Decisión Nº 2016-000976 de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 07-12-2017

EmisorJuzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteEder Jesús Solarte
PartesCONSTRUCTORA MUENTES E HIJOS, C.A.; CONSTRUCCIONES 1005, C.A.; Y, EL CIUDADANO JOSÉ FREITAS, EN CONTRA DE LA SOCIEDAD MERCANTIL INSTITUTO EDUCACIONAL SANTA ELENA, C.A.
Tipo de procesoCumplimiento De Contrato
Número de expediente2016-000976
TSJ Regiones - Decisión


Exp. Nº AP71-R-2016-000976/Definitiva/Mercantil
Cumplimiento de Contrato/Recurso.
Sin Lugar Apelación
Con Lugar Demanda/”F”
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

“Vistos”, con sus antecedentes.

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA: CONSTRUCTORA MUENTES E HIJOS, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 6 de julio de 1995, bajo el Nº 34, Tomo 277-A-Sgdo.; CONSTRUCCIONES 1005, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 30 de agosto de 2006, bajo el Nº 9, Tomo 179-A-Sgdo.; y, el ciudadano JOSÉ FREITAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.238.164.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RAMÓN FLORES CARRILLO, EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, YUSMAIRA PEÑA MALDONADO y BEATRIZ DEL V. ESCOBAR H., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 33.872, 35.940, 107.388 y 203.456, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: INSTITUTO EDUCACIONAL SANTA ELENA, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el 14 de junio de 1978, bajo el Nº 11, Tomo 83-A-Sgdo.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ANA ISABELLA RUIZ GUEVARA, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 17.926.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ GRATEROL GALINDEZ y AURA GRATEROL GALINDEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.307.261 y 3.642.170, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 29.309 y 10.120, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la apelación interpuesta el 30 de septiembre de 2016, por el abogado JOSÉ GRATEROL GALINDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 2 de mayo de 2016, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por las sociedades mercantiles CONSTRUCTORA MUENTES E HIJOS, C.A.; CONSTRUCCIONES 1005, C.A.; y, el ciudadano JOSÉ FREITAS, en contra de la sociedad mercantil INSTITUTO EDUCACIONAL SANTA ELENA, C.A.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto del 19 de octubre de 2016 (f. 380), la dio por recibida, entrada y fijó los trámites para su instrucción en segunda instancia, de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
El 30 de noviembre de 2016, el abogado JOSÉ GRATEROL GALINDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-recurrente, consignó escrito de informes.
En esa misma fecha, el abogado EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de informes. En actuación aparte, sustituyó, reservándose su ejercicio, el poder en la persona de la abogada BEATRIZ DEL VALLE ESCOBAR HERRERA.
El 20 de diciembre de 2016, la abogada BEATRIZ DEL VALLE ESCOBAR HERRERA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito donde solicitó cómputo y que no fuese tomado en cuenta el escrito de informes presentado por la parte demandada-recurrente.
Por auto del 1º de marzo de 2017, se difirió la oportunidad de dictar sentencia por treinta (30) días consecutivos.
No habiéndose publicado la decisión definitiva en la oportunidad establecida, se pasa a dictar sentencia, previa las consideraciones pertinentes, en los términos que siguen:

III. RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS.

Se inició el presente juicio de cumplimiento de contrato, mediante libelo de demanda presentado el 18 de abril de 2013, por los abogados RAMON FLORES CARRILLO y EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, en su carácter de apoderados judiciales de las sociedades mercantiles CONSTRUCTORA MUENTES E HIJOS, C.A., CONSTRUCCIONES 1005, C.A., y del ciudadano JOSE FREITAS, en contra de la sociedad mercantil INSTITUTO EDUCACIONAL SANTA ELENA, C.A., por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió su conocimiento al Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto del 18 de abril de 2013 (fs. 77-78), la admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme al procedimiento ordinario, establecido en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
El 29 de abril de 2013, el abogado EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó fotostatos necesarios y solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar.
El 15 de mayo de 2013, el abogado EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó fotostatos para la elaboración de la compulsa. Asimismo, por actuación aparte, dejó constancia de haber efectuado la entrega al alguacil, de los emolumentos necesarios para su traslado para la práctica de la citación de la parte demandada.
El 18 de julio de 2013, el ciudadano JAVIER ROJAS MORALES, en su carácter de alguacil, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación personal de la parte demandada; consignó compulsa.
El 5 de agosto de 2013, el abogado EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó citación mediante carteles.
El 6 de agosto de 2013, el juzgado de la causa, ordenó la citación mediante carteles, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; libró cartel.
El 2 de octubre de 2013, el abogado EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, retiró cartel de citación para su publicación.
El 16 de octubre de 2013, el abogado EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó cartel de citación publicado en los diarios “El Nacional” y “El Universal”.
El 5 de noviembre de 2013, el abogado EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, dejó constancia de la entrega a la secretaria del tribunal, de los emolumentos necesarios para su traslado para la fijación del cartel de citación.
El 2 de diciembre de 2013, la abogada INES BELISARIO GAVAZUT, en su carácter de Secretaria del juzgado de la causa, dejó constancia de la fijación del cartel de citación y del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El 15 de enero de 2014, el abogado EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó defensor judicial a la parte demandada.
El 17 de enero de 2014, el juzgado de la causa, designó a la abogada ANA ISABELLA RUIZ GUEVARA, como defensora judicial de la parte demandada y ordenó su notificación.
El 30 de enero de 2014, el ciudadano MIGUEL PEÑA, en su carácter de alguacil, dejó constancia de haber practicado la notificación de la defensora judicial designada.
En esa misma fecha, la abogada ANA ISABELLA RUIZ GUEVARA, aceptó el cargo de defensora judicial de la parte demandada y prestó el juramento de Ley.
El 3 de febrero de 2014, el abogado EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó citación de la parte demandada, en la persona de su defensora judicial. Lo cual fue acordado el 6 de febrero de 2014.
El 11 de febrero de 2014, el ciudadano ROSENDO HENRIQUEZ H., en su carácter de alguacil, dejó constancia de haber practicado la citación de la parte demandada, en la persona de su defensora judicial.
El 11 de marzo de 2014, la abogada ANA ISABELLA RUIZ GUEVARA, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación.
El 1º de abril de 2014, el abogado EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
El 9 de abril de 2014, el juzgado de la causa, agregó a los autos el escrito de promoción de pruebas presentado por la representación judicial de la parte actora.
El 14 de abril de 2014, el abogado JOSÉ GRATEROL GALINDEZ, consignó instrumento poder que le acreditó la representación judicial de la parte demandada y escrito de solicitud de reposición de la causa.
Los días 5 y 13 de mayo de 2014, el abogado JOSE GRATEROL GALINDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó pronunciamiento con respecto a la reposición de la causa peticionada.
El 27 de mayo de 2014, la abogada ANA ISABELLA RUIZ GUEVARA, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, consignó acuse de recibo, librado por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL).
Los días 2 y 12 de junio de 2014, el abogado JOSÉ GRATEROL GALINDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó pronunciamiento con respecto a la reposición de la causa peticionada.
El 30 de junio de 2014, el juzgado de la causa, dictó decisión, mediante la cual declaró improcedente la reposición de la causa, peticionada por la parte demandada; ordenando la notificación de las partes.
El 1º de julio de 2014, el abogado JOSÉ GRATEROL GALINDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificado de la referida decisión y solicitó la notificación de la parte actora.
El 15 de julio de 2014, el juzgado de la causa, ordenó la notificación de la parte actora. Librando boletas.
El 17 de julio de 2014, el abogado JOSÉ GRATEROL GALINDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, dejó constancia de haberle entregado al alguacil, los emolumentos necesarios para su traslado para la práctica de la notificación de la parte actora.
El 1º de agosto de 2014, el ciudadano WILLIAMS BENITEZ, en su carácter de alguacil, dejó constancia de haber practicado la notificación de la parte demandada, en la persona de su apoderado judicial, el abogado EDUARDO J. MOYA TOTESAUT.
El 6 de agosto de 2014, el abogado JOSÉ GRATEROL GALINDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la decisión del 30 de junio de 2014. Recurso que fue oído en el solo efecto devolutivo, el 8 de agosto de 2014, por el juzgado de la causa, ordenando la remisión de las copias certificadas conducentes a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
El 2 de octubre de 2014, el abogado JOSÉ GRATEROL GALINDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, indicó las copias certificadas del expediente, que habían de remitirse con motivo de la apelación.
El 7 de octubre de 2014, la abogada INES BELISARIO GAVAZUT, en su carácter de secretaria del juzgado de la causa, dejó constancia de haberse librado oficio y remitido copias certificadas a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
El 4 de febrero de 2015, el juzgado de la causa, dictó auto mediante el cual, en vista de la decisión dictada el 28 de noviembre de 2014, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, abrió el lapso de veinte (20) días de despacho, para la contestación de la demanda, ordenando la notificación de las partes.
El 24 de febrero de 2015, el abogado EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, se dio por notificado y solicitó la notificación de la parte demandada.
El 26 de febrero de 2015, el juzgado de la causa, ordenó la notificación de la parte demandada; para tal efecto libró boleta.
El 3 de marzo de 2015, el abogado EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, dejó constancia de haberle entregado al alguacil, los emolumentos necesarios para su traslado para la práctica de la notificación de la parte demandada.
El 13 de abril de 2015, el abogado EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó notificación de la parte demandada y señaló dirección.
El 14 de abril de 2015, el juzgado de la causa, ordenó la notificación de la parte demandada, en la persona de sus apoderados judiciales, librando nueva boleta.
El 15 de abril de 2015, el ciudadano JOSÉ F. CENTENO, en su carácter de alguacil accidental, dejó constancia de haber practicado la notificación de la parte demandada.
El 14 de mayo de 2015, el abogado JOSÉ GRATEROL GALINDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda.
El 12 de junio de 2015, el juzgado de la causa, agregó a los autos, el escrito de promoción de pruebas, presentado el 9 de junio de 2015, por el abogado EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora.
El 12 de junio de 2015, el abogado JOSÉ GRATEROL GALINDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, indicó al tribunal, que el escrito de promoción de pruebas consignado por la representación judicial de la parte actora, no había sido agregado a los autos.
El 22 de junio de 2015, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora.
El 2 de mayo de 2016, el juzgado de la causa, dictó decisión, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por las sociedades mercantiles CONSTRUCTORA MUENTES E HIJOS, C.A.; CONSTRUCCIONES 1005, C.A.; y, por el ciudadano JOSÉ FREITAS, en contra de la sociedad mercantil INSTITUTO EDUCACIONAL SANTA ELENA, C.A.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación, el 30 de septiembre de 2016, por el abogado JOSE GRATEROL GALINDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir, observa:

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Se defiere al conocimiento de esta alzada, el recurso de apelación interpuesto el 30 de septiembre de 2016, por el abogado JOSE GRATEROL GALINDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión del 2 de mayo de 2016, dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por las sociedades mercantiles CONSTRUCTORA MUENTES E HIJOS, C.A.; CONSTRUCCIONES 1005, C.A.; y, el ciudadano JOSÉ FREITAS, en contra de la sociedad mercantil INSTITUTO EDUCACIONAL SANTA ELENA, C.A.
Fijados los términos del recurso, para resolver se considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 2 de mayo de 2016; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo:

“…En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia lo constituyen la pretensión que mediante sentencia de condena persigue la ejecución de un contra de promesa de venta, celebrado en fecha 28 de enero de 2009, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador, del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 16, Tomo 04, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia, el cual tiene por objeto un bien inmueble constituido por “Un terreno y la casa Quinta denominada ‘San Rafael’, sobre el construida, el cual tiene una superficie aproximada de Dos Mil Ochocientos Ochenta metros Cuadrados (2.880 m2), situado en la Avenida Carabobo (hoy Avenida José Antonio Páez) de la Urbanización El Paraíso, Parroquia San Juan (hoy Parroquia El Paraíso) del Municipio Libertador del Distrito Capital”; toda vez que la oferente no cumplió con las obligaciones convenidas, es decir, tener solvente todos los servicios y documentos, y dar en venta pura y simple el inmueble objeto del contrato hoy accionado en el lapso fijado por las partes. Frente a ello, la parte demandada negó los hechos relatados por su contendiente, señalando que la parte demandante no ha cumplido sus obligaciones derivadas del contrato, y que para la fecha de celebrarse el contrato promisorio de venta del terreno y la Quinta Santa Rafael, dicho inmueble se encontraba afectado como bien de interés cultural del Municipio Libertador por el Instituto de Patrimonio Cultural, ente adscrito al Ministerio del Poder Popular para la Cultura, según Gaceta Oficial Nº 38.234 de fecha 22 de julio de 2005, que contiene la Resolución Nº 003-05 de fecha 20 de febrero de 2005 donde declaran bienes de interés cultural cada una de las manifestaciones culturales, y que al terminar el lapso de duración del contrato el 27 de julio de 2009, sin que se hubiera obtenido la desafectación del inmueble, al no haberse acordado su prórroga mediante documento público, el contrato de conformidad con la Cláusula Quinta quedó resuelto de pleno derecho. Convino expresamente en devolver a la parte actora la cantidad recibida como arras y cancelarle por concepto de Cláusula Penal la cantidad de Quinientos Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 500.000,00), de conformidad con lo pactado en la Cláusula Quinta de la convención de marras.
…Omissis…
Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:
…Omissis…
Ahora bien, analizadas como han sido las probanzas aportadas por las partes, considera oportuno quien decide, hacer referencia al artículo 1.167 del Código Civil venezolano:
…Omissis…
Una vez analizada la norma anterior, podemos inferir que el vocablo cumplimiento tiene un significado bastante amplio, pues denota no sólo pago como realización o ejecución de la prestación a que está obligado el deudor, bien sea la entrega de una suma dineraria, sino también de la cosa, o acciones a que se comprometió según el contrato, como ocurre con la obligación del oferente de materializar formalmente la operación de venta del inmueble objeto del contrato promisorio de venta, al vencimiento del plazo prefijado por las partes.
En el mismo orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil establece lo que siguen:
…Omissis…
Asimismo, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:
…Omissis…
Las disposiciones supra transcritas, preceptúan que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe –por su parte- probar el pago o el hecho extintivo de la misma; de manera que quien quiera que se siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de los alegado en juicio.
Asimismo, considera pertinente quien aquí decide, pronunciarse acerca de la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento se solicita, y a tal efecto hace las siguientes observaciones:
Las exigencias económicas del tráfico de bienes, ha generado la necesidad de la creación de los llamados contratos preparatorios, siendo éstos los acuerdos de voluntades que llevan implícita la promesa de celebrar un contrato futuro, que generalmente, por dificultades económicas, no pueden celebrarse en ese momento. Estos precontratos, no deben confundirse con los contratos definitivos, ya que sólo constituyen una forma de asegurar la celebración de un contrato posterior; y mediante los mismos, se contraen obligaciones para el futuro; pero, al mismo tiempo, dejan abierta la posibilidad de un desistimiento legítimo. Estos contratos son perfectamente lícitos, y a diferencia de otras legislaciones, en nuestro país no están expresamente regulados.
La doctrina ha admitido esta modalidad de contratos relacionados con la venta, y los define como “El contrato por medio del cual, dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta”. Derecho Civil IV. “Contratos y Garantías”. Vigésima (20º) edición. Pág. 189. Luis Aguilar Gorrondona.
Ahora bien, observa este Sentenciador que la presente controversia viene dada en razón de una demanda que por cumplimiento de contrato incoaran las sociedades mercantiles CONSTRUCTORA MUENTES E HIJOS, C.A., CONSTRUCCIONES 1005, C.A. y el ciudadano JOSÉ FREITAS, contra el INSTITUTO EDUCACIONAL SANTA ELENA, C.A., todos plenamente identificados en los autos, con motivo del presunto incumplimiento de la parte hoy demandada en la obligación de otorgar el documento traslativo de la propiedad en el lapso fijado por las partes, y no cumplir con las obligaciones convenidas, es decir, tener solventes todos los servicios y documentos.
En el caso bajo estudio, la parte actora pretende la resolución del contrato de Opción de Compra-Venta, suscrito en fecha 28 de enero de 2009, ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador, del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 16, Tomo 04, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia. En este sentido, y con vista a la contestación de la demanda, donde la representación judicial de la parte demandada, alega que para la fecha de celebrarse el contrato promisorio de venta del terreno y la Quinta San Rafael, dicho inmueble se encontraba afectado como bien de interés cultural del Municipio Libertador por el Instituto del Patrimonio Cultural, ente adscrito al Ministerio del Poder Popular para la Cultura, según Gaceta Oficial Nº 38.234 de fecha 22 de julio de 2005, que contiene la Resolución Nº 003-05 de fecha 20 de febrero de 2005 donde declaran bienes de interés cultural cada una de las manifestaciones culturales, y que al terminar el lapso de duración del contrato el 27 de julio de 2009, sin que se hubiera obtenido la desafectación del inmueble, al no haberse acordado su prórroga mediante documento público, el contrato de conformidad con la Cláusula Quinta quedó resuelto de pleno derecho.
Al respecto, siguiente este orden de ideas, considera oportuno este Juzgador hacer referencia a las normas contenidas en los artículos 1.271 y 1.272 del Código Civil de cuyo texto se desprende lo siguiente:
…Omissis…
Las disposiciones precedentemente transcritas consagran los efectos básicos liberatorios de la causa extraña no imputable o de caso fortuito y de fuerza mayor, previstos en nuestra legislación, al contemplar la liberación o exoneración del pago por los daños y perjuicios cuando el deudor, a consecuencia de tales hechos, incumple involuntariamente con una obligación de dar, hacer o no hacer.
En efecto, como premisa general, el Legislador presume ante todo incumplimiento de una obligación contractual que el mismo se debe a una causa imputable al deudor; y, en consecuencia, corresponde a éste desvirtuar dicha presunción demostrando que el aludido incumplimiento obedece a una causa extraña no imputable a él.
Al respecto, la doctrina patria ha señalado que la “causa extraña no imputable” son los hechos, obstáculos o causas que impiden al deudor el cumplimiento de la obligación y configuran el incumplimiento involuntario por parte del deudor, quien queda exonerado del deber de cumplir la prestación (deber de prestación) y de la responsabilidad civil que el incumplimiento de dicha prestación pueda acarrearle.
Es así que para algunos críticos resulta una tautología admitir que si la “causa extraña no imputable” ya está contemplada como eximente de responsabilidad en materia contractual en la disposición contenida en el artículo 1.271 del Código Civil, era innecesario reiterar sus efectos en el dispositivo previsto en el artículo 1.272 ejusdem, como consecuencia de la ocurrencia de algún caso fortuito o de fuerza mayor. (Vid: Maduro Luyando, Eloy. Pittier Sucre, Emilio. “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”. Tomo I. Publicaciones UCAB. Caracas 2007, pp. 216 y ss.).
En tal sentido, la referida doctrina ha señalado que la “causa extraña no imputable” se caracteriza, precisamente, por la imposibilidad absoluta del deudor de cumplir su obligación; imposibilidad que no debe ser atribuida o imputable a éste (involuntaria) y que debe ser imprevisible y ocurrir con posterioridad o de forma sobrevenida al surgimiento de la relación obligatoria.
De la noción anterior, podemos resumir las condiciones para la procedencia de la causa extraña no imputable, en cinco (5) aspectos o requisitos que deben presentarse de conforma concurrente, a saber:
1. Imposibilidad absoluta de cumplimiento: Tiene que ser un hecho que el deudor no pueda enfrentar, a pesar de que éste ponga todo el esfuerzo necesario para satisfacer el interés del acreedor.
2. Inevitabilidad: El hecho que origina el incumplimiento debe ser inevitable, es decir, que a pesar de que el deudor realice todas las diligencias necesarias para impedir el acontecimiento del mismo, no pueda evita su ocurrencia.
3. Imprevisibilidad: Debe mediar ausencia de previsión por parte del deudor en el cumplimiento de su obligación. Lógicamente, esta falta de previsión implica que el deudor desconocía la eventual ocurrencia del hecho que originó el incumplimiento.
4. Ausencia de culpa o dolo por parte del deudor: Es la característica relevante y fundamental de la causa extraña no imputable, pues si efectivamente acontece alguno de estos factores (dolo, negligencia o imprudencia) cesa la causa extraña no imputable y aquél (el deudor) no puede ser relevado de responsabilidad. Está intima y necesariamente ligada a la conducta desplegada por el deudor con relación al acontecimiento del hecho que origina el incumplimiento; y
5. Sobrevenida: La ocurrencia del hecho que origina el incumplimiento debe ser posterior al momento de celebración del contrato, en el cual las partes hayan establecido y asumido sus obligaciones.
En tal sentido, esta “causa extraña no imputable” puede presentarse en diversas modalidades u obedecer a determinadas circunstancias, las cuales también han sido definidas y analizadas particularmente por la doctrina, delimitándose a: la ocurrencia de un caso fortuito y la fuerza mayor, el hecho o decreto del príncipe, la pérdida de la cosa debida y el hecho del acreedor, pese a que otros autores añaden también la culpa de la víctima y el hecho de un tercero, no obstante que estos dos últimos pueden ser considerados como causas de exoneración de la responsabilidad civil o simples atenuantes de la responsabilidad del agente del daño. (Vid: Bernard Mainar, Rafael. “Derecho Civil Patrimonial. Obligaciones”. Tomo I. Departamento de Publicaciones de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas de la Universidad Central de Venezuela. Caracas 2006, pp. 169 y ss.).
En efecto, la “causa extraña no imputable” constituye el “género” o la “causa genérica” que –como anotamos supra- releva de responsabilidad al deudor por el incumplimiento involuntario de su obligación; pero ese “género” debe constituirse o conformarse por una “especie”, la cual, dependiendo de la circunstancia en que ocurra, puede manifestarse o materializarse bajo cualquiera de las siguientes modalidades:
1. Caso fortuito y fuerza mayor: Considerados por gran parte de la doctrina como sinónimos de la causa extraña no imputable, constituyen los hechos o acontecimientos imprevisibles e irresistibles que imposibilitan el cumplimiento de la obligación por parte del deudor.
2. Hecho o decreto del Príncipe: Comprende todas aquellas disposiciones prohibitivas o imperativas del Estado dictadas por razones de interés público general, que debe ser acatadas por las partes y causan un incumplimiento sobrevenido de la obligación.
3. Pérdida de la cosa debida: SE entiende cuando una obligación que tiene por objeto una cosa determinada, éste perece o queda fuera del comercio o, sencillamente, se verde; de modo que se ignora absolutamente su existencia, siempre y cuando la causa de su extinción no sea imputable al deudor.
4. Hecho del acreedor: Es cuando el incumplimiento de la obligación obedece exclusivamente a circunstancias imputables al acreedor, materializadas en la negativa, obstrucción u obstáculo que impone el acreedor para que el deudor no cumpla con su obligación.
Con relación al caso concreto que no atañe, este Juzgado observa que en el caso de autos, la causa extraña no imputable a que alude la doctrina precedentemente comentada se materializó a través del “Hecho o decreto del Príncipe”. Al respecto, la jurisprudencia emanada de nuestro más Alto Tribunal ha señalado lo siguiente:
…Omissis…
De los criterios doctrinarios y jurisprudenciales precedentemente expuestos, resulta lógico inferir que –en el caso de autos- efectivamente se evidenció la ocurrencia de un hecho o decreto del príncipe, puesto que, si bien la parte actora legó en su pretensión que la parte oferente había incumplido sus obligaciones convenidas en el contrato de marras, al no estar solvente con todos los servicios y documentos, y dar en venta pura y simple el inmueble objeto del contrato hoy accionado en el lapso fijado por las partes; no es menos cierto que en dicho lapso, la parte accionada no pudo ejecutar su obligación de otorgar el documento definitivo de ventas, por cuanto dicho inmueble se encontraba afectado como bien de interés cultural del Municipio Libertador por el Instituto del Patrimonio Cultural, ente adscrito al Ministerio del Poder Popular para la Cultura, según Gaceta Oficial Nº 38.234 de fecha 22 de julio de 2005, que contiene la Resolución Nº 003-05 de fecha 20 de febrero de 2005, configurándose de esta manera un hecho no imputable a ninguna de las partes, y eximiendo a la parte demandada del incumplimiento que pretenda imputársele por dicha circunstancia; en consecuencia, y adminiculando las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, se tiene que estamos en presencia de un hecho el cual exime totalmente la responsabilidad contractual de la demandada, por no ser imputable a ella.
De manera que, esa circunstancia sobrevenida, imprevista, inevitable y no imputable a las partes, fue la causa fundamental que obstaculizó la materialización de la futura compra-venta pactada en contrato que celebraron las sociedades mercantil CONSTRUCTORA MUENTES E HIJOS, C.A., CONSTRUCCIONES 1005, C.A., el ciudadano JOSÉ FREITAS, contra el INSTITUTO EDUCACIONAL SANTA ELENA, C.A., razón por la cual el referido negocio jurídico final (venta del inmueble), no pudo verificarse entre las partes por causa ajena no imputable a ninguna de ellas, devenido como fue el hecho del príncipe, ya suficientemente documentado, y siendo que posteriormente, el bien inmueble objeto del contrato de autos ha sido desafectado por el Instituto de Patrimonio Cultural, según oficio Nº 001417, de fecha 23 de noviembre de 2010, debe establecerse que la presente acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa se hace procedente, y en la misma forma la presente demanda debe prosperar en derecho…”.

Con la finalidad de apuntalar el recurso de apelación que ejerció, la representación judicial de la parte demandada, el 30 de noviembre de 2016, consignó escrito de informes, en los términos que siguen:

“…1.- Viola la recurrida, de manera flagrante, el contenido del artículo 243, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, al no haber decidido conforme a lo alegado y probado en los autos, lo que configura el denominado vicio de INCONGRUENCIA por OMISIÓN DE PRONUNCIAMIENTO, que obliga al juez a Sentenciar conforme los términos de la litis y a lo probado en autos.-
En efecto, incurre en incongruencia negativa violando el principio de EXHAUSTIVIDAD consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que impone al Juez la obligación de examinar todos los alegatos formulados por las partes, cuando distorsiona los términos del problema judicial sometido a su consideración.
Ignora y con ello yerra al fijar los limites de la controversia y nada dice el A Quo en la recurrida, que la parte actora demandó a mi representada para que, cito: “Primero: …Omissis, es decir, que dé en Venta a nuestros representados el inmueble Objeto del Contrato de Opción de Compra-Venta en las mismas condiciones convenidas por las partes; o en su Defecto, Devolverle la cantidad de dinero recibida, conforme a la Clausula segunda, es decir Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00), más Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) según la Cláusula Quinta; y los Intereses generados desde el 27 de julio de 2009; hasta la fecha que se haga efectivo el pago, tomando en consideración la Tasa Pasiva según lo convenido en la Clausula Sexta del aludido contrato…” ignorando, lo que le resulta obligante, asimismo, que mi conferente en relación a tal requerimiento, así formulado, luego que expresamente alegamos no estar obligados a cumplir vendiendo el inmueble por cuanto el termino de la opción de compra se había vencido, en lo cual estuvieron contestes ambas partes, y el contrato se había resuelto de pleno derecho por preverlo expresamente la letra contractual, CONVINO EXPRESAMENTE mi mandante en devolver la suma recibida como arras y pagar la clausula penal, prevista en la Cláusula Quinta del contrato, convenimiento así planteado NO POR HABER INCUMPLIDO SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES, sino por cuanto el inmueble no fue desafectado durante los 180 días siguientes a la celebración del contrato; no obstante el expreso convenimiento de mi representada el A Quo nada dice acerca de ello, omitiendo pronunciamiento sobre lo que fue petición expresa de los demandantes y convenimiento también expreso que mi representada, incurriendo clara e incontrovertiblemente en el vicio de INCONGRUENCIA delatado, previsto y sancionado en el Ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 12 del mismo Código.-
Ciudadano Juez, al convenir en nombre de mi conferente, frente a la opcional solicitud planteada por los demandantes en el libelo de demanda, a devolver la suma recibida en calidad de arras y pagar la cantidad de Quinientos Mil Bolívares como Clausula Penal, previstas en el contrato, estaba el Juez de la Primera Instancia convocado inesquivablemente a aplicar la ley sin desviarse su proceder como lo hizo en el presente caso, alterando toscamente el tema decidendum, y no le era dable sino pronunciarse sobre tal convenimiento y escrutar, entonces, si resultaban procedentes, conforme al resto de los pedimentos de la actora y a las excepciones de mi conferente, si procedían o no, el pago de los intereses demandados y los daños y perjuicios solicitados en el petitorio Tercero del libelo de demanda, así como las costas y costos solicitados por los querellantes.
Es por ello que, conforme alegué ante el Tribunal de la Instancia Inferior no procedía la demanda de cumplimiento del contrato de opción de compra venta vendiéndole el inmueble a la parte actora, por todas las razones expuestas en la contestación a la demanda, pues solo correspondía a mi representada, tal como le había sido demandado por la actora, devolver las arras y pagar la cláusula penal, no por incumplimiento, insisto, de dicho contrato, por cuanto quedó demostrado que no hubo negligencia en mi conferente, sino por haberse previsto esta compensación de daños y perjuicios al no darse la desafectación del inmueble dentro de los 180 días establecidos como lapso de duración, en lo cual las partes son contestes en que finalizó el 27 de Julio de 2009 y no se suscribió prorroga alguna, y por ello me opuse a cancelar intereses sobre dichos montos en razón de no haber incumplido mi representada el citado contrato, así como rechacé obligación alguna de mi mandante de cancelar intereses de mora y, menos aún, el pago de daños y perjuicios por cuanto se trataba de un contrato con cláusula penal, en el que las partes claramente habían pactado el quantum de dicho daños y que no habría lugar a ningún otro tipo de indemnización.
Por otra parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-00304 dejó establecido que en presencia de un contrato de opción de compra no es posible exigir su cumplimiento, y en tal sentido señala, en clara semejanza con el caso que nos ocupa, que las partes puedan establecer que el contrato quedará sin ningún efecto una vez transcurrido determinado lapso, sin que se haya otorgado el documento registrado. Obviamente que sí esta estipulación es posible ella debe reputarse ley de las partes como lo prevé el artículo 1159 del Código Civil en fuerza de lo cual no puede una parte pedir a la otra el cumplimiento de su obligación una vez que ha vencido el lapso previsto en el contrato.
Ciudadano Juez, el A Quo sencillamente ignoró deliberadamente los términos del asunto sometido a su conocimiento, ignorando lo pedido por una parte y que había resultado aceptado, convenido, por la otra, soslayando la defensa fundamental de mi representada que fue desconocida y tergiversada, incurriendo así la sentencia apelada del vicio de incongruencia delatado. Así piso sea declarado por esta superioridad.
2.- Viola la recurrida, de manera flagrante, el contenido del artículo 243, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, al no haber decidido conforme a lo alegado y probado en los autos, lo que configura el denominado vicio de INCONGRUENCIA por OMISIÓN DE PRONUNCIAMIENTO, que obliga al juez a Sentenciar conforme los términos de la litis y a lo probado en autos:
En efecto, incurre en incongruencia negativa violando el principio de EXHAUSTIVIDAD consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que impone al Juez la obligación de examinar todos los alegatos formulados por las partes, cuando distorsiona los términos del problema judicial sometido a su consideración.
Es así que tanto frente al alegato de la parte actora en cuanto a que la demandada incumpliera, cito “con sus compromisos y obligaciones, es decir, tener solvente todos los servicios y documentos” como a la excepción de mi mandante de que el compromiso de tener solventes los servicios públicos y privados del inmueble le era exigible únicamente para la entrega del inmueble, caso de perfeccionarse la venta “conforme lo previsto en la clausula Séptima del contrato”, no hay pronunciamiento alguno en la recurrida, INFILTRANDO, CLARAMENTE,A LA SENTENCIA APELADA DEL VICIO DE INCONGRUENCIA por OMISIÓN DE PRONUNCIAMIENTO.-
Solicito, respetuosamente así lo decolare este Tribunal Superior.
3.- Incurre el A Quo en el vicio de INMOTIVACIÓN POR SILENCIO DE PRUEBA por lo siguiente:
Al valorar la Gaceta Oficial No 38.234 que contiene la Resolución No 003-05 de fecha 20-02-058, el Catalogo del Patrimonio Cultural Venezolano 2004-2007 y los anexos cursantes a los folios 306, 307, 308 y 309, así como el Oficio No 001417 de fecha 23 de noviembre de 2010 emanado de la Oficina de Patrimonio Cultural dice hacerlo “a los solos efectos de demostrar la desafectación del inmueble”; (…) tal proceder del sentenciador de instancia inferior al existir en autos las referidas pruebas marcadas con las letras “A”, “B” y “C”, sobre los cuales el jurisdicente realiza una apreciación parcial e incompleta, deja sin cabal fundamentación el fallo en uno de sus aspectos esenciales, como es la muy importante labor crítica de valoración de los elementos probatorios que obran en autos, tanto más cuanto que ignora, deja de lado que la prueba marcada “C”, esto es, el Oficio No 001417 de fecha 23 de Noviembre de 2010 emanado de la Oficina de Patrimonio Cultural, demuestra la fecha en que se produjo la desafectación, hecho este determinante en el asunto debatido por cuando tal fecha de emisión del referido Oficio evidencia que el inmueble se mantuvo afectado hasta por 16 meses después de haber vencido el contrato, lo que es un alegato fundamental invocado por mi conferente para excepcionarse del delatado incumplimiento contractual señalado por la actora en el libelo de demanda, y que al no haberse suscrito prórroga alguna del contrato, de conformidad con lo estipulado en su clausula Quinta, el mismo se resolvió por vencimiento del término y, siendo contestes ambas partes en que la finalización del plazo del contrato ocurrió en fecha 27 de Julio de 2009, tal instrumento de fecha 23 de Noviembre de 2010 demuestra que la desafectación del inmueble se produjo ya vencido el plazo de duración del contrato cuyo cumplimiento se demanda, lo que constituye principal defensa de mi representada quien alegó y demostró, que no hubo de su parte negligencia ni comportamiento culposo, pues la afectación del inmueble como patrimonio cultural trascendió el plazo fijado por las partes para realizar la venta.- En efecto, ciudadano Juez, en el contrato de opción de compra venta, el cual no fue objeto de impugnación, se establece, tal y como fue descrito por la parte actora y argumentado en mi escrito de contestación a la demanda, que en la Clausula TERCERA de dicho contrato se fijó un plazo de 180 días de duración para obtener la desafectación del Inmueble y celebrarse la operación de compra venta, lapso que comenzaría a contarse a partir de la fecha de suscribirse el contrato, el 28 de enero de 2009, el cual, al no haberse obtenido dentro de dicho lapso la desafectación del inmueble ni haberse suscrito su prórroga, de mutuo acuerdo por las partes mediante documento público, feneció, llegó a su término, el 27 de julio de 2009 generando su resolución de pleno derecho, según lo acordado por las partes en el contrato y, produciendo como consecuencia la activación de la Cláusula Penal prevista en la Clausula Quinta del dicho contrato.
Ha dicho la Sala de Casación Civil sobre la configuración del vicio de silencio de pruebas, en sentencia Nº 610, de fecha 30-10-09, caso: Julia Rosa García Lugo, contra Rosa Miguelina Piña Lampe De Triana Expediente Nº 09-348, ratificatoria de inveterado criterio, que:
…Omissis…
Así solicito lo determine en la sentencia que dicte este Superior Tribunal.
4.- Incurre el A Quo en OMISIÓN DE PRONUNCIAMIENTO previsto en el artículo 243, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil incurriendo así en el vicio de INCONGRUENCIA y violando el principio de EXHAUSTIVIDAD consagrado en el artículo 12 ejusdem cuando guarda silencio y nada dice frente a la excepción de non adimpleti contractus, que interpuse en el acto de la contestación de la demanda, en el sentido que era obligación del comprador, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.491 del Código Civil, y por máxima de experiencia, durante la vigencia del contrato de opción de compra venta, redactar el documento de compra venta y pagar los derechos que se causaren, y guarda igualmente silencio al no pronunciarse en torno a mi alegato en relación a la obligación en que se encontraba la parte actora de haber demostrado que hubiera introducido el documento de compra venta y que le hubiera solicitado a mi conferente las solvencias necesarias para proceder a la firma del documento definitivo de venta durante la vigencia del contrato de opción de compra venta.- Nada, absolutamente nada dice la recurrida en torno a este asunto, impregnando a la recurrida del vicio de OMISIÓN DE PRONUNCIAMIENTO previsto en el artículo 243, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil incurriendo así en el vicio de INCONGRUENCIA y violando el principio de EXHAUSTIVIDAD consagrado en el artículo 12 eiusdem. Así pido sea declarado por esta Alzada.
5.- Incurre en el mismo vicio de INCONGRUENCIA NEGATIVA violando el principio de EXHAUSTIVIDAD consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil por OMISIÓN DE PRONUNCIAMIENTO previsto en el artículo 243 Ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil cuando nada dice, no se pronuncia sobre el señalamiento hecho en el escrito de contestación de la demanda en el sentido que parte del pago del precio del inmueble, se haría, caso de perfeccionarse la venta, dando en propiedad al ciudadano Douglas Hurtado Acuña un inmueble ubicado en el piso 1, distinguido con el No. 1-A situado en el Edificio Residencias Betania, cuya inexistencia fue demostrada en el Documento de Condominio de dicho edificio, que se acompañó al escrito de contestación, en el cual afirmé que los oferidos nunca hubieran podido dar cumplimiento a los compromisos asumidos en el contrato por la inexistencia de uno de los componentes del pago, sin menoscabo de considerar la comisión de un actuar fraudulento por parte estos, hoy demandantes. Así pido sea decidido por este Tribunal.
6.- Igualmente incurre en el vicio de SILENCIO DE PRUEBA puesto que con el documento de Condominio del Edificio Residencias Betania, quedó demostrado que no existe el apartamento con el cual se comprometieron los ahora demandantes, a efectuar parte del pago del precio del inmueble; dicho documento fue apreciado y valorado por el A Quo de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pero el Sentenciador no lo analiza ni hace juzgamiento de dicha prueba, no expresa criterio alguno en torno a ella y nada dice respecto al hecho que quedó demostrado con dicho instrumento público, de que NO EXISTE el inmueble ubicado en el piso 1, distinguido con el No. 1-A situado en el Edificio Residencias Betania, expresamente determinado en el documento de Opción de compra Venta como parte de pago, violando el A Quo el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil que le obliga a analizar y juzgar las pruebas que se produzcan en juicio.- Así pido sea decidido por este Tribunal.
7.- Incurre, una vez más, el A Quo, en el mismo vicio de INCONGRUENCIA NEGATIVA violando el principio de EXHAUSTIVIDAD consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil por OMISIÓN DE PRONUNCIAMIENTO previsto en el artículo 243, Ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil cuando ignora y nada dice, no se pronuncia sobre la pretensión de la actora de que mi representada sea condenada, en el Petitorio Tercero del libelo de demanda, a pagar daños y perjuicios por un monto de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00) por pretenso incumplimiento del contrato de opción de compra venta, ni sobre la excepción por mi formulada, en nombre de mi mandante, en la contestación de la demanda en torno a dicho pedimento, con el agravante, ciudadano Juez, de que, termina el Sentenciador de la Instancia Inferior en el absurdo de sancionar a mi representada, conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil a pagar costas “por haber resultado totalmente vencida en la litis” (sic) lo que constituye un verdadero exabrupto jurídico, un desatino inexcusable, una galimatías incalificable, puesto que el vencimiento total implica que haya sido considerados procedentes todos los pedimentos de la parte gananciosa, sin haber examinado la solicitud a que se contrae el referido Petitorio Tercero del libelo de demanda, amén de haber exonerado expresamente a mi conferente en la motiva del Fallo de responsabilidad alguna por incumplimiento contractual. Así pido, respetuosamente, lo declare esta Alzada.
8.- Incurre asimismo el sentenciador de la primera instancia en su sentencia en el vicio de INMOTIVACIÓN previsto y sancionado en el artículo 243, ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil lo que origina su nulidad ante la evidente contradicción en la motiva del fallo; en efecto, dice la recurrida, en la motiva lo siguiente cito:
…Omissis…
No obstante haber eximido de responsabilidad a mi representado, parte demandada, del incumplimiento que pretende imputársele concluye el Juez de la Instancia Inferior, de manera francamente absurda, por decir lo menos, dado que el lapso del contrato ya había fenecido, ello expresamente reconocido por la partes y por el A Quo en la sentencia, y utilizando acomodaticiamente la figura del Hecho del Príncipe, concluye que, cito…
…Los motivos así expresados, ciudadano Juez, resultan absolutamente inconciliables entre sí, pues se destruyen mutuamente puesto que por un lado exonera a mi conferente de responsabilidad alguna por cuanto razones ajenas a su voluntad, causas extrañas no imputables (Hecho del Príncipe) imposibilitaron a mi representada el cumplimiento del contrato, y por otra parte determina que, cito (…) resultando tales considerandos francamente antinómicos, absurdos, inconciliables.-
Tal contradicción del Sentenciador de la recurrida anula el fallo apelado por INMOTIVACIÓN, tal como lo ha venido sosteniendo en reiterada jurisprudencia la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia al referirse a la contradicción en la motiva del fallo como causa de nulidad de la Sentencia.
Así solicito sea determinado por esta Alzada.
9.- Incurre la Sentencia apelada en el vicio de INCONGRUENCIA POSITIVA conocido como ULTRAPETITA previsto y sancionado artículo 243, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 12 eiusdem, por lo siguiente:
Concluye el Sentenciador de la instancia inferior en el dispositivo TERCERO, que, cito: (…) con la condenatoria se aparta por completo el Sentenciador de lo que le fue solicitado por la parte actora en el libelo de demanda, puesto que en ninguno de los pedimentos allí planteados se observa requerimiento alguno de que la decisión que se profiriera por ese Juzgado pueda servir de título de propiedad previo su registro, por lo que resulta prolijo, abundante, cualquier añadido a la presente denuncia del vicio de ULTRAPETITA delatado.- Así pido sea decidido por esta Superioridad.
Dejo así, en nombre de mi conferente, rendidos los presente INFORMES, y solicito sea revocada la sentencia apelada y se dicte por esta Superioridad el Fallo correspondiente con apego a las excepciones y defensas opuestas…”.

Por su parte, la representación judicial de la parte actora, consignó el 30 de noviembre de 2016, escrito de informes, respaldando la decisión recurrida, en los términos que siguen:

“…Encontrándonos dentro de la oportunidad legal correspondiente para presentar el Escrito de Informes ante esta Superioridad, de conformidad con lo establecido en el artículo 517, del Código de Procedimiento Civil, formalmente paso en este acto a presentar Escrito de Informes, en los términos siguientes:
Las actas que conforman en el presente Expediente, se encuentra en este Honorable Despacho Judicial, por el Recurso de Apelación interpuesto por la parte Demandada Perdidosa, de la sentencia, dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, el 02 de Mayo de 2016, la cual, entre otras cosas Decreto lo siguiente:
…Omissis…
Ciudadano Juez Superior, la sentencia dictada por el Juez Octavo de Primera Instancia en lo Civil de esta misma Circunscripción Judicial, se encuentra ajustada a derecho, por ello, con todo respeto, solicito que la misma sea Ratificada en todas y cada una de sus partes, ya que lo que hizo fue, aplicar una sana y verdadera Justicia, lo que necesitamos en nuestro país para una sana y real convivencia.
Ciudadano Juez, durante el recorrido procesal del juicio, quedo planamente demostrado, que según el Instrumento Público, Copia Certificada de Contrato de Opción de Compra Venta, otorgado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 28 de Enero, de 2009, quedando inserto bajo el Nº.16, Tomo:04, de los libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, que nuestros representados, suscribieron, con la Sociedad Mercantil de este mismo domicilio, Instituto Educacional Santa Elena, C.A., el cual, marcado con la letra “B” y constante de Ocho (08) folios útiles, se encuentra agregado a los autos, entre otras cosas, fue convenido:
…Omissis…
Ciudadano Juez Superior, de la Cláusula Primera, del Contrato de Opción de Compra-venta, suscrito por las partes, quedo plenamente demostrado, que ambas partes se comprometen, uno en vender y el otro en comprar, previo el cumplimiento de las formalidades y requisitos legales, siendo identificados nuestros representados, como Los Oferidos, o Compradores.
Así mismo, de la Cláusula Segunda del Contrato de Opción de Compra-venta, se demuestra de manera clara, precisa y contundente, que el precio fijado de mutuo acuerdo, por las partes, es de Cinco Millones Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 5.550.000,oo); de lo cual, quedo plenamente demostrado, que nuestros representados, ya pagaron a la parte demandada Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo), al momento de suscribir dicho Contrato.
De la Cláusula Tercera, del Contrato de Opción de Compra-venta, que el plazo de duración de dicho Contrato de Opción de Compra-venta, fue de Ciento Ochenta (180) días Continuos, a partir del 28 de Enero, de 2009, lapso este, que precluyó el 27 de Julio de 2009.
De lo acordado por las partes en la Cláusula Cuarta, del Contrato de Opción de Compra-venta, se demuestra de manera clara, precisa y contundente, que nuestros representados, entregaron a Los Oferentes (vendedores) como arras, Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo).
De lo acordado por las partes en la Cláusula Quinta, del Contrato de Opción de Compra-venta, quedó claramente establecido, que el incumplimiento de las obligaciones contraída por alguna de las partes, traía como consecuencia, la ejecución de la cláusula penal Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,oo).
De lo acordado por las partes en la Cláusula Sexta, del Contrato de Opción de Compra-venta, se demuestra de manera clara, precisa y contundente, que de ocurrir el incumplimiento de LA OFERENTE con la consiguiente aplicación de la cláusula penal, ésta se obliga a devolver a LOS OFERIDOS, las cantidades aquí expresadas en el término de un (1) mes contado a partir del día siguiente al vencimiento del plazo o la prórroga, de existir esta, para perfeccionar la venta por ante la Notaría o Registro. Dado, el hecho de que no se haga la devolución de las cantidades recibidas como pago y la cantidad dada en garantía de cumplimiento, se entenderá y así lo aceptan las partes, que la cantidad total a devolver, devengará intereses a la tasa pasiva vigente en la banca comercial hasta la fecha de su devolución.
Ciudadano Juez, con el mayor respeto, y como consecuencia de lo antes expuesto, a continuación, detallamos los intereses generados, por los Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 2.500.000,oo), que debió entregar la parte demandada, tomando en consideración la Tasa Pasiva, del monto que debió ser entregado a nuestros representados, a partir del 27 de Julio, de 2009, hasta el 27 de Marzo, de 2013, (para la fecha en que se interpone la Demanda) según lo acordado por las partes, arrojando el resultado siguiente: Bs. 1.367.520,14.
Ciudadano Juez, de lo acordado por las partes, en la Cláusula Séptima, del Contrato de Opción de Compraventa, quedó establecido, que la parte demandada debe cumplir y mantener solvente todos los servicios públicos y privados del inmueble Oferido, a nuestros representados y entregarlo libre de todo gravamen.
Así mismo, de lo acordado por las partes, en la Cláusula Novena, del Contrato de Opción de Compraventa, quedó establecido, de menara clara, precisa y contundente, que la Jurisdicción para cualquier controversia surgida entre las partes, sería la Ciudad de Caracas, por lo tanto, es Competente este Honorable Juzgado, en razón de la Materia y Cuantía y Territorio.
Ahora bien ciudadano Juez, del mencionado Contrato de Opción de Compra-venta, queda plenamente demostrado, de manera clara, precisa y contundente, que nuestros representados, (Oferidos) dieron fiel y estricto cumplimiento a sus obligaciones, como era pagar las arras oportunamente, quedando en espera de la Sociedad Mercantil Instituto Educacional Santa Elena, C.A. (…) cumpliera con sus compromisos y obligaciones, es decir, tener solvente todos los Servicios y Documentos y dar en venta Pura y Simple, el Inmueble en cuestión, a nuestros representado en el lapso fijado por las partes, por cuanto no hubo Prorroga alguna.
De lo convenido por las partes, podemos concluir, que La Oferente, no actuó de manera diligente y por ende, no cumplió con las obligaciones convenidas, lo que acarrea consecuencias jurídicas.
Ahora bien, una vez revisado el acervo probatorio, el Aquó, para decidir, tomo en consideración los siguientes aspectos:
…Omissis…
Por último y con mucho respeto, solicito que el presente Escrito de Informes, sea ordenado agregar a los autos, previa su lectura por Secretaría; que surta todos los efectos legales correspondientes y en consecuencia, Ratificada en todas y cada una de sus partes la Sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, con todos los pronunciamientos de Ley...”.

En fecha 20 de diciembre de 2016, la abogada BEATRIZ DEL VALLE ESCOBAR HERRERA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito, en donde solicitó no tomar en cuenta el escrito de informes presentado por su antagonista el 30 de noviembre de 2016; fundamentándose para dicha petición, en que el mismo fue presentado de manera anticipada, antes del término del vigésimo (20º) día de despacho fijado por este tribunal, para que las partes presentasen sus informes; y, que por lo tanto, el mismo era extemporáneo por adelantado, puesto que fue consignado fuera de su oportunidad. En tal sentido, es menester para este jurisdicente, establecer que el hecho que la parte recurrente, haya presentado sus informes de manera adelantada, no quiere decir que deba tenerse al mismo como no presentado y que no deba proceder su análisis y apreciación en el presente proceso, toda vez, que con dicho adelantamiento en la realización del acto, no sólo se demostró la diligencia del buen padre de familia, en el cumplimiento de su representación judicial, sino la voluntad de su representado en ejercer su derecho a la defensa. Por tanto, aún cuando haya sido presentado el escrito de informes por la parte demandada-recurrente, antes de la oportunidad en que debía verificarse, debe tenerse tal actuación como válida; lo cual se corresponde, con el criterio sostenido y reiterado, no sólo en instancia, sino también por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que propugna la validez de los actos efectuados de manera anticipada, expresado en la decisión del 12 de abril de 2005, con ponencia de la Magistrado ISBELIA PÉREZ DE CABALLERO, en el expediente Nº AA20-C-2003-000671; y, ratificado el 24 de febrero de 2006, en sentencia dictada en el expediente Nº AA20-C-2005-000008, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ. Así se establece.
En el sentido indicado, conforme con lo expuesto por la recurrente, se corresponde determinar si la decisión apelada, se encuentra inficionada de nulidad, al haber incurrido en los vicios de inmotivación, silencio de pruebas, incongruencia negativa (citrapetita) e incongruencia positiva (ultrapetita), al no haber decidido conforme a lo alegado y probado en autos, de acuerdo con los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo establecido en el ordinal 5º del artículo 243, en relación con el artículo 244 del Código de trámites; pues no emitió pronunciamiento sobre todas y cada una de las defensas y excepciones opuestas en la contestación de la demanda, en relación al convenimiento de la demandada, la devolución de la cantidad que recibió en calidad de arras, al pago de la cláusula penal y al haber dado más de lo pedido en la demanda, al ordenar que la sentencia, en caso de incumplimiento voluntario, sirviera de título, lo que no fue peticionado por la actora. Ahora bien, se evidencia de lo alegado por la parte demandada-recurrente, que los vicios denunciados, están destinados o delineados a determinar el fondo de lo declarado por el juzgador de primer grado, ya que tales vicios se encuentran referidos al silencio de pruebas y errónea interpretación, tanto de los hechos, como del derecho alegado; lo que en todo caso se encuentra bajo la revisión de este jurisdicente dado los efectos del recurso y del cual conoce esta alzada; por tanto, tales alegatos serán objeto de análisis, valoración y apreciación en las motivaciones de mérito de la presente decisión, analizando todas las circunstancias de forma exhaustiva. Así se establece.
Establecido lo anterior, con la finalidad de emitir pronunciamiento con respecto al mérito de la presente controversia, se considera pertinente traer a colación los términos en que fueron expuestos los hechos por la actora, en el libelo de demanda, y las defensas y excepciones por la parte demandada, en la contestación. En tal sentido, la parte actora, en la demanda, expresó:

“…Consta de Instrumento Público, Copia Certificada del Documento otorgado por ante la Notaría Publica Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 28 de Enero, de 2009, quedando inserto bajo el No.16, Tomo:04, de los libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, que nuestros representados, suscribieron Contrato de Opción de Compra Venta, con la Sociedad Mercantil de este mismo domicilio, Instituto Educacional Santa Elena, C.A. (…) en el que entre otras cosas fue convenido lo siguiente:
…Omissis…
Ciudadano Juez, de la Cláusula Primera del Contrato de Opción de Compra-venta, suscrito por las partes, queda plenamente demostrado, que ambas partes se comprometen, uno en vender y el otro en comprar, previo el cumplimiento de las formalidades y requisitos legales, siendo identificados nuestros representados, como Los Oferidos, o Compradores.
De la Cláusula Segunda del Contrato de Opción de Compra-venta, se demuestra de manera clara, precisa y contundente, que el precio fijado de mutuo acuerdo, por las partes, que es de Cinco Millones Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 5.550.000,oo), al momento de suscribir dicho Contrato.
De la Cláusula Tercera del Contrato de Opción de Compra-venta, que el plazo de duración de dicho Contrato de Opción de Compra-venta, fue de Ciento Ochenta (180) días Continuos, a partir del 28 de Enero, de 2009, lapso este, que precluyó el 27 de Julio de 2009.
De lo acordado por las partes en la Cláusula Cuarta, del Contrato de Opción de Compra-venta, se demuestra de manera clara, precisa y contundente, que nuestros representados, entregaron a Los Oferentes (vendedores) como arras, Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo).
De lo acordado por las partes en la Cláusula Quinta, del Contrato de Opción de Compra-venta, quedó claramente establecidos, que el incumplimiento de las obligaciones contraída por alguna de las partes, traía como consecuencia, la ejecución de la cláusula penal Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,oo).
De lo acordado por las partes en la Cláusula Sexta, del Contrato de Opción de Compra-venta, se demuestra de manera clara, precisa y contundente, que de ocurrir el incumplimiento de LA OFERENTE con la consiguiente aplicación de la cláusula penal, ésta se obliga a devolver a LOS OFERIDOS, las cantidades aquí expresadas en el término de un (1) mes contado a partir del día siguiente al vencimiento del plazo o la prórroga, de existir esta, para perfeccionar la venta por ante la Notaría o registro. Dado, el hecho de que no se haga la devolución de las cantidades recibidas como pago y la cantidad dada en garantía de cumplimiento, se entenderá y así lo aceptan las partes, que la cantidad total a devolver, devengará intereses a la tasa pasiva vigente en la banca comercial hasta la fecha de su devolución.
Ciudadano Juez, con el mayor respeto, y como consecuencia de lo antes expuesto, a continuación, detallamos los intereses generados, por los Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 2.500.000,oo), que debió entregar la parte demandada, tomando en consideración la Tasa Pasiva, del monto que debió ser entregado a nuestros representados, a partir del 27 de Julio, de 2009, hasta el 27 de Marzo, de 2013, (para la fecha que se interpone la Demanda) según lo acordado por las partes, arrojando el resultado siguiente:
…Omissis…
Ciudadano Juez, de lo acordado por las partes, en la Cláusula Séptima, del Contrato de Opción de Compraventa, quedó establecido, que la parte demandada debe cumplir y mantener solvente todos los servicios públicos y privados del inmueble Oferido, a nuestros representados y entregarlo libre de todo gravamen.
Así mismo, de lo acordado por las partes, en la Cláusula Novena, del Contrato de Opción de Compra-venta, quedó establecido, de menara clara, precisa y contundente, que la Jurisdicción para cualquier controversia surgida entre las partes, sería la Ciudad de Caracas, por lo tanto, es Competente este Honorable Juzgado, en razón de la Materia y Cuantía y Territorio.
Ahora bien ciudadano Juez, del mencionado Contrato de Opción de Compra-venta, queda plenamente demostrado, de manera clara, precisa y contundente, que nuestros representados, (Oferidos) dieron fiel y estricto cumplimiento a sus obligaciones, como era pagar las arras oportunamente, quedando en espera de la Sociedad Mercantil Instituto Educacional Santa Elena, C.A. (…) cumpliera con sus compromisos y obligaciones, es decir, tener solvente todos los Servicios y Documentos y dar en venta Pura y Simple, el Inmueble en cuestión, a nuestros representado en el lapso fijado por las partes, por cuanto no hubo Prorroga alguna.
De lo convenido por las partes, podemos concluir, que La Oferente, no actuó de manera diligente y por ende, no cumplió con las obligaciones convenidas, lo que acarrea consecuencias jurídicas, por ello, pedimos por vía Judicial, que le orden cumplir a la parte Demandada, por este digno Tribunal.
…Omissis…
Por todos los razonamientos de hechos y de derecho, cumpliendo instrucciones precisas de nuestros mandantes, venimos demandar, como en efecto, demandamos en este acto, a la Sociedad Mercantil, Instituto Educacional Santa Elena, C.A. (…) por Cumplimiento de Contrato de Opción de compraventa, suscrito el 28 de Enero, de 2009, por ante la Notaría Publica Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inserto bajo el No.16, Tomo:04, de los libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, para que convenga o en su defecto, sea Condenado por este Tribunal en:
Primero: Dar cumplimiento a lo convenido por las partes en el Contrato de Opción de Compra venta, suscrito por las partes, el 28 de Enero, de 2009, por ante la Notaría Publica Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inserto bajo el No.16, Tomo:04, de los libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, es decir; que dé en Venta a nuestros representados, el Inmueble Objeto del Contrato de Opción de Compra-Venta, en las mismas Condiciones convenidas por las partes; o en su Defecto, Devolverle la cantidad de dinero recibida, conforme a la Cláusula Segunda, es decir Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo), más Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,oo), según la Cláusula quinta; y los Intereses generados desde el 27 de Julio de 2009; hasta la fecha en que se haga efectivo el pago, tomando en consideración, la Tasa Pasiva, según lo convenido en la Cláusula Sexta, del aludido Contrato.
Segundo: Pagar todos los gastos, costos y honorarios profesionales que se generen por el presente Proceso Judicial.
Tercero: Pagar a nuestros representados, como Indemnización de Daños y Perjuicios, ocasionados por el incumplimiento de las obligaciones contraídas en el Contrato de Opción de Compra-Venta, la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,oo)…”.

La representación judicial de la parte demandada, consignó el 14 de mayo de 2015, escrito de contestación a la demanda, en los términos que siguen:

“…De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, procedo a CONTRADECIR EN PARTE LA DEMANDA, por las razones de hecho y de derecho que se explanan en los términos siguientes:
1.- NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO que mi representada deba cumplir el contrato de Opción de compra Venta celebrado en fecha 28 de Enero de 2009 con los demandantes (…) dando en venta a la parte actora el inmueble arriba identificado por lo siguiente:
Para la fecha de celebrarse el contrato de Opción de Compra Venta del terreno y la Quinta San Rafael, este inmueble se encontraba afectado como Bien de Interés Cultural del Municipio Libertador por el Instituto del Patrimonio Cultural, Ente adscrito al Ministerio del Poder Popular para la Cultura, lo que se evidencia de la copia de la Gaceta Oficial No. 38.234 de fecha 22 de Julio de 2005 (…) que contiene la Resolución No. 003-05 de fecha 20 de Febrero de 2005 donde declaran “bienes de interés cultural cada una de las manifestaciones culturales tangibles e intangibles registradas en el Primer Censo del Patrimonio Cultural 2004-2005 reflejadas en los catálogos elaborados con ocasión al mismo,” y de Catálogo del Patrimonio Cultural Venezolano 2004-2007 (…) en el cual el referido inmueble, Quinta Santa Rafael, donde funcionaba la Unidad Educacional Paraíso (…) fue declarado Bien de Interés Cultural por el citado Instituto del Patrimonio Cultural, situación plenamente conocido por los hoy demandantes, razón por la cual en la Cláusula TERCERA relativa al plazo de duración del contrato, establecido en 180 días continuos contados a partir de la autenticaciones de la opción de compra venta, expresamente las partes acordaron que la prórroga del contrato estado sujeta a que no se hubiera logrado dentro de dicho plazo la desafectación el inmueble y que los términos de la prórroga, caso de darse ésta, serían establecidos de mutuo acuerdo por las partes mediante documento público.
Aun más, convinieron las partes, en la Cláusula TERCERA del contrato, que los referidos plazos quedarían sin efecto de lograrse antes de su vencimiento la desafectación del inmueble, evidenciándose que era de interés común de las partes para la realización de la venta la consecución, dentro del plazo inicial del contrato, o su prórroga si ésta se suscribía, la referida desafectación del inmueble por parte de las Autoridades competentes.
Es así que, resulta aún más evidente que el interés de las partes en la venta se centraba en que la desafectación del inmueble se lograra en el lapso de vigencia o eventual prórroga del contrato de opción de compra-venta, que, en la CLAUSULA SEGUNDA literal “D” de dicho contrato, se estableció que “los gastos gener5ados por el proceso administrativo de desafectación del bien inmueble” estipulados en la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 550.000,00) se tendrían como parte de pago del precio del inmueble, imputable al pago del precio total del bien inmueble objeto de esta negociación lo que, cito “se hará una vez que LA OFERENTE presente a LOS OFERIDOS el documento emitido por el órgano administrativo competente definitivo contentivo de la desafectación del inmueble”.
Dice, textualmente, la Cláusula Tercera: “El plazo de duración de esta opción es de CIENTO OCHENTA (180) DIAS continuos contados a partir de la fecha en que se suscriba esta opción de compra venta por ante la Notaría Pública, prorrogable si no ha salido la desafectación, esta prórroga será establecida de mutuo acuerdo por las partes mediante documento público. Igualmente convienen las partes que, de salir el oficio acordando la desafectación del citado inmueble antes del vencimiento del plazo o de su prórroga de darse esta, LA OFERENTE deberá notificar de la misma a LOS OFERIDOS, quedando sin efecto los plazos establecidos en esta cláusula y en consecuencia la venta deberá hacerse antes de finalizar el séptimo día hábil siguiente a dicha notificación”.
Ahora bien, al precluir el lapso de duración del contrato el 27 de Julio de 2009, como afirman los demandantes, y, sin que se hubiera obtenido, pese a las gestiones de mi conferente, la desafectación del inmueble, al no haberse acordado su prórroga mediante documento público, el contrato según lo pactado por las partes en la Cláusula QUINTA, quedó RESUELTO DE PLENO DERECHO, cláusula QUINTA esta que pauta, cito: “..omissis…Asimismo, se establece que si el incumplimiento fuese imputable a LA OFERENTE, por su culpa o negligencia, o en el supuesto que no se logre la desafectación del inmueble, esta deberá reintegrar la suma que hoy recibe en calidad de arras y deberá entregar adicionalmente la suma de QUINIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 500.000,00) como pago de cláusula penal y como única y definitiva indemnización por el mismo y por concepto de daños y perjuicios, QUEDANDO RESUELTO DE PLENO DERECHO ESTE CONTRATO y LOS OFERIDOS no podrán exigir el cumplimiento de ninguna otra obligación” (…) es decir, expresamente, las partes previeron el aniquilamiento del acto negocial para el caso de que no se obtuviera la desafectación del inmueble, por lo que, ciertamente, resulta absurda, la solicitud libelar de que se cumpla el contrato de opción de compra venta mediante la pretensa venta del inmueble, puesto que el mismo se resolvió al transcurrir los 180 días de su duración sin haberse logrado la desafectación del inmueble, caso en el cual, la no desafectación dentro del plazo del contrato produjo, tal y como expresamente lo pactaron los contratantes, la finalización de la relación y la consecuente obligación de devolución por mi mandante de las arras recibidas y la ejecución de la cláusula penal, sin que LOS OFERIDOS, hoy demandantes, puedan reclamar, como digo, otra cosa distinta a la devolución de las arras y la cancelación de la suma estipulada como cláusula penal.
Es por ello que, no habiéndose logrado la desafectación del inmueble durante la vigencia del contrato y habiéndose previsto por las partes que solo debía EL OFERENTE devolver las arras recibidas y pagar la cláusula penal, sin que pudiera exigírsele el cumplimiento de ninguna otra obligación resulta absolutamente improcedente el requerimiento libelar de la actora de que cumpla el contrato resuelto mediante la venta del inmueble.
…Omissis…
2.- NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO que mi representada incumpliera el contrato de de Opción de Compra Venta celebrado en fecha 28 de Enero de 2009 con los demandantes (…) por cuanto:
NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO que mi representada incumpliera sus compromisos y obligaciones, de tener solvente los servicios y documentos como señalan los demandantes, dado que la Cláusula SEPTIMA del contrato, de manera clara e inequívoca, SOLO ESTABLECE que “LA OFERENTE, DE DARSE EL PERFECCIONAMIENTO DE LA VENTA PACTADA EN ESTA OPCIÓN, se comprometer a entregar el inmueble “solvente en todos los servicios públicos y privados tales como electricidad, teléfono, condominio, aseo urbano y gas entre otros”, es decir, la solvencia de los servicios únicamente habría sido exigible, requerible a mi conferente, si la venta se hubiera perfeccionado, lo cual no ocurrió, y solo al momento de hacer la entrega del bien.
No existe, por otra parte, en el contrato de Opción de compra venta ninguna previsión de a cuál de las partes correspondería hacer la tramitación para el registro del documento de la venta, por lo que, conforme lo establece el artículo 1.491 del Código Civil, que preceptúa que son de cargo del comprador los gastos de escritura, ante la ausencia de tal previsión, e igualmente por máxima de experiencia, la que se aviene con la realidad, le incumbe al comprador redactar el instrumento de compraventa y pagar los derechos que se causen, y al vendedor le
corresponde suministrar las solvencias necesarias para la protocolización del documento de venta en la Oficina Subalterna de registro, por lo que LOS OFERIDOS, eran, en caso de querer perfeccionar la venta, quienes debían escriturar y presentar el documento de venta al Registro correspondiente y acopiar la documentación requerida para su perfeccionamiento, para lo cual debían solicitarle al OFERENTE la entrega de los documentos que a éste pudieran corresponderle, cosa que nunca sucesión.- De allí que opongo a la actora, conforme al artículo 1.168 del Código Civil, la excepción non adimpletis contractus, con fundamento en que los actores no pueden reclamar el cumplimiento del contrato mediante la venta del inmueble pues no cumplieron las obligaciones correspondientes a ellos, pues estaban en la obligación de redactar u ordenar la redacción del documento traslativo de propiedad e introducirlo al Registro Subalterno respectivo, durante la vigencia del contrato de Opción de compra venta, previo el pago de los derechos que se causaren, lo cual no hicieron, y por ello incumplieron la obligación a que se contrae el referido artículo 1.491 del Código Civil.
3.- NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO que mi representada no haya actuado de manera diligente o que hubiera incumplido las obligaciones contraídas en el contrato de Opción de compra venta y que por tal supuesto incumplimiento deba pagar cantidad alguna por concepto de Cláusula Penal por lo siguiente:
La Cláusula Penal, por definición, “Es una estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación, o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer”. (Maduro, 1987 p. 565).
Para que pueda exigirse el cumplimiento de la Cláusula Penal debe estar presente la voluntad culposa del deudor o su negligencia para la realización del negocio planteado.
Mi representada desplegó ante el Organismo correspondiente, Dirección del Patrimonio Cultural, todas las gestiones necesarias y pertinentes a fin de obtener pronunciamiento sobre la desafectación del inmueble de autos, pero no obstante las reiteradas diligencias ante el Organismo en cuestión, no es sino hasta el 23 de Noviembre de 2.010, esto es, dieciséis meses después de haber vencido el plazo de los 180 días determinados como lapso de duración del contrato, que ese Organismo da respuesta a mi conferente y emite pronunciamiento según se evidencia de Oficio No 001417 de esa fecha emanado de esa Oficina del Patrimonio Cultural (…) aprobando la solicitud de demolición, en los términos contenidos en el referido Oficio, de las construcciones adosadas a la estructura original y preservando áreas del inmueble.
El Oficio No 001417 del 23 de Noviembre de 2.010 emanado de la oficina del Patrimonio Cultural demuestra que mi patrocinada no fue negligente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, y que no dio origen a la resolución del contrato ya que el hecho impeditivo de concluir la operación de venta del inmueble en el plazo previsto, y la subsecuente resolución del contrato de Opción de compra venta, obedeció, como he señalado, a que la Oficina de Patrimonio Cultural NO resolvió, durante el lapso de vigencia el contrato sobre la desafectación del inmueble y las partes no suscribieron la prórroga prevista, lo que evidencia claro desinterés en LOS OFERIDOS en la realización de la venta ante la no desafectación del inmueble en el plazo contractual, por lo que no puede, por lo tanto, imputársele culpa o negligencia a mi representada, ni conducta antijurídica alguna que pueda acarrear la sanción prevista en la Cláusula Penal pues no desplegó en ningún momento mi poderdante una conducta contraria a la prevista en el deber contractual.
Demostración adicional y fehaciente de la actuación no culposa de mí representada, de su buena fe y de su disposición, PARA AQUEL MOMENTO, de concluir la operación de compra venta del inmueble, lo constituye el hecho de que, no obstante haberse resuelto el contrato de opción de compra celebrado por vencimiento del término sin haberse logrado la desafectación, mi representada al serle participada la desafectación del inmueble, en los términos indicados en el supra señalado Oficio No 001417, procedió a notificar de tal hecho a los, ahora, demandantes (…) en la dirección que había sido fijada en el documento de Opción de Compra venta, mediante documento de notificación notariado de fecha 28 de Enero de 2.011 (…) y le solicitó a LOS OFERIDOS, procedieran a retirar de la sede de mi representada la documentación necesaria para introducir ante el Registro Subalterno correspondiente el documento de venta del inmueble, en señal de su disposición de realizarla, EN AQUEL MOMENTO, en las condiciones establecidas en el contrato, ya resuelto. A esta notificación NO DIERON JAMAS RESPUESTA los ahora demandantes.
Todo lo antes expuesto, y demostrado, son pruebas inequívocas que mi representada no incumplió, por su culpa o negligencia, el contrato de Opción de Compra venta y, si bien es cierto que el plazo del contrato había precluido para la fecha de la notificación aludida, la falta de respuesta de los hoy demandantes demuestran claramente su desinterés y falta de voluntad en adquirir el inmueble.
Por otro lado, ciudadano Juez, en la Cláusula SEGUNDA, literal “C”, del Contrato de Opción de compra venta había sido pactado que LOS OFERIDOS, ahora actores en este proceso, pagarían a mi representada parte del saldo del precio que quedaban a deber, caso de realizarse la operación de compra venta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.268 del Código Civil Venezolano, dando en propiedad al ciudadano DOUGLAS JOSE HURTADO ACUÑA (…) un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 1-A, piso 1 de las Residencias Betania ubicada en la Calle Berrisbeitía de la Urbanización El Paraíso, Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador Distrito Capital, cuyo valor fue establecido en Un Millón de Bolívares fuertes (Bs F 1.000.000,00), con una superficie de Ciento Quince Metros Cuadrados (115 M2) conformado por 3 habitaciones, 3 baños, cocina, lavadero, sala-comedor, 3 puestos de estacionamiento y 2 maleteros, pago que sería realizado por la codemandante CONSTRUCTORA 1005 C.A., pero es el caso que, según se evidencia del Documento de Condominio del citado inmueble, registrado y cursante ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Sexto Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital inscrito bajo el No 44, folio (s) 199 del (de los) Tomo(s) 32 del Protocolo de Transcripción del año 2010 (…) en el primer piso de dicho edificio SIMPLEMENTE NO EXISTE, NO SE DESCRIBE ningún apartamento con tales características, lo que evidencia que LOS OFERIDOS, nunca hubieran podido dar cumplimiento a los compromisos asumidos en el contrato por la inexistencia de uno de los componentes del pago, sin menoscabo, por supuesto, de considerar la comisión de un actuar fraudulento por parte de éstos.
Ahora bien, dado que, en la Cláusula Quinta del contrato de Opción de compra se pactó que “en caso de culpa o negligencia O DE NO LOGRARSE LA DESAFECTACIÓN” mi mandante debía reintegrar las arras recibidas y “deberá entregar adicionalmente la suma de Quinientos Mil Bolívares Fuertes (Bs F 500.000,00) como pago de cláusula penal y como única y definitiva indemnización por el mismo y por concepto de daños y perjuicios, quedando resuelto de pleno derecho este contrato y los OFERIDOS no podrán exigir el cumplimiento de ninguna otra obligación.”; y como, efectivamente, no se obtuvo la desafectación del inmueble durante los 180 días de duración del contrato, resulta obligada mi representada a cancelar la Cláusula Penal, por lo que CONVENGO expresamente en devolver a la actora la cantidad recibida como arras y cancelarle por concepto de Cláusula Penal la cantidad de Quinientos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 500.000,00).
4.- NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO EXPRESAMENTE QUE MI REPRESENTADA DEBA PAGAR A LOS DEMANDANTES INTERESES generados desde el 27 de de Julio de 2009, por no haber devuelto la cantidad recibida como garantía de cumplimiento y la establecida como Cláusula Penal, por resultar tal pretensión contraria a la letra del
contrato ya que éstos, según lo normado expresamente en la Cláusula SEXTA del contrato solo se deben en caso de incumplimiento, y, habiéndose demostrado suficientemente que mi representada no se encuentra incursa en incumplimiento alguno, sino que fue la finalización del lapso contractualmente previsto de 180 días, sin haberse obtenido la desafectación del inmueble, por Hecho del Príncipe, lo que tradujo la resolución del contrato y la no realización de la operación de compra venta, no está obligada mi mandante a pago de interés alguno.
…Omissis…
En efecto, en la transcrita Cláusula SEXTA del contrato de opción de compra solo se prevé oportunidad, -“en el término de un (1) mes contado a partir del día siguiente al vencimiento del plazo o la prórroga, de existir esta”-, para la devolución de la cantidad recibida y de la suma debida como Cláusula Penal en caso de incumplimiento por parte de mi representada, pero, ni en esta cláusula ni en ninguna otra del contrato se estableció oportunidad ni lapso alguno para la devolución de la suma recibida y el pago de la Cláusula Penal en caso de que el contrato quedara resuelto por no haberse desafectado el inmueble dentro del plazo contractual lo que conduce, claramente, a concluir que para la devolución de dichas sumas, en tal supuesto, las mismas debían serle requeridas a mi representada por los entonces OFERIDOS.
De allí que cuando la resolución del contrato y la aplicación de la Cláusula Penal ocurre, como en el presente caso por no haberse logrado la desafectación del inmueble dentro de los 180 días de duración del contrato, solo y únicamente está obligada mi representada a devolver la suma recibida como arras y la Cláusula Penal al serle requerida por LOS OFERIDOS, lo que no ocurrió hasta la interposición de la demanda por los hoy pretensores.
Más aun, ni siquiera cuando les fue notificada la Decisión Administrativa de la desafectación del inmueble entraron, los hoy demandantes, en contacto con mi patrocinada para solicitar la devolución de la cantidad por ellos entregada a mi conferente y pago de la Cláusula Penal.
Por lo expresado y habiendo quedado demostrado que mi representada no incumplió el contrato de opción de compra venta, y que su resolución ocurrió por vencimiento del término de duración durante el cual no fue decidida la desafectación del inmueble por la Administración, es indudable que mi mandante no está obligada a pagar cantidad alguna por concepto de intereses, pues no solo no fue su culpa o negligencia la que motivó que la venta no se realizara, sino que las mismas partes no establecieron para el supuesto caso de no lograrse la desafectación, oportunidad de devolución de la cantidad recibida y de la Cláusula Penal ni, en consecuencia, pago alguno por concepto de intereses a la tasa pasiva vigente en la Banca Comercial hasta su devolución, por lo que conforme a la cláusula Quinta solo debe mi mandante devolver a los demandantes la cantidad recibida como arras, montante a la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) y QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) establecidos como Cláusula Penal.
5.- NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO que deba mi representada pagar la cantidad de Cinco Millones de Bolívares Fuertes (Bs F 5.000.000,00) por concepto de Daños y Perjuicios ocasionados por el pretenso incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de Opción de Compra Venta, por lo siguiente:
1.- Según lo establecido en el artículo el artículo 1.258 del Código Civil, la cláusula penal, es la “compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal…”
Los efectos de la Cláusula Penal han sido estructurados por la Doctrina y la Jurisprudencia, habiendo sido incorporados algunos de ellos a la Legislación. Dichos efectos son, principalmente:
1º La cláusula penal excluye la posibilidad de que el acreedor pueda reclamar indemnización de daños y perjuicios causados por el incumplimiento culposo del deudor, a menos que las partes hubiesen convenido lo contrario.
2º La cláusula penal consiste en una suma, indemnización, o prestación fija, que no puede ser aumentada por el acreedor ni disminuida por el deudor. Sólo el Juez puede disminuirla en los casos de incumplimiento parcial.
3º Cuando la obligación principal contraída con cláusula penal es divisible, en caso de muerte del deudor no se incurre en la pena, sino por el heredero del deudor que no haya cumplido la obligación principal y sólo por la parte que le corresponda cumplir en dicha obligación; sin que pueda obrar contra los que la han cumplido, a menos que habiéndose contraído la cláusula penal para que no pueda hacerse parcialmente el pago, un coheredero ha impedido que se cumpla totalmente, caso en el cual dicho coheredero quedará obligado a pagar la pena íntegra.
En caso de que el acreedor prefiera exigirle a cada coheredero su porción correspondiente, cada uno de éstos tiene acción de regreso contra el coheredero por cuya culpa se ha incurrido en la pena (art. 1.262).
4º Cuando la obligación principal contraída con cláusula penal es indivisible, en caso de muerte del deudor se incurre en la pena por contravención de uno solo de los herederos, pudiendo el acreedor exigir la pena íntegra al contraventor, o exigirle a cada uno de los herederos su parte proporcional, sin perjuicio del recurso contra aquel.
…Omissis…
Y, siendo que habiéndose previsto en el contrato una potencialmente exigible cláusula penal, tal circunstancia en cualquier caso excluye, ipso jure, la pretensión de resarcimiento de otros daños y perjuicios, mas aun cuando las partes lo han excluido expresamente en la Cláusula QUINTA del contrato de Opción de Compra venta (…) por lo que resulta absolutamente improcedente y contrario a derecho la pretensión de la parte actora de cobrar cantidad alguna distinta a la establecida en el contrato como Cláusula Penal.- Solo cabe agregar que en las obligaciones contraídas con Cláusula Penal no hay lugar a demandar otros daños y perjuicios distintos a los expresamente previsto en el contrato pues las partes tasan, cuantifican el monto de tales daños y perjuicios.
Es por ello que, en ningún caso y bajo ninguna circunstancia tiene mi representada que cancelar cantidad alguna por concepto de Daños y Perjuicios, adicionales o distintos a los que fueron establecidos en la Cláusula Quinta del Contrato de Opción de Compra venta como Cláusula Penal.
6.- NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO que deba mi poderdante pagar cantidad alguna a los demandantes por concepto de gastos, y honorarios profesionales.
…Omissis…
Por las razones expresadas, por disposición legal y por haberlo previsto el contrato de opción de compra venta, y con base a las pruebas que se acompañan a este Escrito de Contestación de Demanda, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil:
RECHAZO Y CONTRADIGO EXPRESAMENTE, por las razones explanadas a lo largo de este escrito, la demanda incoada en contra de mi representada (…) por la Sociedad Mercantil Constructora Fuentes e Hijos C.A., Construcciones 1005 C.A y José Freitas, todos de este domicilio, por lo que A) NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO que deba mi representada cumplir el contrato de Opción de compra Venta celebrado en fecha 28 de Enero de 2009 con los demandantes (…) dando en venta el inmueble; B) NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO que mi representada incumpliera sus compromisos y obligaciones, de tener solvente los servicios del inmueble; C) NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO que mi representada no haya actuado de manera diligente o que hubiera incumplido las obligaciones contraídas en el contrato de Opción de compra venta y que por tal supuesto incumplimiento deba pagar cantidad alguna por concepto de Cláusula Penal; D) CONVENGO expresamente en cancelar a la actora por concepto de cláusula penal la cantidad de Quinientos Mil bolívares fuertes (Bs F 500.000,00) en razón de que no se obtuvo la desafectación del inmueble durante los 180 días de duración del contrato; E) NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO expresamente que mi representada deba pagar a los demandantes intereses generados desde el 27 de Julio de 2009, por no haber devuelto la cantidad recibida como garantía de cumplimiento y la establecida como cláusula penal; F) NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO que deba mi representada pagar algún interés sobre la cantidad de Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs F 2.000.000) recibidos por Los oferidos, NI SOBRE LOS Quinientos Mil Bolívares Fuertes (Bs F 500.00,00) establecidos como Cláusula Penal; G) NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO que deba mi representada pagar la cantidad de Cinco Millones de Bolívares Fuertes (Bs F 5.000.000,00) por concepto de Daños y Perjuicios.- H) CONVENDO EN QUE EL CONTRATO OBJETO DE ESTE JUICIO QUEDO RESUELTO y EN CONSECUENCIA CONVENGO EN DEVOLVER A LOS DEMANDANTES la cantidad de dinero recibida de estos por mi poderdante, conforme a la Cláusula Segunda del contrato, montante a la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs F 2.000.000,00), y la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs F. 500.000,00) por concepto de Cláusula Penal, ya expresados en el literal “D”, conforme a lo previsto en la Cláusula Quinta de ese contrato.
-I) NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO que deba mi poderdante pagar cantidad alguna a los demandantes por concepto de gastos, y honorarios profesionales…”.

Conforme lo expuesto por las partes, en la demanda y su contestación, corresponde a este jurisdicente resolver sobre la petición de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, incoada por las sociedades mercantiles CONSTRUCTORA MUENTES E HIJOS, C.A.; CONSTRUCCIONES 1005, C.A.; y, el ciudadano JOSÉ FREITES, en contra de la sociedad mercantil INSTITUTO EDUCACIONAL SANTA ELENA, C.A., en el sentido de ejecutar lo convenido en el contrato suscrito por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 28 de enero de 2009, anotado bajo el Nº 16, Tomo 4 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, para proceder a la compraventa del inmueble constituido por el terreno y la casa-quinta denominada “San Rafael”, sobre él construida, con una superficie aproximada de dos mil ochocientos ochenta metros cuadrados (2880 Mts.2), situado en la avenida Carabobo (hoy avenida José Antonio Páez) de la Urbanización El Paraíso, Parroquia San Juan (hoy Parroquia El Paraíso) del Municipio Libertador del Distrito Federal, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte, que es su fondo, con terrenos que fueron del señor Carlos Melecio Basco y que son o fueron del señor Enrique J. Velutini, en una longitud de treinta y seis metros (36 Mts.); Sur, que es su frente con la avenida Carabobo (hoy José Antonio Páez), en treinta y seis metros (36 Mts.); Este, antiguamente, en parte con el callejón de la Estancia de Eladio Reverón y en parte con terrenos que fueron del señor José Berrisbeitía y actualmente en parte con casa-quinta del señor Daniel Maes y en parte con fondo de la casa de la señora Elizabeth de Hansz, en ochenta metros (80 Mts.); y, Oeste, con terrenos de la casa-quinta del señor Manuel M. Revenga, en ochenta metros (80 Mts.); o en su defecto, la devolución de la cantidad que recibió, conforme a la cláusula segunda, de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo), más la cláusula penal de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), los intereses generados; los gastos, costos y honorarios profesionales que se generen en el proceso, así como una indemnización de daños y perjuicios, ocasionados por el incumplimiento de las obligaciones contraídas, en la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo).
Conforme la pretensión actoral, la parte demandada en su contestación, negó, rechazó y contradijo que su obligación de cumplimiento se circunscribiese a la venta del inmueble, alegando que para la fecha de celebrarse el contrato, el inmueble se encontraba afectado como bien de interés cultural del Municipio Libertador por el Instituto del Patrimonio Cultural, ente adscrito al Ministerio del Poder Popular para la Cultura, según la Gaceta Oficial Nº 38.234 del 22 de julio de 2005, que contiene la Resolución Nº 003-05 del 20 de febrero de 2005, donde fueron declarados “bienes de interés cultural cada una de las manifestaciones culturales tangibles e intangibles registradas en el primer censo del Patrimonio Cultural 2004-2005 reflejadas en los catálogos elaborados con ocasión al mismo” y del Catálogo del Patrimonio Cultural Venezolano 2004-2007, situación plenamente conocida por los demandantes, razón por la cual, en la cláusula tercera del contrato, relativa al plazo de duración, ambas partes expresamente convinieron que la prórroga del contrato estaba sujeta a que no se hubiera logrado dentro del plazo la desafectación del inmueble y que los términos de ésta, de acordarse, serían establecidos de mutuo acuerdo mediante documento público. Que tan es así, que convinieron en dicha cláusula, que de lograrse la desafectación del inmueble, antes del vencimiento del contrato, los plazos quedarían sin efecto; por lo que, resultaba evidente que el interés de las partes en la venta se centraba en que se lograse la desafectación del inmueble en el lapso de vigencia o eventual prórroga y que los gastos generados por el proceso administrativo, estipulado en la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,oo), se tendrían como parte de pago del precio del inmueble, imputables al pago total, el cual debía verificarse una vez que le presentase a los oferidos el documento emitido por el ente administrativo competente, contentivo de la desafectación del inmueble.
Establecido lo anterior, debe quien decide, determinar el hecho del príncipe, como impedimento para lograr la venta definitiva del inmueble, ya que alegó, que pese a las gestiones que realizó para obtener la desafectación del inmueble dentro de su plazo originario, al no haberse acordado prórroga alguna al contrato, éste quedó resuelto de pleno derecho, conforme a su cláusula quinta, por lo que su obligación, en la cual convino, era devolver la cantidad que recibió como garantía de cumplimiento, en calidad de arras, más la suma de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), como cláusula penal, sin ninguna otra compensación, por no estar prevista para ese caso.
Por último, verificar la procedencia de la excepción de non adimpletis contratus, en el sentido de determinar si la parte actora, fue quien incumplió con su obligación de hacer redactar, introducir ante el Registro Subalterno correspondiente y pagar los emolumentos necesarios, del documento definitivo de compraventa, durante la vigencia del contrato, incumpliendo su obligación estipulada en el artículo 1.491 del Código Civil; y determinar, si la demandada, debe pagar, adicionalmente, a la parte actora, la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo), por daños y perjuicios, causados por el incumplimiento de su obligación; por cuanto ésta alegó la existencia de una cláusula penal, lo que ocasionaba la improcedencia de daños y perjuicios, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.258 del Código Civil.
Establecido lo anterior, y con la finalidad de emitir pronunciamiento en relación al mérito de la controversia, este jurisdicente pasa al análisis, valoración y apreciación de las pruebas promovidas por las partes. En tal sentido, la parte actora promovió:

1) Marcada “B”, copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 28 de enero de 2009, anotado bajo el Nº 16, Tomo 4 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Documento fundamental de la demanda, del cual se constata que la sociedad mercantil INSTITUTO EDUCACIONAL SANTA ELENA, C.A., en su carácter de oferente, conforme a la cláusula primera, se comprometió a vender a las sociedades mercantiles CONSTRUCTORA MUENTES E HIJOS, C.A., y CONSTRUCCIONES 1005, C.A., quienes en su carácter de oferidas, se comprometieron a comprar, un inmueble constituido por un terreno y la casa quinta sobre el construida, denominada SAN RAFAEL, el cual tiene una superficie aproximada de dos mil ochocientos ochenta metros cuadrados (2.880 Mts2), situada en la avenida Carabobo, hoy avenida José Antonio Páez) de la Urbanización El Paraíso, Parroquia San Juan, hoy parroquia El Paraíso, del Municipio Libertador del Distrito Capital, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte, que es su fondo, con terrenos que fueron del señor Carlos Melecio Basco y que son o fueron del señor Enrique J. Velutini, en una longitud de treinta y seis metros (36 Mts.); Sur, que es su frente con la avenida Carabobo (hoy José Antonio Páez), en treinta y seis metros (36 Mts.); Este, antiguamente, en parte con el callejón de la Estancia de Eladio Reverón y en parte con terrenos que fueron del señor José Berrisbeitía y actualmente en parte con casa-quinta del señor Daniel Maes y en parte con fondo de la casa de la señora Elizabeth de Hansz, en ochenta metros (80 Mts.); y, Oeste, con terrenos de la casa-quinta del señor Manuel M. Revenga, en ochenta metros (80 Mts.). De la cláusula segunda, se constata que el precio de venta fue fijado en la cantidad de cinco millones quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 5.550.000.oo). Que al momento de la autenticación, los oferidos, pagaron a la oferente, la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo), imputables al precio de la venta. Que la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo), se pagarían a los ciento ochenta (180) días continuos siguientes a la autenticación, el cual estaría condicionado a que se haya protocolizado la venta del inmueble. Que la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,oo), se pagarían al ciudadano DOUGLAS JOSÉ HURTADO ACUÑA, por la sociedad mercantil CONSTRUCIONES 1005, C.A., mediante un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 1-A, piso 1 de las residencias Betania, ubicada en la calle Berrisbeitía de la Urbanización El Paraíso, Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, que para la fecha de celebración de dicha convención estaba en construcción, y que de acuerdo al plano de construcción tenía una superficie de ciento quince metros cuadrados (115 Mts2) y constaría de tres (3) habitaciones, tres (3) baños, cocina, lavadero, Sala-comedor, tres (3) puestos de estacionamiento y dos (2) maleteros, cuyos linderos particulares constarían en el documento definitivo de venta; que el inmueble identificado como Residencias Betania estaba siendo construido sobre una parcela de terreno propiedad de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES 1005, C.A., el cual tiene una superficie aproximada de un mil doscientos setenta y seis metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (1.276,20 Mts2), cuyas medidas y linderos son los siguientes: Oeste, al que da su frente, en una extensión de 23,60 metros con calle Berrisbeitía; Este, en una extensión de 21,80 metros con propiedad que es o fue de la firma Miranda y Velutini; Norte, en una extensión de 56,20 metros con propiedad que es o fue del ciudadano Héctor Viale Rigo; y, Sur, en una extensión de 55,84 metros con propiedad que es o fue del ciudadano Simón Planas Suárez. Que dicho pago se efectuaría dentro de los noventa (90) días consecutivos siguientes a la fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa, siempre y cuando, se hubiese registrado el documento de condominio y los órganos administrativos hayan otorgado la permisología requerida para la habitabilidad del apartamento a dar en pago y cuyo precio fue establecido en la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,oo). Que la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,oo), fueron dispuestos como gastos generados por el proceso administrativo de desafectación del inmueble, imputables al precio total, cuyo pago se efectuaría una vez que la oferente presentará a los oferidos el documento emitido por el órgano administrativo contentivo de la desafectación. De acuerdo a la cláusula tercera, se estableció que la opción tendría una duración de ciento ochenta (180) días continuos, prorrogables en caso de no haberse materializado la desafectación, la cual sería establecida de mutuo acuerdo por las partes mediante documento público; que igualmente convinieron que de haberse materializado la desafectación del inmueble antes del vencimiento del plazo o su eventual prorroga, la misma debería ser notificada por la oferente a los oferidos, quedando sin efecto los plazos establecidos, debiendo efectuarse la venta antes de finalizar el séptimo día hábil siguiente a dicha notificación. De acuerdo a la cláusula cuarta, la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo), entregados, fueron en calidad de arras, a fin de garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones adquiridas, y que serían imputables al precio de la venta si ésta se realizare en el lapso establecido en dicho documento, quedando establecido, además, que la misma no generaría intereses a favor de los oferidos. De la cláusula quinta, se evidencia que el incumplimiento culposo o negligente, por parte de los oferidos, a las obligaciones que asumieron, dentro del plazo establecido, deberían pagar la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), a título de cláusula penal y como indemnización por daños y perjuicios a la oferente, quedando el contrato sin efecto y resuelto de pleno derecho, pudiendo la oferente disponer del inmueble y de la cantidad referida, que retendría para sí, de la suma dada en garantía, sin necesidad de decisión judicial, debiendo devolver a los oferidos la diferencia; y, que en caso de incumplimiento culposo o negligente por parte de la oferida, o en el supuesto que no se lograse la desafectación del inmueble, ésta debería reintegrar a los oferidos la suma que recibió como arras, más la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), como cláusula penal y como única y definitiva indemnización por los daños y perjuicios, quedando resuelto de pleno derecho el contrato, no pudiendo los oferidos exigir cumplimiento de ninguna otra obligación. De acuerdo a la cláusula sexta, se constata que la oferida se obligó a devolver la cantidad recibida como arras, más la cláusula penal, en el término de un (1) mes contado a partir del día siguiente al vencimiento del plazo o la eventual prorroga y que de no hacer la devolución, se entendería que la cantidad total a devolver, devengaría intereses a la tasa pasiva vigente en la banca comercial hasta la fecha de su devolución. En la cláusula séptima, se constata el compromiso de la oferente de entregar el inmueble libre de gravámenes, bienes y personas, solvente en todos los servicios públicos y privados, en caso de perfeccionarse la venta pactada. En la cláusula octava, se constata el compromiso de ambas partes, que todas las notificaciones deben realizarse por escrito con acuse de recibo en las direcciones que ambas señalaron. Documento que es valorado y apreciado por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 120 de la Ley de Registro Público y del Notariado y 1384 del Código Civil, por ser copia certificada de documento autentico, reconocido por las partes, expedida por funcionario público con facultades para dar fe pública. Así se establece.
2) Marcadas “C”, copias certificadas de documentos inscritos por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 14 de junio de 1978, bajo el Nº 11, Tomo 83-A-Sgdo.; el 6 de julio de 2010, bajo el Nº 9, Tomo 1-A-Sgdo. Documentales que se refiere a la constitución y estatutos sociales de la sociedad mercantil INSTITUTO EDUCACIONAL SANTA ELENA, C.A., así como su acta de asamblea extraordinaria de accionistas, celebrada el 31 de mayo de 2010. Con respecto a dicha promoción, este jurisdicente observa que la constitución y posteriores modificaciones al sustrato personal, así como demás atribuciones de su personería administrativa, no forman parte de los hechos controvertidos en el presente proceso, razón por la cual se desechan, por impertinentes. Así se establece.
3) Marcadas “D”, copia certificada de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 22 de marzo de 2007, bajo el Nº 35, Tomo 28, Protocolo Primero. De dicha documental, se constata que la sociedad mercantil INSTITUTO EDUCACIONAL SANTA ELENA, C.A., es la propietaria del inmueble constituido por un terreno y la casa-quinta sobre el construida, situada en la Avenida Carabobo, hoy avenida José Antonio Páez) de la urbanización El Paraíso, en jurisdicción de la Parroquia San Juan, hoy Parroquia El Paraíso, del Municipio Libertador del Distrito Federal, objeto del contrato de opción de compraventa, cuya ejecución se demandó, por venta que le hiciera la ASOCIACIÓN CIVIL BIBLIOTECA DE LOS TRIBUNALES DEL DISTRITO FEDERAL FUNDACIÓN ROJAS ASTUDILLO. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 120 de la Ley de Registro Público y del Notariado y 1384 del Código Civil. Así se establece.
4) Marcadas “E”, copias certificadas de documentos inscritos por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 8 de diciembre de 2011, bajo el Nº 44, Tomo 329-A-Sgdo.; el 30 de agosto de 2006, bajo el Nº 9, Tomo 179-A-Sgdo.; Documentales que se refiere a la actas de asamblea y modificaciones a los estatutos sociales y administración de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES 1005, C.A. Con respecto a dicha promoción, este jurisdicente observa que la constitución y posteriores modificaciones al sustrato personal, así como demás atribuciones de su personería administrativa, no forman parte de los hechos controvertidos en el presente proceso, razón por la cual se desechan, por impertinentes. Así se establece.
5) Marcadas “F”, copias certificadas de documento inscrito por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 6 de julio de 1995, bajo el Nº 34, Tomo 277-A-Sgdo. Documental que se refiere a la constitución y estatutos sociales de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MUENTES E HIJOS, C.A. Con respecto a dicha promoción, este jurisdicente observa que la constitución y estatutos sociales de la dicha empresa, no forman parte de los hechos controvertidos en el presente proceso, razón por la cual se desechan, por impertinentes. Así se establece.
6) En la etapa probatoria, hizo valer el valor probatorio de todas y cada una de las documentales que fueron consignadas con la demanda, sobre las cuales ya se emitió pronunciamiento en relación a su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece.
7) Hizo valer el principio de la comunidad de la prueba, con respecto a la declaración expuesta por la representación judicial de la parte demandada, con respecto a su convenimiento en cuando a la devolución de la cantidad de dinero recibida, conforme a la cláusula segunda del contrato, así como a la cláusula penal. Con respecto a dicha promoción este jurisdicente emitirá pronunciamiento en las motivaciones de mérito del presente fallo. Así se establece.

Por su parte, la demandada, promovió:

1) Conjuntamente con su escrito del 14 de abril de 2014, consignó marcado “B”, legajo de nómina del personal docente, directivo docente, administrativo, obrero y consejo superior del Instituto Universitario de Tecnología de Administración Industrial (IUTA), con la finalidad de evidenciar que el ciudadano “Ricardo Gutiérrez”, no labora en las instalaciones donde se traslado el alguacil, para practicar su citación personal. Con respecto a dicha promoción, encuentra este jurisdicente, que dicho incidente fue resuelto mediante decisión del 28 de noviembre de 2014, dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Razón por la cual, dicha promoción, a los efectos del mérito de la controversia, se considera impertinente. Así se establece.
2) Conjuntamente con la contestación de la demanda, marcada “B”, copia fotostática de Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.234, del 22 de julio de 2005; y, marcado “C”, copia fotostática a color de catalogo elaborado con ocasión al I Censo del Patrimonio Cultural 2004-2005. Es un hecho aceptado y reconocido por las partes, que el inmueble objeto del contrato de opción de compraventa, se encontraba afectado por el Instituto del Patrimonio Cultural del Consejo Nacional de la Cultura del Ministerio de la Cultura, como bien de interés cultural. Hecho éste, que a pesar de estar expresamente convenido por las partes, queda demostrado con las documentales aquí analizadas, razón por la cual, son valoradas y apreciadas como fidedignas, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el artículo 432 eiusdem. Así se establece.
3) Marcadas “1”, “2” y “3”, planilla para la inscripción en el registro Nacional de Establecimientos del Ministerio del Trabajo, Registro Nacional de Establecimientos del Ministerio del Trabajo y Solvencia de Recaudos Administrativos y oficio Nº 502RA07, del 6 de julio de 2007, emanadas del Ministerio del Trabajo y del Ministerio para el Poder Popular para la Educación, respectivamente. Dichas documentales son consideradas impertinentes al presente proceso, toda vez que las mismas no se refieren al cumplimiento o no de las partes a las obligaciones que asumieron en el documento de opción de compraventa cuyo cumplimiento se demandó. Así se establece.
4) Marcada “D”, copia fotostática de oficio Nº 001417, del 23 de noviembre de 2010, emanado del Instituto del Patrimonio Cultural del Consejo Nacional de la Cultura del Ministerio de la Cultura, del cual se evidencia que dicho ente, aprobó la solicitud de demolición de las construcciones adosadas a la estructura original de la quinta San Rafael, por cuanto consideró que dicha propuesta revalorizaba los valores arquitectónicos de la edificación. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documento público administrativo. Así se establece.
5) Notificación, efectuada por la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, el 28 de enero de 2011. De dicha documental, se evidencia que el 28 de enero de 2011, la referida notaría pública, se trasladó y constituyó en la Urbanización Araguaney, Edificio Mijao, piso 1, apartamento 1-A, carretera Caracas-Guarenas, con la finalidad de notificar a los ciudadanos JOSÉ FREITAS y LESBIA EVANGELISTA CAÑARTE DE MUENTES, en su carácter de Presidente y Vicepresidente de las sociedades mercantiles CONSTRUCTORA MUENTES E HIJOS, C.A., y CONSTRUCCIONES 1005, C.A., respectivamente, que el inmueble, objeto del contrato de la opción de compraventa, había sido desafectado por el Instituto de Patrimonio Cultural, según oficio Nº 001417 del 23 de noviembre de 2010, permitiéndose la demolición parcial del área construida, preservando el área especificada en el plano indicativo; que a los fines de introducir el documento definitivo de compraventa, debían proceder a retirar en un plazo no mayor y perentorio de 72 horas, el registro de Información Fiscal de la vendedora y Registro de Información Fiscal y cédula de identidad de su representante legal; cédula catastral; solvencia de derecho de frente; solvencia de aseo urbano y domiciliario y solvencia de hidrocapital. Que debían participar con por lo menos 24 horas de anticipación, la fecha y hora para el otorgamiento del documento de venta dentro del plazo de siete (7) días hábiles. Asimismo, se constata que al llegar a la dirección indicada, la funcionaria, dejó constancia que en el referido apartamento no se encontraba persona alguna, por lo que procedió a dejar fijada en la reja del mismo, una copia de la solicitud junto con el recibo correspondiente, así como introdujo por debajo de la puerta otro juego igual. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser actuación efectuada por funcionario público con facultades para dar fe pública del acto. Así se establece.
6) Marcada “F”, copia fotostática de documento protocolizado por ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 17 de septiembre de 2010, bajo el Nº 44, Tomo 32 del Protocolo de Transcripción. De dicha documental, se evidencia la culminación del Edificio Betania, ubicado en la Parcela Nº 10, Urbanización Berrisbeitía, El Paraíso, Código Catastral 01-01-08-U01-014-007-026-000-000-000, Parroquia El Paraíso, toda vez que tal documental obedece al documento de condominio de dicho edificio. Inmueble donde se encuentra situado el apartamento que, conforme al contrato objeto de la presente demanda, fue dado como parte de pago del precio del inmueble objeto del presente juicio. Documental que es tenida como fidedigna, conforme con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documento público. Así se establece.

Analizadas las pruebas evacuadas por las partes, tenemos que estamos en presencia de la pretensión de cumplimiento de contrato, del negocio jurídico bilateral, por medio del cual ambas partes se comprometieron de manera recíproca. Así pues, la oferente vendedora, se comprometió a vender a los oferidos compradores, un inmueble constituido por un terreno y la casa-quinta sobre él construida, denominada San Rafael, con un área aproximada de dos mil ochocientos ochenta metros cuadrados (2.880 Mts.2), situado en la Avenida Carabobo (hoy José Antonio Páez) de la Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte, que es su fondo, con terrenos que fueron del señor Carlos Melecio Basco y que son o fueron del señor Enrique J. Velutini, en una extensión de treinta y seis metros (36 Mts); Sur, que es su frente, con la avenida Carabobo, en una extensión de treinta y seis metros (36 Mts); Este, antiguamente y según los títulos de propiedad, en parte con callejón de la Estancia de Eladio Reverón y en parte, con terrenos que fueron del señor José Berrisbeitía y actualmente linda por ese lado, en parte, con casa-quinta del señor Daniel Maes y en parte con fondo de casa de la señora Elizabeth Hansz, en una extensión de ochenta metros (80 Mts); y Oeste, con terrenos de la casa-quinta del señor Manuel M. Revenga, en una extensión de ochenta metros (80 Mts). De igual forma, la parte oferente vendedora, conforme al contenido de la parte in fine de la cláusula segunda, se comprometió a presentar a los oferidos compradores, el documento emitido por el órgano administrativo competente correspondiente a la desafectación del inmueble. El precio que ambas partes fijaron, fue la cantidad de cinco millones quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 5.550.000,oo), de los cuales, los oferidos compradores, entregaron al momento de la suscripción del contrato cuya ejecución se demanda, la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo), los cuales, conforme a la interpretación armónica de las cláusulas segunda, cuarta y quinta, fue con la finalidad de garantizar el cumplimiento de sus obligaciones, imputables al precio. Asimismo, conforme a la cláusula segunda, los oferidos compradores, se comprometieron en pagar la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo), a los ciento ochenta (180) días continuos, contados a partir de la fecha del otorgamiento de la opción de compraventa, por ante la Notaria Pública. Sin embargo, establecieron que dicho pago estaba condicionado a que se hubiese efectuado la protocolización de la venta definitiva; lo que entiende este jurisdicente, conforme lo dispuesto en la cláusula tercera, que refiere la duración de la opción; en tal sentido, el pago se efectuaría al momento de la protocolización definitiva de la venta. Así se establece.
La cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,oo), sería pagada, conforme al contenido de la cláusula analizada, mediante la dación en pago al ciudadano DOUGLAS JOSÉ HURTADO ACUÑA, por parte de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA 1005, C.A., de un apartamento, distinguido con el Nº 1-A, Piso 1, de las Residencias Betania, ubicada en la calle Berrisbeitía de la Urbanización El Paraíso, que para la época, se encontraba en construcción, cuya dación se verificaría dentro de los noventa (90) días continuos siguientes a la fecha de protocolización de la venta definitiva, siempre que a dicho inmueble se le hubiesen otorgado toda la permisología requerida para su habitabilidad; y, por último, la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,oo), con los cuales se pagarían los gastos generados por el proceso administrativo de desafectación del inmueble, imputables al precio; que se pagarían una vez la oferente presentara a los oferidos el documento de desafectación. Igualmente, de la cláusula tercera, las partes convinieron que la duración de la opción, era de ciento ochenta (180) días continuos, los cuales serían prorrogables en caso de no haberse logrado la desafectación del inmueble, cuya eventual prórroga, sería establecida por las partes a través de otro documento separado; y, que en caso de haberse logrado la desafectación del inmueble, los plazos quedarían sin efecto, desde el momento en que la oferente notificara a los oferidos, debiendo proceder a la venta definitiva antes de finalizar el séptimo (7º) día hábil siguiente a la notificación.
En la cláusula quinta, las parte convinieron que si la venta definitiva no llegase a efectuarse, por culpa o negligencia de los oferidos compradores, dentro del plazo establecido, deberían pagar la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), a título de cláusula penal, como indemnización por daños y perjuicios, quedando sin efecto y resuelto de pleno derecho el contrato, pudiendo la oferente disponer del inmueble, descontando de la cantidad recibida como arras, el monto indicado, debiendo devolver el remanente de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,oo). Estableciéndose, igualmente, que si el incumplimiento fuese por culpa o negligencia de la oferente, o en el supuesto que no se lograse la desafectación del inmueble, ésta debería devolver la suma que recibió como arras, más la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), por concepto de cláusula penal y como única y definitiva indemnización por los daños y perjuicios, quedando, igualmente, resuelto de pleno derecho el contrato, no pudiendo reclamar los oferidos, el cumplimiento de ninguna otra obligación. Así se establece.
Según la cláusula sexta, las partes establecieron que de ocurrir el incumplimiento de la oferente, con consiguiente aplicación de la cláusula penal, se obligó a devolver las cantidades expresadas en el término de un (1) mes contado a partir del día siguiente al vencimiento del plazo o eventual prórroga; y, dado el hecho que no se efectúe tal devolución, la cantidad total a devolver, devengaría intereses a la tasa pasiva vigente en la banca comercial hasta la fecha en que ocurra la devolución.
De la interpretación efectuada al contrato de opción de compraventa cuya ejecución se demandó, puede este jurisdicente entender, que las partes supeditaron la ejecución del mismo a la obtención de la desafectación del inmueble objeto del negocio jurídico, toda vez, que como quedó probado en autos y de lo cual ambas partes estaban en conocimiento, el inmueble estaba afectado como bien de interés cultural del Municipio Libertador por el Instituto de Patrimonio Cultural del Ministerio del Poder Popular para la Cultura; esto, no sólo se encuentra convenido por las partes, sino que fue probado con las copias fotostáticas de la Gaceta Oficial Nº 38.234 del 22 de julio de 2005 y del catálogo del patrimonio cultural venezolano 2004-2007, de las cuales se evidenció la resolución Nº 003-05 del 20 de febrero de 2005, emanada de dicho instituto. Así se establece.
Habiendo las partes, supeditado la ejecución del contrato, a la desafectación del inmueble dentro del plazo establecido de 180 días continuos siguientes a su autenticación; de no producirse, las partes podían haber acordado una prórroga; sin embargo, la misma no ocurrió, por lo que el lapso en cuestión, venció el 27 de julio de 2009, sin que la parte oferente obtuviera la nombrada desafectación del inmueble. La desafectación ocurrió el 23 de noviembre de 2010; es decir, a más de un (1) año posterior al vencimiento del plazo de la oferta; sin que las partes hubieran convenido en la prórroga, conforme lo estipularon en la cláusula tercera de la convención.
De lo anterior concluimos, que el negocio quedó supeditado a la obtención de la desafectación del inmueble como bien de interés cultural del Municipio Libertador por el Instituto del Patrimonio Cultural, dentro del plazo establecido de ciento ochenta (180) días continuos; lo que no ocurrió hasta un (1) año más tarde; con lo cual, la parte demandada, pretendió eximirse de dicha responsabilidad, en la falta de desafectación oportuna del inmueble por parte de la administración; así como en la negación y contradicción de los hechos alegados como su incumplimiento. Ahora bien, no obstante lo anterior, del estudio y análisis profundo del documento fundamental de la presente demanda, debe quien decide, establecer que conforme a la doctrina imperante, por demás reiterada, conlleva a este sentenciador a determinar que en el contrato examinado, se cumplen los requisitos exigidos en los artículos 1.161 y 1.474 del Código Civil, referidos al consentimiento de las partes en el objeto del negocio jurídico y su precio; es decir, se cumple con los elementos de consentimiento, objeto y precio, para que se configure el contrato de compraventa; por lo que se considera que el estudiado contrato cuya ejecución se demandó, tiene que ser considerado como una venta perfecta e irrevocable, al subsumirse sus elementos dentro del criterio sentado en la decisión Nº 116 del 12 de abril de 2005, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente Nº 04-109, caso Ana Morella Serrano Iriarte y otros, contra Lina Cecilia Ruiz Velutini, ratificado mediante decisión Nº 116, dictada el 22 de marzo de 2013, caso Diego Arguello Lastres, contra María Isabel Gómez; y, mediante decisión Nº 820 del 11 de diciembre de 2015, caso Mk Ingeniería, C.A., contra Inversiones Ruju, C.A., mediante las cuales se establece que los contratos de opción de compraventa, siempre que se den los elementos de consentimiento, objeto y precio, deben ser considerados ventas, en razón de ello, y no obstante la discusión sobre el incumplimiento o no de la demandada, debe quien resuelve establecer que la verdadera naturaleza jurídica del contrato suscrito por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 28 de enero de 2009, anotado bajo el Nº 16, Tomo 4 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, es una verdadera venta y sus efectos y consecuencias, deben ser analizadas bajo ese contexto y así expresamente se establece.
Establecido lo anterior, observa este jurisdicente que la parte demandada, al momento de contestar la demanda, alegó la inejecutabilidad del posible fallo, en caso de ser declarada con lugar la demanda principal, dado que parte del precio fue convenido mediante la dación en pago de un apartamento, que para el momento de la celebración de la convención, se encontraba en proyecto y realización; por lo que, al no haberse materializado la construcción del mismo, no podía procederse al otorgamiento del documento definitivo; en tal sentido, observa quien decide, que si bien es cierto que las partes convinieron que parte del precio se pagaría mediante la dación en pago de un inmueble a favor del ciudadano DOUGLAS JOSÉ HURTADO ACUÑA, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 1-A, situado en el piso 1 de la Residencias Betania, ubicada en la calle Berrisbeitía de la Urbanización El Paraíso, Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Federal, el cual se estaba construyendo y se encontraba determinado en el plano de la construcción con una superficie de ciento quince metros cuadrados (115 Mts2), con las siguientes dependencias: tres (3) habitaciones, tres (3) baños, cocina, lavadero, Sala-Comedor, tres (3) puestos de estacionamiento y dos (2) maleteros, no es menos cierto, que las partes establecieron un precio para el inmueble cuya dación en pago se efectuaría, en la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,oo). Por tanto, aun cuando el inmueble en cuestión no se haya materializado mediante su construcción, no implica que la parte actora, para cumplir con su obligación pueda efectuarlo mediante el equivalente, en cualquiera de las modalidades legalmente permitidas. Por tanto, mal podría endilgarse una presunta inejecutabilidad del fallo, cuando el pago del saldo del precio, puede ser efectuado por otros medios legalmente establecidos; es decir, mediante el pago por equivalente. Así se establece.
Por último, observa quien aquí sentencia que la parte actora pidió que la parte demandada conviniera o fuese condenada a dar cumplimiento a lo convenido por las partes en el documento fundamental; o en su defecto, le devolviera la cantidad de dinero recibida, conforme a la cláusula segunda, de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo), más la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), como cláusula penal, más los intereses generados desde el 27 de julio de 2009, hasta la fecha que se hiciera efectivo el pago, tomando en consideración la tasa pasiva, según lo convenido, es decir, que se pretendió en forma subsidiaria la devolución de la cantidad recibida más la clausula penal; en razón de ello, la demandada, al momento de contestar la pretensión actoral, convino expresamente en devolver la cantidad recibida y los quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), como cláusula penal; de lo cual, se aprecia que dicho convenimiento, si bien es cierto ocasiona una aceptación en relación a dicha pretensión, no es menos cierto que para descender a su resolución hay que resolver primero la pretensión principal. Siendo ello así, y determinándose de los elementos probatorios arriba analizados y su contexto con lo debatido en este proceso judicial, que la pretensión actoral gravita en el cumplimiento del contrato por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 28 de enero de 2009, anotado bajo el Nº 16, Tomo 4 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; el cual según el criterio expuesto de nuestro Alto Tribunal, configura un verdadero contrato de compraventa, debe quien decide, declarar que al no haberse otorgado el documento definitivo de compraventa luego de la desafectación del inmueble objeto del referido contrato, y no habiendo ninguna otra traba impuesta por los contratantes, debe prosperar la demanda incoada y llegarse a la conclusión sobre la procedencia de la pretensión principal; lo que impide descender al análisis sobre la pretensión subsidiaria; por tanto, aún cuando el demandado haya aceptado efectuar la devolución de la cantidad recibida, mal podría quien aquí decide, acordar tal aceptación o convenimiento, dada la procedencia de la acción principal. En este mismo orden de ideas, queda comprendida las excepciones invocadas por la demandada en cuanto a la imposibilidad de cumplimiento por el hecho del príncipe o la excepción de contrato no cumplido, toda vez, que al materializarse la consolidación del contrato de compraventa, no cabe excepcionarse de su cumplimiento por imposibilidad del hecho del príncipe, lo cual quedó descartado con la propia desafectación del inmueble o con la excepción de contrato no cumplido, cuando la demandante consolidó la titularidad del inmueble y solo espera la tradición para el cumplimiento complementario de la compraventa realizada. En razón de ello, debe declararse sin lugar la apelación interpuesta el 30 de septiembre de 2016, por el abogado JOSÉ GRATEROL GALINDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 2 de mayo de 2016, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por las sociedades mercantiles CONSTRUCTORA MUENTES E HIJOS, C.A., CONSTRUCCIONES 1005, C.A., y el ciudadano JOSÉ FREITAS, en contra de la sociedad mercantil INSTITUTO EDUCACIONAL SANTA ELENA, C.A. Debiendo condenarse a la parte demandada a otorgar por ante el Registro Inmobiliario respectivo, la tradición, mediante documento definitivo, del inmueble constituido por un terreno y la casa-quinta sobre él construida, denominada San Rafael, con un área aproximada de dos mil ochocientos ochenta metros cuadrados (2.880 Mts.2), situado en la Avenida Carabobo (hoy José Antonio Páez) de la Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte, que es su fondo, con terrenos que fueron del señor Carlos Melecio Basco y que son o fueron del señor Enrique J. Velutini, en una extensión de treinta y seis metros (36 Mts.); Sur, que es su frente, con la avenida Carabobo, en una extensión de treinta y seis metros (36 Mts.); Este, antiguamente y según los títulos de propiedad, en parte con callejón de la Estancia de Eladio Reverón y en parte, con terrenos que fueron del señor José Berrisbeitía y actualmente linda por ese lado, en parte, con casa-quinta del señor Daniel Maes y en parte con fondo de casa de la señora Elizabeth Hansz, en una extensión de ochenta metros (80 Mts.); y Oeste, con terrenos de la casa-quinta del señor Manuel M. Revenga, en una extensión de ochenta metros (80 Mts.); y, sólo en caso de no dar cumplimiento voluntario, la presente decisión, servirá de título, previo el cumplimiento por parte de la parte actora del pago del saldo del precio, ante el tribunal de la causa según lo convenido en la convención de compraventa, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y proceder a su protocolización. Todo lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.

V. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta el 30 de septiembre de 2016, por el abogado JOSÉ GRATEROL GALINDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, en el libre ejercicio de la profesión, titular de la cédula de identidad Nº V-4.307.261, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.309, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 2 de mayo de 2016, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por las sociedades mercantiles CONSTRUCTORA MUENTES E HIJOS, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 6 de julio de 1995, bajo el Nº 34, Tomo 277-A-Sgdo.; CONSTRUCCIONES 1005, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 30 de agosto de 2006, bajo el Nº 9, Tomo 179-A-Sgdo.; y, el ciudadano JOSÉ FREITAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.238.164, en contra de la sociedad mercantil INSTITUTO EDUCACIONAL SANTA ELENA, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el 14 de junio de 1978, bajo el Nº 11, Tomo 83-A-Sgdo. En consecuencia, se CONDENA a la parte demandada, otorgar por ante el Registro respectivo del Municipio Libertador del Distrito Capital, la tradición, mediante documento definitivo, del inmueble constituido por un terreno y la casa-quinta sobre él construida, denominada San Rafael, con un área aproximada de dos mil ochocientos ochenta metros cuadrados (2.880 Mts.2), situado en la Avenida Carabobo (hoy José Antonio Páez) de la Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte, que es su fondo, con terrenos que fueron del señor Carlos Melecio Basco y que son o fueron del señor Enrique J. Velutini, en una extensión de treinta y seis metros (36 Mts.); Sur, que es su frente, con la avenida Carabobo, en una extensión de treinta y seis metros (36 Mts.); Este, antiguamente y según los títulos de propiedad, en parte con callejón de la Estancia de Eladio Reverón y en parte, con terrenos que fueron del señor José Berrisbeitía y actualmente linda por ese lado, en parte, con casa-quinta del señor Daniel Maes y en parte con fondo de casa de la señora Elizabeth Hansz, en una extensión de ochenta metros (80 Mts.); y Oeste, con terrenos de la casa-quinta del señor Manuel M. Revenga, en una extensión de ochenta metros (80 Mts.); y, sólo en caso de no dar cumplimiento voluntario, la presente decisión, servirá de título, previo el cumplimiento por parte de la parte actora del pago del saldo del precio, ante el tribunal de la causa según lo convenido en la convención de compraventa, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y proceder a su protocolización;
TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la recurrente; y,
CUARTO: Queda así CONFIRMADA, la decisión apelada.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2017, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los artículos 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (7) días del mes de diciembre del año dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

EDER JESUS SOLARTE MOLINA.
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS.
Exp. Nº AP71-R-2016-000976.
Definitiva/Civil/Recurso
Cumplimiento de Contrato/CONFIRMA
Sin Lugar Apelación/Con Lugar Demanda/”F”
EJSM/AMVV/carg.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres post meridiem (3:00 P.M.). Conste,
LA SECRETARIA,


Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS

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