REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
“Vistos”, con sus antecedentes.
I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.
PARTE DEMANDANTE: INMOBILIARIA NSM, C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 3 de julio de 2008, bajo el Nº 55, Tomo 1841-A-Qto.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: JUAN CARLOS TRIVELLA, MARIO EDUARDO TRIVELLA, RUBÉN MAESTRE WILLS y PABLO ANDRÉS TRIVELLA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.: 14.823, 55.456 y 162.584, en su orden.
PARTE DEMANDADA: IRINEO PERNÍA PERNÍA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V.-5.346.710.
DEFENSORA JUDICIAL DESIGNADA A LA PARTE DEMANDADA: NORKACOBIS RAMÍREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 100.620.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.
Suben las presentes actuaciones ante esta alzada en razón de la apelación interpuesta los días 1º de diciembre de 2017 y 20 de enero de 2018, por el abogado PABLO ANDRÉS TRIVELLA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada el 22 de noviembre de 2017, por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la pretensión de resolución de contrato, impetrada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA NSM, C.A., en contra del ciudadano IRINEO PERNÍA PERNÍA.
Cumplida la distribución correspondió el conocimiento de la causa a este Tribunal que por auto del 5 de marzo de 2018, le dio entrada y fijó su trámite conforme lo prescrito en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
El 9 de marzo de 2018, la representación judicial de la parte actora, presentó informes constantes de trece (13) folios útiles.
El 19 de marzo de 2018, se difirió la oportunidad para dictar sentencia, por treinta (30) días consecutivos, conforme lo prescrito en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Sustanciado el presente recurso ante este Juzgado, procede quien juzga a realizar las siguientes consideraciones para resolver el presente asunto.
RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS.
Se inició la presente demanda de resolución de contrato, mediante demanda presentada por los abogados JUAN CARLOS TRIVELLA, MARIO EDUARDO TRIVELLA, RUBÉN MAESTRE WILLS y PABLO ANDRÉS TRIVELLA, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INMOBILIARIA NSM, C.A., contra el ciudadano IRINEO PERNÍA PERNÍA.
Cumplida la distribución correspondió el conocimiento al Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, que por auto del 15 de julio de 2016, le dio entrada conforme a los trámites del procedimiento breve, ordenando en consecuencia, el emplazamiento de la parte demandada al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, más nueve (9) días por término de la distancia, exhortando a un Juzgado de Municipio del domicilio del demandado, que resultara competente para la práctica de dicho acto.
Mediante diligencia del 27 de julio de 2016, la representación judicial de la parte actora, consigno los recaudos necesarios para la citación de la parte demandada. En fecha posterior, el 28 de julio de 2016, el a-quo libró Oficio Nº 390-16, dirigido al Juzgado Distribuidor de los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los fines de remitirle despacho de comisión con motivo de la citación personal de la parte demandada. Posteriormente, el 18 de octubre de 2016, la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia dejó constancia de haber retirado el referido oficio y sus copias.
Cumplido el trámite citatorio ante el Juzgado comisionado, mediante oficio Nº 179/17, fechado el 15 de marzo de 2017, el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Municipio de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, remitió las resultas de la comisión cumplida.
Por auto del 4 de abril de 2017, el a-quo dio por recibida las resultas del Juzgado comisionado.
Mediante diligencia del 11 de mayo de 2017, la representación judicial de la parte actora, solicitó le fuera designado defensor ad-litem a la parte demandada. pedimento que fue acordado por auto dictado por el a-quo el 15 de mayo de 2017, designado a tales fines a la abogada NORKA COBIS RAMIREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 162.584, ordenando en consecuencia la notificación de la referida abogada, para que procediera a expresar la aceptación del cargo o presentar su excusa.
Cumplido el trámite notificatorio, la abogada NORKA COBIS RAMÍREZ, mediante diligencia suscrita el 1º de junio de 2017, aceptó y juró el cargo de defensora ad-litem de la parte demandada.
Mediante diligencia del 13 de julio de 2017, la representación judicial de la parte actora, solicitó la citación personal de la parte demandada, en la persona de su defensora ad-litem designada. Pedimento que fue acordado por el a-quo mediante auto de 17 de julio de 2017. En esa misma fecha libró compulsa.
Por actuación del 26 de septiembre de 2017, el ciudadano REINALDO ORDOÑEZ, en su condición de Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio con sede en los Cortijos de Lourdes, dejó constancia de la práctica de la citación personal de la parte demandada, en la persona de su defensora ad-litem designada.
El 27 de septiembre de 2017, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de reforma a la demanda, en los términos que siguen:
*Que su representada es promotora de un proyecto conocido por el nombre de “Centro Comercial Recreo La Castellana”, el cual se construye desde hace algunos años en la Av. Francisco de Miranda con Av. Principal de la Urb. Bello Campo, Municipio Chacao del estado Miranda; Que a mediados del mes de junio de 2012, el demandado había manifestado a su representada, su interés en adquirir a futuro uno de los inmuebles destinados a oficina Nº 1-8, la cual tendría una superficie de 82,11 mts2, que habría de ser construida en el marco del referido proyecto; Que luego de conversaciones tendentes a la celebración del contrato preparatorio, las partes celebraron el mismo el 22 de junio de 2012; Que dada la premura e insistencia del comprador hoy demandado, el mismo no pudo ser plasmado en extenso con las condiciones particulares de contratación, sino que el mismo quedó plasmado en un único recibo signado por ambas partes, con anotaciones manuscritas de éstas en cuanto a las condiciones de contratación; Que las anotaciones mencionadas se determinó las condiciones y plazos para el pago por la venta de la oficina en construcción; Asimismo, señalaron que el referido documento contiene la firma del comprador, la cual opusieron a éste, a tenor de lo prescrito en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; Que dicho documento no reviste naturaleza de contrato de venta, sino preparativo para la protocolización de la venta definitiva, en el que sólo se limitó a determinar el objeto de la obligación, quedando el consentimiento postergado al momento de la protocolización; En tal sentido, afirma que su representada, nunca manifestó en el mismo su deseo de venta; Señaló que dicho documento sólo se produjo a los fines de reservar la referida oficina para su posterior venta, quedando apartado por la cantidad de Bs. 576.412,00; Que si bien dicho documento se suscribió con la intención de proceder a la venta definitiva a futuro, no menos cierto que el mismo no contiene manifestación de venta; Que el acuerdo preparatorio suscrito, se pacto que el demandado entregaba la cantidad de quinientos setenta y seis mil cuatrocientos doce Bolívares (Bs. 576.412,00), en concepto de reserva, equivalente al 20% del precio de venta futuro convenido, el cual señala que es la cantidad de dos millones ochocientos ochenta y dos mil sesenta Bolívares (Bs. 2.882.060,00); Que el saldo restante convenido para la futura venta, seria erogado en tres pagos, a) el primero por la cantidad de ochocientos setenta y cuatro mil seiscientos dieciocho Bolívares (Bs. 874.618,00) equivalentes al 30% del precio, a cancelarse en cuarenta y cinco (45) cuotas desde la firma del contrato preparatorio –desde el 6 de agosto de 2012, b) el segundo por la cantidad de ochocientos setenta y cuatro mil seiscientos dieciocho Bolívares (Bs. 874.618,00) equivalentes al 30% del precio, pagadero en diez (10) cuotas trimestrales de ochenta y seis mil cuatrocientos setenta y un Bolívares con ochenta Céntimos (Bs. 86.461,80) cada una, y, b) la tercera por la cantidad de quinientos setenta y seis mil cuatrocientos doce Bolívares (Bs. 576.412,00), pagaderos al momento de la protocolización de contrato definitivo; Que el demandado, luego del pago de la reserva, se desentendió del cumplimiento del resto de la obligación, al no pagar las otras partes del pago –relativas al anticipo y la cuota final para la protocolización del documento-, razón por la cual pretende la resolución del contrato preparatorio; en tal sentido, fundamentó su pretensión en lo prescrito en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, los cuales establecen la fuerza obligatoria del contrato y la buena fe con la que las partes se presume concurren en al, asimismo, en lo previsto en los artículos 1.261 y 1.167 idem, que instituyen que los contratos deben ser cumplidos en los mismos términos en los que fueron pactados, y a falta de dicho cumplimiento, la parte solvente puede demandar judicialmente a la otra su resolución; Por último, invocó en su favor el criterio acogido por la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de La República, en sentencia Nº 878, del 20 de julio de 2015; En razón de los hechos alegados y el sustento de derecho invocado, pretenden la resolución del contrato preliminar suscrito el 22 de junio de 2012, denominado “Recibo”, entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA NSM, C.A., parte actora, y el ciudadano IRINEO PERNÍA, parte demandada, así como las costas procesales que se generen del juicio incoado*
Por auto del 2 de octubre de 2017, el a-quo admitió la reforma de la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, en la persona de su defensor ad-litem designado.
Por escrito del 4 de octubre de 2017, la defensora ad-litem designada a la parte demandada, dio contestación a la demanda, en los términos que siguen:
*Negó, rechazó y contradijo la demanda en toda y cada una de sus partes, en los hechos y en el derecho invocados; Negó, rechazó y contradijo que el negocio jurídico discutido, revista la naturaleza de contrato preparatorio, por cuanto afirmó que el mismo reviste la cualidad de una venta, en la cual su defendido, había pagada para el momento de la suscripción del contrato, la cantidad equivalente al 20% del precio de venta, estableciéndose plazos y condiciones hasta el perfeccionamiento del mismo; Negó, rechazó y contradijo, que su defendido haya incumplido con las obligaciones asumidas en el contrato, razón por la cual solicitó fuera declarada sin lugar la pretensión actoral.*
El 19 de septiembre de 2017, la defensora ad-litem designada a la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas. Sobre el cual, el a-quo emitió pronunciamiento en auto del 20 de octubre de 2017.
El 2 de noviembre de 2017, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de informes, y consignó ante el a-quo para su resguardo, la cantidad de quinientos setenta y seis mil cuatrocientos doce Bolívares (Bs. 576.412), por concepto de reintegro del monto pagado por el demandado para la reserva del inmueble objeto del contrato preparatorio, cantidad consignada en cheque de gerencias Nº 32172971, librado el 26 de octubre de 2017, por el banco Bancaribe C.A., Agencia Los Palos Grandes.
El 22 de noviembre de 2017, el a-quo dictó decisión definitiva, mediante la cual declaró, SIN LUGAR, la pretensión de resolución de contrato impetrada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA NSM C.A., en contra del ciudadano IRINEO PERNÍA PERNÍA. En fecha posterior, el 1º de diciembre de 2017, la representación judicial de la parte actora, se dio por notificada de la decisión dictada por el a-quo, y apeló de la misma.
Por auto del 14 de diciembre de 2017, el Tribunal de la causa ordenó la notificación de la parte demandada, en la persona de su defensora ad-litem designada, la cual quedó notificada el 15 de febrero de 2018.
Mediante diligencia del 20 de febrero de 2018, la representación judicial de la parte actora, ratificó el recurso de apelación ejercido el 1º de diciembre de 2017. Posteriormente, mediante auto del 22 de febrero de 2018, el a-quo oyó dicho recurso en ambos efectos; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:
III. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
Se defiere al conocimiento de esta alzada el recurso de apelación interpuesto el 1º de diciembre de 2017 y 20 de enero de 2018, por el abogado PABLO ANDRÉS TRIVELLA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 22 de noviembre de 2017, dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar, la pretensión de resolución de contrato impetrada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA NSM, C.A., en contra del ciudadano IRINEO PERNÍA PERNÍA.
-I-
Fijados los términos del recurso, para resolver se considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 22 de noviembre de 2017, por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se trae parcialmente al presente fallo:
“…Ahora bien, esta Juzgadora observa que la parte actora en el presente juicio, Sociedad Mercantil INMOBILIARIA NSM, C.A., compareció al juicio a través de sus apoderados judiciales ciudadanos JUAN CARLOS TRIVELLA, MARIO EDUARDO TRIVELLA, RUBEN MAESTRE WILLS y PABLO ANDRES TRIVELLA, antes identificados, según se evidencia de instrumento poder acompañado a los autos, autenticado en fecha 6 de junio de 2016, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº4, Tomo 56, Folios 13 al 15, al cual esta sentenciadora le da pleno valor probatorio en conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, del cual se desprende la representación de la parte actora, que ejercen los mencionados Abogados de la parte.
Asimismo se desprende de autos, que la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA NSM, C.A., demanda al ciudadano IRINEO PERNÍA PERNÍA, por resolución de contrato, presentando como prueba un instrumento privado denominado “recibo”, alegando que el mismo constituye un contrato preparatorio con miras a la futura venta de la oficina número 1-8, en virtud al incumplimiento por parte del demandado de las obligaciones contraídas por medio de dicho contrato.
De la revisión del documento privado aportado a los autos en copia simple, como fundamento de la pretensión de la parte actora, se observa que el mismo fue identificado como RECIBO, del tenor siguiente: “Hemos recibido del Sr. Irineo Pernia Pernia, cédula de identidad No. V-5.346.710, la cantidad de Bolívares: QUINIENTOS SETENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS DOCE con 00/100 (Bs. 576.412,00) por concepto de Reserva de la Oficina ubicada en el piso 01 Número: 1-8 Cheque del Banco Provincial Número del cheque: 00036473 En Caracas, a los veintidós días del mes de junio de 2012 Irene Abramovits Gerente de Administración Inmobiliaria FDO. Ilegible”, asimismo se observa que contiene anotaciones manuscritas del tenor siguiente: “Equivale al 20% El 30% en 45 días: lunes 6 agosto El 30% en pagos trimestrales El 20% en la protocolización ajustes por IPC”, e igualmente se observa en tinta color azul, una firma autógrafa ilegible y los números “5346710”.
Respecto de dicho documento, se observa en primer lugar, que no llena los requisitos previstos en el artículo 1.141 del Código Civil para ser un contrato, ya que no contiene los elementos esenciales para su existencia, como lo son el consentimiento de los contratantes, el objeto y la causa lícita. Asimismo, se observa que de dicho instrumento no se desprende la voluntad manifiesta de ambas partes, de cooperar para la celebración de un contrato de venta futuro sobre el bien inmueble consistente en la oficina número 1-8 del Centro Comercial Recreo La Castellana, que hubiese generado la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un contrato definitivo.
Además de ello, por mandato del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, podrán producirse en juicio en original o en copias certificadas expedidas por un funcionario competente conforme a la Ley, los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; e igualmente, las copias o reproducciones fotográficas o fotostáticas de dichos instrumentos se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, y siendo que lo consignado en el caso de autos, es copia fotostática simple de un documento privado, ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429 eiusdem, y como consecuencia, este Tribunal no la valora como prueba en el presente asunto. Así se declara.-
En ese orden de ideas, de acuerdo con el análisis del material probatorio, no quedó demostrado que entre las partes en litigio existe un vinculo jurídico contractual, y siendo que el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, dispone que los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella, y en caso de duda sentenciarán a favor del demandado; es forzoso para este Tribunal declarar sin lugar la demanda por falta de pruebas. Así se establece.-
Cumplidos por esta Juzgadora todos los extremos previstos en los artículos 509, 243, 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, y con base a los razonamientos explanados, este Tribunal considera que la presente demanda no debe prosperar en derecho y así debe ser declarado. Así se decide. (…)”.
Por su parte, la representación judicial de la demandada-recurrente, a los fines de enervar el fallo recurrido y sustentar el recurso ejercido, expuso:
“…quedó probado en autos que el día 22 de junio de 2012 las partes celebraron un contrato preparatorio con miras a la futura venta de una oficina del “Centro Comercial Recreo La Castellana”, que para el momento de la celebración del contrato con el número 1-8, tiene una superficie aproximada de 82,11 mts2 y está ubicada en el piso 1 del referido centro comercial.
…Omissis…
Las obligaciones asumidas por las partes en virtud del referido contrato preparatorio, fueron las siguientes:
• Que el señor IRINEO PERNÍA pagaría la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs. 576.412,00) por concepto de “reserva” del inmueble al mismo momento en que se extendió el recibo.
• Que la señalada suma equivalía al 20% del monto convenido como precio para la futura venta, de lo que se sigue que el precio total se pactó en la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SESENTA BOLÍVARES (Bs. 2.882.060,00).
• Que el saldo restante del precio convenido para la futura venta sería pagado por el señor PERNÍA, de la siguiente forma:
o Un 30% del precio, es decir, OCHOCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES (45) días después de la firma del contrato preparatorio, es decir, el 6 de agosto de 2012.
o Otro 30% del precio, valga decir, OCHOCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS DEICIOCHO BOLÍVARES (Bs. 864.618,00), se cancelaría mediante diez (10) cuotas trimestrales, de OCHENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON CHENTA CÉNTIMOS (Bs. 86.641, 80) cada una.
o Y el 20% final del precio, es decir, QUINIENTOS SETENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs. 576.412,00), se pagaría al momento de la suscripción y protocolización del contrato definitivo de compraventa en el registro inmobiliario correspondiente.
…Omissis…
Pues bien: la naturaleza preliminar del contrato que nos s ocupa en este caso debería justamente de que ambos contratantes decidieron postergar la prestación del consentimiento para un segundo momento posterior, específicamente para el día de la protocolización del documento definitivo de venta en el registro inmobiliario, tal como se señala en el texto del recibo que acompañamos marcado “B” a nuestra demanda (…).
…Omissis…
(…) Quedó probado igualmente que el señor IRINEO PERNÍA incumplió patentemente con su obligación de pagar el precio convenido, pues luego de hacer el abono correspondiente a la “reserva”, se desentendió totalmente: (1) del pago del anticipo del 30% por la cantidad de Bs. 86.461,80 cada una, y (3) del pago del saldo restante del 20% del precio al momento de la protocolización, por la cantidad de Bs. 576.412,00.
…Omissis…
Lógicamente, tratándose de un incumplimiento tan grave y sostenido en el tiempo (pues han trascurrido casi cuatro años desde la suscripción del contrato), es incumplimiento tan grave y sostenido en el tiempo (pues han trascurrido casi cuatro años desde la suscripción del contrato), de la principal obligación a cargo del señor IRINEO PERNÍA PERNÍA (pagar el adelanto del precio pactado), es indiscutible que debe declararse la resolución del contrato preparatorio suscrito entre ambos, al amparo del artículo 1.167 del Código Civil.
(…) inclusive nuestra representada, en consonancia con lo dispuesto por la Sala Constitucional en la decisión dictada en el caso PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A., (antes citada), cumplió con consignar en el expediente, antes de la sentencia, la devolución de la cantidad de dinero pagada por IRINEO PERNÍA PERNÍA en ejecución del contrato preliminar (…).
…Omissis…
(…) según la sentencia recurrida, en este caso “no quedó demostrado que entre las partes en litigio existe un vínculo jurídico contractual”, afirmación que se cimenta en dos (2) razones: (i) que el documento suscrito entre las partes no contiene los elementos esenciales para la existencia de un contrato preparatorio de compraventa, y (ii) que el señalado instrumento habría sido consignado en copia simple, y al tratarse de la copia simple de un instrumento privado, éste carece de valor probatorio.
…Omissis…
Como vimos , el primer argumento dado por la recurrida para desechar la demanda es que el “recibo” firmado por las partes “no llena los requisitos previstos en el artículo 1.141 del Código Civil para ser contrato, ya que no contiene los elementos esenciales para su existencia, como lo son el consentimiento de los contratantes, el objeto y la causa lícita”; a lo cual añade que “de dicho instrumento no se desprende la voluntad manifiesta de ambas partes, de cooperar para la celebración de un contrato de venta futuro sobre el bien inmueble consistente en la oficina número 1-8 del Centro Comercial Recreo La Castellana, que hubiese generado la obligación de presentar el consentimiento (obligación de hacer), en un contrato definitivo”.
…Omissis…
las partes suscribieron un documento donde se expresa que el señor PERNÍA le pagó a INMOBILIARIA NSM, C.A., una cantidad de dinero “por concepto de Reserva de la Oficina ubicada en el piso 01 Número 1-8” claramente existe un consentimiento de ambos de celebrar un contrato (…).
Por su parte, el objeto de éste contrato es preparar el cumplimiento de las obligaciones de cara a la venta definitiva de la Oficina ubicada en el piso 01 Número 1-8 del Centro Comercial El Recreo La Castellana, proyecto del cual nuestra representada es la compañía promotora; y aunque los convenios preparatorios, por principio no trasfieren la propiedad o el dominio, la causa o intención del contrato suscrito entre las partes no es otro que la futura adquisición, por parte del señor IRINEO PERNÍA, de la oficina antes identificada, causa que, por cierto es totalmente licita.
…Omissis…
Desde luego que este caso habría sido ideal (para facilitar la interpretación del contrato) la redacción de un instrumento más elaborado y formal en el que se especificaran con mas detalles y claridad las obligaciones de ambas partes; no obstante, se insiste, el que el instrumento se hubiese suscito de la manera un tanto atípica como se hizo, no le resta validez como contrato –preparatorio-, ya que en éste constan –como lo hemos explicado extensamente- todos los elementos esenciales para su existencia (…).
El segundo pilar sobre el cual la recurrida cimenta su decisión, consiste en que –en su criterio- el recibo que da pie a esta demanda habría sido consignado en copia simple, y por ende, al tratarse de una reproducción de un documento privado, ésta carece de valor probatorio.
(…) le pedimos a este Tribunal Superior que revise el aludido documento: allí se percatará de que la firma del señor IRINEO PERNÍA consta en original, de manera que jamás pudiera considerarse como una copia simple; firma que, por cierto, se le opuso expresamente al demandado de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y no fue desconocida.
(…) el Tribunal a quo pudo confundir ese documento con una copia simple, pues la firma de la señora IRENE ABRAMOVITS (representante de nuestra patrocinada) si se encuentra en copia, y la razón de esto es muy sencilla, por el propio dinamismo e informalidad con que se hizo esta operación, ocurrió que el señalado “recibo” firmado en original por nuestra representada se le entrego al señor PERNÍA (como prueba de haberse efectuado un pago); y este último, a su vez, firmó la copia que quedo en poder de nuestra mandante…”.
***
Determinado lo anterior, se observa que corresponde a este Juzgador determinar si el compromiso presuntamente signado por las partes el 22 de junio de 2012, corresponde a un contrato preparatorio como afirma la representación judicial de la parte actora, en el cual su cliente cimentó las bases de un precontrato que obligaba a las partes a celebrar un futuro contrato de venta; que dicho acuerdo se circunscribía en una negociación sobre la venta de una oficina identificada como la Nº 1-8, la cual sería construida junto al proyecto promovido por su representada, el cual es conocido como “Centro Comercial Recreo La Castellana”, ubicado en la Av. Francisco de Miranda con Av. Principal de la Urb. Bello Campo; que el demandado incumplió las condiciones pactadas en el instrumento señalado por la actora como contrato; las cuales consistían en los pagos en cuotas del precio de venta, alegando que el demandado sólo cumplió con la inicial para la reserva del inmueble, erogando la cantidad de quinientos setenta y seis mil cuatrocientos doce Bolívares (Bs. 576.412,oo), en concepto de reserva, equivalente al 20% del precio de venta futuro convenido, el cual señala que es la cantidad de dos millones ochocientos ochenta y dos mil sesenta Bolívares (Bs. 2.882.060,oo); que el saldo restante convenido para la futura venta, seria erogado en tres pagos, a saber; a) el primero por la cantidad de ochocientos setenta y cuatro mil seiscientos dieciocho Bolívares (Bs. 874.618,oo) equivalentes al 30% del precio, en cuarenta y cinco (45) cuotas desde la firma del contrato preparatorio –desde el 6 de agosto de 2012; b) el segundo por la cantidad de ochocientos setenta y cuatro mil seiscientos dieciocho Bolívares (Bs. 874.618,oo) equivalentes al 30% del precio, pagadero en diez (10) cuotas trimestrales de ochenta y seis mil cuatrocientos setenta y un Bolívares con ochenta Céntimos (Bs. 86.461,80) cada una; y, b) la tercera por la cantidad de quinientos setenta y seis mil cuatrocientos doce Bolívares (Bs. 576.412,00), pagaderos al momento de la protocolización de contrato definitivo; que el demandado, luego del pago de la reserva, se desentendió del cumplimiento del resto de la obligación, al no pagar las otras partes del pago –relativas al anticipo y la cuota final para la protocolización del documento-, razón por la cual pretende la resolución del contrato que afirma está contenido en el instrumento objeto del presente juicio; por su parte, la defensora ad-litem designada a la parte demandada, en la oportunidad de contestar la demanda, negó, rechazó y contradijo en forma genérica los términos en que la actora planteó la demanda, en específico, contradijo que su representado haya incumplido con el pago; y, que el contrato cuya resolución se pretende reviste la naturaleza de un contrato de venta.
Determinado lo anterior, procede este Juzgador a examinar los elementos probatorios aportados por las partes dentro de la oportunidad procesal para la producción del acervo probatorio.
-II-
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTES
El presente juicio inició su trámite conforme los trámites del procedimiento breve, en tal sentido, se debe examinar las pruebas producidas durante el lapso de promoción de pruebas de conformidad con lo prescrito en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido se observa:
Pruebas Promovidas por la Parte Actora:
Junto al libelo de demanda, cursante al folio veintiséis (26), la parte actora produce como instrumento fundamental de su pretensión, copia simple de instrumento privado con la presunta firma autógrafa del demandado, sobre la cual este Juzgador se pronunciará sobre su mérito probatorio en la motivación del fallo.
Pruebas promovidas por la Parte demandada:
En el lapso de pruebas del artículo 890 eiusdem, la defensora judicial designada al demandado, promovió el merito favorable de autos, en tal sentido se precisa que el merito favorable de autos no constituye medio probatorio alguno, por cuanto los medios de prueba se constituyen por aquellos instrumentos o hechos capaces de demostrar al Juez la certidumbre y veracidad de las afirmaciones de las partes sobre los hechos alegados, en razón de ello no hay medio probatorio alguno que valorar.
Examinados los medios probatorios producidos por las partes, procede este Juzgador a dictaminar la resolución de la controversia, para ello observa lo siguiente:
*
Vistos los fundamentos de hecho y derecho en los que el a-quo fundó la decisión recurrida, así como los argumentos expuestos por la representación judicial de la parte actora en segunda instancia, debe quien Juzga trasladar lo prescrito en los artículos 1.141, 1.142, 1.155 y 1.156 del Código Civil, al contenido de la presente decisión en los términos siguientes:
Art. 1.141: Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1º Consentimiento entre partes:
2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3º Causa lícita.
Art. 1.142: El contrato puede ser anulado:
1º Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y
º Por vicios del consentimiento.
Art. 1.155: El objeto debe ser posible, lícito, determinado o determinable.
Art. 1.156: Las cosas futuras pueden ser objeto de los contratos, salvo disposición especial en contrario. (…).
En las normas referidas el Legislador instituye las características típicas del contrato, el cual se compone de tres elementos sin los cuales no es posible su existencia, en tal sentido se distinguen: El consentimiento, que constituye el elemento volitivo, conformado por la voluntad de ambas partes para la realización de un mismo fin, materializándose con la expresión clara, precisa e inequívoca voluntad de ambas partes en querer contratar, formando así el consentimiento; el objeto, conformado por las contraprestaciones que en favor de la otra parte se obligan ambos en realizar -si se trata de un contrato bilateral-, o de la obligación que se compromete en realizar una parte en favor de la otra -cuando el contrato es unilateral, éste debe ser licito, posible, y determinado o determinable -en el sentido que deben establecerse con precisión las prestaciones a las que se obligan las partes en el contrato y si éstas por su naturaleza no pudieran ser determinadas, debe señalarse expresamente las formas por las cuales pueda hacerse tal determinación, el cual como dispone el 1.156 del Código Civil, puede constituirse sobre cosas futuras que materialmente no existe al tiempo en que se celebró el contrato; y, la causa, la cual representa el elemento finalista o filosófico del contrato, en ella se materializa el fin perseguido por ambas partes al contratar, elemento sin el cual no puede existir el contrato y de cuya licitud depende su suerte.
Dichos elementos en su conjunto constituyen la forma del contrato, sea verbal o escrito, sin las cuales no se estaría presente ante una obligación contractual, por lo que los mismos representan los requisitos formales de existencia del contrato; por otra parte, dispone el artículo 1.141 del mismo cuerpo normativo, las condiciones de validez del contrato o requisitos de validez, las cuales están dirigidas a determinar que el contrato se presume valido salvo que el mismo contenga un vicio en el consentimiento, así pues, es nulo o anulable, según sea el vicio del consentimiento, el contrato celebrado con un incapaz -el reo o el menor de edad no emancipado-, cuando sobre el consentimiento se ha producido el error, el dolo o la violencia, condiciones que anulan al consentimiento como requisito de existencia y repercuten en la causa, por cuanto el fin perseguido estaba viciado en su consentimiento.
Determinado lo anterior, se colige que el contrato como acto jurídico celebrado entre las partes para constituir, reglar, trasmitir, modificas o extinguir entre ellas un vinculo jurídico, debe cumplir para su existencia con los requisitos de forma que dispone el artículo 1.141 del Código Civil, así como no estar incurso en alguna causal que impida la validez del consentimiento que lo vicie de nulidad absoluta o relativa -según sea el caso-. En tal sentido, se aprecia que el contrato puede servir no sólo a la realización de negocios jurídicos presentes, sino que puede consistir en establecer las condiciones futuras para la celebración de un contrato o directamente vincular a las partes en contratar sobre cosas futuras, ambas modalidades de contrato válidas dentro del derecho civil venezolano, pero con salvadas diferencias, así pues se distingue que, en relación a la contratación de cosas futuras, la doctrina patria ha sido conteste en señalar que:
“Los contratos sobre cosas futuras son muy frecuentes. En las prestaciones que recaen sobre cosas in genere, en las que la determinación debe hacerse posteriormente a la venta, como ocurre frecuentemente en el comercio, se trata usualmente de cosas futuras (Arts. 1475 C.C., 135. C.Com.). Lo mismo ocurre cuando una persona adquiere sobre un plano un apartamento futuro de un edificio a construir.
La expresión cosa futura debe entenderse no sólo en el sentido de objetos materiales, sino también de derechos futuros. La regla del artículo 1.156 significa, pues, que un contrato puede tener por objeto un derecho todavía no nacido, condicional o simplemente eventual (…).” (José Mélich-Orsini, Doctrina General del Contrato, pág. 220)
De lo anterior se colige que, el contrato sobre cosas futuras es aquel en donde las partes de común acuerdo pacta el cumplimiento de una determinada obligación sujeta a una condición de tiempo -en el caso de pactarse para un momento determinado hacia el futuro- o de un alea -en el caso que dependiendo de ciertas condiciones pueda o no cumplirse el contrato-, en todo caso, el objeto del contrato, según sea la naturaleza del mismo, se pacta sobre condiciones dentro del comercio -por existencia y licitud- que sean posibles, determinadas o determinables, que puedan llegar a existir, sobre las cuales puede operar un alea que condicione el cumplimiento del mismo -caso de venta de semovientes de una raza determinada o de una cantidad determinada que producirá la cosecha- o por el contrario, pactar el cumplimiento de obligaciones determinadas y precisas a verificarse en el tiempo, como es el caso de la venta de inmuebles en proyectos de construcción en desarrollo.
Por su parte, los contratos preparatorios, han sido definidos por la doctrina como contratos cuyo objeto consiste en crear las condiciones de derecho que puedan servir para la materialización del futuro contrato y no de actos de disposición que implique el objeto mismo del futuro contrato, es decir, sólo sirven para el allanamiento de los obstáculos que pudieran sufrir las partes en el momento en que contratan que les impide obligarse con el contrato final y no para fraccionar o adelantar el cumplimiento del mismo, en razón de ello no puede considerarse preparatorio un contrato que estipule adelantos del precio ni que de él se adelante el cumplimiento de obligaciones propias del contrato final, por cuanto la función de estos se limita al establecimiento de las bases de la futura relación jurídica que pudiera establecerse con el contrato final, ejemplo de ello son el contrato de sociedad, el mandato o el de opción, en los que las partes se limitan a cimentar y estructurar los fundamentos que regirán su relación jurídica, no siendo impeditivo que entre ellas se celebre otros contratos que devengan directamente de estos, pero que en todo caso, deben igualmente cumplir con las condiciones de existencia y valides contenidas en los artículos 1.141 y 1.142 idem, por cuanto dichas normas son de carácter general y de obligatorio cumplimiento por las partes, de lo contrario se estaría en presencia de otro tipo de obligación, independientemente que la forma de dicho contrato sea verbal o escrita, por cuanto el hecho que el mismo no éste plasmado en papel no indica su inexistencia.
Establecido lo anterior, se aprecia de autos que la defensora judicial designada a la parte demandada, señala que el contrato suscrito entre su defendido y el actor revestía la naturaleza de un contrato de venta, por cuanto según los dichos del actor, su defendido había erogado la cantidad equivalente al 20% del precio de venta, la cual le era imputable, en tal sentido debe este Juzgador traer a colación el contenido del instrumento que señala la actora constituye el cuerpo del contrato cuya resolución pretende, en los términos que siguen:
“
INMOBILIARIA NSM, C.A
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RECIBO
Hemos recibido del Sr. Irineo Pernia Pernia, cédula de identidad No. V-5.346.710, la cantidad de Bolívares: QUINIENTOS SETENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS DOCE con 00/100 (Bs. 576.412,00) por concepto de Reserva de la Oficina ubicada en el piso 01 Número: 1-8
Manuscrito en copia dice “Equivale al 20%”
Manuscrito en copia dice: “El 30% en 45 días: lunes 6 de agosto
El 30% en pagos trimestrales
El 20% en la protocolización”
Cheque el Banco Provincial
Número del Cheque: 00036473
En Caracas, a los veintidós días del mes de junio de 2012.
(Firma manuscrita copia)
Irene Abramovits
Gerente de Administración Inmobiliaria (Firma manuscrita en original)
“
Del instrumento arriba trascrito se aprecia que el mismo trata de una copia simple de instrumento privado, que a pesar de tener una anotación manuscrita –una firma autógrafa en color azul-, el resto de anotaciones delatan que el mismo es una reproducción fotostática de un instrumento, en tal sentido si bien dicho instrumento pudiera constituir un principio de prueba en el cual se evidencia la existencia de una obligación, al estar reflejado un pago efectuado por una de las partes a favor de la otra, no se especifica la naturaleza de la operación realizada, ni declaración alguna de las partes atinente en querer celebrar un contrato, ni mucho menos se determina con precisión en qué consiste el objeto del negocio jurídico del que trata, no pudiéndose apreciar a que se refiere el documento con “reservar” la oficina distinguida como la Nº 1-08, de la cual no se precisa determinación alguna en cuanto a su ubicación y situación espacial, ni mucho menos es posible constatar las supuestas cuotas y condiciones que alega el demandante incumplió el demandado, ni que obligaciones específicamente se obligaban a cumplir cada una a favor de la otra, ni el tiempo y condiciones para ello, hechos que si bien el actor los alega en el libelo, no se aprecian en el referido documento, por cuanto solo se aprecia que el demandado erogó a favor del actor una cantidad dineraria correspondiente al 20% de un total que no se especifica en el instrumento, por lo que es imposible establecer dichos hechos alegados por el actor. Del documento en comento, se aprecia que constituye un recibo que se limita a describir un pago realizado por de demandado a favor del actor, no siendo posible extraer de mismo las presuntas condiciones contractuales incumplidas por el demandado, dado que no se trata que el Juez deba elucubrar sobre las mismas si éstas como señala el actor se encuentran plasmadas en un contrato escrito, el cual dada la naturaleza de su pretensión, que se constituye en la resolución del mismo, debió producir en autos para su examen y así pudiera establecerse si hubo o no incumplimiento, hecho que materialmente es imposible establecer del recibo en copia simple que produce en autos, por cuanto lo contrario sería atentar a lo prescrito en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil –el Juez tiene por norte la verdad, la cual busca dentro de los límites de su oficio y se atiene a lo alegado y probado en autos-, por lo que al no evidenciarse un consentimiento expreso e inequívoco de las partes en obligarse en concreto y que justifique la existencia de una causa, mal pudiera llamarse a dicho documento contrato, por cuanto refleja sólo la posible existencia de una obligación, no la causa que le dio origen a partir del consentimiento dado por las partes, así pues, no pudiera afirmarse por ejemplo que el recibo de un servicio sea el contrato, éste es solo la evidencia de la exigencia del pago que deberá el deudor erogar a favor del acreedor, pero el vinculo entre estos se asienta en el contrato de servicio y no en su recibo.
El consentimiento, el objeto y la causa del contrato, como se estableció anteriormente, constituyen los elementos básicos de existencia del contrato, por lo que lo definen y diferencian de otros actos jurídicos y de otras formas de obligación, en tal sentido, del mencionado instrumento sólo se aprecia la existencia de un pago efectuado por una de las partes a favor de la otra, no las condiciones formales esenciales del contrato que afirma el actor suscribió con el demandado, empero no produce en autos el mismo a los fines de verificar su cumplimiento, hecho que no implica la inexistencia del contrato, lo cual no es objeto de la declaración de este Juzgador, pero la ausencia del contrato en autos, impide examinar si las condiciones pactadas fueron o no cumplidas como se sentó anteriormente.
Aunado a lo anterior, se aprecia que el documento presentado por el actor, es una copia simple de un instrumento privado presuntamente emanado de la propia parte, de la cual se aprecia que lo atinente a la firma de quien aparece como representante de la empresa aparece en copia así como los porcentajes que presuntamente reflejaban las condiciones de pago, más no señalan expresamente las cuotas ni condiciones alegadas por la actora en el libelo, siendo lo único autógrafo y “original” en el documento, la firma del demandado, en tal sentido, de conformidad a lo prescrito en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debe quien decide desechar el mismo en razón que carece de valor probatorio alguno por cuanto la copia de instrumento privado no tiene valor probatorio dentro del proceso civil, y el hecho que sobre ella se plasme una firma autógrafa no implica que modifica su naturaleza, sigue siendo una copia sobre la cual se plasma una firma autógrafa mientras que el resto es una reproducción fotostática de su original; asimismo, en cuanto a los hechos alegados por la defensora judicial, quien alegó que su demandado había cumplido con el contrato, más allá que el ejercicio de su cargo representa una obligación procesal, el mismo requiere no sólo el acto formal del ejercicio de los medios de defensa, sino que estos sean acorde a la realidad procesal del expediente, en tal sentido, como puede señalar tal hecho si nunca tuvo a la vista el contrato con las condiciones descritas por el actor, las cuales no se encuentran en el instrumento desechado, por ser una copia de un recibo que evidencia la existencia de una obligación entre las partes, y no el contrato que señala el actor, objeto de su pretensión de resolución de contrato, en tal sentido advierte quien decide que mal pudo alegarse el cumplimiento de su defendido por cuanto no pudo materialmente conocer cuál era precisamente su obligación.
Conforme a lo expuesto, debe concluir quien decide que en razón de la ausencia absoluta del contrato cuya resolución se pretende, el cual afirma la actora fue escrito, no apreciándose de actas su presencia, incumpliendo con la carga de su producción en autos de conformidad a lo prescrito 506 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de demostrar la existencia de la obligación, dado que si bien es cierto la defensora judicial designada al demandado afirmó que su defendido cumplió el contrato, relevando de prueba al actor de su demostración, dicha presunción sólo opera en los casos que se pida el cumplimiento de la obligación, por lo que a pesar de ello, el actor tenia la carga de producir en autos el contrato como instrumento fundamental de su pretensión, para que de él junto al cúmulo de pruebas que demostrara el hecho del incumpliendo, se pudiera examinar si en efecto ocurrió o no el incumpliendo alegado por el actor, por lo que debe quien decide, de conformidad a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, declarar SIN LUGAR la pretensión de resolución de contrato impetrada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA NSM C.A., en contra del ciudadano IRINEO PERNÍA PERNÍA, por no haber probado el actor plenamente sus dichos, teniendo que forzosamente quien juzga decidir a favor del demandado, por cuanto no produjo en autos el instrumento constitutivo de la obligación que pretende resolver, dicho pronunciamiento no implica que se declare la inexistencia de la obligación que pretende resolver como erradamente planeta la representación judicial de la parte actora en los informes ante este Juzgado, todo lo contrario, la declaración dictada en este fallo se hace a favor del demandado por ausencia absoluta de prueba que demostrara su incumplimiento en la relación obligacional que alegó el actor mantener con el demandado, en consecuencia, se declara sin lugar la pretensión de resolución de contrato incoada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA NSN, C.A., en contra del ciudadano IRINEO PERNÍA PERNÍA. Así formalmente se decide.
Por último, en cuanto a la oferta de depósito, este Juzgador atendiendo lo decidido niega la misma, por cuanto la pretensión actoral consiste en la resolución de un contrato, por lo que mal puede acordar la oferta y liberación sin conocer la naturaleza del pago que pretende repetir el actor en favor del demandado. Así se establece.-
IV. DISPOSITIVA.
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto el 1º de diciembre de 2017 y ratificado el 20 de enero de 2018, por el abogado PABLO ANDRÉS TRIVELLA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 162.584, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 22 de noviembre de 2017, por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la pretensión de resolución de contrato, impetrada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA NSM, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 3 de julio de 2008, bajo el Nº 55, Tomo 1841-A-Qto., en contra del ciudadano IRINEO PERNÍA PERNÍA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V.-5.346.710. En consecuencia se declara Sin Lugar la demanda de resolución de contrato invocada en la presente causa.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida.
Queda así confirmada la decisión apelada.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2018, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Regístrese, publíquese, déjese copia y devuélvase en su oportunidad legal al juzgado de la causa.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de abril del año dos mil dieciocho (2018). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ,
EDER JESÚS SOLARTE MOLINA
LA SECRETARIA,
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS.
Exp. No. AP71-R-2018-000132.
Definitiva/Recurso Apelación
Demanda Civil/Resolución de Contrato.
Con lugar “confirma”/”D”
EJSM/AMVV/Manuel.-
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y treinta minutos post meridiem (2:30 p.m.). Conste,
LA SECRETARIA,
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS.
