) mensualidades vencidas, correspondientes a los meses de agosto y septiembre de dos mil seis (2006); los intereses moratorios y los que se sigan causando hasta la sentencia definitiva así como las costas y costos procesales, incluyendo los honorarios profesionales calculados prudencialmente de acuerdo al artículo 286 del Código de Procedimiento Civil.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
La parte demandada como punto previo solicito fuere declarada improcedente la demanda por resolución de contrato en base a que conforme a la cláusula tercera del referido convenio, el mismo tendría una duración de un (1) año fijo e improrrogable contado a partir de la fecha de autenticación en la notaria, es decir, el ocho (08) de julio de dos mil dos (2002), y finalizó el ocho (08) de julio de dos mil tres (2003), razón por la cual al producirse el vencimiento del término fijo en dicha fecha, conforme al literal “A” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzó a transcurrir a favor de la arrendataria la prorroga legal por un lapso máximo de seis (06) meses, prorroga que venció el ocho (08) de enero de dos mil cuatro (2004); fecha en la que debía entregar el inmueble arrendado, sin embargo desde dicha fecha quedó la arrendataria en posesión pacifica del mismo, con el consentimiento de la arrendadora, ciudadana ROSA SANTANA DE SIEIRO, la cual continuó percibiendo el monto convenido de la pensión arrendaticia, lo que según la parte demandada reprodujo los efectos del artículo 1600 del Código Civil convirtiéndose dicho contrato a tiempo indeterminado y en consecuencia siendo idónea solo la acción por desalojo.
Asimismo impugnó la validez y eficacia del documento contentivo de las testimoniales de los ciudadanos MARIA VENTURA LAMA G., y FRANCISCO PEÑA MARQUINA, ya que la misma constituye una prueba pre constituida la cual no fue controlada por la parte. De igual forma impugno los documentos cursantes a los folios 23, 24 y 25 del presente expediente, inherentes a la denuncia interpuesta por la ciudadana ROSA SANTANA DE SIEIRO en fecha once (11) de julio de dos mil seis (2006), signada con el Nº DC-450-06, contra la ciudadana ZULEIMA GASCON CAMPOS. Dicha impugnación es motivada a que según su decir, el Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (MINFRA), es incompetente por razón de la materia.
Impugnó los instrumentos acompañados al escrito libelar cursante a los folios 26, 27 y 28 del presente expediente ya que la autoridad que presenció dicho acto se declaro incompetente para conocer la materia contentiva de los hechos denunciados; en relación con el acta de entrevista del denunciado de fecha treinta y uno (31) de enero de dos mil ocho (2008), expediente Nº 035-08, emanada de la casa del poder popular adscrita a la jefatura civil de la parroquia candelaria, así como también la caución conciliatoria. Impugnó también la inspección judicial practicada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la presente demanda por resolución de contrato por cuanto la misma no se ajusta a la realidad de los hechos alegados ni al derecho invocado; por cuanto durante los seis (06) años y seis (06) meses que ha durado la relación contractual la arrendataria ha cumplido sus obligaciones con respecto al pago de la pensión arrendaticia y los servicios correspondientes.
Negó, rechazó y contradijo el hecho de que la arrendataria no permitiera a ninguna hora la entrada de la arrendadora para utilizar y permanecer en la habitación de servicio ya que durante el tiempo que ha durado la relación arrendaticia ha existido gran respeto y consideración entre la arrendadora y la arrendataria, permitiendo el acceso y la permanencia en dicha habitación. Asimismo negó que los arrendatarios hayan sido denunciados ante la Jefatura de la Parroquia Candelaria ya que los mismos fueron objeto de agresiones verbales en una oportunidad en presencia de su menor hija de cinco (05) años por parte de los arrendadores sin tener causa justa que justificara tal actitud asumida; razón por la cual los arrendadores fueron denunciados por ante la Casa del Poder Popular adscrita a la Jefatura Civil de la Parroquia Candelaria.
Negó, rechazó y contradijo que los arrendatarios adeuden la suma de setecientos bolívares (Bs. 700), por concepto de pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto y septiembre de dos mil seis (2006), por cuanto habiendo la arrendadora rehusado a recibir el pago de las citadas pensiones arrendaticias, la arrendataria procedió a consignar dichos pagos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Asimismo, ha continuado consignando los cánones de arrendamiento que se han seguido venciendo a partir de octubre, noviembre y diciembre de dos mil seis (2006); enero a diciembre de dos mil siete (2007); enero a diciembre de dos mil ocho (2008) y enero a abril de dos mil nueve (2009).
- III -
DE LA SENTENCIA APELADA
El Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dicto sentencia definitiva en fecha siete (07) de julio de dos mil nueve (2009), mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, condenando a la arrendataria a la entrega del inmueble objeto del contrato en debate; todo ello motivado a que ciertamente dicho contrato es de naturaleza a tiempo indeterminado, y que el mismo está regulado conforme a las disposiciones previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no siendo ello óbice para que el arrendador no pueda ejercer cualquier otra acción que le pudiere corresponder por otras causales distintas a las indicadas en la normativa previamente citada.
Asimismo señaló en dicho fallo el Juzgado de la causa que la arrendadora demando una acción resolutoria por incumplimiento de la arrendataria con respecto a dos cláusulas contenidas en el contrato en cuestión; la cláusula cuarta y la décima segunda. La primera de ellas atañe a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto y septiembre de dos mil seis (2006), y la segunda está referida a el incumplimiento por parte de la arrendataria con respecto a la prohibición de acceso al inmueble a la arrendadora.
Con respecto a la primera de las pretensiones señaló el Juzgado a-quo que dicha acción resolutoria por falta de pago solo puede intentarse en los contratos a tiempo determinado y no en los contratos a tiempo indeterminado como ya se ha explicado ya que dicha acción solo admite para los contratos a tiempo indeterminado por causales distintas a las previstas en los literales “A” hasta la letra “G” del artículo 33 eiusdem; de manera que el demandante tenía que ejercer la acción por desalojo fundamentada en el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo cual no hizo y en consecuencia no debe prosperar tal pedimento.
En cuanto a la pretensión fundamentada en el incumplimiento por parte de la arrendataria de la cláusula décima segunda del contrato; referida a la negativa por parte de la arrendataria de permitirles el acceso a los arrendadores a la habitación de servicio situada dentro del inmueble. El Juzgado de la causa señaló que efectivamente las partes acordaron que los arrendadores se reservaban el derecho de utilizar y permanecer en la dicha habitación lo cual fue plenamente aceptado por ambas partes situación que no se cumplió. Asimismo, señaló que conforme a la inspección judicial practicada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial se pudo constatar; y según manifestación de la misma arrendataria que fueron cambiadas las cerraduras de las puertas de entrada al inmueble y que no se les permite el acceso a los arrendadores, quedando demostrada la negativa de la parte accionada con respecto a cumplir lo establecido en dicha causal, situación que también se demostró mediante las testimoniales de los ciudadanos MARIA VENTURA LAMA y FRANCISCO PEÑA MARQUINA. Es por todo lo anterior que habiéndose demostrado el incumplimiento de la arrendataria con respecto a lo establecido en la cláusula décima segunda del contrato bajo estudio, procedía la resolución del contrato.
- IV -
DEL RECURSO DE APELACION
La representación judicial de la ciudadana ZULEIMA GASCON CAMPOS, consignó diligencia en fecha catorce (14) de julio de dos mil nueve (2009), mediante la cual apeló de la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dicto sentencia definitiva en fecha siete (07) de julio de dos mil nueve (2009), mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, condenando a la arrendataria a la entrega del inmueble objeto del contrato en debate; todo ello sin mayor motivación alguna.
- V -
PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA
El presente juicio inicio en virtud de una demanda por resolución de contrato motivada a que según los accionantes, la arrendataria de manera flagrante ha incumplido con su obligaciones; no solo con la falta de pago de dos mensualidades, lo que según su decir da lugar a la acción resolutoria en cuestión sino que tampoco han permitido la entrada ni la estadía de los arrendadores en la habitación de servicio ubicada en el apartamento objeto del contrato; condición que fue pautada conforme a la cláusula décima segunda de dicho convenio.
Ahora bien, con respecto a la primera de las solicitudes contenidas en la demanda; si bien es cierto que la parte actora solicitó el pago de los meses correspondientes a agosto y septiembre de dos mil seis (2006), ya que según su decir la falta de pago de los mismos era causal de resolución, no es menos cierto que tal y como lo señaló el Juzgado a-quo, dicha acción resolutoria por falta de pago solo puede intentarse en los contratos a tiempo determinado y no en los contratos a tiempo indeterminado; sin embargo al estar en debate la entrega del apartamento arrendado, de manera ilustrativa quien aquí decide considera necesario dirimir la relación entre la naturaleza del mismo y la acción correspondiente, todo ello con la finalidad de identificar la procedencia de la demanda in comento.
Teniendo en cuenta que dicho convenio es a tiempo indeterminado, es necesario mencionar lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece que :
“…Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…”
Igualmente el artículo 34 eiusdem, reza:
Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, O EL HIJO ADOPTIVO. DECLARADO COMO INCONSTITUCIONAL POR SENTENCIA DE LA SALA CONSTITUCIONAL DE FECHA 28 DE JUNIO DE 2.005. PONENTE: ARCADIO DELGADO ROSALES.-
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
g) En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
h) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
En armonía con las normas ut supra mencionadas, infiere este Juzgado que la parte actora no logro concatenar la naturaleza del contrato objeto de la demanda con la acción que le corresponde ya que como se pudo verificar, la acción idónea para el reclamo por falta de pago es la acción por desalojo y no la resolución de contrato. En consecuencia, es obligatorio señalar que la base jurídica invocada por la parte actora con la cual pretende le sea concedido lo peticionado conforme a la cláusula cuarta de dicho acuerdo no es aplicable por la naturaleza del mismo. Es por todo ello que este Tribunal comparte el criterio manejado por el Juzgado a-quo contenido en el fallo apelado; lo que trae como consecuencia que este Órgano Jurisdiccional en su función de alzada, impartiendo justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y en concordancia con los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en consonancia con el artículo 1614 del Código Civil declare improcedente la resolución de dicho contrato con respecto a la falta de pago, no siendo impedimento la presente declaratoria para la procedencia de cualquier otra acción que pudiere corresponder al caso bajo examen y así se decide.
Con respecto a la resolución del contrato por incumplimiento de la cláusula décima segunda, la cual establece el derecho al acceso y permanencia de la arrendadora a la habitación de servicio; y que según la accionante, dicha reclamación es motivada a que la ciudadana ZULEIMA GASCON CAMPOS, procedió a cambiar la cerradura de la puerta del apartamento, situación que se probó ampliamente mediante el análisis realizado a la inspección judicial practicada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial; razón por la cual quedó demostrada la negativa de la parte accionada en relación al cumplimiento de lo establecido en dicha cláusula, situación que también se confirmo mediante las testimoniales de los ciudadanos MARIA VENTURA LAMA y FRANCISCO PEÑA MARQUINA. En tal sentido es importante recalcar que dicha cláusula establece que:
“…LA ARRENDADORA se reserva el derecho de utilizar y permanecer en la habitación de servicio, la cual quedara amoblada y permanecerá cerrada. Para ello conservara una llave del inmueble, al cual podrá acceder a toda hora y en cualquier momento, sin necesidad de dar aviso a LA ARRENDATARIA y así ésta lo acepta. Asimismo se reserva el derecho de inspeccionar el inmueble dado en arrendamiento por si misma o a través de cualquier otra persona debidamente autorizada, debiendo LA ARRENDATARIA facilitar tal o tales inspecciones, las cuales tendrán lugar en días hábiles y en horas de oficina…”
Conforme a lo anterior, puede concluir este Juzgador que efectivamente estamos en presencia de un incumplimiento flagrante por parte de la arrendataria de una convención contractual, distinta al pago de los cánones de arrendamientos, ya que tal y como lo estableció la cláusula ut supra mencionada, era su obligación permitir la entrada y permanencia de los arrendadores en la habitación de servicio ubicada en el inmueble objeto del contrato, tal y como fue pactado en el contrato de arrendamiento bajo estudio.
En este sentido, es imperante resaltar, que las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone una serie de causales taxativas, para la procedencia de la acción de desalojo, es decir, que son únicamente dichas causales, las que pueden dar paso a la acción procesal allí prevista. Sin embargo el legislador, sabiamente, y con intención de salvaguardar el derecho a al defensa y a la tutela judicial efectiva de los usuarios de la administración de justicia, tomando en cuenta la diversidad de situaciones que pueden presentarse en el ámbito contractual de naturaleza arrendaticia, previno tal situación en el parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual volvemos a citar a manera de ilustración: “Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”. Así observamos como no es limitativo que los justiciables intenten otra acción, bajo causales diferentes a la contenidas en dicha norma.
Ahora bien, apreciamos como es pretensión de la parte actora, la resolución del contrato, por el incumplimiento de los arrendatarios de la cláusula décima segunda, y siendo el caso que tal reclamación si bien es cierto no encuadra dentro de las causales establecidas en la norma ut supra mencionada, ya que las mismas son de naturaleza taxativa, no es menos cierto, que conforme a lo contenido en el parágrafo segundo del artículo en cuestión el ejercicio de cualquier otra acción que esté vinculada a una causal distinta a las ya citadas, es perfectamente procedente.
Y dado que se comprobó con los elementos probatorios presentados en el proceso que la parte demandada infringió en el incumplimiento reclamado por la parte accionante, es viable concluir que tal reclamación inherente a la resolución invocada por no cumplir con la plurimencionada cláusula décimo segunda del contrato, es procedente en el presente juicio y así expresamente se decide.
Ahora bien, antes de emitir pronunciamiento decisivo en el presente juicio, quien aquí decide en armonía con lo explanado a lo largo de la motiva del presente fallo considera de vital importancia traer a colación las normas que regulan la materia objeto de la presente litis; siendo el caso que según lo contenido en el artículo 1133 del Código Civil los contratos son:
“…Una convención entre dos o más personas parar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”
En este orden de ideas previene el artículo 1167 del código Civil sustantivo:
“…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”
Dicho lo anterior, este Juzgador trae a colación lo que con relación a las normas del derecho contractual y las obligaciones establece el artículo 1.159 eiusdem:
“… Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley…”
Igualmente, el artículo 1264 ibidem señala:
“…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”.
Es por ello que esta Instancia Jurisdiccional debe considerar como cierto lo esgrimido por la parte actora, en relación al incumplimiento de la arrendataria de la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento objeto de esta demanda, quedando ampliamente demostrado que la arrendataria incumplió el contrato en cuestión, prohibiendo la entrada y permanencia de los arrendadores en la habitación de servicio ubicada en el inmueble arrendado, razón por la cual debe prosperar la presente acción en cuanto a tal pretensión. Por tal motivo este Tribunal en su función como alzada, considera forzoso declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la ciudadana ZULEIMA GASCON CAMPOS en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha siete (07) de julio de dos mil nueve (2009), todo ello conforme a los principios constitucionales de acceso a la justicia y debido proceso, contenidos en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y así expresamente se decide.
- VI -
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara lo siguiente:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana ZULEIMA GASCON CAMPOS en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha siete (07) de julio de dos mil nueve (2009)
SEGUNDO: CONFIRMADO en todas y cada una de sus partes el fallo dictado por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha siete (07) de julio de dos mil nueve (2009).
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada-recurrente por haber resultado totalmente vencida.
PUBLIQUESE, NOTIFIQUESE Y REGISTRESE.
Déjese copia certificada de esta decisión en el copiador correspondiente, según prevé el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de noviembre del año dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,
AILANGER FIGUEROA CORDOVA.
LA SECRETARIA TEMPORAL,
GABRIELA YORIS.
En esta misma fecha, siendo la una y media de la tarde (1.30 pm.), se publicó, agregó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TEMPORAL,
GABRIELA YORIS.
Exp. Nº: AP11-R-2009-000427 (Tribunal de la causa).
Exp. Nº: 17-0001 (Tribunal Itinerante).
AF/GY/cjgms
