Exp. Nº AP71-R-2017-000287
Definitiva/Civil/Recurso
Desalojo/Con Lugar Apelación
Parcialmente Con Lugar la demanda/REVOCA/”D”
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
“Vistos”, con sus antecedentes.
I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.
PARTE ACTORA: SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el 21 de febrero de 1994, bajo el Nº 62, Tomo 39-A-Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK, OSWALDO EMILIO ABLAN CANDIA, RAFAEL IGNACIO ZAMORA AGUIRRE, PEDRO JAVIER MATA HERNÁNDEZ y ANA FELICIA LORCA TORRES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.007.938, V-3.176.446, V-10.518.528, V-6.824.998 y V-11.412.683, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 67.301, 36.358, 155.514, 43.897 y 215.064, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-11.680.030.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ANDREINA CRUCES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-21.291.855, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 239.141.
MOTIVO: DESALOJO.
II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.
Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la apelación interpuesta el 13 de marzo de 2017, por el abogado OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 8 de marzo de 2017, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A., en contra de la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto del 24 de marzo de 2017 (fs. 244-245), la dio por recibida, entrada, asumió la competencia para conocer del presente asunto, de conformidad con la resolución Nº 2009-0006, del 18 de marzo de 2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, así como en la interpretación de ésta, efectuada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el 10 de marzo de 2010, en sentencia dictada en el expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrado YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA; y, fijó los trámites para su instrucción, en segunda instancia, de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
El 3 de mayo de 2017, los abogados OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK, OSWALDO EMILIO ABLAN CANDIA y PEDRO JAVIER MATA HERNÁNDEZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escrito de informes.
Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, de seguidas pasa este jurisdicente hacerlo, en los términos que siguen:
III. RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS.
Se inició el presente juicio de desalojo, mediante libelo de demanda presentado el 1º de julio de 2016, por los abogados OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK, OSWALDO EMILIO ABLAN CANDIA, RAFAEL IGNACIO ZAMORA AGUIRRE, PEDRO JAVIER MATA HERNÁNDEZ y ANA FELICIA LORCA TORRES, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A., en contra de la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento del asunto al Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto del 11 de julio de 2016 (f. 47), lo admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento oral, establecido en los artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Efectuados los trámites de citación personal de la parte demandada, el 30 de septiembre de 2016, el ciudadano HORACIO RAMOS, en su carácter de alguacil, dejó constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada y consignó recibo de citación firmado.
El 19 de octubre de 2016, el abogado DANIEL AGUSTIN SUAREZ ROMERO, consignó instrumento poder que le acredita la representación judicial de la parte demandada; y, en tal carácter, consignó escrito de contestación de la demanda.
Por auto del 2 de noviembre de 2016, el juzgado de la causa, fijó la oportunidad para que se llevara a cabo la audiencia preliminar.
El 9 de noviembre de 2016, se difirió la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar.
En esa misma fecha, el abogado OSWALDO A. ABLAN HALLAK, en su carácter de apoderado judicial de la pare actora, impugnó las copias o reproducciones fotostáticas de supuestos comprobantes de consignaciones arrendaticias, consignadas por la parte demandada.
El 16 de noviembre de 2016, se llevó a cabo la audiencia preliminar, en cuyo acto estuvieron representadas ambas partes.
El 22 de noviembre de 2016, el abogado DANIEL AGUSTÍN SUAREZ ROMERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas.
El 30 de noviembre de 2016, el abogado OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
El 5 de diciembre de 2016, el abogado DANIEL AGUSTÍN SUAREZ ROMERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de oposición a la admisión de las pruebas de su antagonista.
El 12 de diciembre de 2016, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a la admisión de las pruebas promovidas por las partes; y, fijó oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio.
El 8 de febrero de 2017, la ciudadana ELIZABETH MARÍA CASTRO CARDONA, parte demandada, otorgó poder apud-acta a la abogada ANDREINA CRUCES.
El 13 de febrero de 2017, se difirió la oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio.
El 20 de febrero de 2017, se llevó a cabo la audiencia de juicio, en donde estuvieron representadas ambas partes. Asimismo, por actuación aparte, dictó de manera oral el dispositivo del fallo, reservándose la oportunidad para su publicación en extenso.
El 1º de marzo de 2017, el abogado OSWALDO A. ABLAN HALLAK, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, apeló del dispositivo del fallo, dictado de manera oral en la audiencia de juicio.
El 8 de marzo de 2017, se público la decisión definitiva, mediante la cual se declaró sin lugar la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A., en contra de la ciudadana ELIZABETH MARÍA CASTRO CARDONA.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación el 13 de marzo de 2017, por la representación judicial de la parte actora; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:
IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
PUNTO PREVIO
DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL EN SEGUNDO GRADO DE CONOCIMIENTO
Conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, mediante la cual se modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.), de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y de familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; así como de la interpretación de dicha resolución, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, en donde se expresó:
“...Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “...Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza...”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “...de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia...”.
...Omissis...
De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio.
En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela...”. (Subrayado, negrita y cursiva de este Tribunal).-
Dada la redistribución de competencias efectuada por la Sala Plena del Máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, la cual acata este jurisdicente, se puede determinar del escrito libelar, que la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A., en contra de la ciudadana ELIZABETH MARÍA CASTRO CARDONA, fue instaurada el 1º de julio de 2016, y por cuanto conforme a la Resolución y fallo citado, la competencia en segundo grado de conocimiento otorgada a los Juzgados Superiores Civiles de los juicios provenientes de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, actuando como Tribunales de Primera Instancia, quedó supeditada a los asuntos que se interpusieren posteriores a su vigencia; esto es, a partir del 2 de abril de 2009; fecha en la cual se publicó en Gaceta Oficial Nº 39.152, tal como se dispuso en el artículo 5 de dicha Resolución, lo que delimitó su aplicabilidad; con fundamento en ello y en estricto apego a lo indicado, este Juzgado Superior asumió por auto de fecha 24 de marzo de 2017, la COMPETENCIA, para conocer del presente asunto en segunda instancia, dado que en el caso bajo análisis la demanda fue interpuesta luego de la entrada en vigencia de la Resolución que otorgó a este órgano jurisdiccional tan especialísima competencia. Así se establece.
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Se defiere al conocimiento de esta alzada, el recurso de apelación interpuesto el 13 de marzo de 2017, por el abogado OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 8 de marzo de 2017, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A., en contra de la ciudadana ELIZABETH MARÍA CASTRO CARDONA.
Fijados los extremos del recurso, este tribunal para resolver considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 8 de marzo de 2017; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo:
“…Así las cosas, continuando en el extenso del presente fallo, resulta necesario delimitar los puntos sobre los cuales ha quedado trabada la litis, pues ello, es determinar el tema decidendum y fijar los limites de la controversia, es decir, lo que viene claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes, las pruebas y el valor de éstas; asimismo, se deja sin efecto, el auto dictado por este Tribunal en fecha 21/11/16, solo en cuanto a los: “HECHOS ADMITIDOS: la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado entre las partes en contención en el presente proceso”; por cuento no se desprende de las actas, que las partes hayan admitido la existencia de un contrato a tiempo. Asimismo, este juzgador observa, que en el fallo dictado en fecha 20/02/17, se incurrió en un error material en relación con la fecha de inicio de la relación arrendaticia, toda vez que se dejó sentado, que la misma comenzó en fecha 27/12/05, y visto que del documento de transacción que cursa en autos, se desprende, que la misma comenzó en fecha 01/01/06, razón por la cual se subsana dicho error en los términos acordados, a tal efecto se reproduce el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
…Omissis…
Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente Nº 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, determinó lo siguiente:
…Omissis…
En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
…Omissis…
La sentencia supra transcrita, preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de manera que, quien fundamente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez, que sin esta demostración, la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte, que lo alegado con la prueba del mismo; constituye la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio. La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante corresponde promover la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
Así, tras delimitar la valoración de los instrumentos aportados y su fundamento legal, de una revisión de las actas procesales que conforman el expediente, pasa este Juzgador a establecer la procedibilidad de la presente acción, para lo cual, observa que: Determinar la Procedibilidad de la acción, es dar a la misma, la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley, es decir, determinar que una acción sea exactamente tal o cual conforme a derecho, de modo que tratándose de “determinar la procedibilidad de la acción”, pueden observarse varias posiciones, para saber cuál es la acción ejercida, el elemento fundamental es la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, y aunado a estos presupuestos, siendo que en caso de marras, se observa que la parte actora, demanda el desalojo del inmueble previamente descrito, conforme el artículo 40 literal “a” y “g”, de la novísima Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece, que será causal de desalojo, que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos y que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes; quedando evidenciado, que la parte actora solo logro probar que la relación arrendaticia comenzó en fecha 01/01/06, y en virtud de ello, se hace imperativo valorar tal argumento de defensa; y así se establece.
En otro orden de ideas, es preciso abordar el alegato de defensa, en el cual la parte demandada hizo hincapié al rechazar y a todo evento negar y contradecir, con relación al inicio de la relación arrendaticia, indicando que la misma comenzó en fecha 27/12/05, razón por la cual, tal alegato se desecha; y así se declara.
Asimismo, la parte demandada logró desvirtuar la pretensión incoada por la parte actora, por cuanto trajo a los autos como prueba, copia de los pagos de los cánones de arrendamiento, realizados en la OFICINA DE CONTROL DE CONSIGNACIONES DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS; y en virtud de ello, se hace imperativo valorando tal argumento de defensa; y así se establece.
Finalmente, y siendo que la parte actora en su escrito libelar, demandó el vencimiento de contrato, alegando que la prorroga legal era por un año, siendo que de conformidad con el computo efectuado por este Tribunal, la prorroga legal que le correspondía al arrendatario, era de dos (2) años, contados a partir de la fecha de inicio y terminación del último de los contratos. Por otra parte la accionante logro probar que la relación arrendaticia tuvo una duración de siete (07) años, desprendiéndose en consecuencia de ello, que la prorroga legal correspondiente era de dos (02) años, en conformidad con lo que establece el artículo 25 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no habiendo llevado la parte demandante al expediente ninguna probanza que desvirtuara lo promovido por la parte demandada, en relación con la duración de la prorroga legal y con la falta de pago de los cánones de los cánones de arrendamiento.
En relación con el alegato de la parte actora, en el que manifiesta que el pago de los cánones de arrendamientos efectuados ante la OFICINA DE CONTROL DE CONSIGNACIONES DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, no correspondían con lo establecido contractualmente, por no tener la cuota correspondiente al índice de precios al consumidor; en ese sentido, quien aquí decide, después de una revisión exhaustiva de las actas, concluye que en el último de los contratos, que es el que determina el monto a pagar durante la vigencia de la prorroga legal, no se hace mención a que las cuotas de arrendamiento deben incluir un incremento por índice de precios al consumidor.
En consecuencia, conforme a lo expuesto, habiendo quedado demostrado en autos el pago de los cánones de arrendamiento y la duración de la relación arrendaticia, forzoso es para quien aquí suscribe, declarar SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue la sociedad mercantil SUCESIÓN PEREZ HERNANDEZ, C.A. (…) Contra la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA (…) y así se decide…”.
Con la finalidad de apuntalar el recurso de apelación ejercido, la representación judicial de la parte actora, consignó el 3 de mayo de 2017, escrito de informes, en los términos que siguen:
“…En el libelo de la demanda que propusimos en fecha 1º de julio de 2016, en su CAPITULO TERCERO/RELACIÓN DE LOS HECHOS, en sus páginas 4 a 7, ambas inclusive, alegamos textualmente:
…Omissis…
Igualmente, en el escrito de pruebas que presentamos en el Juzgado Décimo Cuarto (14º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, (en lo sucesivo el Tribunal de la causa), en fecha 30 de noviembre de 2016, en su CAPITULO TERCERO / EN CUANTO A LA CAUSAL DE DESALOJO DEL LITERAL G.: QUE EL CONTRATO SUSCRITO HAYA VENCIDO, en sus páginas 6 a 10, ambas inclusive, expresamos textualmente:
…Omissis…
Ciudadano Juez de alzada, es el caso que, el Tribunal de la causa, en su sentencia definitiva pronunciada en fecha 8 de marzo de 2017, objeto del presente recurso, al analizar la fecha cierta de inicio de la relación arrendaticia, a los fines de determinar el lapso de la prórroga legal correspondiente, en su capítulo II / CONSIDERACIONES DE MÉRITO, en sus páginas 6 vto., 7 vto. y 8 (Folios 234 vto., 235 vto. y 236 del expediente), expresa textualmente:
…Omissis…
Ciudadano Juez de alzada, con todo el respeto que nos merece el Tribunal de la causa, y las razones esgrimidas para fundamentar su decisión, pero que por supuesto no compartimos en absoluto, consideramos obligante formular, a modo de conclusiones determinantes para su decisión, las siguientes precisiones:
PRIMERA: En el escrito de promoción de pruebas que presentamos en el Tribunal de la causa, en fecha 30 de noviembre de 2016, en la página 2, CAPITULO SEGUNDO / PUNTO PREVIO, precisamente a los fines de suministrarle al Tribunal de la causa suficientes elementos de convicción que le permitiesen dictar una decisión con estricto apego a la verdad, que hiciese posible la tutela efectiva de los derechos e intereses de nuestra representada la sociedad mercantil SUCESIÓN PEREZ HERNANDEZ, C.A. (parte demandante), para así lograr la realización de la justicia; expresamos lo siguiente:
En cuanto a la fecha en que supuestamente comenzó la relación arrendaticia, defensa invocada por la representación judicial de la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA (parte demandada), en su escrito de contestación de la demanda, presentado en el Tribunal de la causa en fecha 19 de octubre del pasado año 2016, debemos señalar que, ciertamente se suscribió un contrato de arrendamiento inmobiliario entre nuestra representada la sociedad mercantil SUCESIÓN PEREZ HERNANDEZ, C.A. (LA ARRENDADORA) y unas personas naturales los ciudadanos ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA y JOSE DAVID GABAY ARMAS (LOS ARRENDATARIOS), respecto al inmueble de autos, con una duración de un (1) año fijo, que se comenzó a contar a partir del 1º de enero del año 2006 y llegó a su vencimiento el 31 de diciembre del mismo año 2006.
Posteriormente, se suscribieron dos (2) contratos de arrendamiento sucesivos, pero en esa oportunidad, entre nuestra representada la sociedad mercantil SUCESIÓN PEREZ HERNANDEZ, C.A. (LA ARRENDADORA) y una persona jurídica la sociedad mercantil MULTISERVICIOS COUNTRYAUTOS, C.A. (LA ARRENDATARIA), respecto al inmueble de autos, ambos con una duración de un (1) año fijo.
Ahora bien, ciudadano Juez de alzada, tal como consta en la transacción extrajudicial celebrada entre nuestra representada la sociedad mercantil SUCESIÓN PEREZ HERNÁNDEZ, C.A. (LA ARRENDADORA) y la sociedad mercantil MULTISERVICIOS COUNTRYAUTOS, C.A. (LA ARRENDATARIA), mediante el documento autenticado por la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 6 de marzo de 2009, dejándolo inserto bajo el Nº 53, Tomo 07 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; celebrada precisamente a los fines de regularizar sus relaciones jurídicas durante la prórroga legal arrendaticia, como consecuencia del arrendamiento que tenían pactado, y evitar cualquier futura controversia en torno a ello, convinieron en:
1º) Que entre ambas partes, nuestra representada la SUCESIÓN PEREZ HERNANDEZ, C.A. y la sociedad mercantil MULTISERVICIOS COUNTRYAUTOS, C.A., existió una relación arrendaticia que comenzó el 1º de enero de 2006 y finalizó convencionalmente el 31 de diciembre de 2008, respecto al inmueble de autos.
2º) Que para esa fecha (06 de marzo de 2009), la sociedad mercantil MULTISERVICIOS COUNTRYAUTOS, C.A., en su carácter de arrendataria, se encontraba haciendo uso de su derecho a la prorroga legal.
3º) Que al treinta y uno (31) de diciembre del año 2008, fecha del vencimiento del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento existente, la relación arrendaticia inmobiliaria había tenido una duración total convencional de tres (3) años; en razón de lo cual, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 38, literal b) (vigente para la fecha del vencimiento del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento existente), el contrato de arrendamiento se prorrogó legalmente por un lapso máximo de un (1) año, que se comenzó a contar a partir del primero (1º) de enero del año 2009 y venció el treinta y uno (31) de diciembre del mismo año 2009, fecha ésta última en que la sociedad mercantil MULTISERVICIOS COUNTRYAUTOS, C.A., en su carácter de arrendataria, cumplió con su obligación legal y contractual de entregar el inmueble arrendado.
Asimismo, y a los fines de probar plenamente todos y cada uno de los hechos antes expuestos, promovimos, y a tal efecto producimos e hicimos valer como medio de prueba, los siguientes instrumentos públicos y privados:
1º) Contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado entre nuestra representada (…) y unas personas naturales los ciudadanos ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA y JOSÉ DAVID GABAY ARMAS (LOS ARRENDATARIOS), respecto al inmueble de autos, mediante el documento autenticado por la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de diciembre de 2005, dejándolo inserto bajo el Nº 09, Tomo 120 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; el cual acompañamos al escrito de pruebas, en original, anexo marcado “A”, en tres (3) folios útiles.
2º) Contrato de arrendamientos inmobiliario celebrado entre nuestra representada (…) y una persona jurídica la sociedad mercantil MULTISERVICIOS COUNTRYAUTOS, C.A. (LA ARRENDATARIA), respecto al inmueble de autos, mediante el documento autenticado por la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de enero de 2007, dejándolo inserto bajo el Nº 69, Tomo 06 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; el cual acompañamos escrito de pruebas, en original, anexo marcado “B”, en tres (3) folios útiles.
3º) Contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado entre nuestra representada (…) y una persona jurídica la sociedad mercantil MULTISERVICIOS COUNTRYAUTOS, C.A. (LA ARRENDATARIA), respecto al inmueble de autos, mediante el documento suscrito en fecha 1º de enero de 2008; el cual acompañamos al escrito de pruebas, en original anexo marcado “C”, en dos (2) folios útiles.
4º) Transacción Extrajudicial celebrada entre nuestra representada (…) y la sociedad mercantil MULTISERVICIOS COUNTRYAUTOS, C.A. (LA ARRENDATARIA), respecto al inmueble de autos, mediante el documento autenticado por la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de marzo de 2009, dejándolo inserto bajo el Nº 53, Tomo 07 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; el cual acompañamos al escrito de pruebas, en original, anexo marcado “D”, en dos (2) folios útiles.
Todo lo antes expuesto, desvirtúa totalmente la afirmación del Tribunal de la causa cuando decidió que la relación arrendaticia inmobiliaria que vinculó a las partes del presente juicio, es decir, a nuestra representada la SUCESION PEREZ HERNANDEZ, C.A. y a la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA, tuvo una duración de siete (7) años, y que por ello le correspondió una prórroga legal por el lapso de dos (2) años, y no de un (1) año como lo probamos plenamente, en razón además, que la última relación arrendaticia fue entre nuestra representada (…) y la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA (persona natural), a diferencia de la relación arrendaticia anterior en la cual se celebró la transacción judicial en comento, justamente para evitar futuras discrepancias en cuanto a la duración de la prórroga legal que le correspondió, que reiteramos fue entre nuestra representada (…) y la sociedad mercantil MULTISERVICIOS COUNTRYAUTOS, C.A. (persona jurídica).
SEGUNDO: En cuando a la oposición realizada en fecha 22 de noviembre de 2016 (Folios 205 y 206 del Expediente), por la representación judicial de la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA (parte demandada) a la admisión como medio probatorio de la antes referida transacción Extrajudicial celebrada entre nuestra representada (…) y la sociedad mercantil MULTISERVICIOS COUNTRYAUTOS, C.A. (LA ARRENDATARIA), respecto al inmueble de autos, mediante el documento autenticado por la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de marzo de 2009, dejándolo inserto bajo el Nº 53, Tomo 07 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; la cual acompañamos al escrito de pruebas, en original, anexo marcado “D”, en dos (2) folios útiles; es de advertir a ese Tribunal de alzada que la misma no se acompañó al libelo de la demanda, ya que, el mal intencionado argumento de que la relación arrendaticia inmobiliaria que vincula a las partes del presente juicio supuestamente comenzó en el año 2006, surgió como un hecho sobrevenido a raíz de la contestación de la demanda, por lo tanto, es absurdo pretender que la tantas veces referida Transacción Extrajudicial se ha debido acompañar al libelo de la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil.
...Omissis…
Ciudadano Juez de alzada, con todo el respeto que nos merece el Tribunal de la causa, y las razones esgrimidas para fundamentar su decisión, pero que por supuesto no compartimos en absoluto, consideramos obligante formular, a modo de conclusiones determinantes para su decisión, las siguientes precisiones:
PRIMERA: Tal como consta en el escrito presentado en el Tribunal de la causa en fecha 9 de noviembre de 2016 (Folios 151 al 152 del Expediente), estando dentro de la oportunidad establecida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, IMPUGNAMOS las copias o reproducciones fotostáticas de todos y cada uno de los supuestos comprobantes de las consignaciones arrendaticias correspondientes a los doce (12) meses transcurridos entre el mes de enero del año 2014 y el mes de diciembre del mismo año 2014, ambos inclusive, supuestamente efectuadas por la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA (parte demandada), en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), ubicada en la Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, las cuales se acompañaron al escrito de contestación de la demanda, anexo marcado “D”, en veinticinco (25) folios útiles, presentado en el Tribunal de la causa en fecha 19 de octubre de 2016 (Folios 124 al 148, ambos inclusive del Expediente).
Ahora bien, Ciudadano Juez de alzada, el Tribunal de la causa en la parte narrativa de su sentencia definitiva pronunciada en fecha 8 de marzo de 2017, objeto del presente recurso, en su Capítulo I/ ANTECEDENTES, en el vuelto de la primera (1ra) página (Folio 229 vto. del Expediente), a partir de la línea veintitrés (23) expresa textualmente:
…Omissis…
Pero, contradictoria y “curiosamente”, en la parte narrativa de su sentencia definitiva pronunciada en fecha 8 de marzo de 2017, objeto del presente recurso, en su Capítulo II / DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS, en la página 5 vto. (Folio 233 vto. del Expediente), a partir de la línea diecinueve (19) expresa textualmente:
…Omissis…
Todo lo antes expuesto, desvirtúa totalmente la afirmación del Tribunal de la causa cuando establece…
...SEGUNDA: Tal como lo alegamos y probamos, tanto en nuestro libelo de la demanda, como en nuestro escrito de promoción de pruebas, respectivamente, en la cláusula CUARTA del cuarto y último contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado se convino textualmente…
…En tal sentido, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios (vigente para la fecha del vencimiento del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento existente), en su artículo 14 establece textualmente…
…En aplicación de lo convenido expresamente por las partes en la cláusula antes transcrita, y a lo dispuesto en tal sentido por la Ley, el canon de arrendamiento mensual a pagar, ajustado para el año de la prórroga legal, es decir, para el período comprendido entre el 1º de enero del año 2014 y el 31 de diciembre del mismo año 2014, resultó ser la cantidad de QUINCE MIL SEISCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 15.620,00), que es el producto de aplicarle al canon de arrendamiento mensual convencional de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) la variación porcentual del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), en el período comprendido entre el 1º de enero del año 2013 y el 31 diciembre del mismo año 2013, registrado y publicado por el banco Central de Venezuela, la cual fue el CINCUENTA Y SEIS COMA DOS POR CIENTO (56,2%), que se traduce en un incremento por la cantidad de CINCO MIL SEISCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 5.620,00); tal como consta en el cuadro Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), para el año 2013, registrado y publicado por el Banco Central de Venezuela, el cual acompañamos al libelo de la demanda, como uno de los instrumentos fundamentales de la pretensión, anexo marcado “G”, en un (1) folio útil.
Respecto al antes citado cuadro, es muy importante señalar que, el mismo no fue negado, rechazado, impugnado y/o desconocido por la representación judicial de la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA (parte demandada), en el acto de la contestación de la demanda, por consiguiente hace plena fe, y constituye plena prueba de los hechos alegados a que se refiere.
En cuanto a la defensa invocada por la representación judicial de la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA (parte demandada), en su escrito de contestación de la demanda, presentado en el Tribunal de la causa en fecha 19 de octubre del pasado año 2016, en el sentido de que el ajuste del canon de arrendamiento mensual, en base al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) registrado y publicado por el banco Central de Venezuela, no tenía aplicación por haber sido derogado el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como consecuencia de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; es importante precisarle a ese Tribunal de alzada que, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial fue publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, y entró en vigencia a partir de su publicación en la misma, es decir, a partir del 23 de mayo de 2014. Por consiguiente, para el 1º de enero de 2014, fecha a partir de la cual la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA, en su carácter de arrendataria, debió comenzar a pagar el canon de arrendamiento mensual ajustado en base a la variación porcentual del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), se encontraba en plena vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en razón de ello, era la legislación aplicable a la relación arrendaticia existente.
Todo lo antes expuesto, desvirtúa totalmente la afirmación del Tribunal de la causa cuando establece…
...TERCERA: En cuanto a la oportunidad en que supuestamente fueron consignados los cánones de arrendamiento mensual correspondientes a los meses de enero y febrero del año 2014, ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), es de advertir a ese Tribunal de alzada que, además de haberse efectuado supuestamente por una cantidad de bolívares que no se correspondía con el debido ajuste de acuerdo al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), para el año 2013, registrado y publicado por el Banco Central de Venezuela, como se explicó razonadamente en la precisión anterior; en todo caso, las mismas fueron efectuadas extemporáneamente en fecha 26 de febrero de 2014, y no en la oportunidad convenida en la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento inmobiliario existente, es decir, por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco (05) días del mes respectivo, extemporaneidad que puede ser comprobada en las copias o reproducciones fotostáticas de las consignaciones arrendaticias antes referidas, las cuales fueron traídas a los autos por la representación judicial de la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA (parte demandada), con su escrito de contestación de la demanda de fecha 19 de octubre de 2016, anexo marcados “D” (Folios 145 al 148 del Expediente), y luego promovidas y reproducidas en su escrito de promoción de pruebas de fecha 22 de noviembre de 2016, habiendo sido además impugnadas por nosotros en la oportunidad procesal correspondiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Todo lo antes expuesto, desvirtúa totalmente la afirmación del Tribunal de la causa cuando decidió que la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA (parte demandada) se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento mensual.
Al respecto ciudadano Juez de alzada, es importante precisar que el Tribunal de la causa al momento de motivar la sentencia apelada no analizó y juzgó sobre el monto y la oportunidad en que fueron consignados todos y cada uno de los cánones de arrendamiento mensual correspondientes al año de la prórroga legal, es decir, para período comprendido entre el 1º de enero del año 2014 y el 31 de diciembre del mismo año 2014, ante la oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI).
En tal sentido, es obligante señalar que, el Código de Procedimiento Civil dispone expresamente:
…Omissis…
Por todas y cada una de las razones de hecho y de derecho antes expuestas, solicitamos a este Tribunal de alzada que: PRIMERO: Declare CON LUGAR la presente apelación; SEGUNDO: REVOQUE en toda y cada una de sus partes la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de esta misma Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 8 de marzo de 2017; TERCERO: Declare CON LUGAR la demanda de desalojo propuesta, y extinguida la relación arrendaticia existente que vincula a las partes, y, por ello, en consecuencia, la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA (parte demandada) sea condenada por ese Tribunal: 1º) A hacerle la entrega material, real y efectiva del inmueble de autos, a nuestra representada (…) totalmente desocupado de personas y bienes, en el mismo perfecto estado de aseo, conservación, limpieza y mantenimiento en que lo recibió al inicio de la relación arrendaticia (1º de enero del año 2010), y solvente en el pago de todos y cada uno de los servicios públicos y/o privados de que se haya hecho uso en dicho inmueble, tales como consumo de agua potable, energía eléctrica, aseo urbano, servicios medio-ambientales, relleno sanitario, servicio telefónico, Internet, etc.; 2º) A pagarle a nuestra representada (…) por concepto de indemnización de los daños y perjuicios compensatorios que le ha causado, por haber dejado de pagar el canon de arrendamiento, la cantidad de bolívares equivalente a la suma de los cánones de arrendamiento mensual causados y dejados de pagar, antes especificados, correspondientes al año de la prórroga legal a que tenía derecho en la presente relación arrendaticia, es decir, los DOCE (12) meses comprendidos entre el mes de ENERO DEL AÑO 2014 y el mes de DICIEMBRE DEL MISMO AÑO 2014, ambos meses inclusive, a razón de QUINCE MIL SEISCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 15.620,00) cada mes, todo lo cual suma la cantidad de CIENTO OCHENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 187.440,00); 3º) A pagarle a nuestra representada (…) por concepto de aplicación de la cláusula penal arrendaticia inmobiliaria establecida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 22, numeral 3., la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 781,00) por cada día que ha transcurrido después de la fecha determinación o vencimiento de la antes referida prórroga legal (31 de diciembre del año 2014), y hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que se dicte en el juicio, como indemnización de los daños y perjuicios compensatorios causados por el incumplimiento de su obligación de entregar el precitado inmueble, al vencimiento del plazo de la prórroga legal que le correspondió; y 4º) Al pago de las costas del presente proceso…”.
La representación judicial de la parte demandada, no consignó ante esta alzada, escrito alguno de informes. Ahora bien, con vista que lo alegado por la representación judicial de la parte actora-recurrente, se circunscribe al mérito de la presente controversia, pues no alegó vicio alguno capaz de anular el fallo apelado, de conformidad con lo establecido en los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil; este jurisdicente, con la finalidad de emitir pronunciamiento al respecto, debe descender al análisis de los argumentos de hecho y de derecho esgrimidos por las partes, en la demanda y su contestación. Para lo cual se tiene que la parte actora, en su escrito libelar, expresó:
“…El demandante es nuestra representada la sociedad mercantil SUCESIÓN PEREZ HERNANDEZ, C.A. (…) en su carácter de propietaria y arrendadora del inmueble constituido por una parcela de terreno y las edificaciones o bienhechurías construidas sobre la misma, con un área de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200,00 m2) aproximadamente, ubicado en la Calle Norte Chapellín, Chapellín, Urbanización El Pedregal del Country Club, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, Distrito Metropolitano de Caracas…
…El demandado es la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA (…) en su carácter de arrendataria del precitado inmueble…
…En la presente demanda, el objeto de la pretensión es el desalojo del inmueble arrendado a la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA, en su carácter de arrendataria, por el contrato haberse vencido, y por ésta haber dejado de pagar el canon de arrendamiento mensual, durante el lapso de la prórroga legal; lo que, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 40, literales a., g. e i., y en las cláusulas TERCERA, CUARTA y OCTAVA del último contrato de arrendamiento celebrado, constituyen causales para que se declare con lugar el desalojo del inmueble arrendado, el cual ya fue suficientemente descrito antes.
…Omissis…
Ciudadano Juez, en el presente caso, la relación arrendaticia inmobiliaria se inició el primero (1º) de enero del año dos mil diez (2010), tal como consta de la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento inmobiliaria celebrado entre nuestra representada (…) y la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA (LA ARRENDATAIRA), mediante el documento autenticado por la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de enero de 2010, dejándolo inserto bajo el Nº 20, Tomo 05 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual acompañamos a la presente demanda, en original, anexo marcado “C”, en cuatro (4) folios útiles.
Posteriormente, se celebraron tres (3) contratos de arrendamiento inmobiliario consecutivos, entre nuestra representada (…) y la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA (LA ARRENDATARIA), tal como consta en los siguientes documentos:
1.-) Contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado mediante el documento autenticado por la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de febrero de 2011, dejándolo inserto bajo el Nº 24, Tomo 06 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual acompañamos a la presente demanda, en original, anexo marcado “D”, en cuatro (4) folios útiles.
2.-) Contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado mediante el documento autenticado por la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 23 de febrero de 2012, quedando anotado bajo el Nº 13, Tomo 01 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual acompañamos a la presente demanda, en original, anexo marcado “E”, en cuatro (4) folios útiles.
3.-) Contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado mediante el documento autenticado por la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 18 de febrero de 2013, quedando anotado bajo el Nº 042, Tomo 009 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual acompañamos a la presente demanda, en original, anexo marcado “F”, en cuatro (4) folios útiles.
Ahora bien, en la cláusula TERCERA del cuarto y último contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado, que es el antes especificado, se convino textualmente…
…Respecto a la duración del contrato de arrendamiento inmobiliario antes referido, cabe destacar que, el Código Civil en su artículo 1.599, dispone textualmente…
…Ciudadano Juez, con todo lo anteriormente expuesto se prueba plenamente que, al treinta y uno (31) de diciembre del año 2013, fecha del vencimiento del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento existente, la relación arrendaticia inmobiliaria que nos ocupa había tenido una duración total convencional de cuatro (4) años; en razón de lo cual, de conformidad con lo dispuesto, tanto en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 38, literal b) (vigente para la fecha del vencimiento del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento existente), como en el actual Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 26, el contrato de arrendamiento se prorrogó legalmente por un lapso máximo de un (1) año, que se comenzó a contar a partir del primero (1º) de enero del año 2014 y venció el treinta y uno (31) de diciembre del mismo año 2014, fecha ésta última en que la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA, debió haber cumplido con su obligación legal y contractual de entregar el inmueble arrendado.
En síntesis, con los antes referidos instrumentos públicos se prueban plenamente los siguientes hechos: 1º) Que el contrato de arrendamiento inmobiliario existente fue celebrado por un tiempo determinado, 2º) El vencimiento del plazo convenido por las partes, 3º) La duración total convencional de la relación arrendaticia, y 4º) El lapso e la prórroga legal que le correspondió, sus fechas de inicio y de vencimiento.
Ciudadano Juez, es el caso que, habiendo ocurrido el vencimiento del lapso de la prórroga legal a que tenía derecho, y no obstante las múltiples gestiones extrajudiciales efectuadas, la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA, en su carácter de arrendataria, no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado, causándole así daños y perjuicios a nuestra representada (…) en su carácter de propietaria y arrendadora.
Al respecto, debemos señalar que, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 22, numeral 3., establece textualmente…
…En tal sentido, y a los fines de la aplicación de la cláusula penal arrendaticia inmobiliaria establecida en el artículo antes transcrito, es necesario precisar que, tal como lo explicaremos razonadamente más adelante en el presente libelo de la demanda, el canon de arrendamiento mensual vigente para la fecha de terminación o vencimiento de la prórroga legal (31 de diciembre del año 2014) era la cantidad de QUINCE MIL SEISCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 15.620,00), lo que significa que el canon de arrendamiento diario vigente para esa misma fecha era la cantidad de QUINIENTOS VEINTE BOLIVARES CON SESENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 520,67) que es el producto de dividir el precitado canon de arrendamiento mensual vigente (…) entre treinta (30) días; por consiguiente, de conformidad con lo dispuesto expresamente en el antes referido artículo 22, numeral 3., la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA, en su carácter de arrendataria, está obligada a pagarle a nuestra representada (…) la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 781,00), por cada día que ha transcurrido después de la fecha de terminación o vencimiento de la antes referida prórroga legal (31 de diciembre del año 2014), y hasta la restitución definitiva del inmueble de autos, como indemnización de los daños y perjuicios compensatorios causados por el incumplimiento de su obligación de entregar el precitado inmueble, al vencimiento del plazo de la prórroga legal que le correspondió; cantidad de bolívares resultante de sumarle al valor equivalente al canon de arrendamiento diario vigente para la fecha de terminación o vencimiento de la prórroga legal (Bs. 520,67), la cantidad equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto (Bs. 260,33).
…Omissis…
Igualmente, ciudadano Juez, en la cláusula CUARTA del cuarto y último contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado se convino textualmente…
…en tal sentido, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 14 (vigente para la fecha del vencimiento del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento existente), establece textualmente…
…En aplicación de lo convenido expresamente por las partes en la cláusula antes transcrita, el canon de arrendamiento mensual ajustado para el año de la prórroga legal, es decir, para el periodo comprendido entre el 1º de enero del año 2014 y el 31 de diciembre del mismo año 2014, resultó ser la cantidad de QUINCE MIL SEISCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 15.620,00), que es el producto de aplicarle al canon de arrendamiento mensual convencional de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) la variación porcentual del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), en el periodo comprendido entre el 1º de enero del año 2013 y el 31 de diciembre del mismo año 2013, registrado y publicado por el Banco Central de Venezuela, la cual fue el CINCUENTA Y SEIS COMA DOS POR CIENTO (56,2%), que se traduce en un incremento por la cantidad de CINCO MIL SEISCIENTOS VEINTWE BOLÍVARES (Bs. 5.620,00); tal como consta en el cuadro Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), para el año 2013, registrado y publicado por el Banco Central de Venezuela, que acompañamos a la presente demanda, anexo marcado “G”, en un (1) folio útil.
Asimismo, debemos señalar que, en la cláusula OCTAVA del contrato de arrendamiento en comento, se convino textualmente lo siguiente…
…Ciudadano Juez, es el caso que, la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA, en su carácter de arrendataria del inmueble antes referido, le ha dejado de pagar a nuestra representada (…) los cánones de arrendamiento mensual ajustados correspondientes al año de la prórroga legal a que tenía derecho en la presente relación arrendaticia, es decir, los DOCE (12) meses comprendidos entre el mes de ENERO DEL AÑO 2014 y el mes de DICIEMBRE DEL MISMO AÑO 2014, ambos meses inclusive, a razón de QUINCE MIL SEISCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 15.620,00) cada mes, todo lo cual suma la cantidad de CIENTO OCHENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (bs. 187.440,00); incumpliendo su obligación principal de pagar el canon de arrendamiento mensual en los términos convenidos, y causándole así daños y perjuicios a nuestra representada.
…Omissis…
Subsumiendo los hechos antes expuestos, en los supuestos de las disposiciones legales y contractuales antes transcritas, se evidencia plenamente que la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA, en su carácter de arrendataria, ha incumplido reiteradamente con sus obligaciones legales y contractuales; lo cual da derecho a nuestra representada (…) a reclamar de ese Tribunal decide en forma expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión a que se refieren los particulares indicados en el CAPITULO SEPTIMO / PETOTIRIO del presente libelo.
…Omissis…
Ciudadano Juez, por las razones de hecho antes expuestas, y con fundamento en las disposiciones legales y contractuales antes transcritas, en nombre de nuestra representada (…) es que ocurrimos ante usted para demandar a la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA, en su carácter de arrendataria, para que convenga o en su defecto, ese Tribunal declare CON LUGAR la presente demanda por desalojo del inmueble arrendado, por el contrato haberse vencido, y por la arrendataria haber dejado de pagar el canon de arrendamiento mensual, durante el lapso de la prórroga legal, y extinguida la relación arrendaticia existente que los vincula, y, por ello, en consecuencia, sea condenada por ese Tribunal:
PRIMERO: A hacerle la entrega material, real y efectiva del inmueble de autos, a nuestra representada (…) totalmente desocupado de personas y bienes, en el mismo perfecto estado de aseo, conservación, limpieza y mantenimiento en que lo recibió al inicio de la relación arrendaticia (1º de enero del año 2010), y solvente en el pago de todos y cada uno de los servicios públicos y/o privados de que se haya hecho uso en dicho inmueble, tales como consumo de agua potable, energía eléctrica, aseo urbano, servicios medio-ambientales, relleno sanitario, servicio telefónico, Internet, etc..
SEGUNDO: A pagarle a nuestra representada (…) por concepto de indemnización de los daños y perjuicios compensatorios que le ha causado, por haber dejado de pagar el canon de arrendamiento, la cantidad de bolívares equivalente a la suma de los cánones de arrendamiento mensual causados y dejados de pagar, antes especificados, correspondientes al año de la prórroga legal a que tenía derecho en la presente relación arrendaticia, es decir, los DOCE (12) meses comprendidos entre el mes de ENERO DEL AÑO 2014 y el mes de DICIEMBRE DEL MISMO AÑO 2014, ambos meses inclusive, a razón de QUINCE MIL SEISCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 15.620,00) cada mes, todo lo cual suma la cantidad de CIENTO OCHENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 187.440,00).
TERCERO: A pagarle a nuestra representada (…) por concepto de aplicación de la cláusula penal arrendaticia inmobiliaria establecida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 22, numeral 3., la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 781,00) por cada día que ha transcurrido después de la fecha de terminación o vencimiento de la antes referida prórroga legal (31 de diciembre del año 2014), y hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que se dicte en el juicio, como indemnización de los daños y perjuicios compensatorios causados por el incumplimiento de su obligación de entregar el precitado inmueble, al vencimiento del plazo de la prórroga legal que le correspondió.
CUARTO: Al pago de las costas del presente proceso.
Nos reservamos expresamente demandar por separado cualesquier otros daños y perjuicios que se pudieran haber causado por el incumplimiento eventual de las otras obligaciones legales y contractuales asumidas por el arrendatario…”.
La representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda, el 19 de octubre de 2016, en los términos que siguen:
“…Acontece su señoría que fue incoada por ante este tribunal en contra de mi representada previamente descrita una demanda por desalojo de local comercial por la sociedad mercantil SUCESIÓN PEREZ HERNANDEZ C.A la cual fue notificada el día 29 de septiembre de 2016, cuyo número de expediente es AP31-V-2016-000657, demanda la cual NIEGO Y CONTRADIGO en su totalidad, debido a que de la misma se desprenden alegatos que son de total falsedad, iniciando con que la relación arrendaticia comenzó en el año 2005 como consta en contrato de arrendamiento entre las partes SUCESIÓN PEREZ HERNANDEZ C.A y la Ciudadana ELIZABETH CASTRO CARDONA, contrato el cual fue debidamente notariado ante la notaría décimo tercera del municipio libertador del distrito capital, caracas el día veintisiete (27) de diciembre de 2005 quedando inserto bajo el numero 09 tomo 120 de los libros de autenticación llevados por dicha notaría, el cual anexo bajo la letra “B”, demostrando así que la relación arrendaticia tiene más de 10 años, a diferencia de lo alegado por la parte demandante donde expresa que la relación arrendaticia comenzó en el año 2010, dejando en evidencia la pretensión del demandante de rebajar la cantidad de tiempo de prorroga legal a mi representada por concepto de relación arrendaticia, la cual sería de 3 años según lo establecido por el artículo 26 del DECRETO CON RANGO VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, a su vez ciudadano juez dejamos en constancia que mi representada nunca ha recibido de manera formal comunicación por parte del arrendador de la finalización de la relación arrendaticia ni de la intención de la finalización de la misma por lo cual en apego a la ley supra mencionada en su artículo 25 de preferencia arrendataria se asumió la continuidad del arrendamiento, siendo el último contrato valido el que estuvo en vigencia hasta el 31 de diciembre del 2013 tomando su renovación para el año 2014 y siguiente, copia del contrato el cual anexamos bajo la letra “C”, cuyo canon de arrendamiento se ha seguido pagando ante la oficina de control de consignaciones de arrendamientos inmobiliarios (OCCAI) ubicada en el circuito judicial de los juzgados de municipio del área metropolitana de caracas, los cortijos de Lourdes, como consta en copia de recibos de pago que anexo bajo la letra D en las siguientes subdivisiones de orden semestral, desde D.1 hasta D.34, evidenciándose así que la arrendataria nunca dejó de cancelar ningún canon de arrendamiento como lo alega la parte demandante, no pudiéndose así aplicar ninguna sanción moratoria sobre la arrendataria, ni causal de desalojo alguna. En cuando al ajuste del canon de arrendamiento, es de destacar que la parte demandada alega el uso del INPC para el ajuste del canon de arrendamiento basándose en la derogada ley de arrendamiento inmobiliario para su cálculo, tomando en cuenta el hecho de que con la publicación en gaceta oficial 40.418 de la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial se deroga dicha ley y se manda a la actualización de los contratos vigentes para la fecha, siendo este el caso, el ajuste se basara en el INPC de bienes y servicios según lo establecido en el artículo 33 en su primer aparte, siempre y cuanto en cumplimiento de la ley el canon de arrendamiento este dentro de las 3 modalidades descritas en dicha ley, el cual no es el caso en este contrato.
Queremos destacar ciudadano juez que mi representada está dispuesta a continuar con la relación arrendaticia en estricto cumplimiento al reglamento legal vigente, por lo cual pediremos en su capítulo respectivo que, se declare sin lugar la demanda incoada por SUCESIÓN PEREZ HERNANDEZ C.A por estar todavía en nuestra prorroga legal y no haberse cumplido ninguna cláusula contractual a su vez como al no haberse hecho ninguna notificación por escrito en su debido momento para la culminación de la relación arrendaticia ni hecho la oferta nueva en caso de no continuidad bajo el derecho de preferencia arrendataria se declare la continuidad del contrato de arrendamiento del local comercial firmado por ambas partes en el año 2013, en apego a la ley se ordene la actualización del canon de arrendamiento bajo cualquiera de los 3 supuestos establecidos en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en el artículo 32 de la fijación del canon de arrendamiento, se ordene la intervención del SUNDDE para la justa determinación del valor del canon de arrendamiento y el justo valor del inmueble para realizar dichos cálculos según establecido en Decreto Con Rango Valor Y Fuerza De Ley Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial en sus artículos 31 y 32.
…Omissis…
Ciudadano Juez solicitamos que: 1,) SE DECLARE SIN LUGAR la demanda de desalojo incoada por SUCESIÓN PEREZ HERNANDEZ C.A, debido a estar basada en hechos falsos, al alegar una fecha errónea para el inicio de la relación arrendaticia acortando así la prorroga legal establecida por la ley para la demandada, así como que nunca ocurrió ninguna violación de clausula en el contrato firmado entre las partes. 2.) SE DECLARE SIN LUGAR la petición de SUCESION PEREZ HERNANDEZ C.A sobre el cobro de intereses moratorios sobre mi representada ya que queda suficientemente probado que los pagos han sido realizados de manera correcta ante la oficina de control de consignaciones de arrendamientos inmobiliarios (OCCAI). 3.) que SE DECLARE que debido a no haberse cumplido las formalidades necesarias de aviso, negociación y oferta de un nuevo contrato de arrendamiento el último contrato firmado por SUCESIÓN PEREZ HERNANDEZ C.A y mi representada está vigente de pleno derecho y hecho. 4.) que SE ORDENE a SUCESION PEREZ HERNANDEZ C.A a realizar los trámites pertinentes ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) a los fines de dar fiel cumplimiento del Decreto Con Rango Valor Y Fuerza De Ley Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario de uso comercial para determinar el valor del terreno y bienhechurías de las cuales son objeto el contrato de arrendamiento. 5.) SE ORDENE la inmediata negociación y actualización del contrato de arrendamiento según lo establecido en la disposición transitoria primera del Decreto Con Rango Valor Y Fuerza de Ley Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial y se dé cumplimiento al nuevo modo de cálculo de arrendamiento dictado por el artículo 32 de dicha ley, el pago de las costas del presente proceso. 6.) por último que este tribunal realice un cálculo aproximado para la determinación de los daños y perjuicios psicológicos ocasionados a mi representada por la presente demanda y se obligue al demandante al pago de los mismos.
…Omissis…
Expresado nuestros alegatos ciudadano Juez queda más que demostrado que los alegatos del demandante SUCESION PEREZ HERNANDEZ C.A están infundados en hechos distorsionados e información falsa, pues como se expresó en los capítulos previos de esta contestación los mismos carecen de veracidad, es por eso que consideramos que en harás del cumplimiento de la ley y las buenas costumbres se haga cumplir las peticiones expresados en el capítulo correspondiente al petitum de esta contestación de demanda…”.
Conforme los argumentos expuestos por las partes, corresponde determinar si la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA, en su carácter de arrendataria, se encuentra obligada al desalojo del bien inmueble constituido por una parcela de terreno y las edificaciones o bienhechurías sobre ella construidas, con una superficie aproximada de doscientos metros cuadrados (200 Mts.2), ubicado en la Urbanización El Pedregal, Chapellín, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual le fue arrendado por la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A. Ello, por cuanto se alegó el vencimiento del término locativos y su prórroga legal. Asimismo, corresponde verificar si la arrendataria se encuentra solvente en el pago de las pensiones locativas, correspondientes al período de la prórroga legal, comprendido desde el mes de enero, hasta diciembre de 2014, a razón de quince mil seiscientos veinte bolívares (Bs. 15.620,oo) cada uno, en razón de su actualización, conforme al Índice Nacional de Precios al Consumidos (INPC), publicado por el Banco Central de Venezuela, para el año 2013, o contrario, la relación locativa se renovó automáticamente, en razón de la falta de notificación (desahucio), por parte de la arrendadora, de su intención de no renovarla; y, por cuanto el canon de arrendamiento que le correspondía pagar era una suma distinta, la cual –alegó-, haber sido consignada por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), ubicada en el Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ubicado en Los Cortijos de Lourdes.
Asimismo, corresponde establecer si la relación locativa existente entre la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNANDEZ, C.A., y la ciudadana ELIZABETH MARÍA CASTRO CARDONA, inició el 1º de enero de 2010 o en fecha anterior, para con ello, delimitar el lapso de tiempo que le corresponde a la arrendataria de prórroga legal, para con ello, establecer la admisibilidad o no de la demanda de desalojo que nos ocupa.
Por último, establecer si por la falta de actualización del contrato de arrendamiento que une a las partes, conforme a las previsiones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial, exime a la parte demandada en el cumplimiento del referido contrato, mediante el desalojo del inmueble; pues, según alegó, tiene derecho preferencial a la celebración de un nuevo contrato, donde se actualice, conforme las reglas legales, el canon locativo, por parte de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), para así negociar y actualizar un nuevo contrato.
Establecido lo anterior y con la finalidad de emitir pronunciamiento en relación al mérito de la controversia, cuya revisión compete a este jurisdicente, en segundo grado de conocimiento, en razón del recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora, pasa este jurisdicente al análisis del elenco probatorio aportado por las partes, teniendo en cuenta que la parte actora, promovió:
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1) Marcada “B”, copia fotostática de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 28 de noviembre de 1995, bajo el Nº 28, Tomo 4, Protocolo Tercero. De dicha documental, se constata que la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A., es propietaria de dos lotes de terreno, ubicados en la Urbanización El Pedregal del Country Club y en la calle Real de Chapellin, jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Federal, los cuales le fueron transferidos como aporte de capital, por los ciudadanos TEOFILO MANUEL, GONZALO, YOLANDA y JOSÉ PÉREZ HERNÁNDEZ. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
2) Marcada “C”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 25 de enero de 2010, anotado bajo el Nº 20, Tomo 5 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría. De dicha documental se constata que la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A., dio en arrendamiento a la ciudadana ELIZABETH MARÍA CASTRO CARDONA, un inmueble constituido por una parcela de terreno y las edificaciones o bienhechurías sobre ella construidas, con una superficie de doscientos metros cuadrados (200 Mts2) aproximadamente, ubicado en la Urbanización El Pedregal, Chapellín, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que dicho inmueble forma parte de un lote de mayor extensión propiedad de la arrendadora. Conforme a la cláusula segunda, se constata que el referido inmueble sería destinado única y exclusivamente para la explotación de un fondo de comercio dedicado a la prestación de servicios de todo lo relacionado con la industria automotriz, reparación de vehículos, mecánica, latonería y pintura, así como reparación en general de vehículos (TALLER). De acuerdo a la cláusula tercera, la duración de dicha relación sería de un (1) año fijo, contado desde el 1º de enero de 2010, hasta el 31 de diciembre de 2010. De la cláusula cuarta, se constata que el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de cuatro mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 4.750,oo) mensuales, los cuales se obligó a pagar la arrendataria, por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes; asimismo, se constata que una vez vencido el término de duración de la relación, ambas partes podían de común acuerdo celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con el canon locativo que ambas partes acordasen; que de no suscribirse un nuevo contrato de arrendamiento, y para el caso en que la arrendadora hiciese uso de la prórroga legal, el canon locativo sería ajustado de común acuerdo entre las partes. De la cláusula quinta, se constata que la arrendataria declaró recibir el bien inmueble arrendado en perfectas condiciones de mantenimiento, obligándose a todas las reparaciones mayores o menores que el mismo necesitase, lo que, concatenado con la cláusula sexta, la hacía responsable de los deterioros que presentase el inmueble o sus instalaciones y que fuesen consecuencia de su uso indebido o por no haber efectuado oportunamente las reparaciones a las que se obligó. De la cláusula décima, se constata que la arrendataria se obligó al pago de los servicios públicos de energía eléctrica, agua, gas, aseo urbano y servicio telefónico. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, por ser documento autentico que surte los mismos efectos que el documento publico, entre las partes. Así se establece.
3) Marcada “D”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 16 de febrero de 2011, anotado bajo el Nº 24, Tomo 6 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría. De dicha documental se constata que la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A., dio en arrendamiento a la ciudadana ELIZABETH MARÍA CASTRO CARDONA, un inmueble constituido por una parcela de terreno y las edificaciones o bienhechurías sobre ella construidas, con una superficie de doscientos metros cuadrados (200 Mts2) aproximadamente, ubicado en la Urbanización El Pedregal, Chapellín, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que dicho inmueble forma parte de un lote de mayor extensión propiedad de la arrendadora. Conforme a la cláusula segunda, se constata que el referido inmueble sería destinado única y exclusivamente para la explotación de un fondo de comercio dedicado a la prestación de servicios de todo lo relacionado con la industria automotriz, reparación de vehículos, mecánica, latonería y pintura, así como reparación en general de vehículos (TALLER). De acuerdo a la cláusula tercera, la duración de dicha relación sería de un (1) año fijo, contado desde el 1º de enero de 2011, hasta el 31 de diciembre de 2011. De la cláusula cuarta, se constata que el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de seis mil quinientos bolívares (Bs. 6.500,oo) mensuales, los cuales se obligó a pagar la arrendataria, por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes; asimismo, se constata que una vez vencido el término de duración de la relación, ambas partes podían de común acuerdo celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con el canon locativo que ambas partes acordasen; que de no suscribirse un nuevo contrato de arrendamiento, y para el caso en que la arrendadora hiciese uso de la prórroga legal, el canon locativo sería ajustado de común acuerdo entre las partes. De la cláusula quinta, se constata que la arrendataria declaró recibir el bien inmueble arrendado en perfectas condiciones de mantenimiento, obligándose a todas las reparaciones mayores o menores que el mismo necesitase, lo que, concatenado con la cláusula sexta, la hacía responsable de los deterioros que presentase el inmueble o sus instalaciones y que fuesen consecuencia de su uso indebido o por no haber efectuado oportunamente las reparaciones a las que se obligó. De la cláusula décima, se constata que la arrendataria se obligó al pago de los servicios públicos de energía eléctrica, agua, gas, aseo urbano y servicio telefónico. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, por ser documento autentico que surte los mismos efectos que el documento publico, entre las partes. Así se establece.
4) Marcada “E”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, el 23 de febrero de 2012, anotado bajo el Nº 13, Tomo 1 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría. De dicha documental se constata que la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A., dio en arrendamiento a la ciudadana ELIZABETH MARÍA CASTRO CARDONA, un inmueble constituido por una parcela de terreno y las edificaciones o bienhechurías sobre ella construidas, con una superficie de doscientos metros cuadrados (200 Mts2) aproximadamente, ubicado en la Urbanización El Pedregal, Chapellín, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que dicho inmueble forma parte de un lote de mayor extensión propiedad de la arrendadora. Conforme a la cláusula segunda, se constata que el referido inmueble sería destinado única y exclusivamente para la explotación de un fondo de comercio dedicado a la prestación de servicios de todo lo relacionado con la industria automotriz, reparación de vehículos, mecánica, latonería y pintura, así como reparación en general de vehículos (TALLER). De acuerdo a la cláusula tercera, la duración de dicha relación sería de un (1) año fijo, contado desde el 1º de enero de 2012, hasta el 31 de diciembre de 2012. De la cláusula cuarta, se constata que el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,oo) mensuales, para los primeros seis (6) meses; y, la cantidad de ocho mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 8.250,oo), para los restantes seis (6) meses, los cuales se obligó a pagar la arrendataria, por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes; asimismo, se constata que una vez vencido el término de duración de la relación, ambas partes podían de común acuerdo celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con el canon locativo que ambas partes acordasen; que de no suscribirse un nuevo contrato de arrendamiento, y para el caso en que la arrendadora hiciese uso de la prórroga legal, el canon locativo sería ajustado de común acuerdo entre las partes. De la cláusula quinta, se constata que la arrendataria declaró recibir el bien inmueble arrendado en perfectas condiciones de mantenimiento, obligándose a todas las reparaciones mayores o menores que el mismo necesitase, lo que, concatenado con la cláusula sexta, la hacía responsable de los deterioros que presentase el inmueble o sus instalaciones y que fuesen consecuencia de su uso indebido o por no haber efectuado oportunamente las reparaciones a las que se obligó. De la cláusula décima, se constata que la arrendataria se obligó al pago de los servicios públicos de energía eléctrica, agua, gas, aseo urbano y servicio telefónico. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, por ser documento autentico que surte los mismos efectos que el documento publico, entre las partes. Así se establece.
5) Marcada “F”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, el 18 de febrero de 2013, anotado bajo el Nº 042, Tomo 009 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría. De dicha documental se constata que la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A., dio en arrendamiento a la ciudadana ELIZABETH MARÍA CASTRO CARDONA, un inmueble constituido por una parcela de terreno y las edificaciones o bienhechurías sobre ella construidas, con una superficie de doscientos metros cuadrados (200 Mts2) aproximadamente, ubicado en la Urbanización El Pedregal, Chapellín, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que dicho inmueble forma parte de un lote de mayor extensión propiedad de la arrendadora. Conforme a la cláusula segunda, se constata que el referido inmueble sería destinado única y exclusivamente para la explotación de un fondo de comercio dedicado a la prestación de servicios de todo lo relacionado con la industria automotriz, reparación de vehículos, mecánica, latonería y pintura, así como reparación en general de vehículos (TALLER). De acuerdo a la cláusula tercera, la duración de dicha relación sería de un (1) año fijo, contado desde el 1º de enero de 2013, hasta el 31 de diciembre de 2013. De la cláusula cuarta, se constata que el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo) mensuales, los cuales se obligó a pagar la arrendataria, por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes; que en caso de mora, se generarían intereses a la tasa del doce por ciento (12%) anual, sin perjuicio de cualquier otra acción que corresponda al arrendador producto del incumplimiento; asimismo, se constata que una vez vencido el término de duración de la relación, en caso que la arrendataria hiciese uso de la prórroga legal, el canon locativo sería establecido por ambas partes de común acuerdo; y, en caso de no haber acuerdo, se aplicarían las previsiones legales correspondientes. De la cláusula quinta, se constata que la arrendataria declaró recibir el bien inmueble arrendado en perfectas condiciones de mantenimiento, obligándose a todas las reparaciones mayores o menores que el mismo necesitase, lo que, concatenado con la cláusula sexta, la hacía responsable de los deterioros que presentase el inmueble o sus instalaciones y que fuesen consecuencia de su uso indebido o por no haber efectuado oportunamente las reparaciones a las que se obligó. De la cláusula décima, se constata que la arrendataria se obligó al pago de los servicios públicos de energía eléctrica, agua, gas, aseo urbano y servicio telefónico. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, por ser documento autentico que surte los mismos efectos que el documento publico, entre las partes. Así se establece.
6) Marcado “G” cuadro impreso con el membrete INPC, Índice Nacional de Precios al Consumidos, variaciones acumuladas (BASE Diciembre 2007=100), del Instituto Nacional de Estadística del Banco Central de Venezuela. Documental que es desechada por este jurisdicente, toda vez que no cumple con las previsiones legales establecidas en la Ley de Datos y Firmas Electrónicas, para ser valorada en juicio; por lo que se considera ilegal. Así se establece.
7) En la etapa probatoria, marcado “A”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 27 de diciembre de 2005, anotado bajo el Nº 9, Tomo 120 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría. De dicha documental se constata que la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A., dio en arrendamiento a los ciudadanos ELIZABETH MARÍA CASTRO CARDONA y JOSÉ DAVID GABAY ARMAS, un inmueble constituido por una parcela de terreno y las edificaciones o bienhechurías sobre ella construidas, con una superficie de doscientos metros cuadrados (200 Mts2) aproximadamente, ubicado en la Urbanización El Pedregal, Chapellín, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que dicho inmueble forma parte de un lote de mayor extensión propiedad de la arrendadora. Conforme a la cláusula segunda, se constata que el referido inmueble sería destinado única y exclusivamente para la explotación de un fondo de comercio dedicado a la prestación de servicios de todo lo relacionado con la industria automotriz, reparación de vehículos, mecánica, latonería y pintura, así como reparación en general de vehículos (TALLER). De acuerdo a la cláusula tercera, la duración de dicha relación sería de un (1) año fijo, contado desde el 1º de enero de 2006, hasta el 31 de diciembre de 2006. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, por ser documento autentico que surte los mismos efectos que el documento publico, entre las partes. Así se establece.
8) En la etapa probatoria, marcado “B”, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 25 de enero de 2007, anotado bajo el Nº 69, Tomo 6 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría. De dicha documental se constata que la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A., dio en arrendamiento a la sociedad mercantil MULTISERVICIOS COUNTRYAUTOS, C.A., un inmueble constituido por una parcela de terreno y las edificaciones o bienhechurías sobre ella construidas, con una superficie de doscientos metros cuadrados (200 Mts2) aproximadamente, ubicado en la Urbanización El Pedregal, Chapellín, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que dicho inmueble forma parte de un lote de mayor extensión propiedad de la arrendadora. Conforme a la cláusula segunda, se constata que el referido inmueble sería destinado única y exclusivamente para la explotación de un fondo de comercio dedicado a la prestación de servicios de todo lo relacionado con la industria automotriz, reparación de vehículos, mecánica, latonería y pintura, así como reparación en general de vehículos (TALLER). De acuerdo a la cláusula tercera, la duración de dicha relación sería de un (1) año fijo, contado desde el 1º de enero de 2007, hasta el 31 de diciembre de 2007. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, por ser documento autentico que surte los mismos efectos que el documento publico, entre las partes. Así se establece.
9) En la etapa probatoria, marcado “C”, documento privado suscrito entre el ciudadano TEÓFILO MANUEL PÉREZ HERNÁNDEZ, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A., por una parte; y por la otra el ciudadano JOSÉ DAVID GABAY ARMAS, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil MULTISERVICIOS COUNTRYAUTOS, C.A. De dicha documental se constata que la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A., dio en arrendamiento a la sociedad mercantil MULTISERVICIOS COUNTRYAUTOS, C.A., un inmueble constituido por una parcela de terreno y las edificaciones o bienhechurías sobre ella construidas, con una superficie de doscientos metros cuadrados (200 Mts2) aproximadamente, ubicado en la Urbanización El Pedregal, Chapellín, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que dicho inmueble forma parte de un lote de mayor extensión propiedad de la arrendadora. Conforme a la cláusula segunda, se constata que el referido inmueble sería destinado única y exclusivamente para la explotación de un fondo de comercio dedicado a la prestación de servicios de todo lo relacionado con la industria automotriz, reparación de vehículos, mecánica, latonería y pintura, así como reparación en general de vehículos (TALLER). De acuerdo a la cláusula tercera, la duración de dicha relación sería de un (1) año fijo, contado desde el 1º de enero de 2008, hasta el 31 de diciembre de 2008. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 429, 444 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, al no haber sido desconocido o impugnado por la parte contra quien fue opuesto, por lo que se tiene por reconocido. Así se establece.
10) En la etapa probatoria, marcado “D”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 6 de marzo de 2009, anotado bajo el Nº 53, Tomo 7 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría. De dicha documental se evidencia que la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A., representada por su presidente, ciudadano TEÓFILO MANUEL PÉREZ HERNÁNDEZ, y la sociedad mercantil MULTISERVICIOS COUNTRYAUTOS, C.A., representada por su presidente, ciudadana ELIZABETH MARÍA CASTRO CARDONA, suscribieron transacción extrajudicial, para regular sus relaciones jurídicas durante la prórroga legal arrendaticia, como consecuencia del contrato de arrendamiento que tenía celebrado; así pues, de la cláusula primera, se constata que ambas partes existió relación locativa que comenzó el 1º de enero de 2006, quedando extinguida contractualmente el 31 de diciembre de 2008; que en razón de ello, la arrendadora se encontraba a la fecha de celebración de la referida transacción, haciendo uso de la prórroga legal que le correspondía. De la cláusula segunda, se constata que la relación contractual versaba sobre el arrendamiento de un inmueble constituido por una parcela de terreno y las edificaciones o bienhechurías sobre ella construidas, con una superficie de doscientos metros cuadrados (200 Mts2) aproximadamente, ubicado en la Urbanización El Pedregal, Chapellín, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. De la cláusula tercera, se constata que establecieron que, en razón de haber tenido una relación arrendaticia con una duración de tres (3) años, la prórroga legal que le correspondía a la arrendataria era de un (1) año, con vencimiento el 31 de diciembre de 2009. De la cláusula cuarta, se constata que ambas partes establecieron que durante la prórroga legal, la arrendataria pagaría por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de dos mil ochocientos ochenta bolívares (Bs. 2.880,oo), mensuales, por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al vencimiento del mes respectivo. en la cláusula quinta, las partes dispusieron que la arrendataria se obligaba a entregar el inmueble arrendado el 31 de diciembre de 2009, en las mismas condiciones en que lo recibió, solvente en cuanto al pago de todos los servicios públicos. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, por ser documento autentico que surte los mismos efectos que el documento publico, entre las partes. Así se establece.
La representación judicial de la parte demandada, promovió las siguientes pruebas:
1) Marcado con la letra “B”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 27 de diciembre de 2005, anotado bajo el Nº 9, Tomo 120 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría. Documental que también fue promovida por la parte actora, sobre la cual ya se emitió pronunciamiento en relación a su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece.
2) Marcado con la letra “C”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, el 18 de febrero de 2013, anotado bajo el Nº 042, Tomo 009 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría. Documental que también fue promovida por la parte actora, sobre la cual ya se emitió pronunciamiento sobre su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece.
3) Marcadas con las siglas D.1 a la D.35, copias fotostáticas de comprobantes de Ingreso de Consignaciones, contenidos en el expediente Nº 2014-0047, de la nomenclatura llevada por la Oficina de Control de consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas. Dichas copias fueron impugnadas por la parte contra quien fueron opuestas; y, al no haberlas hecha valer la parte demandada, a través de cualquier otro medio de prueba legalmente establecido, las mismas carecen de valor probatorio; razón por la cual se desecha del proceso. Así se establece.
4) En la tapa probatoria, hizo valer el valor probatorio de las pruebas documentales consignadas conjuntamente con la contestación de la demanda. Pruebas sobre las cuales ya hubo pronunciamiento en relación a su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece.
5) Copia fotostática de Comprobante de Ingreso de Consignaciones contenido en el expediente Nº 2014-0047, de la nomenclatura llevada por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas. Prueba que no fue impugnada, tachada o desconocida por la parte contra quien fue opuesta, de la cual se evidencia que la ciudadana ELIZABETH MARÍA CASTRO CARDONA, procedió al procedimiento de consignaciones arrendaticias para consignar la cantidad de diez mil setecientos bolívares (Bs. 10.700,oo), el 2 de noviembre de 2016, por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al período comprendido entre el 1º y 30 de noviembre de 2016. Documental que es tenida como fidedigna, conjuntamente con la copia del comprobante de depósito bancario, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
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Del elenco probatorio aportado por las partes al proceso, se constató que el bien inmueble objeto de la relación locativa que une a la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A., y la ciudadana ELIZABETH MARÍA CASTRO CARDONA, fue objeto de arrendamiento previo, entre las mismas partes, cuya relación tuvo su inicio el 1º de enero de 2006, hasta el 31 de diciembre de 2006, de acuerdo al contrato de arrendamiento que fue suscrito entre ambas, por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 27 de diciembre de 2005, anotado bajo el Nº 9, Tomo 120 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Así se establece.
Posterior hubo una relación arrendaticia entre la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A., y la sociedad mercantil MULTISERVICIOS COUNTRYAUTOS, C.A., la cual tuvo su inicio el 1º de enero de 2006, quedando extinguida contractualmente el 31 de diciembre de 2008, quedando comprobado igualmente, que dicha sociedad mercantil arrendataria, hizo uso de la prórroga legal que le correspondía, hasta el 31 de diciembre de 2009. Así se establece.
Luego de esos acontecimientos, desde el 25 de enero de 2010, fueron suscritos diversos contratos de arrendamientos, entre la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A., y la ciudadana ELIZABETH MARÍA CASTRO CARDONA, las cuales tuvieron vigencia así: 1) Con el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 25 de enero de 2010, anotado bajo el Nº 20, Tomo 5 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, desde el 1º de enero de 2010, hasta el 31 de diciembre de 2010; 2) Con el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 16 de febrero de 2011, anotado bajo el Nº 24, Tomo 6 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, desde el 1º de enero de 2011, hasta el 31 de diciembre de 2011; 3) Con el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, el 23 de febrero de 2012, anotado bajo el Nº 13, Tomo 1 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, desde el 1º de enero de 2012, hasta el 31 de diciembre de 2012; y, 4) Con el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, el 18 de febrero de 2013, anotado bajo el Nº 042, Tomo 009 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, desde el 1º de enero de 2013, hasta el 31 de diciembre de 2013. Así se establece.
De los contratos de arrendamientos producidos en autos, encuentra este jurisdicente, que si bien es cierto que entre la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A., y la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA, existieron relaciones locativas previas, no es menos cierto que las mismas se encontraron interrumpidas por relaciones contractuales locativas existentes entre la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A., y la sociedad mercantil MULTISERVICIOS COUNTRYAUTOS, C.A. Ahora bien, el hecho que la sociedad mercantil MULTISERVICIOS COUNTRYAUTOS, C.A., al momento de la celebración de los distintos contratos de arrendamiento que la unió con la parte actora y sobre el mismo bien inmueble, se haya encontrado representada por la ciudadana ELIZABETH MARÍA CASTRO CARDONA, no determina que ésta última, se haya obligado de manera personal con la arrendadora; ello, por cuanto, MULTISERVICIOS COUNTRYAUTOS, C.A., es una persona jurídica, totalmente distinta a la de sus socios o administradores, quienes, de conformidad con lo establecido en el Código de Comercio, son solo agentes exteriorizantes de la voluntad de la persona jurídica, dado el principio de autonomía de la voluntad y de la ficción legal, que les otorga a las sociedades de carácter ideal, personalidad jurídica distinta a la de sus socios o accionistas. Por lo que, mal podría la parte demandada, hacer valer a su favor, relaciones arrendaticias que existieron entre personas jurídicas, distintas a su persona. Así se establece.
De ello, podemos deducir, que la relación contractual que une a la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A., y a la ciudadana ELIZABETH MARIA CASTRO CARDONA, tuvo su inicio el 1º de enero de 2010 y, aun cuando fueron suscritos distintos contratos de arrendamientos entre las partes, por el mismo bien inmueble, finalizó el 31 de diciembre de 2013. Lo que lleva a la entera convicción de quien suscribe, que la misma tuvo una duración de cuatro (4) años consecutivos. Así se establece.
Ahora bien, la parte demandada al momento de contestar la demanda, además de hacer valer relaciones locativas sobre el mismo bien inmueble, pero que fueron celebradas por personas distintas, las cuales, aún cuando se encontraba vinculada a una de ellas, por formar parte de su órgano administrador, en nada la puede beneficiar a título personal, también adujo que la arrendadora, no le efectuó notificación alguna, con respecto a la finalización de la relación locativa, para lo cual se observa de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, el 18 de febrero de 2013, anotado bajo el Nº 042, Tomo 009 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, que la duración de la relación fue establecida por un (1) año fijo, contado desde el 1º de enero de 2013, hasta el 31 de diciembre de 2013. Por lo tanto, conforme lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil, que prevé que si el arrendamiento fue celebrado por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio, mal puede la demandada escudarse en dicha falta de notificación, cuando el contrato de arrendamiento que la une con la parte actora, fue suscrito a tiempo determinado, sin haberse establecido la posibilidad de prórroga automática del mismo. Así se establece.
Por tanto, mal puede alegar la parte demandada, no haber estado en conocimiento de la fecha preestablecida para la finalización de la relación locativa contractualmente, y del comienzo de la prórroga legal, la cual conforme fue establecido ut supra y de acuerdo con lo establecido en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha de suscripción del contrato y para su vencimiento contractual, y del artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial, vigente para la fecha en que fue introducida la demanda, correspondía una prórroga legal, de un (1) año, en razón que la misma tuvo una duración superior a un (1) año e inferior a cinco (5) años. Por lo que, habiendo hecho uso de la prórroga legal, la ciudadana ELIZABETH MARÍA CASTRO CARDONA, en principio, debió efectuar la entrega del inmueble arrendado, a su propietaria y arrendadora, el 31 de diciembre de 2014. Ello, tomando en cuenta que la pretensión de la parte actora, en el presente proceso, es el desalojo, por vencimiento de la prórroga legal. Así se establece.
Sin embargo, encuentra este jurisdicente que la parte actora, también endilgo a la parte demandada, la falta de pago de las pensiones locativas relativas al período de duración de la prórroga legal, esto es, desde el mes de enero, hasta diciembre de 2014, y no habiendo producido la parte demandada, medio probatorio alguno que al menos hiciese presumir a este jurisdicente que efectuó el pago de las pensiones en cuestión, de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, que le imponían la carga probatoria del hecho negativo que, a su vez, negó en la contestación de la demanda, implícitamente afirmó haber cumplido con dicha obligación de pago. Por lo que, no le correspondía la prórroga legal, ello, de la interpretación armoniosa de los artículos 25 y 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (vigente para la fecha de interposición de la demanda), así como en lo dispuesto en el 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha de celebración y terminación del contrato. Así se establece.
Empero, la parte actora, aún cuando estuvo facultada para peticionar la resolución del contrato, conforme a la normativa vigente para la oportunidad en que ocurrió la inejecución de la obligación de pago de los cánones de arrendamientos por parte de la demandada, optó por dejar transcurrir íntegramente la prórroga legal; y, siendo que no existe en autos, medio probatorio alguno, que denote la conformidad de la parte actora, en que su arrendataria continuase ocupando el inmueble sin oposición y el haber percibido las pensiones locativas posteriores, conllevan a este jurisdicente a determinar la procedencia de la presente demanda de desalojo. Así se establece.
No habiendo demostrado la parte demandada, el pago de las pensiones locativas insolutas, correspondientes al período comprendido entre el mes de enero de 2014, hasta el mes de diciembre de 2014, el cual se corresponde al lapso de la prórroga legal, debe este jurisdicente condenar el pago de los mismos; sin embargo, tampoco logró la parte actora, demostrar que el canon de arrendamiento, haya sufrido variación alguna dentro del lapso de la prorroga legal, por mutuo acuerdo entre las partes, conforme lo estipula la cláusula cuarta del contrato. Igualmente, tampoco lograr comprobar el Índice Nacional de Precios al Consumidor fijado por el Banco Central de Venezuela, durante dicho período, ni el inmediatamente anterior; es decir, para los años 2013-2014; que conllevasen al establecimiento de un canon distinto al convenido contractualmente, por lo que, el pago de dichas pensiones insolutas, deberá ser efectuado, por la parte demandada, a razón de diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo), por cada mes; lo cual alcanza la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,oo), lo que resulta del cálculo aritmético de doce (12) meses, por la referida cantidad, por concepto de daños y perjuicios causados al haber hecho uso del inmueble arrendado, sin pagar el canon respectivo. Así se establece.
Asimismo se observa, que la parte actora, reclamó el pago de los daños y perjuicios causados por la parte demandada, en razón de la negativa en entregar el inmueble al vencimiento de la prórroga legal. En torno a ello, se observa que el ordinal 3º del artículo 22 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece:
“Cuanto la relación arrendaticia no pudiera ser objeto de finiquito entre las partes, por obligaciones insolutas de cualquiera de ellas, se procederá de la siguiente manera:
…Omissis…
3. Cuando el arrendatario se negare a desocupar el inmueble, a pesar del término del plazo de la relación arrendaticia, el arrendador tendrá derecho a percibir por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble. La cantidad resultante, a la fecha de la restitución efectiva del inmueble, podrá ser imputada a la garantía, la cual se ejecutará en los términos dispuestos en este Decreto Ley”.
De la norma transcrita, se infiere que una vez llegado el día prefijado para el vencimiento de la relación locativa y su prórroga legal, el arrendatario se encuentra en la obligación de desocupar el inmueble arrendado, haciendo la entrega real y efectiva a su arrendado; si ello no ocurriere, tal como lo dispone la norma, debe entenderse como negativa por parte del arrendatario a dar cumplimiento a su obligación, lo cual, genera daños y perjuicios, haciendo exigible su resarcimiento por parte del arrendador; para lo cual, debe tenerse en cuenta el método de cálculo dispuesto en dicha norma; el cual es el monto diario correspondiente al canon de arrendamiento, mas un cincuenta por ciento (50%) del mismo, por cada día de retraso en la entrega del inmueble, calculado desde el día que debió verificarse la entrega, hasta el día en que se verifique.
Así pues, en el caso de marras, tenemos que la parte demandada, debió efectuar la entrega del bien inmueble arrendado, al vencimiento de la prórroga legal, la cual se verificó el 31 de diciembre de 2014; fecha en la cual no dio ejecución a dicha obligación; por lo que, la parte actora, conforme lo establecido en el ordinal 3º del artículo 22 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tiene derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios, por la falta de ejecución atribuible a la parte demandada; y, que no demostró que se debiera a una causa extraña a su voluntad. En razón de ello, la parte demandada, deberá pagar a la parte actora, la cantidad de cuatrocientos noventa y nueve bolívares con noventa y nueve céntimos (Bs. 499,99), que se corresponde al monto diario del canon de arrendamiento, el cual asciende a la cantidad de trescientos treinta y tres bolívares con treinta y tres céntimos (Bs. 333,33), monto resultante de dividir la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo), entre treinta (30) días, más el cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, lo cual arroja la cantidad de ciento sesenta y seis bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs. 166,66), por cada día de retraso en la entrega del bien inmueble arrendado; monto que deberá ser calculado desde el 1º de enero de 2015, inclusive, hasta el día en que se efectúe la entrega efectiva del inmueble, exclusive, lo cual será determinado, mediante experticia complementaria del fallo, que practicará expertos contables designados, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 249 y 531 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
En razón de los argumentos expuestos, se declara con lugar la apelación interpuesta el 13 de marzo de 2017, por el abogado OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 8 de marzo de 2017, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Parcialmente Con lugar la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A., en contra de la ciudadana ELIZABETH MARÍA CASTRO CARDONA; y, como consecuencia de ello, se debe condenar a la parte demandada, hacer entrega del inmueble arrendado, anteriormente identificado, en las mismas condiciones en que lo recibió, solvente en todos los gastos públicos y privados del cual se sirva; todo lo cual se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo, quedado revocada la decisión apelada. Así formalmente se decide.
V. DISPOSITIVA.
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la apelación interpuesta el 13 de marzo de 2017, por el abogado OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, en el libre ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-10.007.938, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 67.301, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 8 de marzo de 2017, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil SUCESIÓN PÉREZ HERNÁNDEZ, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el 21 de febrero de 1994, bajo el Nº 62, Tomo 39-A-Sgdo., en contra de la ciudadana ELIZABETH MARÍA CASTRO CARDONA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-11.680.030. En consecuencia, se condena a la parte demandada, a entregar, libre de personas y bienes, en las mismas condiciones en que lo recibió y solvente en todos los gastos públicos y privados de los cuales se sirve, el bien inmueble constituido por una parcela de terreno y las edificaciones o bienhechurías sobre ella construidas, con una superficie aproximada de doscientos metros cuadrados (200 Mts2), ubicado en la Urbanización El Pedregal, Chapellín, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Al pago de las pensiones locativas insolutas, correspondientes al período de la prórroga legal, comprendido desde el mes de enero, hasta el mes de diciembre de 2014, ambos inclusive, por la parte demandada, a razón de diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo), por cada mes; lo cual alcanza la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,oo), lo que resulta del cálculo aritmético de doce (12) meses, por la referida cantidad, por concepto de daños y perjuicios causados al haber hecho uso del inmueble arrendado. Al pago de la cantidad de cuatrocientos noventa y nueve bolívares con noventa y nueve céntimos (Bs. 499,99), que se corresponde al monto diario del canon de arrendamiento, más el cincuenta por ciento (50%) del mismo, por cada día de retraso en la entrega del bien inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido en el ordinal 3º del artículo 22 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; monto total que deberá ser calculado desde el 1º de enero de 2015, inclusive, hasta el día en que se efectúe la entrega efectiva del inmueble, exclusive, lo cual será determinado, mediante experticia complementaria del fallo, que practicará expertos contables designados, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 249 y 531 del Código de Procedimiento Civil; y,
TERCERO: Dada la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así REVOCADA, la decisión apelada.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Décimo Cuarto de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2017, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Publíquese, regístrese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de agosto del año dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
EDER JESUS SOLARTE MOLINA.
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS
Exp. Nº AP71-R-2017-000287.
Definitiva/Mercantil/Recurso
Desalojo/Con Lugar Apelación
Parcialmente Con Lugar la demanda/REVOCA/”D”
EJSM/AMVV/carg.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres post meridiem (3:00 P.M.). Conste,
LA SECRETARIA,
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS
