Exp. Nº AP71-R-2016-000772
Definitiva/Civil/Recurso
Desalojo y Daños y Perjuicios/”F”
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
“Vistos”, con sus antecedentes.
I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.
PARTE ACTORA: DIONISIO ROSENDO REYES NARANJO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.177.026.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: PEDRO ANTONIO BELLO CASTILLO y MARÍA ANTONIA GUEVARA DÍAZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titular de las cédulas de identidad Nros. V-6.417.906 y V-5.221.189, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.282 y 25.735, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: DECOLAMPARAS, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el 4 de noviembre de 1985, bajo el Nº 1, Tomo 30-A-Pro.; posteriormente reformada el 19 de agosto de 1993, inscrita por ante la mencionada Oficina de Registro Mercantil, bajo el Nº 47, Tomo 81-A-Pro., y el ciudadano RAMÓN VÁZQUEZ PÉREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.144.026.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ROMMEL ALFREDO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ, IGOR TANACHIAN SÁNCHEZ, MIGUEL DE AZEVEDO y JAIRO JESÚS FERNANDEZ RIVERA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.314.115, V-9.485.487, V-6.340.055 y V-6.914.410, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 48.204, 52.638, 43.995 y 48.202, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO Y DAÑOS Y PERJUICIOS.
II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.
Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de las apelaciones interpuestas el 15 de julio de 2016, por el abogado JAIRO JESÚS FERNÁNDEZ RIVERA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; y, el 18 de julio de 2016, por el abogado PEDRO ANTONIO BELLO CASTILLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 14 de julio de 2016, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo, incoada por el ciudadano DIONISIO ROSENDO REYES NARANJO, en contra de la sociedad mercantil DECOLAMPARAS, C.A., y el ciudadano RAMÓN VAZQUEZ PEREZ.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto del 4 de agosto de 2016 (fs. 320-322), la dio por recibida, entrada, asumió la competencia para conocer del asunto en segunda instancia, de conformidad con la Resolución Nº 2009-0006, del 18 de marzo de 2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos contenciosos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, cuya cuantía no superase de tres mil Unidades Tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, así como en la interpretación de ésta, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión del 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrado YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA; y, fijó los trámites para su instrucción en segunda instancia, de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
El 7 de octubre de 2016, los abogado JAIRO FERNÁNDEZ RIVERA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; y, PEDRO A. BELLO C., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignaron escrito de informes.
El 10 de enero de 2017, se difirió la oportunidad para dictar sentencia, por treinta (30) días consecutivos, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En distintas diligencias, el abogado PEDRO A. BELLO C., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó sentencia.
III. RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS.
Se inició el presente juicio de desalojo y daños y perjuicios, mediante libelo de demanda, presentado el 18 de junio de 2014, por el abogado PEDRO ANTONIO BELLO CASTILLO, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano DIONISIO ROSENDO REYES NARANJO, en contra de la sociedad mercantil DECOLAMPARAS, C.A., y del ciudadano RAMÓN VAZQUEZ PÉREZ, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la demanda, al Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto del 25 de junio de 2014 (fs. 20-21), la admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento oral, de conformidad con lo establecido en los artículos 341, 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Efectuados los trámites de citación, el 2 de diciembre de 2014, el ciudadano EDUARD PÉREZ, en su carácter de alguacil, dejó constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada, en la persona del ciudadano RAMÓN VASQUEZ PÉREZ, quien se negó a firmar el recibo de la compulsa.
El 9 de diciembre de 2014, previa solicitud del abogado PEDRO ANTONIO BELLO CASTILLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, el tribunal de la causa, ordenó la notificación de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
El 11 de febrero de 2015, el abogado PEDRO BELLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, dejó constancia de haber entregado a la secretaria del tribunal, los emolumentos necesarios para su traslado para la práctica de la notificación de la parte demandada.
El 25 de febrero de 2015, la ciudadana MARINA M. SÁNCHEZ GAMBOA, en su carácter de secretaria del juzgado de la causa, dejó constancia de haber practicado la notificación de la parte demandada y del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
El 26 de marzo de 2015, el abogado ROMMEL ALFREDO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ, consignó instrumento poder que le acredita la representación judicial de la parte demandada y escrito de contestación de la demanda.
El 7 de abril de 2015, el abogado PEDRO ANTONIO BELLO CASTILLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de alegatos.
El 13 de abril de 2015, se llevó a cabo la audiencia preliminar, con la presencia de los abogados PEDRO ANTONIO BELLO CASTILLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; y, ROMMEL ALFREDO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada.
El 14 de abril de 2015, el abogado ROMMEL ALFREDO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito mediante el cual promovió prueba de cotejo.
El 16 de abril de 2015, el juzgado de la causa, fijó los términos de la controversia y declaró el proceso abierto a pruebas.
El 17 de abril de 2015, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a la prueba de cotejo promovida por la parte demandada.
El 21 de abril de 2015, el abogado ROMMEL ALFREDO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas.
El 24 de abril de 2015, el abogado PEDRO ANTONIO BELLO CASTILLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
En esa misma fecha, el abogado ROMMEL ALFREDO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, desistió de la prueba de cotejo.
El 28 de abril de 2015, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a la admisión de las pruebas promovidas por las partes.
El 29 de abril de 2015, el abogado ROMMEL ALFREDO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó pronunciamiento en relación a la prueba de informes que promovió.
El 4 de mayo de 2015, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a la prueba de informes promovida por la parte demandada.
El 5 de mayo de 2015, el abogado PEDRO ANTONIO BELLO CASTILLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, apeló en contra de la negativa de admisión de prueba de informes. Recurso que fue proveído por el juzgado de la causa el 8 de mayo de 2015.
El 21 de mayo de 2015, el abogado PEDRO ANTONIO BELLO CASTILLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, aceptó y consintió el desistimiento planteado por la representación judicial de la parte demandada, en relación a la prueba de cotejo.
El 17 de junio de 2015, el juzgado de la causa, declaró vencido el lapso para la evacuación de las pruebas y fijó oportunidad para la audiencia oral.
El 7 de agosto de 2015, se difirió la oportunidad para la audiencia oral.
El 30 de octubre de 2015, fueron recibidas resultas de apelación, procedente del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
El 2 de noviembre de 2015, el juzgado de la causa, en cumplimiento a lo ordenado por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó oficiar al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, solicitando información.
El 12 de enero de 2016, la abogada NELLY JUSTO, en su carácter de Jueza Temporal, se abocó al conocimiento de la causa.
El 29 de febrero de 2016, el abogado PEDRO ANTONIO BELLO CASTILLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó audiencia oral. Lo cual fue proveído por el tribunal de la causa, por auto del 1º de marzo de 2016, previa notificación de las partes.
Notificadas las partes, el 30 de junio de 2016, se llevó a cabo el acto de audiencia de juicio, con la presencia de los abogados PEDRO ANTONIO BELLO CASTILLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; y, JAIRO JESÚS FERNÁNDEZ RIVERA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada.
El 14 de julio de 2016, el juzgado de la causa, dictó decisión, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo, incoada por el ciudadano DIONISIO ROSENDO REYES NARANJO, en contra de la sociedad mercantil DECOLAMPARAS, C.A., y el ciudadano RAMÓN VÁZQUEZ PÉREZ.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación, el 15 de julio de 2016, por el abogado JAIRO JESÚS FERNÁNDEZ RIVERA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; y, el 18 de julio de 2016, por el abogado PEDRO ANTONIO BELLO CASTILLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:
IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
PUNTO PREVIO
DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL EN SEGUNDO GRADO DE CONOCIMIENTO
Conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, mediante la cual se modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.), de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y de familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; así como de la interpretación de dicha resolución, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, en donde se expresó:
“...Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “...Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza...”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “...de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia...”.
...Omissis...
De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio.
En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela...”. (Subrayado, negrita y cursiva de este Tribunal).-
Dada la redistribución de competencias efectuada por la Sala Plena del Máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, la cual acata este jurisdicente, se puede determinar del escrito libelar, que la demanda de desalojo y daños y perjuicios, impetrada por el ciudadano DIONISIO ROSENDO REYES NARANJO, en contra de la sociedad mercantil DECOLAMPARAS, C.A., y el ciudadano RAMON VÁZQUEZ PÉREZ, fue instaurada el 18 de junio de 2014, y por cuanto conforme a la Resolución y fallo citado, la competencia en segundo grado de conocimiento otorgada a los Juzgados Superiores Civiles de los juicios provenientes de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, actuando como Tribunales de Primera Instancia, quedó supeditada a los asuntos que se interpusieren posteriores a su vigencia; esto es, a partir del 2 de abril de 2009; fecha en la cual se publicó en Gaceta Oficial Nº 39.152, tal como se dispuso en el artículo 5 de dicha Resolución, lo que delimitó su aplicabilidad; con fundamento en ello y en estricto apego a lo indicado, este Juzgado Superior asumió por auto de fecha 4 de agosto de 2016, la COMPETENCIA, para conocer del presente asunto en segunda instancia, dado que en el caso bajo análisis la demanda fue interpuesta luego de la entrada en vigencia de la Resolución que otorgó a este órgano jurisdiccional tan especialísima competencia. Así se establece.
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Se defiere al conocimiento de esta alzada, las apelaciones interpuestas el 15 de julio de 2016, por el abogado JAIRO JESÚS FERNÁNDEZ RIVERA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; y, el 18 de julio de 2016, por el abogado PEDRO ANTONIO BELLO CASTILLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 14 de julio de 2016, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo y daños y perjuicios, incoada por el ciudadano DIONISIO ROSENDO REYES NARANJO, en contra de la sociedad mercantil DECOLAMPARAS, C.A., y el ciudadano RAMÓN VÁZQUEZ PÉREZ.
Fijados los extremos del recurso, este tribunal para resolver considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 14 de julio de 2016; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo:
“…en lo que se refiere al fondo de la presente controversia observa el Tribunal que en el caso sub iudice, la acción pretendida por la parte actora de acuerdo con lo expresado textualmente por ella en el libelo de la demanda, se circunscribe a un cumplimiento de contrato de arrendamiento y convenio de entrega del inmueble arrendado por vencimiento del término previsto para ello, de dos locales comerciales distinguidos con los números 1 y 2, ubicados en la planta baja de la casa-quinta denominada GARBO, situada en la Avenida Orinoco de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, sustentada dicha acción en lo previsto en el literal g del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
Respecto a este punto, observa el Tribunal que la mencionada norma, faculta a las partes a demandar el desalojo del inmueble cuando el plazo pactado así como la prorroga lega que corresponda se encuentran vencidos y no ha habido acuerdo para su continuación; Ley cuya vigencia empezó a regir en fecha 23 de mayo de 2.014, de tal suerte que, dicha norma para la fecha de interposición de la demanda ya había entrado en vigencia y es la norma aplicable al presente caso a tenor de lo dispuesto en su artículo 1, por encontrarse en presencia de un inmueble arrendado para ser destinado al uso comercial, siendo importante acotar que la acción contemplada en dicha norma es el Desalojo, a diferencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establecía para casos análogos a este la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal, sin embargo, debe señalarse que ambas acciones son consecuencia mediata una de la otra, porque cuando se demanda el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal lo consecuencial es que se pida la entrega o desalojo del inmueble como ocurre igualmente en el desalojo, por tanto, la acción incoada es por desalojo y así expresamente se decide.
Ahora bien, en lo que se refiere al fondo, expuso la actora en sustento de su pretensión que en fecha 14 de diciembre de 2.011, fueron suscritos dos contratos de arrendamiento sobre los locales antes señalados, cuyo término de duración se pactó en tres meses fijos desde el 1 de enero de 2.012 al 1 de abril de 2.012, sin prórrogas; pero que, con anterioridad había existido una relación arrendaticia entre las partes sobre los mismos locales que culminó con el disfrute de la prorroga legal de tres años, después de los cuales ase acordó la celebración de los aludidos contratos, que una vez vencido el término contractualmente establecido, el arrendador notificó al arrendatario su intención de vender el inmueble, quien mediante comunicación de fecha 16 de julio de 2.012, manifestó no estar interesada en adquirirlo y ofreció entregar los locales el día 30 de enero de 2.013, lo que no hizo hasta la fecha de interposición de la demanda, lo que conlleva a la activación del órgano jurisdiccional para exigir el cumplimiento del contrato y del convenio de entrega por vencimiento del término acordado en el, con los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, hechos que fueron rechazados por la representación judicial de la parte demandada, quien admitió expresamente que ciertamente entre las partes se suscribieron los contratos a los que alude la actora en el libelo de la demanda, de tal suerte que no resultó controvertida la existencia del negocio jurídico que les vincula, ni pasó a formar parte de la controversia que el demandado se comprometió a entregar el inmueble en fecha 30 de enero de 2.013, quedando centrada su excepción en el argumento de que una vez llegado dicho plazo su representado no fue requerido a la entrega del inmueble y continuó ocupándolo de manera pacífica, pagando los cánones de arrendamiento mes a mes, tan es así que el arrendador emitió dos facturas a su nombre haciendo constar el pago de los meses de enero y febrero de 2.013 y los otros cánones fueron depositados en la cuenta del arrendador, por lo que en su opinión el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado y continúa siéndolo pues este ha seguido aceptando el pago hasta febrero de 2.015, dando por aceptada la continuación del contrato, pero sin fecha de terminación.
El Tribunal a los fines de determinar la procedencia en derecho de la pretensión deducida, observa que no resultó un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes del presente proceso, ni pasó a formar parte de lo controvertido que la parte demandada se comprometió a entregar completamente desocupado el inmueble objeto de la demanda para el día 30 de enero de 2.013, quedando centrado el thema decidendum en la permanencia del arrendatario en el inmueble con la anuencia del arrendador al haber aceptado el pago de los cánones de arrendamiento y permitir su ocupación pacífica lo que se traduce en la intención del arrendador de mantener la relación arrendaticia.
En este aspecto debe señalarse, que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
En efecto, en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
…Omissis…
En ese sentido, es oportuno señalar que el artículo 1.579 del Código Civil establece que arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
El contrato que estudiamos genera derecho y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones.
En el caso sub iudice a los fines de demostrar los hechos en los cuales fundó su pretensión, la parte actora aportó a los autos los contratos de arrendamiento cuya celebración no pasó a formar parte del mérito de la controversia y documento privado rielante al folio 18, no desconocido en forma alguna en su debida oportunidad procesal, de cuya lectura se constata la manifestación de voluntad de la parte demandada de no estar interesada en la adquisición del inmueble y de entregarlo completamente desocupado a la parte actora en fecha 30 de enero de 2.013, lo que permite inferir que ciertamente ante la oferta de venta efectuada por el arrendador y no estar interesado el arrendatario en adquirirlo, se acordó extinguir el contrato a partir de esa fecha, hecho que no resultó discutido al ser expresamente reconocido por la representación de la parte demandada en su contestación.
Ahora bien, habiendo quedado demostrada en autos tanto la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes del presente proceso así como el acuerdo de finalización de la misma, las documentales aportadas por el demandado, que rielan en el expediente desde el folio 82 al folio 122, no producen efectos favorables a su excepción, en lo que a la continuación de relación por acuerdo entre las partes se refiere, pues de un análisis detallado a los depósitos bancarios, realizados en la cuenta del Banco Exterior, cuyo titular es Diosinio Rosendo Reyes Naranjo se determina que los mismos fueron efectuados sin su consentimiento, tal es el caso, que las facturas aportadas como emanadas de la parte actora, fueron expresamente desconocidas por su representación judicial, de tal suerte que al no accionarse el mecanismo procesal idóneo para determinar su autenticidad como lo es el cotejo, las mismas quedaron fuera del debate probatorio por tanto nada abonan a favor de la excepción de la demandada, aunado al hecho de que a partir del mes de agosto de 2.013 los depósitos fueron realizados en una cuenta distinta a la cuenta donde se venían efectuando tal y como se desprende de los informes rendidos por la entidad bancaria requerida y tales documentales solo demuestran la manifestación de voluntad de la demandada, siendo importante precisar que el contrato de arrendamiento por ser un contrato bilateral y consensual, para su perfeccionamiento o continuación requiere de la manifestación de voluntad de ambas partes, por tanto, al no constar en autos elementos probatorios que demuestren que ambas partes acordaron la continuación del contrato por que el arrendador aceptó el pago de los cánones de arrendamiento y adicionalmente se benefició de las sumas depositadas por ese concepto, es forzoso concluir que no existió tal acuerdo de renovación entre ellos.
Así las cosas vale indicar que, el artículo 1.159 del Código Civil establece la obligatoriedad derivada de la autonomía de la voluntad que tienen los contratos, de tal manera que la voluntad de las partes en el presente proceso fue poner fin a la relación arrendaticia que les vinculaba, ha debido la parte demandada cumplir con lo pactado.
Al respecto es preciso advertir que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley; es decir, la buena fe, la equidad y el uso, vienen a conformar las fuentes de integración del contrato.
En ese mismo orden de ideas debe señalarse que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, de tal manera que, si su obligación era entregar el inmueble para el día 30 de enero de 2.013, ha debido esta actuar apegada a lo acordado, por tanto la presente demanda debe prosperar en lo que a esta causal se refiere.
En cuanto a los daños y perjuicios accionados, es forzoso para el Tribunal desechar tal pedimento, al no ser aportados a los autos, elementos demostrativos que al ser apreciados permitan al Tribunal determinar que ciertamente como fue afirmado, el incumplimiento de la negociación a la que se hace referencia en el libelo, fue directamente ocasionado por el retardo en la entrega del inmueble, pues de las documentales emanadas del Juzgado Quinto de Primera Instancia sólo se despende la manifestación de voluntad de la actora donde señala además que entre las causas de resolución no sólo se encuentra la ocupación del inmueble sino una sobrevenida como lo es los trabajos de construcción de una parcela adyacente, aunado al aumento del índice inflacionario…”.
Con la finalidad de apuntalar el recurso de apelación que ejerció, la representación judicial de la parte demandada, consignó el 7 de octubre de 2016, escrito de informes, ante esta alzada, en los términos que siguen:
“…Ahora bien, ciudadano Juez Superior, me permito con todo respeto señalar las razones de hecho y derecho, por la cual la sentencia recurrida, debe ser revocada y la demanda debe ser declarada totalmente sin lugar, en los puntos siguientes:
1. El Decreto Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial establece en su Artículo 8: Los arrendadores de inmuebles de uso comercial están en la obligación de entregarlos en buen estado de mantenimiento y conservación, y solventes en servicios públicos domiciliarios, al inicio de la relación arrendaticia. A su vez, culminada la relación arrendaticia deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en que las recibió, salvo lo originado por casos fortuitos o de fuerza mayor.
2. En éste artículo el legislador habla de la relación arrendaticia, por lo cual no está necesariamente ligado a la vigencia de un contrato o vencimiento de un contrato de arrendamiento formal, con cláusulas formales; esa relación puede ser formal por un contrato o tácita, es decir tolerada en forma pacífica por el arrendador mediante el pago de un canon.
3. El artículo 14, ejusdem, establece que “El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Let.” Es decir el contrato se debe colocar la cantidad y oportunidad de pago, no exige la ley obligación de colocar una cuenta bancario en específico, o que debe haber acuerdo expreso para ello, basta que el arrendatario deposite o entregue el canon a disposición del arrendador, en la oportunidad y cantidad fijada.
4. Señala las disposiciones transitorias, en su ordinal primero, ejusdem, que “Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados, en un lapso no mayor a 6 meses a los establecidos en este Decreto Ley. Es decir aquí es clara la Ley, se aplica ésta a los contratos vigentes para la entrada en vigencia de la Ley. Pero la sentencia recurrida se contradice, porque si indicó el Tribunal A quo, que el contrato venció el 1 de abril de 2012, entonces no estaba vigente el contrato de arrendamiento para la entrada en vigencia de la ley, se debe aplicar la ley anterior de arrendamientos inmobiliarios. Si la sentencia recurrida, consideró que se aplicaba el Decreto Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario para Uso Comercial del 2014, significa que interpretó vigente el contrato de arrendamiento, que aunque venció en el 2012, se convirtió en indeterminado, y vigente hasta la presente fecha.
5. Señala las disposiciones derogatorias, ejusdem: primero: Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyos arrendamientos regula el presente decreto ley, todas las disposiciones del Decreto Ley No.427 de Arrendamiento Inmobiliarios. Obvio esta regulación sería para los contratos de arrendamientos vigentes.
6. El Tribunal A quo se contradice efectivamente porque la disposición derogatoria significa que se desaplique la ley, pero para los contratos vigentes, no puedes desaplicar una ley a un contrato vencido. Si se interpreta que estaba vigente la relación arrendaticia, y por lo cual aplicable dicha ley, significa que era un contrato de tiempo indeterminado, pagado canon de arrendamiento hasta la actualidad.
7. La sentencia señala, que mi representada depositaba el canon en una cuenta no convenida expresamente por el arrendador, autorizada o expresamente indicada, lo cual sería absurdo, ya que si se venció el contrato de arrendamiento, y el arrendatario continúa la ocupación, paga el canon y el arrendador, no rechaza el pago obvio se convirtió la relación arrendaticia de tiempo determinado a tiempo indeterminado, es un consentimiento tácito. No es formalidad de ley, que el arrendador debe autorizar una cuenta bancaria específica para el pago, ni que sea ilegal depositar en otra cuenta del arrendador, lo único que exige la Ley, es el pago del canon en tiempo oportuno.
8. Es obvio que vigente la relación arrendaticia entre las partes, el actor no podía demandar el desalojo por la causal g, del artículo 40 ejusdem, porque no se había vencido el contrato, no era un contrato a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, y en consecuencia, siendo un contrato a tiempo indeterminado son otras las causales de desalojo, que debe demostrar el actor.
9. Si el arrendador, no estaba de acuerdo con el pago del canon, debió haber devuelto las cantidades de dinero, o haber objetado los depósitos en su cuenta, según lo establece la Ley de la Actividad Financiera.
10. Vencido el contrato de arrendamiento el 1 de abril de 2013, mi representado continuó ocupando pacíficamente el inmueble, pagó el canon de arrendamiento, y éste fue aceptado por el arrendador a partir del 1 de abril de 2012, incluso hasta el 2014, fecha que se admitió la demanda, y hasta la presente fecha. Ahora bien, ciudadana Juez, por otra parte, se equivoca y yerra la parte actora, al pretender exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble objeto del mismo, al aceptar los pagos tácitamente, indeterminaron el contrato, conforme a lo establecido en los artículo 1600 y 1614 del Código Civil el cual establece lo siguiente (…) Es decir, el Arrendador, al dejar a mi representado en posesión del Inmueble en primer lugar, a partir del día siguiente al Primero de Abril de 2012, incluso, para el 16 de Julio de 2012, mi representado seguía en posesión de la cosa arrendada, ya el contrato se había indeterminado y posteriormente se confirma dicha indeterminación o se vuelve a indeterminar con su aceptación del pago, y sigue indeterminado con la posterior aceptación de los pagos que se le han venido haciendo mediante depósitos hasta el mes de Febrero de 2015 y hasta la presente fecha, aceptando la renovación del contrato, pero ahora sin fecha de terminación por haberse indeterminado y así pido sea declarado. Por tal razón, los contratos de fecha 14 de Diciembre de 2011, objeto de esta demanda de cumplimiento de contrato quedaron sin efecto, al menos en lo que se refiere a la terminación del mismo, por haberse indeterminado, por lo que mal puede la parte actora exigir el cumplimiento de un contrato por vencimiento del término, cuando la parte actora con su propia conducta lo indeterminó y así piso sea declarado.
11. Con relación a los DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS RECLAMADOS, estos efectivamente no existen, no han sido probados ni fueron causados; toda vez que el fundamento para pretenderlos se basa en que mi representado no le entregó el Inmueble desocupado y que lo expuso a la ejecución de una Cláusula Penal en su contra debido a que la venta que tenía pactada como condicionamiento la entrega del inmueble totalmente desocupado, cuando la no entrega del Inmueble no obedeció a causas imputables a mi representado, sino obedeció a su culpa por haber indeterminado el contrato y por haber recibido los cánones de arrendamiento, razones concurrentes para que se dé la indeterminación en la finalización del contrato y ninguna imputable a mi representado y así pido sea declarado.
…Omissis…
En último contrato de arrendamiento entre las partes, estuvo vigente desde el 1 de enero de 2012, por un período de 3 meses, es decir hasta el 1 de abril de 2012; posteriormente se celebró un acuerdo de entrega en fecha 16 de julio de 2012, por el cual el demandado se ofreció a devolver el inmueble el 30 de enero de 2013. Pero en todo ese período, mi representado pagó el canon de arrendamiento, y aunque venció el contrato formal, continuó tácitamente la relación arrendaticia, el arrendador aceptó el pago tácitamente, pago que lo continúa realizando hasta la presente fecha.
Está vigente la relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
No existen los daños y perjuicios reclamados.
Al ser de imposible cumplimiento lo solicitado en el petitorio de esta demanda, por no haberse extinguido el contrato ni haberse vencido el plazo para la entrega del Inmueble al renovarse automáticamente, solicito que forzosa e inmediatamente se declare Sin Lugar la presente demanda y así piso sea declarado.
…Omissis…
En virtud de lo expuesto, solicito al este honorable tribunal superior, revoque la sentencia del Tribunal A quo, y se sirva declarar sin lugar la demanda…”.
Con la finalidad de apuntalar el recurso de apelación que ejerció, la representación judicial de la parte actora, el 7 de octubre de 2016, consignó escrito de informes, en los términos que siguen:
“…Motiva nuestra apelación del fallo recaído donde es declarada parcialmente CON LUGAR la demanda de la omisión o falta de Condenatoria en Costas y respecto a los Daños y Perjuicios demandados subsidiariamente, los cuales FUERON PROBADOS PLENAMENTE en autos con DOCUMENTO PUBLICO traído a los autos mediante PRUEBA DE INFORMES que ordenó evacuar el Juzgado Superior Primero de esta misma Circunscripción Judicial, por decisión recaída en fecha 30 de Julio de 2015 (…) con motivo de la apelación de esta representación contra la negativa del a quo a la admisión de la misma (…) donde se evidencia la existencia de la Acción Judicial de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, en negociación que se vio directamente afectada por el INCUMPLIMIENTO a los términos de acuerdo de entrega por parte de la demandada DECOLAMPARAS, C.A., que surte en autos los efectos de documento RECONOCIDO (…) Es decir, que estando la demanda plenamente informada del compromiso de opción de compraventa pactado, incumplió el acuerdo de entrega del inmueble y generó el pago de la cláusula penal por incumplimiento del compromiso de venta al tercero, ciudadano RENATO MONTEFERRANTE representante de “FULL FLORES”, quien fue resarcido con la penalidad consecuencial de Bs. 220.000,oo de lo cual existe RELACIÓN DE CAUSALIDAD DIRECTA y reconocida de los DAÑOS Y PERJUICIOS generados por el incumplimiento de DECOLAMPARAS, C.A., y su representante RAMON VAZQUEZ PEREZ (…) por lo que PROBADO COMO LO ESTÁ en autos la erogación de la referida suma, la cual, en JUSTICIA, debe ser indexada y resarcida a mi representado por ser DECOLAMPARAS C.A. y su representante los causantes de la referida consecuencia, que se demandó y PROBÓ como daños y perjuicios, lo cual respetuosamente pido a este Digna Superioridad así lo declare y, en consecuencia, con lugar la apelación parcial de esta representación contra el fallo que debió declararse CON LUGAR y con expresa Condenatoria en Costas a la demandada conforme los artículos 274, 279 y 282 del Código de Procedimiento Civil, como se indica en escrito de Apelación de fecha 18 de Julio de 2016 cuyo contenido se da aquí por reproducido y que invoco como parte complementaria del presente escrito de INFORMES.-
Pido respetuosamente a este Honorable Alzada el Análisis y Valoración de las resultas de la referida prueba de Informes cuya revisión y exhaustivo análisis probatorio OMITIÓ el Tribunal A QUO, y, en consecuencia, declare CON LUGAR la presente demanda y CON LUGAR los DAÑOS Y PERJUICIOS que han quedado probados en autos y derivan directa y consecuencialmente de ese dictamen, con expresa CONDENATORIA en costas a la parte demandada DECOLAMPARASM, C.A y al ciudadano que la representa y se obligó solidariamente por ésta, ciudadano RAMON VAZQUEZ PEREZ…”.
Con la finalidad de limitar el recurso de apelación que ejerció, la representación judicial de la parte actora, el 18 de julio de 2016, en el escrito contentivo de la apelación, expresó lo siguiente:
“…APELO del fallo definitivo y su extenso publicado en fecha 14 de julio de 2016 únicamente en lo que respecta a la falta de condenatoria respecto a los daños y perjuicios demandados, los cuales fueron probados plenamente en autos con documento público traído a los autos mediante prueba de Informes y no fueron objeto del respectivo análisis y valoración. Asimismo APELO en cuando a la negativa de condenatoria en costas a la parte demandada, la cual debió producirse tanto en lo principal del juicio, así como en el desistimiento de la incidencia de Prueba de Cotejo promovida por la parte demandada, recurso este que posteriormente fuera objeto de desistimiento, condenatoria que debió declararse conforme a las previsiones de los Artículos 274, 279 y 282 del Código de Procedimiento Civil y así pido sea considerado por la Alzada.
Con la acción subsidiaria de daños y perjuicios se exigió un justo resarcimiento o reposición del daño generado al actor, DIONISIO REYE, por la parte demandada, DECOLAMPARAS C.A. y su representante, RAMON VASQUEZ PEREZ, con hechos y documentales ya reconocidos en autos, como se indicó en el libelo al incoarse la acción subsidiaria de daños y perjuicios contra la demandada y su fiador solidario, donde textualmente se indicó:
…Omissis…
De actuaciones relacionadas con la demanda cursante por ante el JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en el expediente signado AP11-V-2013-0001489, se demostró en autos la existencia y estado de causa contentiva de juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO de opción de compraventa, donde mi mandante, DIONISIO REYE, celebró con el ciudadano RENATO MONTEFERRRANTE, Promesa Bilateral de compraventa del inmueble que se comprometió a desocupar el demandado en la presente causa, RAMON VASQUEZ PEREZ, en nombre de DECOLAMPARAS C.A., lo que, en vista del incumplimiento del acuerdo de entrega en la fecha fijada, se vio en la necesidad el ciudadano DIONISIO REYES, de devolver las cantidades recibidas para la compra del inmueble y el pago de la penalidad por incumplimiento, en cheques de gerencia consignados a favor del demandado, ciudadano RENATO ROCCO MONTEFERRANTE FARINA (…) por la cantidad de Bs: 700.000,oo, cantidad dada en arras para la celebración de la negociación de venta del local y CHEQUE DE GERENCIA (…) por la cantidad de Bs: 220.000,oo, por la penalidad contractual por incumplimiento, generando por la no desocupación oportuna de los locales objeto de la presente demanda por el ciudadano RAMON VAZQUEZ PEREZ Y “DECOLAMPARAS, C.A.”, como indico este conocer en acuerdo de entrega incumplido marcado con la letra “D”, monto este que conforma los daños y perjuicios demandados subsidiariamente y que constan en tales documentos públicos que conforman plena prueba injustamente obviada por el a quo, que demostró la certeza de los alegatos invocados en el libelo de la demanda como acción subsidiaria.
Quedó demostrado de autos que el demandado conocía plenamente de la celebración de la opción de compraventa sobre el inmueble, como lo indica en anexo “D”, y que se comprometió a entregarlo en fecha 13 de enero de 2013, lo cual reconoce y pide se valore en virtud del Principio de la Comunidad Probatoria, e indicó textualmente que:
…Omissis…
Todo lo cual demuestra que existe una relación de causalidad directa entre lo indicado en el referido acuerdo suscrito por las partes y que quedó reconocido en autos adquiriendo fuerza y pleno valor probatorio y la casa que obligó a deshacer la operación de opción de compra venta con el tercero adquirente, que no fue otra que la desocupación convenida e incumplida que obligó al ejercicio de la presente acción y a evitar una demanda y ejecución de cláusula penal por el tercero quien optó por la compra del inmueble, frustrada por el incumplimiento de DECOLAMPARAS C.A.
En virtud de la celeridad con que los Juzgados Superior del Área Metropolitana de Caracas deciden actualmente los fallos emanados de los Tribunales de Municipio, invoco el valor de los argumentos indicados en este escrito para que los aprecie y valore el Juzgado Superior que haya de conocer la presente apelación, con reserva de la oportunidad para presentar escrito a tales efectos, declarándola CON LUGAR y RATIFICANDO EL FALLO RECAIDO AMPLIADO EN LO QUE RESPECTA A LA DECLARATORIA CON LUGAR DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS Y LA EXPRESA CONDENATORIA EN COSTAS a la parte demandada, DECOLAMPARAS, C.A., con los demás pronunciamientos de ley…”.
Conforme a los argumentos expuestos por las partes en los informes presentados ante esta alzada, así como en la diligencia de apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, corresponde a este jurisdicente determinar la justeza en derecho de la decisión recurrida, dictada el 14 de julio de 2016, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Ahora bien, dados los argumentos esbozados por las partes, en contra del fallo en cuestión, se encuentra referidos al mérito de la controversia, este jurisdicente considera necesario traer a colación los argumentos y excepciones expuestas por ésta, en la demanda y su contestación. En tal sentido, la parte actora, en su libelo de demanda, expresó:
“…Consta en dos (2) contratos de arrendamiento celebrados en fecha 14 de diciembre de 2011, con vigencia desde el de día 1º de enero de 2012, cuyo termino de duración se pactó en tres (3) meses fijos, sobre dos (2) locales comerciales signados 1 y 2, que suman aproximadamente doscientos metros cuadrados (200 mts2), ubicados en la planta baja de la casa-quinta denominada “GARBO”, situada en la Avenida Orinoco de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta, del Estado Miranda, que el ciudadano DIONISIO REYES, ya identificado, actuando en su carácter de propietario, dio en arrendamiento a “DECOLAMPARAS, C.A.” (…) representada por el ciudadano RAMON VAZQUEZ PEREZ (…) fijando el canon de arrendamiento de los referidos locales en Bs: 10.433,oo para el Local Nº 1 y Bs 3.758 mas IVA, para el Local Nº 2, como consta de contratos que se anexan marcados “B” y “C”.
En la CLAUSULA CUARTA del indicado contrato se estableció:
…Omissis…
En los años anteriores había existido una relación arrendaticia entre las mismas partes y mismos locales, que culminó con los tres (3) años de beneficio de la PRORROGA LEGAL, que disfrutó LA ARRENDATARIA en su totalidad, después de los cuales se acordó la celebración de los aludidos contratos con vigencia desde el 1º de enero de 2012, al 1º abril de 2012, así como el acuerdo de entrega de fecha 16 de julio de 2012, donde LA ARRENDATARIA ofreció entregar los locales para el día 30 de enero de 2013, lo que no ha cumplido hasta la fecha.
Vencido el termino contractual fijo establecido, EL ARRENDADOR NOTIFICA a LA ARRENDATARIA de su intención de vender el inmueble ofreciéndoselo en venta, quien a su vez y en respuesta le envía a EL ARRENDADOR una comunicación fechada 16 de julio de 2012 (…) donde manifiesta:
…Omissis…
Tanto el termino contractual establecido en la CLAUSULA CUARTA, como el término establecido en el aludido convenio han vencido íntegramente y el ciudadano RAMON VAZQUEZ PEREZ, representante de “DECOLAMPARAS C.A., hasta la presente fecha no ha cumplido con la entrega de los locales comerciales “totalmente desocupado de personas y bienes para el 30 de enero de 2013”, como fue acordado, después de lo cual ha hecho múltiples ofrecimientos de entrega, siempre postergándolos aludiendo la falta de espacio donde llevar la mercancía, burlándose del compromiso suscrito en el convenio de entrega de fecha 16 de julio de 2012 y de la buena fe de mi representado quien, con paciencia y en el animo de evitar conflictos, ha esperado pacientemente la entrega convenida por LA ARRENDATARIA, que no ha cumplido y que lo lleva a la activación de este órgano jurisdiccional.
…Omissis…
Ahora bien Ciudadano Juez, la presente demanda tiene como objeto el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y DE CONVENIO DE ENTREGA POR VENCIMIENTO DEL TERMINO acordado para ello, suscrito con LA ARRENDATARIA, DECOLAMPARAS C.A., antes identificada y la consecuencial orden de desalojo y entrega material de los LOCALES 1 Y 2, en las mismas buenas condiciones en que fueron recibidos por LA ARRENDATARIA al suscribir los contratos de marras, conjuntamente con la acción subsidiaria de DAÑOS Y PERJUICIOS, que recae solidariamente y personalmente en la persona del Presidente de la demandada, DECOLAMPARAS, C.A., ciudadano RAMON VAZQUEZ PEREZ (…) autorizado por su cónyuge MARIA AMALIA PAZOS DE VAZQUEZ (…) se constituyó en fiador y principal pagador “…para todos aquellos efectos, derivados y consecuencias del presente contrato de arrendamiento”… y asimismo de la condenatoria en costas a la parte demandada por ser la causante del incumplimiento y generadora de la activación del mecanismo jurisdiccional para hacer efectiva la aplicación de la ley por la que acordaron regirse contractualmente las partes y de convenio de entrega incumplido.
Siendo que LA ARRENDATARIA no ha cumplido con el acuerdo contractual por vencimiento del término ni el CONVENIO de entrega, es que acudo ante su competente autoridad para demandar, como en efecto formalmente demando en este acto a DECOLAMPARAS, C.A., ya identificada, con fundamento en las normas que más abajo indico.
…Omissis…
Como consecuencia de la falta de cumplimiento en la entrega del inmueble dado en arrendamiento, aun teniendo pleno conocimiento el representante de LA ARRENDARATIA, DECOLAMPARAS, C.A., que se ha celebrado una opción de compraventa con un tercero y que la condición para la negociación de compraventa es que el inmueble se encuentre desocupado, como lo declara conocer plenamente en el convenio de entrega, que se anexa y opone marcado con la letra “D”, se le han generado DAÑOS Y PERJUICIOS por LA ARRENDATARIA como consecuencia al incumplimiento de sus deberes y obligaciones contractuales, que exponen a mi representado a la ejecución de una cláusula de penalidad en su contra y a la perdida de valor del precio debido al condicionamiento de la celebración de la venta cuando el inmueble se encuentre totalmente desocupado y que subsidiariamente estimo en la cantidad de Bs: 220.000,oo, “como única y definitiva indemnización por los daños y perjuicios causados por incumplimiento”, como lo establece el contrato de Opción de compra celebrado con un tercero, a quien ya le ha sido depositada dicha cantidad en un tribunal en cheque de gerencia, como será demostrado en su oportunidad procesal.
…Omissis… en razón de que ha operado el vencimiento del término contractual y el convenio de entrega de los locales 1 y 2 que le fueran arrendados, demando a DECOLAMPARAS, C.A., y personalmente a su Presidente, ciudadano RAMON VAZQUEZ PEREZ (…) responsable fiador y principal pagador de las obligaciones de DECOLAMPARAS, C.A., como quedó establecido en la CLAUSULA DE GARANTIA DECIMO NOVENA y VIGESIMA de los contratos suscritos, respectivamente, para que:
PRIMERO: en virtud del vencimiento del termino contractual y del termino de entrega CONVENIDO en acuerdo de fecha 16 de julio de 2012, convenga, o en su defecto a ello la condene este Tribunal, en cumplir con la OBLIGACIÓN DE ENTREGAR DESALOJADO EL INMUEBLE ARRENDADO libre de personas y bienes, y, en las mismas buenas condiciones de conservación y limpieza en que lo recibió, con todos los servicios de los cuales disfruta el mismo totalmente solventes hasta la entrega definitiva y sus equipos, instalaciones eléctricas y sanitarias en perfectas condiciones de operatividad.
SEGUNDO: convenga, o en su defecto, los condene el Tribunal, por concepto de DAÑOS Y PERJUICIOS, al pago de la cantidad de Bs: 220.000,oo, “como única y definitiva indemnización por los daños y perjuicios causados por incumplimiento”, como lo establece contrato de Opción de compra celebrado con un tercero, a quien ya le ha sido depositada dicha cantidad en un tribunal en cheque de gerencia, como será demostrado en su oportunidad procesal…”.
La representación judicial de la parte demandada, se excepcionó, mediante escrito presentado el 26 de marzo de 2015, en los términos que siguen:
“…A pesar de que esta demanda se trata de una solicitud de cumplimiento de contrato, por supuesto vencimiento del plazo, la misma no debió siquiera admitirse, por cuanto estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, cuyas causales para intentar la resolución del contrato son las causales de desalojo, las cuales son de inepta acumulación con los contratos a tiempo determinado y así pido sea declarado.
…Omissis…
Es cierto que en fecha 14 de Diciembre de 2011, mi representado DECOLAMPARAS C.A., antes identificado, celebró dos contratos de arrendamiento, con término de vigencia desde 1 de Enero de 2012, y cuyo término de duración se pactó en tres meses fijos, sin prórroga de ninguna clase, es decir hasta el día primero de Abril de 2012, sobre los locales 1 y 2 del inmueble denominado casa-quinta “GARBO”, ubicado en la Avenida Orinoco de la urbanización LAS MERCEDES, Municipio Baruta del Estado Miranda. También es cierto que el canon de arrendamiento se fijó en Bs. 10.433 para el local Nº 1 y de Bs. 3.758 para el local Nº 2, más el Impuesto al valor agregado. También es cierto que en fecha 16 de Julio de 2012, mi representado continuaba ocupando el inmueble como arrendatario y se comprometió a entregar el inmueble para el 30 de Enero de 2013. Ahora bien, no obstante llegada esta fecha mi representado pagó el mes de enero mediante depósito Nº 020121448 de fecha 07/02/2013, por la suma de Bs 14.616,73, en la cuenta de Dionisio Reyes Naranjo Nº 0115 0063 3110 0123 8847, el cual acompaño marcado con la letra “X”. Al llegar esta fecha, mi representado no fue requerido a ser entregado el inmueble y continuó ocupando pacíficamente el Inmueble, como lo ha sido hasta la presente fecha.
Tan pacífica ha sido la ocupación sobre el Inmueble descrito suficientemente en el libelo de demanda, que mi representado sigue ocupando el inmueble objeto del arrendamiento y pagando los cánones de arrendamiento mes a mes. Tal fue y es la intención del Arrendador de mi representada de mantener la relación arrendaticia, que posterior a la fecha de entrega acordada del Inmueble (30 de Enero de 2013), mi representado quedó en el goce y uso del inmueble, bajo relación arrendaticia, lo que se demuestra cuando en fecha Veintiocho (28) de Febrero de 2013, el arrendador ciudadano DIONISIO REYE NARANJO, antes identificado, emite a nombre de mi representado DECOLAMPARAS C.A., dos (2) facturas o recibos de constancia de pago de arrendamiento del mes de Febrero de 2013, las cuales opongo a la parte actora y acompaño en original marcadas “C” y “D”, para que surtan plenos efectos probatorios conforme a lo establecido en el artículo 430 en concordancia con lo establecido en el artículo 444 del Código de procedimiento Civil. Las mencionadas facturas presentan las características siguientes:
…Omissis…
Ahora bien, para abundar en este alegato y demostrarlo contundentemente, los montos de dinero antes señalados, fueron depositados conforme a Original de depósito de pago del Banco Exterior que acompaño marcado con la letra “E” y lo opongo a la parte demandada, en el cual se evidencia que en fecha cuatro (4) de Marzo de 2013, mediante deposito Nº 379084532, se depositó en la cuenta Nº 01150063311001238847 propiedad del arrendador ciudadano DIONISIO REYES NARANJO, la suma de CATORCE MIL SEISCIENTOS DIECISEIS BOLIVARES CON SETENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 14.616,73), mediante dos cheques de la cuenta Nº 0115 0048 0804 8001 2010, cheques números 74338381 y 74338382, respectivamente por un monto de Bs. 10.745,99 y Bs. 3.870,74, también respectivamente.
Por tal razón y en la oportunidad procesal correspondiente, a tenor de lo establecido en el artículo 433 en concordancia con lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, promoveré la prueba de informes a los fines que el Banco Exterior, a través de la Agencia San Antonio de los Altos del Estado Miranda, de detalle sobre la anterior prueba documental promovida sobre los siguientes particulares:
…Omissis…
Aquí hay que destacar, que por cuanto la ley obliga a mi representado a efectuar una retención del IVA, por ser contribuyente especial del monto que se paga por IMPUESTO AL VALOR AGREGADO, las cantidades no coinciden, entre el recibo de depósito, sin embargo, tal retención se evidencia de Comprobante de Retención de Impuesto al valor agregado, Nº 2013-03-000000170 de fecha 16/3/2013, el cual fue por la suma de Bs. 937,97 para el local 1 y de 338,22 para el local 2, sumando Bs. 1.277,19 el cual acompaño marcado con la letra “F” y que fue debidamente recibido por la parte actora.
…Omissis…
Asimismo y para demostrar que no fue error o casualidad la continuidad en el arrendamiento, promuevo marcados “G” y “H”, respectivamente, originales de las dos (2) facturas o recibos de constancia de pago de arrendamiento del mes de Marzo de 2013, emanadas del Arrendador ciudadano DIONISIO REYES NARANJO, las cuales fueron entregadas a mi mandante DECOLAMPARAS C.A., antes identificada, al segundo mes siguiente a la presunta fecha en la que mi representada debía entregar, y los cuales sin ocultar la intención de los mimos fueron emitidos por el concepto de “PAGO DE ARRENDAMIENTO MES DE MARZO AÑO 2013, SOBRE EL LOCAL 1 DE LA QUINTA GARBO, URB LAS MERCEDES, AB ORINOCO. BARUTA.” (Subrayado y negrillas nuestro). Y PAGO DE ARRENDAMIENTO MES DE MARZO DEL AÑO 2013, SOBRE EL LOCAL 2 DE LA QUINTA GARBO, URB LAS MERCEDES. AB ORINOCO. BARUTA.” (Subrayado y negrillas nuestro)
Las facturas antes señaladas y que opongo a la parte actora, las promuevo como prueba documental de conformidad con lo establecido en el artículo 430 en concordancia con lo establecido en el artículo 444 del Código de procedimiento Civil y artículo 865 eiusdem, solicito que las mismas sean admitidas y valoradas en la sentencia definitiva.
…Omissis…
Del cuerpo de las facturas anteriores, promovidas como prueba para que sean valoradas y apreciadas por ese tribunal y que asimismo fueron opuestas a la parte actora por haber emanado de ella, es indudable que el arrendador tuvo la intención de continuar en el arriendo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, al manifestar y aceptar expresamente el recibir los cánones correspondientes a los mes de febrero y Marzo de 2013 y así pido al tribunal se sirva declararlo.
Ahora bien, ciudadana Juez, por otra parte, se equivoca y yerra la parte actora, al pretender exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble objeto del mismo, cuando ellos expresamente al emitir el recibo o factura de pago de los meses de Febrero y Marzo por concepto de arrendamiento, indeterminaron el contrato, conforme a lo establecido en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil el cual establece lo siguiente…
…Es decir, el Arrendador, al dejar a mi representado en posesión del Inmueble en primer lugar, a partir del día siguiente al primero de Abril de 2012, hecho éste que se corrobora con la documental acompañada por la parte actora marcada “D”, y la hago valer con fundamento en el principio de la comunidad de la prueba, y de la cual se desprende que en fecha 16 de Julio de 2012, mi representado seguía en posesión de la cosa arrendada, ya el contrato se había indeterminado con su aceptación del pago y emisión del recibo de los meses de febrero y Marzo de 2013 y sigue indeterminado con la posterior aceptación de los pagos que se le han venido haciendo mediante depósitos hasta el mes de Febrero de 2015 y hasta a la fecha de ésta contestación, aceptando la renovación del contrato, pero ahora sin fecha de terminación por haberse indeterminado y así pido sea declarado.
…Omissis…
Por tal razón, los contratos de fecha 14 de Diciembre de 2011, objeto de esta demanda de cumplimiento de contrato quedaron sin efecto, al menos en lo que se refiere a la terminación del mismo, por haberse indeterminado, por lo que mal puede la parte actora exigir el cumplimiento de un contrato por vencimiento del término, cuando la parte actora con su propia conducta lo indeterminó y así pido sea declarado.
Al ser de imposible cumplimiento lo solicitado en el petitorio de esta demanda, por no haberse extinguido el contrato ni haberse vencido el plazo para la entrega del Inmueble al renovarse automáticamente, solicito que forzosa e inmediatamente se declare Sin Lugar la presente demanda y así pido sea declarado.
…Omissis…
Ahora bien ciudadano Juez, mi representado DECOLAMPARAS C.A., en su claro entender que ocupa a título de arrendatario el inmueble antes identificado, siguió y ha seguido ocupando hasta el día de hoy, el inmueble y no sólo de forma pacífica, sino que se encuentra solvente con relación al pago de los cánones de arrendamiento, conforme se evidencia de Planillas de depósitos a la cuenta corriente del ciudadano Dionisio Reyes Naranjo, en el Banco Exterior realizados de la siguiente manera: desde abril de 2013 hasta mayo de 2013 en la cuenta Nº 01150063311001238847 y posteriormente en la cuenta Nº 01550063354002766526, desde Junio de 2013 hasta Febrero de 2015, por los montos y en la fecha que se indican a continuación y los cuales promuevo y acompaño como medio de prueba en este escrito y los opongo a la parte actora, acompañándolos en original marcados con los números 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 Y 33, todo de conformidad con lo establecido en los artículos y que se identifican a continuación:
…Omissis…
Estas 33 planillas que produzco con esta contestación y que a tenor de lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil promuevo como prueba y las opongo a la parte actora, sirven para demostrar como no solo mi representado está solvente, sino también que el dinero proveniente de dichos depósitos han sido utilizado, conforme será oportunamente probado en la etapa probatoria correspondiente que se fije conforme al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil por lo que a tenor de los establecido en el artículo 1286 del Código Civil, el pago cuando el acreedor se ha aprovechado de él es completamente válido y así pido sea declarado.
…Omissis…
A pesar, que para el momento en que se firmaron los contratos de arrendamientos, a que hace referencia la parte actora y cuyo cumplimiento exige mediante esta demanda, ésta pretende fundamentar la misma en el artículo 20 del Decreto Ley de regulación de arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial (…) es decir, conforme al artículo 3 del Código civil, la ley no tiene efecto retroactivo, por lo que mal puede fundamentarse el cumplimiento en una normativa inexistente al momento de contratar, Sin embargo y para el caso negado que tal fundamento legal sea válido, tal disposición no es aplicable a mi representado ni a esta relación arrendaticia, toda vez que el supuesto de la norma establece que finalizada la relación arrendaticia, el arrendatario restituirá la posesión del Inmueble arrendado al arrendador. Como he señalado en múltiples oportunidades en esta contestación, la relación arrendaticia no ha finalizado, sino todo lo contrario, se encuentra vigente e indeterminada en su finalización, por lo que no puede nacer ni obligación para mi representada de entregar el inmueble, ni tampoco ha nacido el derecho al arrendador de exigir la restitución y así pido sea declarado.
…Omissis…
Luego de esgrimir el alegato anterior, la parte actora solicita simultáneamente que conforme al artículo 40 del referido Decreto Ley de regulación de arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial (…) mi representado se encuentra en la obligación de desalojar y entregar el Inmueble arrendado, porque conforme en su decir mi representada esta incursa en la causal G) del citado artículo 40 que trata del desalojo por haberse vencido el contrato y no haber acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
Ante tal argumento, reproduzco mi defensa del artículo 3 del Código Civil, de que la ley no tiene efecto retroactivo, por lo que mal puede fundamentarse el cumplimiento en una normativa inexistente al momento de contratar, sin embargo si se pensare lo contrario, es falso que el contrato este vencido, por cuanto el mismo se indeterminó, por lo que está mas vigente que nunca. Y si fuere el caso que deberíamos fundamentarnos en tal decreto, entonces alego como defensa, en primer lugar el contenido del artículo 3 del propio decreto, que establece que los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En razón de lo antes expuesto es nulo el acuerdo fechado 16 de julio de 2012, porque del cuerpo del mismo se evidencia la renuncia, menoscabo y disminución de mis derechos que son irrenunciables o de orden público y por lo tanto no pueden ser relajados por la voluntad de los particulares, y por otra parte, la oferta de venta o preferencia ofertiva que me corresponde no cumplió con los requisitos establecidos en el artículo 38 del mencionado decreto, por no haberse efectuado de manera autentica y así pido sea declarado.
…Omissis…
Con relación a los Daños y perjuicios reclamados me opongo rotundamente al cobro o reclamo de los mismos, toda vez que el fundamento para pretenderlos se basa en que mi representada no le entregó el inmueble desocupado y que lo expuso a la ejecución de una Cláusula penal en su contra debido a que la venta tenía pactada como condicionamiento la entrega del inmueble totalmente desocupado, cuando la no entrega del inmueble no obedeció a causas imputables a mi representado, sino obedeció a su culpa por haber indeterminado el contrato y por haber recibido los cánones e arrendamiento, razones concurrentes para que se dé la indeterminación en la finalización del contrato y ninguna imputable a mi representado y así pido sea declarado.
…Omissis…
En nombre de mis representados rechazo y me opongo al petitorio de esta demanda de entregar el inmueble arrendado desalojado, toda vez que el contrato de arrendamiento se encuentra vigente y por cuanto los daños y perjuicios reclamados y pretendidos, no se originaron por ninguna causa imputable a mis representados, sino a un acto propio y voluntario de la parte actora de dejar a mi representado en el uso de la cosa y recibiendo los pagos por tal concepto y así pido sea declarado.
…Omissis…
Finalmente, solicito que el presente escrito de contestación de la demanda previa su lectura por secretaría agregado a los autos para que surta sus efectos legales y que la sentencia que recaiga sobre este Juicio sea declarada SIN LUGAR la demanda…”.
De acuerdo a las exposiciones de las partes, se encuentra convenido entre las partes, la celebración de los contratos de arrendamientos que las une, con una duración de tres (3) meses contados desde el 1º de enero de 2012, sin prórroga alguna; así como que la finalización de la relación locativa que los mismos ilustran, tuvo lugar el 1º de abril de 2012; y, que el canon de arrendamiento fue establecido, por el local Nº 1, en la cantidad de diez mil cuatrocientos cuarenta y tres bolívares (Bs. 10.443,oo); y, para el local Nº 2, en la cantidad de tres mil setecientos cincuenta y ocho bolívares (Bs. 3.758,oo), más el Impuesto al Valor Agregado, ambos formando parte de la casa-quinta denominada GARBO, situada en la avenida Orinoco de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda. Por lo tanto, corresponde determinar a este jurisdicente, si la sociedad mercantil DECOLAMPARAS, C.A., se encuentra obligada a cumplir los contratos de arrendamientos que celebró con el ciudadano DIONISIO REYES NARANJO, mediante el desalojo y entrega de los bienes inmuebles arrendados, por vencimiento del término de la relación locativa; o, si por el contrario, en dicha relación locativa operó la tácita reconducción, produciendo que la misma se indeterminara en el tiempo.
Por otra parte, determinar si el ciudadano RAMON VAZQUEZ PÉREZ, es solidariamente responsable, en la obligación de entrega de los inmuebles, en razón de haberse constituido en fiador solidario y principal pagador de las obligaciones asumidas por la sociedad mercantil DECOLAMPARAS, C.A., en los contratos locativos que la une con el ciudadano DIONISIO REYES NARANJO; y, por tanto, si ambos están en la obligación de resarcirle los daños y perjuicios que dice haber sufrido, con motivo de la frustración de la operación de compraventa que tenía pactada con un tercero, lo que le produjo la aplicación de cláusula penal, por la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,oo).
Establecido el thema decidendum, pasa este jurisdicente al análisis, valoración y apreciación de las pruebas aportadas al proceso por las partes. En tal sentido, la parte actora promovió:
1) Marcado “B”, documento privado suscrito por el ciudadano DIONISIO ROSENDO REYES NARANJO, en su carácter de arrendador, y la sociedad mercantil DECOLAMPARAS, C.A., representada por su presidente, ciudadano RAMÓN VAZQUEZ PÉREZ, en su carácter de arrendataria; de dicha documental se evidencia que el bien inmueble dado en arrendamiento se encuentra constituido por un local distinguido con el Nº 1, que forma parte de la quinta denominada “GARBO”, situada en la avenida Orinoco de la urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda; que el uso para el cual debía ser utilizado el bien inmueble arrendado sería para la venta de lámparas, artículos de regalo y afines al ramo (USO COMERCIAL); de la cláusula cuarta, se constata que la duración de la relación locativa sería de tres (3) meses fijos, sin prórroga de ninguna clase. De la cláusula décima novena se evidencia que la vigencia de la relación locativa se contó desde el 1º de enero de 2012. De la cláusula quinta, se constata que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de diez mil cuatrocientos treinta y tres bolívares (Bs. 10.433,oo) mensuales, los cuales debían ser pagados por la arrendataria, dentro de los cinco (5) días siguientes a cada mes vencido (por mensualidades vencidas), en el domicilio del arrendador o en el lugar que éste le indicase. De la cláusula vigésima, se evidencia que el ciudadano RAMÓN VAZQUEZ PEREZ, se constituyó en fiador solidario y principal pagador de todas y cada una de las obligaciones que asumió la sociedad mercantil DECOLAMPARAS, C.A., con origen a la relación locativa. Documental que no fue tachada, impugnada o desconocida por la parte contra quien fue opuesta, razón por la cual se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429, 444 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Así se establece.
2) Marcado “C”, documento privado suscrito por el ciudadano DIONISIO ROSENDO REYES NARANJO, en su carácter de arrendador, y la sociedad mercantil DECOLAMPARAS, C.A., representada por su presidente, ciudadano RAMÓN VAZQUEZ PÉREZ, en su carácter de arrendataria; de dicha documental se evidencia que el bien inmueble dado en arrendamiento se encuentra constituido por un local distinguido con el Nº 2, que forma parte de la quinta denominada “GARBO”, situada en la avenida Orinoco de la urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda; que el uso para el cual debía ser utilizado el bien inmueble arrendado sería para la venta de lámparas, artículos de regalo y afines al ramo (USO COMERCIAL); de la cláusula cuarta, se constata que la duración de la relación locativa sería de tres (3) meses fijos, sin prórroga de ninguna clase. De la cláusula décima novena se evidencia que la vigencia de la relación locativa se contó desde el 1º de enero de 2012. De la cláusula quinta, se constata que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de tres mil setecientos cincuenta y ocho bolívares (Bs. 3.758,oo) mensuales, los cuales debían ser pagados por la arrendataria, dentro de los cinco (5) días siguientes a cada mes vencido (por mensualidades vencidas), en el domicilio del arrendador o en el lugar que éste le indicase. De la cláusula décima novena, se evidencia que el ciudadano RAMÓN VAZQUEZ PEREZ, se constituyó en fiador solidario y principal pagador de todas y cada una de las obligaciones que asumió la sociedad mercantil DECOLAMPARAS, C.A., con origen a la relación locativa. Documental que no fue tachada, impugnada o desconocida por la parte contra quien fue opuesta, razón por la cual se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429, 444 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Así se establece.
3) Marcado “D”, documento privado suscrito por el ciudadano RAMÓN VAZQUEZ PÉREZ, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil DECOLAMPARAS, C.A., fechado el 16 de julio de 2012, la cual fue consignada también en copia simple, conjuntamente con escrito presentado el 7 de abril de 2015. De dicha documental, se constata que la sociedad mercantil en cuestión, por medio de su presidente, manifestó no estar interesada en la adquisición en propiedad del inmueble constituido por una parcela de terreno de seiscientos diecinueve metros cuadrados con noventa decímetros cuadrados (619.90 mts2) y la casa quinta construida sobre el mismo (Qto. Garbo), con todas sus mejoras, anexos y bienhechurías, situada en la urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Distrito Sucre del estado Miranda, cuya parcela de terreno esta distinguida con el Nº 268, donde funciona dicha empresa en los locales Nros. 1 y 2 de la planta baja de dicha quinta. Asimismo, se constata que se comprometió a tener totalmente desocupado de personas y bienes para el 30 de enero de 2013, los locales Nros. 1 y 2 de la planta baja de la Quinta Garbo, indicando que estaba en conocimiento de la celebración de una opción de compraventa sobre dicho inmueble cuya condición indispensable para la celebración de la negociación de compraventa era que el inmueble se encontrara desocupado, toda vez que los interesados en adquirirlo lo hacían contando con su compromiso de desocupación en la fecha indicada, además que no tenía intereses en comprarlo ni seguir ocupándolo. Documental que no fue tachada, impugnada o desconocida por la parte contra quien fue opuesta, por lo que se valora y aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 429, 444 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Así se establece.
4) Marcada “E”, comunicación del 20 de octubre de 2008, suscrita por el ciudadano DIONISIO REYES NARANJO, con sello húmedo que dice: “DECOLAMPARAS, C.A.” y firma autógrafa donde se lee: “Mary de Hernandez 20-10-2008”. De dicha comunicación, se constata que el ciudadano DIONISIO REYES NARANJO, le informó a la sociedad mercantil DECOLAMPARAS, C.A., que en virtud de la no prórroga del contrato de arrendamiento que tenía celebrado el 1º de octubre de 2007, sobre el local Nº 2 que forma parte de la quinta Garbo, situada en la avenida Orinoco, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda, a partir de la fecha de vencimiento del mismo; es decir, del 1º de octubre de 2008, comenzó a correr la prórroga legal. Documental que no fue tachada, impugnada o desconocida por la parte contra quien fue opuesta, en cuanto al recibo de la misma, por lo que es valorada y apreciada de conformidad con lo establecido en los artículos 429, 444 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Así se establece.
5) El mérito favorable de los autos. En relación con ello, debe reiterar este tribunal, el criterio que éste no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, se considera que es improcedente examinar tales requerimientos. Así se establece.
6) Prueba de informes al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; prueba que fue admitida y evacuada, mediante oficio Nº 615, del 7 de diciembre de 2015, por el juzgado requerido, con el cual remitió copia certificada de libelo de demanda de resolución de contrato, incoada por el ciudadano DIONISIO ROSENDO REYES NARANJO, en contra del ciudadano RENATO ROCCO MONTEFERRANTE, distinguido con el Nº AP11-V-2013-001489; que el 8 de octubre de 2014, las partes celebraron transacción, la cual fue homologada el 16 de octubre de 2014. Asimismo, remitió copias certificadas de cheques Nros. 0447411302, por la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,oo), a favor de DIONISIO ROSENDO REYES NARANJO; 00000057, por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,oo), a favor de DIONISIO ROSENDO REYES NARANJO; 6307608, por la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,oo), a favor de RENATO ROCCO MONTEFERRANTE FARINA; y, 6307609, por la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,oo), a favor de RENATO ROCCO MONTEFERRANTE FARINA. Prueba de informes y copias certificadas que son valoradas y apreciadas por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 431 del Código de Procedimiento Civil y 1384 del Código Civil. Así se establece.
7) Posiciones juradas; prueba que fue admitida por el juzgado de la causa, sin embargo, la citación de la parte con la finalidad de su evacuación, no se perfeccionó, por lo que, no existe mérito que valorar o apreciar. Así se establece.
La representación judicial de la parte demandada, promovió:
1) Comprobantes de depósito Nros. 020121448, 539084532, 019195517, 019083033, 019083221, 085084421, 019133315, 019133456, 242094432, 242091511, 242092740, 379120138, 379120212, 242082540, 242082501, 019125443, 019125806, 019092309, 019092430, 019082633, 019082445, 379092112, 37909225, 900115550, 020115508, 020083516, 020083434, 020145245, 242083555, 191085214, 191084840, 242083627, 019084714, 019084808 y 242122418 del Banco Exterior. Documentales que fueron impugnadas por la parte contra quien fueron opuestas, con el argumento de emanar de tercero ajeno al juicio. Sin embargo, la parte que quiso servirse de ellas, las hizo valer, mediante la prueba de informes. Empero, tales documentales se corresponden a tarjas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil, de las cuales se evidencia que la sociedad mercantil DECOLAMPARAS, C.A., realizó depósitos en las cuentas Nros. 01150063311001238847 y 0115-0063-35-4002766526, del Banco Exterior, Banco Universal, a favor del ciudadano DIONISIO REYES NARANJO. Prueba que es adminiculada con la prueba de informes evacuada, mediante oficio Nº BE-GCO-1725-2015, emanado de la referida entidad bancaria, del 2 de junio de 2015, el cual fue recibido por el juzgado de la causa, el 23 de julio de 2015; razón por la que se valoran y aprecian se conformidad con lo establecido en los artículos 1383 del Código Civil y 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
2) Facturas Nros. 000278, 000280, 000281; y, comprobante Nº 2013-03-00000170 de retención de Impuesto al Valor Agregado. Documentales que fueron impugnadas por la parte contra quien fueron opuestas y, siendo que la parte que pretendía servirse de ellas, no las hizo valer por los medios probatorios idóneos, se desechan del proceso. Así se establece.
3) Prueba de cotejo. Con respecto a dicha promoción, observa este jurisdicente, que la parte que quería servirse de la misma, desistió de dicha probanza el 24 de abril de 2015; desistimiento que fue aceptado por la representación judicial de la parte actora el 21 de mayo de 2015. Por tanto, al no haberse evacuado dicha prieta, no existe mérito probatorio que apreciar. Así se establece.
En el caso de marras, tenemos que la parte actora, fundamentó su pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, mediante la entrega del bien inmueble arrendado, en el hecho de haber llegado a término la relación locativa, conforme lo establecido por las partes en el contrato y, en razón del convenio de entrega que le planteó la parte demandada, mediante comunicación del 16 de julio de 2012, en el cual ofreció entregar los locales el 30 de enero de 2013. En descargo a ello, la parte demandada, argumentó que llegado el día en que ocurriría la entrega, no fue conminado a la misma por la parte actora; y, que en razón de continuar efectuando el pago de los cánones de arrendamiento, la relación locativa se indeterminó en el tiempo. También expresó que la pretensión actoral era inadmisible, puesto que la acción de cumplimiento de contrato, no era la vía idónea para obtener la desocupación de los locales arrendados, sino el desalojo, ya que –como anteriormente expresó- había operado la tácita reconducción de la relación, de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil.
De las cláusulas cuarta de los contratos locativos, cuya ejecución se demandó, se constata que las partes establecieron que la relación arrendaticia tendría una duración de tres (3) meses fijos, sin prorrogas de ninguna clase; tiempo de duración de la relación, que según las cláusulas décimo octava y décimo novena de ambos contratos, respectivamente, comenzó a contarse a partir del 1º de enero de 2012, lo que permite arribar a la conclusión, que para el 1º de abril de 2012, comenzó a contarse la prórroga legal de seis (6) meses que le correspondía a la sociedad mercantil DECOLAMPARAS, C.A., de conformidad con lo establecido en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; cuyo vencimiento se verificó el 1º de octubre de 2012. Así se establece.
Sin embargo, consta también en autos, comunicación privada del 16 de julio de 2012, emanada de la parte demandada, en donde se comprometió a entregar los inmuebles para el 30 de enero de 2013, en razón de no estar interesada en adquirirlos en propiedad. Asimismo, en dicha comunicación, manifestó estar en conocimiento de la celebración de opción de compraventa, por los inmuebles arrendados, con un tercero y que en razón de ello, haría entrega de los inmuebles arrendados el 30 de enero de 2013. Con tal actuación, por parte de la demandada, se deduce que mal puede haber operado la táctica reconducción de la relación, cuando la parte demandada, antes que ocurriese el vencimiento de la prórroga legal, además de manifestar el no estar interesada en adquirir la propiedad de los bienes inmuebles objeto de la relación locativa, se comprometió en entregarlos libres de personas y bienes en la fecha determinada, esto es, el 30 de enero de 2013; no obstante, los contratos accionados son claros, precisos y determinantes, al precisar que en ningún caso pasarán a ser a tiempo indeterminado; lo que deduce la determinación del tiempo aun cuando se continuase la ocupación de los inmuebles por el arrendatario. Así se establece.
Ante tal escenario, tenemos que la parte demandada mal podría argüir la ocurrencia de una tácita reconducción de la relación locativa, con la finalidad de justificar la inejecución de su obligación de entregar el inmueble en la oportunidad pautada, incluso establecida por ella misma; y, que la falta de requerimiento por parte de su arrendador la justificase aún mas para incumplir con la entrega de los inmuebles. Por lo tanto, el hecho de haber efectuado distintos depósitos bancarios en la cuenta corriente de la parte actora, dispuesta para el pago de las pensiones locativas, no acuerda que se haya verificado tácita reconducción alguna, máxime cuando no consta en autos prueba alguna sobre la continuación de la relación arrendaticia. Así se establece.
Ahora bien, con la entrada en vigencia del Decreto Nº 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, con su publicación en la Gaceta Oficial No. 40.418, del 23 de mayo de 2014, se constata que se estableció un procedimiento único, sin distinción entre contratos determinados o indeterminados, denominado “desalojo”, que se ventila por medio del procedimiento oral establecido en los artículos 859 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, conforme el mandato del segundo aparte del artículo 43 de la prenombrada Ley. Por lo tanto, no se prevé un procedimiento distinto para ambos casos; lo que conlleva a establecer que la inadmisibilidad de la demanda, peticionada por la parte demandada, no podría prosperar en derecho de ninguna forma. Así se establece.
Conforme los argumentos anteriores, debe este jurisdicente, disponer que la demanda de desalojo incoada por el ciudadano DIONISIO ROSENDO REYES NARANJO, en contra de la sociedad mercantil DECOLAMPARAS, C.A., y el ciudadano RAMÓN VAZQUEZ PÉREZ, debe prosperar en derecho. De igual forma en lo que se refiere a la petición de daños y perjuicios, observa quien aquí decide, que, conforme el convenio suscrito por la demandada donde deja constancia que la negociación de opción de compraventa de su arrendador estaba ligada a la entrega de los inmuebles arrendados, lo que se conjuga con las copias certificadas del procedimiento jurisdiccional, el cual término por medio de autocomposición procesal, donde el arrendador actor, pagó en concepto de daños y perjuicios la cantidad de Bs. 220.000,oo; lo que se corresponde con la indemnización solicitada; lo que hace procedente la relación entre la indemnización reclamada con los medios de pruebas que demuestran el pago realizado en concepto de daño y perjuicio; lo que se corresponde con el reclamo en este procedimiento, en razón de ello, debe prosperar la reclamación en concepto de daño y perjuicio por la cantidad indicada a favor del actor. Así expresamente se decide.
En razón de los anteriores razonamientos, se establece la improcedencia de la apelación el 15 de julio de 2016, por el abogado JAIRO JESÚS FERNÁNDEZ RIVERA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; y, procedente la ejercida el 18 de julio de 2016, por el abogado PEDRO ANTONIO BELLO CASTILLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 14 de julio de 2016, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda, en razón de ello se modifica la decisión apelada en el sentido indicado. Así formalmente se decide.
V. DISPOSITIVA.
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta el 15 de julio de 2016, por el abogado JAIRO JESÚS FERNÁNDEZ RIVERA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; y procedente la ejercida el 18 de julio de 2016, por el abogado PEDRO ANTONIO BELLO CASTILLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 14 de julio de 2016, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: CON LUGAR, la demanda de desalojo, incoada por el ciudadano DIONISIO ROSENDO REYES NARANJO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.177.026, en contra de la sociedad mercantil DECOLAMPARAS, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el 4 de noviembre de 1985, bajo el Nº 1, Tomo 30-A-Pro.; posteriormente reformada el 19 de agosto de 1993, inscrita por ante la mencionada Oficina de Registro Mercantil, bajo el Nº 47, Tomo 81-A-Pro., y el ciudadano RAMÓN VÁZQUEZ PÉREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.144.026. En consecuencia, se CONDENA a la parte demandada, sociedad mercantil DECOLAMPARAS, C.A., y el ciudadano RAMÓN VÁZQUEZ PÉREZ, en la entrega, libre de bienes y personas, a la parte actora de los locales distinguidos con los Nros. 1 y 2, ubicados en la planta baja de la casa-quinta denominada “GARBO”, situada en la Avenida Orinoco de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda. De igual forma se le condena a pagar a la actora en concepto de daños y perjuicios la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,oo), sin plazo alguno y en forma solidaria.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la demandada; y
CUARTO: Queda así MODIFICADA, la decisión apelada.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2017, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de junio del año dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
EDER JESUS SOLARTE MOLINA.
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS
Exp. Nº AP71-R-2016-000772.
Definitiva/Civil/Recurso
Desalojo/Sin Lugar Apelación/Con Lugar Apelación de la parte actora
Con lugar La Demanda/Modifica/”F”
EJSM/AMVV/carg.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos post meridiem (2:00 p.m.). Conste,
LA SECRETARIA,
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS
