Exp. N° AC71-R-2011-000174
Sentencia Definitiva/Recurso de Apelación
Demanda Civil/Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
Sin Lugar Recurso de Apelación/ Parcialmente Con Lugar la demanda/ “F”
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
“Vistos”, con sus antecedentes.
I IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.
PARTE ACTORA: AVENTURA IMPORT Y EXPORT CORPORATION, S.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda bajo el Nº 64, Tomo 52-A-Sgdo., en fecha 29 de mayo de 1986.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: GUILLERMO TRUJILLO M. abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 56.554.
PARTE DEMANDADA: INSTITUTO UNIVERSITARIO DE TECNOLOGÍA DE ADMINISTRACIÓN INDUSTRIAL, I.U.T.A., AMPLIACIÓN GUARENAS, S.C sociedad civil, inscrita ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del estado Miranda, bajo el Nº 2, Folios 9 al 17, Protocolo Primero, Tomo 4, Segundo, Trimestre del año 2000.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ GRATEROL GALÍNDEZ y AURA GRATEROL GALÍNDEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.309 y 10.720, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.
II ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.
Suben las presentes actuaciones a esta alzada, en razón del recurso de apelación interpuesto el 7 de junio de 2011, por el abogado JOSÉ GRATEROL GALÍNDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad civil INSTITUTO UNIVERSITARIO DE TECNOLOGÍA DE ADMINISTRACIÓN INDUSTRIAL, I.U.T.A., AMPLIACIÓN GUARENAS, S.C., parte demandada, en contra de la decisión definitiva dictada en fecha 6 de junio de 2011, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, intentara por la sociedad mercantil AVENTURA IMPORT Y EXPORT CORPORATION, S.A.
Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de fecha 6 de julio de 2011 la dio por recibida, entrada y trámite de definitiva, conforme con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la sentencia N° 1040 del 7 de julio de 2008, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
El 29 de julio de 2011, se difirió la oportunidad para dictar sentencia por treinta (30) días consecutivos siguientes a la indicada fecha.
El 21 de septiembre de 2011, el abogado José Graterol Galíndez actuando en su carácter de apoderado judicial de la demandada, consigna escrito de conclusiones.
No habiendo resuelto el presente asunto en la oportunidad señalada, el tribunal para decidir, observa:
III RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS.
Se inicio la presente causa por libelo de demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, incoada por el abogado Guillermo Trujillo, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil AVENTURA IMPORT Y EXPORT CORPORATION, S.A., en contra de la sociedad civil INSTITUTO UNIVERSITARIO DE TECNOLOGÍA DE ADMINISTRACIÓN INDUSTRIAL, I.U.T.A., AMPLIACIÓN GUARENAS, S.C., en fecha 15 de marzo de 2011, por ante el Juzgado Distribuidor de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto de fecha 28 de marzo de 2011, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada de acuerdo a las reglas del juicio breve, conforme con lo dispuesto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 8 de abril de 2011, el abogado Guillermo Trujillo consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa. Por auto de fecha 14 de abril de 2011, se libró compulsa de citación y comisión al Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, Guarenas, cuyo Alguacil dejó constancia en el expediente de haber citado a la demandada el día 28 de abril de 2011 en la persona del ciudadano Luis Sambrano, titular de la cédula de identidad N° 3.176.397, quien le firmó el recibo, el cual consignó por diligencia en fecha 2 de mayo de 2011. El 3 de mayo de 2011, el apoderado judicial de la parte actora consignó en autos la comisión librada por el Tribunal de la causa.
En fecha 9 de mayo de 2011, el abogado José Graterol Galindez, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de cuestiones previas y contestación al fondo de la demanda.
El abogado Guillermo Trujillo, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas en fecha 24 de mayo de 2011, las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 25 de mayo de 2011.
En fecha 6 de junio de 2011, el juzgado de la causa dictó sentencia, en los siguientes términos:
“…Con fundamento en las anteriores consideraciones este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal interpuso la sociedad mercantil AVENTURA IMPORT Y EXPORT CORPORATION, S.A., contra la sociedad civil INSTITUTO UNIVERSITARIO DE TECNOLOGÍA DE ADMINISTRACIÓN INDUSTRIAL I.U.T.A., AMPLIACIÓN GUARENAS, S.C. En consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble constituido por locales siglas PB-03 y mezzanina, en planta baja: los locales 1-01, 1-05 Y 1M-01, en el piso 1; locales2-01, 2-02, 2-03, 2-14, 2-15 y 2-16, en el piso 2; locales 3-01, 3-02, 3-11, 3-12 y 3-13, en el piso 3; y local 4-01, en el piso 4, con una superficie total de UN MIL SEISCIENTOS VENTICUATRO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y UN DECIMETROS CUADRADOS (1.624,91 M2) los cuales forman parte de la edificación comercial “CENTRO AVENTURA COMERCIAL”, situado en el Sector UD 1, UD 2, y UD 3 con frente a la Plaza Sucre de la población de Guarenas, Avenida Intercomunal, Estado Miranda, desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. No hay condenatoria en costas, por cuanto la parte actora no le fue concedido todo lo solicitado en el petitorio, en interpretación del contenido del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
Contra la referida decisión fue ejercido recurso de apelación en fecha siete (7) de junio de 2011 por la representación judicial de la parte demandada, el cual fue oído en ambos efectos en fecha quince (15) de junio de 2011; alzamiento que sube las presentes actuaciones a esta alzada, que para decidir observa:
IV MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
Se defiere al conocimiento de esta alzada la apelación interpuesta por el abogado JOSÉ GRATEROL GALÍNDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada el 6 de junio de 2011, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, incoada por la sociedad mercantil AVENTURA IMPORT Y EXPORT CORPORATION, S.A., en contra de la sociedad civil INSTITUTO UNIVERSITARIO DE TECNOLOGÍA DE ADMINISTRACIÓN INDUSTRIAL, I.U.T.A., AMPLIACIÓN GUARENAS, S.C.
Consta al libelo de demanda, que la representación judicial de la parte actora, expresó, que la sociedad mercantil AVENTURA IMPORT Y EXPORT CORPORATION, S.A. celebró en fecha 21 de mayo de 2007, contrato de arrendamiento con la sociedad civil INSTITUTO UNIVERSITARIO DE TECNOLOGÍA DE ADMINISTRACIÓN INDUSTRIAL, I.U.T.A., AMPLIACIÓN GUARENAS, S.C., sobre los locales 1-01, 1-05 y 1M-01, en el piso 1; locales 2-01, 2-02, 2-03, 2-14, 2-15 y 2-16, en el piso 2; locales 3-01, 3-02, 3-11, 3-12 y 3-13, en el piso 3; y local 4-01, en el piso 4, con una superficie total de UN MIL SEISCIENTOS VENTICUATRO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y UN DECIMETROS CUADRADOS (1.624,91 Mts.2) los cuales forman parte de la edificación comercial “CENTRO AVENTURA COMERCIAL” , situado en el Sector UD-1, UD-2, y UD-3 con frente a la Plaza Sucre de la población de Guarenas, Avenida Intercomunal, estado Miranda, que el canon de arrendamiento se fijó inicialmente en la cantidad de Bs. 6.302.420,00 actualmente Bs. 6.302,42 mensuales; que la duración del contrato se pactó en dos años fijos contados a partir del 5 de febrero de 2007, prorrogables por dos años más, siempre y cuando una de las partes no notificara a la otra su deseo de no prorrogarlo, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo original, esto es antes del 4 de febrero de 2009, y que como consecuencia de dicha notificación, el contrato se consideraría extinguido sin necesidad de desahucio, por ser a tiempo determinado; que antes del vencimiento del término del contrato, la arrendadora notificó a la arrendataria, por medio de notificación judicial que el lapso de la prórroga legal vencería el 5 de febrero de 2011; que se negaron a recibir dicha comunicación pero que la Notaría notificó a la ciudadana LENYS NOGUERA; de igual forma alegaron, que hasta la fecha la arrendataria no había entregado el inmueble arrendado, por lo que ocurre a la vía judicial para que cumpla con su obligación de entregar el inmueble; que siguiendo instrucciones de su mandante procedió a demandar a la sociedad civil INSTITUTO UNIVERSITARIO DE TECNOLOGÍA DE ADMINISTRACIÓN INDUSTRIAL, I.U.T.A., AMPLIACIÓN GUARENAS, S.C., para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en que la prórroga legal del contrato autenticado en fecha 21 de mayo de 2007 sobre los locales indicados venció el 4 de febrero de 2011, por lo que debe proceder a entregar el inmueble arrendado libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; al pago de Bs. 420,16 diarios por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados, desde el día siguiente al vencimiento de la prórroga legal hasta la entrega definitiva del inmueble, de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y al pago de las costas y costos del juicio.
En la contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada, opuso las cuestiones previas contenidas en los numerales 6° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, donde alegó que el contrato del 21 de mayo de 2007, era extensión del contrato del 5 de febrero de 2002. Negó, rechazó y contradijo la demanda incoada contra su representada, tanto en los hechos como en el derecho. Negó que el contrato de arrendamiento objeto de la presente causa haya vencido el 4 de febrero de 2009; niega que su representada haya hecho uso de la prórroga legal con vencimiento el 5 de febrero de 2011, por cuanto la prórroga legal del plazo arrendaticio se encuentra en plena vigencia; que el contrato de arrendamiento en referencia nació dotado de una prórroga automática de igual duración al período del plazo fijo, la cual comenzó a correr el 5 de febrero de 2009 con vencimiento el 5 de febrero de 2011; que no al no haber notificado su representada a la arrendadora su deseo de no prorrogar el contrato, su silencio conlleva a concluir que se operó la prórroga automática de dos años adicionales prevista en el contrato, aduciendo para ello que la única condición para que se produjera dicha prórroga era el silencio de una cualquiera de las partes contratantes, razón por la cual la manifestación de no querer prorrogar el contrato realizada unilateralmente por la arrendadora carece de eficacia, pues el contrato se prorrogó automáticamente el 5 de febrero de 2009 por dos años adicionales, esto es hasta el 5 de febrero de 2011; que lo que se encuentra en curso, con relación al contrato, es la prórroga automática de dos años prevista en la clausula tercera del mismo, no la prórroga legal prevista en los artículo 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como señala la actora; niega que la relación arrendaticia que se demanda se encuentre vencida y que su representada haya hecho uso de la supuesta prórroga legal iniciada el 5 de febrero de 2009. Señala que la demandante en su libelo al referirse al contrato de arrendamiento autenticado el 21 de mayo de 2007 celebrado con su representada, afirma que ésta fue notificada que el contrato no le sería renovado y por lo tanto comenzaría a hacer uso de su prórroga legal y entregar el inmueble el 5 de febrero de 2011 a más tardar; que tales afirmaciones resultan contradictorias en razón de que si una de las partes afirma que la relación arrendaticia duró dos años, la prórroga legal aplicable sería de un año, literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la contenida en el literal c); que por ello, en el supuesto negado de que el contrato de arrendamiento de este juicio hubiese finalizado a los dos años de su celebración, esto comportaría que la prorroga legal aplicable fuese la de un año y habría vencido el 5 de febrero de 2010 y no el 5 de febrero de 2011 como afirma la parte actora. Que no obstante, su mandante ha ocupado el inmueble después de dicha prorroga por un año más, por lo que concluye que se estaría en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y no un contrato celebrado a plazo fijo, como establece el contrato, ya que como este habría finalizado el 5 de febrero de 2009, se habría activado la prorroga legal por un año y vencida esta prórroga legal, habría nacido entre las partes una nueva relación arrendaticia a partir del 5 de febrero de 2010, ya que su representada continuo ocupando el inmueble sin oposición de su arrendadora después de vencida la prorroga legal de un año que prevé el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Negó y rechazó que su representada deba pagar la cantidad solicitada en el libelo ni cantidad alguna por concepto de clausula penal, por estar vigente la relación arrendaticia y que exista obligación alguna de entregar el inmueble arrendado.
Establecidos los límites de la controversia, con la finalidad de establecer el mérito de la pretensión en base a los alegatos y argumentos de las partes, pasa este jurisdicente, en primer término al pronunciamiento sobre los elementos probatorios aportados por las partes en el presente proceso:
De las pruebas producidas por la parte actora en fecha 25 de marzo de 2011, como documentos fundamentales de la demanda:
• Marcado “A” Documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, en fecha 1º de septiembre de 2009, bajo el Nº 24, Tomo 34 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, del cual se desprende el carácter con el cual actúa el abogado Guillermo Trujillo, documento que es apreciado y valorado por este jurisdicente, conforme con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, por ser documento autenticado que tiene fe pública entre las partes que intervienen en el mismo. Así se establece.
• Marcado “B” copia certificada del documento autenticado por ante la Notaría del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 21 de mayo de 2007, bajo el N° 38, Tomo 51 consistente en el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, celebrado entre la sociedad mercantil AVENTURA IMPORT Y EXPORT CORPORATION, S.A. y la sociedad civil INSTITUTO UNIVERSITARIO DE TECNOLOGÍA DE ADMINISTRACIÓN INDUSTRIAL, I.U.T.A., AMPLIACIÓN GUARENAS, S.C., documento que es apreciado y valorado por este jurisdicente, conforme lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, por ser un documento autenticado que tiene fe pública entre las partes que intervienen en el mismo. Así se establece.
• Marcado “C”, original de la comunicación de fecha 12 de diciembre de 2008, dirigida por la arrendadora AVENTURA IMPORT Y EXPORT CORPORATION, S.A., a la arrendataria, sociedad civil INSTITUTO UNIVERSITARIO DE TECNOLOGÍA DE ADMINISTRACIÓN INDUSTRIAL, I.U.T.A., AMPLIACIÓN GUARENAS, S.C., la cual presenta sellos húmedos en original con el logo de la demandada, recibida por ésta en la misma fecha, de la cual se evidencia que la parte actora notificó a la demandada oportunamente, es decir, con más de 30 días de antelación a su vencimiento, que el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 21 de mayo de 2007, bajo el N° 38, Tomo 51, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, no le sería prorrogado. Dicha comunicación no fue desconocida, ni impugnada por la parte demandada en su contestación, por lo que es apreciada y valorada por este jurisdicente, conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido impugnada. Así se establece.
• Marcado “D”, original de la comunicación de fecha 10 de febrero de 2009, mediante la cual la arrendadora AVENTURA IMPORT Y EXPORT CORPORATION, S.A., ratifica a la arrendataria, la sociedad civil INSTITUTO UNIVERSITARIO DE TECNOLOGÍA DE ADMINISTRACIÓN INDUSTRIAL, I.U.T.A., AMPLIACIÓN GUARENAS, S.C., recibida por ésta en la misma fecha, que el contrato de arrendamiento no le sería prorrogado. Dicha comunicación no fue desconocida, ni impugnada por la parte demandada en su contestación, por lo que es apreciada y valorada por este jurisdicente, conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
• Marcado “E”, original de las actuaciones realizadas por la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 26 de octubre de 2010, mediante la cual el solicitante, José Campilongo Capozzoli, en su carácter de Director de la arrendadora, pide que se notifique a la arrendataria, sociedad civil INSTITUTO UNIVERSITARIO DE TECNOLOGÍA DE ADMINISTRACIÓN INDUSTRIAL, I.U.T.A., AMPLIACIÓN GUARENAS, S.C., que por cuanto el contrato que las vinculaba era a tiempo determinado y ya había hecho uso de la prórroga legal, la cual finalizaría el 5 de febrero de 2011, por lo que en esa fecha debía entregarse el inmueble libre de bienes y personas. Este documento no aporta nada a la presente causa, pues del acta levantada por la Notaría, no se deja constancia de que se haya realizado la notificación solicitada por la arrendadora.
En la etapa probatoria:
• Ratificó el valor probatorio de los documentos señalados en la contestación de la demanda marcados “B”, “C”, “D” y “E”. En relación con lo anterior, debe reiterar este tribunal, el criterio que éste no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, el tribunal considera que es improcedente examinar tales requerimientos. Así se decide.
• Promueve la confesión realizada por el apoderado judicial de la demandada pues señala el apoderado actor que “… al dar contestación admite que fueron notificados por mí representada en fecha 12 de diciembre de 2008 (…) que el contrato no iba a ser prorrogado…(…) la parte demandada acepta y entiende que se aplicó la clausula tercera del contrato…”, afirmación ésta que desecha este jurisdicente por no encontrarse dentro de los presupuestos establecidos en los artículos 1.400, 1.401 y 1.405 del Código Civil, para considerarla una confesión.
• Marcado “A”, copia del expediente de consignaciones arrendaticias distinguido con el N° 640 de la nomenclatura del Juzgado de Municipio del Municipio Plaza del estado Miranda Guarenas, las cuales esta Alzada aprecia conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido impugnada. Así se establece.
• Marcado “B”, copia del expediente distinguido con el N° AP-31-V-2010-001313 cursante ante Juzgado 15° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la demanda por cumplimiento de contrato arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, interpuesta por la actora contra la demandada por los locales situados en el segundo piso del Centro Aventura Comercial distinguidos con los números 2-09. 2-10, 2-11, 2-12 y 2-13, Avenida Intercomunal Guarenas, Sector UD-1, UD-2 y UD-3, copia que s esta Alzada aprecia conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido impugnada. Así se establece.
De las pruebas promovidas por la parte demandada al momento de contestar la demanda:
• Marcado “A”. Documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de mayo de 2011, bajo el Nº 19, Tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, del cual se desprende el carácter con el cual actúa el abogado José Graterol Galíndez; documento que es apreciado y valorado por este jurisdicente, conforme con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, por ser documento autenticado que tiene fe pública entre las partes que intervienen en el mismo. Así se establece.
• Marcado “B” copia simple de una sentencia dictada por el Juzgado 15° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en el expediente signado AP-31-V-2010-001313 contentivo de la demanda por cumplimiento de contrato arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, interpuesta por la actora contra la demandada por los locales situados en el segundo piso del Centro Aventura Comercial distinguidos con los números 2-09. 2-10, 2-11, 2-12 y 2-13, Avenida Intercomunal Guarenas, Sector UD-1, UD-2 y UD-3, copia que esta Alzada aprecia conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido impugnada. Así se establece.
• Marcada “C” copia de una opción de compraventa suscrita entre las partes en fecha 05 de febrero de 2002, referida a los locales siglas PB-03 y mezzanina, los locales 1-01, 1-05 Y 1M-01, en el piso 1; locales2-01, 2-02, 2-03, 2-14, 2-15 y 2-16, en el piso 2; locales 3-01, 3-02, 3-11, 3-12 y 3-13, en el piso 3; y local 4-01, en el piso 4, con una superficie total de UN MIL SEISCIENTOS VENTICUATRO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y UN DECIMETROS CUADRADOS (1.624,91 M2) los cuales forman parte de la edificación comercial “CENTRO AVENTURA COMERCIAL” , situado en el Sector UD 1, UD 2, y UD 3 con frente a la Plaza Sucre de la población de Guarenas, Avenida Intercomunal, estado Miranda, copia que es desechada por este tribunal por no aportar convicción alguna sobre los hechos controvertidos en este juicio por tratarse de un negocio jurídico cuyo cumplimiento o resolución no es objeto de la presente causa. Así se establece.
• Marcada “D” comunicación emanada de la actora AVENTURA IMPORT Y EXPORT CORPORATION, S.A., mediante la cual le ofrece en alquiler a la demandada, la sociedad civil INSTITUTO UNIVERSITARIO DE TECNOLOGÍA DE ADMINISTRACIÓN INDUSTRIAL, I.U.T.A., AMPLIACIÓN GUARENAS, S.C., los locales distinguidos con los números 2-09. 2-10, 2-11, 2-12 y 2-13, con un área total de 200 M2, los cuales forman parte de la edificación comercial “CENTRO AVENTURA COMERCIAL, copia que esta Alzada aprecia conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido impugnada. Así se establece.
• Marcada “E” comunicación emanada de la actora AVENTURA IMPORT Y EXPORT CORPORATION, S.A., mediante la cual autoriza a la demandada, la sociedad civil INSTITUTO UNIVERSITARIO DE TECNOLOGÍA DE ADMINISTRACIÓN INDUSTRIAL, I.U.T.A., AMPLIACIÓN GUARENAS, S.C., a remodelar los locales distinguidos con los números 2-09. 2-10, 2-11, 2-12 y 2-13, los cuales forman parte de la edificación comercial “CENTRO AVENTURA COMERCIAL, copia que esta Alzada aprecia conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido impugnada. Así se establece.
• Marcada “F”, copia simple del documento autenticado por ante la Notaría del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 23 de mayo de 2006, bajo el N° 07, Tomo 44 consistente de un contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil AVENTURA IMPORT Y EXPORT CORPORATION, S.A. y la sociedad civil INSTITUTO UNIVERSITARIO DE TECNOLOGÍA DE ADMINISTRACIÓN INDUSTRIAL, I.U.T.A., AMPLIACIÓN GUARENAS, S.C., sobre los locales distinguidos con los números 2-09. 2-10, 2-11, 2-12 y 2-13, los cuales forman parte de la edificación comercial “CENTRO AVENTURA COMERCIAL, copia que esta Alzada aprecia conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido impugnada. Así se establece.
Ante esta alzada:
Anexo a su escrito de conclusión presentado ante esta Alzada, la parte demandada consignó copia simple de la sentencia emanada del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente N° 10.343, contentivo de la apelación formulada por la parte actora contra la sentencia dictada por Juzgado 15° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en el expediente signado AP-31-V-2010-001313, en la demanda por cumplimiento de contrato arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, interpuesta por la actora contra la demandada por los locales situados en el segundo piso del Centro Aventura Comercial distinguidos con los números 2-09. 2-10, 2-11, 2-12 y 2-13, Avenida Intercomunal Guarenas, Sector UD-1, UD-2 y UD-3, copia que es apreciada por esta Alzada conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido impugnada. Así se establece.
Culminado con el deber de examinar los medios probatorios aportados por las partes al juicio, este tribunal antes de pasar a resolver el fondo del asunto, considera necesario resolver previamente lo siguiente:
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PUNTO PREVIO
La parte demandada por intermedio de su apoderado pide se anule el fallo recurrido por cuanto no contiene pronunciamiento alguno sobre las cuestiones previas opuestas oportunamente. Señala el apoderado de la demandada en su escrito de conclusiones en esta instancia lo siguiente:
“…para ignorar la obligación en que se encontraba de analizar y juzgar las cuestiones Previas que le fueron opuestas proclama una supuesta extemporaneidad, por anticipada de la contestación fincándose en un Falso Supuesto, al atribuirle a actas del expediente menciones que no contiene (…) que el auto de emplazamiento de fecha 14 de abril de 2011, como puede constatarlo esta Alzada de la lectura que haga del mismo, claramente expresa que, cito, (Omissis) QUE DEBE COMPARECER ANTE ESTE TRIBUNAL AL SEGUNDO (2do) DÍA DESPACHO SIGUIENTE A QUE CONSTE EN AUTOS SU CITACIÓN MAS UN (01) DÍA CONTINUO QUE SE LE CONCEDE COMO TÉRMINO DE LA DISTANCIA…”.
Al respecto observa quien juzga lo siguiente:
La parte demandada ciertamente opuso cuestiones previas relativas a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto y el defecto de forma de la demanda; el fallo recurrido declaró que la contestación de la demanda se había producido en forma anticipada y desechó las cuestiones previas con el argumento de que solo procedía la decisión de las cuestiones perentorias o de fondo, limitándose a expresar sobre las pretendidas cuestiones previa, lo siguiente:
“…De las actuaciones cursantes al expediente, se evidencia que el escrito de contestación fue presentado el día 9 de mayo de 2011, es decir, un día antes del término indicado en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil. No obstante ello, en aplicación de la jurisprudencia pacífica y reiterada de la Sala Constitucional y la Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que en interpretación de los postulados constitucionales que ordenan no sacrificar la justicia por la omisión de formalidades innecesarias, han sentado el criterio de que las contestaciones anticipadas deben tomarse en cuenta, toda vez que son la expresión del derecho a la defensa de la parte, y lo que debe imperar es el establecimiento de la verdad en base a los alegatos expuestos por las partes, este Juzgado tomará en consideración el escrito presentado, pero solo por lo que respecta a la contestación al fondo de la demanda, no así en relación a la promoción de cuestiones previas, las cuales se tienen como no promovidas. Así se Establece…” (Subrayado del Tribunal).
Examinado lo anterior, se juzga que dicho pronunciamiento del a-quo sobre la desestimación de las cuestiones previas, constituye por sí mismo pronunciamiento expreso, preciso y positivo sobre la no presentación de cuestiones previas; lo cual, fue determinado asumiendo criterio jurisprudencial, sobre la validez solo de la contestación al fondo de la debatido en la anticipación de las defensas del demandado; resolver sobre dicho pronunciamiento determinaría la contravención a lo establecido por el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, que estipula que no tendrá apelación la decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refiere los ordinales 6 y 8 del artículo 346 eiusdem; en razón de ello, tomando dicha resolución de la primera instancia como decisión sobre las cuestiones previas incoadas, debe desestimarse la denuncia sobre la nulidad de la decisión recurrida por incurrir en los vicios contemplados en el artículo 244 de nuestra Ley Adjetiva Civil. En concordancia con lo expuesto, se desestima la nulidad del fallo recurrido. Así expresamente se decide.
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DEL FONDO DE LO CONTROVERTIDO
Ahora bien, establecidos y analizados los puntos anteriores, así como el elenco probatorio de la presente contienda judicial, debe este jurisdicente resolver sobre el fondo de la pretensión actoral, tomando en cuenta que el único apelante es la parte accionada, al alzarse en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por considerar la improcedencia de la condena, pues en su opinión el a-quo interpretó erróneamente la cláusula tercera del contrato cuyo cumplimiento se demanda, pues según afirma el contrato de arrendamiento nació con una prórroga automática de dos años, la cual comenzó a correr el 5 de febrero de 2009, con vencimiento el 5 de febrero de 2011, que se encuentra vigente con relación a la prórroga automática y no la prórroga legal cuyo vencimiento alega la parte actora, pues su representada nunca notificó a su arrendadora, su deseo de no prorrogar el contrato, por lo que su silencio lleva a concluir que se produjo la prórroga automática de dos años establecida en la cláusula tercera del mismo. Igualmente aduce que la relación arrendaticia era extensión del contrato de fecha 5 de febrero de 2002 y contradijo que tal relación sea a tiempo determinado. Que la relación arrendaticia entre las partes realmente se inició el año 2002. Que las afirmaciones de la actora resultan contradictorias, pues si como afirma en el libelo, la relación arrendaticia duró dos años, la prórroga legal aplicable sería la de un año, contenida en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no la de dos años, contenida en el literal c) eiusdem, razón por la cual si la prórroga aplicable era la de un año esta habría vencido el 5 de febrero de 2010 y no el 5 de febrero de 2011, como afirma la actora, que al estar su representada ocupando el inmueble después de vencida dicha prórroga legal por un año más, conlleva a la conclusión de que el contrato de arrendamiento se transformó en indeterminado.
Ahora bien, de los autos se desprende según documento autenticado por ante la Notaría del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 21 de mayo de 2007, bajo el N° 38, Tomo 51 de los Libros de Autenticaciones de dicha Notaría, que la relación arrendaticia entre las partes tenía un plazo de duración de dos años fijos prorrogables por dos años adicionales, siempre y cuando una de las partes no notificara a la otra su deseo de no prorrogar con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del plazo inicial, que se inició en fecha 5 de febrero de 2007. Mediante comunicación dirigida oportunamente a la arrendataria, la actora le comunicó que no se le renovaría el contrato de arrendamiento a su vencimiento, esto es el 5 de febrero de 2009. En fecha 10 de febrero de 2009, nuevamente la arrendadora notifica a la arrendataria y le señala que dicha notificación se hacía de acuerdo a lo previsto en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que le corresponderá dos (2) años de prorroga legal al arrendatario, cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de cinco (5) años y menor de diez (10) años.
Del elenco probatorio se desprende que la prorroga legal arrendaticia comenzó en fecha 5 de febrero de 2009, fecha en la cual venció la vigencia del contrato de arrendamiento conforme a lo establecido contractualmente y cuya no prórroga fue notificada oportunamente. Ahora bien, tal como quedó demostrado a los autos, la actora accionó en fecha 15 de marzo de 2011, solicitando el cumplimiento del contrato de arrendamiento, por vencimiento de la prorroga legal; lo que determinó que al momento de incoar la pretensión judicial, la arrendataria había consumido el lapso legal de derecho de prórroga de dos años en razón de tener una relación arrendaticia de más de cinco y menos de 10 años, tal como lo aseveró la propia parte demandada; de donde se deduce que la prórroga concedida deriva de la relación arrendaticia y no del contrato fundamento de la pretensión actoral; lo que se corrobora de los medios probatorios que determinan una relación arrendaticia susceptible de una prorroga legal de dos (2) años según la normativa aplicable por ley especial.
De lo anteriormente expuesto se desprenden tres consecuencias:
1.- Que la relación arrendaticia nunca se convirtió a tiempo indeterminado, debido a que la arrendadora comunicó oportunamente a la arrendataria su deseo de no prorrogarla, cumpliendo cabalmente con lo establecido en la clausula tercera del contrato de arrendamiento accionado, pues dicha clausula establece que es necesario solamente que una de las partes notifique a la otra, para que el período de duración del contrato no se prorrogue y la relación arrendaticia no se transforme a tiempo indeterminado;
2.- Que la propia parte demandada alega que la relación arrendaticia tiene su inicio en el año 2002, y la prorroga legal concedida es conforme al ordinal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de existir una relación arrendaticia de nueve años y no conforme al contrato fundamento de la pretensión actoral; y,
3.- Que no se produjo la tácita reconducción, pues el arrendatario fue debidamente notificado de la no prórroga del contrato de arrendamiento, sujetándose a los lineamientos del propio contrato y otorgándole la prorroga legal correspondiente.
Lo expuesto hace que el presupuesto necesario para la procedencia de la ejecución del contrato deba prosperar, tal como lo determinó el a-quo, en su decisión al concederle al actor su pedimento de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal. Así expresamente se decide.
La parte actora reclama daños y perjuicios, los cuales no fueron acordados en la sentencia recurrida; tampoco la parte actora se rebeló en contra de tal determinación, quedando dicha resolución de la recurrida con respecto a la reclamación de daños y perjuicios desestimada del debate procesal y con autoridad de cosa juzgada formal con respecto a esta revisión, en razón de ello, se precisa que sobre el aspecto relativo a los daños y perjuicios reclamados, por efecto del no ejercicio contra dicha resolución de recurso alguno, la determinación de la primera instancia quedó definitivamente firme. Así expresamente se decide.
Conforme lo anterior, se declara sin lugar la apelación ejercida en fecha 7 de junio de 2011, por el abogado JOSÉ GRATEROL GALÍNDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la demandada, sociedad civil INSTITUTO UNIVERSITARIO DE TECNOLOGÍA DE ADMINISTRACIÓN INDUSTRIAL, I.U.T.A., AMPLIACIÓN GUARENAS, S.C., en contra de la decisión dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 6 de junio de 2011; consecuente con la desestimación del recurso ejercido, se declara parcialmente con lugar, la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, incoada por la sociedad mercantil AVENTURA IMPORT Y EXPORT CORPORATION, S.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda bajo el Nº 64, Tomo 52-A-Sgdo., de fecha 29 de mayo de 1986, en contra del INSTITUTO UNIVERSITARIO DE TECNOLOGÍA DE ADMINISTRACIÓN INDUSTRIAL, I.U.T.A., AMPLIACIÓN GUARENAS, S.C., sociedad civil, inscrita ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del estado Miranda, bajo el Nº 2, Folios 9 al 17, Protocolo Primero, Tomo 4, Segundo Trimestre de 2000. En consecuencia se declara extinguido el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 21 de mayo de 2007, sobre los locales 1-01, 1-05 y 1M-01, en el piso 1; locales 2-01, 2-02, 2-03, 2-14, 2-15 y 2-16, en el piso 2; locales 3-01, 3-02, 3-11, 3-12 y 3-13, en el piso 3; y local 4-01, en el piso 4, con una superficie total de un mil seiscientos veinticuatro metros cuadrados con noventa y un decímetros cuadrados (1.624,91 Mts.2) los cuales forman parte de la edificación comercial “CENTRO AVENTURA COMERCIAL”, situado en el Sector UD-1, UD-2, y UD-3 con frente a la Plaza Sucre de la población de Guarenas, Avenida Intercomunal, estado Miranda; consecuente con lo anterior se condena a la arrendataria sociedad civil INSTITUTO UNIVERSITARIO DE TECNOLOGÍA DE ADMINISTRACIÓN INDUSTRIAL, I.U.T.A., AMPLIACIÓN GUARENAS, S.C., a realizar la entrega del inmueble antes descrito, libre de personas, bienes muebles, solvente en los servicios y en las mismas condiciones que lo recibió. Así expresamente se decide.-
V DISPOSITIVA.
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Sin lugar, el recurso de apelación ejercido en fecha 7 de junio de 2011, por el abogado JOSÉ GRATEROL GALÍNDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la demandada, sociedad civil INSTITUTO UNIVERSITARIO DE TECNOLOGÍA DE ADMINISTRACIÓN INDUSTRIAL, I.U.T.A., AMPLIACIÓN GUARENAS, S.C., en contra de la decisión dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 6 de junio de 2011; y,
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA, por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal incoada por la sociedad mercantil AVENTURA IMPORT Y EXPORT CORPORATION, S.A., en contra del INSTITUTO UNIVERSITARIO DE TECNOLOGÍA DE ADMINISTRACIÓN INDUSTRIAL, I.U.T.A., AMPLIACIÓN GUARENAS,S.C. En consecuencia, se condena a la sociedad civil INSTITUTO UNIVERSITARIO DE TECNOLOGÍA DE ADMINISTRACIÓN INDUSTRIAL, I.U.T.A., AMPLIACIÓN GUARENAS, SC.., a realizar la entrega del inmueble arriba descrito, libre de personas, bienes muebles, solvente en los servicios y en las mismas condiciones que lo recibió.
Queda confirmada la decisión apelada de fecha 6 de junio de 2011, dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Dada la naturaleza de la presente decisión, hay condenatoria en costas conforme lo establecido por el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Líbrese oficio de participación al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2017, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el 1384 del Código Civil y los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta (30) días del mes de junio del año dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
EDER JESUS SOLARTE MOLINA.
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS.
EXP.N° AC71-R-2011-000174
Sentencia Definitiva/Recurso de Apelación
Demanda Civil/Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
Sin Lugar Recurso de Apelación/ Parcialmente Con Lugar la demanda/ “F”
EJSM/AMVV/Manuel.-
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres post meridiem (3:00 p.m). Conste,
LA SECRETARIA,
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS
